Tematem dzisiejszego artykułu jest rękojmia na roboty budowlane. Tym samym otwieram cykl wpisów na blogu dotyczących jakości robót budowlanych 👍.
W końcu najważniejszym obowiązkiem wykonawcy / podwykonawcy jest realizacja robót z najwyższą zawodową starannością. A ponadto, zgodnie z obowiązującymi przepisami, normami technicznymi, standardami, zasadami sztuki budowlanej i zasadami wiedzy technicznej.
Oczywiście wykonawca jest również związany dokumentacją kontraktową oraz postanowieniami umowy o roboty budowlane / umowy o podwykonawstwo robót budowlanych.
Jeśli jesteś inwestorem, to poniżej dowiesz się, jakie masz uprawnienia w przypadku pojawienia się wad budowanego obiektu. I w jaki sposób możesz ich skutecznie dochodzić 💪.
A jeśli jesteś wykonawcą albo podwykonawcą dowiesz się, jaki jest zakres twojej odpowiedzialności za wady robót. Nie zawsze problem tkwi po Twojej stronie.
Dlatego warto wiedzieć, kiedy i w jaki sposób możesz bronić się przed zarzutami nienależytego wykonania robót 👍.
Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu. A następnie inwestor ma obowiązek odebrać obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie.
Brzmi świetnie. Natomiast różnie bywa w praktyce 🤔.
Dlatego w przypadku niewykonania lub niewłaściwego wykonania obiektu inwestorzy mają szereg uprawnień. Mogą dochodzić swoich roszczeń od wykonawców robót budowlanych na trzy sposoby:
1️⃣ domagać się klasycznego naprawienia szkody;
2️⃣ skorzystać z udzielonej w umowie gwarancji jakości;
3️⃣ wybrać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu.
I dziś zajmiemy się właśnie tą ostatnią (w mojej ocenie najlepszą) opcją ➡ rękojmia na roboty budowlane!😃
Obowiązki wykonawcy i inwestora
Czytając definicję umowy o roboty budowlane wiemy już, że wykonawca ma wykonać określony w umowie obiekt, który będzie zgodny z przygotowanym projektem i zasadami wiedzy technicznej.
Realizacja całej inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego. W szczególności prawa budowlanego. Ponieważ dopiero spełnienie określonych w niej warunków i uzyskanie stosownych zezwoleń pozwoli stronom umowy spełnić świadczenie z niej wynikające.
W zakresie obowiązków inwestora znajdują się przede wszystkim czynności związane z przygotowaniem robót. W szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu oraz odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia.
🔔Zakres ten może być jednak modyfikowany ustaleniami stron. Inwestor może być także zobowiązany do dostarczenia materiałów lub zabezpieczenia planu wykonywania robót budowlanych.
Ochrona inwestora do czasu odbioru rezultatu robót budowlanych
Do czasu odbioru robót, inwestor ma w zanadrzu kilka skutecznych uprawnień. Ich celem jest zmobilizować wykonawcę do rzetelnego i terminowego realizowania robót.
W pierwszej kolejności warto wspomnieć, że w przypadku, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem obiektu tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do zakończenia robót budowlanych.
Z kolei, w sytuacji, gdy wykonawca realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin.
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu inwestor może od umowy odstąpić. Ewentualnie może powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy 👇.
Więcej na temat powyższych uprawnień pisałam we wcześniejszym artykule ➡ przeczytaj koniecznie:
⏹ Odstąpienie od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło. Ustawowe i umowne podstawy prawa odstąpienia od umowy przez inwestora (zamawiającego) i wykonawcę. Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Skutki odstąpienia w zakresie rozliczenia zaliczki czy zapłaty umownej.
Odbiór budynku a odpowiedzialność wykonawcy
Rękojmia na roboty budowlane ➡ co w sytuacji, gdy nadszedł dzień odbioru ?
Tutaj inwestor również może skorzystać ze skutecznych rozwiązań👍.
Pamiętaj, że z chwilą oddania przewidzianego w umowie obiektu następuje wykonanie umowy o roboty budowlane. Zatem data odbioru obiektu budowlanego będzie datą wykonania zobowiązania przez wykonawcę.
Co to oznacza dla inwestora?
Otóż, od tego momentu odpowiedzialność za odebrany obiekt przechodzi na inwestora. Ale to wcale nie oznacza, że z datą odbioru obiektu budowlanego wygasa wszelka odpowiedzialność wykonawcy.
Powszechnym jest stanowisko sądów, że od daty odbioru obiektu liczy się odpowiedzialność z tytułu rękojmi / ewentualnie gwarancji oraz termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych 💰💰💰.
Zatem ważne, aby porządnie dokonać odbioru. Jeśli jesteś inwestorem, to zapewnij przy odbiorze udział inspektora nadzoru, który na Twoje zlecenie dokona profesjonalnej oceny wykonanych robót pod kątem zgodności z całą dokumentacją techniczną, normami prawa budowlanymi i sztuką budowlaną.
Dlatego ja zawsze w umowach zabezpieczam szereg uprawnień na wypadek pojawienia się wad. Tak, aby inwestor już miał przygotowaną „procedurę naprawczą” i nie musiał się zastanawiać nad kolejnymi krokami 😊.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
⏹ Protokół odbioru robót. M.in. o tym, jak prawidłowo sporządzić protokół odbioru robót? Jakie są rodzaje odbiorów na budowie? Jakie skutki prawne wynikają z protokołu odbioru? I kiedy można odmówić odbioru? Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych – kiedy go sporządzić?
Rękojmia na roboty budowlane – skutki prawne odbioru budynku
Pamiętaj, że odbiór robót jest naczelnym obowiązkiem inwestora. Wynika on nie tylko z treści przepisu art. 647 k.c., lecz również z treści art. 654 k.c.
Otóż, przepisy nakładają na inwestora obowiązek przyjmowania wykonanych robót budowlanych częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia, o ile tylko takie żądanie zgłosi wykonawca.
Zatem odbiór obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia to obowiązek inwestora skorelowany z obowiązkiem wykonawcy do oddania obiektu.
Jeżeli wykonawca zgłasza zakończenie robót budowlanych, to inwestor ma obowiązek ich odbioru.
Rękojmia na roboty budowlane – ważna uwaga ‼
W protokole odbioru, który stanowi pokwitowanie wykonanych robót oraz podstawę zapłaty wynagrodzenia wykonawcy, niezbędne jest zawarcie określonych ustaleń. Mianowicie, inwestor i wykonawca powinni zamieścić w protokole oświadczenia, co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia.
A w określonych przypadkach oświadczenie inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.
I właśnie w tym miejscu otwierają się inwestorowi drzwi do ewentualnych roszczeń z rękojmi 😃.
Co to jest rękojmia za wady ?
Rękojmia za wady przede wszystkich kojarzy nam się z umową sprzedaży. I słusznie.
Przepisy regulujące rękojmię prowadzą do powstania szczególnej odpowiedzialności za jakość świadczenia. Ten rodzaj reżimu odszkodowawczego różni się od ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej.
W miejsce klasycznego odszkodowania, które ma na celu naprawienie szkody, w przypadku rękojmi występują określone sankcje dla sprzedawcy. Kupujący ma bowiem możliwość skorzystania z różnych uprawnień. Ich celem jest przede wszystkim dostarczenie zakupionej rzeczy w takim stanie, aby odpowiadała umowie i swojemu przeznaczeniu.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma za zadanie doprowadzenie do tzw. ekwiwalentności świadczeń.
Brzmi skomplikowanie, ale oznacza dość prostą zasadę 👇.
Jeśli kupujemy określoną rzecz od sprzedawcy i płacimy za pełnowartościowy towar, to sprzedawca musi nam dostarczyć rzecz w 100% nadającą się do określonego użytku. Zatem ekwiwalentność należy rozumieć jako zgodność z oczekiwaniami wynikającymi z umowy 👍.
Rękojmia za wady
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest zaostrzona w stosunku do ogólnych reguł odpowiedzialności z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania.
Jest to tzw. odpowiedzialność obiektywna. Czyli niezależna od winy, a także wiedzy sprzedawcy. Co więcej, odpowiedzialność ta jest niezależna od powstania szkody.
Mało tego, jeszcze większa ochrona przysługuje z tytułu rękojmi w przypadku, gdy sprzedawca podstępnie zataił przed kupującym istnienie wady (art. 558 § 2 k.c.). Sprzedawca nie może uwolnić się od odpowiedzialności poprzez wykazanie, że nie ponosi winy. A nawet wskutek udowodnienia braku zawinienia przez osobę, którą się posłużył.
🔔 Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jest dowiedzenie, że przedmiot świadczenia sprzedawcy jest dotknięty wadą fizyczną (art. 556 (1) kc) lub prawną (art. 556 (3) kc).
Zatem rękojmia to potężne i wręcz niezawodne narzędzie, z którego warto korzystać ‼
Ze względu na swoją skuteczność i model odpowiedzialności z tytułu rękojmi przy sprzedaży wykorzystywany jest także w innych umowach oraz stosunkach prawnych, których przepisy odsyłają do rękojmi przy sprzedaży.
I tutaj przechodzimy do sedna 😊.
Czyli ➡ rękojmia na roboty budowlane 👷♂️👷♀️ 👇.
Rękojmia za roboty budowlane – jakie zasady znajdą zastosowanie?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. A z kolei do rękojmi za wady dzieła stosujemy odpowiednio przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.
Podsumowując, z uwagi na treść art. 638 § 1 k.c. do rękojmi za wady obiektu budowlanego odpowiednie zastosowanie znajdą również przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Zatem stosujemy przepisy art. 556–576 k.c.
Rękojmia na roboty budowlane przysługuje inwestorowi z mocy samego prawa. Oczywiście możesz wprowadzić w umowie dodatkowe zabezpieczenia, które tylko usprawnią dochodzenie Twoich roszczeń z rękojmi, do czego gorąco Cię zachęcam.
Niemniej jednak, możesz również postawić na klasyczną ochronę, która wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego.
Nieważne czy skorzystasz z zapisów umowy, czy z przepisów prawa ➡ ważne, aby zrobić to w odpowiedni i skuteczny sposób 🙂.
Rękojmia przy umowie o roboty budowlane
Odpowiedzialność wykonawcy obiektu z tytułu rękojmi aktualizuje się dopiero po ukończeniu obiektu i jego odbiorze przez inwestora.
W orzecznictwie podkreśla się, że dokonanie odbioru prac przez inwestora aktualizuje tzw. domniemanie faktyczne co do tego, że prace zostały wykonane zgodnie z umową. Tak naprawdę dopiero podczas odbioru inwestor ma możliwość sprawdzić, czy wykonany obiekt ma zapewnione określone w umowie cechy gwarantujące jego wartość i użyteczność.
A w razie stwierdzenia wad wykonuje wówczas odpowiednie uprawnienia z tytułu rękojmi.
Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2006 roku (sygn. II CK 336/05):
Rezultat robót budowlanych może mieć wadę fizyczną również w razie nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.
Przyjrzyjmy się zatem rodzajom wad w przypadku robót budowlanych 👇👇👇.
Wady fizyczne i prawne w kontekście rękojmi w umowie o roboty budowlane
Często Klienci dzwonią do mnie i mówią, że pojawiły się na budowie przeróżne usterki. Dopytują, co im za to grozi i czy inwestor może im odmówić odbioru. Z drżeniem w głosie wypowiadają hasło – rękojmia na roboty budowlane 😉.
Najczęściej okazuje się, że takie niedoróbki czy usterki z prawnego punktu widzenia stanowią jedynie drobne wady. Zatem ich usunięcie zwykle nie wymaga ani dużych nakładów finansowych, ani jakiegoś długiego czasu naprawy.
🔔 Dlatego zanim zaczniesz dochodzić swoich praw jako inwestor albo obawiasz się o odbiór danego etapu jako wykonawca, skonsultuj ze swoim prawnikiem z czym masz do czynienia. Nie zawsze dany problem stanowi wadę w prawnym tego słowa znaczeniu.
W kontekście odpowiedzialności z tytułu rękojmi, należy wymienić następujące pojęcia:
1️⃣ wada prawna,
2️⃣ wada fizyczna,
3️⃣ wada istotna,
4️⃣ wada nieistotna,
5️⃣ wada trwała,
6️⃣ wada podstępnie zatajona.
Każde z tych pojęć uruchamia określony stopień odpowiedzialności wykonawcy.
Pamiętaj również, że na budowę obiektu budowlanego składa się wiele robót realizowanych przez wykwalifikowanych robotników budowlanych różnych branż czy specjalności. Dlatego generalni wykonawca najczęściej są zmuszeni angażować podwykonawców wyspecjalizowanych w poszczególnych pracach.
A to rodzi konsekwencje. Bowiem wykonawca robót budowlanych odpowiada przed inwestorem (zamawiającym) również za pomocników (dostawców, usługodawców) jak za działania własne 😓.
Przejdźmy po krótce do poszczególnych rodzajów wad 👇👇👇.
✳✳✳
Pobierz bezpłatny poradnik – dobra umowa o roboty budowlane
Jeśli chcesz sporządzić albo już podpisać gotową umowę o roboty budowlane lub podwykonawstwo, to koniecznie pobierz mój darmowy ebook 
„Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane? Poradnik krok po kroku ze wzorami klauzul umownych.” Znajdziesz w nim: wzory najważniejszych klauzul umownych do wykorzystania „od zaraz”; niezbędne wyjaśnienia oraz praktyczne porady i wskazówki.
✳✳✳
Wada musi tkwić w rzeczy
Przede wszystkim zapamiętaj, że rękojmia chroni inwestora jedynie w przypadku, kiedy wada wynika z przyczyny tkwiącej w wybudowanym obiekcie. Oznacza to, że już w chwili odbioru obiekt musi być wadliwy ➡ musi w nim tkwić przyczyna, która doprowadziła do powstania wady.
Co to oznacza w praktyce ❓
Otóż, rękojmia na roboty budowlane nie będzie chroniła inwestora w przypadku powstania wady wskutek uszkodzenia czy też niewłaściwego użytkowania obiektu.
Pewnie znasz przypadki, w których inwestor dokonał pewnych „ulepszeń” na własną rękę wskutek czego wystąpiła wada. Wtedy będziesz mógł się bronić przed odpowiedzialnością z tytułu rękojmi 💪.
W przypadku sporu, inwestor musi wykazać istnienie wady. Nie jest zatem wystarczające samo stwierdzenie, że rzecz ma wadę.
Trzeba to jeszcze odpowiednio udowodnić.
Natomiast wykonawca, aby uwolnić się od odpowiedzialności, będzie musiał wykazać, że wada (lub jej przyczyna) nie tkwiła w rzeczy w chwili dokonania przez inwestora odbioru.
Jeśli potrzebujesz pomocy w ocenie materiału dowodowego, to zapraszam Cię do kontaktu 📧☎.
Sprawdzę Twój stan faktyczny i razem znajdziemy rozwiązanie👍.
Wada fizyczna – definicja
Rękojmia na roboty budowlane w kontekście definicji „wady fizycznej” 👇.
Zgodnie z art. 556 (1) k.c. wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.
W tymże art. 556 (1) § 1 k.c. ustawodawca zawarł przykładowe (przy użyciu zwrotu „w szczególności”) wyliczenie sytuacji niezgodności z umową, które stanowią wadę fizyczną rzeczy.
Występuje ona w poniższych przypadkach:
🟢 braku właściwości rzeczy, jakie powinny wynikać z okoliczności lub z jej przeznaczenia (art. 556 (1) § 1 pkt 1 k.c.),
🟡 braku właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór (art. 556 (1) § 1 pkt 2 k.c.),
🔵 braku możliwości używania rzeczy do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (art. 556 (1) § 1 pkt 3 k.c.).
🟠 rzecz została wydana w stanie niezupełnym.
Przełóżmy powyższe na umowę o roboty budowlane 👇.
Jak już wiesz, przepisy o rękojmi ze sprzedaży stosujemy odpowiednio do umowy o roboty budowlane.
Jak to zrobić ?
Odpowiedź znajdziesz w dalszej części tego artykułu 👇👇👇.
Rękojmia na roboty budowlane – nieruchomość, budynek, obiekt
W wyniku zmian prawa, ustawodawca zastąpił słowo „budynek” (z art. 568 § 1 k.c.) wyrażeniem „nieruchomość”.
Z kolei w umowie o roboty budowlane w art. 647 i art. 656 § 1 k.c. używane jest pojęcie „obiekt”. Mając taką rozbieżność może zastanawiasz się, czy przez pojęcie „obiekt”, użyte w art. 647 i art. 656 k.c., na potrzeby rękojmi można rozumieć „nieruchomość” w znaczeniu art. 568 k.c.
Niewątpliwie celem ustawodawcy było ujednolicenie okresu rękojmi do wszystkich obiektów, które stanowią przedmiot świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane.
Ja osobiście uważam, że wszelkie obiekty w rozumieniu art. 647 i art. 656 § 1 k.c. powinny zawierać się w pojęciu „nieruchomość”.
W związku z czym długość okresu rękojmi w przypadku obiektów budowlanych powinna wynieść 5 lat 🙂.
Przejdźmy teraz do poszczególnych rodzajów wad fizycznych – rękojmia na roboty budowlane 👇.
Wada fizyczna roboty budowlane
Biorąc pod uwagę dotychczasową praktykę sądową, za wadę fizyczną uznajemy każde odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych oraz sprzecznych z zasadami wiedzy technicznej czy sztuki budowlanej.
Przede wszystkim możesz rozważać tutaj brak zachowania warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie chociażby norm:
🔹 bezpieczeństwa konstrukcji,
🔸 bezpieczeństwa pożarowego,
🔹 bezpieczeństwa użytkowania,
🔸 odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
🔹 ochrony przed hałasem i drganiami,
🔸 oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Wady jawne w robotach budowlanych
Za wady jawne możesz uznać te, które powinny być wykryte najpóźniej do dnia odbioru końcowego.
Pamiętaj jednak, że zarówno kodeks cywilny jak i prawo budowlane nakładają obowiązek również odbiorów częściowych. W tym w szczególności dotyczy to robót podlegających zakryciu lub zanikających.
🔔Jednym z podstawowych obowiązków kierownika budowy jest zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających. A także zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru ( art. 22 pkt 7 Pr. bud).
Wada istotna w robotach budowlanych
Rękojmia na roboty budowlane – wada istotna.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, za istotny charakter wady należy wiązać taki stan, który zakłóca możliwości normalnego korzystania z rzeczy w zakresie jej podstawowych właściwości funkcjonalnych. W takim wypadku przysługuje najdalej idące uprawnienie – odstąpienie od umowy.
Przełóżmy powyższe na regulacje prawa budowlanego i specyfikę robót budowlanych. Otóż, za wadę istotną uznasz taką wadę, która wyklucza funkcjonowanie obiektu. Jedynie w przypadku wystąpienia wad istotnych inwestor ma prawo odmówić odbioru.
⚠ Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna).
Pozostałe wady, świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania determinując zaktualizowanie pozostałych uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi lub gwarancji. ( Taką tezą znajdziesz w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2018 r., V ACa 1302/17 ) 👩⚖️👨⚖️.
Wada nieistotna w robotach budowlanych
Z kolei w sytuacji, gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych i brak jest wad istotnych, inwestor ma obowiązek ich odbioru. Inwestor uprawniony jest oczywiście do oceny jakości odebranych robót również pod kątem wad nieistotnych, czyli takich, które można usunąć bez nadmiernego nakładu finansowego.
Wystarczy takie wady wymienić w protokole odbioru robót. Przyjętą praktyką jest przy tym wyznaczenie terminu do usunięcia stwierdzonych w toku czynności odbiorowych usterek, które należy rozumieć jako wady nieistotne. Czyli wady nie uniemożliwiające prawidłowej eksploatacji wybudowanego obiektu 🤔.
Stwierdzenie takich wad nieistotnych nie daje jednak inwestorowi prawa do odmowy odbioru przedmiotu robót budowlanych. Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy stwierdzone wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.
Inwestor może dochodzić usunięcia wad na podstawie uprawnień wynikających z rękojmi lub gwarancji.
⚠ Ale ważna uwaga ➡ nie wpływa to na obowiązek odbioru robót budowlanych i zapłaty wynagrodzenia za ich realizację.
Rękojmia na roboty budowlane – wady ukryte
Rękojmia na roboty budowlane – teraz pora na wady, których nie widać nawet pod lupą 😉.
Wadami ukrytymi będą takie, które tkwią w obiekcie, ale ujawniają się dopiero w okresie rękojmi czy gwarancji. To będą m.in. ukryte wady konstrukcyjne, które w przyszłości mogłyby generować dalsze uszkodzenia i koszty.
Dla zabezpieczenia roszczeń odszkodowawczych inwestora warto w umowie ustanowić tzw. kaucję gwarancyjną, z której zamawiający / inwestor będzie mógł usunąć wadę ukrytą ujawnioną w okresie ochronnym w ramach tzw. wykonania zastępczego.
Wady ujawnione w okresie rękojmi wykonawca zobowiązany jest usunąć na własny koszt w terminie technicznie uzasadnionym. A po usunięciu wady, w formie pisemnej zawiadomić inwestora (użytkownika, administratora) o usunięciu wady lub uzyskać protokolarne potwierdzenie usunięcia wady.
✳✳✳
Koniecznie przeczytaj:
⏹ Kaucja gwarancyjna – czym jest ? Kaucja gwarancyjna a kwota zatrzymana – czy się różnią ? Przykłady wzorów klauzul umownych regulujących kaucję gwarancyjną i kwotę zatrzymaną. O przypadkach, w których inwestor może zatrzymać kaucję gwarancyjną. A także, kiedy należy się zwrot kaucji gwarancyjnej – z odsetkami czy bez?
Wady trwałe w budownictwie
Wady trwałe to będą takie wady fizyczne, z którymi obiekt budowlany może funkcjonować. Przy czym doprowadzenie do zgodności z umową (przepisami techniczno-budowlanymi) wymagałoby nadmiernych kosztów, czy też (w stosunkach deweloper – generalny wykonawca – podwykonawca) koszt usunięcia wady przewyższa cenę 😞.
Co w takiej sytuacji może zrobić inwestor ❓
W pierwszej kolejności należy zasięgnąć opinii projektanta, który fachowo oceni, na ile dana wada jest istotna i na ile uniemożliwia funkcjonowanie / użytkowanie obiektu.
Po uzyskaniu takiej opinii, z której wynika, że obiekt może funkcjonować z wadą oraz przeprowadzeniu przez wykonawcę dowodu, iż doprowadzenie do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów, strony powinny uzgodnić kwotę zmniejszenia wynagrodzenia umownego o kwotę odpowiadającą utraconej wartości 💰💰💰.
Wada podstępnie zatajona
Rękojmia na roboty budowlane – czym jest wada podstępnie zatajona ? 👇.
Wady podstępnie zatajone to te, o których wykonawca niestety wiedział w czasie wykonywania robót budowlanych, a jednocześnie ukrył ich istnienie przed inwestorem 😤.
W praktyce to mogą być bardzo poważne problemy budowlane, których ujawnienie po czasie spowoduje poważne szkody. Np. zabudowanie w obiekcie materiałów niedopuszczonych do obrotu w budownictwie a jednocześnie zapewnienie inwestora (zamawiającego), że roboty – materiał jest zgodny z zamówieniem i spełnia odpowiednie wymogi.
Co w takiej sytuacji może zrobić inwestor ❓
Będę z Tobą szczera. Przeprowadzenie przez inwestora (zamawiającego) skutecznego dowodu na tę okoliczność jest trudne i zazwyczaj kosztowne. Orzecznictwo w tych sprawach jest rozbieżne 😞.
Dlatego w przypadku oceny stanu faktycznego i uruchomienia skutecznej procedury najlepiej zasięgnij opinii prawnej radcy prawnego, który specjalizuje się w robotach budowlanych. Samodzielnie narażasz się na poważny błąd.
🔔 Jeżeli okaże się, że wada rzeczywiście była podstępnie zatajona, to inwestor ma dodatkową ochronę prawną. Kodeks cywilny gwarantuje zachowanie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy mimo naruszenia terminów do zbadania rzeczy przez inwestora (zamawiającego) lub zawiadomienia wykonawcy o wadzie (art. 564 kc).
Wada prawna w umowie o roboty budowlane
Zgodnie z art. 556 (3) k.c. rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
Na gruncie umowy o roboty budowlane, wady prawne wystąpią wtedy, gdy wykonawca w obiekt budowlany wbudował materiał, urządzenia stanowiące własność osoby trzeciej albo obciążone prawem osoby trzeciej.
Czyli de facto w sytuacjach, gdy mamy do czynienia z kradzieżą czy innym czynem zabronionym 😧.
Uwaga! Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku.
W przypadku wad prawnych, bieg terminu, o którym mowa w art. 568 § 2 k.c., rozpoczyna się od dnia, w którym inwestor dowiedział się o istnieniu wady. A jeżeli inwestor dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej ➡ od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.
Zasady odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi
Jak już wiesz, zasady odpowiedzialności z tytułu rękojmi przy robotach budowlanych będą regulowały zasady rękojmi przez sprzedaży stosowane jednak w odpowiedni sposób.
Odpowiedzialność wykonawcy jest szeroka i dość rygorystycznie uregulowana w kodeksie cywilnym.
Wykonawca odpowiada bowiem za wady nawet, gdy o nich nie wiedział – np. wyszły na jaw dopiero po odbiorze.
Wykonawca odpowiada też w sytuacji, gdy nie zawinił. Np. realizował roboty w sposób prawidłowy, a mimo to pojawiła się wada z przyczyn od niego niezależnych 😤.
Jeśli jesteś wykonawcą, to odpowiadasz również w przypadku, gdy angażujesz podwykonawców. Bierzesz za nich pełną odpowiedzialność wobec inwestora.
Są jednak przypadki, w których będziesz zwolniony z odpowiedzialności.
Wszystkiego dowiesz się z dalszej części artykułu 😊.
Rękojmia na roboty budowlane – czego może żądać inwestor?
No dobrze, wiesz już za jakie rodzaje wad odpowiadasz na budowie.
Teraz przejdźmy do uprawnień, które przysługują inwestorowi, gdy taka wada zostanie wykryta.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, rękojmia na roboty budowlane daje inwestorowi następujące uprawnienia wobec wykonawcy:
🔶 usunięcia wady;
🔷 wymiany rzeczy;
🔶 prawo odstąpienia od umowy;
🔷 prawo do żądania obniżenia ceny.
Wykonanie przez inwestora tych uprawnień następuje poprzez dokonanie jednostronnej czynności prawnej, której adresatem jest wykonawca.
No to przejdźmy teraz do konkretów 👇👇👇.
Co może zrobić inwestor w przypadku, gdy okaże się, że wykonane prace posiadają wady?
Powyżej wymienione uprawnienia inwestora powstają wskutek pojawienia się wady obiektu.
Przy czym pamiętaj, że wykonanie przez inwestora jednego z nich powoduje wygaśnięcie drugiego. Ustawa przyznaje bowiem wskazane uprawnienia przy zastosowaniu tzw. alternatywy rozłącznej ➡ „ albo jedno albo drugie” (art. 560 § 1 k.c.).
Dlatego to ważne, aby inwestor dokonał właściwego wyboru i konsekwentnie go egzekwował.
Błąd przy wyborze uprawnienia może spowodować przykre skutki finansowe 💰. Bowiem wtedy inwestor zostanie z wadą, którą będzie usuwał na własny koszt 😞.
Jeżeli jesteś inwestorem i zamierzasz skorzystać rękojmi, to najlepiej skonsultuj wybór uprawnienia z radcą prawną albo adwokatem.
Żądanie usunięcia wady
W okresie trwania odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli obiekt posiada wadę, inwestor może żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.). To jest pierwsze i podstawowe z uprawnień. I szczerze mówiąc, przy robotach budowlanych powszechnie wybierane żądanie.
W takim przypadku, wykonawca zobowiązany jest usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora (art. 561 § 2 k.c.).
🔔Jeżeli jednak byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów, wykonawca może odmówić usunięcia wady.
🔔 Pamiętaj, że jeżeli inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie są wyższe od wysokości należnego wynagrodzenia wykonawcy.
Zatem stoją za tym względy ekonomiczne. Niezasadne byłoby zagwarantowanie inwestorowi prawa żądania usunięcia wady w każdym przypadku bowiem przyczyny powstania wad są bardzo różne.
Jednak w takie sytuacji, gdyby wykonawca mógł odmówić usunięcia wady, inwestor nie pozostaje bezradny 🙂.
Ma w zanadrzu pozostałe uprawnienia ➡ może żądać obniżenia wynagrodzenia albo od umowy odstąpić 👍.
Oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy
W przypadku, gdy „obiekt” posiada wadę, inwestor może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.).
Ale powyższe ograniczenie nie będzie miało zastosowania, jeżeli „obiekt” był już wcześniej naprawiany przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
🔔 I jeszcze jedna ważna uwaga ‼
Inwestor nie jest uprawniony do odstąpienia od umowy, jeżeli wada obiektu jest nieistotna (art. 568 § 1 k.c.).
No dobrze, to może teraz zapytasz – kiedy wada jest nieistotna a kiedy istotna ?
Powyżej już porównałam oba rodzaje wad więc w telegraficznym skrócie podsumujmy 👇
Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót. Ewentualnie wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość. I to jest definicja wady istotnej.
Aby trafnie ocenić „istotność” wady, trzeba przeanalizować indywidualnie każdy stan faktyczny.
Oświadczenie o obniżeniu ceny
Rękojmia na roboty budowlane – jak skutecznie żądać obniżenia ceny ?
Inwestor może też skorzystać z uprawnienia do obniżenia ceny (wynagrodzenia wykonawcy) składając odpowiednie oświadczenie.
Z takiego oświadczenia o obniżeniu ceny, powinna wynikać nowa wysokość wynagrodzenia, czy to poprzez jej bezpośrednie wskazanie, czy też przez określenie kwoty, o jaką wynagrodzenie ma być obniżone (art. 561(5) k.c.).
🔔 Proporcja obniżonego wynagrodzenia w stosunku do tego, które wynikają z umowy o roboty budowlane powinna być taka, jak proporcja wartości obiektu z wadą do obiektu bez wady (art. 560 § 3 k.c.).
Uwaga‼ W przypadku, w którym obniżone wynagrodzenie wykonawcy nie będzie pozostawało w takiej proporcji, jednostronna czynność prawna inwestora będzie nieważna, jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).
Dlatego chcąc wybrać uprawnienie do żądania obniżenia wynagrodzenia wykonawcy, skonsultuj z radcą prawnym, w jaki sposób zrobić to prawidłowo i skutecznie 👍.
✳✳✳
Przeczytaj też:
✳✳✳
Terminy zgłoszenia wady
Roszczenie inwestora (który jest przedsiębiorcą) o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku. Liczymy ten termin od dnia stwierdzenia wady 📅.
Co więcej, w tym terminie inwestor może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu wynagrodzenia z powodu wady obiektu.
🔔 Jeżeli inwestor żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady.
⚠ Warto podkreślić, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.
Utrata uprawnień przez inwestora
🔔 Pamiętaj, że w przypadku, gdy umowa o roboty budowlane została zawarta między przedsiębiorcami, inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie wykonawcy o wadzie.
Z kolei w przypadku, gdy wada wyszła na jaw dopiero później ➡ jeżeli nie zawiadomił wykonawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie.
Żeby nie być gołosłowną przytoczę fragment wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 lipca 2020 roku, V CSK 484/18):
Ewentualna utrata uprawnień z tytułu rękojmi w związku z niedochowaniem wymaganych aktów staranności (por. art. 563 w związku z art. 638 w związku z art. 656 § 1 kc) może dotyczyć konkretnej wady (wskutek niezawiadomienia o jej wykryciu) albo wad określonej kategorii (takich, które nie zostały wykryte, ale powinny zostać wykryte przez zbadanie obiektu w czasie i w sposób przyjęty przy obiektach tego rodzaju, co skutkowało brakiem niezwłocznego zawiadomienia), nie powoduje zaś całkowitego wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi (wchodzi ona w rachubę w odniesieniu do pozostałych wad), do której dochodzi w zasadzie tylko wskutek upływu czasu.
Oczywiście pamiętaj, żeby takie zawiadomienia kierować na piśmie i najlepiej wysyłać za potwierdzeniem odbioru 👍.
Szczególne uprawnienia konsumenta – dłuższy termin na dochodzenie roszczeń
Rękojmia na roboty budowlane ➡ szczególne uprawnienia inwestora – konsumenta 👇
Roszczenie inwestora (który jest przedsiębiorcą) o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku. Liczymy ten termin od dnia stwierdzenia wady.
Wiesz już, że inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał wykonanego obiektu w czasie i w sposób przyjęty przy obiektach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie wykonawcy o wadzie.
🔔 Jeżeli zaś inwestorem jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat od oddania obiektu inwestorowi.
W umowach o roboty budowlane najczęściej inwestor będzie korzystał z żądania naprawy przedmiotu umowy, z obniżenia wynagrodzenia oraz odstąpienia od umowy.
⚠ Jeżeli inwestorem będący konsumentem zażądał usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a wykonawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.
I jeszcze jedna ważna sprawa – art. 556 (2) k.c. 👇
Jeżeli inwestorem jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na inwestora.
Wady rzeczy zamontowanych
Rękojmia na roboty budowlane – teraz przeanalizuję wady elementów zamontowanych, których mamy mnóstwo na budowie.
Zgodnie z art. 561 (1) k.c., jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, inwestor może żądać od wykonawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady.
W razie niewykonania tego obowiązku przez wykonawcę, inwestor jest upoważniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. A zatem mamy powyżej do czynienia z klasycznym wykonaniem zastępczym.
Jak prawidłowo zlecić takie wykonanie zastępcze, aby nie ponieść strat finansowych ❓
Dowiesz się wszystkiego z tego artykułu ⏩⏩⏩ Jak zlecić wykonanie zastępcze ?
Ale uwaga, uwaga…. Wykonawca (przynajmniej teoretycznie) może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa wartość robót budowlanych.
Terminy rękojmi
Według aktualnego stanu prawnego, ogólny termin okresu rękojmi wynosi 2 lata, co do wad fizycznych ruchomości i 5 lat, co do wad fizycznych nieruchomości. Jeżeli więc w powyższych okresach wada fizyczna zostanie stwierdzona, to wykonawca odpowiada na zasadach rękojmi.
Z punktu widzenia robót budowlanych, nas oczywiście interesuje ten termin 5 – letni.
🔔 Powyższy termin ma wprost zastosowanie tylko do wad fizycznych.
🔔 Pamiętaj również, że roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku.
W przypadku wad prawnych, bieg rocznego terminu, o którym mowa w art. 568 § 2 k.c., rozpoczyna się od dnia, w którym inwestor dowiedział się o istnieniu wady. A jeżeli inwestor dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.
📅Terminy rękojmi (2 lata i 5 lat) zasadniczo mogą być skracane lub wydłużane, z uwzględnieniem ograniczenia w obrocie konsumenckim.
Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
Relacja inwestor-konsument
Jak widzisz na linii inwestor (konsument) – wykonawca (przedsiębiorca), mamy pewne modyfikacje 😕.
Pamiętaj, że istnieje szczególne rozwiązanie ustawowe w przypadku inwestora–konsumenta, który zgłasza wadę i żąda określonych roszczeń.
Jeżeli taki inwestor – konsument zgłosi jedno z poniższych żądań:
1️⃣ obniżenia wynagrodzenia;
2️⃣ naprawy / usunięcia wady;
3️⃣ odstąpienia od umowy,
to wykonawca powinien ustosunkować się do tego w ciągu 14 dni. W przeciwnym wypadku żądanie inwestora uznaje się za uzasadnione.
🔔 Wykonawca powinien w terminie 14 dni ustosunkować się do zgłoszenia reklamacyjnego, w którym inwestor domaga się wymiany rzeczy, jej naprawy albo składa oświadczenie o obniżeniu ceny z jednoczesnym określeniem kwoty, o jaką cena ma być obniżona. W takim przypadku wykonawca może zakwestionować istnienie wady, jeżeli nie występuje żadna z okoliczności wskazanych w ustawie.
Może on też, w przypadku złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny, niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunąć wadę.
Jeżeli natomiast inwestor domaga się usunięcia wady, wówczas wykonawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu inwestora, wykazując, że doprowadzenie do zgodności z umową wadliwej rzeczy w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów 💰.
Praktyczna wskazówka ➡ W terminie 14 dni wykonawca powinien doręczyć stanowisko co do zgłoszenia wady inwestorowi–konsumentowi. Z doświadczenia wiem, że najlepszym rozwiązaniem jest wykorzystanie w takiej sytuacji firmy kurierskiej.
Odpowiedzialność wykonawcy z kodeksu cywilnego
Przepisy o rękojmi wynikające z kodeksu cywilnego przewidują jeszcze dalsze konsekwencje w zakresie odpowiedzialności wykonawcy.
🔵 Mianowicie, w razie wykonania uprawnień wynikających z rękojmi inwestor może dodatkowo żądać naprawienia szkody przez wykonawcę w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Jego zakres obejmuje szkody, które poniósł inwestor, w wyniku zawarcia umowy i braku wiedzy o istnieniu wady.
🟠Inwestor może także dochodzić wyrównania poniesionych strat. Lecz nie jest również wykluczone domaganie się rekompensaty za utracone korzyści. Wszystko będzie zależało od okoliczności danej sprawy i specyfiki robót budowlanych realizowanych w konkretnym przypadku.
🟢 Ponadto, inwestor może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych w pełnej wysokości. Przy czym wtedy musi już udowodnić, że szkody wyniknęły z powodu okoliczności zawinionych przez wykonawcę. W takim przypadku konieczne będzie wykazanie winy, szkody i związku przyczynowo – skutkowego pomiędzy nimi.
Jak widzisz, rękojmia na roboty budowlane uruchamia dalsze konsekwencje prawne.
Kiedy wykonawca może odmówić usunięcia wad?
Rękojmia na roboty budowlane ➡ jak myślisz, czy wykonawca zawsze musi usunąć wadę ?🤔
Jak już wiesz z powyższej części tego artykułu, inwestor może skierować do wykonawcy m.in. żądanie o usunięcie wady. Wtedy co do zasady wykonawca jest zobowiązany usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora.
Jednakże nie zawsze wykonawca ma taki obowiązek 👇
Bowiem zgodnie z art. 561 § 3 k.c. wykonawca może odmówić usunięcia wady, jeżeli byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów.
Dodatkowo, gdy inwestor jest przedsiębiorcą, to wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie wady są wyższe od wynagrodzenia należnego wykonawcy.
W takiej sytuacji inwestor będzie mógł skorzystać z innych uprawnień z rękojmi -> żądać obniżenia ceny albo odstąpić od umowy 😊.
Co w sytuacji, gdy inwestor wiedział o odstępstwach od umowy i je akceptował?
Mimo, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter rygorystyczny i wręcz absolutny, to może się zdarzyć, że mimo wystąpienia wady wykonawca nie będzie musiał jej usuwać.
Otóż, inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi co do wad, o których wiedział i których usunięcia nie żądał.
Oczywiście podstawą zwolnienia wykonawcy z odpowiedzialności będzie wykazanie, ze inwestor rzeczywiście miał świadomość wady, a mimo to ją zaakceptował.
🔔 W razie ewentualnego sporu sądowego, wykonawca będzie miał obowiązek udowodnienia, że inwestor faktycznie wiedział o wadach. Dlatego jeśli jesteś wykonawcą / podwykonawcą i wiesz, że inwestor / generalny wykonawca akceptuje jakieś odstępstwa, to zadbaj o spisanie odpowiedniego dokumentu.
Może to być lista odstępstw od umowy albo dokumentacji projektowej (lista konkretnych wad). A możesz np. w protokole z odbioru danego etapu zaznaczyć, że pojawiła się określona wada 📃.
⚠ Bez względu na wybór rodzaju dokumentu, zadbaj o to, aby inwestor oświadczył, że akceptuje wady / odstępstwa i zrzeka się roszczeń w tym zakresie.
Rękojmia na roboty budowlane – badanie i zgłoszenie
W świetle art. 563 k.c., przy umowie zawartej między przedsiębiorcami, inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie.
W przypadku, gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.
Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie 👍.
Przepis mówi jednak jedynie o niezwłocznym zawiadomieniu o wadzie, nie wyznaczając żadnego terminu oznaczonego w dniach, tygodniach, miesiącach lub latach 📅.
Niezwłocznie to bez zbędnej zwłoki 🤔. Mówiąc po ludzku, jeśli inwestor zauważy, że latem przecieka mu dach, a zgłoszenia dokona dopiero zimą, gdy pogoda da się we znaki, to traci uprawnienia z rękojmi.
🔔 Rękojmia na roboty budowlane – uwaga konsumenci !
W przypadku inwestora – konsumenta, brak jest obowiązku badania obiektu w celu wykrycia wad. Nie wskazano też terminu, w którym inwestor – konsument powinien powiadomić wykonawcę o ujawnionej wadzie w drodze zgłoszenia reklamacyjnego.
Kiedy wykonawca odpowiada za wady projektu?
No właśnie, czy wykonawca odpowiada za wady projektu ❓
Co do zasady nie. Ale trzeba spełnić pewne obowiązki.
W świetle przepisów kodeksu cywilnego, jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora.
🔔 Zatem, jeśli zauważysz, że wykonanie prac zgodnie z projektem może skutkować wykonaniem ich wbrew zasadom wiedzy technicznej, a w skutek tego wystąpieniem wad czy innym uszkodzeniem, musisz niezwłocznie poinformować o tym inwestora.
Z mojej praktyki wynika, że inwestorzy często próbują zrzucić na wykonawców odpowiedzialność z powodu błędów / braków w dokumentacji technicznej. Twierdzą, że wykonawca musi od razu w chwili podpisania umowy wszystko sprawdzić i wszystko przewidzieć 😞.
Otóż nie jest tak.
Jeśli masz problem na budowie wynikający z wadliwej dokumentacji technicznej, zapraszam do kontaktu. Ćwiczyłam ten temat wielokrotnie z korzyścią dla wykonawców 😊.
Tutaj możesz przeczytać o sporze sądowym mojego Klienta – generalnego wykonawcy, który wygrał z zamawiającym z powodu braku odpowiedniej dokumentacji technicznej ⏩⏩⏩ (Niezasadne) odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora.
Umowna zmiana zakresu rękojmi
Pamiętaj, że powyższe zasady wynikające z kodeksu cywilnego obowiązują wtedy, gdy nie masz w umowie własnych postanowień dotyczących zakresu rękojmi.
Kodeks cywilny oferuje szereg regulacji. Niemniej jednak, zgodnie z art. 558 k.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.
Tylko uwaga ‼ Jeżeli inwestorem jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
🔔 Ponadto, wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli wykonawca zataił podstępnie wadę przed inwestorem.
✳✳✳
✳✳✳
✳✳✳
Wyłączanie, ograniczenie lub rozszerzanie odpowiedzialności z tytułu rękojmi
Rękojmia na roboty budowlane ➡ klauzule umowne 👇.
Modyfikacje odpowiedzialności z tytułu rękojmi mogą dotyczyć np. tego, za co (za wadę fizyczną lub prawną lub poszczególne ich postacie) oraz w jakim terminie wykonawca odpowiada względem inwestora.
🔔 Ale na przykład nie możesz modyfikować, jakie uprawnienia przysługują inwestorowi w przypadku wystąpienia wady obiektu. Pojęcie odpowiedzialności dotyczy bowiem tego, za co, czym i w jaki sposób dłużnik odpowiada wobec wierzyciela.
Po prostu wszelkie modyfikacje muszą być przemyślane i zgodne ze standardami obowiązującego prawa. Ponadto należy mieć na uwadze sytuację, gdy inwestorem jest konsument. Tutaj ochrona prawna konsumenta nie pozwala na pogorszenie jego sytuacji względem zasad ogólnych.
Brzmi skomplikowanie ❓
Nie martw się. Z pomocą radcy prawnego z pewnością poradzisz sobie z zapisami umownymi w zakresie rękojmi 👍.
FAQ
Jaki okres rękojmi na roboty budowlane?
Zgodnie z art. 568 k.c., gdy chodzi o wady nieruchomości – okres rękojmi wynosi pięć lat od dnia wydania rzeczy inwestorowi.
Zatem co do zasady, okres rękojmi na roboty budowlane wynosi 5 lat od dnia oddania gotowego obiektu inwestorowi. Zwykle następuje to z chwilą podpisania odbioru końcowego robót.
Ile wynosi rękojmia na remont?
Co do zasady, uprawnienia z tytułu rękojmi można realizować w ciągu 2 lat w przypadku rzeczy ruchomych i 5 lat w przypadku nieruchomości.
Powyższy okres rozpoczyna się z chwilą wydania rzeczy lub zakończenia prac. Najlepiej określić w umowie o wykonanie remontu budynku lub budowli od kiedy dokładnie będzie liczony ten okres. Np. od dnia podpisania protokołu końcowego odbioru robót.
Ile trwa rękojmia budynku?
Według aktualnego stanu prawnego, w przypadku budynków rękojmia trwa 5 lat. Pięcioletni okres rękojmi dotyczy obiektów, które są realizowane w ramach umowy o roboty budowlane.
Ponadto dotyczy również tych budynków, które są wynikiem robót realizowanych w inwestycjach deweloperskich.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Borko Manigoda; Andrea Piacquadio; Krakograff Textures; jade; Mohamed Hassan; Karolina Kaboompics; Tumisu; Vicki Hamilton;
✳✳✳
Dziś kontynuujemy wątek dalszych zmian w szeroko pojętym prawie budowlanym nowe warunki techniczne 2024.
Przypominam, że w sierpniu 2024r. pojawią się w sumie dwie istotne nowelizacje przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( w skrócie r.w.t. albo RWT).
Między innymi nowe warunki techniczne dotyczące sytuowania budynków. Również tych budynków, które są nietypowo lokalizowane na gruncie.
Dlatego dzisiaj zajmiemy się zmianami, które wejdą w życie z dniem 15 sierpnia 2024r. i dotyczą:
lokalizowania budynków po tzw. „skosie”;
szerszego zastosowania elementów drewnianych przy wznoszeniu budynków [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }