Protokół odbioru robót

W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na kolejne pytania. M.in. Jak prawidłowo sporządzić protokół odbioru robót? Jakie są rodzaje odbiorów na budowie?  Jakie skutki prawne wynikają z protokołu odbioru? I kiedy można odmówić odbioru?

Z mojego poprzedniego wpisu już wiesz, że umowa o roboty budowlane powinna być tak sporządzona żebyś zmierzał prostą drogą do celu. 👉 Od zawarcia umowy do odbioru i rozliczenia budowy.

Pewnie zgodzisz się ze mną, że czasami zanim dotrzesz do mety, to musisz pokonać bieg z przeszkodami 🎠

Być może nie raz uczestniczyłeś w sytuacji, w której już jakiś czas temu znalazł się jeden z moich klientów (wykonawców), który wykazywał naprawdę anielską cierpliwość wobec inwestora.

Ale jak wiadomo – wszystko ma swoje granice.

Gdy klient doszedł już do ściany, zadzwonił do mnie z prośbą o pomoc. Rozmowa w skrócie przebiegała tak:

Klient: mamy problem z odbiorem. Ręce już opadają.

Ja: jakieś większe usterki / wady ?

Klient: Nie, skąd. Po raz trzeci wyznaczyliśmy termin na odbiór końcowy a inwestor nie dojechał.  Raz odwołał bo był na urlopie. Drugi raz miał nagły wyjazd służbowy. A teraz czekaliśmy pół godziny. Zadzwoniliśmy, a on twierdzi, że na śmierć zapomniał i jest w trasie, gdzieś na drugim końcu Polski.

Ja: istnieją jakieś realne powody, dla których unikałby tego odbioru?

Klient: zawsze spóźniał się z zapłatą więc znowu gra na czas. Nic nowego. Co robimy?

Ja: odbiór jednostronny. Zaraz zacznę przygotowywać dokumenty.

Problem stary jak świat. Na szczęście w umowie o roboty budowlane możesz wszystko szczegółowo uregulować. I zadbać o to, by po należycie wykonanej pracy nastąpił odbiór i zapłata 👍

Ale zacznijmy od początku!

Czym jest i jak napisać protokół odbioru robót budowlanych?

Protokół odbioru robót to dokument, który stanowi formalne potwierdzenie zakończenia realizacji (określonego etapu albo całości) robót objętych umową o roboty budowlane ( czasem umową o dzieło).

Jak to zwykle w życiu bywa – gdy coś się kończy, to coś nowego się zaczyna. Ta sama reguła obowiązuje przy odbiorze robót.

W uproszczeniu wygląda to tak:

Jeśli to odbiór częściowy ➡ to zamykasz określony etap robót, a zaczynają biec m.in. terminy:

🔸 do żądania częściowej zapłaty wynagrodzenia;

🔹 naliczania ewentualnych kar umownych za zwłokę albo opóźnienie.

Jeśli to odbiór końcowy ➡ to przekazujesz gotowy przedmiot umowy, a zaczynają biec m.in. terminy:

🔸 do żądania zapłaty wynagrodzenia;

🔹 odpowiedzialności z tytułu rękojmi/gwarancji za wady/usterki;

🔸 odpowiedzialności za szkody na terenie budowy.

Zatem protokół odbioru to bardzo istotny dokument, który ma szerokie zastosowanie – dotyczy nie tylko wszystkich rodzajów robót objętych umową o roboty budowlane.

Ponadto pojawia się, gdy odbierasz lokal (mieszkalny/użytkowy) od dewelopera. Albo nowo wybudowany dom (jednorodzinny/w zabudowie szeregowej) czy zupełnie inny budynek albo (szerzej) obiekt budowlany.

Protokół odbioru dotyczy również odbioru dzieła (co również obejmuje niektóre zadania wykonywane na budowie).

Na koniec, warto wspomnieć, że protokół odbioru powinien zwieńczyć również wykonany (przez Ciebie albo na Twoje zlecenie) remont. A remonty to zadania duże i małe – od całych kamienic, poprzez lokale, aż do poszczególnych pomieszczeń.

Jak widzisz protokół odbioru jest ważny z praktycznego punktu widzenia. To taka wisienka na torcie. Moment, gdy wszyscy powinni się cieszyć ➡ inwestor dostaje gotowy obiekt a wykonawca dostaje (całość/resztę) wynagrodzenia.

Dlatego zasady jego sporządzenia powinny być ściśle uregulowane w umowie. A gdybym zapytała Cię:

Co zrobisz, jeśli masz problem ze sporządzeniem protokołu odbioru, a Twoja umowa w tym zakresie milczy?

Być może nasuwa się Tobie taka odpowiedź 👉 Nie szkodzi, trzeba poszukać przepisów określających szczegóły sporządzania protokół odbioru.

Niestety, to nie takie proste. Jeśli oczekujesz szczegółowych unormowań prawnych w zakresie odbioru robót budowlanych, to mam dla Ciebie złą i dobrą wiadomość.

Zła jest taka – ani kodeks cywilny, ani prawo budowlane nie definiują zasad ich dokonywania – brak określenia terminu odbioru, brak formalnych wymogów dotyczących jego uczestników, brak regulacji w zakresie treści 😒

Dobra wiadomość brzmi – możesz zabezpieczyć swoje interesy i zapobiec ewentualnym konfliktom.

Po prostu musisz skrupulatnie określić warunki odbioru w zapisach umowy o roboty budowlane (umowy o dzieło) 😊

Główne kwestie, które warto uregulować umownie, to:

🟢 sposób zgłoszenia gotowości do odbioru;

🟡 termin zobowiązujący inwestora do odbioru;

🟢 osoby mające brać udział w odbiorze;

🟡 wymagania formalne i szczegółowa treść protokołu odbioru;

🟢 załącznik do umowy w postaci wzoru protokołu odbioru.

Chcesz podpisać dobrą umowę o roboty budowlane – pobierz bezpłatny poradnik!

Jeśli zamierzasz sporządzić albo już podpisać gotową umowę o roboty budowlane, to koniecznie pobierz mój darmowy ebook  „Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane? Poradnik krok po kroku ze wzorami klauzul umownych.”

Znajdziesz w nim:

 ✅wzory najważniejszych klauzul umownych do wykorzystania „od zaraz” – zabezpieczenie m.in. odbiorów robót;

 ☑ niezbędne wyjaśnienia;

 ☑  praktyczne porady i wskazówki.

Co więcej, bez względu na to, czy podpisujesz umowę jako inwestor, generalny wykonawca czy podwykonawca, możesz skorzystać z moich wskazówek.

Aby otrzymać ebook wystarczy, że klikniesz tutaj i na samym dole zapiszesz się na mój Newsletter .

Odbiór budowy a przepisy prawa

No dobrze. Wiesz już, że wszystko musi być w umowie szczegółowo uregulowane.

W takim razie, czy przepisy całkowicie pomijają tak ważny punkt programu, jak odbiór końcowy i jego formalne zwieńczenie w postaci protokołu odbioru robót?

Otóż nie.

Przepisy podkreślają wagę odbioru jako element istotny umowy o roboty budowlane:

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 k.c.).

Dodatkowo prawo budowlane wskazuje, że protokół odbioru jest częścią dokumentacji budowlanej:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

dokumentacji budowy – należy przez to rozumieć pozwolenie na budowę lub zgłoszenie wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, dokumenty geodezyjne i książkę obmiarów (art. 3 pkt 13 Pr.bud.).

Ale na tym niestety koniec. Dlatego wszystko w Twoich rękach❗

Najlepiej dołączyć do umowy wzór protokołu odbioru z wyszczególnieniem jego elementów.

Obligatoryjnie powinny znaleźć się w nim informacje o datach opracowania dokumentu i zakończenia robót; opis zakresu odbieranych prac; dane na temat ewentualnych wad czy usterek wraz z terminem ich usunięcia; a także podpisy stron lub ich prawnych reprezentantów.

Dobrą praktyką jest również określanie w zapisach umowy skutków niepodpisania protokołu odbioru z winy jednej ze stron oraz ustalenie okresów opóźnień/zwłoki, które decydują o wysokości kar umownych za niedochowanie terminów umownych.

Protokół odbioru robót – czym jest?

Podsumowując ➡ protokół odbioru robót potwierdza, że prace budowlane zostały zakończone.

Co więcej, to potwierdzenie oznacza, że akceptujesz obecny stan budynku/obiektu/poszczególnych robót.

Nie oznacza to jednak, że na tym etapie (jako inwestor) nie możesz zgłosić poprawek. Jak najbardziej możesz uwzględnić w protokole elementy, które nie zostały wykonane zgodnie z umową bądź te wymagające poprawy.

Pamiętaj🔔

Wadliwe prace budowlane, które nie zostały zgłoszone w protokole, można także zgłosić już po odbiorze budynku.

Nie oznacza to więc, że podpisanie protokołu odbiera inwestorowi możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu nieprawidłowości, które zostaną później wykryte. Jak najbardziej nadal ma on taką możliwość.

Dowiesz się o tym poniżej, w dalszej części wpisu.

Warunkowy protokół odbioru robót

W trakcie odbioru, możesz od razu uzgodnić termin na usunięcie usterek. Możesz również zaproponować warunkowy odbiór robót, w którym określisz szczegółowe warunki dokonania odbioru definitywnego (bezusterkowego).

Gdy proponuję wykonawcą powyższe rozwiązanie (protokół warunkowego odbioru robót), to zdarza się, że pada pytanie:

Klient: no to, jak to jest? Albo jest odbiór, czyli wszystko należycie wykonane albo są usterki/wady, czyli nie ma odbioru.

Ja: Niekoniecznie. Można podpisać odbiór warunkowy i już częściowo roboty rozliczyć, a jednocześnie zrobić listę usterek z terminem usunięcia. Po poprawkach nastąpi definitywny odbiór i wypłata reszty wynagrodzenia.

Klient: czy to ma sens? Co zyskamy takim ruchem?

Ja: oczywiście, że ma sens. Można tak przygotować odbiór warunkowy, że w określonych sytuacjach unikniecie Państwo naliczania kar umownych za opóźnienie wynikające z usuwania wad/usterek.

Zatem zastanówmy się, jak wykonawca może zyskać na protokole warunkowym.

W praktyce wypracowałam już określone sposoby na zatrzymanie licznika kar. Tj. dokonanie odbioru a jednocześnie zyskanie czasu na poprawki.

Przebieg budowy to na szczęście nie przebieg samochodu. Okazuje się, ze licznik kar umownych można cofać ⏳  Przebiegu przejechanych kilometrów w aucie nie można cofać…

Wiem, wiem, jaki  komentarz przychodzi Ci teraz do głowy 😁 Każdy słyszał te legendy, że za siedmioma górami, za siedmioma lasami jakiś szwagier dalszego kuzyna teściowej znajomego cofnął licznik w aucie.

Ale wiadomo – to tylko bajki 😉

Na budowie liczą się fakty. 👉 Cofnięcie licznika kar umownych czasem jest możliwe, tylko wymaga wiedzy prawniczej.

Jeśli masz podobny problem, to zapraszam do kontaktu.

Razem sprawdzimy, czy w Twoim przypadku możesz skorzystać z rozwiązań, które mam do zaproponowania.

Zdarzają się sytuacje, w których protokół warunkowego odbioru może Cię uratować przed naliczaniem kar umownych. Mimo, że termin upłynął a Ty jeszcze masz coś do poprawienia/dopracowania.

Czy odbiór robót budowlanych jest obowiązkowy?

Jeżeli inwestycja albo określony jej etap (zlecone roboty)  jest zakończony. A termin odbioru został ustalony i inwestor otrzymał zgłoszenie do odbioru. Strony umowy mają obowiązek stawić się, a inwestor dokonać odbioru.

Stanowią o tym zapisy wyżej już cytowanego art. 647 k.c., który określa powinności stron umowy o roboty budowlane, gdzie:

🔵 wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu (wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej),

🔵 inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót. W szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Podnosi się przy tym, że strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależniać odbioru tych robót od braku jakichkolwiek usterek. Albowiem jedynie wady istotne uzasadniają taką odmowę (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 marca 2014 r., V ACa 725/13; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 października 2016 r., I ACa 138/16).

Uwaga!

Również w jednym z ostatnich orzeczeń, tj. wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 r. (sygn. I CSK 333/16), Sąd Najwyższy wskazał, że wynikającego z art. 647 k.c. obowiązku inwestora w zakresie odbioru robót, nie można sprowadzać do sytuacji, w której odebranie ma dotyczyć wyłącznie obiektu całkowicie wolnego od wad.

Przyjmowanie bowiem, że każde odstępstwo od takiego idealnego stanu dawałoby inwestorowi prawo odmowy odebrania obiektu pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane. I naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków.

Przyjmuje się, że projekt i zasady wiedzy technicznej powołane w przepisie art. 647 k.c. stanowią kompromis między tym, co możliwe i konieczne w budownictwie.

Uwzględniają interes publiczny i prywatny użytkownika i tym samym stanowią kryterium dopuszczalności modyfikacji wymagań odnośnie do jakości obiektu budowlanego. Inwestor może bowiem skutecznie dochodzić usunięcia stwierdzonych wad.

Obowiązek odbioru robót budowlanych

Podsumowując❗

Jeśli któraś ze stron w sposób nieuzasadniony odmówi przystąpienia do odbioru, to umowa powinna określać konsekwencje takiego zaniechania.

Sposób, w jaki obwarujesz termin i obowiązek przystąpienia do odbioru robót zaprocentuje. 👉 Dobre zabezpieczenie odniesie skutek w postaci mobilizacji Twojego kontrahenta do współpracy.

Pamiętaj tylko, że forma prawnego zabezpieczenia musi być odpowiednio dobrana.

Protokół odbioru robót budowlanych – częściowy a końcowy

Przepis art. 647 k.c., który definiuje czym jest umowa o roboty budowlane, określa podstawowe obowiązki stron.

Zgodnie z tym przepisem, inwestor jest zobowiązany do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót. W szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Zatem powyższa regulacja dotyczy odbioru wykonanego już w całości obiektu i zapłaty w całości wynagrodzenia.

Odbiory częściowe

Od tej zasady mamy wyjątek uregulowany w przepisie art. 654 k.c., który wprowadza odbiory częściowe.

I co ciekawe, jeżeli strony w umowie nie uregulowały sposobu dokonywania odbioru robót, to inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia💰

Regulacja dot. odbiorów częściowych jest odpowiedzią na potrzeby praktyki.

Rozwiązanie, które uniemożliwiałoby odbiór częściowych robót, w sposób znaczny skomplikowałoby cały proces budowlano-inwestycyjny.

Wyobraź sobie, że dopiero po zakończeniu realizacji całego zakresu umowy, strony mogłyby dokonać odbioru i rozliczenia.

Przepis art. 654 k.c. usprawnia zatem proces poprzez bieżące odbiory części robót i bieżący nadzór inwestorski nad wykonywanymi robotami. A z drugiej strony stałe dostarczanie środków finansowych wykonawcy. Czyli obie strony zadowolone 👌

Odbiór częściowy dokonywany jest na podstawie tzw. częściowych protokołów (protokół częściowego odbioru robót).

Ostateczny odbiór obiektu odbywa się na podstawie protokołu końcowego odbioru robót.

Standardowo przyjętą zasadą w umowach o roboty budowlane jest wystawianie faktur częściowych na podstawie protokołów częściowego odbioru robót.

Ale to nie oznacza, że strony nie mogą w ogóle wyłączyć możliwości częściowego przyjmowania i robót budowlanych i umówić się tylko na odbiór końcowy. Taka opcja jest możliwa, tylko rzadko się w praktyce zdarza.

Odbiór częściowy robót i zapłata za nie wynagrodzenia nie oznacza definitywnego ich rozliczenia.

Końcowe rozliczenie robót

Przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest bowiem oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części. Dlatego też odbiór części robót i zapłata części wynagrodzenia nie jest równoznaczne z rozliczeniem stron w tym zakresie ze skutkiem wygaśnięcia wzajemnych roszczeń i pretensji.

Końcowe rozliczenie robót może obejmować bowiem także już odebrane prace i rozliczone finansowo. A inwestor (generalny wykonawca) oraz wykonawca (podwykonawca) mogą przy tym rozliczeniu korygować swoje stanowiska co do dokonanych już wcześniej rozliczeń częściowych.

Przy każdym odbiorze strony powinny sporządzić protokół odbioru (nazywany też w praktyce protokołem zdawczo-odbiorczym).

Zgodnie z prawem budowlanym (art. 3 pkt 13 Pr.Bud.) częścią dokumentacji budowy są:

✔ protokoły częściowego odbioru robót – co do zasady, potwierdzają, że ustalony wcześniej etap prac został wykonany prawidłowo, może to być np. doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego.

✔ protokoły końcowego odbioru robót – potwierdzają, że prace budowlane zostały w pełni zakończone.

Dlatego warto je sporządzać w odpowiedniej formie i treści.

Odbiór prac budowlanych nie jest wyłącznie czynnością techniczną, lecz wiążą się z nim również doniosłe skutki prawne. Jednym z nich jest kwestia rozliczeń między stronami. Z chwilą dokonania odbioru wykonawca ma prawo żądać od inwestora wypłaty należnego wynagrodzenia.

Konsekwencją spisania dokumentu odbioru jest również upłynięcie terminu do naliczania kar umownych za opóźnienia w realizacji projektu. A także przejęcie przez inwestora odpowiedzialności za szkody na terenie budowy.

Zaczyna się również odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi i gwarancji za wady/usterki.

Jak widzisz, prawidłowo sporządzony protokół odbioru częściowy lub końcowy może istotnie wpłynąć na Twoje interesy na budowie 🔔

Odbiór częściowy prac budowlanych

To teraz przechodzimy od ogółu do szczegółu. Bo jak wiadomo diabeł tkwi w szczegółach.

Strony umowy zwykle wprowadzają zapisy o realizacji etapowej, z którą wiąże się pojęcie odbioru częściowego prac budowlanych.

Takie rozwiązanie najczęściej oznacza zapłacenie wykonawcy odpowiedniej części wynagrodzenia, jest więc dla niego ekonomicznie korzystne.

Ponadto, prawo budowlane (art. 22 pkt 7) nakłada na kierownika budowy obowiązek zgłaszania inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających.

Jest wiele takich elementów, których poprawności wykonania nie da się zweryfikować na końcu inwestycji ze względów stricte technicznych (np. fundamenty/instalacje/inne).

Zwykle w umowach uregulowana jest procedura zgłaszania robót do odbioru oraz protokolarnego ich odbioru.

Dla przykładu z mojej praktyki, zapisy te mogą wyglądać tak:

Wykonawca będzie zgłaszać do Kierownika Budowy gotowość do odbioru robót wpisem do dziennika budowy oraz pisemnie na adres e-mail Inwestora (wskazany w Umowie) z określeniem daty zakończenia Robót.

I drugi przykład w zakresie procedury dokonywania odbioru robót zanikowych:

Kierownik Budowy dokona odbioru robót zanikających oraz robót ulegających zakryciu w ciągu 2 dni roboczych od dnia zgłoszenia potrzeby odbioru przez Wykonawcę wpisem do dziennika budowy oraz pisemnie na adres e-mail Inwestora (wskazany w Umowie).

Należy pamiętać, że kwestia uregulowania protokolarnych odbiorów częściowych nie zmienia ani celu ani charakteru umowy o roboty budowlane.

Przyjęcie w umowie o roboty budowlane określonego w art. 654 sposobu częściowego rozliczenia robót nie powoduje zmiany zobowiązań stron tej umowy.

Przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części. A przedmiotem zobowiązania inwestora (generalnego wykonawcy) jest odebranie całego obiektu, jego całościowe rozliczenie i zapłata całego umówionego wynagrodzenia  (stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z 23.01.2007 r. , III CSK 275/06, LEX nr 277283).

A co jeśli inwestor (generalny wykonawca) faktycznie odebrał roboty, ale nie podpisał protokołu odbioru? Głowa do góry❗ 

Podobnie jak w przypadku umowy o dzieło, tak i przy umowie o roboty budowlane decydujące znaczenie dla powstania obowiązku zapłaty wynagrodzenia ma odbiór robót i choć regułą jest prowadzenie odbioru w formie pisemnej w postaci tzw. protokołu odbioru. Skuteczne może być również dokonanie faktycznego odbioru bez sporządzania formalnego protokołu (takie sytuacje też się zdarzają, dowodem tego jest np. wyrok Sądu Apelacyjnego  w Szczecinie z 14.09.2005 r.,  I ACa 222/05).

Przeczytaj też te artykuły:

 umowa o roboty budowlane

 umowa o dzieło

▶  umowa o podwykonawstwo

Odbiór końcowy prac budowlanych

Przez czynność odbioru końcowego następuje przejęcie obiektu przez inwestora, w tym kosztów i ryzyka związanych z jego posiadaniem, oraz rozpoczęcie ponoszenia odpowiedzialności przez wykonawcę za wady obiektu.

Od jej daty rozpoczyna się bieg terminu rękojmi za wady i gwarancji na roboty budowlane.

Odbiór następuje po stwierdzeniu przez inwestora prawidłowości wykonania obiektu.

Czynność ta polega na oficjalnym przekazaniu przez wykonawcę zrealizowanego obiektu inwestorowi. I potwierdzona jest protokołem wymieniającym ewentualne wady czy usterki oraz sposób i termin ich usunięcia.

Powstaje obowiązek zwrotu (zwolnienia) kwoty (kaucji) zatrzymanej tytułem zabezpieczenia należytego wykonania umowy.

Odmowa dokonania odbioru może mieć miejsce w przypadku jego istotnych wad. A więc wykonania go w sposób poważnie odbiegający od projektu, treści umowy, zasad wiedzy technicznej, norm wynikających z przepisów budowlanych.

Ale o tym będzie mowa niżej.

Procedura odbioru końcowego zwykle w umowie uregulowana w taki sposób:

Wykonawca będzie zgłaszać do Kierownika Budowy gotowość do odbioru Robót wpisem do dziennika budowy oraz pisemnie na adres siedziby Inwestora z określeniem daty zakończenia robót.

W ciągu 7 dni roboczych od daty doręczenia Inwestorowi zgłoszenia gotowości do odbioru końcowego, Inwestor  powołuje komisję do odbioru i zakończy odbiór nie później niż w ciągu 7 dni roboczych od daty powołania komisji, o czym powiadamia Wykonawcę pisemnie.

Podpisanie przez Inwestora, Inspektora Nadzoru Inwestorskiego i Kierownika Budowy bezusterkowego i bezwarunkowego końcowego protokołu odbioru Robót jest równoznaczne z potwierdzeniem terminu zakończenia Robót, określonym przez Wykonawcę w powiadomieniu o gotowości do odbioru Robót.

🔔 Pamiętaj, żeby zabezpieczyć terminowość zgłaszania robót do odbioru oraz obowiązek inwestora przystąpienia do odbioru. Jako wykonawca ( podwykonawca) masz też prawo zabezpieczyć się w umowie na wypadek, gdy inwestor będzie zwlekał z odbiorem. Patrz ➡ sytuacja, którą przedstawiłam na początku wpisu (cytat fragmentu rozmowy z klientem).

W umowie o roboty budowlane naprawdę wiele możesz uzgodnić i warto z tego korzystać.

O tym jak sporządzić umowę o roboty budowlane dowiesz się tutaj.

Odbiór pogwarancyjny – odbiór ostateczny

Strony różnie określają odbiór, który następuje po upływie terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi/gwarancji za wady/usterki.

Najpopularniejsze określenia to „odbiór pogwarancyjny” albo „odbiór ostateczny”.

Obowiązujące prawo nie zna pojęcia „odbiór ostateczny”, pod którym kryje się kontrola stanu robót w przeddzień upływu terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości przedmiotu umowy.

Zdarza się, że inwestor, przed upływem terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości warunkuje zwrot (zwolnienie) tzw. kaucji gwarancyjnej (albo części wynagrodzenia zatrzymanego tytułem zabezpieczenia należytego wykonania umowy) od komisyjnej oceny stanu robót w dniu upływu terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości. W umowach, które ja przygotowuje, regulacja odbioru pogwarancyjnego wygląda mniej więcej tak:

Odbiór pogwarancyjny jest dokonywany w terminie 30 dni przed upływem okresu gwarancyjnego i polega m.in. na sprawdzeniu usunięcia wad powstałych i ujawnionych w okresie gwarancyjnym.

Wykonawca powiadomi pisemnie Inwestora o gotowości do odbioru ostatecznego na min. 30 dni przed upływem 60 miesięcy od daty podpisania protokołu końcowego odbioru Robót.

Sprawdzenie jakości robót składających się na przedmiot umowy, powinno być dokonane przez profesjonalne podmioty/osoby posiadających uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji w budownictwie, gdyż m.in. przy tej ocenie należy uwzględnić „normalne zużycie”.

Ponadto, badanie jakości robót po upływie terminu rękojmi i/lub gwarancji powinno mieć charakter komisyjny (tzn. przeprowadzone z udziałem wykonawcy, zawiadomionym z odpowiednim wyprzedzeniem o dniu dokonania oceny).

Zwykle przy zamówieniach publicznych odbiór odbywa się w taki sformalizowany sposób.

Od wykonawcy zależy, czy do tych czynności zaprosi swoich podwykonawców.

Porządnie przeprowadzony „odbiór ostateczny”/„odbiór pogwarancyjny” upoważnia inwestora (wykonawcę generalnego) do ewentualnego zlecenia zastępczego usunięcia wad z kaucji gwarancyjnej.

Wszystko zależy od wyniku odbioru pogwarancyjnego.

🔔 Jeśli jesteś wykonawcą (podwykonawcą) pamiętaj, że szczegóły zawarte w protokole odbioru pogwarancyjnego zaważą na tym, czy otrzymasz zwrot całej zatrzymanej kaucji gwarancyjnej oraz czy występują rzeczywiście usterki, za które odpowiadasz. Dlatego ważne, aby wszystko dokładnie spisać ❗

Co powinien zawierać protokół odbioru robót?

Protokół odbioru wykonanych robót powinien mieć formę pisemną oraz zawierać:

1. tytuł dokumentu – protokół odbioru częściowego / końcowego / pogwarancyjnego,
2. datę i miejsce odbioru (sporządzenia protokołu),
3. datę zgłoszenia prac do odbioru;
4. informację dot. terminów wykonania prac, tj. czy został dotrzymany, czy przekroczony;
5. przedmiot umowy o roboty budowlane,
6. datę zawarcia umowy oraz jej numer,
7. dane wykonawcy (podwykonawcy),
8. dane inwestora (generalnego wykonawcy),
9. dane osób upoważnionych do dokonania odbioru, jeżeli strony nie dokonują odbioru osobiście,

🔴 Tutaj uważaj – odbioru musi dokonać osoba, która jest do tego umocowana; poniżej znajdziesz dodatkowe wskazówki.

10. zakres prac, który podlega odbiorowi (najczęściej w formie listy),
11. podpisy obu stron umowy,
12. oświadczenie przekazania robót / obiektu oraz jego odbioru, w jednym z poniższych sposobów:

• bez zastrzeżeń 👉 inwestor odbiera roboty / obiekt; nie ma uwag; wypłaca ustalone w umowie wynagrodzenie;
• z zastrzeżeniami  👉 inwestor zgłasza uwagi, przez co zobowiązuje wykonawcę do wykonania poprawek lub wypłaca niższe wynagrodzenie, aby poprawki zlecić innemu wykonawcy (tzw. wykonanie zastępcze -> temat na następny wpis, ale tutaj uczulam na jedną kwestią – jeśli nie masz w umowie dobrze uregulowanych zasad skorzystania z wykonania zastępczego, to czeka Cię procedura z ustawy ⏩ droga sądowa); najczęściej strony sporządzają załącznik w postaci usterek i wyznaczają termin na usunięcie;
• odmowa dokonania odbioru 👉 ma miejsce, gdy wykonanie przedmiotu umowy uznane jest za nienależyte, niezgodne z ustaleniami / przepisami / sztuką budowlaną / dokumentacją techniczną / itd. Szczegóły znajdziesz w dalszej części wpisu.

Jeśli zastanawiasz się, po co tyle szczegółów w tym protokole?

To odpowiem tak ➡ mając na uwadze bezpieczeństwo stron umowy, warto sporządzać protokoły wszystkich odbiorów.

W przypadku problemów może on być dowodem, który pomoże ochronić Twoje interesy przed potencjalnym ryzykiem i nieuczciwością.

Protokół odbioru robót budowlanych – jak go napisać?

Z mojej praktyki wynika, że najlepiej jeśli strony w umowie o roboty budowlane od razu wprowadzą załącznik w postaci wzoru protokołu odbioru.

Dlaczego?

Ponieważ z góry wiadomo, że jest przygotowany ściśle określony dokument, który obejmuje wszystkie istotne elementy.

Czasem do odbioru dochodzi w dosyć nerwowych warunkach, zwłaszcza jeśli roboty są zgłoszone po terminie. Często się śpieszysz. A jak ktoś się spieszy, to się diabeł cieszy 👿

Jak coś się w biegu przygotowuje, to często się zapomina o szczegółach. Stąd, najlepiej przygotować wzór i załączyć go do umowy.

Jak nadejdzie upragniony dzień odbioru, to za każdym razem masz gotowy dokument do wypełnienia, w którym niczego nie przeoczysz 👌

Jak w takim razie napisać protokół odbioru robót budowlanych?

Wystarczy po prostu punkt po punkcie wpisać, to co powyżej podałam. W razie potrzeby zrobić załącznik w postaci listy usterek do poprawienia.

Pamiętaj, że protokół musi zostać podpisany odręcznie przez obie strony umowy. Jednocześnie uwagi/zastrzeżenia odnoszące się do stanu robót warto wpisać drukowanymi literami, aby nie było co do nich wątpliwości.

Żeby się nie okazało, że masz tak czytelny protokół jak odręczna recepta od lekarza. 😂 Farmaceuci co prawda potrafią odczytać w aptece te hieroglify. Nie licz jednak, że sąd z taką samą aptekarską dokładnością rozszyfruje pod lupą protokół odbioru.

Także raz jeszcze  – DRUKOWANYMI LITERAMI WPISUJEMY ODRĘCZNE UWAGI DO PROTOKOŁU.

Protokół odbioru robót budowlanych – kto go podpisuje?

Pewnie odpowiesz mi teraz – jak to kto? Prosta sprawa. Osoby upoważnione z obu stron do dokonania odbioru.

🔔 W tym miejscu uczulę Cię tylko, że to nie jest obojętne, kto podpisze protokół odbioru. Przede wszystkim powinna to być strona osobiście, a jeśli jest to pełnomocnik, to musi mieć odpowiednie do tego umocowanie.

Dlaczego to ważne?

Jeśli protokół podpisuje osoba, która zgodnie z prawem nie może składać oświadczeń woli w imieniu strony umowy, to skuteczność odbioru może zostać podważona ☹

Jeśli jesteś wykonawcą i czekasz na zapłatę, to możesz się tak szybko nie doczekać.

Dlatego uważaj, kto podpisuje dokumenty na budowie. Możesz skorzystać w tym zakresie z mojego  wcześniejszego wpisu pt: „Kto reprezentuje stronę i podpisuje umowę o roboty budowlane?”, w którym podpowiadam, kto może złożyć podopis pod dokumentami na budowie >>> tutaj.

Wskazówki, które tam podaję dotyczą również protokołów odbiorów 💡

Protokół odbioru robót budowlanych – kiedy można go nie przyjąć?

Mimo , iż przepisy regulują obowiązek odbioru robót ( art. 647 k.c.; art. 654 k.c.), to inwestor ma prawo odmowy odbioru robót od wykonawcy/odmowy przyjęcia protokołu odbioru.

W orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego jest mnóstwo przykładów na to, że ocena zasadności odmowy odbioru robot  w wielu przypadkach to nie lada wyzwanie.

Często bowiem zdarza się, że inwestor niezasadne odmówił odbioru.

Kwestia oceny, czy rzeczywiście wystąpiły przesłanki do odmowy odbioru zwykle roztrząsana jest wtedy, gdy wykonawcy (podwykonawcy) nie otrzymują wynagrodzenia mimo zakończenia wszystkich robót (albo ich etapu).

W końcu brak odbioru/brak przyjęcia protokołu odbioru = brak zapłaty, mimo iż często inwestor niesłusznie nie przyjął zgłoszonych robót.

Zatem należy sięgnąć do przykładów z orzeczeń sądowych, aby się przekonać jak to jest w praktyce. Parafrazując klasyka:

❓❓❓ odbierać czy nie odbierać, oto jest pytanie  ❓❓❓

Ogólna zasada brzmi: jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor jest obowiązany dokonać ich odbioru niezależnie od tego, czy występują wady obiektu.

Usterki oznaczają bowiem wykonanie zobowiązania, choć w sposób nienależyty.

W takiej sytuacji w protokole odbioru powinien znaleźć się spis ewentualnych wad oraz termin ich usunięcia lub oświadczenie stron np. o obniżeniu wynagrodzenia.

Ale zasada zasadą, a życie pisze swoje scenariusze. Poniżej przykłady 👇

Kiedy inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych?

Od dokonania czynności odbioru inwestor może uchylić się więc jedynie poprzez wskazanie obiektywnie istniejących i osadzonych w treści umowy bądź przepisach prawa przyczyn, czyniących to zgłoszenie nieskutecznym.

To, czy wykonawca wykonał związane z obiektem roboty budowlane w sposób zgodny z projektem i zasadami wiedzy technicznej (art. 643 k.c.) może być przedmiotem sporu.

Wskazuje się bowiem, że chociaż strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakiejkolwiek usterki, to inwestor (zamawiający) ma obowiązek odbioru robót, ale tylko tych, które wykonane są zgodnie z projektem, umową i zasadami wiedzy techniczne (ugruntowane w sądach stanowisko, np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 28 września 2017 r. I ACa 264/17; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 grudnia 2019 r. I AGa 523/18).

W orzecznictwie wskazuje się, że taka odmowa znajdzie uzasadnienie zawsze wtedy, gdy przedmiot umowy będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub będzie obarczony wadami na tyle istotnymi, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania (tak wypowiedział się Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 7 marca 2013 r., II CSK 476/12).

Zatem w skrócie i po ludzku:

Inwestor ma prawo odmówić dokonania odbioru (a nawet odstąpić od zawartej umowy), w przypadku gdy:

1️⃣ roboty budowlane nie zostały wykonane;

2️⃣ roboty budowlane zostały wykonane niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej ;

3️⃣ roboty budowlane mają wady na tyle istotne, że obiekt nie nadaje się do użytkowania.

✳✳✳

Przeczytaj koniecznie:

 Odstąpienie od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło. Ustawowe i umowne podstawy prawa odstąpienia od umowy przez inwestora (zamawiającego) i wykonawcę. Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Skutki odstąpienia w zakresie rozliczenia zaliczki czy zapłaty umownej.

✳✳✳

Patrząc na powyższe przyczyny odmowy odbioru, można powiedzieć, że im dalej w las tym ciemniej.  Pierwsza sytuacja jest prosta i oczywista ➡ brak wykonania robót = nie ma czego odbierać.

Druga jest już trudniejsza, ale dokumentacja techniczna przyjdzie z pomocą.

Głównym zadaniem będzie ocena, czy odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego (albo dalszej dokumentacji budowlanej) ma charakter znaczący (odmowa odbioru), czy też nieznaczący (przyjęcie robót).

Przykład 👇

📌 W pewnej sprawie miało miejsce odstąpienie od projektu budowlanego w części dotyczącej budowy balkonu, który został podniesiony do poziomu stropu. Inwestorzy byli informowali o budowie balkonu na poziomie stropu, nie zaś poniżej.

Sąd uznał za przekonujące zeznanie świadka, że za wprowadzeniem takiego rozwiązania przemawiały względy bezpieczeństwa, które inwestorzy brali pod uwagę, akceptując takie właśnie wykonanie balkonu.

Niezależnie od niespornego pomiędzy stronami odejścia od projektu, budowa balkonu na poziomie stropu nie musi więc oznaczać wadliwego jego wykonania, zwłaszcza za zgodą inwestorów, którzy dopiero w późniejszym czasie podnosili wadliwe wykonanie balkonu.

Nie zdołali jednak wykazać twierdzenia o znaczącym wadliwym wykonaniu robót. (taka sytuacja miała miejsce w sprawie, w której Sąd Apelacyjny w Warszawie wydał wyrok z dnia 24 kwietnia 2015 r. I ACa 1532/14).

Trzecia przesłanka (wady na tyle istotne, że obiekt nie nadaje się do użytkowania), to już prawdziwy labirynt, z którego wyprowadzić najczęściej może tylko biegły sądowy ds. budownictwa/ds. poszczególnych etapów (np. ds. konkretnego rodzaju instalacji).

W praktyce sądowej obowiązek odbioru wadliwego obiektu przez inwestora często okazuje się niestety kwestią kontrowersyjną i czasem nawet nie wystarczy opinia jednego biegłego żeby ustalić szczegóły.

Dlatego warto zawalczyć o odbiór. Tylko najpierw trzeba ocenić siłę swoich argumentów 💪

Przejdźmy zatem do najtrudniejszego zadania – rozszyfrujmy pojęcie „wady istotne” uprawniające do odmowy odbioru robót.

Wady istotne a odbiór robót budowlanych

Przechodzimy do sedna problemu. W każdym przypadku należy prawidłowo i fachowo odróżnić wady istotne od wad, które nie mają tego charakteru i potocznie nazywane są usterkami (usterkami do usunięcia).

Rozróżnienie wad istotnych od nieistotnych jest o tyle ważne, że rzutuje na ocenę wykonania lub niewykonania zobowiązania.

Jak wyjaśnił już kiedyś Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 21 marca 2014 r. (wydanym w sprawie o sygn. akt: I A Ca 842/13), na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy ich wady są tego rodzaju, że uniemożliwiają czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót. Wyłączają ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy. Albo odbierają im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wady istotne).

Pozostałe wady, świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania.

Wyłącznie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, rzutując tym samym na wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za ich wykonanie.

Przykłady z praktyki:

📌 braki stwierdzone na sześciu odcinkach drogi gminnej (głównie brak poziomych i pionowych znaków drogowych i poboczy) można rozpatrywać właśnie w kontekście wad istotnych, dyskwalifikujących przedmiot umowy w odniesieniu do umówionego użytku (czyli drogę w kontekście bezpiecznego i zgodnego z prawem korzystania z niej). Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 31 marca 2016 r. I ACa 1013/15.

📌 skarżący nie wykazał, by wady stwierdzone protokołach tj. deformacja nawierzchni w postaci licznych zapadnięć i wybrzuszeń kostki stanowiły wady nieistotne prac ziemnych i drogowych będących przedmiotem umowy stron. Zatem można je uznać za istotne. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 października 2020 r. VII AGa 550/19;

📌 wady instalacji (elektrycznych / gazowych / wod-kan) jeśli czynią przedmiot odbioru niezdatny do użytku też będą stanowić wady istotne.

Wady nieistotne a odbiór robót budowlanych

Wady nieistotne oznaczają natomiast wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości. Determinując zaktualizowanie uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi lub gwarancji.

W protokole odbioru robót, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Obowiązkiem inwestora jest dokonanie odbioru wraz zakończeniem robót przez wykonawcę. To właśnie protokół odbioru ma służyć zabezpieczeniu wykonania napraw w ramach rękojmi.

Należy zatem uznać, że skoro w dacie zakończenia prac są one niskiej jakości, czyli mają wady nieistotne, ale pozwalają na normalne z nich korzystanie, inwestor ma obowiązek podpisać protokół odbioru.

Przykłady z praktyki:

📌 prace elewacyjne, dekarskie oraz brukarskie, których wykonanie zasadniczo nie wpływa na możliwość korzystania z budynku (prace realizowane w ramach inwestycji dotyczyły estetyki budynku). Z opinii biegłego sądowego wynikało, że brak wykonania pełnego zakresu prac budowlanych oraz wystąpienie wad i usterek w pracach wykonawcy stanowił przyczynę do obniżenia wartości wykonanych prac. W związku ze stwierdzeniem braku wykonania wszystkich robót, a także wad i usterek oraz niezgodności z dokumentacją projektową, możliwe było obliczenie umniejszającej wartości prac odpowiadających usunięciu stwierdzonych wad; czyli wady nieistotne. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 14 października 2020 r. I AGa 137/20.

📌 zastrzeżenia w zakresie kotłowni dotyczyły estetyki, braku czyszczenia kotła, nieodpowiedniego materiału użytego do wykonania rur kanalizacyjnych. Były to drugorzędne i nieistotne dla użytkowania i odbioru prac elementy. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 sierpnia 2017 r. I ACa 689/16. 

Jakość wykonanej umowy – od kogo zależy?

W sytuacji, gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych i brak jest wad istotnych, inwestor jest zobowiązany do ich odbioru.

W protokole z tej czynności, stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń, co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualnego wykazu wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie wtedy, gdy stwierdzone wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.

W pozostałych przypadkach, inwestor może natomiast skutecznie dochodzić usunięcia wad (w oparciu o przepisy art. 637 k.c. i art. 638 k.c.).

Jednak to uprawnienie nie wpływa na obowiązek odbioru i zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane.

Inwestor dokonując oceny jakości wykonanych robót, musi zatem ustalić, czy wykonane zadanie ma wady czy nie.

Jeśli wady występują, to należy stwierdzić, czy istotne, czy nieistotne.

Jeśli okaże się  że mimo wystąpienia wad nieistotnych, inwestor niesłusznie odmówi odbioru, to popada w zwłokę w wykonaniu ciążących na nim obowiązków umownych.

Co w takiej sytuacji ma zrobić wykonawca?

Spróbować sporządzić jednostronny odbiór i na jego podstawie domagać się zapłaty wynagrodzenia 💰

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych – kiedy go sporządzić?

Wracamy do historii z początku wpisu.

Klient nie miał w umowie regulacji dotyczącej sytuacji, w których uprawniony jest do dokonania odbioru jednostronnego. Dlatego ogromnym zdumieniem był dla inwestora fakt, że wykonawca dokonał samodzielnie odbioru i wystawił fakturę.

Sprawę udało się załatwić polubownie 🙌. Przedstawiając inwestorowi orzeczenia sądowe w podobnych sprawach i wykazując, że jakość wykonanych robót była bez zarzutu.

Korzystając z pomocy prawnika, będziesz w stanie w niektórych sytuacjach dokonać jednostronnego odbioru wykonanych robót, gdy kontrahent niezasadnie (bezpodstawnie) uchyla się od przystąpienia do odbioru albo podpisania protokołu odbioru.

Wymaga to jednak przygotowania odpowiednich pism i sprawnego działania ⚠

Jakkolwiek przepisy nie regulują instytucji jednostronnego odbioru robót, to podstaw do skorzystania  z tego uprawnienia możesz szukać w orzecznictwie.

To kolejny przykład, gdy coś poszło nie tak, umowa milczy w tym zakresie, a Ty możesz sięgnąć do skrzynki sprawdzonych prawniczych narzędzi 🔧

Jednostronny odbiór – orzecznictwo

Od wielu lat, z powodzeniem funkcjonuje możliwość dokonania jednostronnego odbioru 👇

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 1998 r. (II CKN 673/97) wskazał, że uchylenie się od formalnego „odbioru obiektu” uprawniało wykonawcę do dokonania jednostronnego odbioru. Stanowiącego podstawę wystawienia faktury opartej na sporządzonym przez siebie kosztorysie powykonawczym.  Co więcej, Sąd Najwyższy wskazał bardzo ważną kwestię, o której warto pamiętać

🔔 Odmowa dokonania odbioru robót nie może być „elementem szantażu ze strony inwestora”. Zasada powiązania momentu powstania obowiązku zapłaty wynagrodzenia z przyjmowaniem wykonanych robót (nawet przed odbiorem obiektu) wynika także wprost z art. 654 k.c.

Zatem warto zawalczyć o swoje wynagrodzenie na budowie 💪

Jeżeli jesteś w takiej sytuacji, że inwestor (generalny wykonawca) z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, to następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na Twoje roszczenie jako wykonawcy. Jesteś uprawniony do żądania wynagrodzenia i wystawienia faktury. 

Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór winien nastąpić 🔺

Inwestor, który nie stawia się na odbiorze robót budowlanych, w praktyce sam sobie szkodzi.

Protokół bez jego obecności może zostać sporządzony, a wykonane prace zaakceptowane. Traci on zatem możliwość zgłoszenia nieprawidłowości i usterek.

Przeczytaj też:

 Odpowiedzialność solidarna inwestora. Kiedy i do jakiej kwoty odpowiada inwestor za wynagrodzenie podwykonawcy. O tym, czy brak zgłoszenia podwykonawcy chroni inwestora przez solidarną odpowiedzialnością. Do jakiej wysokości wynagrodzenia odpowiada inwestor. Odpowiedzialność solidarna inwestora w świetle prawa zamówień publicznych.

Przy czym uwaga ⚠

Nie oznacza to, że takich wad/usterek inwestor nie będzie mógł zgłosić po pewnym czasie i dochodzić na ich podstawie roszczeń.

Wiele zależy jednak od ich zakresu i wagi. Drobne błędy prawdopodobnie nie zostaną naprawione.

Jeśli masz podobny problem, to nie bądź bierny. 👉 Z pomocą radcy prawnego (albo adwokata) możesz zawalczyć o zapłatę prawidłowo i uczciwie wykonanej pracy.

Protokół odbioru robót budowlanych to dokument, którego zadaniem jest zabezpieczenie interesów obu stron na wypadek, gdyby spór trafił do sądu.

Z szansy tej na pewno warto skorzystać, tym bardziej że odbiór prac jest dla inwestora obowiązkowy.

Co więcej, kiedy nie zjawi się on w wyznaczonym terminie, to w określonych przypadkach istnieje możliwość podpisania protokołu bez jego obecności.

Prawne skutki odbioru budowy

Odbiór robót nie jest wyłącznie czynnością stricte techniczną.

Po lekturze tego wpisu, sam widzisz jak doniosłe skutki prawne wiążę się z odbiorem/protokołem odbioru.

Kluczową  kwestią są rozliczenia finansowe między stronami umowy o roboty budowlane.

Z chwilą dokonania odbioru wykonawca ma prawo żądać od inwestora wypłaty należnego wynagrodzenia.

A pewnie sam wiesz, że w praktyce często inwestor czy generalny wykonawca rzuca kłody pod nogi by odroczyć termin zapłaty. Przykre, ale niestety często się tego na budowie doświadcza ☹

Jedną z konsekwencji spisania protokołu odbioru jest upłynięcie terminu do naliczania kar umownych za opóźnienia/zwłokę w realizacji zadania, a także przejęcie przez inwestora odpowiedzialności za szkody na terenie budowy.

Z drugiej strony przy odbiorze końcowym startuje odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi i gwarancji za wady i usterki.

Z odbiorami wiąże się też zwrot kaucji zatrzymanej na poczet należytego wykonania umowy (częściowy zwrot ➡ odbiór końcowy; zwrot reszty ➡ odbiór pogwarancyjny).

Jeśli nie sporządzisz prawidłowego protokołu odbioru, to niektóre uprawnienia osłabisz, inne stracisz.

To jest efekt domina ⏩ jedno zdarzenie uruchamia cały szereg zdarzeń następujących po sobie i wynikających jedno z drugiego.

Protokół odbioru przy umowie o dzieło

Niektóre zadania na budowie należy wykonać realizując umowę o dzieło, a nie umowę o roboty budowlane.

Rozróżnieniu takich sytuacji będzie poświęcony osobny wpis ponieważ zagadnienie jest złożone i skomplikowane.

Warto przy okazji protokołów odbioru robót, po krótce wspomnieć również o zasadach dotyczących odbioru dzieła. Zgodnie z art. 642 k.c.:

§  1.  W braku odmiennej umowy przyjmującemu zamówienie należy się wynagrodzenie w chwili oddania dzieła.

§  2.  Jeżeli dzieło ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą część z osobna, wynagrodzenie należy się z chwilą spełnienia każdego ze świadczeń częściowych.

W praktyce może się zdarzyć, że zamawiający po odbiorze dzieła nie dokonuje zapłaty, ponieważ dzieło zostało wykonane w niewłaściwy sposób czy w spóźnionym terminie.

Dlatego najkorzystniej jest zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami, sporządzając protokół odbioru dzieła.

Protokół odbioru dzieła, inaczej protokół zdawczo-odbiorczy, to dokument zawierany przez strony umowy o dzieło, który potwierdza zakończenie transakcji.

Stanowi on podstawę przekazania dzieła od wykonawcy do zamawiającego i potwierdzenie odbioru dzieła przez zamawiającego. Tym samym zamawiający zobowiązany jest wypłacić wykonawcy ustalone wynagrodzenie.

❓❓❓

Kiedy zamawiający może odmówić przyjęcia dzieła?

Zamawiający może odmówić przyjęcia dzieła, jeśli zostało ono wykonane niezgodnie z treścią umowy.

A zatem zamawiający nie ma obowiązku odebrania dzieła i zapłaty wynagrodzenia w razie wydania mu dzieła z wadami istotnymi, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem lub sprzeciwiają się wyraźnie umowie.

Kiedy zamawiający ma obowiązek dokonania odbioru?

Istnieją cztery przesłanki, które muszą zaistnieć łącznie, aby dzieło mogło być w sposób skuteczny wydane. 👉 Dzieło jest wykonane zgodnie z treścią umowy. Odpowiada w pełnym zakresie określonym szczegółom. Jest wykonane zgodnie ze sztuką oraz wykonawca dzieła jest gotowy do jego wydania. Chodzi tu o gotowość w znaczeniu zarówno czasu, jak i miejsca.

Co jeśli zamawiający niesłusznie odmawia odbioru dzieła?

Jeżeli zamawiający nie odbiera w ustalonym terminie dzieła, a dzieło jest wykonane zgodnie z treścią umowy i wykonawca dzieła jest gotowy do jego wydania, zamawiający popada w zwłokę.

Tutaj należy rozważyć jednostronny odbiór na podobnych zasadach jak przy umowie o roboty budowlane.

Protokół odbioru dzieła – forma i elementy

Protokół odbioru dzieła powinien mieć formę pisemną (dla celów dowodowych) oraz zawierać co najmniej:

1. wskazanie, czy to protokół częściowy czy końcowy,
2. datę i miejsce sporządzenia,
3. przedmiot umowy o dzieło,
4. datę zawarcia umowy oraz jej numer,
5. określenie zakresu wykonanego zadania ( jeśli to odbiór częściowy);
6. datę zgłoszenia prac do odbioru;
7. informację dot. terminu wykonania prac, tj. czy został dotrzymany, czy przekroczony;
8. dane wykonawcy,
9. dane zamawiającego oraz dane osoby upoważnionej do odbioru, jeżeli zamawiający nie odbiera dzieła osobiście. Uwaga 🔔 Odbioru musi dokonać osoba, która jest do tego umocowana. Dlatego uważaj, kto podpisuje dokumenty na budowie. Możesz skorzystać w tym zakresie z mojego wcześniejszego wpisu, w którym podpowiadam, kto może reprezentować stronę w umowie >>>> tutaj. Wskazówki, które tam podaję dotyczą również podpisywania protokołów odbiorów w umowach o dzieło.
10. podpisy obu stron umowy (przedstawicieli stron umowy),
11. oświadczenie przekazania dzieła oraz jego odbioru, w jednym z trzech sposobów:

• bez zastrzeżeń ➡ zamawiający odbiera dzieło bez uwag, wypłaca ustalone w umowie wynagrodzenie;
• z zastrzeżeniami ➡ zamawiający zgłasza uwagi zobowiązując wykonawcę do wykonania poprawek / usunięcia usterek albo wypłaca niższe wynagrodzenie, aby poprawki zlecić innemu wykonawcy. Odnośnie wykonania zastępczego aktualne są uwagi we wcześniejszej części wpisu – w części zatytułowanej „Protokół odbioru robót budowlanych – co powinien zawierać?”.
• odmowa dokonania odbioru ➡ ma miejsce, gdy wykonanie dzieła uznane jest za nieprawidłowe / niezgodne z ustaleniami w umowie. Zamawiający nie wypłaca wtedy wynagrodzenia.

Uwaga 🔺

Jedynie wykazanie przez zamawiającego, że dzieło z powodu istnienia wad nie nadaje się do umówionego użytku, zwalnia go od obowiązku zapłaty wynagrodzenia.

Jeżeli zaś dzieło wykazuje inne, nieistotne wady, zamawiającemu pozostaje jedynie żądanie odpowiedniego obniżenia umówionego wynagrodzenia.

Jeżeli dzieło ma wady istotne, zamawiający może odmówić jego odbioru.

FAQ

Jak napisać protokół odbioru?

Konieczne minimum, które musi zawierać każdy protokół odbioru robót, to:

🔸 data odbioru;

🔹 data zgłoszenia prac do odbioru;

🔸 data i numer umowy, której dotyczą roboty;

🔹 informacja, czy termin wykonania prac został dotrzymany, czy przekroczony;

🔸 dane osób uczestniczących w czynnościach odbioru;

🔹 zakres prac podlegających odbiorowi;

🔸 uwagi odnoszące się do stanu robót (najlepiej załącznik do protokołu).

Co to jest protokół odbioru?

Protokół odbioru robót to dokument, który stanowi formalne potwierdzenie zakończenia realizacji (określonego etapu albo całości) robót objętych umową roboty budowlane ( czasem umową o dzieło).

Zatem protokół odbioru to bardzo istotny dokument, który ma szerokie zastosowanie. Dotyczy nie tylko wszystkich rodzajów robót objętych umową o roboty budowlane, czy umową o dzieło.

Ponadto pojawia się, gdy odbierasz lokal (mieszkalny/użytkowy) od dewelopera. Albo nowo wybudowany dom (jednorodzinny/w zabudowie szeregowej) czy zupełnie inny budynek albo (szerzej) obiekt budowlany.

Protokół odbioru dotyczy również odbioru dzieła (co również obejmuje niektóre zadania wykonywane na budowie).

Na koniec, warto wspomnieć, że protokół odbioru powinien zwieńczyć również wykonany (przez Ciebie albo na Twoje zlecenie) remont. A remonty to zadanie duże i małe. Od całych kamienic, poprzez lokale, aż do poszczególnych pomieszczeń.

Zasadniczo wyróżnia się następujące rodzaje protokołów – częściowy, końcowy, warunkowy, pogwarancyjny i jednostronny.

Kto wystawia protokół odbioru?

Co do zasady protokół odbioru sporządzają obie strony umowy o roboty budowlane (umowy o dzieło), które uczestniczą w odbiorze, stwierdzając w nim, że określone prace zostały wykonane, jaki jest ich zakres i jakość.

Czy musi być protokół odbioru?

Odbiór robót jest ustawowym obowiązkiem inwestora (zamawiającego). A postanowienie umowne, które uzależniałyby prawo wykonawcy od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru uznać należy za nieważne (zgodnie z art. 647 k.c.).

Czy protokół odbioru musi być podpisany przez obie strony?

Protokół odbioru powinien być sporządzony przez obie strony umowy ponieważ wtedy zabezpiecza interesy zarówno inwestora jak i wykonawcy.

Natomiast w przypadku niesłusznego uchylania się kontrahenta od przystąpienia do odbioru/podpisania protokołu odbioru, należy rozważyć sporządzenie protokołu jednostronnego.

Nie ma prawnego obowiązku, podpisania protokołu przez obie strony umowy.

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

Zdjęcia: Photo by Pixabay on Pexels;  Photo by montatip lilitsanong on Unsplash; Photo by Mike B on Pexels; Photo by Pixabay on Pexels; Photo by Scott Blake on Unsplash; Photo by Scott Graham on Unsplash; Photo by RODNAE Productions on Pexels; Photo by Max Ravier on Pexels; Photo by Anastasia Shuraeva on Pexels; Photo by Bradyn Trollip on Unsplash; Photo by Leeloo Thefirst on Pexels

***

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane należy do grupy tzw. umów nazwanych.

Co to w praktyce oznacza?

Otóż, w zasadniczej części jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym w specjalnie przeznaczonej dla niej części (Tytuł XVI, art. 647 k.c. – 658 k.c.).

Zatem, jeśli wykonujesz bądź zlecasz wykonanie robót, które wpisują się w kodeksową definicję umowy o roboty budowlane, to nawet jeśli użyjesz innej nazwy swojej umowy [Czytaj dalej…]

✳✳✳

Umowa o podwykonawstwo

Dobra umowa o podwykonawstwo czy też umowa podwykonawcza to coraz częściej klucz do sukcesu już prawie każdej inwestycji budowlanej.

Dlaczego podwykonawcy są tak ważni na budowie?

Otóż, potrzeba angażowania podwykonawców w robotach budowlanych wynika z coraz większej specjalizacji i detalizacji usług poszczególnych przedsiębiorców budowlanych 

Dlatego ten artykuł przeznaczony jest dla generalnych wykonawców, podwykonawców oraz inwestorów. Każdy uczestnik inwestycji budowlanej powinien znać swoje prawa i obowiązki [Czytaj dalej…]