Umowa deweloperska

Ostatnio napływają do mnie pytania Klientów w kategorii „umowa deweloperska” i „nowa ustawa deweloperska 2022r.”. Klienci (tym razem deweloperzy) proszą o wyjaśnienie,  jakie prawa i obowiązki mają aktualnie inwestorzy na rynku pierwotnym nieruchomości ? W jaki sposób konstruować umowy ? Którą umowę w danym momencie wybrać ? I wiele wiele innych ❓❓❓

Warto dowiedzieć się, jak zabezpieczyć swoje interesy a jednocześnie zachować ustawowe standardy ochrony praw nabywców (mieszkań czy domów).

Jeśli trapią Cię podobne problemy 👉 to w tym artykule dowiesz się, co powinna zawierać umowa deweloperska ? Jakie zobowiązania biorą na siebie deweloperzy względem nabywców ? Jakie obowiązki informacyjne spoczywają na deweloperach ? Czy można stosować klauzule waloryzacyjne ?

Znajdziesz odpowiedzi na wiele pytań dotyczących obowiązków deweloperów w świetle tzw. nowej ustawy deweloperskiej 2022r. Minął rok od wprowadzenia istotnych zmian, zatem warto uporządkować wiedzę 🙂

Aby uprościć wyszukiwanie najbardziej interesujących Cię informacji, napisałam artykuł w formie zebranych pytań moich Klientów i odpowiedzi, w których zwracam uwagę na najistotniejsze problemy. Liczę, że w ten sposób szybko i sprawnie odnajdziesz  konkretne zagadnienia.

No to zaczynamy, w duchu zasady ➡ kto pyta, nie błądzi 😀

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest jedną z umów objętych regulacją nowej ustawy (tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; w dalszej części wpisu będę ją nazywać w skrócie nowa ustawa deweloperska albo u.o.p.n.f.). Jak pewnie już wiesz, ustawa weszła w życie z dniem 1 lipca 2022r.

Możliwość zawarcia tej umowy dotyczy wyłącznie określonej konfiguracji podmiotowej: dewelopera i nabywcy. W efekcie ma ona charakter kwalifikowany podmiotowo i jednostronnie handlowy (art. 5 pkt 1 u.o.p.n.f.). Wykluczone, aby stroną tego konkretnego kontraktu był przedsiębiorca inny niż deweloper.

W art. 5 pkt 6 u.o.p.n.f.  znajdziesz dokładną definicję umowy deweloperskiej.  Treść umowy deweloperskiej charakteryzuje się  szczególnymi obowiązkami stron, których nie znajdziesz w innych umowach branży budowlanej.

Dla porównania, z poprzednich wpisów możesz sprawdzić, co zawiera umowa o roboty budowlane albo umowa o dzieło.

Jakie zobowiązania dewelopera i obowiązki klienta ?

Obowiązki  dewelopera polegają na  połączeniu dwóch rodzajów świadczeń 👉 budowlanego i związanego z przewłaszczeniem nieruchomości na nabywcę:

🔶wymóg realizacji świadczenia budowlanego przez dewelopera; konieczność wybudowania budynku albo zabudowania nieruchomości gruntowej;

🔷 obowiązek polegający na przewłaszczeniu na nabywcę własności nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny).

Czyli w praktyce cel umowy sprowadza się do:

🟢 wybudowania i przeniesienia na nabywcę prawa własności wyodrębnionego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego

albo

🟡 zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

lub

🔵 przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jakie obowiązki ma nabywca nieruchomości?

Zobowiązanie nabywcy sprowadza się do świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa do nieruchomości 💰

Co ciekawe, ustawodawca zrezygnował z określania „cena”.  W ten sposób podkreślił okoliczność, że obowiązek zapłaty jest ściśle powiązany z określonym zespołem zachowań dewelopera, prowadzących do powstania przedmiotu umowy. Ale w praktyce niewiele to zmienia 😉

Umowa deweloperska – czy jest bezpieczna?

Tak. Głównie dlatego, że zawierasz ją w formie aktu notarialnego. Treść umowy musi być zgodna z przepisami prawa. Nad całością czuwa notariusz, który jest gwarantem jej legalności. Pamiętaj, że wzór umowy deweloperskiej jest obowiązkowym elementem prospektu informacyjnego. Deweloper musi przygotować prospekt informacyjny przed rozpoczęciem sprzedaży. Nowa ustawa deweloperska obowiązująca od 1 lipca 2022 roku, znacznie rozszerzyła listę dokumentów, których nabywca może się domagać od dewelopera, gdy chce zawrzeć z nim nie tylko umowę deweloperską, ale nawet rezerwacyjną. Także bądź czujny! 🔔

Bezpieczeństwo umowy deweloperskiej wzmacnia obowiązek przedkontraktowy, który polega na przekazaniu osobie zainteresowanej zawarciem umowy kilku najważniejszych informacji. Jako deweloper, musisz  ten obowiązek zrealizować przed zawarciem umowy i to na trwałym nośniku danych (art. 5 pkt 11 u.o.p.n.f.)  👉papier, dyski pamięci, płyty CD, DVD, pliki danych wysłanych w wiadomości e-mailowej.

Jakie informacje deweloper przekazuje przed zawarciem umowy?

Jeśli jesteś  deweloperem, to przekazujesz informacje, które dotyczą głównie nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Koncentrują się one na okolicznościach związanych z gruntem i zagospodarowaniem przestrzennym terenu. A także dotyczą charakterystyki budynku, lokalu czy domu jednorodzinnego.

Zgodnie z ustawą, obowiązek informacyjny nie dotyczy danych w zakresie finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy. Na tym etapie nie musisz jeszcze informować o harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego ani warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W przypadku umów, których stroną jest deweloper, znaczenie ma także okoliczność posiadania zgody wierzyciela hipotecznego (banku) na tzw. bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności na nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody. Z tego względu informacja ta została objęta obowiązkiem przewidzianym w art. 27 ust. 1 u.o.p.n.f. W dalszej części tego artykułu znajdziesz szczegóły o obciążeniach.

Przedkontraktowy obowiązek informacyjny uzupełnia wreszcie możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z wybranymi dokumentami. Zakres dokumentacji podlega zróżnicowaniu w zależności od tego, czy jest to umowa zawarta z deweloperem, czy inna (art. 26 ust. 1 i 2 u.o.p.n.f.). Poniżej rozwinęłam ten temat 👇🙂

Jeśli jesteś deweloperem, to pamiętaj! 🔺 Wszystkie dokumenty muszą być poprawnie przygotowane i przekazane przyszłemu nabywcy w sposób zgodny z nową ustawą.

Umowa deweloperska – co powinna zawierać ?

Przejdźmy do konkretów. Czyli treści umowy deweloperskiej. Regulacje ustawowe znajdziesz w  art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej.

Nie wszystkie elementy wymienione w tym  przepisie mają obligatoryjny (obowiązkowy) charakter. Trzeba jednak wiedzieć, co możesz  pominąć, żeby pozostało to bez wpływu na ważność umowy i kwalifikację prawną 🙂

Osobiście uważam, że treść umowy deweloperskiej powinna zawierać wszystkie ustawowe składniki. W końcu zarówno Tobie jak i nabywcy zależy na tym, żeby transakcja była ważna i bezpieczna. Czyli ma zabezpieczać Twoje interesy z poszanowaniem praw nabywcy.

Zbiór postanowień wskazanych w art. 35 ust. 1 u.o.p.n.f. możemy potraktować jak „checklista umowy”, który pozwoli na zawarcie umowy dostatecznie chroniącej interes nabywcy. Czyli zgodnej z prawem.

Potraktuj to jak mapę drogową  👉 której celem jest bezpiecznie dotarcie do szczęśliwego odbioru końcowego nieruchomości 👌💰

Uporządkujmy dane. Postanowienia umowne możemy podzielić na poniższe grupy:

1️⃣ postanowienia konieczne; absolutne minimum;

2️⃣ zapisy pełniące funkcje informacyjne;

3️⃣ postanowienia określające sposób spełnienia świadczeń przez strony;

4️⃣ dodatkowe elementy w zakresie skutków niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Umowa deweloperska – jakie obowiązkowe punkty ?

Minimalny zakres umowy musi obejmować: określenie stron, wzajemnych świadczeń (obowiązków) oraz indywidualizację przedmiotu umowy.

Zatem do postanowień koniecznych zaliczymy wskazane w art. 35 ust. 1 pkt 19 u.o.p.n.f. zobowiązanie dewelopera do:

🔶  wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę

albo

🔷 przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość; lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W tej grupie postanowień, znajduje się także element wskazujący na zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 8 u.o.p.n.f.). Przedmiotem tego świadczenia nabywcy, choć niejedynym, jest po prostu zapłata ceny za nabycie praw wynikających z umowy deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 2 u.o.p.n.f.) 💰

Umowa deweloperska – definicja

Bardzo ważne jest zaakcentowanie dwojakiego rodzaju charakteru świadczenia dewelopera ➡ do wybudowania i przewłaszczenia na nabywcę nieruchomości ⬅ ten element pozwala na zakwalifikowanie umowy i uznanie jej za deweloperską w rozumieniu art. 5 pkt 6 u.o.p.n.f.

W zamian za powyższe świadczenie, nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny.

Określenie przedmiotu umowy deweloperskiej, czyli charakterystyka mieszkania

Przejdźmy od teorii do praktyki 🙂. Przykład typowego zapisu umownego dotyczącego przedmiotu umowy brzmi tak:

㤠4

Przedmiotem umowy jest:

samodzielny lokal mieszkalny Nr 9 (dziewięć), składający się z: pokoju dziennego z aneksem kuchennym o powierzchni użytkowej 28 m2, łazienki o powierzchni użytkowej 9 m2, pokoju o powierzchni użytkowej 15 m2, pokoju o powierzchni użytkowej 18 m2,  czyli o łącznej powierzchni użytkowej 70 m2 plus balkon o powierzchni 6,00m2 (niewliczony do powierzchni lokalu), położony na I piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wrzosowej w Mieście wraz z  przynależnym do tego lokalu pomieszczeniem przynależnym Nr 9 (dziewięć) o powierzchni 8,00 m2, zatem łączna powierzchnia użytkowa  lokalu  wraz  z  powierzchnią przynależnej komórki wynosić  będzie  78  m2 (siedemdziesiąt osiem metrów kwadratowych); układ pomieszczeń w lokalu wskazany został  w  załączniku  graficznym  do  prospektu  informacyjnego  będącego  integralną częścią niniejszego aktu notarialnego.

(…)”

Jak ustalić cenę sprzedaży nieruchomości?

Pozwolisz, że znowu posłużę się przykładem z praktyki:

㤠6.

1. Podstawą określenia ceny Lokalu jest iloczyn wartości Powierzchni Rozliczeniowej według § 3 ust. 1 i 4, oraz ceny jednego metra kwadratowego powierzchni rozliczeniowej ustalonej w wysokości X zł (X złotych i sześćdziesięciu groszy) brutto za metr kwadratowy Powierzchni Rozliczeniowej, przy stawce ośmiu procent należnego podatku VAT.
2. Cenę nabycia strony określają w wysokości XYZ (XYZ tysięcy złotych) brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie XY złotych i podatek VAT.
3. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. (…)”

Jakie są dalsze konieczne elementy umowy deweloperskiej?

Konieczne staje się także określenie składników, które doprecyzują przedmiot Twojej umowy. Dotyczą one:

🔹 określenia powierzchni i stanu prawnego nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (art. 35 ust. 1 pkt 3 u.o.p.n.f.);

🔸 położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy (art. 35 ust. 1 pkt 4 u.o.p.n.f.);

🔹 usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku (art. 35 ust. 1 pkt 5 u.o.p.n.f.);

🔸 powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper (art. 35 ust. 1 pkt 6 u.o.p.n.f.)

Jakie postanowienia umowy deweloperskiej o informacyjnym charakterze?

To jest druga grupa zapisów umownych. Wskazują one na okoliczności mogące mieć znaczenie dla możliwości spełnienia świadczeń przez strony umowy. Elementy te można prościej zakwalifikować jako oświadczenia dewelopera 🙂

Jakie są oświadczenia dewelopera ?

Rolę informacyjną odgrywa określenie w umowie kwestii dotyczącej pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy (art. 35 ust. 1 pkt 11 u.o.p.n.f.). Z jednej strony, uzyskanie pozwolenia na budowę albo dokonanie zgłoszenia w momencie zawierania umowy deweloperskiej nie stanowi przesłanki jej ważności. Ale okoliczność niespełnienia tych warunków może już wpłynąć na wykonanie zobowiązania i jego sposób.

Dlatego ta informacja daje nabywcy możliwość oceny, czy realizacja Twojej inwestycji zgodnie z umową jest realna. Skoro mowa o ochronie nabywcy, to jak się pewnie domyślasz, notariusz umieści w akcie te oświadczenia 😏

Do tej grupy postanowień, zakwalifikować można także oświadczenie nabywcy o otrzymaniu prospektu informacyjnego i zapoznaniu się z jego treścią. Wymóg umieszczenia tego oświadczenia pośród składników umowy wymienionych w art. 35 ust. 1 pkt 16 u.o.p.n.f. ma zmobilizować dewelopera do realizacji obowiązków przedkontraktowych, nałożonych na niego w związku z przygotowaniem umowy do zawarcia.

Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości

W przypadku, gdy przedsięwzięcie deweloperskie ma być prowadzone z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, znaczenia nabiera informacja o zgodzie banku (lub innego wierzyciela hipotecznego) na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności nieruchomości i przeniesienie jej własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody (art. 25 ust. 1 pkt 1 u.o.p.n.f.).

W obowiązującym stanie prawnym wymóg legitymowania się powyższą zgodą lub promesą wierzyciela hipotecznego stanowi obowiązek dewelopera rozpoczynającego sprzedaż (art. 25 u.o.p.n.f.). Uważaj 🔔 Brak tej zgody skutkuje przyznaniem nabywcy prawa do odstąpienia od umowy na zasadach przewidzianych w art. 43 ust. 5 u.o.p.n.f. 😣

Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości – umowa deweloperska

Informacyjny charakter ma też obowiązek wskazania w umowie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 35 ust. 1 pkt 15 u.o.p.n.f.). Ustalenie rzeczywistej powierzchni lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego stanowi podstawę dokonania ewentualnych rozliczeń między stronami. Dlatego określenie sposobu dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej ma duże znaczenie.

Co to jest norma PN-ISO 9836 ?

Najpierw uporządkujmy fakty 😏

Wcześniej zastosowanie miały zasady wykonywania pomiarów mieszkania określone poprzednią normą 👉 PN-ISO 9836:1997.

Następnie weszło w życie nowe rozporządzenie z dniem 19 września 2020r. Od tego dnia powszechnie obowiązującą normą w zakresie wyliczania powierzchni była 👉 PN-ISO 9836:2015-12.

A w zeszłym roku, Polski Komitet Normalizacyjny (w dniu 18 lipca 2022r.) opublikował kolejną wersję normy: PN-ISO 9836:2022-07. Zgodnie z brzmieniem w/w rozporządzenia, to właśnie ta norma powinna być stosowana w aktualnie tworzonych i składanych projektach.

Według tej normy m.in.:

• • pomiarów pomieszczeń dokonuje się w wykończonym lokalu po ułożeniu tynków, tuż nad podłogą;
  • wartości należy zapisywać w m2 do dwóch miejsc po przecinku;
  • wnęki w ścianach przekraczające 0,1 m2 nie wliczają się do całkowitej powierzchni mieszkania;
  • balkony, loggie i tarasy należy wykazać oddzielnie od metrażu mieszkania, jako powierzchnie zewnętrze niezamknięte ze wszystkich stron.
  • elementy rozbieralne wlicza się do powierzchni użytkowej (rury, kanały, rozbieralne ścianki działowe – czyli wykonane w technologii lekkiej (g-k, płyta wiórowa).
  • murowane ścianki działowe nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej – deweloperzy często to robią, co jest uznawane niezgodnie z normą PN-ISO-9836;
  • powierzchnię użytkową na poddaszach liczymy od wysokości 1,9 m.

Drugą normą (starszą), z której stosowaniem wciąż możesz się spotkać, jest 👉 PN-70/B-02365. Głównymi różnicami w stosunku do normy PN-ISO 9836, jest wykonywanie pomiarów na etapie, w którym na ścianach nie ma jeszcze tynków oraz przeprowadzanie ich na wysokości 1 m nad podłogą, zamiast tuż nad nią.

Podsumowując, lepiej stosuj tą normę, która jest aktualna w chwili dokonywania pomiarów 👍🙂

Jak obliczyć powierzchnię pod skosami?

Według zasad opisanych w normach PN-ISO 9836 ➡ powyżej wysokości 1,9 m liczy się całą powierzchnię podłoża pod skosem. A poniżej 1,9 m dodaje się ją jedynie do powierzchni pomocniczej (która nie wchodzi w skład powierzchni użytkowej).

Warto pamiętać, że im wyższy kąt nachylenia skosu, tym więcej przestrzeni można zyskać. Ale to już uwaga bardziej do projektanta niż samego dewelopera 😉

Pomiar powierzchni użytkowej mieszkania a różnice w metrażu

W umowie deweloperskiej możesz też znaleźć klauzulę, która pozwala odstąpić od umowy przez nabywcę, jeżeli różnica w metrażu wyniesie więcej niż 2%. Wielkość powierzchni mieszkania wpływa m.in. na cenę mieszkania i warto w umowie deweloperskiej zawrzeć informację o tym, że ostateczna powierzchnia użytkowa mieszkania może być inna, niż ta, która znajduje się w projekcie.

W praktyce, dość często się zdarza, że pomiar powierzchni użytkowej mieszkania lub domu budowanego przez dewelopera nie ma większego sensu 😕 A to ze względu na wymóg (leżący po stronie dewelopera) wykonania powykonawczego pomiaru przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, tj. najczęściej niezależnego geodetę. Dopiero ten ostatni pomiar jest decydujący 👌

Jakie jeszcze obowiązki informacyjne ma deweloper?

Zgodnie z art. 57 ust. 1a Pr.Bud., w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego albo budynku z częścią mieszkalną deweloper powinien zamieścić oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę. I to wraz z informacją o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych. Oczywiście wszystko należy wykonać w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia z 11.09.2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

📌

Funkcji informacyjnej służą również oczywiste zapisy, tj. określenie w umowie miejsca i daty zawarcia umowy (art. 35 ust. 1 pkt 1 u.o.p.n.f.).

📌

Informacyjną rolę pełnią też postanowienia dotyczące zapewnionego przez dewelopera rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz banku prowadzącego ten rachunek. A także zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacje o kosztach prowadzenia rachunku. Zakresem informacji objęte zostały również zasady naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (art. 35 ust. 1 pkt 10 u.o.p.n.f.). Okoliczności wskazane w tym przepisie stanowią konsekwencję nałożenia na dewelopera obowiązku zapewnienia nabywcy ochrony jego wpłat, a także dokonywania wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (art. 6 u.o.p.n.f.).

📌

Wreszcie, zakresem elementów ustawowych objęta została informacja o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy (art. 35 ust. 1 pkt 20 u.o.p.n.f.). Ujawnienie tej okoliczności ma znaczenie w szczególności w kontekście konieczności rozliczeń dewelopera z nabywcą, który dokonał wpłaty opłaty rezerwacyjnej.

Postanowienia umowy deweloperskiej określające sposób spełnienia świadczeń przez strony

Deweloper powinien ujawnić w umowie termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (art. 35 ust. 1 pkt 12 u.o.p.n.f.). Określenie tych terminów powinno się realizować poprzez wskazanie konkretnych dat, z nadejściem których zdarzenia te nastąpią 🕗

Z punktu widzenia nabywcy pełnią one nie tylko funkcję informacyjną o przewidywanym czasie trwania robót budowlanych. Okoliczności te powinny być skorelowane z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego, który stanowi punkt odniesienia dla możliwości dokonania rozliczeń nabywcy z deweloperem 💰

Okres zawarcia umowy deweloperskiej

Kolejnym ważnym elementem, który porządkuje sposób spełnienia świadczeń przez dewelopera, jest określenie terminu ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Czy też terminu przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 35 ust. 1 pkt 7 u.o.p.n.f.).

Termin ten powinien zostać określony poprzez wskazanie zdarzenia przyszłego i pewnego, jakim jest konkretna data. Jego przekroczenie związane jest z przyznaniem nabywcy uprawnienia do odstąpienia od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 6 u.o.p.n.f.) 😲

Jakie jeszcze terminy w umowie deweloperskiej?

Wśród elementów umowy deweloperskiej powinieneś określić wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na rachunek powierniczy (art. 35 ust. 1 pkt 9 u.o.p.n.f.). W umowie deweloperskiej musisz też precyzyjnie wskazać numer rachunku bankowego, na jaki nabywca ma spełniać swoje świadczenie pieniężne. Wpłaty dokonywane są w częściach i zostają skorelowane z postępem w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonych w harmonogramie (art. 8 u.o.p.n.f.).

Harmonogram zaś stanowi punkt odniesienia dla zidentyfikowania poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego (zadania inwestycyjnego), oszacowania ich kosztów i terminów zakończenia (art. 24 u.o.p.n.f.).  W obowiązującym stanie prawnym istnieje wymóg ścisłego związku wymagalności wpłaty i rzeczywistego postępu prac, przyjmującego postać zrealizowanych etapów.

Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy dopiero po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach. O okoliczności tej nabywca musi zostać poinformowany przez dewelopera na papierze lub innym trwałym nośniku. Pamiętaj, że trwały nośnik to np. papier albo pliki danych wysłanych w wiadomości e-mailowej.📃📩

Elementy umowy deweloperskiej określające skutki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy

W tym miejscu zwrócę Twoją uwagę na dwa elementy umowy deweloperskiej, które warto sprecyzować 🔔

Pierwszy z nich ma za zadanie określać wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 14 u.o.p.n.f.). Instrumenty te mają służyć zabezpieczeniu prawidłowego wykonania zobowiązania i zastrzegane są na wypadek opóźnień w spełnianiu świadczeń przez strony.

Drugi z wymienionych w tej grupie elementów umowy dotyczy warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 43 u.o.p.n.f. A także przesłanek zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z prawa odstąpienia (art. 35 ust. 1 pkt 13 u.o.p.n.f.). Nawet w przypadku pominięcia tego postanowienia obowiązują Cię przepisy art. 43 u.o.p.n.f  (regulacje ustawowego prawa odstąpienia) ⚠.

Dlatego wyeksponuj w treści dokumentu umowy deweloperskiej okoliczności warunkujących skorzystanie z ustawowego prawa odstąpienia od umowy. Posłuży to bez wątpienia zachowaniu równowagi informacyjnej stron.👍

Ustawodawca wprowadził ustawowe prawo odstąpienia głównie jako mechanizm mobilizujący Ciebie (dewelopera) do realizacji obowiązków umownych. I to pod rygorem przyznania nabywcy prawa do jednostronnego rozwiązania umowy deweloperskiej 😩

Kary umowne – umowa deweloperska?

Tutaj muszę poczynić kilka uwag.

Z art. 35 ust. 1 pkt 14 nowej ustawy deweloperskiej wynika, że strony mogą swobodnie zadecydować o tym, czy chcą do umowy wprowadzać kary umowne czy też nie. Przepis ten nakazuje określenie wysokości kar umownych dla stron umowy deweloperskiej tylko wtedy, gdy strony takie kary w ogóle przewidziały 🔔

Zastrzeżenie tych instrumentów ma służyć motywowaniu stron do wykonywania świadczeń w terminach określonych w kontrakcie i stabilizacji stosunku wynikającego z umowy deweloperskiej.👍🙂

Rozwiązanie to pozostaje w zgodzie z art. 39 u.o.p.n.f., który rozróżnia sytuacje, w których strony umowy deweloperskiej zastrzegły w umowie kary umowne i odsetki albo tego nie uczyniły. Wprowadza on zupełnie nową instytucję prawną określoną jako rekompensata, która ma przysługiwać nabywcy w przypadku, gdy strony w umowie nie przewidzą kary umownej ani odsetek, a deweloper nie wykona lub nienależycie wykona swoje zobowiązanie. Znowu masz przykład szczególnej ochrony nabywcy zapewnionej wprost  w ustawie.

Wysokość rekompensaty ma odpowiadać wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. 💰

Jak zastrzec kary umowne?

W pierwszej kolejności pamiętaj, że kara umowna może dotyczyć wyłącznie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym. Co to oznacza w praktyce? Nie możesz więc wprowadzać kary umownej za nieterminową zapłatę ceny przez nabywcę (właściwym środkiem są tutaj odsetki). Bowiem zapłata ceny to świadczenie pieniężne.

Najczęściej spotykana kara umowna, to ta przysługująca nabywcy za niedochowanie przez dewelopera terminu do przeniesienia prawa własności lokalu czy też domu jednorodzinnego. Powinna być określona procentowo lub kwotowo za każdy dzień opóźnienia.

Strony mogą według własnego uznania wprowadzać do umowy deweloperskiej także inne kary umowne. Jednak kary te zawsze muszą być symetryczne 🔺. Jeżeli  deweloperowi ma przysługiwać kara umowna na przykład na wypadek nieterminowego przystąpienia przez nabywcę do odbioru lokalu, to taka sama kara musi być również zastrzeżona na rzecz nabywcy.

Dlatego, konstruując swoją umowę, przemyśl, czy nie warto zwrócić się do prawnika o poradę. Po to, abyś również mógł skorzystać z kar umownych i to w sposób skuteczny – czyli zgodny z ustawą 🙂. Uwierz mi, czasami nawet te zapisy w umowie, które wydają się na pierwszy rzut oka proste i oczywiste, mogą się później okazać błędne 😞

Pamiętaj, że ustawa chroni nabywcę więc warto żeby prawnik zabezpieczył również Ciebie. Poniżej przykład z praktyki – błąd w umowie 👇

Uwaga ‼

Deweloper nie może ograniczyć procentowo kar umownych na rzecz nabywcy ‼

Dla przykładu podaję wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 20 października 2021 r., sygn. akt XVII AmA 26/19.

W powyższej sprawie, wzorzec umowy ograniczał łączną wysokość kar umownych za zwłokę dewelopera. Dodatkowo zakładał, że zmiana powierzchni użytkowej lokalu w granicach do 2%, nie wpływa na stan rozliczeń między stronami. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał te postanowienia za niedozwolone i wymierzył karę. Sąd przyznał mu rację.👩‍⚖️👨‍⚖️

Sąd uznał, że taka klauzula może skutkować zwolnieniem z poniesienia odpowiedzialności w zakresie kary umownej przenoszącej 5 proc. ceny brutto. Tymczasem jedynie w przypadku kary nieograniczonej co do wysokości, deweloper realnie odczułby konsekwencje finansowe swojego zaniechania w każdym dniu zwłoki i w ten sposób faktycznie poniósłby odpowiedzialność. Nie ulegało zatem wątpliwości, że postanowienia wskazane w obu zapisach spełniały przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego.😞

Dlatego warto zabezpieczyć swoje interesy i zadbać o prawidłowe zapisy w umowie 👌

Odsetki w umowie deweloperskiej

Z art. 35 ust. 1 pkt 14 nowej ustawy deweloperskiej wynika, że strony mogą swobodnie zadecydować o tym, czy chcą do umowy wprowadzać odsetki  czy też nie  ➡ tak samo jak w przypadku kar umownych.

Instrumenty te mają służyć zabezpieczeniu prawidłowego wykonania zobowiązania i zastrzegane są na wypadek opóźnień w spełnianiu świadczeń przez strony. Zarówno odsetki od świadczeń pieniężnych, jak i kary umowne mające zastosowanie do świadczeń niepieniężnych stanowią najczęściej odpowiednik odszkodowania.

Zastrzeżenie tych instrumentów ma służyć motywowaniu stron do wykonywania świadczeń w terminach określonych w kontrakcie i stabilizacji stosunku wynikającego z umowy deweloperskiej.

Uwaga!

Uważaj na art. 39 ust. 1 u.o.p.n.f. 👉 Jeżeli w umowie deweloperskiej albo w innej umowie (wskazanej w ustawie deweloperskiej), określono wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera i kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy, wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Ponadto, tak samo jak w przypadku kar umownych.  👉 Jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska lokal użytkowy – kiedy można zawrzeć?

Klienci pytają często o lokale użytkowe – co należy uregulować w umowie? No więc odpowiadam 🙂

Regulacja art. 35 ust. 4–5 u.o.p.n.f. odnosi się do możliwości zawarcia wraz z umową deweloperską umowy dotyczącej lokalu użytkowego. Innymi słowy👉 umowa, której przedmiotem jest lokal użytkowy możliwa jest w przypadku, gdy zawierana jest wraz z jedną z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 u.o.p.n.f., i obie dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Podobnie jak w przypadku umowy deweloperskiej przewidziany został ustawowy katalog postanowień objętych takim kontraktem.

Elementy wskazane w art. 35 ust. 4 u.o.p.n.f. podlegają analogicznej systematyce, jak te określone w przypadku umowy deweloperskiej. Przy czym uwzględniają specyfikę tego świadczenia, wyrażając się przede wszystkim w tym, że przedmiotem świadczenia może być lokal użytkowy albo jego ułamkowa część.

Lokal użytkowy – jaka treść umowy ?

Do elementów koniecznych, decydujących o skuteczności zawarcia umowy, zalicza się te, które charakteryzują główne świadczenia stron i ich przedmiot, a także pozwalają na identyfikację stron.

Należy do nich zobowiązanie dewelopera do:

🟢 wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego lub jego ułamkowej części

albo

🟠 przeniesienia własności lokalu użytkowego lub ułamkowej części własności lokalu użytkowego (art. 35 ust. 4 pkt 10 u.o.p.n.f.).

Lokal użytkowy stanowiący przedmiot tego zobowiązania podlega scharakteryzowaniu poprzez określenie jego położenia oraz istotnych cech, określenie powierzchni standardu prac wykończeniowych oraz innych elementów (m.in. termin przeniesienia na nabywcę prawa wynikającego z umowy; wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie; inne).

Za elementy konieczne umowy dotyczącej lokalu użytkowego należy uznać też zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera  wraz ze wskazaniem ceny nabycia. Niezbędne jest także oznaczenie stron -oczywista sprawa.

Pominięcie pozostałych wskazanych w art. 35 ust. 4 u.o.p.n.f. postanowień nie wpływa co prawda na ważność umowy, ale niestety skutkuje przyznaniem nabywcy prawa do odstąpienia od niej na podstawie art. 43 ust. 1 u.o.p.n.f. 🔔

🔺Dlatego uważaj. Jeśli w twojej umowie zabraknie pewnych zapisów, to nabywca będzie mógł ją jednostronnie rozwiązać 😩

Ciekawostka

Czy wiesz, że umowa, której przedmiotem jest  lokal użytkowy może być zawarta na innym etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (zadania inwestycyjnego) aniżeli umowa deweloperska. Tym samym nabywca może się zdecydować najpierw na zawarcie umowy deweloperskiej. A następnie, na znacznie późniejszym etapie, zawrzeć umowę dotyczącą lokalu użytkowego. Istotne jest, żeby dotyczyły one tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego 😃

Harmonogram płatności – umowa deweloperska

Art. 8 u.o.p.n.f. stanowi, że nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonych w ich harmonogramach.

Jak widzisz, art. 8 ust. 1 u.o.p.n.f. ustala ścisły związek, jaki zachodzi pomiędzy wpłatami poszczególnych części ceny, a faktycznym postępem realizacji prac w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

✳✳✳

Tak naprawdę to nic nowego czy zaskakującego 🙂 Realizacja inwestycji budowlanej zwykle odbywa się etapami, z czym związane są odbiory, a następnie częściowe fakturowanie wynagrodzenia wykonawców zgodnie z protokołami odbioru robót. Więcej na ten temat pisałam tutaj.

✳✳✳

Tak samo jest w relacjach deweloper – nabywca. Miarą postępu inwestycji jest osiąganie przez dewelopera kolejnych etapów prac (w liczbie od 4 do 10), wskazanych w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Harmonogram wyznacza także terminy zakończenia poszczególnych etapów (art. 24 ust. 1 pkt 3 u.o.p.n.f.) oraz szacunkowy koszt każdego z nich (art. 24 ust. 1 pkt 2 u.o.p.n.f.).

Tym samym zachodzi ścisła korelacja pomiędzy obowiązkiem dokonywania wpłat przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy a rzeczywistym postępem w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Z punktu widzenia możliwości ustalenia wymagalności zapłaty części ceny znaczenie ma art. 8 ust. 3 u.o.p.n.f. Zgodnie z tym przepisem obowiązek spełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego, w ustalonej wysokości, aktualizuje się dopiero po zrealizowaniu etapu prac określonych w harmonogramie przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego 👍

Umowa deweloperska transze

W konsekwencji nadejście terminu wpłaty wskazanego w zawartej z deweloperem umowie może się okazać niewystarczające, jeżeli warunek związany ze sfinalizowaniem etapu – stanowiącego ekwiwalent wpłaty – nie zostanie spełniony.  Z tego powodu wskazanie w umowie konkretnych dat dla określenia terminów płatności, gdy jednocześnie przed ich upływem deweloper nie zakończy prac lub czynności związanych z ukończeniem danego etapu przedsięwzięcia – uznać należy za rozwiązanie nieprawidłowe. Bowiem narusza ono art. 42 u.o.p.n.f.  😣

Dlatego zgodnie z art. 8 ust. 3 u.o.p.n.f. nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy po poinformowaniu przez dewelopera o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Informacje te deweloper powinien przekazać na trwałym nośniku. Możesz to zrobić nie tylko tradycyjną drogą pocztową, lecz również przesyłają plik za pośrednictwem np. poczty elektronicznej 📩.

Tym samym spoczywający na nabywcy obowiązek dokonania wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy pozostaje związany nie tylko ze zrealizowaniem poszczególnych etapów prac, lecz także z poinformowaniem o tej okoliczności nabywcy. Relacja ta sprowadza się do reguły, zgodnie z którą dopóki deweloper nie poinformuje nabywcy o zakończeniu danego etapu, nabywca nie dokonuje wpłaty ‼

Z tej perspektywy znaczenia nabiera przyjęty przez strony w umowie sposób informowania o okolicznościach w niej wskazanych (np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo drogą e-mailową). Rodzi to bowiem dla nich określone skutki w postaci rozpoczęcia biegu terminu dla dokonania wpłaty (np. 14-dniowego) 🙂

🔔 Pamiętaj, aby precyzyjnie uregulować wszystko w umowie. Od tego zależy finansowanie Twojej inwestycji 💰

Od czego zależy wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę?

Podsumowując! Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest więc uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (art. 8 ust. 2 u.o.p.n.f.).

Relację tę, polegającą na wyznaczeniu wysokości części ceny względem wartości zrealizowanych prac, określa samodzielnie deweloper, przesądzając o liczbie planowanych etapów i ich kosztach.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego wyznaczają cztery do dziesięciu etapów jego realizacji i odpowiadający im procentowy, szacunkowy podział kosztów. Przy czym koszt każdego z etapów nie może przekraczać 25% i być niższy niż 10% całkowitych kosztów.

Ustawowo masz więc określony de facto limit wpłat, jakie mogą być dokonane w zależności od zrealizowanego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. W praktyce prowadzić ma to do skoordynowania harmonogramu wpłat z harmonogramem przedsięwzięcia lub zadania 👍

Umowa deweloperska – na co uważać?

Każdą umowę trzeba precyzyjnie sporządzić i dokładnie przeczytać przed złożeniem podpisów. W przypadku umowy deweloperskiej bądź czujny jeśli jesteś deweloperem, aby wszystkie postanowienia umowne były ważne i skuteczne w świetle ustawy.

Z kolei jeśli jesteś nabywcą, to zwróć uwagę na poniższe kwestie:

⏺ opis cech wybranego mieszkania i nieruchomości. Dokonaj weryfikacji prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (w szczególności wzór umowy deweloperskiej). W prospekcie informacyjnym zwykle znajdują się bardzo ważne dane. Zwróć szczególną uwagę na sposób obliczenia powierzchni mieszkania (użytą normę budowlaną), określoną w umowie deweloperskiej;

⏺ upewnij się, że termin zawarcia umowy przeniesienia własności podany w treści umowy deweloperskiej jest precyzyjny;

⏹ sprawdź, czy cena zapłaty za lokal / dom może ulec zmianie i na jakich zasadach;

⏺ dopilnuj, aby dokładnie wskazać w treści umowy deweloperskiej zasady i terminy zapłaty ceny, wysokość odsetek i kar umownych;

⏺ zweryfikuj zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeżeli to możliwe – staraj się wynegocjować możliwość odstąpienia w przypadku np. nieuzyskania kredytu bankowego.

Zmiana ceny mieszkania – czy można?

To pytanie często nurtuje Klientów. Można czy nie można zmienić cenę ?🤔

Umowa deweloperska musi określać cenę nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest ona określana najczęściej jednoznacznie kwotowo lub rzadziej – za m2 powierzchni. Cena ta powinna być właściwie niezmienna. Chociaż w umowach deweloperskich zdarzają się zapisy o tym, że może ona ulec zmianie w wyjątkowych okolicznościach. Najczęściej spotykam się ze klauzulami, które dotyczą zmiany stawki podatku VAT albo  zmiany powierzchni rzeczywistej w porównaniu do projektowej.

Ale! W tym miejscu zwracam Twoją uwagę, że poważne spory w sądach budzi kwestia, czy i na jakich zasadach w umowie deweloperskiej można wprowadzić postanowienia, które regulują waloryzację ceny. Zgodnie z takimi postanowieniami wysokość ceny ulega zmianie w zależności od decyzji dewelopera lub wahań określonych wskaźników, do których odesłano w umowie.

Problem polega na tym, że nabywcami mieszkań czy domów są konsumenci, którzy podlegają szczególnej ochronie 🔺

W praktyce (jak sprawa dotrze do sądu), możesz spotkać się z kilkoma stanowiskami odnośnie klauzul waloryzacyjnych. Spójrz poniżej 👇

Klauzule waloryzacyjne – umowa deweloperska

🟠 Jedni uważają, że klauzule waloryzacyjne są w ogóle niedopuszczalne ⛔. Nabywca zawsze powinien mieć jasność i pewność co do    kwoty, jaką ma obowiązek zapłacić deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej. Dla przykładu: wyrok SOKiK z 24.10.2017 r., XVII AmA 69/15, LEX nr 2404735. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 13.11.2013 r., V Ca 1659/13).

Według nich, zapisy pozwalające na jednostronną zmianę ceny będą z zasady bezskuteczne – nawet jeśli deweloper sobie takie prawo zastrzegł. Jednym z przykładów klauzul niedozwolonych są bowiem zapisy uprawniające dewelopera (silniejszej strony umowy) do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie.

Inna sytuacja to taka, w której deweloper uzasadnia podwyższenie ceny wzrostem płacy minimalnej i kosztów materiałów, ale nie zaznaczył warunków zmniejszenia ceny, gdy te wskaźniki spadną 🔺.Takie zapisy są sprzeczne z dobrymi obyczajami i nie spotkają się z uznaniem sądów.

🟢 Drugie stanowisko brzmi, że w umowach deweloperskich z nabywcami – konsumentami klauzule waloryzacyjne są zasadniczo dozwolone. O ile równocześnie przyznano nabywcom uprawnienie do odstąpienia od tej umowy, gdy zaszły podstawy do dokonania waloryzacji 😐

Stanowisko to – jak się wydaje – dominuje w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ja również jestem jego zwolenniczką 🙂

🔵W myśl trzeciego poglądu klauzule waloryzacyjne są w pełni dopuszczalne na zasadzie swobody umów (art. 353(1) k.c.). Osobiście nie polecam stosowania takiego podejścia ⚠. Możesz się łatwo narazić na wprowadzenie klauzul niedozwolonych (tzw. abuzywnych), których skutkiem jest bezskuteczność w stosunku do konsumenta 😕

Jak powinna być skonstruowana klauzula waloryzacyjna?

No dobrze, to w końcu jak stosować te klauzule waloryzacyjne ❓

Z pomocą doświadczonego (w sprawach budowlanych) prawnika, możesz spróbować skonstruować taką klauzulę, zgodnie z którą umowa deweloperska może przewidywać w skuteczny sposób prawo dewelopera do zwiększenia ceny w przypadku wzrostu obiektywnych czynników cenotwórczych, na które nie masz wpływu.

Prawnik zadba, aby zapis był precyzyjny, dwustronny, obiektywny i odwoływał się do czynników niezależnych od dewelopera. Powinien on także za każdym razem dawać nabywcy np. lokalu / domu prawo odstąpienia od umowy w sytuacji zmiany ceny.

Konstruując klauzulę waloryzacyjną po prostu musisz pamiętać o tym, że drugą stroną umowy jest konsument, czyli podmiot objęty „szczególną ochroną ”.

Konsument to słabsza strona w umowie dlatego wymaga opieki ustawodawcy. Dlatego musisz być ostrożny ⚠

Zastosowanie się do powyższych zasad powinno Cię uchronić przed tzw. zarzutem niezgodności z prawem klauzuli waloryzacyjnej. Taki zarzut może paść ze strony Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).  Bowiem powyższe pogrubione w tekście cechy zostały wyinterpretowane z orzeczeń sądów oraz wypowiedzi UOKiK.

Niedozwolona klauzula waloryzacyjna  – skutki dla dewelopera

Jeśli zbyt pochopnie i bez konsultacji prawnej zaryzykujesz i wpiszesz niedozwoloną klauzulę, takie postanowienia umowne nie wiążą konsumenta. Natomiast strony są związane umową w pozostałym zakresie.

🔔W powyższym temacie wypowiedział się kiedyś Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 roku (w sprawie o sygnaturze akt I ACa 1433/12). Sąd uznał, że istota postępowania w przedmiocie uznania postanowień wzorców umowy za niedozwolone ma służyć ochronie konsumenta. Czyli słabszej strony stosunku prawnego opartego na wzorcach umowy.

UOKiK już wcześniej wyrażał swoje negatywne stanowisko odnośnie waloryzacji w umowach deweloperskich. Chodzi zwłaszcza o sytuacje, w których mimo waloryzacji umowa nie przewiduje dodatkowej możliwości odstąpienia od niej przez konsumenta (w razie wzrostu ceny). Trudno się dziwić. 😟W końcu wyższa cena zakupu mieszkania lub domu stwarza poważny problem dla osób, które nie posiadają dodatkowych oszczędności.

Przypomnę jeszcze, że w ramach poprzednio obowiązujących przepisów (do 17 kwietnia 2016r.) to właśnie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) decydował o niedozwolonym charakterze postanowień umownych. W „starym” rejestrze klauzul niedozwolonych Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (prezentującym efekty orzecznictwa SOKiK) znajdziesz kilka przykładów postanowień umownych, które w sposób niewłaściwy przyznawały deweloperom prawo do waloryzowania ceny nieruchomości 😟

Przykłady klauzul niedozwolonych (abuzywnych)

Najczęściej spotkasz się z przykładami niedozwolonych klauzul numer 227, 885, 1386, 1478, 1540, 2406, 2411, 3662 oraz 3759. Wezmę pod lupę dwie z nich, żeby nie być gołosłowną 👇

🔶 Nr 227 – „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie”

🔷 Nr 885 – “Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny”

🔺 Niby nic szczególnego, ale obie klauzule nie przewidywały prawa odstąpienia od umowy przez nabywcę 🔺

Bardzo ważne wydaje się także stanowisko sądów badających spory deweloperów z konsumentami. Jako przykład posłużę się wyrokiem Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 6 czerwca 2017 r. (sygn. akt: I C 1455/15)  👉treść niedozwolonej klauzuli:

(…) cena podlega zwiększeniu w oparciu o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS (wskaźnik wyliczany miesiąc do miesiąca, z wyłączeniem sytuacji, gdy stawka wskaźnika jest ujemna), począwszy od daty zawarcia umowy, licząc od kwoty jaka pozostała do zapłaty do pełnej wartości umowy. W przypadku, gdy w analogicznym okresie „wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej” GUS będzie wyższy niż „wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych”, wówczas cena zostanie zwaloryzowana według „wskaźnika cen produkcji budowlano-montażowej” GUS). (…).

Taka klauzula słusznie została uznała przez sąd za niezgodną z dobrymi obyczajami i rażąco naruszającą interesy konsumentów 🔔

Kary pieniężne za niedozwoloną klauzulę waloryzacyjną

Zwracam uwagę na przepis art. 106 ust. 1 pkt 3a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów:

Prezes Urzędu może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji, karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie dopuścił się naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych.

Jak widzisz konsekwencje wprowadzenia niedozwolonej klauzuli mogą być dotkliwe. Kara jest naliczana nie od dochodu, ale od obrotu. Czyli w przypadku dewelopera wysokość kary będzie zależeć od przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży 😟

Umowa deweloperska – ustawa o ochronie praw nabywcy

Podsumowując, podstawowym aktem prawnym regulującym postanowienia umowy deweloperskiej i innych zawieranych przez deweloperów jest ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska).

Znajdziesz w niej przepisy regulujące:

🔹 środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;

🔸 zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;

🔹obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

🔸 zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej;

🔹 zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

🔸 prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

🔹zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie;

🔸 zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Jakie umowy reguluje nowa ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska reguluje umowy, w których deweloper zobowiązuje się do:

1. wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
2. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
3. przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
4. zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość; lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
5. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość; lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Lokal użytkowy według nowej ustawy deweloperskiej

Dodatkowo ustawę stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

🟢 wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,

🟠 przeniesienia własności lokalu użytkowego,

🟡 wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,

🔵 przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego

– w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa w powyżej w pkt 1-5, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

✳✳✳ Przepisy ustawy stosuje się również do umowy przedwstępnej, która poprzedza powyżej wymienione umowy.

Umowa deweloperska – ważne szczegóły nowej ustawy

Jak już wiesz z tego artykułu, nowa ustawa obowiązuje od 1.07.2022r.  Klienci pytają mnie: Co się dzieje z przedsięwzięciami rozpoczętymi przed tą datą a kontynuowanymi nawet do dziś ? 🤔

🔔 Odpowiedź brzmi tak. Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż lokali lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego przed dniem 1 lipca 2022 r., czyli ogłosił sprzedaż i był gotowy do zawierania umów oraz dodatkowo przed tą datą zawarł przynajmniej jedną umowę deweloperską lub inną zobowiązującą do przeniesienia własności na rzecz nabywcy (umowa sprzedaży, umowa przedwstępna)  👉to przez 2 lata (tj. do dnia 1 lipca 2024 r.) stosuje przepisy starej ustawy deweloperskiej.

🔔 Taka sama sytuacja ma miejsce, jeżeli w okresie – od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r. – deweloper zawarł umowy z konsumentami w ramach przedsięwzięcia, które rozpoczęło się przed wejściem w życie nowej ustawy, ale do 1 lipca 2024 r. nie udało się sfinalizować transakcji i przenieść prawa własności. Tutaj do końca stosujemy przepisy starej ustawy deweloperskiej ⚠

Co to daje deweloperowi?

Nie musi zawierać wszystkich postanowień w umowie deweloperskiej, o których stanowi nowa ustawa deweloperska w art. 35. Nie musisz też płacić składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ani spełniać dalszych obowiązków wynikających z nowej ustawy.

No dobrze, czyli wiadomo, co się dzieje, gdy w trakcie zmian przepisów inwestycja jest w toku. A co, jeśli miałaby miejsce taka sytuacja:

deweloper rozpoczął realizację przedsięwzięcia przed dniem 01.07.2022r., a następnie przeniósł prawa i obowiązki na innego dewelopera. Czy w takim przypadku w świetle nowej ustawy będzie to traktowane jako kontynuacja przedsięwzięcia czy rozpoczęcie nowego przedsięwzięcia?

Jak myślisz?🤔

Sprawa wygląda tak. W świetle przepisów kodeksu cywilnego dopuszczalne jest przeniesienie wszelkich praw i obowiązków na osobę trzecią. A zatem również praw i obowiązków do już rozpoczętego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Taka czynność wymaga jednak uzyskania zgody nabywców, z którymi przed zawarciem umowy przeniesienia praw i obowiązków zawarto umowy deweloperskie.

W świetle przepisów przejściowych nowej ustawy deweloperskiej zmiana po stronie dewelopera będzie traktowana jako kontynuacja dotychczasowego przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie rozpoczęcie nowego 🙂. Nowy deweloper będzie mógł korzystać z  przepisów starej ustawy na takich samych zasadach jak poprzedni deweloper, który rozpoczął inwestycję.

Ustawa deweloperska a forma aktu notarialnego

🔷Przewidziany w art. 40 ust. 1 u.o.p.n.f. wymóg zachowania formy aktu notarialnego dotyczy umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości tkj.:

1.  umowa deweloperska;
2.  ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z     tego  lokalu na nabywcę;
3.  przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
4. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego  nieruchomości  gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość; lub  przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej  zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

🔶 Forma aktu notarialnego dotyczy także umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

• wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
• przeniesienia własności lokalu użytkowego,
• wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
• przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego

– w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów z pkt 1-4 powyżej i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

🔔Pamiętaj, że również zawierane w ich wykonaniu umowy ostatecznie przenoszące własność nieruchomości na nabywcę, wymagać będą zachowania formy aktu notarialnego.

Czy umowę deweloperską zawsze trzeba zawrzeć u notariusza?

Tak. Wskazane powyżej umowy zawarte bez zachowania wymaganej formy są nieważne (art. 73 § 2 k.c.).

Ponieważ umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego, to język tej umowy jest dość trudny i niezwykle formalny. Dlatego warto poprosić notariusza o przesłanie na kilka dni wcześniej  projektu umowy, którą masz zawrzeć.

Często opiniuję takie projekty i podpowiadam, jak zgodnie z przepisami uregulować niektóre obowiązki bądź zabezpieczyć realizację zobowiązań drugiej strony. Lepiej dmuchać na zimne 😊.W końcu inwestycje deweloperskie to zadania o znacznej wartości. Warto więc zadbać o szczegóły po to, aby zakończyć transakcje z sukcesem i spać spokojnie 😌

Umowa deweloperska wzór

Wzór umowy deweloperskiej może przygotować nie tylko notariusz, ale również radca prawny lub adwokat. Ponadto, radca prawny lub adwokat może dla Ciebie przygotować projekty innych niezbędnych dokumentów ➡ np. wzór umowy o generalne wykonawstwo / podwykonawstwo; prospekt informacyjny; wzór umowy rezerwacyjnej.

Co do zasady także zmiany umów zawartych z deweloperem wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Dotyczy to też treści prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, stanowiącego integralną część umowy. Jest to istotne zwłaszcza w kontekście modyfikacji, które obejmują załączniki do umowy. Np. rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego czy szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku.

Jakie obciążenia nieruchomości w umowie deweloperskiej?

W przypadku inwestycji deweloperskich, deweloper często zabezpiecza kredyt z banku finansującego inwestycję hipoteką na gruncie pod inwestycją. Zgodnie z ogólnymi regułami prawa, taka hipoteka przenosi się automatycznie na np. lokal mieszkalny powstały w wybudowanym obiekcie. Dlatego nabywcom mieszkań zwykle zależy, żeby w umowie deweloperskiej zabezpieczyć się przed powyższym „przejściem hipoteki”.

Ale hipoteki, to nie wszystkie obciążenia.👇

Konieczność przewidzenia wszystkich obciążeń w umowie deweloperskiej

💡Z zasadą wypłaty ostatniej transzy pieniędzy wiąże się konieczność przewidzenia, już na etapie zawierania umowy deweloperskiej, wszystkich koniecznych do ustanowienia obciążeń. I to włącznie ze służebnościami w zakresie mediów. Z uwagi na to, że nie zawsze będzie to możliwe (czasem konieczność ustanowienia służebności występuje na późniejszym etapie), słusznie wskazuje się w literaturze, że zasadne jest dodawanie w umowach deweloperskich ogólnych zgód nabywców na ustanowienie także innych, wprost nie wskazanych w umowie służebności na rzecz dostawców mediów. Czyli takich, które okażą się konieczne dla prawidłowego funkcjonowania inwestycji.

Jeśli jesteś deweloperem to musisz uważać, żeby wszystkie istotne informacje znalazły się w umowie 🔔

Umowa deweloperska – czy można od niej odstąpić?

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej albo pozostałych umów wymienionych w ustawie jeżeli:

1) umowa  nie zawiera odpowiednio elementów wskazanych w ustawie (art. 35, 36 );

2) informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, z wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 35 ust. 2;

3) deweloper nie doręczył zgodnie z ustawą prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;

4) dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;

5) prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego;

6) w przypadku nie przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy w terminie wynikającym z tych umowy;

To nie koniec.

Kiedy jeszcze nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej:

7) w przypadku, gdy deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w trybie i terminie, o których mowa w art. 10 ust. 1;

8) w przypadku, gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości lub zobowiązania do jej udzielenia;

9) w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy; wtedy, gdy deweloper nie wykona następującego obowiązku 👉W terminie 10 dni od dnia zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem deweloper informuje nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o dokonanej zmianie i przekazuje mu oświadczenie banku, o którym mowa w art. 10 ust. 2.;

10) w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w art. 41 ust. 11;

11) w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej, o którym mowa w art. 41 ust. 15;

12) w przypadku upadłości dewelopera 👉jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy?

Jeśli jesteś deweloper masz prawo odstąpić od umowy deweloperskiej albo innej umowy wskazanej w ustawie, w przypadku:

• niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w umowie (art. 43 ust. 7 u.o.p.n.f.);
• niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Albo nie przystąpienie do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej (art. 43 ust. 8 u.o.p.n.f.).

Jak widzisz, nabywca jest zdecydowanie bardziej chroniony w ustawie niż deweloper 😟

Uwaga!

Uprawnienie dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej nie powstaje, gdy brak płatności lub niestawiennictwo nabywcy było spowodowane siłą wyższą. Pojęcie siły wyższej nie zostało zdefiniowane w przepisach. Jak wynika z ugruntowanego orzecznictwa Sądu Najwyższego, siła wyższa to powszechna, nadzwyczajna przeszkoda o charakterze obiektywnym. Przejawia się w katastrofalnych działaniach przyrody, albo w nadzwyczajnych i zewnętrznych wydarzeniach, którym zapobiec nie można. Np. wojna, restrykcje stanu wojennego. Albo wynika z aktów władzy publicznej (np. zajęcie towaru, zakaz eksportu itp.).

Na szczęście siły wyższej nie stanowią zdarzenia dotyczące indywidualnie nabywcy, choćby przez niego niezawinione 😌

Czy można naliczyć karę umowną, gdy od umowy odstąpi deweloper z powodu braku zapłaty przez nabywcę?

Klienci często o to pytają wiec zamieszczam odpowiedź poniżej.

Deweloper pozostaje, co do zasady, uprawniony do naliczenia odsetek od opóźnionej płatności.

Natomiast, zgodnie z uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z 20.11.2019 r. nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym. Tym samym nie jest dopuszczalne zastrzeżenie w umowie, że w razie wykonania przez dewelopera prawa odstąpienia na podstawie art. 43 ust. 7 u.o.p.n.f. nabywca zapłaci deweloperowi karę umowną.

📌📌📌

Tyle informacji na dziś 🙂 Mam nadzieję, że artykuł Cię zainteresował. Zapraszam do lektury następnych wpisów w ramach cyklu pt. „umowa deweloperska”. Omówię w nich umowę rezerwacyjną i przedwstępną. To kolejne dwa kontrakty z nowej ustawy deweloperskiej. Tymczasem jeśli zaczynasz przedsięwzięcie deweloperskie i będziesz niebawem zlecał wykonanie robót budowlanych, to zachęcam do przeczytania poniższych dwóch wpisów:

🟢 umowa o roboty budowlane

🔵 protokół odbioru robót

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

 

Zdjęcia: Photo by  Max Fischer on Pexels; Max Rahubovskiy on Pexels; Rohit Farmer on Unsplash; Annę Nygård on Unsplash; patricia serna on Unsplash; congerdesign on Pixabay; Michał Matlon on Unsplash; Scott Webb on Pexels; nattanan23 on Pixabay; Austin Neill on Unsplash; Andrea Piacquadio on Pexels; qimono on Pixabay; RDNE Stock project on Pexels; Simon Hurry on Unsplash.

***

Prawo budowlane 2023. Część II

Poniżej znajduje się ciąg dalszy tematu  Prawo budowlane 2023. Pierwszą część artykułu znajdziesz tutaj.

Kontynuujemy wątek postępującej cyfryzacji procesu budowlanego.

W tej części artykułu znajdziesz odpowiedzi na dalsze ważne pytania, w szczególności [Czytaj dalej…]