Odstąpienie od umowy

W tym wpisie dowiesz się, kiedy i na jakiej podstawie skuteczne jest odstąpienie od umowy.

W zależności od rodzaju zadania na budowie wchodzą w grę dwa rodzaje umów. Warto więc zasięgnąć kompleksowej wiedzy w zakresie odstąpienia od umowy o roboty budowlane i od umowy o dzieło😊

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Z mojego poprzedniego wpisu  >>> umowa o roboty budowlane <<<  już wiesz, że strony mogą skorzystać z różnych form rozwiązana umowy.

Wszystko zależy od przyczyny oraz od tego, czy mają odpowiednie regulacje w umowie, czy też nie.

Wtedy, gdy pojawia się problem na budowie, oczywiście najbardziej pożądanym sposobem zakończenia współpracy byłoby porozumie stron.

Wtedy od razu ustalasz warunki zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty.

Niemniej jednak, z mojej praktyki zawodowej wynika, że w spornych sytuacjach najczęściej do rozwiązania umowy dochodzi poprzez złożenie przez jedną ze stron oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Jednym z głównych tematów porad prawnych, których udzielam przedsiębiorcom budowlanym jest odpowiedź na pytanie, kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Przechodząc od ogółu do szczegółu, odstąpić od umowy można:

🔵 w wypadkach określonych w umowie;

🔵 gdy wystąpią zdarzenia uregulowane w ustawie:

🔹 na zadach ogólnych ( przepisy, które stosujemy do większości umów);

🔹 na zasadach szczególnych ( w przypadku umowy o roboty budowlane stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o dzieło).

Ponadto sytuacje, w  których możesz skorzystać z prawa odstąpienia zależą również od tego, po której stronie umowy występujesz.

Inne będą przesłanki do odstąpienia dla inwestora, a inne dla głównego wykonawcy, czy też podwykonawcy.

To ważne, aby prawidłowo i skutecznie złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Zakończenie współpracy w ten jednostronny sposób ma doniosłe skutki prawne i jest przedmiotem wielu (niestety skomplikowanych) procesów sądowych.

Ustawowe prawo odstąpienia od umowy

W zakresie prawa do odstąpienia od umowy o roboty budowlane, kodeks cywilny oferuje dwa rozwiązania:

🔷 przepisy ogólne, czyli takie, które mają zastosowanie do różnych zobowiązań umownych  (art. 491, 493, 495 § 2 k.c.); opcja uniwersalna;

🔷 niektóre przepisy dotyczące umowy o dzieło (art. 635, 636, 644 k.c.), które znajdą zastosowanie na mocy specjalnego odesłania z art. 656 § 1 k.c. ; opcja dedykowana specjalnie umowie o roboty budowlane.

Ten podział na przepisy ogólne i przepisy szczególne, możesz porównać z narzędziami w swoich pracach budowlanych. Niektóre są uniwersalne i wykonasz z ich pomocą kilka rożnych robót (np. wiertarko-wkrętarka).

Inne są przeznaczone do jednej konkretnej roboty – np. koparka. W zależności od rodzaju prac dopierasz właściwy sprzęt.

Tak samo przy odstąpieniu od umowy ➡ raz narzędzie uniwersalne, innym razem szczególnego zastosowania.

Najpierw zajmijmy się skrzynką z uniwersalnymi narzędziami 👉 przepisy ogólne.

Odstąpienie od umowy na wypadek zwłoki

Umowa o roboty budowlane może zostać rozwiązana na podstawie art. 491 § 1 k.c.

W przypadku zwłoki jednej ze stron w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy wzajemnej, po bezskutecznym upływie wyznaczonego jej przez drugą stronę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy.

Jak z powyższego wynika, aby skutecznie odstąpić od umowy, muszą być spełnione poniższe warunki:

🔶 zwłoka jednej strony w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej oraz

🔶 złożenie przez drugą stronę oświadczenia obejmującego dwa elementy:

🔸 wyznaczenie odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania zobowiązania,

➕

🔸 zagrożenie, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.

No to po kolei. Kluczowe jest tutaj wystąpienie zwłoki.

Co należy rozumieć przez zwłokę?

Ze zwłoką mamy do czynienia wówczas, gdy strona nie wykonuje swojego świadczenia z przyczyn od niej zależnych.

Zwłoka to jest takie opóźnienie, za które strona odpowiada, a nie opóźnienie wynikające z przyczyn, na które nie miała wpływu.

Przykład 👇

Jeżeli jesteś wykonawcą i nie realizujesz w terminie robót ponieważ:

• Twój pracownik za późno zamówił materiał i dostawa nastąpiła z opóźnieniem ➡ występuje zwłoka
• nie udostępniono Tobie na czas frontu robót ponieważ inny wykonawca się opóźnił ➡ brak zwłoki.

Jeśli Twój kontrahent popadł w zwłokę w zakresie swoich obowiązków na budowie, to musisz złożyć stosowne oświadczenie.

Najlepiej zrobisz, jeśli wyślesz pismo na adres jego siedziby.

W tym oświadczeniu wyznaczasz dodatkowy termin, który musi być odpowiedni.

Co to znaczy odpowiedni termin?

W praktyce sądowej, za odpowiedni uważa się taki termin, w którym biorąc pod uwagę rodzaj świadczenia, dłużnik ma realną możliwość dopełnienia wszystkich czynności niezbędnych do jego należytego spełnienia.

O tym, czy termin jest odpowiedni decydować powinny kryteria o charakterze obiektywnym.

Dlatego nie wyznaczaj pochopnie zbyt krótkiego terminu ponieważ może się okazać, że odstąpiłeś od umowy przedwcześnie i nieskutecznie 😥

Wyznacz taki termin, który każdy, kto znalazłby się na miejscu Twojego kontrahenta jest w stanie dotrzymać i wykonać swoje obowiązki prawidłowo.

W piśmie koniecznie należy zaznaczyć, iż niezastosowanie się do wezwania skutkować będzie odstąpieniem od umowy.

 

Po bezskutecznym upływie dodatkowego wyznaczonego terminu możesz skorzystać z prawa do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Oświadczenie takie wywołuje skutek z chwilą, gdy dotrze do drugiej strony.

Winno zostać złożone w formie dokumentowej (najlepiej pismo wysłane na adres siedziby kontrahenta).

To jest bardzo ważne, aby odstąpienie było stwierdzone pismem.

Obowiązuje w tym zakresie zasada uregulowana w art. 77 § 2 i 3 k.c.:

§  2.   Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.

§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

A co jeśli umowa została zawarta ustnie?

Oczywiście odradzam takich praktyk. Nie mając spisanej umowy na piśmie bardzo ryzykujesz.

Jeżeli jednak do takiej sytuacji doszło, to uwaga 🔻

Odstąpienie od umowy rodzi konieczność rozliczenia się przez strony. To zwykle prowadzi do sporów a nawet postępowania sądowego.

Dlatego oświadczenie o odstąpieniu nawet przy ustnej umowie powinno mieć każdorazowo formę pisemną.

W razie problemu musisz mieć dowody w sprawie.

Z odstąpienia od umowy o roboty budowlane z powodu zwłoki może skorzystać zarówno inwestor, jak i wykonawca czy podwykonawca.

Odstąpienie od umowy na wypadek niemożliwości świadczenia

Art. 493 § 1 k.c. określa skutki prawne tzw. następczej niemożliwości spełnienia jednego ze świadczeń wzajemnych. Spowodowanej okolicznościami, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana.

Chodzi tu zatem o niemożliwość świadczenia powstałą po zawarciu umowy. Wskutek niezachowania należytej staranności przez zobowiązanego lub osoby, za których działania lub zaniechania zobowiązany odpowiada jak za swoje własne.

Zobowiązanie jest niemożliwe wówczas, gdy obiektywnie nikt nie może go wykonać i niemożliwość ta jest trwała.

W takiej sytuacji, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Albo od umowy odstąpić.

Jeżeli strona skorzystała z drugiego z uprawnień wskazanych w art. 493 § 1 k.c., tj. odstąpiła od umowy, zobowiązanie wygasa. W konsekwencji nie ma obowiązku spełniać swojego świadczenia. Przysługuje jej natomiast na zasadach ogólnych roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Prawo do odstąpienia przysługuje również w sytuacji, gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi.

Innymi słowy, umowy nie da się zrealizować z przyczyn niezależnych stron. Jeżeli nie można zarzucić stronie winy w tym, że świadczenie stało się niewykonalne, będzie ona wolna od zobowiązania.

Takie sytuacje to rzadkość. Zwykle występują wówczas, gdy niemożliwość spełnienia świadczenia została spowodowana działaniami podjętymi przez organy władzy państwowej.

Np. w dobie koronawirusa pojawiały się różnego rodzaju ograniczenia bądź zakazy, które uniemożliwiały obiektywnie realizację niektórych zobowiązań.

Jeżeli świadczenie stało się niemożliwe z przyczyn, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi – zobowiązanie wygasa.

Skutek w postaci uwolnienia od zobowiązania powstaje od momentu, gdy nastąpiła niemożliwość.

Zobowiązanie w takim przypadku wygasa w całości, tj. wygasają oba wzajemne zobowiązania. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe również druga strona jest wolna od obowiązku.

Zobowiązanie jednej ze stron jest częściowo niemożliwe

Ale może się zdarzyć, że zobowiązanie jednej ze stron jest niemożliwe, tylko częściowo.

Co wtedy?

Wtedy druga strona może odstąpić od umowy na podstawie przepisu art. 495 k.c.

Odstąpienie od umowy jest ograniczone tylko do sytuacji, gdy częściowe spełnienie świadczenia nie miałoby znaczenia dla strony z uwagi na właściwości zobowiązania bądź na cel umowy, o którym druga strona wiedziała.

Akurat przy robotach budowlanych zwykle częściowe wykonanie robót może nie mieć dla strony znaczenia. Np. wtedy, gdy przedmiotem umowy jest budowa obiektu.

Jeśli wystąpi częściowa niewykonalność robót, to inwestor będzie mógł odstąpić od umowy.  Odstąpienie na tej podstawie obejmuje całą umowę.

Na tych podstawach umowa na wykonanie prac budowlanych może zostać zakończona zarówno wówczas, gdy oświadczenie takie złoży inwestor, jak i wykonawca.

Znalezienie w praktyce przykładu niemożliwości świadczenia przy robotach budowlanych jest bardzo trudne.

Dlatego uczulam żeby z dużym dystansem podchodzić do tej możliwości  rozwiązania umowy.

Czasem logika podpowiada, że coś jest niemożliwe, a realia mogą zaskoczyć.

📌

Dla przykładu, mała ciekawostka ze świata zwierząt.

Bazyliszek płatkogłowy (czworonożna jaszczurka). Uwierzysz, że potrafi chodzić po powierzchni wody na dwóch tylnych nogach? Spójrz na tego małego spryciarza.

Jak widać na wyżej załączonym filmie ➡ coś z pozoru niemożliwego staje się czasem całkiem możliwe 😃

Odstąpienie od umowy w razie opóźnienia wykonawcy (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 kc)

Pora na przepisy szczególne 👉 narzędzia specjalnego użytku.

Opóźnienie w realizacji robót zachodzi wtedy, gdy nie zostaje dotrzymany termin oddania zleconego zadania.

Jednakże przepisy prawa umożliwiają inwestorowi reakcję na wcześniejszym etapie ➡ w sytuacji gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót na tyle, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je ukończyć w czasie umówionym.

W takiej sytuacji inwestorowi przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego.

W ten sposób inwestor trzyma rękę na pulsie. Może kontrolować terminowość wykonywania robót budowlanych.

Przepis art. 635 w zw. z art. 656 k.c. upoważnia inwestora do odstąpienia od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania obiektu.

W mojej ocenie inwestor może odstąpić od umowy również w przypadku, gdy nawet upłynął już oznaczony w umowie termin jej wykonania.

Z tego przepisu może również skorzystać generalny wykonawca, który powierzył zadanie podwykonawcy, a ten opóźnia się z rozpoczęciem/zakończeniem robót.

Aby skutecznie odstąpić od umowy z wykonawcą lub podwykonawcą, muszą być spełnione dwa warunki:

🔷 po stronie wykonawcy (podwykonawcy) musi istnieć opóźnienie z rozpoczęciem bądź wykończeniem obiektu.

Powodami opóźnienia mogą być zarówno okoliczności zawinione, jak i niezawinione przez wykonawcę (podwykonawcę).

Trzeba jednak pamiętać, że nie mogą to być okoliczności obciążające samego zamawiającego, np. niedostarczenie materiałów w umówionym terminie lub brak dostarczenia dokumentacji niezbędnej do realizacji robót;

➕

🔷 wykonawca ( podwykonawca) opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła na tyle, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je ukończyć w czasie umówionym;

Jak ocenić to prawdopodobieństwo?

Należy racjonalnie i obiektywnie ustalić, kiedy zadanie byłoby możliwe do ukończenia gdyby wykonawca (podwykonawca) pracował starannie i prawidłowo.

Należy także uwzględnić, czy do wykonania robót potrzebne są np. jakieś dostawy i w jakim terminie byłyby one zrealizowane, gdyby wykonawca w odpowiednim czasie złożył zamówienie). 

UWAGA 🔔

Jeżeli wykonawca nie spełnia świadczenia z powodu braku potrzebnego do wykonania dzieła współdziałania zamawiającego (inwestora), to nie zachodzi przesłanka opóźnienia się wykonawcy, warunkująca prawo zamawiającego do odstąpienia od umowy.

Inwestor nie może skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane, jeżeli przyczyny opóźnienia leżą po jego stronie.

Uważam, że prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy może istnieć także w razie niewykonania w terminie poszczególnych etapów robót.

Skorzystanie z prawa odstąpienia w tym przypadku wymaga ostrożności i realnej oceny sytuacji na budowie.

Ocena, czy nadszedł już odpowiedni moment by skutecznie i bezpiecznie odstąpić, zwykle wymaga specjalistycznej wiedzy prawniczej. Błąd może wiele kosztować. Poniżej przykład z życia wzięty 👇

Polimex Mostostal wygrał proces z Katowicami o 40 mln zł w sprawie budowy Międzynarodowego Centrum Kongresowego

Być może kojarzysz głośny proces na śląsku w sprawie zerwania umowy na budowę Międzynarodowego Centrum Kongresowego w Katowicach (MCK).

Sprawa spolaryzowała opinię publiczną z uwagi na ryzyko utraty przez miasto Katowice finansowania z Unii Europejskiej.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w sprawie odstąpienia od umowy na budowę Międzynarodowego Centrum Kongresowego zapadł 5 marca 2020.

Sąd zasądził na rzecz wykonawcy (Polimex – Mostostal) kwotę aż 40,4 mln zł 😲

Stan faktyczny sprawy 👇

Jak donoszą media, miasto Katowice we wrześniu 2012r. zerwało kontrakt opiewający na 252 mln zł na budowę MCK.

Umowę zawarto w październiku 2011 roku z Polimexem-Mostostal. Podawanym w prasie zarzutem było nieprzestrzeganie harmonogramu inwestycji.

Urząd miasta miał tłumaczyć, że dalsza współpraca z wykonawcą, który miał poważne problemy finansowe, a także spore opóźnienia w harmonogramie realizacji, pozwalała z dużym prawdopodobieństwem (wręcz graniczącym z pewnością) stwierdzić, że ukończenie budowy obiektu w terminie było niemożliwe.*

Być może na pierwszy rzut sprawa wydawała się oczywista, ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach.

Okoliczności niezależne od wykonawcy 👇

Media podają, że Polimex Mostostal bronił się faktem, że termin zakończenia budowy (maj 2013r.) nie mógł zostać dotrzymany przez szereg przyczyn nie spowodowanych przez wykonawcę.

Związanych z występowaniem na terenie budowy gruntu zanieczyszczonego metalami ciężkimi. Opóźnionym uzdatnieniem części terenu budowy polegającym na likwidacji istniejących szybów kopalni. Brakiem możliwości prowadzenia prac ziemnych i konstrukcyjnych ze względu na nieodłączenie czynnych sieci i instalacji podziemnych. Brakiem prawidłowego i kompletnego projektu wykonawczego. Zarówno podziemne sieci jak i skażona ziemia, a także szyby górnicze miały skutecznie zatrzymać roboty.*

Jak widzisz, wykonawca miał sporo argumentów w zakresie okoliczności obciążających samego zamawiającego (inwestora).

Rozwiązując umowę, miasto nałożyło na Polimex-Mostostal karę, która miała polegać na niezapłaceniu przedstawionych faktur na kwotę około 13 mln zł.

Spółka nie tylko nie zgodziła się ze wstrzymaniem płatności, ale w ogóle z rozwiązaniem umowy. I poszła do sądu.

W sprawie zapadł prawomocny wyrok.

Sąd Apelacyjny ocenił jako bezzasadne naliczenie kar i odstąpienie od umowy, czego efektem miasto Katowice zostało zobowiązane zwrócić spółce środki zatrzymane na poczet naliczonej kary.

Powyższa sprawa dowodzi, że warto zawalczyć o swoje prawa na budowie 💪

Jeśli jesteś inwestorem albo generalnym wykonawcą, który korzysta z pomocy podwykonawców – uważaj aby prawidłowo odstąpić od umowy.

Jeśli jesteś z kolei wykonawcą albo podwykonawcą, któremu rozwiązano umowę i naliczono kary umowne (bądź nie zapłacono za wykonaną pracę), to z góry się nie poddawaj bez względu na to, kto jest Twoim kontrahentem.

Zwróć się do radcy prawnego (adwokata) o pomoc w rozwiązaniu problemu.

* Informacje użyte we wpisie pochodzą z: Dziennikzachodni.pl;  Katowice24.info  ; Biznes.interia.pl 

Odstąpienie od umowy w razie wadliwego wykonywania obiektu (art. 636 § 1 w zw. z art. 656 § 1 kc)

Inwestor może także od umowy odstąpić w przypadku wadliwego wykonywania robót budowlanych przez wykonawcę. Ale! pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji.

Inaczej, niż w poprzednim przypadku, przesłanką odstąpienia od umowy o roboty budowlane na podstawie art. 636 § 1 kc nie jest nieterminowe, lecz wadliwe bądź sprzeczne z umową wykonywanie umowy.

Przepis ten – podobnie jak wcześniej analizowany art. 635 k.c. – stanowi narzędzie zapewniające inwestorowi wgląd w proces realizacji inwestycji.

Z tej możliwości skorzysta również generalny wykonawca, jeżeli dostrzeże, że podwykonawca  nieprawidłowo  wykonuje roboty.

Nieprawidłowość może stanowić zarówno odstępstwo od umowy (np. brak uczestniczenia w radach budowy/brak przestrzegania procedury zgłaszania robót do odbioru). Jak i zależeć od właściwości samych robót (np. wykonanie niezgodnie z dokumentacją projektową / prawidłową technologią).

W jaki sposób skutecznie odstąpić?

Inwestor w pierwszej kolejności powinien wyznaczyć wykonawcy odpowiedni termin do usunięcia nieprawidłowości i kontynuacji prawidłowego wykonywania przedmiotu umowy.

Dopiero po bezskutecznym upływie terminu wynikającego z wezwania, inwestor nabywa kolejne uprawnienia. Tj. do odstąpienia (lub skorzystania z uprawnienia do wykonania zastępczego).

Co to jest ten odpowiedni termin?

Znowu kieruj się zdrowym rozsądkiem. 👉Tyle, ile potrzeba czasu, żeby usunąć nieprawidłowości (usterki) biorąc pod uwagę wykonawcę, który posiada adekwatne kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie pozwalające na prawidłowe wykonanie tych konkretnych robót.

Z przewidzianego w omawianym przepisie uprawnienia można skorzystać do momentu odebrania obiektu przez inwestora.

Analogicznie generalny wykonawca może skorzystać z powyższego prawa, do momentu odebrania robót zleconych podwykonawcy.

Odstąpienie od umowy w razie wystąpienia wad obiektu (art. 561 k.c. w zw. z art. 656 k.c., a następnie w zw. z art. 638 § 1 k.c.)

Jeżeli obiekt ma wadę fizyczną, inwestorowi przysługuje uprawnienia do żądania obniżenia wynagrodzenia lub odstąpienia od umowy.

Istotne jest jednak, że wykonawcy przysługuje w tym wypadku kontruprawnienie do niezwłocznego i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunięcia wady.

Wykonawca nie może jednak skorzystać z tego kontruprawnienia, o ile uprzednio nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.

Z kolei na podstawie art. 561 k.c. inwestorowi przysługuje uprawnienie do żądania usunięcia wady w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności.

Wykonawca może odmówić usunięcia wady, jeżeli doprowadzenie obiektu do zgodności z umową jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów.

W sytuacji, gdy inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady także w przypadku, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie wady przewyższają wysokość wynagrodzenia wykonawcy.

Uprawnienie inwestora do odstąpienia od umowy ograniczone zostało jednak wyłącznie do przypadku, gdy wada obiektu jest istotna.

Skorzystanie przez inwestora z prawa do odstąpienia od umowy z tytułu istotnych wad obiektu wymaga dochowania aktów staranności (w obrocie profesjonalnym) oraz złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy w terminie określonym w art. 568 § 3 k.c.

Warunkiem skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez inwestora jest stwierdzenie wady w tzw. terminie zawitym (niepodjęcie czynności w zakreślonym terminie = wygaśnięcie prawa), co do zasady określonym w art. 568 § 1 k.c. ➡ 2 lata.

UWAGA 🔔

Jeśli w konkretnym przypadku w umowie o roboty budowlane uzgodniony przez strony rezultat będzie stanowił obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, należy uznać, że termin do stwierdzenia wady wynosi 5 lat. Natomiast w pozostałych wypadkach (gdy przedmiotem nie jest oddanie całego obiektu budowlanego)  – 2 lata.

Dlatego ważne jest precyzyjne określenie w umowie zakresu robót, które masz wykonać.

Odstąpienie od umowy za zapłatą wynagrodzenia (art. 644 w zw. z art. 656 § 1 kc)

Inwestor może również odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu bez potrzeby powoływania się na jakiekolwiek okoliczności je uzasadniające.

Innymi słowy, inwestor będzie mógł odstąpić aż do zakończenia robót wykonywanych przez wykonawcę niezależnie od jakichkolwiek okoliczności, pod warunkiem zapłaty wynagrodzenia przysługującego wykonawcy na podstawie zawartej umowy.

Przepis art. 644 k.c. uprawnia zamawiającego (inwestora) do odstąpienia od umowy pod warunkiem zapłaty umówionego wynagrodzenia oraz w sytuacji, kiedy roboty nie zostały ukończone.

Nieukończenie robót ma znaczenie priorytetowe. To znaczy, że w sytuacji, kiedy przedmiot umowy jest ukończone i wykonawca jest gotowy do jego wydania, uprawnienie zamawiającego (inwestora) do odstąpienia wygasa.

W przypadku odstąpienia od umowy na podstawie art. 644 k.c. zamawiający powinien zapłacić przyjmującemu zamówienie umówione wynagrodzenie.

Przysługuje mu jednak prawo do odliczenia od należnego wykonawcy wynagrodzenia kwoty, jaką ten zaoszczędził, nie wykonując robót do końca.

Może to być kwota stanowiąca np. wartość nieużytych materiałów czy zaoszczędzonego czasu (robocizna).

Możliwość odstąpienia przez inwestora w zasadzie w każdym czasie, aż do ukończenia realizacji umowy, jest niekorzystna dla wykonawcy. Dlatego warto zabezpieczyć się w umowie przed taką sytuacją.

Jeśli jesteś wykonawcą, to realizując roboty budowlane angażujesz pracowników, sprzęt, materiał.

Jeśli inwestycja jest duża i w tym momencie nie możesz realizować równolegle innych zadań, to w sytuacji odstąpienia przez inwestora, tracisz pracę.

Na szczęście strony mogą w umowie o roboty budowlane odmiennie ukształtować możliwość odstąpienia. Modyfikując zarówno moment, do którego uprawnienie to przysługiwać będzie zamawiającemu. Jak i w ogóle wyłączyć taką możliwość.

Zabezpiecz się w umowie przed takim przedwczesnym i niezależnym od Ciebie zakończeniem współpracy. Nie ryzykuj ⚠

Odstąpienie od umowy w razie niedostarczenia gwarancji zapłaty

We wcześniejszym moim wpisie (tutaj) omawiałam treść umowy o roboty budowlane.

Wspominałam również o gwarancji zapłaty za roboty budowlane.

Skoro inwestor (wykonawca generalny) korzysta z zabezpieczeń należytego i terminowego wykonania umowy, to również wykonawcy (podwykonawcy) przysługują określone formy zabezpieczenia zapłaty wynagrodzenia.

Prawo żądania gwarancji zapłaty jest zabezpieczone w przepisie art. 649 (4) § 1 i 2 k.c. :

§  1. Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

§ 2. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.

§ 3. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Nie jest przy tym istotne, że inwestor dochował należytej staranności i podjął działania w celu uzyskania tej gwarancji, ale ostatecznie jej nie uzyskał.

Zobowiązanie inwestora w tym zakresie ma bowiem charakter wynikowy (liczy się rezultat).

Nieuzyskanie gwarancji oznacza w praktyce jej niedostarczenie (generalnemu) wykonawcy przez inwestora lub osobę trzecią (np. gwaranta) w ogóle albo o treści odmiennej od żądanej, np. obejmującej mniejszą wysokość wynagrodzenia, niż wnioskował o to (generalny) wykonawca.

Niedostarczenie (generalnemu) wykonawcy żądanej gwarancji uprawnia go ponadto do powstrzymania się z wykonywaniem robót przewidzianych w umowie (§ 2 i 3 powyżej).

W takim wypadku inwestorowi nie przysługują uprawnienia wynikające z nienależytego wykonania umowy. W szczególności nie może on odstąpić od umowy w oparciu o podstawę ustawową (np. z powodu zwłoki w realizacji zadania) lub umowną. Ani żądać zapłaty odszkodowania lub kary umownej.

Co więcej, w takim wypadku to (generalny) wykonawca ma prawo wykonywać takie uprawnienia, np. żądać odszkodowania.

Treść §3 uprawnia ponadto (generalnego) wykonawcę do żądania wynagrodzenia za niewykonane roboty budowlane, które był gotów wykonać, do czego jednak nie doszło z uwagi na niezapewnienie przez inwestora żądanej gwarancji zapłaty.

Może on żądać wynagrodzenia za niewykonaną część robót także w przypadku odstąpienia od umowy na podstawie §1.

Wynagrodzenie ulega jednak obniżeniu o to, co (generalny) wykonawca oszczędził wskutek niewykonania robót. Co do zasady powinno pokrywać przewidziany przez niego zysk oraz koszty, które dotychczas poniósł.

Odstąpienie od umowy w razie braku współdziałania zamawiającego (art. 640 w zw. z art. 656 § 1 kc).

Obowiązek współdziałania stron jest o wiele bardziej wyraźny w umowie o roboty budowlane niż w przypadku umowy o dzieło.

W procesie budowlanym istnieją poważne obowiązki po stronie inwestora. A polegają m.in. na dostarczaniu dokumentacji, dokonywaniu odbiorów częściowych i odbioru końcowego, organizowaniu niezbędnych zgód i zezwoleń itp. itd. Wiele inwestycji budowlanych po prostu nie może być realizowanych bez rzeczywistego współdziałania stron.

Zatem, zgodnie z art. 640 k.c.:

Jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego, a tego współdziałania brak, przyjmujący zamówienie może wyznaczyć zamawiającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Wezwanie do współdziałania nie ma szczególnej formy przewidzianej przez przepisy prawa. Jednakże dla wywołania określonych skutków prawnych wymaga się, aby zawierało sposób współdziałania oraz termin, w jakim współdziałanie ma nastąpić.

Zatem jeśli inwestor nie współpracuje w zakresie niezbędnym do prawidłowego wykonania robót, jeśli chcesz odstąpić od umowy, to musisz:

🔶 wezwać do określonego konkretnego współdziałania (np. do dostarczenia dokumentacji technicznej)

oraz

🔶wyznaczyć odpowiedni termin, z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będziesz uprawniony do odstąpienia od umowy.

Dopiero po spełnieniu powyższych warunków, możesz odstąpić od umowy.

Podsumowanie: Jak widzisz w zakresie prawa odstąpienia, ustawa oferuje różne możliwości.

Prawnicy z czasów Starożytnego Rzymu mieli takie „trafne powiedzenie”, którego używamy do dziś.  W tłumaczeniu brzmi ono tak:

Daj mi fakty, a dam tobie prawo.

(oryg. Da mihi factum, dabo tibi ius)

Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku.

Jeśli masz problem z  odstąpieniem od umowy albo Twój kontrahent odstąpił, a Ty nie wiesz, czy skutecznie ⏩⏩⏩ zapraszam do kontaktu 😊

Ty podasz stan faktyczny, a ja wskażę odpowiednie przepisy prawa.

Umowne prawo odstąpienia od umowy – zasady ogólne (art. 395 § 1 k.c.)

Umowne prawo odstąpienia to nic innego jak postanowienie umowne, na mocy którego jedna strona lub obie mogą przed upływem oznaczonego terminu odstąpić od umowy.

Innymi słowy to jest takie dodatkowe zastrzeżenie umowne umożliwiające stronom w określonych przypadkach rozwiązanie umowy.

⚠ Bezwzględnym wymogiem dotyczącym treści umownego prawa odstąpienia jest zastrzeżenie terminu do którego prawo można będzie wykonać.

Zastrzeżenie prawa odstąpienia bez wskazania terminu jego wykonania jest nieważne.

Co więcej termin znowu ma tzw. charakter zawity.

Odstąpienie od umowy po upływie terminu jest nieważne.

Odstąpienie od umowy jest oświadczeniem woli, które powinno być dla swej skuteczności złożone drugiej stronie i być jej zakomunikowane przed upływem zastrzeżonego terminu.

Forma złożenia oświadczenia woli może zostać zdeterminowana umownie. A w razie braku jej ustalenia stosuje się art. 77 § 2 i 3 k.c., zgodnie z którym:

🔹 jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, odstąpienie od niej wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę;

🔹 jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej odstąpienie od umowy powinno być stwierdzone pismem.

Jaki z tego wniosek?

Zazwyczaj w praktyce umowa o roboty budowlane jest zawarta w formie pisemnej. I w takiej samej formie powinieneś złożyć odstąpienie od tej umowy.

Wykonanie prawa odstąpienia prowadzi do definitywnego wygaśnięcia zobowiązania, wskutek czego nie może ono zostać reaktywowane (np. poprzez cofnięcie oświadczenia o odstąpieniu od umowy).

Aby skutecznie skorzystać z prawa do odstąpienia, strony muszą mieć realny i prawnie dopuszczalny powód do rozwiązania umowy oraz zrobić to w odpowiedniej formie.

Ja doradzam klientom, aby składając oświadczenie o odstąpieniu dobrze je uzasadnili – to znaczy przedstawili udokumentowane argumenty na fakt, że rzeczywiście nastąpiła przyczyna do skutecznego odstąpienia.

Zwykle przygotowując umowy, zawieram w nich również klauzule o karach umownych w przypadku skorzystania z prawa odstąpienia z przyczyn leżących po stronie drugiej strony.

Umowne prawo odstąpienia od umowy – zasady szczególne (Art.  492 k.c.)

Jest jeszcze jeden rodzaj umownego prawa odstąpienia, o którym zwykle się zapomina.

W naszej prawniczej nomenklaturze jest to tzw. lex commisoria.

A po ludzku, wygląda to tak 😊.

W przeciwieństwie do wcześniejszych ustawowych podstaw odstąpienia w przypadku zwłoki, tym razem dla skutecznego odstąpienia od umowy nie jest wymagane ani wyznaczenie dodatkowego terminu na spełnienie przez nią świadczenia, ani ostrzeżenie jej o mogącym nastąpić odstąpieniu od umowy.

Art. 492 k.c. przewiduje dwa przypadki zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej. Mianowicie znajduje zastosowanie wtedy, gdy:

🔶 uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym;

🔶 wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

W każdym z tych przypadków zwłoka w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej pociąga za sobą prawo natychmiastowego złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy skierowanego do strony będącej w zwłoce.

Omawiana klauzula musi zawierać zastrzeżenie, że uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej przysługuje stronie w przypadku niewykonania zobowiązania w określonym terminie, przy czym zgodnie ze słowami ustawodawcy ma być to termin „ściśle określony”.

Zwykle klauzulę legis commissoriae zastrzega się w przypadku, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania następuje z uwagi na przyczyny, za które druga strona odpowiada.

Nie ma jednak przeszkód, aby zastosować tę klauzulę do wszystkich przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania bez względu na ich przyczynę.

Kiedy zamawiający (inwestor) może odstąpić od umowy o roboty budowlane ?

Czas na podsumowanie.

W oparciu o powyższe reguły, inwestor może odstąpić w następujących przypadkach:

1. zwłoka wykonawcy w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy, po bezskutecznym upływie wyznaczonego wykonawcy przez inwestora odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy (art. 491 § 1 k.c.);
2. jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana (art. 493 § 1 k.c.);
3. z powodu następczej niemożliwości zrealizowania umowy, gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (art. 495 § 1 k.c.);
4. jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, iż wiadomym jest, że nie zakończy ich w umówionym terminie (art. 635 k.c.);
5. z powodu wadliwego wykonywania robót budowlanych przez wykonawcę pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji (art. 636 § 1 k.c.);
6. zawsze aż do zakończenia robót wykonywanych przez wykonawcę niezależnie od jakichkolwiek okoliczności, pod warunkiem zapłaty wynagrodzenia przysługującego wykonawcy na podstawie zawartej umowy (art. 644 k.c.);
7. w innych określonych w umowie przypadkach ( art. 395 k.c.; 492 k.c.). Np. z mojej praktyki ➡ wtedy, gdy:

„wykonawca przerwał roboty budowlane i przerwa ta trwa dłużej niż 21 dni roboczych, za wyjątkiem jednak przerwy wynikającej z harmonogramu lub spowodowanej wyłącznie przyczynami nieleżącymi po stronie inwestora.”

Kiedy wykonawca (podwykonawca) może odstąpić od umowy o roboty budowlane ?

Z kolei z punktu widzenia wykonawcy (podwykonawcy) , przyczynami odstąpienia mogą być:

1. zwłoka inwestora (generalnego wykonawcy) wykonaniu swojego zobowiązania z umowy (np. w zwłoka w zapłacie), po bezskutecznym upływie wyznaczonego inwestorowi przez wykonawcę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy (art. 491 § 1 k.c.);
2. jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana (art. 493 § 1 k.c.);
3. gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (art. 495 § 1 k.c.);
4. jeżeli inwestor (generalny wykonawca) nie przedłoży wykonawcy (podwykonawcy), na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty. Wtedy wykonawca (podwykonawca) uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia (art. 649 (4)  § 1 k.c.);
5. jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego / inwestora (generalnego wykonawcy), a tego współdziałania brak. Przyjmujący zamówienie / wykonawca (podwykonawca) może wyznaczyć zamawiającemu (generalnemu wykonawcy) odpowiedni termin z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy (art. 640 k.c.);
6. w innych określonych w umowie przypadkach ( art. 395 k.c.; 492 k.c.). Np. z mojej praktyki:

„dokonano zajęcia majątku inwestora (generalnego wykonawcy), uniemożliwiając lub istotnie utrudniając realizację obowiązków inwestora (generalnego wykonawcy) wynikających z niniejszej Umowy”.

Odstąpienie od umowy o dzieło

Jak zawsze kilka słów o umowie o dzieło, która ma zastosowanie w przypadku niektórych zadań w inwestycjach budowlanych.

Za chwilę przekonasz się, że po lekturze wcześniejszej części tego wpisu, znasz już wszystkie przypadki odstąpienia od umowy o dzieło 😊

Dlaczego?

Ponieważ część przyczyn odstąpienia od umowy o dzieło ma odpowiednie zastosowanie do umowy o roboty budowlane.

Zatem przejdźmy do konkretów.

Odstąpienie od umowy o dzieło z tytułu niedotrzymania terminu

Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła (art. 635 k.c.).

Opóźnienie to każde niedotrzymanie terminu. Nie ma więc znaczenia, dlaczego przyjmujący zamówienie nie wykonał zadania w terminie. Tj. czy nastąpiło to z jego winy czy z przyczyn od niego niezależnych.

Za każdym razem zamawiającemu będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy o dzieło bez wyznaczania terminu dodatkowego a nawet bez dodatkowego ostrzeżenia.

UWAGA 🔔

Zamawiający nie może skutecznie odstąpić od umowy o dzieło, jeżeli przyczyny opóźnienia leżą po jego stronie.

Tutaj aktualne są moje uwagi, które znajdziesz w poprzedniej części tego wpisu w tym miejscu ⏩⏩⏩ Odstąpienie w razie opóźnienia wykonawcy (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 kc).

Odstąpienie od umowy o dzieło przez błędne wykonanie

Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób:

🔹 wadliwy

albo

🔹 sprzeczny z umową

zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin.

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.

W przypadku nieprawidłowej realizacji przedmiotu dzieła/postanowień umowy, wykonawca otrzymuje dodatkową szansę na poprawienie sposobu wykonywania przedmiotu umowy.

Jeżeli z niej nie skorzysta, to zamawiający ma dwie wyżej wymienione możliwości działania.

Odnośnie tego, jak wyznaczyć odpowiedni termin możesz przeczytać we wcześniejszej części tego wpisu w tym miejscu -> Odstąpienie w razie wadliwego wykonywania obiektu (art. 636 w zw. z art. 656 § 1 kc).

Odstąpienie od umowy o dzieło w każdym czasie

Dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić z obowiązkiem zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.

Takimi oszczędnościami mogą być np. niezakupione materiały, narzędzia.

Odstąpienie od umowy o dzieło w przypadku konieczności znacznego podwyższenia wynagrodzenia

Zamawiający może również odstąpić od umowy o dzieło, gdy strony określiły w umowie wynagrodzenie kosztorysowe ➡ w przypadku konieczności znacznego podwyższenia tego wynagrodzenia. (art. 631 k.c.).

Ustawa nie reguluje, kiedy mamy do czynienia ze znacznym podwyższeniem wynagrodzenia.

Określić to mogą same strony w umowie, co leży w zasadzie w interesie obu stron.

Jeśli strony nie określą, co należy rozumieć przez znaczne podwyższenie wynagrodzenia, należy odnieść się do ogólnych reguł, biorąc pod uwagę charakter dzieła, jego ogólną wartość, nakład pracy wykonawcy.

Zwykle taki spór rozstrzygać będzie sąd, który ustalając czy podwyższenie wynagrodzenia jest znaczne – skorzysta z pomocy biegłego sądowego (specjalisty do wyceny w tej dziedzinie, której dotyczy przedmiot umowy o dzieło).

Kiedy wynagrodzenie może wymagać znacznego podwyższenia?

📌

Jeżeli strony określiły wynagrodzenie na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów (wynagrodzenie kosztorysowe), a w toku wykonywania dzieła zarządzenie właściwego organu państwowego zmieniło wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia.

📌

Jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia.

Jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Każdy przypadek będzie wymagał szczegółowej analizy wymagającej wiedzy zarówno technicznej jak i prawnej.

Odstąpienie od umowy o dzieło w przypadku wad dzieła

Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.

Przy czym, odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego ⚠

Uprawnienie zamawiającego do odstąpienia od umowy ograniczone zostało jednak wyłącznie do przypadku, gdy wada dzieła jest istotna.

Skorzystanie przez zamawiającego z prawa do odstąpienia od umowy z tytułu istotnych wad wymaga dochowania aktów staranności (w obrocie profesjonalnym) oraz złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy w terminie określonym w art. 568 § 3 k.c.

🔔 Warunkiem skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez inwestora jest stwierdzenie wady w terminie zawitym, określonym w art. 568 § 1 k.c. – 2 lata.

W praktyce występują głównie wady fizyczne dzieła, tj. niezgodność dzieła z umową; jeżeli nie ma ono właściwości, którą dzieło tego rodzaju powinno mieć albo o której właściwości przyjmujący zamówienie zapewniał; stan, w którym dzieło nie nadaje się do celu, o jakim zamawiający poinformował przyjmującego zamówienie, a ten nie zgłosił do tego zastrzeżeń; a ponadto obejmuje sytuację, kiedy dzieło zostało wydane w stanie niezupełnym; za wadę dzieła uznaje się również wadliwość jego montażu.

W mojej ocenie, mówiąc o odstąpieniu od umowy o dzieło w przypadku inwestycji budowlanych, rzadko będziemy mieli do czynienia z wadą prawną.

Dlaczego?

Ponieważ z wadą prawną należy natomiast utożsamiać stan, kiedy wydane dzieło jest własnością osoby trzeciej lub obciążone jest prawem przysługującym osobie trzeciej, a także kiedy korzystanie lub rozporządzanie dziełem wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Na budowie wada, to zwykle wada techniczna/technologiczna. 👉 A zatem fizyczna.

Odstąpienie od umowy w przypadku braku współdziałania zamawiającego

Teraz kolej na prawo do odstąpienia od umowy przez wykonawcę.

Jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego, a tego współdziałania brak, przyjmujący zamówienie może wyznaczyć zamawiającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy (art. 640 k.c.).

Aby skutecznie umowę rozwiązać, przyjmujący zamówienie powinien wyznaczyć mu odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym jego upływie będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Odpowiedni termin czyli jaki?

Po prostu realny do realizacji tych obowiązków, bez których Ty nie możesz zakończyć wykonywania swoich robót.

Taki termin, który obiektywnie inny podmiot na miejscu zamawiającego dotrzymałby gdyby działał z odpowiednią  starannością, której się od niego wymaga.

Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy

Dyskusyjne jest odstąpienie od umowy na roboty budowlane przez inwestora i wykonawcę jedynie w części.

Muszę wspomnieć, że prezentowane są aż cztery poglądy:

🔷 świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane jest podzielne. A zatem istnieje możliwość odstąpienia od umowy w zakresie pozostałej części niespełnionego świadczenia (tak np. Sąd Najwyższy w wyrokach  z dnia: 14.11.2008 r., V CSK 182/08, LEX nr 61966 i z 20.04.2006 r., III CSK 11/06, LEX nr 439201)

🔷 świadczenie w umowie o roboty budowlane ma charakter niepodzielny ( tak np. Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia: 14.03.2002 r., IV CKN 821/00, LEX nr 54375; z 4.09.2002 r., I CK 1/02, LEX nr 75261; 16.05.2013 r., V CSK 260/12, OSNC-ZD 2014/3, poz. 49; 27.07.2016 r., V CSK 631/15, LEX nr 2111413)

🔷 niepodzielność przedmiotu świadczenia wykonawcy. Ale jednocześnie uznanie, że świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane może być spełnione częściami, bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości ( tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9.07.2009 r., III CSK 341/08, LEX nr 584753)

🔷 przesądzenie podzielnego lub niepodzielnego charakteru świadczenia wykonawcy zależy od postaci przedmiotu tego świadczenia, a w każdym razie od woli stron (tak np. Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia: 16.11.2005 r., V CK 350/05, LEX nr 176353 i z 4.06.2009 r., III CSK 337/08, LEX nr 512064).

Ja osobiście uważam, że liczą się względy praktyczne i ekonomiczne.

Dlatego bronię stanowiska, że dla przesądzenia kwestii podzielności świadczenia decydujące znaczenia ma to, czy z technicznego punktu widzenia zachodzi możliwość częściowego spełnienia świadczenia bez istotnej zmiany przedmiotu świadczenia i  jego wartości.

Moim zdaniem trzeba się kierować praktyką, a nie teorią.

Decydują przede wszystkim postanowienia umowy interpretowane zgodnie z regułą, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Więcej na ten temat przeczytasz we wpisie ⏩⏩ Jak zrozumieć treść umowy o roboty budowlane?

Świadczenia wykonawcy wynikające z umowy o roboty budowlane mogą przybierać różnorodną postać. Wynika to ze specyfiki uzgodnionego w konkretnej umowie rezultatu. Nie jest uzasadnione z góry założenie, że w każdym przypadku zadanie wykonawcy jest  podzielne albo niepodzielne.

Owszem, gdy mamy (zgodnie z umową) wybudować cały obiekt, to regułą raczej jest niepodzielność świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane.

Ale już w przypadku, gdy wykonawca zobowiązuje się do zrealizowania całego kompleksu budynków, można bronić stanowiska o podzielności całego zadania.

Jak zawsze ➡ wszystko zależy od przedmiotu robót, które wykonujesz bądź powierzasz wykonaniu oraz od siły Twoich argumentów 💪

Skutki odstąpienia od umowy

Zgodnie z zasadami ogólnymi, z chwilą odstąpienia od umowy powstaje między stronami umowy nowe zobowiązanie, o którym mowa w art. 494 k.c.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane prowadzi więc do tego, że strony nie są już zobowiązane do swoich pierwotnych świadczeń.

Innymi słowy, wykonawca nie jest zobowiązany do kontynuowania robót budowlanych. A inwestor nie ma obowiązku zapłaty wynagrodzenia.

W miejsce przysługujących stronom dotychczasowych roszczeń wchodzą nowe roszczenia ➡ o zwrot świadczeń.

Co do zasady zwrot świadczeń dokonywany zgodnie z art. 494 k.c. następuje w naturze.

No dobrze. Tylko jak tutaj w naturze oddać częściowo wybudowany obiekt albo wykonane instalacje ?

Otóż, w przypadku umowy o roboty budowlane czy umowy o dzieło, ze względu na specyfikę przedmiotu świadczenia wykonawcy, jest to po prostu niemożliwe.

Z tego względu obowiązek zwrotu świadczenia przez inwestora obejmuje obowiązek zwrotu wartości wykonanych robót budowlanych.

Z kolei inwestorowi przysługuje roszczenie o zwrot spełnionych już z góry świadczeń pieniężnych.

Ponadto inwestor, który odstępuje od umowy, może domagać się naprawienia szkody z powodu niewykonania zobowiązania.

Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą same ustalić jego skutki.

W szczególności mogą zastrzec, że odstąpienie od umowy odnosi się do niespełnionej przed złożeniem oświadczenia części świadczeń stron.

Uregulowanie skutków odstąpienia od umowy wymaga pomocy radcy prawnego (adwokata).

Odstąpienie w zakresie niespełnionej części zadania

Ja osobiście przygotowując projekty umów dla klientów najwięcej uwagi poświęcam procedurze odstąpienia. I zwykle zastrzegam  możliwość odstąpienia w zakresie niespełnionej części.

Dlaczego?

W zależności od tego, czy odstąpiono od całej umowy czy tylko od niewykonanej jeszcze części, różnie będą kształtowały się obowiązki inwestora.

Jeżeli złożone oświadczenie o odstąpieniu dotyczy całej umowy, strony winny się rozliczyć za roboty budowlane zrealizowane do dnia odstąpienia.

W takim przypadku przyjmuje się tzw. fikcję prawną. 👉 Zachowujemy się tak jakby umowy nie zawarto.

To troszkę taka wycieczka w czasie. Cofamy się na linię startu, gdy jeszcze nie złożono podpisów pod umową.

Zanim zdecydujesz się na taką podróż w przeszłość (w postaci odstąpienia od całej umowy) koniecznie odwiedź kancelarię prawną. Takiej wycieczki nie organizuj sam tylko lepiej skorzystaj z oferty Prawnego Biura Podróży 😉. Żeby wylądować na nieznanym lądzie z przewodnikiem, który Cię bezpiecznie oprowadzi po meandrach prawa).

Jako że umowę uważa się za niezawartą, przy wycenie zrealizowanych prac strony nie mogą kierować się kosztorysem w oparciu o który ustalały w umowie należne wykonawcy wynagrodzenie

🔴 W takim przypadku rozliczenie prac winno nastąpić w oparciu o stawki obowiązujące w dacie odstąpienia 🔴

🔔 Ale jeśli w umowie zastrzegliśmy, że odstąpienie dotyczy tylko niezrealizowanej jeszcze części, możliwe będzie posłużenie się stawkami przyjętymi przy wycenie konkretnych prac.

W zakresie, w którym strony od umowy nie odstąpiły – nadal wiąże ona strony.

Obowiązek rozliczenia stron

Zatem zasady rozliczenia stron, po odstąpieniu od umowy będą zależały od tego, czy odstąpienie dotyczy całej umowy czy niezrealizowanej części.

Zwykle, gdy umowa milczy a Ty dokonujesz odstąpienia w oparciu o przepisy ustawy (omówione wyżej przypadki – np. art. 635k.c., 636k.c., 640 k.c.) to inwestor na podstawie art. 494 k.c. obowiązany jest zwrócić wykonawcy równowartość jego świadczenia obliczonego po cenach rynkowych. A to sprowadza się do wyliczenia kosztorysowej wartości wykonanych przez niego robót.

UWAGA  🔔

Wartość robót nie jest tym samym, co kwota umówionego za ich wykonanie wynagrodzenia. I choć obie te wielkości mogą sobie odpowiadać, to jednak z samego faktu ustalenia wynagrodzenia w określonej kwocie w żadnym razie nie można wyprowadzić automatycznie wniosku, że suma ta jest tożsama z wartością robót.

Jeżeli w umowie masz zastrzeżenie, że odstąpienie dotyczy tylko niezrealizowanej jeszcze części, możliwe będzie posłużenie się stawkami przyjętymi w umowie przy wycenie konkretnych prac.

Z kolei, jeżeli inwestor odstępuje na podstawie wyżej umówionego art. 644 k.c. (dopóki dzieło/roboty budowlane nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie), powinien zapłacić przyjmującemu zamówienie uzgodnione w umowie wynagrodzenie.

W tym przypadku nie stosujemy fikcji prawnej, że umowy nie zawarto. Nie cofamy się w czasie. Nie udajemy że umowy nie zawarto. I nie wyliczamy wynagrodzenia po wartościach rynkowych.

W powyższym przypadku (art. 644 k.c.), inwestor płaci umowne wynagrodzenie. Ale może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie zaoszczędził z powodu niewykonania (przerwania wykonywania) dzieła/robót budowlanych.

Wpływ odstąpienia od umowy na obowiązek zapłaty kary umownej

Odstąpienie od umowy ma wpływ na obowiązek zapłaty kar umownych i należy tutaj rozpatrzeć dwie sytuacje.

Pierwsza kwestia

Zastrzeżenie kar umownych na wypadek niewykonania/nienależytego wykonania umowy.

Kara umowna służy naprawieniu szkody wyrządzonej na skutek braku wykonania albo nieprawidłowego wykonania zobowiązania. Tj. nieterminowe realizacje umów, czy braki ilościowe lub jakościowe przedmiotu świadczenia.

Powstaje zatem pytanie. Czy na skutek odstąpienia od umowy upada (wygasa) również obowiązek zapłaty kary umownej? Czy też obowiązek jej zapłaty utrzymuje się pomimo wygaśnięcia zobowiązania?

Odpowiedzi udziela orzecznictwo sądów, w którym przeważa pogląd, iż co do zasady złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy nie pozbawia wierzyciela uprawnienia do dochodzenia kary umownej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika (w szczególności niedochowania terminu spełnienia świadczenia), które miało miejsce przed odstąpieniem (tak np. Sąd Najwyższy  – Izba Cywilna w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. I CSK 240/08 oraz z dnia 5 października 2006 r., IV CSK 157/06)

Utrzymanie kary umownej znacznie ułatwia stronie odstępującej od umowy realizację wynikających z ustawy roszczeń odszkodowawczych.

Drugi przypadek

Zastrzeżenie kar umownych na wypadek niewykonania/nienależytego wykonania umowy i jednocześnie  kary umownej za odstąpienie od umowy.

Oprócz kar za nieterminowość lub nienależyte wykonanie rozmaitych zobowiązań umownych, strony zwykle zastrzegają taką sankcję również za odstąpienie od umowy z winy kontrahenta.

Jeśli już jednak do skorzystania z prawa odstąpienia przez jedną ze stron dojdzie, trzeba uwzględnić, że odstępujący nie będzie mógł dodatkowo naliczyć także pozostałych zastrzeżonych umową kar z tytułu nienależytego wykonania poszczególnych zobowiązań kontraktowych.

Wskutek odstąpienia dochodzi do rozwiązania umowy ze skutkiem wstecznym, co oznacza, że w takiej sytuacji żadna ze stron nie może dochodzić kar umownych z tytułu nienależytego wykonania umowy.

Innymi słowy, po odstąpieniu od umowy wyłączona jest możliwość kumulatywnego dochodzenia kary umownej za odstąpienie i kar zastrzeżonych na wypadek nienależytego wykonania umowy.

Choć w orzecznictwie kwestia ta była w przeszłości różnie oceniana, to uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18.07.2012 r. (III CZP 39/12) przesądziła, że odstępującemu nie przysługuje roszczenie o zapłatę kary umownej na wypadek zwłoki lub opóźnienia, jeżeli w umowie zastrzeżono również taką karę w związku z odstąpieniem od umowy.

Strona odstępująca od umowy zgodnie z ustalonymi umową przesłankami, nie może zatem żądać od kontrahenta zapłaty zarówno kary umownej z tytułu odstąpienia, jak i kar z tytułu nienależytego wykonania umowy. Kary te wzajemnie się wykluczają (kara umowna za odstąpienie „pochłania” kary za nienależyte wykonanie).

Jest to cenna wskazówka. Przy konstruowaniu kar umownych właściwie wyważ proporcje poszczególnych kar umownych. Tak aby odstępując od umowy zapewnić sobie adekwatny poziom kary umownej z tytułu odstąpienia.

UWAGA 🔔

W przypadku natomiast, gdy odstąpienie dotyczy tylko niezrealizowanej jeszcze części, w zakresie, w którym strony od umowy nie odstąpiły – wiąże ona strony.

Tym samym, jeśli do dnia odstąpienia jedna ze stron naliczyła drugiej stronie kary umowne, może ona się ich skutecznie domagać.

Wpływ odstąpienia od umowy na obowiązek zwrotu zaliczki

Z perspektywy wykonawcy (podwykonawcy) warto w umowie o roboty budowlane uregulować zasady zapłaty, rozliczenia oraz ewentualnego zwrotu zaliczki pobranej na poczet realizacji prac.

Zaliczkę należy wyraźnie wyartykułować w umowie.

Najlepiej zapisać wprost, że dana kwota wpłacana jest tytułem „zaliczki”.

Dodatkowo należy dokładne uregulować mechanizm jej wpłaty i zwrotu. Najlepiej poprzez jednoznaczne i bezpośrednie wyrażenie, że podlega ona zwrotowi. A także w jakich okolicznościach (np. czy tylko w przypadku odstąpienia, czy również w przypadku innej formy rozwiązania umowy).

Dlaczego te szczegóły są ważne?

Kodeks cywilny nie reguluje instytucji zaliczki

Ustawa zawiera regulacje jedynie w stosunku do zadatku.

A jak wiesz już z poprzedniego wpisu >>>> umowa o roboty budowlane, zaliczka to nie to samo co zadatek.

Różnice są ogromne i o tym będzie osobny wpis.

Jednakże w tym miejscu, należy zaznaczyć, że w przypadku wątpliwości, czy strony zastrzegły zaliczkę czy zadatek, kwestia ta będzie zwykle rozstrzygana na korzyść zadatku.

A to wpłynie na ewentualny zwrot bądź brak zwrotu wpłaconej kwoty w sytuacji, gdy któraś ze stron złoży oświadczenie o odstąpieniu. Wynika to z treści art. 394 §1 k.c.:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Podsumowanie

Zatem:

🔶 jeśli w umowie wyraźnie wskazano, że wpłata następuje z tytułu zaliczki 👉 to w przypadku odstąpienia, niezależnie od powodu niezrealizowania umowy, zaliczka wraca na rzecz tego, kto ją wpłacił ( ta zasada dotyczy większości zaliczek)

🔶 jeśli w umowie wskazano, że wpłata następuje z tytułu zadatku albo brak jednoznacznego określenia czy to zadatek czy zaliczka, to zakłada się, że w przypadku odstąpienia przez jedną ze stron w wyniku jej niewykonania przez drugą ze stron, zadatek przepada na rzecz tego, któremu został zapłacony (jeżeli to on odstępuje od umowy) albo podlega zwróceniu w podwójnej wysokości na poczet tego, kto go wpłacił (jeżeli wpłacający odstępuje od umowy).

Jak widzisz powyżej ➡ różnica jest istotna.

✳✳✳

Przeczytaj koniecznie:

⏹ Zadatek czy zaliczka w umowie o roboty budowlane. Na co zwrócić uwagę? O tym jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem i zaliczką podczas rozliczenia. Zadatek a zaliczka – co jest zwrotne. A także o zaliczkach w zamówieniach publicznych na roboty budowlane. Zaliczka i zadatek w podatku dochodowym i podatku VAT.

✳✳✳

Wpłacając zaliczkę – w większości przypadków podlega zwrotowi, a przy zadatku już nie ma takiej zasady.

W związku z tym, warto mieć pewność, które z tych postanowień zostaje włączone do danej umowy (zaliczka czy zadatek).

Jeśli decydujesz się na zaliczkę to (aby uniknąć wątpliwości) wyraźnie wpisz w umowie:

 1️⃣ „wpłata kwoty tytułem zaliczki”

 2️⃣ zasady rozliczenia zaliczki w miarę postępu robót

 3️⃣ przypadki i zasady zwrotu nierozliczonej zaliczki.

FAQ

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

W zależności od tego, która ze stron odstępuje mamy różne przypadki.

Zazwyczaj inwestor odstępuje w przypadku: gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, iż wiadomym jest, że nie zakończy ich w umówionym terminie (art. 635 k.c.); wadliwego wykonywania robót budowlanych przez wykonawcę pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji (art. 636 § 1 k.c.).

Wykonawca zwykle odstępuje w przypadku zwłoki  inwestora w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy (np. zwłoka w zapłacie), po bezskutecznym upływie wyznaczonego inwestorowi przez wykonawcę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy (art. 491 § 1 k.c.). Jeżeli inwestor nie przedłoży wykonawcy, na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty, wykonawca uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia (art. 649 (4)  § 1 k.c.). Jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego (inwestora), a tego współdziałania brak, przyjmujący zamówienie (wykonawca) może wyznaczyć zamawiającemu (inwestorowi) odpowiedni termin z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy (art.  640 k.c.).

Ponadto strony mogą zastrzec w umowie dodatkowe zdarzenia uprawniające do złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

Jak odstąpić od umowy budowlanej?

Odstąpienie od umowy jest oświadczeniem woli, które powinno być dla swej skuteczności złożone drugiej stronie.

Forma złożenia oświadczenia może zostać wskazana w umowie, a w razie braku jej ustalenia stosuje się art. 77 § 2 i 3 k.c., zgodnie z którym:

• jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, odstąpienie od niej wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę
• jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej odstąpienie od umowy powinno być stwierdzone pismem.

Ile czasu mam na odstąpienie od umowy?

Wszystko zależy od przyczyny odstąpienia oraz tego, czy odstępujesz na podstawie ustawy czy postanowień umownych.

Jeżeli chcesz uregulować prawo odstąpienia w umowie, to aby zapis był ważny musisz zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.).

O tym terminie decydują strony umowy o roboty budowlane.

Kiedy wykonawca ma prawo odstąpić od umowy?

Wykonawca może odstąpić od umowy w szczególności, w przypadku zwłoki inwestora w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy (np. w zwłoka w zapłacie), po bezskutecznym upływie wyznaczonego inwestorowi przez wykonawcę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy (art. 491 § 1 k.c.). Jeżeli inwestor nie przedłoży wykonawcy, na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty, wykonawca uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia (art. 649 (4)  § 1 k.c.). Jeżeli do wykonania robót potrzebne jest współdziałanie zamawiającego (inwestora), a tego współdziałania brak, przyjmujący zamówienie (wykonawca) może wyznaczyć zamawiającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy (art.  640 k.c.).

Ponadto, w przypadkach określonych w umowie.

Jak rozwiązać umowę z wykonawcą?

Zazwyczaj inwestor / zamawiający odstępuje w następujących przypadkach. Gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych. Przy czym tak dalece, iż wiadomym jest, że nie zakończy ich w umówionym terminie (art. 635 k.c.). Ponadto, wadliwe wykonywanie robót budowlanych przez wykonawcę, pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji (art. 636 § 1 k.c.).

Ponadto, w przypadkach określonych w umowie.

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

Zdjęcia: Photo by Gerd Altmann on Pixabay;   Photo by benjamin lehman on Unsplash; Photo by Towfiqu barbhuiya on Unsplash; Photo by Kyaw Tun on  Unsplash; Photo by Pixabay; Photo by Pixabay; Photo by Lukasz Radziejewski on Unsplash; Photo by jacqueline macou on Pixabay; Photo by BOOM on Pexels; Photo by Pete Linforth on Pixabay; Photo by Tom on Pixabay; Photo by Pete Linforth on Pixabay; Photo by Michael Dziedzic on Unsplash; Photo by annca on Pixabay

***