Wygrana sprawa w sądzie na korzyść wykonawcy
Dzisiaj zajmiemy się bardzo praktycznym problemem, który często trafia do sądu ➡ odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora.
Warto wiedzieć kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowalne?
W jakich sytuacjach można złożyć odpowiednie oświadczenie żeby skutecznie rozwiązać umowę?
Odpowiem na te pytania, na przykładzie historii Klienta.
Mój Klient (generalny wykonawca) był pozwanym w takim procesie i po długiej batalii wygrał sprawę w sądzie.
We wrześniu 2023r. uprawomocnił się wyrok w naszej sprawie budowlanej.
Klient odetchnął z ulgą ponieważ uniknął zapłaty kary w wysokości (wg stanu na dzień wydania wyroku) łącznie ok. 1.500.000,00zł‼ (należności głównej wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od połowy września 2018r.) 😵
Jakich użyliśmy argumentów? Co przekonało Sąd do wydania wyroku na korzyść mojego Klienta? Dlaczego odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora okazało się nieskuteczne?
Wszystkiego dowiesz się w dalszej części wpisu 🤔
✳✳✳
Przy okazji, wspomnę, że wcześniej napisałam dość długi i wyczerpujący artykuł o odstąpieniu od umowy zarówno przez inwestora, jak i wykonawcę.
Omówiłam tam praktycznie wszystkie podstawy prawne i skutki ustawowego i umownego prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło.
Jeśli chcesz pogłębić wiedzę, to przeczytaj koniecznie:
⏹ Odstąpienie od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło. Ustawowe i umowne podstawy prawa odstąpienia od umowy przez inwestora (zamawiającego) i wykonawcę. Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Skutki odstąpienia w zakresie rozliczenia zaliczki czy zapłaty umownej.
✳✳✳
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane w praktyce
Z kolei dziś przedstawiam historię mojego Klienta. Przekonasz się, jak w praktyce wygląda spór sądowy w sprawie o odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.
W tym artykule znajdziesz wiele praktycznych wskazówek oraz odpowiedzi m.in. na takie pytania:
Kiedy inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane? Jak skutecznie odstąpić od umowy z winy wykonawcy? Do czego zobowiązuje się inwestor w umowie o roboty budowlane? Jak wykonawca może się bronić w sprawie o zapłatę kary umownej za nieuzasadnione odstąpienie od umowy ?
No to ruszamy od razu z kopyta 😉.
Kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowlane ?
Historia z życia wzięta
Spór pomiędzy stronami rozpoczął się w okresie letnim 2018r. Sprawa trafiła do sądu rok później.
Zgodnie z treścią umowy, przedmiotem robót była budowa obiektu w trybie zamówienia publicznego. W rzeczywistości wykonawca miał do realizacji dwa zadania ➡ budowa nowego obiektu i remont starego obiektu.
Z kolei termin zakończenia robót został określony do końca maja 2019r. Przy czym, co istotne, termin wykonania całego przedmiotu umowy wraz z uzyskaniem decyzji pozwolenia na użytkowanie ustalono do końca lipca 2019r.
Zamawiający (gmina) zarzucał generalnemu wykonawcy znaczne opóźnienie oraz nienależyte wykonywanie robót budowlanych.
Zapomniał jednak, że jako strona umowy o roboty budowlane również miał szereg obowiązków, z których się nie wywiązał.
W trakcie pięcioletniej walki w sądzie przesłuchano wielu świadków, przeprowadzono dowód z opinii biegłego do spraw budownictwa. Strony na przemian podnosiły mocne argumenty. Opinia biegłego była przez nas kilkukrotnie kwestionowana.
W końcu stawką w tej bitwie była ponad milionowa kara umowna 😲😬
Kara umowna za odstąpienie od umowy w wysokości ok. 1.200.000,00zł należności głównej
Sąd musiał rozstrzygnąć, czy zamawiający miał prawo rozwiązać umowę z przyczyn leżących po stronie generalnego wykonawcy. A jeśli tak, to czy odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora było skuteczne i należy mu się kara umowna w wysokości ok. 1.200.000,00zł z odsetkami liczonymi praktycznie od połowy września 2018r.
Jak się pewnie domyślasz, mój Klient żył w dużym stresie 😧 Ryzyko zapłaty tak wysokiej kary umownej spędzało mu sen z powiek.
Okres, w którym toczyliśmy spór również nie sprzyjał 😟
W trakcie procesu sytuacja gospodarcza w kraju uległa pogorszeniu, ceny materiałów budowlanych poszybowały w górę, a przedsiębiorcy budowlani niejednokrotnie balansowali na granicy „być albo nie być”.
A tu z każdym dniem kwota, o którą walczył zamawiający rosła. W dodatku Klient był straszony odszkodowaniem za skutki opóźnienia w zakończeniu remontu starego obiektu. Po prostu koszmar 😭
Ciężko pracowaliśmy z Klientem żeby udowodnić przed sądem, jak w rzeczywistości wyglądał stan faktyczny. Musieliśmy przedłożyć dowody celem wykazania, że w sprawie nie spełniły się przesłanki umożliwiające odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora z winy wykonawcy.
Jakie są przesłanki odstąpienia od umowy o roboty budowlane ?
Jakie mieliśmy dowody i argumenty w naszej sprawie ?
Odpowiedzi znajdziesz poniżej 👇
Prawo odstąpienia w Kodeksie cywilnym
Kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowalne przez inwestora?
Jak skutecznie odstąpić od umowy?
Jeśli chcesz skorzystać z prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane, to co do zasady masz pod ręką dwa rodzaje przepisów.
W zależności od tego, którą stroną umowy jesteś, to możesz skorzystać z następujących opcji:
🔶 Przepisy ogólne:
1️⃣ art. 491 k.c. – odstąpienie od umowy z powodu zwłoki jednej ze stron
2️⃣ art. 493 k.c. – odstąpienie od umowy w przypadku niemożliwości świadczenia, za którą odpowiada strona zobowiązana
3️⃣ art. 495 § 2 k.c. – odstąpienie od umowy w przypadku niemożliwości świadczenia, za którą nie odpowiada żadna ze stron.
🔶 Przepisy szczególne ( regulacje z umowy o dzieło stosowane na zasadzie odesłania do umowy o roboty budowlane):
1️⃣ art. 635 k.c. – odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia wykonawcy
2️⃣ art. 636 k.c. – odstąpienie od umowy, gdy wykonawca realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową
3️⃣ art. 638 § 1 k.c. – odstąpienie od umowy w razie wystąpienia wad obiektu
4️⃣ art. 640 k.c. – odstąpienie od umowy przez wykonawcę z powodu braku koniecznego współdziałania zamawiającego / inwestora
5️⃣ art. 644 k.c. – odstąpienie od umowy przez zamawiającego w każdej chwili z obowiązkiem zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Sprawa budowlana mojego Klienta
W naszej sprawie Zamawiający wykorzystał dwie podstawy prawne – art. 635 i art. 636 k.c. w zw. z art. 656 k.c. Złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane w części obejmującej niezrealizowane na dzień odstąpienia prace.
Jako przyczynę odstąpienia wskazał bardzo duże opóźnienie w wykonywanych pracach, powodujące, że rzekomo nie było prawdopodobne ich zakończenie przez wykonawcę w umówionym terminie.
Przyczyną odstąpienia było również wykonywanie umowy w sposób sprzeczny z jej postanowieniami m.in. poprzez nieprawidłowe zabezpieczenie prac na dachu; niezapewnienie prawidłowego kierownictwa na budowie.
A ponadto – opóźnienia w remontowanym budynku oraz prowadzenie prac niezgodnie z przyjętym harmonogramem.
Dlaczego Zamawiający (gmina) przegrał walkę w sądzie?
Jakich argumentów użyliśmy w sprawie mojego Klienta?
Wszystkiego się dowiesz z dalszej części artykułu. Tymczasem poniżej garść praktycznych wskazówek 🙂
Ustawowe prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy/z winy wykonawcy
Przejdźmy zatem do konkretów.
Spośród wszelkich możliwych podstaw prawnych odstąpienia od umowy o roboty budowlane, dzisiaj zajmuję się konkretnie tymi, z których w praktyce najczęściej korzystają inwestorzy/zamawiający.
Poniżej poznasz wszystkie te przypadki w ustawie, które uprawniają inwestora/zamawiającego do odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy:
🟠 art. 491 k.c. – odstąpienie od umowy z powodu zwłoki
🟢 art. 635 k.c. – odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia wykonawcy
🟡 art. 636 k.c. – odstąpienie od umowy, gdy wykonawca realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową
🔵 art. 638 § 1 – odstąpienie od umowy w razie stwierdzenia wad obiektu.
Zobaczysz, co należy zrobić, aby rozwiązanie umowy było skuteczne. Dowiesz się, jakich błędów uniknąć.
Przy okazji przekonasz się, w jaki sposób my podważyliśmy odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora (zamawiającego) 🤔
Odstąpienie od umowy na wypadek zwłoki – art. 491 § 1 k.c.
Zgodnie z przepisem art. 491 § 1 k.c.:
1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
2. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.
Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane z powodu zwłoki wykonawcy?
Jeżeli jesteś inwestorem/zamawiającym i chcesz skutecznie odstąpić od umowy, musisz spełnić poniższe warunki:
- zwłoka* wykonawcy w realizacji robót budowlanych
- złożenie przez inwestora oświadczenia obejmującego dwa elementy:
wyznaczenie odpowiedniego dodatkowego terminu** do wykonania robót
➕
zagrożenie, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będziesz uprawniony do odstąpienia od umowy.
Słowniczek trudnych pojęć:
* Ze zwłoką mamy do czynienia wówczas, gdy strona nie wykonuje swojego świadczenia z przyczyn od niej zależnych. Zwłoka to jest takie opóźnienie, za które strona odpowiada.
** W praktyce sądowej, za odpowiedni uważa się taki termin, w którym biorąc pod uwagę rodzaj świadczenia, wykonawca ma realną możliwość dopełnienia wszystkich czynności niezbędnych do jego należytego spełnienia. O tym, czy termin jest odpowiedni decydować powinny kryteria o charakterze obiektywnym.
Po bezskutecznym upływie dodatkowego wyznaczonego terminu możesz skorzystać z prawa do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Dopilnuj, aby odstąpienie było złożone na piśmie. Zgodnie z zasadą – przezorny zawsze ubezpieczony 😊
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane (odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o dzieło)
Teraz pora na przepisy szczególne. Czyli przypadki, w których odstąpienie od umowy o roboty budowlane opierać się będzie na przepisach regulujących odstąpienie od umowy o dzieło.
Zgodnie bowiem z treścią art. 656 § 1 k.c. 👉 w sytuacji gdy inwestor zamierza odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu, stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.
Poniżej praktyczne wskazówki do każdej podstawy prawnej z osobna.
A na końcu będzie podsumowanie. Zobaczysz, z których podstaw skorzystał zamawiający w naszym procesie sądowym.
Odstąpienie w razie opóźnienia wykonawcy (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 kc)
Zgodnie z przepisem art. 635 k.c.:
Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.
Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane w razie opóźnienia wykonawcy?
Jeżeli jesteś inwestorem/ zamawiającym i chcesz skutecznie rozwiązać umowę o roboty budowlane z powodu opóźnień, musisz spełnić poniższe warunki:
- po stronie wykonawcy powstało opóźnienie* z rozpoczęciem bądź wykończeniem obiektu
➕
- wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła na tyle, że nie jest prawdopodobne**, że zdoła je ukończyć w czasie umówionym.
Słowniczek trudnych pojęć:
* Powodami opóźnienia mogą być zarówno okoliczności zawinione, jak i niezawinione przez wykonawcę (podwykonawcę). Pamiętaj, że nie mogą to być okoliczności obciążające inwestora. Np. niedostarczenie materiałów w umówionym terminie lub brak dostarczenia dokumentacji niezbędnej do realizacji robót.
** Co oznacza określenie „nie jest prawdopodobne”? Musisz racjonalnie i obiektywnie ustalić, kiedy zadanie byłoby możliwe do ukończenia, gdyby wykonawca pracował starannie i prawidłowo. Uwzględniasz np. termin realizacji koniecznych dostaw materiałów.
Odstąpienie w razie wadliwego wykonywania obiektu (art. 636 § 1 w zw. z art. 656 § 1 kc)
Zgodnie z art. 636 § 1 k.c.:
1. Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
2. Jeżeli zamawiający sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła.
Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane w razie wadliwego wykonywania obiektu?
Jeżeli jesteś inwestorem/zamawiającym i chcesz skutecznie rozwiązać umowę w przypadku wadliwej realizacji robót, musisz spełnić poniższe warunki:
- wykonawca wadliwie bądź sprzecznie z umową* realizuje roboty budowlane
- inwestor wzywa wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i jednocześnie wyznacza mu w tym celu odpowiedni termin**.
Słowniczek trudnych pojęć:
*Nieprawidłowość może stanowić zarówno odstępstwo od umowy (np. brak uczestniczenia w radach budowy). Może też zależeć od właściwości samych robót (np. wykonanie niezgodnie z dokumentacją projektową/prawidłową technologią).
** W praktyce sądowej, za odpowiedni uważa się taki termin, w którym biorąc pod uwagę rodzaj świadczenia, dłużnik ma realną możliwość dopełnienia wszystkich czynności niezbędnych do jego należytego spełnienia. O tym, czy termin jest odpowiedni decydować powinny kryteria o charakterze obiektywnym.
Odstąpienie od umowy a wykonanie zastępcze
Warto pamiętać jeszcze o jednej kwestii. Przepis art. 636 § 1 k.c. daje inwestorowi możliwość wyboru ➡ odstąpienie od umowy albo wykonanie zastępcze (wykonawstwo zastępcze).
Jeśli generalny wykonawca/podwykonawca źle wykonuje swój zakres robót i co gorsza, nie zamierza zmieniać swojego postępowania – nie bądź bierny. Poza odstąpieniem od umowy, masz jeszcze jedną opcję.
Możesz bowiem skorzystać z wykonania zastępczego. Czy też mówiąc potocznie – wykonawstwa zastępczego.
Wszystko sprowadza się do możliwości zlecenia określonego zakresu robót budowlanych podmiotowi z zewnątrz wtedy, gdy Twój kontrahent zawiódł i mimo Twojej interwencji nie zamierza naprawić swoich błędów.
Przy czym uważaj ‼
🔔Podstawowym warunkiem zastosowania wykonania zastępczego jest trwanie umowy między wykonawcą i inwestorem w chwili powierzenia poprawienia lub dalszego wykonywania robót budowlanych innemu (nowemu) wykonawcy.
Mówiąc wprost 👉 po dokonaniu odbioru robót nie skorzystasz już z wykonania zastępczego.
✳✳✳
Chcesz poznać szczegóły – przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Tymczasem wracamy do dalszych podstaw prawnych odstąpienia od umowy o roboty budowlane z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.
Odstąpienie w razie stwierdzenia wad obiektu (art. 638 § 1 w zw. z art. 656 § 1 kc)
Zgodnie z art. 638 k.c.:
1. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.
2. Jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, przepisy o gwarancji przy sprzedaży stosuje się odpowiednio.
Komentowany przepis stanowi odesłanie do analogicznego stosowania przepisów dotyczących rękojmi przy sprzedaży.
Wprowadza jednak odstępstwo wynikające z charakteru prawnego umowy o dzieło. Mianowicie w sytuacji, gdy wada w dziele powstała w wyniku materiałów dostarczonych przez zamawiającego, odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona 😒 Stanowi to doprecyzowanie treści odesłania do warunków wykonywania umowy o dzieło.
Oznacza to, że jeśli przyjmujący zamówienie dopełnił wszelkich staranności, aby ocenić przydatność materiału, a w konsekwencji braku odpowiednich właściwości materiału dostarczonego przez zamawiającego powstało wadliwe dzieło, przyjmujący zamówienie jest zwolniony od odpowiedzialności.
Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane w razie wad obiektu?
Zatem, jeżeli obiekt ma wadę fizyczną, inwestorowi przysługują uprawnienia do żądania obniżenia wynagrodzenia lub odstąpienia od umowy.
Istotne jest jednak, że wykonawcy przysługuje w tym wypadku kontruprawnienie do niezwłocznego i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunięcia wady.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora ograniczone zostało wyłącznie do przypadku, gdy wada obiektu jest istotna ‼
Rękojmia za wady obiektu – termin
Warunkiem skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez inwestora jest stwierdzenie wady w tzw. terminie zawitym (niepodjęcie czynności w zakreślonym terminie = wygaśnięcie prawa).
W zależności od rodzaju zawartej umowy, a nawet bardziej od rodzaju robót, które wykonawca ma wykonać ➡ mamy dwa terminy dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady:
🔷 5 lat – jeśli w konkretnym przypadku w umowie o roboty budowlane uzgodniony przez strony rezultat będzie stanowił obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego
🔶 2 lata – w pozostałych wypadkach (gdy przedmiotem nie jest oddanie całego obiektu budowlanego).
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
⏹Umowa o dzieło a umowa o roboty budowlane – jak je rozróżnić? O przypadkach zastosowania umowy o dzieło na budowie. O zasadach ustalania wynagrodzenia oraz możliwościach jego podwyższenia. Czy w umowie o dzieło na roboty budowlane również mamy do czynienia z gwarancją zapłaty i odpowiedzialnością solidarną inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy.
✳✳✳
Rękojmia i gwarancja po odstąpieniu od umowy o roboty budowlane
Polecam, aby w umowie określić zasady odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji. Takie postanowienia są naprawdę bezcenne, gdy pojawią się wady/usterki. Zwłaszcza te pilne do usunięcia.
Jeżeli chcesz sporządzić dobrą umowę o roboty budowlane, to warto zawrzeć w niej postanowienia odnośnie skutków odstąpienia m.in. w zakresie rękojmi i gwarancji.
Co do zasady, w umowie możesz samodzielnie określić skutek odstąpienia:
🔵 wariant 1 – skutek na przyszłość (tzw. ex nunc) ➡ wtedy rękojmia i gwarancja obowiązuje
🟡 wariant 2 – odstąpienie co do części umowy ➡ wtedy rękojmia i gwarancja obowiązuje w części zrealizowanych (do dnia odstąpienia) robót
🟢 wariant 3 – skutek wstecz (tzw. ex tunc) ➡ wtedy rękojmia i gwarancja nie obowiązuje.
Rękojmia i gwarancja po odstąpieniu od umowy – skutki odstąpienia określone w kodeksie cywilnym
W sytuacji, gdy umowa milczy na temat prawa do odstąpienia oraz skutków jakie wywoła ta forma rozwiązania umowy, to musisz skorzystać z regulacji kodeksu cywilnego.
W praktyce przepisy kodeksu cywilnego zastosujesz wtedy, gdy umowa nie przewiduje w ogóle odstąpienia albo regulacja umowna jest niepełna.
Zgodnie z art. 491 §2 k.c. prawo odstąpienia może być wykonane do całości lub części umowy.
To ma kluczowe znaczenie dla skutków odstąpienia w zakresie rękojmi i gwarancji:
🔶 Opcja pierwsza ➡ jeżeli strona odstępuje tylko od części umowy, to rękojmia i gwarancja między stronami obowiązuje nadal w tym zakresie, którego nie dotyczy oświadczenie o odstąpieniu
🔷 Opcja druga ➡ jeżeli strona odstępuje co do całości umowy, to należy przyjąć, że rękojmia i gwarancja nie obowiązuje między stronami. W takim wypadku bowiem umowa jest traktowana w całości jako w ogóle nie zawarta i strony powinny sobie zwrócić wszystkie otrzymane świadczenia (art. 494 k.c.).
Umowne prawo odstąpienia od umowy (art. 395 § 1 kc)
🔔 Najlepszym rozwiązaniem na skuteczne odstąpienie od umowy o roboty budowlane, jest szczegółowe uregulowanie w umowie, w jakich przypadkach inwestor/wykonawca może odstąpić.
Polecam również określenie w umowie odpowiedniej procedury w zakresie umownego prawa odstąpienia i skutków doprowadzenia do rozwiązania umowy.
Jak skutecznie wpisać zastrzeżenie umowne umożliwiające stronom w określonych przypadkach rozwiązanie umowy ?
Aby skorzystać z umownego prawa odstąpienia należy spełnić dwa warunki:
- przewidzieć w umowie przypadki uprawniające do złożenia oświadczenia o odstąpieniu
- zastrzec termin, do którego prawo odstąpienia można będzie wykonać.
Zastrzeżenie prawa odstąpienia bez wskazania terminu jego wykonania jest nieważne 😣
Forma złożenia oświadczenia woli może zostać wskazana w umowie.
A w razie braku jej ustalenia stosuje się art. 77 § 2 i 3 k.c., zgodnie z którym:
🔹 jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, odstąpienie od niej wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę
🔸 jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej odstąpienie od umowy powinno być stwierdzone pismem.
Jak skutecznie złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane?
Zazwyczaj w praktyce umowa o roboty budowlane jest zawarta w zwykłej formie pisemnej.
Dlatego dla własnego bezpieczeństwa w takiej samej formie powinieneś złożyć oświadczenie o odstąpieniu od tej umowy.
Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane
W tym zakresie musze Cię ostrzec. Istnieje spór w orzecznictwie 😟
Czy trzeba odstąpić w całości od umowy, czy można w części – oto jest pytanie.
Wszystko oczywiście zależy od okoliczności konkretnej sprawy i treści umowy. Ale ja osobiście kieruję się względami praktycznymi i ekonomicznymi. Jak dotąd moja prawnicza intuicja jeszcze mnie nie zawiodła 😉
Dlatego będę bronić (jak niepodległości) stanowiska, że dla przesądzenia kwestii podzielności świadczenia decydujące znaczenie ma to, czy z technicznego punktu widzenia zachodzi możliwość częściowego spełnienia świadczenia bez istotnej zmiany przedmiotu świadczenia i jego wartości.
Wszystko zatem zależy od charakteru prawnego świadczenia 👇
Charakter prawny świadczenia wykonawcy
Decydujące znaczenie ma charakter prawny świadczenia wykonawcy robót budowlanych.
Świadczenia wykonawcy wynikające z umowy o roboty budowlane mogą przybierać różnorodną postać. Wynika to ze specyfiki uzgodnionego w konkretnej umowie rezultatu.
🔔 Stanowiska są różne. Natomiast ja uważam, że nie jest uzasadnione z góry założenie, że w każdym przypadku zadanie wykonawcy jest podzielne albo niepodzielne.
Ponieważ chcę przedstawić istotę problemu uczciwie, to musze Cię uprzedzić, jakie są w praktyce poglądy sądów w tej materii.
Otóż, mamy trzy główne nurty:
1️⃣ Dopuszczalne jest częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Ale! W odniesieniu jedynie do tych świadczeń, które jeszcze nie zostały wykonane, zgodnie z art. 491 § 2 k.c., chyba że wykonanie częściowe nie miałoby dla odstępującego znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy drugiej stronie umowy.
Przykład – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29.11.2018 r., IV CSK 378/17.
2️⃣ Dopuszczalne jest jedynie odstąpienie od umowy o roboty budowlane w całości, zaś art. 491 § 2 k.c. nie znajduje tu zastosowania, bowiem świadczenie wykonawcy z tytułu umowy o roboty budowlane ma charakter niepodzielny.
Przykład – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.05.2013 r., V CSK 260/12.
3️⃣ Przesądzenie podzielnego lub niepodzielnego charakteru świadczenia wykonawcy zależy od postaci przedmiotu tego świadczenia, a w każdym razie od woli stron.
Przykład – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.11.2005 r., V CK 350/05.
Jeśli jesteś teraz troszkę skołowany, to nie przejmuj się 😌 Akurat od wyboru prawidłowego rozwiązania i przekonania sądu co do jego słuszności – jest Twój prawnik. Niech on się martwi 😁
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane w praktyce. Nasza sprawa budowlana w sądzie
No dobrze. Praktyczne wskazówki za nami. Wracamy do historii mojego Klienta 🙂
W przypadku sprawy sądowej mojego Klienta, Zamawiający powoływał się na następujące podstawy prawne:
art. 635 i art. 636 w zw. z art. 656 kodeksu cywilnego. A także odpowiednie postanowienia umowy zawartej w wyniku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego prowadzonego w trybie przetargu nieograniczonego.
Przyczyny odstąpienia od umowy o roboty budowlane w naszej sprawie
Jako przyczyny odstąpienia od umowy Zamawiający wskazał przede wszystkim bardzo duże opóźnienie w wykonywanych pracach, powodujące, że nie jest prawdopodobne ich zakończenie przez wykonawcę w umówionym terminie.
Przyczyną odstąpienia od umowy było również wykonywanie jej w sposób sprzeczny z jej postanowieniami, m.in. przez:
- nieprawidłowe zabezpieczenie prowadzonych prac, w tym w szczególności dachu budynku
- niezapewnienie prawidłowego kierownictwa prowadzonych prac
- planowanie i prowadzenie robót w sposób nieuwzględniający pracy na czynnym obiekcie (objętym remontem) i sprzeczny z uzgodnieniami z Zamawiającym, a przez to doprowadzenie do sytuacji, w której brak było możliwości normalnej pracy w obiekcie od dnia 1 września 2018r.
- brak współpracy z Zamawiającym w zakresie rozwiązywania powstałych na budowie problemów, a to przede wszystkim niedotrzymywanie ustaleń związanych z planowaniem i realizacją prac, niereagowanie na uwagi Zamawiającego i jego przedstawicieli dotyczące zabezpieczenia prac, niewystarczającego zaangażowania sił i środków, niezłożenia zaktualizowanego harmonogramu prowadzonych prac
- prowadzenie prac niezgodnie z przyjętym harmonogramem.
W oparciu o powyższe Zamawiający dokonał odstąpienia od umowy w części obejmującej niezrealizowane na dzień odstąpienia prace.
Dlaczego to nie wystarczyło?
Dlaczego Zamawiający przegrał z nami w sądzie?
Ponieważ Klient świetnie odrobił zadaną przeze mnie pracę domową.
Mianowicie, dostarczył mi do kancelarii stos dokumentów i setki zdjęć z poszczególnych etapów tej budowy.
Czekała mnie robota iście koronkowa, ale opłaciło się 😌Po długiej i szczegółowej analizie udało mi się znaleźć dowody na fakt, że Zamawiający jednak przyczynił się do opóźnień i nieprawidłowości na budowie 💪
Dlaczego to się okazało kluczowe? Odpowiedź poniżej 👇
Czy istotne są przyczyny opóźnienia wykonawcy?
Tak‼ W sytuacji, gdy zamawiający przyczyni się do opóźnień, wykonawca ma szanse wygrać batalię sądową i uniknąć zapłaty nie rzadko pokaźnej kary umownej 👍💰
W naszej sprawie sądowej, powoływaliśmy się na problemy stricte techniczne, jak i dokumentowe.
Bitwa była długa i dość trudna ponieważ argumenty stron były weryfikowane przez biegłego sądowego.
Na początku Klient był załamany stopniem skomplikowania sprawy. Dlatego po przesłuchaniu kluczowych świadków, nie angażowałam już Klienta w udział w rozprawach. Ustaliliśmy, że Klient skupia się na innych budowach, a ja dalej „biję się” w sądzie 👊
Za pomocą zgromadzonych dowodów, broniłam poniższego poglądu Sądu Najwyższego:
Jeśli jednak opóźnienie powstało z winy inwestora polegającej na braku współdziałania inwestora przy realizacji umowy inwestor nie jest uprawniony do odstąpienia od umowy na podstawie art. 635 k.c. Sądy przyjmują, że w takich przypadkach w ogóle nie można mówić o opóźnieniu po stronie wykonawcy, warunkującym możliwość odstąpienia od umowy na podstawie art. 635 k.c. (tak np. wyr. SN z 21.9.2006 r., I CSK 129/06, czy wyr. SN z 12.1.2012 r., IV CSK 182/11).
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane a brak współdziałania inwestora
I w ten sposób dobrnęliśmy do sedna problemu 😃
Otóż, jeśli jesteś inwestorem, to skonsultuj ze swoim prawnikiem, kiedy i w jaki sposób złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, aby było ono skuteczne.
Jeśli z kolei jesteś wykonawcą, to nie poddawaj się 💪
Nawet jeśli z pozoru nie widzisz możliwości obrony przed rozwiązaniem umowy przez inwestora, to skonsultuj się z radcą prawnym (adwokatem). Może się okazać, że to, co dla Ciebie jest czarno – białe, dla prawnika jawi się całą paletą barw 🎨
Akurat mój Klient skorzystał z rozwiązania, które znajduje poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego:
Za niedopuszczalne w szczególności należy uznać przerzucenie na wykonawcę odpowiedzialności za błędy, zaniechania i opóźnienia podjęcia decyzji bądź dostarczenia dokumentacji wynikające z przyczyn leżących po stronie zamawiającego. Na ogół również okoliczności, jakie wystąpiły po zawarciu umowy, zatem nie były znane, nie są objęte ryzykiem wykonawcy. Nie ulega wątpliwości, że także w toku wykonywania umowy zawartej w oparciu przepisy p.z.p. na zamawiającym, jako wierzycielu, spoczywa obowiązek współdziałania w wykonaniu zobowiązania (art. 354 § 2 k.p.c). – wyrok z dnia 17 czerwca 2016 r. IV CSK 674/15.
Na czym mogą polegać uchybienia inwestora, które sprawiają, że nie może skorzystać z art. 635 k.c.?
Dla przykładu dwa argumenty, które przytoczyłam w naszej sprawie sądowej 👇
✳ Permanentne utrudnienia w zakresie rozwiązywania bieżących problemów projektowych regularnie zgłaszanych przez Wykonawcę na Radach Budowy i szczegółowo opisanych w sporządzanych tam protokołach. W szczególności zwłoka z udzielaniem odpowiedzi na zgłoszone tematy.
✳ Główną osią sporu był brak dostarczenia wykonawcy opinii projektanta w zakresie oceny stanu technicznego dachu w budynku objętym remontem wraz z ostatecznym i wiążącym rozwiązaniem, co do zakresu robót na dachu. Włącznie z przedstawieniem odpowiedniego rozwiązania technologicznego.
Po zgromadzeniu dowodów, wystarczyło wszystkie argumenty techniczne włożyć w odpowiednie ramy prawne. A następnie przygotować uzasadnienie poparte dotychczasowym dorobkiem orzecznictwa.
Nasza argumentacja finalnie przekonała Sąd ➡ główne motywy rozstrzygnięcia poznasz na końcu artykułu 😃
Tymczasem jeszcze kilka praktycznych uwag o skutkach rozwiązania umowy. Na budowie przyda Ci się taka wiedza 👍
Skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora prowadzi do tego, że strony nie są już zobowiązane do swoich pierwotnych świadczeń.
Mówiąc wprost 👉 wykonawca nie jest zobowiązany do kontynuowania robót budowlanych. A inwestor nie ma obowiązku zapłaty wynagrodzenia.
W miejsce przysługujących stronom dotychczasowych roszczeń wchodzą nowe roszczenia ➡ o zwrot świadczeń.
Oczywiście w przypadku umowy o roboty budowlane czy umowy o dzieło, ze względu na specyfikę przedmiotu świadczenia wykonawcy, obowiązek zwrotu świadczenia przez inwestora oznacza obowiązek zwrotu wartości wykonanych robót budowlanych 💰
Dodatkowo inwestor, który odstępuje od umowy, może domagać się naprawienia szkody z powodu niewykonania zobowiązania.
Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą same ustalić jego skutki.
Zawsze warto zadbać o swoje prawa na etapie zawierania umowy. Czyli zapobiegać zamiast potem leczyć 😉 Warto zwrócić się o pomoc do radcy prawnego/adwokata.
Przejdźmy po krótce do wzajemnych rozliczeń.
Obowiązek rozliczenia stron umowy o roboty budowlane
Zatem zasady rozliczenia stron, po odstąpieniu od umowy będą zależały od tego, czy odstąpienie dotyczy całej umowy czy niezrealizowanej części.
Jeżeli Twoja umowa milczy, a inwestor odstąpił w oparciu o przepisy ustawy (omówione wyżej przypadki – np. art. 635 k.c., 636 k.c.), to inwestor obowiązany jest zwrócić wykonawcy równowartość jego świadczenia obliczonego po cenach rynkowych (art. 494 k.c.).
Jeśli dopiero zaczynasz współpracę z innym przedsiębiorcą budowlanym, to nie ryzykuj. Nie zostawiaj swoich interesów suchym przepisom ustawy. Zabezpiecz swoje prawa na budowie w umowie o roboty budowlane/umowie o dzieło 💪
A jeżeli czytasz ten artykuł wtedy, gdy Twój problem powstał już w trakcie realizacji zadania, a Twoja umowa nie przewiduje żadnych zasad rozliczeń po jej rozwiązaniu, to spójrz poniżej.
Wpływ odstąpienia od umowy na obowiązek zapłaty kary umownej
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane ma wpływ na obowiązek zapłaty kar umownych i należy tutaj rozpatrzeć dwie sytuacje.
Zastrzeżenie kar umownych na wypadek niewykonania/nienależytego wykonania umowy.
Zastrzeżenie kar umownych na wypadek niewykonania/nienależytego wykonania umowy i jednocześnie kary umownej za odstąpienie od umowy.
Na czym polegają różnice pisałam wcześniej >>>> szczegóły znajdziesz w artykule odstąpienie od umowy.
Dziś skupimy się wyłącznie na karze umownej z tytułu odstąpienia od umowy.
Zazwyczaj strony przewidują, że jednej lub obu przysługuje prawo naliczenia kary umownej za odstąpienie. W zależności, kto i z jakich przyczyn odstępuje, ma prawo naliczyć karę w określonej w umowie wysokości.
W naszej sprawie skutkiem było naliczenie kary umownej w wysokości 20% wysokości umówionego wynagrodzenia brutto.
Ponadto Zamawiający straszył Klienta odszkodowaniem za brak możliwości użytkowania starego obiektu, którego remont stanął w miejscu wobec braku przedłożenia przez Zamawiającego odpowiedniej dokumentacji technicznej w zakresie naprawy dachu.
Szczęśliwie Klient uniknął zapłaty jednego i drugiego 😃👍
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane, a odpowiedzialność solidarna inwestora
Zagadnienie to od wielu lat budzi wątpliwości zarówno w doktrynie jak i judykaturze.
Jak można wyczytać z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16.04.2014 r. wydanego w sprawie o sygn. akt V CSK 296/13, odstąpienie przez inwestora od umowy o roboty budowlane łączącej go z wykonawcą, nie zwalnia go od odpowiedzialności wynikającej z art. 647 (1) k.c.
Z kolei dla przykładu odmienne stanowisko. Otóż, w uchwale z dnia 10.07.2015 r. wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 45/15, Sąd Najwyższy uznał, że inwestor jest zwolniony z odpowiedzialności wynikającej z art. 647(1) k.c. w przypadku odstąpienia przez wykonawcę od umowy o roboty budowlane zawartej z podwykonawcą.
Jak widać, w orzecznictwie powstała rozbieżność w przedmiocie określenia wpływu odstąpienia od umowy o roboty budowlane na odpowiedzialność solidarną inwestora. Dlatego każdy przypadek będzie wymagał szczegółowej analizy prawnej, a potem skutecznej argumentacji żeby przekonać sąd do swojego stanowiska 🙂
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Wyrok w wygranej sprawie mojego Klienta
Dobrnęliśmy do finału sprawy mojego Klienta 👨⚖️
Proces sądowy przypominał długi lot z turbulencjami. Dlatego, gdy usłyszeliśmy treść wyroku, Klient odetchnął z ulgą 😌😃
Sąd I instancji zważył argumenty obu stron i podsumował :
Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadków oraz opinię biegłej sądowej uznał za pełną i wyczerpującą. W konsekwencji Sąd uznał, że zakończenie prac w terminie wskazanym w umowie był możliwy do spełnienia, a opóźnienie w pracach na przedmiotowej inwestycji nie było zawinione tylko przez stronę pozwaną. Również z powodu niedociągnięć powódki w postaci m.in. konieczności zmian w projektach doszło do opóźnienia w pracach budowlanych, dlatego nie można całej odpowiedzialności zrzucić na wykonawcę, obciążając go karą umowną za odstąpienie od umowy z jego wyłącznej winy. Mając na uwadze powyższe, nie sposób się zgodzić z twierdzeniem powódki, iż zakończenie prac przez pozwaną w terminie nie było możliwe, konsekwencją czego było złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W ocenie Sądu oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożone przez powódkę było przedwczesne, a obawy o terminowe zakończenie prac w obiekcie abstrakcyjne, o czym świadczą terminy zawarte z nowym wykonawcą projektu. Ponadto okres kilku miesięcy, który pozostawał pozwanej do terminowego zakończenia prac Sąd uznał za wystarczający do zakończenia przez pozwaną robót w umówionym terminie.
Z powodów opisanych powyżej oświadczenie powódki o odstąpieniu nie znajdowało podstaw faktycznych ani w umowie stron ani w przepisach prawa, zatem nie może zostać uznane za prawnie skuteczne, dlatego tez po stronie powódki nie powstało uprawnienie do naliczenia dochodzonej w sprawie kary umownej.
Korzystny dla wykonawcy wyrok jest prawomocny
‼ Wyrok jest prawomocny ‼ Zamawiający po zapoznaniu się z uzasadnieniem zrezygnował z apelacji 😊
Jak widzisz, warto zawalczyć o swoje prawa na budowie – nawet, gdy Twoja sprawa wydaje się bardzo trudna! 💪
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora może się okazać nieskuteczne. Dlatego nie poddawaj się na starcie.
Może nie jest to historia, którą Klient będzie wnukom opowiadał na dobranoc… 😉 Ale szczerze mówiąc, największą satysfakcją dla mnie jako prawnika była radość w oczach Klienta i ulga na jego twarzy 👍
Zresztą radość mojego Klienta oczywiście nikogo nie dziwi.
W końcu ryzyko zapłaty kary w wysokości co najmniej 1.500.000,00 zł (wartość rosła z każdym dniem) oznaczałoby dla większości wykonawców „być albo nie być” 😟
My na szczęście mogliśmy na koniec pogratulować sobie wygranej 🎉🎆
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii
Jeżeli jesteś na etapie składania oświadczenia o odstąpieniu i chcesz zrobić to skutecznie. Albo otrzymałeś oświadczenie o odstąpieniu i chcesz się bronić przed obowiązkiem zapłaty kary umownej.
A może zamierzasz wystąpić do sądu o zapłatę kary umownej z tytułu odstąpienia. Bądź odwrotnie – Twój kontrahent pozwał Cię o zapłatę i nie wiesz, jakie są Twoje prawa i obowiązki ? 🤷♀️🤷♂️
Bez względu na to, którą jesteś stroną umowy ➡ inwestorem/generalnym wykonawcą/podwykonawcą ⬅ jeśli potrzebujesz pomocy w walce o swoje prawa, to zapraszam do kontaktu ☎
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Photo by Eman Genatilan on Pexels; MasterTux on Pixabay; Felipe on Pixabay; Michal Jarmoluk on Pixabay; Ben White on Unsplash; Igal Ness on Unsplash; Yogendra Singh on Unsplash; Krakenimages on Unsplash; cottonbro studio on Pexels
***
Odpowiedzialność solidarna
Dzisiaj przyszła pora na artykuł poświęcony ochronie wynagrodzenia podwykonawców na budowie, czyli odpowiedzialność solidarna inwestora i wykonawcy/generalnego wykonawcy.
Bez względu na rolę, którą pełnisz na budowie dobrze, abyś zapoznał się z regułami solidarnej odpowiedzialności. Taka wiedza przyda się zarówno bezpośrednio zainteresowanemu podwykonawcy, jak i podmiotom, które tą odpowiedzialność względem niego ponoszą [Czytaj dalej…]
***
Umowa o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane należy do grupy tzw. umów nazwanych.
Co to w praktyce oznacza?
Otóż, w zasadniczej części jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym w specjalnie przeznaczonej dla niej części (Tytuł XVI, art. 647 k.c. – 658 k.c.).
Zatem, jeśli wykonujesz bądź zlecasz wykonanie robót, które wpisują się w kodeksową definicję umowy o roboty budowlane, to nawet jeśli użyjesz innej nazwy swojej umowy (kontrakt budowlany), umowa na realizację inwestycji budowlanej/zlecenie usługi budowalnej/wykonanie domu jednorodzinnego), to z prawnego punktu widzenia Twoja umowa będzie zakwalifikowana jako umowa o roboty budowlane [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }