Zmiana przepisów 4 grudnia 2025r.
Dziś zmieniają się przepisy o ochronie wynagrodzenia podwykonawców, czyli odpowiedzialność solidarna inwestora i wykonawcy/generalnego wykonawcy.
Dlatego przygotowałam kompleksowo artykuł w całości poświęcony temu zagadnieniu z uwzględnieniem nowelizacji z dnia 4 grudnia 2025r.
Bez względu na to, jaką rolę pełnisz na budowie dobrze, abyś zapoznał się z nowymi regułami solidarnej odpowiedzialności inwestora. Taka wiedza przyda się zarówno bezpośrednio zainteresowanemu podwykonawcy, jak i podmiotom, które tą odpowiedzialność względem niego ponoszą 👍.
Odpowiedzialność solidarna inwestora i wykonawcy
Być może jesteś uczestnikiem takiej sytuacji, z którą ja się spotykam na co dzień jako prawnik przedsiębiorców budowlanych:
GW: Dzień dobry pani mecenas. Dostaliśmy nakaz zapłaty z sądu. Razem z inwestorem mamy zapłacić solidarnie wynagrodzenie podwykonawcy. Chcielibyśmy się dogadać z podwykonawcą ponieważ był problem z odbiorem i należy mu się mniejsza kwota niż ta, o którą wystąpił.
Ja: Skoro jest szansa na ugodę, to zacznijmy szybko działać. Jeśli nie uda się wypracować kompromisu, to mamy tylko 2 tygodnie na zaskarżenie nakazu.
GW: I tu jest właśnie problem. Jak mamy działać, jak jest jeszcze inwestor, który nie chce słyszeć o żadnej ugodzie. Twierdzi, że nie ma obowiązku płacić. To jak teraz będzie? Możemy sami zawrzeć ugodę z podwykonawcą? Inwestor faktycznie nie odpowiada za wynagrodzenie naszego podwykonawcy? Jak to wygląda w praktyce ?
Ja: Spokojnie. Ustalmy po kolei wszystkie fakty. Zacznijmy od początku, od momentu, gdy podwykonawca pojawił się na tej budowie….
Solidarna odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy
Przejdźmy od razu do konkretów. Czyli omówienia przesłanek solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za wynagrodzenie podwykonawcy. W tym artykule dowiesz się między innymi:
Na czym polega odpowiedzialność solidarna?
🔹 Czy podwykonawca może żądać zapłaty od inwestora?
🔸 Jak zgłosić podwykonawcę inwestorowi?
🔹 Czy wykonawca ponosi odpowiedzialność za podwykonawcę?
🔸 Czy warunkiem solidarnego zobowiązania inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy jest akceptacja podwykonawcy przez inwestora?
Ponieważ konstruuję moje artykuły na blogu na zasadzie „kompleksowego wykonawstwa”, to na końcu znajdziesz również zagadnienia podatkowe.
Warto wiedzieć, jak dobrze „zaksięgować solidarną odpowiedzialność inwestora” 😉.
Jak uniknąć sporów o to, kto powinien uregulować zobowiązania wobec podwykonawcy?
Jeśli jesteś podwykonawcą, to dobrze się zabezpiecz „prawnie” na budowie. Może się bowiem zdarzyć, że wykonawca, z którym zawarłeś umowę, nie zapłaci Twojego wynagrodzenia mimo, że wszystko wykonałeś prawidłowo. Jeśli od początku zawalczysz o swoje prawa na budowie, to może się okazać, że sam będziesz decydował, kto zapłaci Twoje wynagrodzenie 👍.
Poniżej otrzymasz wskazówki, co i kiedy należy zrobić, aby zabezpieczyć zapłatę swojego wynagrodzenia 💰.
Jeżeli spełnisz zawczasu odpowiednie warunki, a potem będziesz zmuszony pójść do sądu, to będziesz wybierał kogo pozwać 👉generalnego wykonawcę czy inwestora. A może jednego i drugiego równocześnie ?
Oczywiście wyboru nie dokonuj na chybił trafił. Nie stosuj też zasady ➡ „entliczek pentliczek na kogo wypadnie na tego bęc” 😉.
Strategię procesową trzeba naprawdę dobrze przemyśleć. Ale bez obaw, akurat od rozwiązywania takich dylematów masz swojego prawnika. Niech on się martwi 😁.
Warunki powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora
Inwestorze i podwykonawco pamiętajcie ‼ Solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy „nie działa z automatu”. Nie wystarczy sam fakt, że generalny wykonawca zawarł umowę z inwestorem, a potem zlecił na dowolnych zasadach podwykonawstwo.
🔔 Aby inwestor odpowiadał solidarnie za wynagrodzenie podwykonawcy, to musi posiadać wiedzę na temat zakresu robót wykonywanych przez podwykonawcę i jednocześnie nie wnieść wobec tego podwykonawcy sprzeciwu.
Może nasuwa się Tobie teraz pytanie. To skąd inwestor ma wiedzieć o podwykonawcach ?
Zgodnie z art. 647 (1) k.c. wiedza inwestora może wynikać z dwóch źródeł:
✳ pisemnego zgłoszenia
bądź
✳ z umowy pomiędzy inwestorem a wykonawcą (generalne wykonawstwo inwestycji).
Chociaż jest to sporne, to w jednym z najnowszych orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że wiedzy inwestora nie można domniemywać np. z faktu, iż jego pracownicy widzieli podwykonawcę na terenie budowy (np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7.08.2020 r., V CSK 28/20).
Przy czym muszę Cię ostrzec ⚠
Z dalszej części artykułu przekonasz się, że w praktyce kwestia wiedzy inwestora może być różnie przez sądy interpretowana. Sprawy sądowe w przedmiocie solidarnej odpowiedzialności inwestora są naprawdę skomplikowane ➡ jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse, to zwróć się do doświadczonego radcy prawnego / adwokata o pomoc.
Ale wszystko po kolei.
Najpierw przejdźmy do omówienia każdego z dwóch wyżej wymienionych przypadków z osobna 👇.
Zgłoszenie podwykonawcy
1️⃣ Pierwsza sytuacja ➡ zgłoszenie podwykonawcy.
Zgłoszenie robót inwestorowi może zostać dokonane samodzielnie lub wspólnie przez wykonawcę i podwykonawcę. Zakres robót zgłoszonych inwestorowi i wykonywanych przez podwykonawcę musi mieścić się w zakresie robót uzgodnionych pomiędzy inwestorem a (generalnym) wykonawcą.
Do powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora konieczne jest, aby zgłoszenie nastąpiło przed przystąpieniem do wykonywania robót przez podwykonawcę.
🔻UWAGA🔻
Zgłoszenie dokonane po rozpoczęciu robót budowlanych przez podwykonawcę wpływa na zakres solidarnej odpowiedzialności inwestora. 👉 Ponosi on odpowiedzialność za roboty wykonane po dokonaniu zgłoszenia.
Umowa pomiędzy inwestorem a głównym wykonawcą
2️⃣ Przejdźmy teraz do drugiej sytuacji, w której odpowiedzialność solidarna inwestora jest zagwarantowana w umowie zawartej pomiędzy generalnym wykonawcą a inwestorem.
Otóż zgodnie z art. 647 (1) § 2 k.c. zgłoszenie podwykonawcy nie zawsze jest wymagane.
Kiedy nie trzeba zgłaszać podwykonawcy ?
Wtedy, gdy inwestor i wykonawca określili w umowie szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
🔔W tym przypadku trzeba spełnić jeszcze jeden warunek. Inwestor musi zawrzeć umowę z generalnym wykonawcą w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
✳✳✳
Przeczytaj też:
⏹ umowa o podwykonawstwo robót budowlanych
⏹ umowa o podwykonawstwo w zamówieniach publicznych.
✳✳✳
Co powinno zawierać takie zgłoszenie?
Zgłoszenie podwykonawcy powinno zawierać szczegółowy opis robót, które będzie wykonywał podwykonawca. Dzięki temu możliwe będzie zidentyfikowanie zakresu prac w ramach prac uzgodnionych z (generalnym) wykonawcą oraz określenie zakresu odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia.
Zgłoszenie powinno wskazywać również osobę podwykonawcy. To jest niezbędne do ewentualnego złożenia sprzeciwu przez inwestora. Chyba, że informacje te można uzyskać z publicznie dostępnych rejestrów.
Inwestor nie musi zostać poinformowany o treści innych ustaleń wynikających z umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Np. o wysokości wynagrodzenia, terminie wykonania prac czy zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy.
W jakiej formie dokonać zgłoszenia podwykonawcy?
🔔 Zgłoszenia podwykonawcy musisz dokonać w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
🔻 Uwaga 🔻
Jeśli tej formy nie zachowasz, to zgłoszenie będzie nieważne 😞
To teraz terminarz zgłoszenia, o czym trzeba pamiętać?
Wykonawca ma obowiązek niezwłocznie zgłosić podwykonawcę, najpóźniej przed przystąpieniem do wykonywania prac. W przeciwnym wypadku inwestor nie będzie ponosił solidarnej odpowiedzialności z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy.
Moja rada. 👉Jeśli jesteś podwykonawcą, to nie zwlekaj. Zgłoś się sam i zabezpiecz swoje interesy finansowe 👍.
Kiedy podwykonawca może samodzielnie dokonać zgłoszenia przedmiotu robót do inwestora?
Pamiętaj, że zgłoszenia przedmiotu robót do inwestora może dokonać każdy podwykonawca – samodzielnie.
Jeśli jesteś podwykonawcą to nie potrzebujesz zgody wykonawcy. Generalny wykonawca w ogóle nie musi uczestniczyć w procedurze zgłoszenia.
Mówiąc wprost, zgłoszenie przedmiotu robót jest indywidualnym uprawnieniem podwykonawców w procesie budowlanym. Co więcej, dokonanie tej czynności samodzielnie, zagwarantuje Ci zabezpieczenie uzyskania wynagrodzenia, gdy twój bezpośredni kontrahent zawiedzie.
Sprzeciw inwestora
Co do zasady, inwestor może uniknąć powstania swojej solidarnej odpowiedzialności.
W tym celu musi złożyć sprzeciw wobec wykonywania robót przez podwykonawcę. Uwaga ➡ aby sprzeciw był skuteczny musi zawierać określoną treść.
Pamiętaj 🔔. Sprzeciw nie może dotyczyć samego faktu powstania solidarnej odpowiedzialności.
Sprzeciw musi być w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Musi zostać doręczony zarówno podwykonawcy, jak i (generalnemu) wykonawcy. Podwykonawca i (generalny) wykonawca nie mogą w żaden sposób kwestionować zasadności sprzeciwu inwestora, z wyjątkiem jego wad formalnych.
Do dnia 4 grudnia 2025r. termin na złożenie sprzeciwu wynosił 30 dni.
Ustawowy termin to tzw. termin zawity.
Zatem nie można go przywrócić, jego bieg nie podlega zawieszeniu ani przerwaniu. Zgłoszenie sprzeciwu po tym terminie któremukolwiek z adresatów skutkuje nieważnością takiej czynności 😟.
Teraz w tym zakresie nastąpiła istotna zmiana przepisów. Spójrz poniżej 👇
Nowe zasady zgłaszania sprzeciwu wobec wykonywania robót budowlanych przez podwykonawcę
Odpowiedzialność solidarna inwestora – z dniem 4 grudnia 2025r. nastąpiła zmiana przepisu art. 647 (1) k.c.
W uzasadnieniu projektu nowelizacji ustawodawca wyjaśnił, że nowe zasady zgłaszania sprzeciwu inwestora stanowią odpowiedź na potrzeby rynku budowlanego. Umożliwia stronom większą elastyczność w ustalaniu terminów na złożenie sprzeciwu wobec udziału podwykonawcy w realizacji robót.
Jednocześnie nadal mamy zapewnioną ochronę podwykonawców poprzez zachowanie solidarnej odpowiedzialności inwestora. A to oczywiście ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu w branży budowlanej.
Wprowadzone zmiany pozwalają na dostosowanie warunków kontraktowych do realiów inwestycji. Jednocześnie nadal zapewnia ochronę interesów wszystkich uczestników procesu budowlanego.
Elastyczność z zachowaniem ochrony podwykonawców
Do tej pory inwestor dysponował sztywnym trzydziestodniowym terminem na złożenie sprzeciwu, liczonym od dnia dokonania zgłoszenia podwykonawcy przez wykonawcę.
Termin ten był niezmienny i niezależny od charakteru inwestycji. Dodatkowo jest tzw. termin zawity zatem zgłoszenie sprzeciwu po jego upływie nie odniosło skutku prawnego.
Aktualnie to się zmienia. Inwestor i wykonawca teraz mogą w umowie zastrzec termin krótszy. Czyli w praktyce harmonogram zgłoszenia i akceptacji podwykonawców będzie wreszcie dostosowywany do realiów konkretnego projektu.
Jeżeli strony umowy nie wprowadzą własnego krótszego terminu, to w dalszym ciągu będzie działała zasada, że inwestor składa sprzeciw w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia podwykonawcy.
Termin do wniesienia sprzeciwu będzie musiał być taki sam we wszystkich umowach dotyczących realizacji inwestycji
Dodatkowo ustawodawca zabezpieczył dalszych podwykonawców 👍.
Bowiem określony w umowie wykonawcy z podwykonawcą lub umowach z dalszym podwykonawcą termin na złożenie sprzeciwu nie może być krótszy od terminu określonego w umowie zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą).
Rozwiązanie to zapewnia spójność kontraktową łańcucha wykonawczego. Nadto, eliminujemy ryzyko narzucania podwykonawcom terminów uniemożliwiających realne zgłoszenie robót i uzyskanie braku sprzeciwu. Jednocześnie inwestor i wykonawca zyskują możliwość dynamicznego zarządzania zgłoszeniami podwykonawców, stosownie do potrzeb danej inwestycji.
Zyskujemy zatem najcenniejszy materiał budowlany – > CZAS.
Co nowe przepisy oznaczają w praktyce?
Pamiętaj, że w świetle nowych przepisów, ani inwestor z umowie z generalnym wykonawcą, ani generalny wykonawca w umowie o podwykonawstwo nie mogą ustanowić terminu na zgłoszenie sprzeciwu, który przekraczałby 30 dni.
Jeżeli taki termin zostałby ustanowiony, to zgodnie z art. 647(1) § 6 k.c. postanowienie będzie nieważne. W jego miejsce wejdzie zatem termin ustawowy – 30 dni.
Strony umowy o roboty budowlane nie mogą także całkowicie wyłączyć prawa do złożenia sprzeciwu.
Co w innych przypadkach?
Odpowiedzialność solidarna inwestora – rozpatrzmy taki przykład 👇.
Inwestor i generalny wykonawca nie zastrzegli w zawartej przez nich umowie indywidualnego terminu na zgłoszenie sprzeciwu. W takim przypadku zadziała reguła z ustawy – czyli termin 30 dni.
A co jeżeli później w kolejnej umowie między generalnym wykonawcą a podwykonawcą uzgodniono krótszy termin niż termin ustawowy ?
Wtedy solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę przewidziana w art. 647(1) § 1 k.c. powstanie po upływie terminu 30 dni od dnia dokonania zgłoszenia. Ponieważ nowy przepis przewiduje, że umowy podwykonawcze nie mogą przewidywać terminu krótszego niż ten określony w umowie inwestora z generalnym wykonawcą 👍.
Zastosowanie do zawartych już umów
UWAGA !
Ustawa weszła w życie z dniem 4 grudnia 2025 r.
Ale jej skutki obejmą również umowy zawarte przed tą datą.
I to może powodować pewien istotny problem.
Jeżeli dotychczas ( przed dniem 4.12.2025r.) umowy przewidywały krótszy termin aniżeli 30 dni, to takie postanowienie umowne było nieważne. Działał termin ustawowy 30 dni.
Jeśli teraz ustawa działa wstecz, to czy to oznacza, że takie nieważne zapisy staną się z dniem 4.12.2025r. nagle ważne i obowiązujące ?
Według jakich reguł ocenimy stany faktyczne sprzed nowelizacji ? Zgłoszone sprzeciwy nagle nabiorą mocy prawnej ?
Czas pokaże. Miejmy nadzieję, że w razie sporów sądy wypracują dobrą praktykę – odpowiadającą potrzebom rynku a nie zbędnemu formalizmowi.
Nowe przepisy – szansa czy zagrożenie?
Ja osobiście uznaję nowe przepisy jako dobry kierunek zmian.
Zgodnie bowiem z treścią uzasadnienia do projektu ustawy celem projektowanej regulacji jest umożliwienie stronom umowy o roboty budowlane uelastycznienia terminu na złożenie sprzeciwu wobec podwykonawcy. A jednocześnie zachowujemy funkcję ochronną przepisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora.
Ważne będzie tylko przeanalizowanie, w jakich przypadkach i jak skrócić termin zgłaszania sprzeciwu.
Trzeba również zachować spójność pomiędzy wszystkimi umowami żeby postanowienia były skuteczne.
Jak zawsze będzie się liczyła solidna i bezpieczna umowa na linii INW – GW oraz GW – PW i PW – DPW.
✳✳✳
Przeczytaj też koniecznie:
⏹