Dzisiaj ruszam z cyklem wpisów 
Kary umowne roboty budowlane.
Czy oprócz kar umownych jest bardziej kontrowersyjne zagadnienie w umowach o roboty budowlane ?
Chyba nie 🤔.
No może, poza tematem 👉 wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe 😉.
Z mojej praktyki w zakresie (szeroko pojętych) kontraktów budowlanych wynika, że kary umowne to problem, którego nikt nie uniknie.
Pierwsze emocje pojawiają się, gdy negocjujemy z Klientem treść umowy o roboty budowlane ( generalne wykonawstwo / podwykonawstwo).
Następnie napięcie rośnie, gdy po zawarciu umowy startuje budowa i pojawią się przeszkody powodujące opóźnienia. Zwłaszcza opóźnienia w terminach pośrednich.
Prawdziwe apogeum to moment, gdy współpraca przestaje się układać i jedna ze stron albo obie strony decydują się na odstąpienie od umowy.
Tutaj zaczyna się prawdziwy rollercoaster z karami. Jedni sumują wszystkie kary po kolei. Inni dokonują wyboru, tylko czasem trudno zgadnąć według jakiego klucza.
Jeszcze inni stoją przed poważnym dylematem 👇👇👇:
To w końcu liczymy kary za opóźnienie czy zwłokę ❓
A może tylko tą ostatnią za odstąpienie ❓
Czy można wezwać do zapłaty wszystkich kar na raz ❓
A co jeśli kara nie pokryje wszystkich naszych strat ❓
Jeśli masz podobne wątpliwości, to zapraszam do lektury tego artykułu 👍.
Za chwilę wszystkiego się dowiesz na konkretnych przykładach z praktyki.
No to łapiemy teraz za liczydła i zgodnie z poniższą instrukcją naliczamy kary 😃.
Umowa o roboty budowlane – kary umowne
Gdzie znajdziesz przepisy o karach umownych przy robotach budowlanych ❓
W kodeksie cywilnym, a dokładnie w art. 483 i 484 k.c.
Możesz zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. I to jest właśnie kodeksowa definicja kary umownej.
‼‼‼Kara umowna może być zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania wyłącznie zobowiązań niepieniężnych. W odniesieniu do zobowiązań pieniężnych ustawodawca przewidział instytucję odsetek umownych za opóźnienie.
Zatem nie możesz zastrzec kary umownej za brak terminowej zapłaty Twoich faktur. W takim przepadku naliczasz odsetki za opóźnienie w odpowiedniej wysokości, która wynika z umowy albo ustawy.
Ponadto, osoba zobowiązana do zapłaty kary umownej nie może bez zgody osoby, na rzecz której ją ustanowiono, zwolnić się z zobowiązania (realizacji przedmiotu umowy) przez jej zapłatę.
Pamiętaj, że kara umowna należy się tylko wtedy, gdy jest uregulowana w Twojej umowie.
Dlatego jeśli chcesz zapewnić sobie prawo do jej naliczania, to musisz w umowie o roboty budowlane precyzyjnie określić zdarzenia, z których zaistnieniem będzie się wiązał obowiązek zapłaty określonej kary umownej.
Jak zadbać o kary umowne w umowie?
Kary umowne roboty budowlane.
Jeśli chcesz mieć skuteczne klauzule umowne w zakresie kar umownych, to zadbaj o szczegóły:
1️⃣ Po pierwsze określ konkretne obowiązki, których niewykonanie lub nienależyte wykonanie spowoduje obowiązek zapłaty kary.
2️⃣ Po drugie, wskaż sumę pieniężną mającą stanowić naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania danego obowiązku.
3️⃣ Po trzecie, stosuj precyzyjne zapisy umowne, aby pozwoliły na obiektywną oceną, za co i w jakiej wysokości należy się kara umowna.
Naruszenie powyższych zasad może niestety skutkować nieważnością Twoich postanowień w zakresie kar umownych ‼
Jeśli potrzebujesz pomocy, możesz skorzystać z konsultacji ze mną – klikając w poniższą grafikę 👇.
Wysokość kary umownej
Kary umowne roboty budowlane.
Jak określić wysokość kary w umowie o roboty budowlane ❓
Kara umowna należy się w pieniądzu. To jest jasne i oczywiste.
Zgodnie z wymogiem przewidzianym przez ustawodawcę kara umowna ma być ustanowiona przez strony jako „określona suma” (art. 483 § 1 k.c.). Określenie tej sumy może polegać na wskazaniu konkretnej kwoty lub sposobu obliczenia jej wysokości. Np. wskazujesz określony procent wartości wynagrodzenia (stawka dzienna) za każdy dzień zwłoki / opóźnienia wykonawcy / podwykonawcy.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 czerwca 2017 r. (IV CSK 525/16):
Z treści art. 483 § 1 k.c. dopuszczającego zastrzeżenie kary umownej w «określonej sumie» wynika nakaz wyrażenia jej kwotowo w chwili zastrzeżenia.
Nie rodzi to jednak obowiązku podania konkretnej sumy pieniężnej stanowiącej karę umowną. Strony mogą bowiem określić karę pośrednio przez wskazanie kryteriów jej naliczenia w sposób pozwalający uznać jej ustalenie za dokonane i zamknięte.
Powyższe stanowisko jest ugruntowane 👍.
Np. wyrok SN z dnia 2 czerwca 2016 r., I CSK 506/15. Wyrok SN z dnia 22 października 2015 r., IV CSK 687/14 ⚖.
Kara umowna za roboty budowlane a szkoda
Zgodnie z art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.
Niestety sporne jest w orzecznictwie, czy dla powstania obowiązku zapłaty kary umownej ustawodawca wymaga dodatkowej przesłanki w postaci wystąpienia szkody jako następstwo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Niezależnie od zajmowanego stanowiska w orzecznictwie i nauce z praktycznego punktu widzenia ważna jest jedna kwestia 👇.
Jeśli żądasz zapłaty kary umownej, to nie musi udowodnić ani wysokości szkody, ani nawet jej istnienia 👍.
Zatem możesz dochodzić kary umownej w pełnej wysokości „bez względu na wysokość poniesionej szkody”.
Rodzaje kar umownych
Najpopularniejsze zdarzenia obwarowane karami umownymi w kontraktach budowlanych to:
🔸 Kara umowna za opóźnienie albo zwłokę w realizacji robót / przedmiotu umowy / poszczególnych etapów itd.
🔹 Kara umowna za opóźnienie albo zwłokę w usuwaniu wad / usterek;
🔸 Kara umowna za odstąpienie od umowy z przyczyn, za które odpowiada druga strona.
Bardziej przezorne i doświadczone strony rozszerzają katalog przewinień, np.:
🔸 spowodowanie przerwy w realizacji robót z przyczyn zależnych od wykonawcy;
🔹 każdy przypadek niezgłoszenia podwykonawcy;
🔸 nieprzestrzeganie zasad i przepisów BHP;
🔹 brak przystąpienia do odbioru robót;
🔸 brak wydania terenu budowy w określonym terminie;
🔹 brak dostarczenia prawidłowej dokumentacji technicznej w określonym terminie w przypadku ujawnienia błędów / nieścisłości.
Co istotne, kara umowna musi być określona za konkretne przewinienie / zaniedbanie.
Zajmijmy się teraz typowymi klauzulami umownymi 👇.
Kary umowne roboty budowlane – Jakich błędów powinieneś unikać ❓
Stosowanie kar umownych w praktyce
Na podstawie art. 483 § 1 k.c. dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej na wypadek dowolnego, a jednocześnie zawinionego przez dłużnika niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Taka jest zasada.
Jednakże, w ramach swobody kontraktowania strony mogą wprowadzić do stosunku kontraktowego klauzule rozszerzające odpowiedzialność dłużnika o charakterze gwarancyjnym.
🔔W granicach określonych normą zawartą w art. 473 k.c. strony mogą umownie ukształtować zakres odpowiedzialności poprzez jej rozszerzenie w stosunku do zasad ogólnych oraz określenie zasad kompensacji szkody.
Tym samym za dopuszczalne będzie uznane wprowadzenie do umowy zastrzeżenia o charakterze gwarancyjnym, które nakłada na dłużnika obowiązek zapłaty określonej kwoty pieniężnej w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.
Jeśli chcesz rozszerzyć odpowiedzialność na przypadki, za które Twój kontrahent nie ponosi odpowiedzialności, to lepiej skorzystaj z pomocy prawnika.
Nieprawidłowy zapis umowny skutkuje nieważnością. A wtedy nie otrzymasz w ogóle kary umownej za dane zaniedbanie 😟.
Zwłoka a opóźnienie
🔶 Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego poprzez „opóźnienie” rozumiemy przypadki, w których wykonawca / podwykonawca robót budowlanych nie spełnia świadczenia w terminie z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Np. z powodu warunków atmosferycznych, które uniemożliwiały wykonanie danych prac budowlanych. Tj. niskie temperatury, obfity deszcz czy porywisty wiatr, przerwy w dostawie prądu.
🔷 W przypadku, gdy do opóźnienia wykonawcy dojdzie z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność popada on w zwłokę.
Czyli zwłoka to takie zawinione opóźnienie.
Pamiętaj, że wina może leżeć po stronie konkretnego wykonawcy albo np. jego pracowników. W przypadku generalnego wykonawcy odpowiedzialność wobec inwestora wystąpi również wtedy, gdy nie zawinił bezpośrednio GW tylko jego podwykonawca.
Określenie, czy zachowanie dłużnika kwalifikuje się jako zwłoka czy zwykłe opóźnienie ma istotny wpływ na zakres uprawnień inwestora wobec wykonawcy albo generalnego wykonawcy wobec swojego podwykonawcy. W tym w szczególności w zakresie naliczania kar umownych.
Przejdźmy teraz do szczegółów zapisów umownych 👇.
Co oznacza kara umowna za opóźnienie w realizacji przedmiotu umowy
Wbrew pozorom, określenie kary umownej za opóźnienie nie jest w praktyce takie proste.
Takie sprawy bardzo często trafiają do sądu.
Strony zastrzegając karę za opóźnienie powinny wprost wskazać, czy mają na myśli każde opóźnienie bez względu na to, czy wykonawca odpowiada za przyczyny opóźnienia czy nie.
👨⚖️ Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 grudnia 2020 r. (sygn. akt: VII AGa 26/19) wskazał, że z samego faktu użycia przez strony w umowie określenia, że kara umowna należy się za opóźnienie w wykonaniu przedmiotu umowy, nie można wyprowadzić wniosku, że chodzi o każde opóźnienie, zatem również to niezależne od winy dłużnika.
Termin “opóźnienie” nie ma ścisłej i jednolitej prawnej definicji. Ustawodawca, jeżeli chce obciążyć dłużnika skutkami opóźnienia także wówczas, gdy nie ponosi on za to opóźnienie odpowiedzialności, to stanowi o tym wprost. Tego samego należy wymagać od stron w sytuacji, gdy modyfikują one ogólne zasady odpowiedzialności dłużnika z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, co jednoznacznie przewiduje art. 473 § 1 k.c.
Osobiście mam już za sobą sporo batalii o kary umowne. Reprezentowałam wielokrotnie tych, którzy domagali się kar, jak i tych, którzy byli nimi obciążani. Moje doświadczenia w sporach sądowych pozwalają na wniosek, że w umowie konieczne jest wyraźne oznaczenie okoliczności obwarowanych karami, za które na mocy ustawy dłużnik nie ponosiłby odpowiedzialności.
Jeśli napiszesz ogólnie, że kara umowna należy się za „opóźnienie”, to użycie tylko jednego słowa „opóźnienie” będzie przedmiotem sporu zamawiającego z wykonawcą na etapie postępowania sądowego o zapłatę naliczonych z tego tytułu kar umownych.
Dlaczego ❓
Poniżej odpowiedź.
Brak odpowiedzialności za opóźnienie?
Kara umowna stanowi ryczałtowo określony surogat odszkodowania należnego wierzycielowi z tytułu odpowiedzialności kontraktowej dłużnika. Zastrzeżona przez strony kara umowna należy się zatem wierzycielowi tylko wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez dłużnika zobowiązania niepieniężnego jest następstwem okoliczności, za które on ponosi odpowiedzialność (art. 471 k.c.).
Tj. wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego wynika z niezachowania przez dłużnika należytej staranności (art. 472 k.c.), czyli z jego winy.
Powyższe wnioski wynikają z orzecznictwa Sądu Najwyższego 👨⚖️👩⚖️.
Ustawodawca przewiduje możliwość uchylenia obowiązku zapłaty kary umownej przez dłużnika. Jeżeli dłużnik wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Kary umowne roboty budowlane – Przykład z praktyki sądowej 👇.
Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 27 stycznia 2017r. ( sygn. akt I ACa 1121/16) uznał, że ograniczenie w umowie przesłanki zastosowania kary wyłącznie do opóźnienia w świadczeniu nie zmienia jej konwencjonalnego charakteru, a więc uzależnionego od winy dłużnika.
Ustalona w umowie stron kara z tytułu nieterminowego wykonania umowy nie daje podstaw dla przyjęcia, że strony wyłączyły możliwość zwolnienia się z obowiązku jej zapłaty poprzez wskazanie, że naruszenie terminu powstało na skutek niezawinionych przez wykonawcę okoliczności.
🔔Dlatego jeśli chcesz by wykonawca / podwykonawca odpowiadał także za opóźnienie wynikające z niezależnych od niego przyczyn, musisz to wyraźnie w umowie zapisać.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Wysokość kary za zwłokę
Kary umowne roboty budowlane.
Najbezpieczniejsza klauzula umowna zakłada, że obowiązek zapłaty kary umownej powstaje za zawinione opóźnienie czyli zwłokę.
Np. wykonawca zapłaci karę umowną w wysokości 0,1% wynagrodzenia umownego netto za każdy dzień zwłoki w oddaniu przedmiotu umowy.
Kara umowna stanowi odszkodowanie umowne (zryczałtowane odszkodowanie umowne) i przysługuje wierzycielowi wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność.
Oznacza to, że przesłanką dochodzenia zapłaty kary umownej jest wina dłużnika.
Jeżeli chcesz, aby wykonawca bądź podwykonawca ponosił szerszą odpowiedzialność, czyli odpowiadał za opóźnienie w robotach niezależnie od przyczyn ich powstania, to musisz zadbać o szczegółowy zapis umowny.
W przeciwnym wypadku pomimo zastrzeżenia kary za „opóźnienie”, Twój kontrahent i tak będzie miał obowiązek zapłaty kary tylko za zwłokę.
Ważna redakcja zapisów umowy
Stosownie do uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z lipca 2018 r., nałożenie kary umownej zależne jest od możliwości przypisania dłużnikowi winy za nieterminowe wykonanie zobowiązania.
Odpowiedzialność dłużnika z tytułu kary umownej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest uwarunkowana przesłankami odpowiedzialności kontraktowej przewidzianej w art. 471 KC (poza poniesieniem szkody).
Kara umowna stanowi formę odszkodowania umownego i przysługuje wierzycielowi jedynie wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność.
Zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika, który zwolniony jest od obowiązku zapłaty kary, gdy wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Strony mogą wprawdzie w umowie – zgodnie z art. 473 § 1 k.c. – rozszerzyć odpowiedzialność dłużnika z przyczyn od niego niezależnych. Jednakże wtedy muszą to w umowie wyraźnie określić. Nie ma bowiem podstaw do dorozumienia rozszerzonej odpowiedzialności dłużnika.
Dlatego musisz być precyzyjny i bardzo dokładnie wskazać, co masz na myśli ‼
W razie potrzeby zapraszam na konsultację. Wystarczy, że klikniesz w poniższy obrazek 👇.
Kara umowna a odstąpienie od umowy o roboty budowlane
W praktyce najczęściej mamy trzy sytuacje dot. kar umownych w kontekście odstąpienia od umowy 💰💰💰.
🔹 Pierwsza sytuacja. Zastrzeżenie w umowie kar na wypadek niewykonania / nienależytego wykonania umowy.
Sądy stoją na stanowisku, że co do zasady złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy nie pozbawia uprawnienia do dochodzenia kary umownej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika. W szczególności niedochowania terminu spełnienia świadczenia), które miało miejsce przed odstąpieniem.
🔸Druga sytuacja. Zastrzeżenie kar umownych na wypadek niewykonania/nienależytego wykonania umowy i jednocześnie kary umownej za odstąpienie od umowy.
Co do zasady, po odstąpieniu od umowy wyłączona jest możliwość kumulatywnego dochodzenia kary umownej za odstąpienie i kar zastrzeżonych na wypadek nienależytego wykonania umowy.
W dalszym ciągu przeważa stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 18.07.2012 r. (III CZP 39/12), że odstępującemu nie przysługuje roszczenie o zapłatę kary umownej na wypadek zwłoki lub opóźnienia, jeżeli w umowie zastrzeżono również taką karę w związku z odstąpieniem od umowy.
Więcej wskazówek znajdziesz tutaj:
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło. Ustawowe i umowne podstawy prawa odstąpienia od umowy przez inwestora (zamawiającego) i wykonawcę. Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Skutki odstąpienia w zakresie rozliczenia zaliczki czy zapłaty umownej.
Łączenie kar umownych za odstąpienie i opóźnienie
Trzecia sytuacja. Kary umowne w przypadku odstąpienia od umowy w części niezrealizowanych robót.
W przypadku natomiast, gdy odstąpienie dotyczy tylko niezrealizowanej jeszcze części, w zakresie, w którym strony od umowy nie odstąpiły – wiąże ona strony.
Tym samym, jeśli do dnia odstąpienia jedna ze stron naliczyła drugiej stronie kary umowne, może ona się ich skutecznie domagać.
Dla przykładu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2019 r. ⚖.
Sąd Najwyższy przyjął dopuszczalność łączenia tych kar, gdy odstąpienie od umowy dotyczy jedynie jej niewykonanej części, a kara za opóźnienie jest stosowana wyłącznie do części umowy, która została wykonana i nie jest objęta odstąpieniem.
Innymi słowy, oznacza to, że jeśli odstąpienie następuje tylko w części, to można łączyć obie kary.
Kary umowne roboty budowlane – odstąpienie częściowe
Jak widzisz powyżej, odstąpienie od umowy o roboty budowlane w części, rządzi się swoimi prawami. I wymaga specjalistycznej wiedzy i odpowiedniego doświadczenia żeby wszystkie przesłanki poukładały się po Twojej myśli.
Jedną z ciekawszych moim spraw prowadzonych w zakresie odstąpienia częściowego opisałam w tym artykule ⏩⏩⏩ odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora.
W przypadku sprawy sądowej mojego Klienta, Zamawiający powoływał się na następujące podstawy prawne:
🟢 art. 635 k.c. ( znaczne opóźnienie uprawdopodabniającego nieukończenie robót w terminie);
🟠 art. 636 w zw. z art. 656 k.c. ( nieprawidłowe realizowanie robót );
🟡 a także odpowiednie postanowienia umowy zawartej w wyniku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego prowadzonego w trybie przetargu nieograniczonego.
Jakich użyliśmy argumentów ?
I jak wygraliśmy sprawę o zapłatę kary w wysokości ok. 1.500.000,00zł ?
Sprawdź poniżej w moim artykule 👇:
Nie będzie kar umownych za brak zapłaty za roboty budowlane
Pamiętasz z wcześniejszej części tego wpisu w jakich sytuacjach można zastrzec kary umowne ❓
Zgodnie z art. 483 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Słowo klucz : „niepieniężne”.
W odniesieniu do zobowiązań pieniężnych ustawodawca przewidział instytucję odsetek umownych za opóźnienie.
Dlatego nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym. Tak przesądził Sąd Najwyższy w uchwale z 2019r.
Potwierdza ona, że w przypadku odstąpienia od umowy przez wykonawcę z powodu nieterminowych płatności ze strony inwestora, wykonawca nie może naliczyć wobec inwestora kary umownej za odstąpienie.
‼Zastrzeżenie kary umownej w związku z odstąpieniem od umowy w zakresie zobowiązania pieniężnego jest niedopuszczalne jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym art. 483 § 1 k.c. A stosowne postanowienie umowy jest nieważne na podstawie art. 58 § 1 i 3 k.c.
Jeśli masz problem z odstąpieniem od umowy i naliczeniem kary umownych, to zapraszam do kontaktu poniżej.
Terminy usunięcia wad i kary za opóźnienia
Kary umowne roboty budowlane.
Drugim rodzajem najczęściej zastrzeganych kar umownych są te za opóźnienie w usuwaniu wad i usterek.
Tutaj również liczy się każde słowo, aby móc wyegzekwować karę umowną rzeczywiście za opóźnienie a nie zwłokę.
Od razu podam Ci przykład z praktyki.
Ciekawy wyrok zapadł w Sądzie Apelacyjnym w Poznaniu w 2022 r. ⚖
Strony ustaliły, że wykonawca udziela zamawiającemu gwarancji jakości dotyczącej użytych materiałów, osprzętu, urządzeń, instalacji i wykonanych robót na okres 36 miesięcy licząc od daty podpisania protokołu odbioru końcowego robót. Na usunięcie stwierdzonych usterek lub wad wyznaczono 24 godziny. A gdy nie powodują ograniczenia Zamawiającego co do korzystania z obiektu w całości lub jego części – 14 dni od dnia zgłoszenia.
Wykonawca dokonał usunięcia w ramach gwarancji wad i usterek z przekroczeniem umownego 14-dniowego terminu. Zakończył prace z 71-dniowym opóźnieniem. Wykonawca nie zgłosił wcześniej zakończenia prac. Umowa w takim przypadku zastrzegała uprawnienie powoda do obciążenia pozwanego karą umowną 👇.
Strony zastrzegły w umowie różne rodzaje kar umownych za przekroczenie terminu
Jedna kara umowna została zastrzeżona za samo przekroczenie terminu usunięcia wad oraz usterek i przewidziana została za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia.
Uregulowanie to nie było przypadkowe. Bowiem w tym samym paragrafie strony zastrzegły drugą karę umowną za opóźnienie z terminem końcowym umowy i zrobiły to w sposób odmienny.
Zapis brzmiał:
za przekroczenie z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy umownego terminu zakończenia robót.
To pozwoliło wysnuć wniosek, że takie sformułowania co do różnych kar umownych zastrzegane były w umowie z pełną świadomością.
W ocenie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu wyraźnie uzgodniono, że kara będzie naliczana za każdy dzień przekroczenia terminu w stosunku do umówionego terminu usunięcia wad i usterek i to bez względu na zawinienie pozwanego.
Wykonawca bronił się podnosząc argumenty świadczącego o tym, że opóźnienie wynikało z przyczyn niezależnych od niego.
Przegrał sprawę 🤷♀️.
Dlatego ważne jest umiejętne sformułowanie zapisów umownych!
✳✳✳
Przeczytaj także:
✳✳✳
Czy dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej za nieprzekazanie frontu robót?
A teraz pora na przykład kary umownej zastrzeżonej na rzecz wykonawcy od inwestora.
Dość częsty zapis umowny ➡ zastrzeżenie kary umownej za nieprzekazanie frontu robót.
Czy można ją zastrzec ❓
Tak.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego słusznie się wskazuje, że strony, już na etapie zawierania umowy, mogą wymienić potencjalne ryzyka, które mogą się ziścić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kontrahenta.
Zatem strony uprawnione są do określenia w umowie zdarzeń stanowiących naruszenie zobowiązań kontraktowych i powodujących powstanie szkody.
Nie ma tutaj ograniczeń stosowania kary umownej wyłącznie do spełnienia świadczenia głównego stron. Możesz regulować kary umowne w przypadku naruszenia innych obowiązków umownych, bez wykonania których świadczenie dłużnika nie może być spełnione.
Sąd Najwyższy wskazał, że w ten sposób mogą być sankcjonowane między stronami wszystkie ich zachowania podejmowane w związku z wykonywaniem umowy, mogące prowadzić do jej niewykonania lub nienależytego wykonania.
Oczywiście za jednym wyjątkiem! Nie możesz zastrzec kary umownej za brak spełnienia świadczeń pieniężnych przez inwestora.
Dlaczego prawidłowe rozumienie postanowień zawartej umowy jest istotne
Jak widzisz powyżej, prawidłowe rozumienie postanowień umownych to jest priorytet.
✳✳✳
Więcej szczegółów znajdziesz w moich wcześniejszych wpisach:
⏹ Jak zrozumieć treść umowy o roboty budowlane ?
⏹ Czy warto narzucać wzór umowy o roboty budowlane?
✳✳✳
Zwłaszcza w zakresie kar umownych za „opóźnienie” albo „zwłokę”, musisz być dokładny i precyzyjny.
📌 Zły zapis w umowie może spowodować naliczenie kar umownych, z których wykonawca się wybroni mimo znacznego opóźnienia inwestycji. Będzie mógł się powoływać na wiele okoliczności dowodząc braku winy w przekroczeniu terminu. W takiej sytuacji konsekwencje opóźnienia spadną na inwestora, który już zapewne w takim przypadku ponosi wyższe koszty budowy aniżeli zakładał na wstępie.
📌 Obciążenie wykonawcy nienależną karą umowną może mieć również wpływ na dokonanie w konsekwencji przez inwestora potrącenia wzajemnych należności, które będzie mogło być podważane przez wykonawcę.
✅ Prawidłowy zapis umowny w zakresie kar umownych za opóźnienie w realizacji poszczególnych etapów (całego przedmiotu umowy) sprawi, że wykonawca w ewentualnym procesie sądowym może jedynie podważać faktyczny termin dokonania poszczególnych odbiorów częściowych i końcowych.
I nic więcej nie zdziała.
Kary za uchybienia wobec podwykonawców
Kary umowne roboty budowlane.
Coraz częściej w kontraktach budowlanych (zawieranych przez prywatnych inwestorów) widzę klauzule umowne stosowane w zamówieniach publicznych.
Między innymi w zakresie kar umownych możesz spotkać się z zapisami dotyczącymi kwestii zaangażowania przez generalnego wykonawcę podwykonawców.
Jeśli jesteś inwestorem, to możesz się zabezpieczyć umieszczając w umowie kary umowne za uchybienia generalnego wykonawcy wobec ewentualnych podwykonawców.
Możesz zastrzec karę umowną za chociażby:
1️⃣ brak oświadczenia dot. zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcom lub dalszym podwykonawcom;
2️⃣ nieprzedłożenia do zaakceptowania projektu umowy o podwykonawstwo, której przedmiotem są roboty budowlane lub projektu jej zmiany.
Różnorodność przewinień
Kary umowne roboty budowlane.
Najczęstsze kary umowne są zastrzeżone na wypadek opóźnienia / zwłoki w realizacji poszczególnych etapów / całego zadania albo usuwaniu wad / usterek.
Niemniej jednak, masz jeszcze w zanadrzu mnóstwo innych przewinień na budowie, które również warto zabezpieczyć.
Z perspektywy inwestora warto w umowie przewidzieć również zapłatę kar umownych np. za:
🔸 spowodowanie przerwy w realizacji robót z przyczyn zależnych od wykonawcy.
🔹 każdy przypadek niezgłoszenia podwykonawcy.
🔸 każdy przypadek braku umowy o pracę zatrudnionych przez wykonawcę pracowników.
🔹 odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.
🔸zastosowanie przy realizacji robót produktów / materiałów, przyjętych przez wykonawcę jako rozwiązanie równoważne a niezatwierdzonych przez inwestora ( inspektora nadzoru).
🔹 zwłokę w aktualizacji haromonogramu rzeczowo-finansowego przez wykonawcę.
🔸 nieprzestrzeganie zasad i przepisów BHP.
Z perspektywy wykonawcy warto zastrzec kary umowne na wypadek:
🔸 braku stawienia się na odbiór robót pomimo zgłoszenia gotowości.
🔹 braku przedłożenia brakującej dokumentacji w określonym terminie.
🔸braku przedłożenia prawidłowej dokumentacji w określonym terminie od zgłoszenia wad / nieścisłości / wewnętrznych sprzeczności w dokumentach.
🔹 odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie inwestora.
✳✳✳
Sprawdź koniecznie co zawiera dobra umowa:
✳✳✳
Łączna wysokość kar umownych
Coraz częściej wykonawcy walczą o zastrzeżenie umowne w zakresie łącznej maksymalnej kwoty naliczanych kar umownych.
Przykład takiej standardowej klauzuli z mojej praktyki:
Kary umowne określone w niniejszej Umowie podlegają sumowaniu, jednak łączna wysokość kar umownych z wszystkich tytułów przypadających do zapłaty jednej Stronie nie może przekroczyć (10- 20) % wartości Wynagrodzenia netto określonego w § X ust. Y Umowy.
Praktyczna wskazówka.
Pamiętaj, aby Twój limit kar za nienależyte wykonanie umowy korelował z wysokością kary umownej za odstąpienie. W przypadku odstąpienia ( jak wiesz z powyższej części tego artykułu) co do zasady nie możesz dochodzić zapłaty łącznie kar za np. opóźnienie plus kary za odstąpienie.
Jeżeli będziesz zmuszony odstąpić, to warto mieć wysokość kary za odstąpienie odpowiadającą wysokości łącznej maksymalnej kary za poszczególne przewinienia w trakcie realizacji robót 👍.
Odszkodowanie przewyższające wysokość kar umownych
A co w przypadku, gdy naliczysz kary umowne i okazuje się, że w rzeczywistości te kary wcale nie rekompensują Twojej szkody ❓
Odpowiedź znowu zależy od zapisów umowy.
Zgodnie z art. 484 § 1 k.c., żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
Oznacza to, że w braku odmiennego postanowienia umownego wierzyciel, którego szkoda jest wyższa od kwoty, na którą opiewa kara umowna, nie może żądać odszkodowania uzupełniającego. Przyjęty przez ustawodawcę model kary umownej określa się w związku z tym jako karę wyłączną.
Ale Ty możesz to zmienić w umowie i masz aż trzy opcje:
- kara zaliczalna.
możesz zastrzec, że oprócz kary umownej Strona może dochodzić odszkodowania uzupełniającego. Wtedy masz karę umowną plus uzupełniające ją odszkodowanie. W ten sposób w pełni pokryjesz poniesioną szkodę. - kara alternatywna. w razie jej zastrzeżenia, według swego wyboru, możesz dochodzić kary umownej albo odszkodowania na zasadach ogólnych mającego w pełni pokryć szkodę;
- kara kumulatywna (łączna). polega na możliwości dochodzenia kary umownej oraz pełnego odszkodowania dochodzonego na zasadach ogólnych.
Przedawnienie kary umownej
Roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminie 6 lat albo 3 lat, jeżeli są to roszczenia o świadczenia okresowe oraz związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W zależności od tego, za jakie przewinienie naliczamy karę i kto jest stroną danej umowy, termin przedawnienia należy ustalić indywidualnie w każdym konkretnym przypadku.
Na potrzeby tego artykułu dokonam pewnego bezpiecznego uproszczenia 👇.
Jeżeli mamy umowę zawartą pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, to jedna i druga strona ma 3 lata na dochodzenie swoich kar związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Termin przedawnienia rozpoczyna się w dniu wymagalności roszczenia.
Wymagalność powstaje wtedy, gdy możemy żądać zapłaty kary umownej ( jeżeli dokonaliśmy wezwania i upłynął wyznaczony termin zapłaty). Albo w dniu, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony dokonał wezwania w najwcześniej możliwym terminie.
Kary umowne roboty budowlane – Dlaczego nie warto zwlekać z wezwaniem do zapłaty ❓
🔔 Ponieważ wymagalność kar umownych za opóźnienie w wykonaniu robót powstaje po każdym dniu opóźnienia. A nie dopiero po wezwaniu do zapłaty.
W przypadku roszczenia o karę umowną za zwłokę w terminowym usunięciu wady przedmiotu umowy – wymagalność rozpoczyna się w pierwszym dniu po upływie terminu do usunięcia wady.
Kary umowne nie mogą być naliczane „w nieskończoność” z uwagi na terminy przedawnienia
Kary umowne roboty budowlane – przedawnienie.
Uważaj na jedną bardzo ważną kwestią!
Przedawnieniu może ulec roszczenie o spełnienie świadczenia głównego (wykonania umówionych robót).
W takiej sytuacji kara umowna nie może być skutecznie naliczana po upływie terminu przedawnienia roszczenia głównego.
🔔Po prostu kara umowna przedawnia się razem ze zobowiązaniem głównym.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w zakresie skonstruowania odpowiednich postanowień o karze umownej, dochodzeniu kary umownej lub obrony przed roszczeniami z tytułu kary umownej, zapraszam Cię na konsultację.
Kliknij w poniższy obrazek i zapisz się! 😃
FAQ
Jakie jest przedawnienie kar umownych z umowy o roboty budowlane?
Roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminie 6 lat albo 3 lat, jeżeli są to roszczenia o świadczenia okresowe oraz związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Jeżeli dochodzisz kar umownych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, to obowiązuję Cię termin 3- letni.
Czy kary umowne muszą być w umowie?
Kara umowna jak sama nazwa wskazuje, musi być zawarta w umowie. Przy czym nie musi to być umowa o roboty budowlane. Możesz sporządzić osobną umowę regulującą wyłącznie karę umowną, chociaż taka praktyka to rzadkość.
Najlepiej ureguluj wszystkie kary umowne w swojej umowie o roboty budowalne.
Ile wynosi kara umowna za zerwanie umowy?
Kodeks cywilny nie wskazuje wysokości kar umownych. To zależy od stron, jakie przewidzą kary. Kara za zerwanie umowy może być określona kwotowo albo procentowo. Najczęściej to jest 10-20% wartości wynagrodzenia umownego netto należnego wykonawcy.
Naliczenie kary za odstąpienie od umowy będzie wymagało udowodnienia, że zerwanie umowy nastąpiło z przyczyn leżących po drugiej stronie.
Ile maksymalnie może wynosić kara umowna?
Kodeks cywilny nie określa maksymalnej wysokości kary umownej.
Zatem strony umowy mogą ją regulować na zasadzie swobody kontraktowania. Przy czym uważaj. Jeżeli kara umowna jest rażąco wygórowana, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej przez Sąd.
Jaka jest kara umowna za opóźnienie w wykonaniu robót budowlanych?
Ustawodawca nie wskazuje jaka powinna być wysokości kary w umowie o roboty budowlane. Zazwyczaj kara za opóźnienie w wykonaniu robót stanowi określony % wynagrodzenia wykonawcy netto (za dany etap / za całość zadania) za każdy dzień opóźnienia.
Wszystko zależy od szczegółów umowy i harmonogramu prac. Należy przemyśleć wysokość kar umownych, aby nie były rażąco wygórowane, a także aby nie narazić się na nieważne klauzule umowne.
Co grozi za niewykonanie prac budowlanych w terminie?
Możliwości jest kilka.
W praktyce, za niewykonanie robót budowlanych w terminie grozi możliwość naliczenia kary umownej i często potrącenie jej z wynagrodzenia wykonawcy. Druga opcja to prawo żądania naprawienia szkody spowodowanej zwłoką dłużnika.
Kolejna sankcja to np. prawo zlecenia wykonania zastępczego na warunkach umownych lub ustawowych. W najgorszym wypadku można odstąpić od umowy.
W zależności od konkretnej sytuacji i postanowień umownych, różne będą uprawnienia stron. Należy uważać. Ponieważ brak odpowiedniej podstawy prawnej spowoduje nieskuteczność odstąpienia, a to rodzi poważne konsekwencje prawne.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Zawodnik Wulcan; Kampus Production; Mathieu Stern.
✳✳✳
#markawłasna #autopromocja
GOTOWY WZÓR UMOWY dla wykonawców robót budowlanych wraz z instrukcją.
Wystarczy uzupełnić we wskazanych miejscach typowe zmienne zapisy, takie jak opis przedmiotu robót/ wysokość wynagrodzenia / wysokość kar umownych czy terminy realizacji itp.
Prosty i przejrzysty wzór umowy, dedykowany dla małych i średnich przedsiębiorców budowlanych, którzy nie realizują dużych inwestycji wymagających skomplikowanych i szczegółowych zapisów umownych.
Zawiera zabezpieczenia podstawowych praw i obowiązków Stron umowy o roboty budowlane. Interesy Stron zostały odpowiednio wyważone.
Wzór jest uniwersalny, do wielokrotnego wykorzystania.
Dodatkowo otrzymasz BONUS! Sprawdź tutaj albo klikając w obrazek 
.
✳✳✳
Gwarancja zapłaty za roboty budowlane
Gwarancja zapłaty za roboty budowlane – czyli zabezpieczenie zapłaty wynagrodzenia wykonawcy / podwykonawcy.
Temat istotny i coraz bardziej aktualny. Branża budowlana jest najbardziej narażona na zatory w płatnościach. Nie wspominając już o trudnościach w utrzymaniu stałej płynności finansowej.
Sama często doświadczam sytuacji, gdy po wykonaniu robót budowlanych kontrahenci moich Klientów (wykonawców) popadali w stan niewypłacalności, co prowadziło do tego, że dochodzenie wynagrodzenia w procesach sądowych okazywało się nieefektywne. Powodem był oczywiście brak możliwości wyegzekwowania zasądzonych należności 
.
Dlatego coraz częściej wykonawcy (podwykonawcy) korzystają z możliwości żądania gwarancji zapłaty. Warto zabezpieczyć terminową zapłatę wynagrodzenia uzgodnionego w umowie o roboty budowlane 
.
Zgodnie z intencją ustawodawcy – jeśli skorzystasz z gwarancji zapłaty to otwierasz sobie drogę na szybkie zaspokojenie roszczeń za wykonane roboty budowlane 
[Czytaj dalej…].
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }