Dzisiaj temat, z którym bardzo często borykają się wykonawcy i podwykonawcy ➡ wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe.
Niedawno odbyłam spotkanie z moim Klientem Generalnym Wykonawcą, z którym negocjowaliśmy rozliczenie końcowe robót. Inwestor twierdził, że przy wynagrodzeniu ryczałtowym nie należy się podwyżka za roboty dodatkowe. Argumentował, że mój Klient ponosi pełne ryzyko ponieważ sam oszacował w ofercie koszt robót na podstawie dokumentacji projektowej.
Mój Klient stał na stanowisku, że projekt zawierał błędy/braki. A dodatkowo pojawiły się przeszkody w gruncie, które opóźniły roboty o wiele miesięcy. Zdaniem mojego Klienta zakończenie budowy w oparciu o ryczałt uzgodniony na podstawie błędnej dokumentacji projektowej groziłoby rażącą stratą.
Jak myślisz, kto w tym sporze miał rację?
Wszystkiego dowiesz się z lektury tego wpisu. I to na konkretnym przykładzie 🙂
W poniższym artykule znajdziesz również odpowiedzi w szczególności na następujące pytania:
Jak rozliczyć roboty dodatkowe❓ Kiedy nie należy się wynagrodzenie za roboty dodatkowe❓ Kiedy wynagrodzenie jest ryczałtowe❓ Czy roboty dodatkowe wymagają aneksu do umowy❓ Czym się różni wynagrodzenie ryczałtowe od kosztorysowego❓ Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe – jak uniknąć sporu o zapłatę❓
Żeby nie tracić czasu, od razu przejdziemy do praktyki.
Na podstawie sporu sądowego, który został rozstrzygnięty przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, przekonasz się, w jakich sytuacjach możesz wygrać sprawę o zapłatę za roboty dodatkowe mimo uzgodnienia w umowie wynagrodzenia ryczałtowego 🤔
Takie spory nie są łatwe. Ale nie należy się poddawać! Zwłaszcza, gdy wartość robót dodatkowych jest znaczna.
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe – historia z życia wzięta
Kilka lat temu Sąd Apelacyjny w Warszawie wydał wyrok w sprawie rozliczenia wykonania prac dodatkowych, nieobjętych ani zakresem pierwotnej umowy, ani dodatkowym porozumieniem w umowie o roboty budowlane.
Otóż, wykonawca złożył pozew o zapłatę kwoty ok. 86.000,00 zł z tytułu dodatkowych robót budowlanych, które zostały wykonane, ale nie były objęte projektem wykonawczym.
Sprawa dotyczyła wykonania robót budowlanych, instalacyjnych i zagospodarowania terenu w ramach realizacji inwestycji pn. „Adaptacja pomieszczeń w budynku XYZ dla potrzeb utworzenia zamiejscowego oddziału przedszkola XYZ wraz z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie”.
Zadanie było realizowane w ramach zamówienia publicznego.
Co było główną osią sporu
Wskutek konieczności usunięcia błędów w dokumentacji projektowej oraz wykonania masy robót dodatkowych, pomiędzy stronami doszło do sporu 😤😠
Z powodu wielu niezależnych od wykonawcy problemów, doszło do opóźnienia realizacji całej inwestycji.
Strony zajęły odmienne stanowiska, co do kwestii odpowiedzialności za powstałe opóźnienia. A w konsekwencji zasadności naliczenia kary umownej z tego tytułu.
Co więcej, doszło do sporu odnośnie rozliczenia robót, w tych ogromu prac dodatkowych nieobjętych przedmiotem zamówienia ani dokumentacją projektową.
Jak się bronił wykonawca❓ Jakie dowody wykorzystał❓
Spójrz proszę poniżej.
Zdarzają się błędy projektowe, które powodują zwiększony zakres robót
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe w praktyce.
W sprawie, którą dzisiaj omawiam pojawił się szereg przeszkód technicznych, które blokowały wykonawcę 😣
Mianowicie, w trakcie wykonywania umowy wykonawca zgłaszał zamawiającemu błędy w dokumentacji projektowej. Jak to często bywa na budowie, w toku prac pojawiły się niespodzianki.
Wykonawca odkrył kanał wejściowy do schronu znajdującego się pod budynkiem, którego nie przewidywała dokumentacja projektowa.
Dodatkowo zgłosił zamawiającemu konieczność przeprojektowania murków oporowych tarasu przedszkola.
Ujawnił nadto, że w miejscu przeznaczonym na piaskownicę znajdował się żelbet, który wykonawca musiał skuć i wywieźć.
W toku robót okazało się również, że niemożliwe jest włączenie przez wykonawcę do węzła cieplnego instalacji ciepłej wody użytkowej zgodnie z dokumentacją projektową.
Dlaczego?
Ponieważ w budynku nie istniała taka instalacja.
Błędy projektowe a konieczność wykonania robót dodatkowych
W związku z powyższym konieczne było m.in. opracowanie rozwiązania w zakresie zmiany technologii uzyskania ciepłej wody w budynku.
Wykonawca zgłosił zamawiającemu konieczność wydzielenia lub zaprojektowania gniazd wtykowych do elektrycznych ogrzewaczy wody w związku z brakiem węzła cieplnego.
Wykonawca w celu dokonania tych zmian, musiał przerobić dotychczas wykonaną instalację i przywrócić pierwotny stan wykończenia.
Następnie wykonawca wykonał dalsze prace dodatkowe nieobjęte przedmiotem zamówienia.
Usunął z ogrodu przeznaczonego na plac zabaw ścięte drzewa i wykarczował pnie🌳
Ponadto wykonał prace, których nie przewidywał projekt w zakresie przeróbki pionów grzewczych i montażu grzejników.
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe – zmiany projektowe
Dowody wskazywały również na to, że w toku realizacji umowy wystąpiły dodatkowe zmiany projektowe, które miały wpływ na przedłużenie wykonania umowy. Tj. w zakresie barierek i uchwytów dla niepełnosprawnych, szybu windowego, drzwi tarasowych czy pionów grzewczych.
Wszystkie te zmiany przekładały się na czas realizacji umowy i znaczne dodatkowe koszty po stronie wykonawcy💰😟
Czy wykonawca miał prawo dochodzić zapłaty za roboty dodatkowe❓
Czy przy wynagrodzeniu ryczałtowym możesz domagać się zapłaty za prace nieobjęte projektem, ale konieczne do realizacji całego zadania❓
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe ➡ przeanalizujmy zatem, jakie prawa mają wykonawcy i podwykonawcy na budowie 👇👇👇
Roboty dodatkowe definicja
Niestety nie znajdziesz w przepisach definicji robót dodatkowych. Ale z pomocą przychodzi orzecznictwo 🙂
W praktyce sądowej, za roboty dodatkowe uważa się roboty wykonywane poza istniejącym zobowiązaniem dotyczącym robót budowlanych, którego zakres określa projekt – art. 649 k.c. (np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 19 lutego 2016 r. sygn. akt I ACa 894/15).
W sprawie, którą dziś przedstawiam przeprowadzone dowody dały podstawę dla uznania, że konsekwencją wadliwej dokumentacji projektowej była konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych.
Z ustalonego stanu faktycznego wynikało, że wykonawca zrealizował m.in. takie roboty dodatkowe jak: usunięcie gruzu żelbetowego, karczowanie pni, montaż i demontaż drzwi tarasowych, usunięcie ściętych drzew, przerobienie pionów grzewczych oraz zakup urządzeń do podgrzewania wody ze zbiornikami.
Prace te wykonywane były za zezwoleniem zamawiającego i wynikały przede wszystkim ze zmian pierwotnych projektów.
Rozliczenie robót dodatkowych w praktyce
W orzecznictwie wskazuje się, że co do zasady nie ma przeszkód do skutecznego domagania się przez wykonawcę od zamawiającego, w określonych warunkach faktycznych, wynagrodzenia za roboty nieprzewidziane w umowie.
Dotyczy to również umowy zawartej w oparciu o przepisy ustawy o zamówieniach publicznych.
Wykonawca nie może być obciążony ryzykiem wykonania prac koniecznych do realizacji zamówienia, a nieprzewidzianych w dokumentacji przedstawionej przez zamawiającego.
Tym bardziej, jeśli na podstawie tej dokumentacji przygotowana jest oferta wykonawcy.
Dlatego wykonawca nie może ponosić ryzyka takich robót dodatkowych, które zazwyczaj wiążą się ze znacznymi kosztami.
Tak jak to miało miejsce w sprawie, która jest tematem tego artykułu.
Ryczałt czy kosztorys – podstawowe informacje
Zarówno wynagrodzenie kosztorysowe, jak i ryczałtowe wykształciły się ze względu na zróżnicowane potrzeby obrotu cywilnoprawnego.
W uproszczeniu możemy stwierdzić, że kosztorysowanie jest stosowane głównie przy bardziej skomplikowanych czy kompleksowych przedmiotach robót.
W takich przypadkach zbyt duża dowolność w sposobie ustalania honorarium mogłaby prowadzić do zapłaty wynagrodzenia nieadekwatnego do rzeczywistych kosztów i nakładów. Z korzyścią albo dla inwestora, albo dla jego kontrahenta.
🔷 Wynagrodzenie kosztorysowe ustalasz na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów.
Poprzez uzgodnienie cen jednostkowych kosztorysu umownego i obmiaru wykonanych prac za cały przedmiot umowy albo za każdą określoną w umowie jego część, stanowiącą przedmiot odrębnego odbioru.
Ostateczne ustalenie wynagrodzenia jest obliczeniem wynikowym na podstawie przyjętego kosztorysu, który strony uznają dla siebie za wiążący.
Wówczas przy zawieraniu umowy sporządzasz wstępne zestawienie kosztów, które są niezbędne do wykonania zamówienia.
Mogą być to zarówno koszty materiału, jak i planowane koszty robocizny.
🔶Wynagrodzenie ryczałtowe to takie, które uzgadniasz w chwili zawierania umowy.
I zasadniczo nie podlega ono zmianom, nawet wówczas gdy pojawiają się okoliczności, których wykonawca nie przewidział. Od tej zasady mamy jednak wyjątki określone w ustawie.
Wynagrodzenie ryczałtowe stanowi wygodną formę rozliczenia zamawiającego/inwestora. Bowiem nie ponosi on ryzyka związanego ze zmianą kosztów realizacji umowy o roboty budowlane. Ryzyko spada zatem na wykonawcę.
Kosztorysy przy ryczałcie – zasady i prace dodatkowe
W przypadku zamówień publicznych możesz się spotkać z kosztorysem ofertowym mimo, iż umowa będzie przewidywała wynagrodzenie ryczałtowe.
Pamiętaj, że w takim przypadku kosztorys ofertowy nie jest dokumentem, który potwierdza, że oferowane roboty budowlane odpowiadają wymaganiom zamawiającego. Kosztorys określa cenę i zakres świadczenia (tak np. KIO/UZP 321/08).
Przyjmuje się, że kosztorys ofertowy w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego, w którym zamawiający przewiduje wynagrodzenie ryczałtowe, ma charakter jedynie informacyjny i pomocniczy.
Kwoty, które są zapisane w tego typu kosztorysie, nie mogą być dokładnie egzekwowane przez wykonawcę.
🔔 Mimo to, w świetle przepisów Prawa zamówień publicznych wykonawca prac powinien przedstawić zleceniodawcy powyższy kosztorys.
Wynagrodzenie kosztorysowe i ryczałt – zasady zmian umowy
Jeżeli strony określiły wynagrodzenie na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów, to mamy klasyczne wynagrodzenie kosztorysowe. Wtedy, w ściśle określonym przypadku, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia.
Mianowicie, zgodnie z art. 629 k.c., w sytuacji zmiany cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych w toku wykonywania dzieła w wyniku zarządzenia właściwego organu państwowego, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia kosztorysowego.
🔔 Nie dotyczy to jednak należności uiszczonych za materiały lub robociznę przed zmianą cen lub stawek (art. 629 zd. 2 k.c.). Zmiana ta ma nastąpić w toku wykonywania dzieła.
🔔 Oznacza to, że obojętne w tym zakresie pozostają zmiany dokonane po dniu jego ukończenia.
Aktualnie w warunkach gospodarki rynkowej chodzić będzie przede wszystkim o stawki podatkowe i cło.
📌📌📌
Uwaga ‼
Przyjmujący zamówienie/wykonawca nie może się domagać podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, jeżeli popadł w zwłokę w wykonaniu robót.
A jednocześnie zmiana cen, o których mowa w art. 629 zd. 1 k.c., nastąpiła po upływie umownego terminu na jego wykonanie.
Jeśli kosztorys pochodził od wykonawcy, to może on żądać podwyższenia wynagrodzenia
Istnieje możliwość podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego na podstawie art. 630 k.c. Ale pamiętaj, że ewentualna podwyżka nie jest związana ze sporządzeniem kosztorysu, tylko z opracowaniem zestawienia planowanych prac.
Jeżeli zestawienie prac sporządził zamawiający, a w trakcie wykonania zadania zajdzie potrzeba przeprowadzenia prac dodatkowych, które nie były przewidziane w zestawieniu, to wykonawca może żądać odpowiedniego podwyższenia przysługującego mu wynagrodzenia.
Natomiast w przypadku, gdy takie zestawienie sporządził wykonawca, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności przeprowadzenia prac dodatkowych.
Zatem przepis art. 630 k.c. chroni również przyjmującego zamówienie/wykonawcę, który nie będzie zmuszony do pokrywania dodatkowych kosztów wynikających z konieczności wykonania prac nieplanowanych.
Będzie to miało miejsce wówczas, gdy kosztorys został sporządzony na podstawie zestawienia prac przygotowanego przez zamawiającego. Albo w sytuacji, w której pomimo dołożenia należytej staranności przyjmujący zamówienie nie był w stanie przewidzieć konieczności prac dodatkowych
Wynagrodzenie kosztorysowe a roboty dodatkowe
Zgodnie z art. 630 § 2 k.c. przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody zamawiającego.
Prace dodatkowe to prace, które są niezbędne do prawidłowego wykonania określonego w umowie zadania, a które nie były ujęte w zestawieniu planowanych prac, na podstawie którego sporządzono kosztorys.
Bez znaczenia pozostaje kwestia, czy zestawienie planowanych prac w ogóle ich nie obejmowało. Czy też zostały w nim określone niewłaściwie pod względem ich rozmiaru bądź ilości.
🔔 Podsumowując, na wykonanie dodatkowego zakresu prac musisz uzyskać zgodę zamawiającego.
W przeciwnym bowiem razie (co do zasady) stracisz prawo do żądania wynagrodzenia za prace dodatkowe wykonane bez zgody zamawiającego 😞
Przy czym będę z Tobą szczera. W praktyce wypracowałam sposoby żeby nawet w sytuacjach braku zgody inwestora uzyskać wynagrodzenie za roboty dodatkowe 😏
Jeśli masz podobny problem, to możesz skorzystać z mojego doświadczenia na budowie 😉
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe
A co w przypadku, gdy mamy wynagrodzenie ryczałtowe i wystąpi konieczność realizacji robót dodatkowych❓
Ustalenie ryczałtowego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych powoduje co do zasady, że wykluczona jest możliwość domagania się zapłaty za prace dodatkowe (art. 632 § 1 k.c.). Przy czym tylko wówczas, gdy te prace są naturalną konsekwencją procesu budowlanego i w naturalny sposób z niego wynikają.
Dotyczy to zwłaszcza takich sytuacji, które wykonawca robót dysponujący dokumentacją techniczną powinien przewidzieć jako konieczne do wykonania, mimo że dokumentacja ich nie przewiduje.
Konstrukcja wynagrodzenia ryczałtowego nie wyklucza jednak żądania przez przyjmującego zamówienie wynagrodzenia za prace nieobjęte umową.
Wróćmy do naszej historii.
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe na gruncie naszej sprawy 👇
Sąd, jako prace dodatkowe zakwalifikował roboty, które były konieczne do wykonania w związku z późniejszymi zmianami w dokumentacji projektowej.
Chodziło o usunięcie gruzu żelbetowego, karczowanie pni, montaż i demontaż drzwi tarasowych, usunięcie ściętych drzew. A także przerobienie pionów grzewczych oraz zakup urządzeń do podgrzewania wody ze zbiornikami.
Wykonanie tych robót, ich zakres oraz wartość, wynikały ze zgromadzonych w sprawie dowodów. W tym przede wszystkim kosztorysu powykonawczego robót budowalnych, które nie były kwestionowane przez stronę pozwaną w toku postępowania.
Pamiętaj, że zasada niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego nie ma charakteru absolutnego. I może zostać przełamana nie tylko w sytuacji wprost uregulowanej w kodeksie cywilnym.
Jeżeli zatem zajdą zdarzenia powodujące zmianę zakresu wykonywanych przez Ciebie prac objętych umową, to może to uzasadniać odpowiednią modyfikację wynagrodzenia ryczałtowego. Taki mechanizm ma na celu przywrócić ekwiwalentność świadczeń 👍😊
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe – identyfikacja robót
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe.
👉 Jak ocenić, kiedy należy się podwyższenie wynagrodzenia❓
W konkretnej sprawie wymagana jest zatem ocena, czy dochodzone wynagrodzenie odnosi się do prac wchodzących w skład przedmiotu umowy. Czy też wykraczających poza ten przedmiot.
Np. z uwagi na zmianę zakresu robót, czasu ich wykonania, czy też technologii.
Zasady te znajdują zastosowanie również w przypadku umów, które podlegają rygorom prawa zamówień publicznych.
Także głowa do góry! Jeśli jesteś wykonawcą generalnym albo podwykonawcą i musisz wykonać prace dodatkowe, nie poddawaj się.
Skonsultuj z prawnikiem, jakie podjąć kroki żeby rozliczyć roboty dodatkowe i nie ponieść straty 👍💰
Ryczałt i problematyczne dodatkowe roboty budowlane
W każdej indywidualnej sprawie należy dokonać szczegółowej analizy, czy w tym konkretnym przypadku można domagać się wynagrodzenia za prace dodatkowe mimo ustalonego ryczałtu.
Możesz skorzystać z pomocy prawnika, który sprawdzi Twoją umowę oraz zakres prac dodatkowych w świetle całej dokumentacji zgromadzonej na Twojej budowie.
Tylko w ten sposób unikniesz ryzyka przegranej w sądzie 👩⚖️👨⚖️
Żeby nie być gołosłowną podam Ci przykład budowy, na której wykonawca przegrał sprawę o zapłatę za roboty budowlane.
Przedmiotem umowy było wykonanie prac remontowo-budowlanych w zakresie ocieplenia budynku magazynowego wraz z remontem rampy na nieruchomości.
W trakcie realizacji inwestycji pojawiła się konieczność wykonania prac dodatkowych. M.in.: wymiana części okien, zamurowanie otworu drzwiowego, montaż rynien i rur spustowych, płotków przeciwśniegowych na dachu rampy oraz wyrównanie ścian.
Wartość robót dodatkowych oszacowano na kwotę ok. 213 000 zł netto.
Sąd, po przeanalizowaniu szczegółów sprawy, zasądził tylko kwotę ok. 80 000 zł.
Dlaczego tak mało❓ Odpowiedź poniżej 👇
Wynagrodzenie ryczałtowe w orzecznictwie sądowym
W powyższej sprawie, nie udało się uzyskać wynagrodzenia za wszystkie prace dodatkowe.
Wykonawca nie wykazał, że prace, za które domagał się odrębnej zapłaty, nie wchodziły w zakres czynności niezbędnych do zrealizowania obiektu, którym było kompleksowe przeprowadzenie docieplenia budynku.
Wprawdzie wyrównanie ścian budynku w płaszczyźnie pionowej i poziomej nie było przewidziane w dokumentacji projektowej prac dociepleniowych. Jednakże zgodnie przez obie strony zostały kwalifikowane jako niezbędne do prawidłowego wykonania ocieplenia budynku.
Nie sposób zatem – co dostrzegł Sąd Apelacyjny – uznać je za prace niewchodzące w zakres uzgodnień stron.
W konsekwencji brak podstaw do zakwalifikowania ich jako niemającego podstawy prawnej przejścia wartości majątkowej z majątku jednego podmiotu do majątku drugiego podmiotu.
Transfer tego rodzaju jest niezbędny do zidentyfikowania bezpodstawnego wzbogacenia.
Taki wniosek wypływa z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2023 r. II CSKP 557/22, który ostatecznie zakończył spór.
Zatem jak widzisz, diabeł tkwi w szczegółach 😈
Do każdej sprawy sądowej trzeba się dobrze przygotować, aby zminimalizować ryzyko przegranej.
Czy wynagrodzenie ryczałtowe może zostać zmienione?
Poza robotami dodatkowymi, kiedy jeszcze można domagać się podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego❓
Ogólnym przepisem umożliwiającym sądowi modyfikację stosunku obligacyjnego na żądanie jednej ze stron jest art. 357(1) k.c.
Na jego podstawie sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć nie tylko sposób wykonania zobowiązania czy wysokość świadczenia. Ponadto, może nawet orzec o rozwiązaniu umowy.
🔔Wszystko zależy od tego, czy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.
Podwyższenie wynagrodzenia wskutek zmiany stosunków
Sąd Najwyższy już dawno potwierdził, że do umów o roboty budowlane stosuje się przez analogię przepis art. 632 §2 k.c. Reguluje on zasady domagania się podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego.
Sąd decyduje, czy te przesłanki są spełnione. Przy czym orzecznictwo wskazuje na konieczność spełnienia bardzo rygorystycznych wymagań.
Należy mieć jednak na względzie, że sama umowa o roboty budowlane może przewidywać możliwość podwyższenia ceny. A wówczas ingerencja sądu nie będzie konieczna 👍
Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, strony mogą zastrzec w jej treści możliwość zmiany wysokości wynagrodzenia ryczałtowego. Zwłaszcza w przypadku konieczności wykonania robót dodatkowych lub zmniejszenia zakresu robót podstawowych.
Dlatego doradzam Klientom, aby jako strony umowy o roboty budowlane już na etapie jej zawierania wprowadzili szczegółowe i precyzyjne klauzule przewidujące możliwość wprowadzenia ewentualnych zmian.
Rażąca strata jako przesłanka podwyższająca ryczałt
W art. 632 § 2 k.c. ustawodawca przewidział możliwość podwyższenia ryczałtu lub rozwiązania umowy. Dotyczy to sytuacji, gdy wykonanie umowy groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą. Zastosowanie wówczas znajdzie tzw. mała klauzula rebus sic stantibus.
A mówiąc prościej… 👇👇👇
Oznacza to, że muszą się pojawić okoliczności powodujące istotną zmianę stosunków. I nie było realnej możliwości przewidzenia tej zmiany.
W konsekwencji, wykonanie robót w zmienionych warunkach przy utrzymaniu ustalonego uprzednio ryczałtu groziłoby wykonawcy rażącą stratą. Wtedy wykonawca może dochodzić podwyższenia ryczałtu lub rozwiązania umowy.
Niezbędny jest pewien element, który stanowi podstawową przesłankę możliwości skorzystania z tego uprawnienia. Mianowicie ➡ musi istnieć związek przyczynowy pomiędzy zmianą stosunków a zagrożeniem rażącej straty dla przyjmującego zamówienie.
Tutaj muszę Cię uczulić na jedną kwestię.
Otóż, w świetle przepisu art. 632 § 2 k.c. sama utrata dochodu nie jest „rażącą stratą”.
Dlatego trzeba dokładnie przeanalizować konkretny przypadek w oparciu o orzecznictwo.
Nadzwyczajna zmiana stosunków
Z punktu widzenia wykonawcy robót budowlanych, podstawowe znaczenie praktyczne ma zatem przepis art. 632 § 2 k.c.
Przewiduje możliwość podwyższenia umówionego wynagrodzenia ryczałtowego, gdyby wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie zamówienia groziło przyjmującemu zamówienie rażącą stratą.
„Zmiana stosunków”, o której mowa w art. 632 § 2 k.c., musi mieć charakter obiektywny i niezależny od stron (wyrok SN z 20 listopada 2008 r., sygn. akt III CSK 184/08).
Wskazana zmiana stosunków powinna mieć charakter nieprzewidywalny. To oznacza, że strony nie przewidywały jej w dacie zawarcia umowy.
Odwołanie się przez ustawodawcę do nieprzewidywalności zmiany stosunków wskazuje, że chodzi tu o przypadki wychodzące poza zakres zwykłego ryzyka kontraktowego.
Nadzwyczajna zmiana stosunków orzecznictwo
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażony został pogląd, że gwałtowny wzrost cen materiałów i usług budowlanych po długim, blisko dziesięcioletnim okresie ich stabilizacji, może być uznany za nieprzewidywalną – w chwili zawierania umowy – okoliczność uzasadniającą zmianę wynagrodzenia ryczałtowego określonego w umowie (np. wyrok Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2013 r., sygn. akt IV CSK 568/12).
Z kolei w wyroku z 4 lipca 2016 r. (sygn. akt VI ACa 569/15) Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że o wystąpieniu istotnej zmiany stosunków w rozumieniu art. 632 § 2 k.c. może świadczyć wzrost cen materiałów w toku wykonywania umowy zawartej dwa lata wcześniej o 16 proc. ponad poziom inflacji oraz okres (tempo) tego wzrostu.
Jeśli znajdziesz zatem przykład z orzecznictwa podobny do Twojej sytuacji na budowie, zyskasz argument w negocjacjach z inwestorem. Zawsze warto spróbować zakończyć spór polubownie tylko trzeba mieć mocne i uzasadnione argumenty 💪
Jeśli potrzebujesz pomocy, zapraszam do kontaktu 📧☎
Zasada in dubio contra proferentem
Omawiając zagadnienie wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe warto wspomnieć o pewnej zasadzie.
Mam na myśli generalną zasadę obowiązującą również w zamówieniach publicznych ➡ in dubio contra proferentem.
🔔 Czyli, wszelkie rozbieżności interpretacyjne w zakresie treści umowy, a zatem, co oczywiste również w zakresie SIWZ czy też OPZ, powinny być rozstrzygane na niekorzyść sporządzającego umowę.
Potwierdza to również stanowisko Krajowej Izby Odwoławczej, zgodnie z którym wszelkie wątpliwości co do treści SWZ, wynikające z błędów zamawiającego przy sporządzaniu specyfikacji należy interpretować na korzyść wykonawców (wyrok KIO z dnia 24 stycznia 2014 r., sygn. akt. KIO 47/14, wyrok KIO z dnia 11 grudnia 2014 roku, sygn. akt KIO 2493/14).
Poza zamówieniami publicznymi, również w stosunkach gospodarczych pomiędzy prywatnymi podmiotami/firmami, działa zasada in dubio contra proferentem.
Więcej informacji znajdziesz w poniższym artykule 👇
Zaprojektuj i wybuduj
Znacznie więcej kłopotów przy podwyższaniu wynagrodzenia ryczałtowego wiąże się z realizacją inwestycji budowlanych w systemie „zaprojektuj i wybuduj”.
W takim przypadku wycena poszczególnych etapów robót jest wyłączną decyzją wykonawcy i nie musi opierać się o żaden kosztorys. Wycena jest zwykle kalkulowana i przedstawiana w ofercie z uwzględnieniem wszystkich ryzyk związanych z ryczałtowym charakterem wynagrodzenia.
Wynika to z faktu zobowiązania się nie tylko do wybudowania, ale również do zaprojektowania obiektu.
Zatem obowiązki zapoznania się z dokumentacją i stanem faktycznym są w przypadku budowy w tym systemie znacznie szersze niż przy klasycznych inwestycjach.
Mimo wszystko, podwyższenie ryczałtu również w takiej sytuacji jest możliwe. Konieczne jednak jest wówczas wykazanie, że strata nie wynika z zaniedbań wykonawcy.
Może się zdarzyć, że wykonawca w wynagrodzeniu ryczałtowym uwzględnił możliwe koszty wzrostu cen materiałów.
Jednakże na skutek niemożliwych do przewidzenia okoliczności, wzrost kosztów w danym roku był wielokrotnie wyższy niż w latach poprzednich.
Grożąca rażąca starta w takim przypadku może uzasadnić podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego.
Granice wynagrodzenia ryczałtowego w umowie o roboty budowlane
W świetle art. 632 k.c. ustalenie przez strony wynagrodzenia w formie ryczałtu powoduje, że przyjmującemu zamówienie nie przysługuje roszczenie o zmianę jego wysokości.
I to zarówno z powodów subiektywnych, takich jak nieprawidłowe przyjęcie podstaw jego ustalenia z powodu mało precyzyjnego oznaczenia przedmiotu świadczenia.
Jak i z powodów obiektywnych, które stanowią przede wszystkim przeszkody, jakich strony nie mogły brać pod uwagę przy zawieraniu umowy.
Ustawodawca przyjął tu bardzo wyraźnie, że ryzyko normatywne uzgodnienia wynagrodzenia ryczałtowego na zbyt niskim poziomie ponosi przyjmujący zamówienie jako ten, który powinien lepiej znać się na kalkulacji kosztów.
ALE! Powyższa reguła ma swoje wyjątki.
Dotyczą one sytuacji niezależnych od wykonawcy, które obiektywnie rzecz ujmując powodowałyby po jego stronie rażącą stratę albo bezpodstawne wzbogacenie po stronie inwestora.
Czyli przypadki, o których przeczytałeś powyżej 😊.
Roboty dodatkowe w umowie o roboty budowlane
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe ➡ o czym jeszcze warto pamiętać?
W interesie zamawiającego i wykonawcy powinno być dążenie do usankcjonowania wykonania robót dodatkowych w aneksie do umowy. W aneksie strony uregulują zasadność i konieczność wykonania robót oraz ustalą kwotę wynagrodzenia dodatkowego należnego wykonawcy z tytułu realizacji tych robót.
Niemniej jednak, mam świadomość, że czasem nie jesteś w stanie wynegocjować takiego aneksu 😞
Albo wręcz kontrahent odmawia jego zawarcia dążąc do uzyskania robót bez dodatkowego wynagrodzenia. Niestety znam takie historie z praktyki…
Mimo to, nie poddawaj się 💪
Jesteś w stanie wygrać w sądzie, tak jak bohater naszej dzisiejszej historii 👇
Otóż Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że na gruncie niniejszej sprawy roboty dodatkowe, za wykonanie których powód domagał się zapłaty wynagrodzenia w wysokości 69 953,96 zł, nie wchodziły w zakres pierwotnego przedmiotu umowy.
A oczywistym jest, że wynagrodzenie ryczałtowe dotyczyło zakresu prac składających się na ten pierwotny przedmiot umowy.
Wykonawca udowodnił w sądzie, że roboty, które były konieczne do wykonania, powstały w wyniku zmian spowodowanych wadliwością przedstawionej przez zamawiającego dokumentacji projektowej.
W tych okolicznościach za uzasadnione uznać należało domaganie się przez wykonawcę zapłaty równowartości wykonanych prac dodatkowych.
Ponieważ ich realizacja nie opierała się na umowie stron, to podstawę ich zasądzenia stanowił art. 405 k.c.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Kiedy można obniżyć wynagrodzenie ryczałtowe za roboty?
A co w sytuacji odwrotnej❓ Wtedy, gdy pomimo ryczałtowego wynagrodzenia wykonawca z różnych względów nie wykonał całości prac przewidzianych umową.
Czy można obniżyć ryczałt w umowie o roboty budowalne❓ Jak myślisz❓
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażony został pogląd, że jest to możliwe.
Dotyczy to przypadku niewykonania wszystkich robót, za które przewidziano w umowie wynagrodzenie ryczałtowe.
Podlega ono wtedy proporcjonalnemu obniżeniu stosownie do zakresu niewykonanej części, co nie przekreśla tego, iż wynagrodzenie to dalej jest ryczałtowe.
W umowie o roboty budowlane, uregulowanej w art. 647 i następne k.c., strony mogą określić wynagrodzenie za wykonane roboty jako wynagrodzenie ryczałtowe.
Mogą też zastrzec możliwość jego modyfikacji, w zależności od zaistnienia konieczności wykonania robót dodatkowych lub zmniejszenia zakresu robót podstawowych.
Prawnymi konsekwencjami ukształtowania wynagrodzenia ryczałtowego bez takiej klauzuli jest zarówno niedopuszczalność podwyższenia go, jak też obniżenia.
Ustalony ryczałt nie może być przedmiotem zmian, może być jednak zmniejszony na rzecz zamawiającego, jeśli nie doszło w pełni do wykonania zleconych prac.
Szczegóły znajdziesz tutaj >>> Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2015 r. II CSK 389/14
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe – bezpodstawne wzbogacenie
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe ➡ pora na finał 🎉🎆
Poniżej rozstrzygnięcie sprawy, którą dzisiaj omawiam:
Rozliczenie się stron z tytułu wykonania robót dodatkowych nie musi opierać się na podstawie umownej. W judykaturze podnosi się, że kiedy dochodzi do wykonania prac dodatkowych, nie objętych ani zakresem pierwotnej umowy, ani dodatkowym porozumieniem, to po stronie zamawiającego (inwestora) pojawia się korzyść majątkowa.
W takiej sytuacji wykonawca może żądać zapłaty równowartości wykonanych robót dodatkowych na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2007 r., II CSK 344/07, LEX nr 388844, z dnia 2 lutego 2011 r., II CSK 414/10, LEX nr 738545, z dnia 21 lutego 2013 r., IV CSK 354/12, LEX nr 1311808, z dnia 9 października 2014 r., I CSK 568/13, LEX nr 1541043).”
Sąd Apelacyjny podziela w pełni stanowisko Sądu I instancji, iż na gruncie niniejszej sprawy roboty dodatkowe, za wykonanie których powód domagał się zapłaty wynagrodzenia w wysokości 69 953,96 zł, nie wchodziły w zakres pierwotnego przedmiotu umowy, do którego odnosiło się wynagrodzenie ryczałtowe określone w § 5 ust. 1 umowy, ale stanowiły roboty, których konieczność wykonania powstała w wyniku zmian spowodowanych wadliwością przedstawionej przez stronę pozwaną dokumentacji projektowej.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2020 r. VII AGa 158/20 ☝☝☝
Wartość bezpodstawnego wzbogacenia
Analizując nowsze orzecznictwo najczęściej spotkasz się z poglądem, iż decydująca dla oceny wartość bezpodstawnego wzbogacenia jest chwila wyrokowania.
Zasądzeniu z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia podlega kwota odpowiadająca wartości wzbogacenia istniejącego w chwili orzekania.
Taka konkluzja prowadzi do konieczności ustalenia wartości robót dodatkowych według ich stanu wzbogacenia oraz cen z daty wyrokowania (np. wyrok Sądu Najwyższego z 12 lutego 2016 r., sygn. II CSK 302/15).
Po instytucję bezpodstawnego wzbogacenia sięgają nie tylko generalni wykonawcy.
Otóż, podwykonawcy zainteresowani dochodzeniem od inwestorów zapłaty należności za roboty, których nie opłacił wykonawca również szukają ratunku w ten sposób 💰💰💰
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe realizowane przez podwykonawców – spójrz poniżej 👇👇👇
Przy okazji przeczytaj też:
Rozliczenie robót dodatkowych na linii podwykonawca – inwestor
Pora na kilka słów o rozliczeniu robót dodatkowych podwykonawcy.
Tutaj niestety sprawa jest bardziej skomplikowana.
Zakres prac podwykonawcy jest elementem ogółu robót, które przyjął na siebie wykonawca w kontrakcie głównym. I właśnie kontrakt zawarty pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą jest punktem wyjścia do oceny zakresu ewentualnych robót dodatkowych podwykonawców.
Osobiście przychylam się do tego stanowiska, zgodnie z którym podwykonawcy powinni weryfikować w pierwszej kolejności, czy sporne prace znajdowały się w zakresie przedmiotu umowy generalnego wykonawcy.
Jeśli jesteś podwykonawcą i nie wiesz jak otrzymać wynagrodzenie za roboty dodatkowe, zapraszam do kontaktu 😊
A może jesteś drugą stroną umowy i nie wiesz, czy masz obowiązek zapłacić za prace dodatkowe?
Pozwól sobie pomóc ☎📧
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe – odszkodowanie
Na marginesie nadmienię, że jest jeszcze inna podstawa dochodzenia roszczeń związanych z wykonaniem robót dodatkowych.
Jest to powództwo o odszkodowanie. Niemniej jednak zostawiłabym ta opcję jako ostatnią deskę ratunku.
Po prostu z tego rozwiązania możesz skorzystać tylko wtedy, gdy wykażesz, że roboty dodatkowe wyniknęły z przyczyn zawinionych przez inwestora. Np. wskutek naruszenia konkretnych postanowień umownych.
Dla przykładu wykonawca może wystąpić o odszkodowanie wtedy, gdy inwestor dostarczy mu wadliwą dokumentację projektową.
Np. zawierającą błędy techniczne uniemożlwiające zakończenie inwestycji. Wtedy nakłady poniesione w związku z błędami projektowymi stanowią szkodę wykonawcy.
Jeżeli wykonawca wykaże związek przyczynowy pomiędzy winą inwestora a szkodą, którą poniósł z tytułu robót będzie mógł dochodzić odszkodowania. Czyli w praktyce takie odszkodowanie będzie stanowiło podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego.
Warunki niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego.
Jak inwestor może się zabezpieczyć przed żądaniem zapłaty za dodatkowe roboty❓
Jedynym pewnym sposobem zagwarantowania sobie, że wynagrodzenie pozostanie niezmienne w toku wykonania umowy jest zapewnienie wykonawcy możliwości miarodajnego oszacowania zakresu i kosztu koniecznych prac do całkowitego ukończenia zadania.
Zatem inwestor/zamawiający musi udzielić wyczerpujących informacji w zakresie przedmiotu umowy i wprowadzić odpowiednie klauzule umowne.
Dobra umowa o roboty budowlane, czy to umowa o generalne wykonawstwo czy umowa o podwykonawstwo – uchroni Cię przed kłopotami.
Wiem, co mówię ponieważ na co dzień rozwiązuję wiele problemów na budowie. Zdecydowanie szybciej jestem w stanie pomóc, gdy współpracuję z Klientem od początku. Czyli od momentu przygotowania/negocjowania warunków umowy przed jej podpisaniem.
Z doświadczenia wiem, jak sprawnie zidentyfikować zagrożenia i zabezpieczyć się na wypadek wystąpienia problemów.
Każdy kij ma dwa końce
Wykonawca musi rzetelnie oszacować wartości prac niezbędnych do wykonania całego przedmiotu umowy.
Bowiem bierze na siebie ryzyko poniesienia kosztów, które powinien przewidzieć przed przystąpieniem do umowy.
Dotyczy to oczywiście prac, które jako doświadczony budowlaniec możesz przewidzieć. Nikt nie wymaga od Ciebie szczegółowej i specjalistycznej analizy projektu.
W praktyce można uniknąć wielu problemów mając porządną umowę o roboty budowlane.
Oczywiście ważne też jest współdziałanie pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą.
Więcej na temat współdziałania oraz pułapek, które czyhają na inwestorów znajdziesz w moim poprzednim wpisie >>> odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora.
Szczegółowe sprawdzenie przez wykonawcę dostarczonej mu przez zamawiającego dokumentacji projektowej w celu wykrycia wad
Z pomocą przychodzi Sąd Najwyższy, który doszedł do poniższych wniosków.
Z brzmienia art. 651 k.c. nie sposób wyprowadzić wniosku, że wykonawca ma obowiązek dokonywać w każdym przypadku szczegółowego sprawdzenia dostarczonego projektu w celu wykrycia jego ewentualnych wad 👍
Wykonawca robót budowlanych nie musi bowiem dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania. Musi jedynie umieć odczytać projekt i realizować inwestycję zgodnie z tym projektem oraz zasadami sztuki budowlanej 🙂
Stanowisko sądów w tym zakresie jest dość jednolite.
Wskazuje się, że wykonawca robót, który wykonuje je według projektu dostarczonego przez zamawiającego, nie zawsze ma obowiązek szczegółowego sprawdzania tego projektu w celu wykrycia jego wad.
✳✳✳
Przeczytaj także:
✳✳✳
Obowiązek wykonawcy zawiadamiania zamawiającego o przeszkodach
Zgodnie z art. 651 k.c. jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora.
🔔 Przede wszystkim wykonawca powinien sprawdzić, czy przekazana przez inwestora dokumentacja jest kompletna i pozwoli na wykonanie obiektu zgodnie z umową.
Dlatego przy dochowaniu należytej staranności wykonawca powinien, przy sprawdzaniu dostarczonej przez inwestora dokumentacji, stwierdzić braki w zakresie dopełnienia wymogów wynikających z prawa budowlanego.
Stąd moja rada ➡ staraj się przejrzeć dokumentację na początku i ocenić typowe braki/wady, które od razu zgłaszasz.
Natomiast w trakcie robót, jak ujawnią się dalsze błędy projektowe, to po prostu na bieżąco zawiadamiaj inwestora.
Nie zwlekaj! Jak tylko coś wychwycisz, to od razu zgłaszaj. Tylko zrób to tak, aby mieć dowód działania z należytą starannością 😉
Obowiązek zawiadomienia o wadach dokumentacji projektowej
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe w kontekście obowiązku zawiadomienia o wadach dokumentacji projektowej.
Obowiązek nałożony na wykonawcę przez art. 651 k.c. powinieneś odpowiednio rozumieć.
To znaczy, musisz niezwłocznie zawiadomić inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu. Jak również o tym, że realizacja dostarczonego projektu spowoduje powstanie wadliwego obiektu.
Sąd Najwyższy kilkukrotnie zakreślił zakres obowiązku wykonawcy zawiadomienia o wadach dokumentacji projektowej. Wskazał, że chodzi tu tylko o takie nieprawidłowości, których stwierdzenie nie wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania.
Wykonawca budowlany nie musi bowiem dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania. Z tego też względu nie można wyprowadzać z brzmienia art. 651 k.c. wniosku, że wykonawca ma obowiązek dokonywania w każdym przypadku szczegółowego sprawdzenia dostarczonego projektu w celu wykrycia jego ewentualnych wad.
✳✳✳
Przeczytaj także:
✳✳✳
Ryzyka wynagrodzenia ryczałtowego
Podsumowując, zagadnienie wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe sprawia w praktyce problemy.
Ale korzystając z odpowiednich przepisów i orzecznictwa będziesz mógł wybrnąć z wielu kłopotów.
Jeśli stwierdzisz, że wynagrodzenie ryczałtowe zaczyna zagrażać Twojej sytuacji finansowej, albo zakres robót nagle urósł do znacznych rozmiarów, czego żadna ze stron nie przewidziała – nie zwlekaj.
Z pomocą radcy prawnego (adwokata) możesz skutecznie zawalczyć o swoje prawa na budowie 💪
I nie zawsze będziesz musiał pójść do sądu 😁
Sedno problemu to prawidłowa ocena czy mamy roboty dodatkowe, których wykonanie możemy zakwalifikować jako bezpodstawne wzbogacenie.
Musimy tutaj ocenić całokształt konkretnego przypadku.
Prześledzić dokumentację i każdy problem, który spowodował konieczność wykonania prac.
Musimy to zestawić z umową i innymi udokumentowanymi uzgodnieniami stron.
Zrzuć ciężar tej pracy na prawnika, a Ty ogranicz się do skompletowania dokumentacji.
Doświadczony prawnik budowlany będzie drążył orzecznictwo wzdłuż i wszerz jak krecik podziemne korytarze żeby znaleźć najlepsze rozwiązanie 😉😄
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe – co trzeba ustalić?
Gdy sprawa trafi jednak do sądu każdy szczegół będzie na wagę złota 💰💰💰
Pamiętaj, że sprawy o roboty budowlane najczęściej wymagają weryfikacji biegłych sadowych ➡ specjalistów z zakresu realizacji robót/dokumentacji projektowej/specjalistycznych robót.
Dlatego nie bagatelizuj sprawy. Jak tylko masz potrzebę zlecenia do wykonania nadprogramowych robót/zamiennych/koniecznych a nie przewidzianych w umowie – sprawdź jakie masz uprawnienia.
Przygotuj zawczasu fundamenty pod ewentualny proces sądowy.
Lepiej zapobiegać niż leczyć 👩⚕️👨⚕️
Co wybrać – ryczałt czy kosztorys w umowie o roboty budowlane?
Pora na małe podsumowanie.
🔸 przy ryczałcie wykonawca ponosi koszty niezbędnych prac dodatkowym
🔹 przy kosztorysie koszty niezbędnych prac dodatkowych ponosi zamawiający, jeżeli to zamawiający sporządził zestawienie prac
🔸 przy ryczałcie dokładna kwota wynagrodzenia jest znana od początku
🔹 przy kosztorysie ostateczna kwota do zapłaty będzie znana po sporządzeniu kosztorysu powykonawczego, w którym wykonane prace zostaną przemnożone przez stawki, na które strony się umówiły, zawarte w zestawieniu
🔸 podwyższenie kwoty wynagrodzenia ryczałtowego jest trudne – zależy od groźby rażącej straty w wyniku okoliczności zewnętrznych, których nie można było przewidzieć
🔹 ponieważ ryzyko dla wykonawcy przy ryczałcie jest większe, z reguły wyżej kalkuluje on swoje wynagrodzenie składając ofertę.
Szczęśliwe zakończenie sprawy
Bohaterowi dzisiejszej historii udało się wygrać spór w sądzie 🙂
Zatem racje miał mój Klient ➡ w przypadku zgłoszenia błędów projektowych i innych zaniedbań inwestora, które prowadzą do konieczności wykonania robót dodatkowych można się domagać podwyższenia wynagrodzenia.
Przy czym sprawa, którą dzisiaj opisałam trwała 5 lat… Wymagała cierpliwości, determinacji i specjalistycznej wiedzy prawniczej.
Pewnie powiesz ➡ Super, że wykonawca wygrał, ale szkoda mi czasu na taką batalię.
Wszystko zależy od wartości robót dodatkowych i siły Twoich argumentów.
Doświadczony prawnik w sprawach budowlanych będzie w stanie zaproponować skuteczne rozwiązanie.
Czasem wystarczy podjąć negocjacje z użyciem merytorycznych argumentów. Innym razem potrzebny będzie sąd.
Ale to też nie jest koniec świata. Trzeba się po prostu zaangażować i przyłożyć do sprawy żeby maksymalnie zwiększyć swoje szanse.
A jak uniknąć sądu, a mimo to uzyskać wynagrodzenie za roboty dodatkowe przy wynagrodzeniu ryczałtowym❓
Spójrz poniżej.
Jak uniknąć sporu o wynagrodzenie za roboty dodatkowe
Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe 👉 jak uniknąć sporu o podwyższenie ryczałtu?
Najprostszym rozwiązaniem jest odpowiednio skonstruowana umowa o roboty budowlane.
Porządne i skuteczne klauzule umowne pomogą uniknąć sporu. Można tak sformułować zapisy umowne, aby obie strony wypracowały kompromis zanim dojdzie do konfliktu.
Wtedy wykonawca uzyska wynagrodzenie proporcjonalne do rzeczywistego zakresu wykonanych robót.
A inwestor zapłaci adekwatnie do wartości obiektu, który otrzymuje.
Nie wiesz jak zabezpieczyć swoje interesy na budowie ?
Zapraszam do lektury poniższych artykułów:
⏹ umowa o podwykonawstwo robót budowlanych
⏹ umowa o podwykonawstwo w zamówieniach publicznych.
Klauzule umowne zmiany wynagrodzenia ryczałtowego
W moich umowach zabezpieczam przeróżne sytuacje, które mogą doprowadzić do konieczności wykonania robót dodatkowych oraz ich rozliczenia.
Oczywiście w zależności od tego, kto zwróci się do mnie o pomoc – inwestor/generalny wykonawca czy podwykonawca, to klauzule umowne znacznie się różnią. To naturalne, nie da się sporządzić umowy która będzie w 100 % korzystna dla obu stron.
Pamiętaj, że Ty i Twój kontrahent macie przeciwstawne interesy.
Kilka lat temu negocjowałam umowę o generalne wykonawstwo w ramach budowy dużego budynku wielorodzinnego. Pamiętam, jak przedstawiciel kontrahenta mojego Klienta zapewniał, że przygotowana przez nich umowa jest obustronnie korzystna. Dobry żart! 🤣
Nie wierz w takie bajki 😏
Zawalcz o siebie i swoje prawa na budowie.
Możesz skorzystać z pomocy prawnej na etapie negocjacji kontraktu.
A jeżeli Ty przedstawiasz wzór umowy, to możesz zwrócić się do radcy prawnego o przygotowanie projektu zgodnego z Twoimi oczekiwaniami.
Zobaczysz, wysiłek Twojego prawnika zaprocentuje na Twojej budowie 😉😁
FAQ
❓❓❓
Kiedy zleceniobiorcy nie należy się wynagrodzenie za roboty dodatkowe?
Wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody zamawiającego.
Ponadto, wykonawcy nie może domagać się zapłaty za prace dodatkowe, które były konieczne do wykonania oraz wynikały z zakresu objętego projektem.
Wykonawca jest zobowiązany oszacować zakres robót konieczny do realizacji całego zadania. Przy czym dotyczy to robót dodatkowych, które były możliwe do przewidzenia przy szacowaniu wynagrodzenia ryczałtowego.
Czy roboty dodatkowe wymagają aneksu do umowy?
Najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie aneksu, w którym strony ustalą zakres i koszt realizacji robót dodatkowych.
Niemniej jednak, gdy strony nie dojdą do porozumienia, to mimo braku aneksu można dochodzić zapłaty za roboty dodatkowe na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia.
Trzeba tylko spełnić odpowiednie przesłanki ustawowe.
Co to są roboty dodatkowe?
Roboty dodatkowe to roboty wykonywane poza istniejącym zobowiązaniem dotyczącym robót budowlanych, którego zakres określa projekt.
Mówiąc prościej, roboty dodatkowe, to prace nie ujęte w dokumentacji projektowej i przedmiarze robót, na podstawie których uzgodniono wartość wynagrodzenia umownego.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Gab Audiovisuel; Paolo Margari; Tirado Fernandez; Mohamed Hassan; Yury Kim; Marzena P; abcxx_ck; Clker-Free-Vector-Images
Prawo budowlane 2024 cz. 1
Dzisiaj wracam do wątku zmian w przepisach 
Prawo budowlane 2024.
Nowe regulacje miały obowiązywać od dnia 1 kwietnia 2024r., ale wiceminister rozwoju i technologii ogłosił opóźnienie nowelizacji. Zmianie ulegnie wyłącznie data wejścia w życie przepisów. Nowy termin to 1 sierpnia 2024 r.
Celem kompleksowego omówienia wszystkich zmian, podzieliłam artykuł na dwie części.
Przy czym kontynuacja tego wątku pojawi się jeszcze w marcu. Dlatego już dziś zapraszam Cię do śledzenia mojego bloga 
.
Poprzednie wpisy dotyczące zmian prawa budowlanego znajdziesz poniżej:
Wszystkie zmiany omówione w powyższych artykułach nadal są świeże i aktualne [Czytaj dalej…]
***
Prawo budowlane 2024 cz. 2
Kontynuujemy temat prawo budowlane 2024. Czyli zmiany, które wejdą w życie 1 sierpnia 2024r. i 1 kwietnia 2024r.
Poprzedni wpis był poświęcony zmianom Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Przypominam, że zmiany warunków technicznych nie wejdą w życie z dniem 1 kwietnia. Wiceminister rozwoju i technologii ogłosił, że inwestorzy dostaną kilka dodatkowych miesięcy na przygotowanie się do nowych zasad budowania 
Tym samym zmianie ulegnie tylko data wejścia w życie przepisów – z 1 kwietnia na 1 sierpnia 2024 r.
Jeśli chciałbyś nadrobić zaległości to zapraszam do lektury >>> Prawo budowlane 2024 cz. 1.
Dzisiaj poznasz jeszcze kilka dalszych aspektów nowelizacji pn. nowe warunki techniczne 2024.
Przede wszystkim kilka słów o minimalnej powierzchni lokali użytkowych; obowiązku ustanowienia miejsc na przechowywanie rowerów i wózków oraz o warunkach zapewniających prywatność na balkonach.
Następnie dowiesz się, jakie będą zmiany przepisów w 2024r. w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }