Katarzyna Sabynicz

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcy prawnego i specjalizuję się w doradztwie prawnym i reprezentacji w sprawach sądowych, których przedmiotem jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, spory o własność i podziały majątkowe oraz obsługa prawna przedsiębiorców z branży budowlanej i pokrewnych.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Umowa o roboty budowlane

Katarzyna Sabynicz29 stycznia 2023

Umowa o roboty budowlane – czym jest?

Umowa o roboty budowlane należy do grupy tzw. umów nazwanych.

Co to w praktyce oznacza?

Otóż, w zasadniczej części jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym w specjalnie przeznaczonej dla niej części (Tytuł XVI, art. 647 k.c. – 658 k.c.).

Zatem, jeśli wykonujesz bądź zlecasz wykonanie robót, które wpisują się w kodeksową definicję umowy o roboty budowlane, to nawet jeśli użyjesz innej nazwy swojej umowy ( kontrakt budowlany; umowa na realizację inwestycji budowlanej/zlecenie usługi budowalnej/wykonanie domu jednorodzinnego), to z prawnego punktu widzenia Twoja umowa będzie zakwalifikowana jako umowa o roboty budowlane.

To ma bardzo istotne znaczenie.

Często, przy sporach pomiędzy przedsiębiorcami budowlanymi, klienci przynoszą umowy o różnych nazwach.

Najczęściej w tytułach pojawia się słowo „zlecenie usługi xyz”, co powoduje, że w sytuacjach spornych, strony takiej umowy odwołują się do zasad umowy zlecenia, a to jest zupełnie inny typ umowy, który jest inaczej uregulowany w przepisach.

Dlatego pamiętaj. Bez względu na to, jak nazwiesz swoją umowę, to i tak decydujące znaczenie ma przedmiot, który w ramach tej umowy strony realizują.

Jeśli przedmiot Twojej umowy wpisuje się w definicję art. 647 k.c., to Twoja umowa jest umową o roboty budowlane. I w razie problemów, zastosowanie będą miały przepisy umiejscowione w konkretnej części kodeksu cywilnego ➡ Tytuł XVI, art. 647 k.c. – 658 k.c.).

Umowa o roboty budowlane

Na czym polega umowa o roboty budowlane?

Zastanawiasz się na czym polega umowa o roboty budowlane? – już spieszę z wyjaśnieniem 😊

Podstawowe obowiązki Stron

Kiedy Twoja umowa będzie umową o roboty budowlane, a nie np. umową zlecenia czy umową o dzieło? Definicja zawarta w art. 647 k.c. brzmi:

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Zatem z prawnego punktu widzenia, umowę o roboty budowlane przede wszystkim należy określić przez pryzmat profesjonalizmu.

Innymi słowy, przedmiot umowy realizowany jest przez wyspecjalizowane podmioty. Tj. generalny wykonawca, który zwykle korzysta w określonej mierze z usług innych wyspecjalizowanych podmiotów – podwykonawców. A nawet dalszych podwykonawców.

Umowa o roboty budowlane jest umową konsensualną. Tj. dochodzi do skutku z chwilą, gdy kontrahenci dojdą do porozumienia w zakresie wszystkich istotnych warunków). Odpłatną (w zakresie umówionego wynagrodzenia). I jest umową wzajemną (strony realizują względem siebie wzajemne obowiązki).

Zobowiązanie wynikające z umowy o roboty budowlane ma charakter zobowiązania rezultatu. Czyli w praktyce sprowadza się do tego, że strony dążą do osiągnięcia jednego celu – przejść do zawarcia umowy do odbioru i rozliczenia budowy.

Cel jest wspólny i brzmi korzystnie dla obu stron. Jednakże każda strona ma swoje indywidulane interesy. Aby zabezpieczyć swój interes gospodarczy, musisz zadbać o szczegółowe uregulowanie kwestii poniżej wymienionych w tym wpisie.

I teraz uwaga ⚠

 

Każdy z poniższych podtytułów zawiera pojedyncze zagadnienia, które podobnie jak puzzle – osobno nie mają żadnego znaczenia praktycznego.

Natomiast, jak dobrze tą układankę złożysz, to przekonasz się, że wszystkie elementy w całości będą stanowić obrazek przypominający mapę, za pomocą której przejdziesz poszczególne etapy budowy, skupiając się na swoich robotach.

Nawet jeśli pojawi się problem, to otwierasz mapę i zerkasz, w którą stronę należy podążać.

Ta mapa, którą sam sobie złożysz z poniższych puzzli, będzie przedstawiała główną trasę. Taką, która prowadzi do odbioru zakończonych robót. Jednocześnie warto na mapie uregulować trzy rodzaje skrzyżowań. A to na wypadek, gdyby w pewnym momencie interesy Twoje i Twojego kontrahenta zaczęły się niebezpiecznie przecinać.

Umowa o roboty budowlane

Twoja umowa (mapa) powinna przewidywać trzy kategorie rozwiązań (skrzyżowań).

Dla przykładu 👇

  1. Zdarzenia umożliwiające skorzystanie z prawa do wstrzymania robót ➡ coś w rodzaju skrzyżowania z drogą podporządkowaną. Przez chwilę zatrzymujesz się na drodze podporządkowanej i czekasz na możliwość włączenia  się do ruchu na budowie;
  2. Zdarzenia umożliwiające rozwiązanie umowy ➡ coś w rodzaju skrzyżowania równorzędnego. Ustawiasz się na drodze z pierwszeństwem żeby bezpiecznie opuścić teren budowy;
  3. Zdarzenia umożliwiające skorzystanie z prawa do wprowadzenia zmian do umowy np. wydłużenie terminu realizacji robót/podwyższenie wynagrodzenia na wypadek robót dodatkowych ➡ coś w rodzaju skrzyżowania okrężnego. Przez chwilę krążysz z kontrahentem wokół spornej kwestii starając się dojść do porozumienia, które umożliwi stronom zjazd z ronda w tym samym kierunku, prosto do kolejnego etapu budowy.

A zatem przechodzimy do poszczególnych elementów treści umowy o roboty budowlanej, które po złożeniu w całość będą stanowić Twoją mapę wskazującą drogę prowadzącą do odbioru końcowego i rozliczenia budowy. A na wszelki wypadek przewidującą jeszcze jakieś bezpieczne zjazdy z trasy, gdyby konflikt interesów stron niebezpiecznie zmierzał do zderzenia czołowego 🙈.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

A teraz nakreślę Ci co powinna zawierać umowa o roboty budowlane 😊

Strony umowy

Stronami umowy są: inwestor (często w umowie nazywany zamawiającym) i wykonawca.

Inwestorem może być dowolny podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna, tzw.  jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej), który zamawia wykonanie obiektu budowlanego.

„Inwestor” to termin używany nie tylko w kodeksie cywilnym, ale również  w przepisach prawa budowlanego.

Stosownie do art. 17 pr. bud., inwestor jest uczestnikiem procesu budowlanego.

Prawo budowlane nie zawiera definicji pojęcia „inwestor”. Ale! Z całokształtu regulacji tej ustawy wynika, że inwestorem jest podmiot, który inicjuje podjęcie działalności budowlanej niezbędnej do realizacji zamierzonej inwestycji; wykonuje czynności przewidziane w przepisach prawa budowlanego związane z przygotowaniem procesu działalności budowlanej; realizuje inwestycję;  organizuje proces budowy; a w końcowym etapie odbiera obiekt i wykonuje czynności niezbędne do podjęcia użytkowania obiektu albo przekazuje obiekt podmiotowi, który przystąpi do jego użytkowania.

Dlatego z praktycznego punktu widzenia, warto w umowie stosować terminologię ujednoliconą w przepisach regulujących proces budowlany – używać pojęcia „inwestor” 👌

Wykonawcą może być podmiot, który samodzielnie (bezpośrednio) zajmuje się wykonywaniem robót (generalny wykonawca). Jak i podmiot korzystający w tej mierze z usług innych wyspecjalizowanych podmiotów ( podwykonawców). Co ostatni też mogą korzystać z usług innych wykonawców (dalszych podwykonawców).

Podwykonawcy są ważni!

W zakresie korzystania z usług  podwykonawców, czy dalszych podwykonawców nie wszystkie chwyty są dozwolone ⛔

Dlatego podstawowym celem przepisu art. 647(1)k.c. było uporządkowanie relacji pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego oraz zabezpieczenie interesów podwykonawcy. Na wypadek, gdyby generalny wykonawca uchylał się od zapłaty wynagrodzenia za roboty zlecone podwykonawcy.

Zgodnie z art. 647(1) k.c. do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora.

Umowa musi być ponadto zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót.

Ale uwaga❗ W ciągu 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia, inwestor może złożyć podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

Jeśli jesteś podwykonawcą, to w kolejnych wpisach na moim blogu dowiesz się, jak zabezpieczyć swoje interesy na budowie.

W tym miejscu zaznaczam tylko jedną ważną kwestię ⚠ Przepis art. 647 (1) k.c. ma charakter bezwzględny.

Co to oznacza?

Postanowienia umowne kształtujące relacje pomiędzy stronami umowy w odmienny sposób niż przewidziany w komentowanym przepisie są nieważne.

Redagując treść swojej umowy pamiętaj żeby szczegółowo opisać strony ( nazwa/imię i nazwisko/siedziba/dane rejestrowe – NIP, REGON, KRS) oraz Twoją rolę na budowie.

Ponadto, zwróć uwagę na istotny szczegół. 👉 Czy negocjując warunki współpracy rozmawiasz z osobą, która jest prawnie umocowanym reprezentantem strony, z którą za chwilę podpiszesz umowę?

O tym jak się zabezpieczyć żeby później skutecznie wyegzekwować realizację obowiązków przez Twojego kontrahenta, możesz przeczytać we wcześniejszym moim wpisie, który znajduje się tutaj.

Przedmiot i cel umowy o roboty budowlane

Definicja ustawowa zawarta w art. 647 k.c. zakłada, że przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.

Zatem co do zasady, przedmiotem umowy jest obiekt, do którego oddania zobowiązuje się wykonawca.

Kodeks cywilny nie definiuje tego pojęcia.

Należy się odwołać do zakresów pojęć wyznaczanych przez przepisy Prawa budowlanego (art. 3 pkt 1, 3a, 4, 5 pr. bud.).

No dobrze, mamy zatem do wykonania obiekt.

Jeśli jesteś generalnym wykonawcą, to powiesz: wszystko się zgadza. 👍 Zwykle podpisuję umowę z inwestorem na budowę np. obiektu handlowego, budynku wielomieszkaniowego czy domu jednorodzinnego.

Jeśli jesteś podwykonawcą, to pewnie zapytasz: w takim razie skoro ja nie buduję całego obiektu tylko wykonuję np. „instalacje  wewnętrzne i zewnętrzne elektryczne i niskoprądowe” to, czy moja umowa z generalnym wykonawcą, to też umowa o roboty budowlane czy może umowa o dzieło❓

I tutaj właśnie pojawia się problem, którego rozwiązanie zwykle będzie wymagało wiedzy prawniczej. Czasem bowiem granica pomiędzy umową o roboty budowlane, a umową o dzieło jest dosyć cienka.

Temat jest złożony więc będą temu poświęcone osobne wpisy na konkretnych przykładach z praktyki sądowej.

Dziś chciałabym zwrócić Twoją uwagę na istotę zagadnienia.

Jeśli masz wątpliwości, czy Twoja usługa wchodzi w zakres umowy o roboty budowlane, to odpowiedź znajdziesz właśnie w  opisie przedmiotu Twojej umowy.

Zwykle, jak przychodzi do mnie klient, który potrzebuje wzoru umowy, to zadaję takie pytanie:

Czy Państwa usługa stanowi jakąś konkretnie wyodrębnioną w dokumentacji projektowej całość techniczną ?

Dlaczego takie pytanie?

Ponieważ zgadzam się z poniższym stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie.👇

Przedmiotem umowy o roboty budowlane nie musi być wykonanie całego obiektu. Możliwe jest wykonanie jego części. Przedmiotem świadczenia wykonawcy/podwykonawcy może być tylko taki rezultat pracy, który jest wynikiem wykonanych robót budowlanych przewidzianych w dokumentacji technicznej obiektu.

Ponadto drugim charakterystycznym elementem umowy o roboty budowlane jest szczególna postać współdziałania inwestora z wykonawcą. W zakresie przygotowania i wykonania przedmiotu świadczenia, a przejawiająca się w dostarczeniu projektu i przekazaniu terenu budowy.

Projekt i przekazanie terenu budowy

Podpowiadam klientom, że przedmiot umowy (przedmiot zakresu Twoich robót na budowie) powinien być określony w sposób możliwie jak najbardziej szczegółowy.

Dla przykładu z mojej praktyki na budowie:

Przedmiotem niniejszej umowy jest kompleksowe wykonanie elewacji na budowie pn. XYZ. Do  zakresu robót wchodzi:

a) wykonanie elewacji ze styropianu o grubości 16 cm na sześciu nowo powstałych budynkach;

b) dostawa i montaż parapetów;

c) wykonanie izolacji termicznej płyty fundamentowej;

d) wykonanie glazury na balkonach (dostawa płytek po stronie Generalnego Wykonawcy),

e) dostawa rusztowań, montaż i demontaż rusztowań;

f) wykonanie wyprawy elewacji z tynku o uziarnieniu 1,5 mm, o kolorystyce zgodnie z istniejącymi budynkami etapu I inwestycji.

Musisz również zadbać o to, aby integralną częścią Twojej umowy były projekty, plany, specyfikacje techniczne💡

Innymi słowy, pamiętaj o wskazaniu w Twojej umowie dokumentacji technicznej, która zawiera: określony cel i wymagania (jakie stawia się inwestycji/Twojemu zakresowi robót); harmonogram prac; zakres i sposób wykonania zadania inwestycyjnego/Twojej części robót; kosztorys; pozwolenie na budowę.

Dlaczego to jest istotne?

Bez tych szczegółów narażasz się na ryzyko wykonania zdecydowanie więcej pracy aniżeli zakres, który obejmuje z góry uzgodnione wynagrodzenie kosztorysowe ⚠

Bowiem zgodnie z art. 649 k.c. :

W razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.

Pracując przy umowach o roboty budowlane, wypracowałam własne sposoby na określenie nawet najprostszych robót budowlanych, które z punktu widzenia dokumentacji projektowej wydają się trudne do uchwycenia.

Jeśli masz problem w określeniu przedmiotu Twojej umowy (usługi), zapraszam do kontaktu 😊

Prawa i obowiązki stron umowy o roboty budowlane

Czas na omówienie obowiązków i praw stron umowy o roboty budowlane.

Obowiązki inwestora

W zakresie obowiązków inwestora znajdują się przede wszystkim czynności związane z:

I realizacją robót, tj.:

  • przygotowaniem robót; w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu. W praktyce oznacza to uzyskanie pozwoleń administracyjnych warunkujących rozpoczęcie prac budowlanych; udostępnienie terenu budowy wykonawcy i dostarczenie mu dokumentacji projektowej, która dookreśla treść świadczenia wykonawcy (zakres robót). Projekt powinien umożliwiać wykonawcy spełnienie jego świadczenia; w szczególności odnosić się to do poziomu jego szczegółowości i kompleksowości opracowania. W zasadzie powinien być to co najmniej projekt budowlany.💡Ale! Jeśli jesteś wykonawcą czy podwykonawcą, to zastanów się, czy sam projekt budowlany jest wystarczający żeby wykonać Twoje roboty. Inwestor powinien też zawrzeć odrębne umowy z kierownikiem budowy, inspektorem nadzoru inwestorskiego (i z projektantem), którego obowiązkiem będzie nadzorowanie prawidłowości wykonania projektu;
  • współdziałaniem przy realizacji przedmiotu umowy; stała współpraca przy podejmowaniu decyzji w sprawach od niego zależnych; wyrażanie zgody na zatrudnienie podwykonawców; rozwiązywanie bieżących problemów, których rozwiązanie wymaga decyzji inwestora (np. błędy w dokumentacji projektowej) i inne. Ten z pozoru oczywisty obowiązek inwestora w praktyce może mieć kolosalne znaczenie dla Ciebie jako wykonawcy/podwykonawcy. Niebawem na blogu podam przykłady z sali sądowej, które prawdopodobnie odniesiesz do swoich doświadczeń na budowie;

II rozliczeniem robót, tj.:

  • odebraniem obiektu; definicja ustawowa wskazuje na odbiór końcowy, który następuje po wykonaniu przez wykonawcę wszystkich zleconych mu prac. Przez czynność odebrania następuje przejęcie obiektu przez inwestora. W tym kosztów i ryzyka związanego z jego posiadaniem oraz rozpoczęcie ponoszenia odpowiedzialności przez wykonawcę za wady obiektu. Odbiór następuje po stwierdzeniu przez inwestora prawidłowości wykonania obiektu. Strony zwykle są zobowiązane również do dokonywania odbiorów częściowych. O tym, jakie problemy praktyczne pojawiają się przy odbiorach/o przyczynach uzasadnionego braku odbioru robót 👉 dowiesz się w następnych wpisach. Regulacje umowne w zakresie odbiorów są bardzo istotne ponieważ, jak stanowi przepis art. 654 k.c.:

W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

  • zapłatą umówionego wynagrodzenia; wynagrodzenie stanowi świadczenie pieniężne. Może mieć ono charakter ryczałtowy, kosztorysowy lub mieszany. Jego wysokość może podlegać waloryzacji na zasadach określonych w umowie. Może być płatne wykonawcy częściami lub jednorazowo, z góry lub z dołu.

👆 To jest podstawowy zakres obowiązków inwestora.

Warto zadbać o to, aby ten zakres był modyfikowany ustaleniami stron w zależności od konkretnego przedmiotu umowy.

Inwestor może być dodatkowo zobowiązany np. do dostarczenia materiałów albo innych form zabezpieczenia planu wykonywania robót budowlanych.

Podstawowe prawa wykonawcy

Odbiciem lustrzanym obowiązków inwestora są uprawnienia wykonawcy. Te podstawowe to: prawo oczekiwania od inwestora podjęcia czynności związanych z przygotowaniem robót oraz współdziałaniem przy ich realizacji. A po zakończeniu zadania, prawo domagania się odbioru obiektu / robót oraz zapłaty ustalonego wynagrodzenia 💰

Obowiązki wykonawcy

Podstawowymi obowiązkami wykonawcy są:

  • zabezpieczenie terenu budowy (generalny wykonawca) albo zabezpieczenie frontu robót (podwykonawca). Przekazanie terenu budowy następuje na podstawie protokołu. Od tej chwili wykonawca będzie ponosił odpowiedzialność za szkody, jakie mogą powstać na terenie budowy. Jeśli jesteś wykonawcą to, to jest moment, w którym powinieneś sprawdzić teren oraz poprawność przekazanej Tobie dokumentacji projektowej. A w razie konieczności zgłosić wszystkie okoliczności, które mogą przeszkodzić w wykonaniu robót.

🔔 Uwaga – przepis art. 652 k.c.:

Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.

  • wykonanie obiektu (generalny wykonawca) albo wykonanie konkretnego zakresu robót (podwykonawca) zgodnie z umową, dokumentacją projektową (czy szerzej techniczną) oraz normami prawa budowlanego (w tym tzw. sztuką budowlaną);
  • oddanie określonego w umowie obiektu (wykonawca generalny) albo oddanie zakończonego zakresu robót (podwykonawca). Realizacja całej inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego. Dopiero spełnienie określonych w niej warunków i uzyskanie stosownych zezwoleń pozwoli stronom umowy spełnić świadczenie z niej wynikające. Bez względu na to, czy realizujesz cały obiekt czy jego część, to nie ominą Cię procedury zezwoleń prowadzących do oddania obiektu do bezpiecznego użytkowania.

Podstawowe prawa inwestora

Odbiciem lustrzanym obowiązków wykonawcy (podwykonawcy) są uprawnienia inwestora (wykonawcy generalnego). Te podstawowe to: prawo kontroli sposobu realizacji robót; prawo żądania wykonania zobowiązania zgodnie z umową, obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz domaganie się oddania do odbioru robót bez wad i usterek 👍

Wynagrodzenie za roboty budowlane

Podstawowym obowiązkiem inwestora, wymienionym w końcowej części  przepisu art. 647 k.c., jest zapłata wynagrodzenia.

Wynagrodzenie stanowi świadczenie pieniężne.

Jeśli jesteś wykonawcą/podwykonawcą, to bądź zapobiegliwy i zabezpiecz się przed konsekwencjami ewentualnej zmiany stawki podatku.

Jak to zrobić?

Ureguluj w umowie swoje wynagrodzenie w ten sposób. 👉 Wskaż w umowie cenę (wynagrodzenie) netto, zastrzegając, iż do ceny (wynagrodzenia) będzie doliczony podatek od towarów i usług. Ale! Nie określaj wysokości podatku.

Mały szczegół, a istotny ponieważ wpływa na wysokość wynagrodzenia za Twoją pracę 💰

Wynagrodzenie może mieć  charakter ryczałtowy, kosztorysowy lub mieszany.

Jego wysokość może podlegać waloryzacji na zasadach określonych w umowie.

W praktyce gospodarczej stosunkowo często dochodzi do sporów pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane. Ich główną osią konfliktu jest to, czy dane prace, które zostały wykonane, objęte są zakresem świadczenia wykonawcy. A tym samym ustalonym przez strony wynagrodzeniem ryczałtowym.

Dlatego dopilnuj żeby dokładnie określić wysokość oraz zasady płatności wynagrodzenie za realizację Twojego zakresu robót.

Wynagrodzenie kosztorysowe czy ryczałtowe ?

Wynagrodzenie kosztorysowe ustalane jest na podstawie planowanych prac i przewidywanych kosztów, poprzez ustalenie elementów jednostkowych istotnych dla kalkulacji.

Ostateczne ustalenie wynagrodzenia jest obliczeniem wynikowym na podstawie przyjętego kosztorysu, który strony uznają za wiążący.

Jednocześnie uzgodniony kosztorys stanowi integralny element umowy. Inaczej niż w przypadku ryczałtu, wolą stron objęta jest tutaj nie tylko ogólna kwota wynagrodzenia, ale i podstawy jej ustalenia, które stanowi kosztorys (sporządzany jest zwykle na podstawie tzw. przedmiaru robót).

Różnica pomiędzy kosztorysem a ryczałtem sprowadza się bowiem do tego, że ryczałt stanowi w zasadzie ostateczną wysokość wynagrodzenia wykonawcy, z góry określoną przez strony. Natomiast wynagrodzenie ustalone na podstawie kosztorysu może ulec zmianie.

Poza tym trzeba zaznaczyć, że kosztorys w przypadku umowy o roboty budowlane może mieć także istotne znaczenie dla ustalenia ewentualnego zakresu robót, jakie zobowiązał się wykonać wykonawca.

Wynagrodzenie może być płatne wykonawcy częściami lub jednorazowo, z góry lub z dołu.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony w umowie określiły etapy wykonywania robót podlegające częściowym odbiorom i częściowemu wynagrodzeniu.

Pewnie zgodzisz się ze mną, że to dość powszechna i dla obu stron umowy korzystna praktyka.

Co prawda, w braku odmiennego postanowienia umowy, inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 k.c.) 🔔

Jednak zadbaj o szczegółowe uregulowanie zasad rozliczenia wynagrodzenia za roboty budowlane. Ponieważ ewentualny spór spowoduje odroczenie terminu zapłaty mimo, że prace zostaną już wykonane.

Wynagrodzenie kosztorysowe czy ryczałtowe

Zaliczka w umowie o roboty budowlane

Wykonawcy często domagają się uregulowania w umowie zasad zapłaty zaliczki na poczet wykonywanych robót.

Zaliczka jest więc sumą pieniężną płaconą na poczet świadczeń wynikających z umowy, która ma być realizowana przez obie strony w przyszłości.

W przepisach kodeksu cywilnego nie ma definicji pojęcia “zaliczka”. Oznacza to, że w odróżnieniu od zadatku, nie może ona stanowić prawnej formy zabezpieczenia umowy.

Prawidłowe ustalenie zasad zapłaty / rozliczenia / ewentualnego zwrotu zaliczki zazwyczaj wymaga zasięgnięcia porady prawnej ponieważ w przepisach regulujących umowę o roboty budowlane  ➡ art. od 647 k.c. do 658 k.c. ⬅ nie znajdziesz rozwiązań ani konsekwencji  wynikających z wprowadzenia do umowy postanowień o zaliczce.

💡 Niemniej jednak z punktu widzenia obu stron umowy, uregulowanie zaliczki może być korzystne.

Ważne, aby wprowadzić odpowiednie zabezpieczenia, które wymagają pogodzenia wzajemnych interesów.

Nie ryzykuj. Skorzystaj z pomocy radcy prawnego albo adwokata. Dowiesz się, jak w Twoim przypadku uregulować kwestie zapłaty zaliczki na poczet realizacji robót.

W dalszych wpisach poruszę temat zadatku, który często budzi ogromne emocje.

W tym miejscu sygnalizuje tylko problem ⚡ zaliczka to nie to samo co zadatek:

zaliczka ✖ zadatek

Różnice są naprawdę istotne więc warto przemyśleć, co w danym przypadku wybrać i jak to bezpiecznie wdrożyć w praktyce.

Co to jest zabezpieczenie należytego wykonania umowy o roboty budowlane?

W umowach o roboty budowlane często pojawiają się postanowienia mające na celu zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy.

W praktyce najpowszechniejsze formy zabezpieczenia interesu inwestora sprowadzają się do poniższych podstawowych instytucji prawnych:

  1. gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa;
  2. kaucja przekazana na rachunek bankowy inwestora;
  3. kaucja w postaci sukcesywnego zatrzymywania kwoty stanowiącej stały procent wartości zafakturowanej netto. Przy czym  zatrzymana kwota w określonej części zabezpiecza należyte i terminowe wykonanie umowy. A w pozostałej części zabezpiecza należyte i terminowe usuwanie wad i usterek w okresie gwarancji i rękojmi;
  4. kary umowne z tytułu opóźnienia albo zwłoki w realizacji robót;
  5. weksel własny „in blanco” z dołączoną deklaracją wekslową. W tym przypadku reakcja wykonawców wygląda mniej więcej tak, jak na załączonym obok obrazku 😱.

Każda z powyższych form zabezpieczenia wymaga uregulowania sposobu skorzystania przez inwestora z konkretnego z uprawnień oraz zasad ewentualnego zwrotu środków zatrzymanych wykonawcy na poczet danego zabezpieczenia.

Jeśli jesteś wykonawcą  /podwykonawcą, to bądź ostrożny 🏮 Przemyśl, na co możesz się zgodzić.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

W swojej praktyce zawodowej, negocjując treść umowy o roboty budowlane stosuję regułę „lustrzanego odbicia”. Jeśli mój klient ma określone obowiązki ↔ to ja dążę do uregulowania adekwatnych obowiązków drugiej strony.

Tak samo z zapisami gwarantującymi egzekwowanie wzajemnych praw. Jeśli druga strona zabezpiecza swoje interesy ↔ to ja również dążę do przedstawienia różnych form gwarantujących realizację uprawnień mojego klienta.

Poniżej przykład.

Skoro inwestor (wykonawca generalny) korzysta z zabezpieczeń należytego i terminowego wykonania umowy, to również wykonawcy (podwykonawcy) przysługują określone formy zabezpieczenia zapłaty wynagrodzenia.

Gwarancja zapłaty jest uregulowana w przepisach art. 649(1) – 649(5) k.c. Ma na celu zabezpieczenie interesu prawnego wykonawcy lub podwykonawcy.

Polega na jednostronnym zobowiązaniu gwaranta, którym najczęściej jest bank, do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej beneficjentowi gwarancji.

Wysokość sumy pieniężnej odpowiada wysokości wynagrodzenia wykonawcy lub podwykonawcy żądającego udzielenia gwarancji.

Gwarancja zapłaty obejmuje swym zakresem jedynie zapłatę wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych, bez innych należności (np. odszkodowania).

Wynagrodzenie musi wynikać z łączącej inwestora i (generalnego) wykonawcę umowy o roboty budowlane.

Zatem gwarancja zapłaty nie obejmuje wynagrodzenia z innych tytułów prawnych (innych umów). W szczególności takich, których treść nie obejmuje przedmiotu umowy o roboty budowlane.

Dlatego ważne, aby prawidłowo określić przedmiot umowy. ❗ W razie wątpliwości będąc wykonawcą/podwykonawcą możesz mieć problem z uzyskaniem takiej gwarancji zapłaty.

Katalog form gwarancji przewidzianych w art. 649 (1) § 1 k.c. jest zamknięty.

Innymi słowy wybór jest ograniczony do takich form: gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

Wobec tego gwarancja może mieć postać jedynie profesjonalnych instrumentów zabezpieczenia wierzytelności, wykluczając inne, mniej pewne z ekonomicznego i prawnego punktu widzenia.

Pamiętaj ❗

🔴 Nie można w umowie wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy do żądania gwarancji zapłaty.

🔴 Gdyby inwestor chciał odstąpić od umowy z powodu żądania przez wykonawcę przedstawienia gwarancji zapłaty, to takie odstąpienie jest bezskuteczne.

Będąc wykonawcą, możesz zażądać gwarancji na każdym etapie procesu budowlanego.

Oznacza to, że możesz jej żądać nie tylko przed rozpoczęciem realizacji umowy, lecz także w dowolnym czasie. Przy czym wyznaczony przez Ciebie termin uzyskania gwarancji nie może być krótszy niż 45 dni.

Wysokość gwarancji zależna jest od wynagrodzenia wykonawcy, wynikającego z treści umowy o roboty budowlane.

Alternatywnym źródłem ustalenia wysokości wynagrodzenia jest też wynagrodzenie zaakceptowane w formie pisemnej przez inwestora.

🔔 Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty (na zasadach uregulowanych w ustawie) uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Przepisy art. 649(1)-649(4) k.c. (powyższe zasady) stosuje się do umów zawartych między wykonawcą (generalnym wykonawcą) a dalszymi wykonawcami (podwykonawcami).

Gwarancja zapłaty wykonawcy

Rozwiązanie, wypowiedzenie albo odstąpienie od umowy

Strony mogą uzgodnić w umowie, że będą miały prawo ją rozwiązać za zgodnym porozumieniem. W takim wypadku konieczne jest ustalenie sposobu wzajemnych rozliczeń między sobą.

W umowie można również zawrzeć postanowienie uprawniające każdą ze stron do wypowiedzenia umowy z zachowaniem odpowiednich terminów.

Niemniej jednak z mojego doświadczenia wynika, że najczęściej do rozwiązania umowy dochodzi poprzez złożenie przez jedną ze stron oświadczenia o odstąpieniu.

Kiedy inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane wtedy, gdy:

🔸 wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je ukończyć w umówionym terminie;

🔶 wykonawca po wezwaniu do prawidłowego realizowania robot i bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, nadal realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową;

🔸 budynek ma istotne wady (w tym przypadku ➡ stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży);

🔹 Ponadto, inwestor może w każdej chwili odstąpić od umowy, dopóki roboty budowlane nie zostały ukończone. Musi jednak zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie.

🔹 Strony mogą zawrzeć w umowie dodatkowe przypadki odstąpienia od umowy przez inwestora, co zwykle wiąże się z chęcią zmotywowania wykonawcy do dotrzymania terminów pośrednich.

W sytuacji, gdy jako inwestor chcesz skorzystać  z ustawowego prawa do odstąpienia, pamiętaj o treści art. 656 §  1 k.c.:

Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Kiedy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane wtedy, gdy:

🔸 inwestor nie współdziałania w zakresie potrzebnym do prawidłowego wykonania robót.

W takim przypadku procedura jest dwuetapowa i wymaga pomocy prawnika przy zredagowania odpowiednich oświadczeń wobec inwestora. W przypadku błędnej oceny sytuacji i nie zachowania warunków formalnych, jako wykonawca, możesz się narazić na nieskuteczne rozwiązanie umowy i nieuprawnione zejście z budowy. A to z kolei dostarczy inwestorowi  podstaw do wyciągnięcia konsekwencji prawnych. Np. naliczania kar za opóźnienie albo rozwiązania umowy z przyczyn leżących po Twojej stronie. 🔺

🔹 Strony mogą zawrzeć w umowie dodatkowe przypadki odstąpienia od umowy przez wykonawcę. To zwykle wiąże się z chęcią zmotywowania inwestora do systematycznego i terminowego regulowania faktur. Warto zawalczyć o swoje prawa na budowie 💪

Odpowiedzialność stron umowy o roboty budowlane

Strony umowy przede wszystkim ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych, dotyczących tzw. odpowiedzialności kontraktowej. Czyli takiej, która wynika z ewentualnych szkód związanych z nieprawidłowym wykonaniem umowy/opóźnieniem bądź zwłoką w realizacji robót.

Warto w umowie zmodyfikować zasady wzajemnej odpowiedzialności żeby maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy na budowie.

Tym bardziej, że strony mogą modyfikować również zasady odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady.

Możesz też zastrzec określone kary umowne jako elementy dodatkowo mobilizujące do wypełniania wzajemnych obowiązków.

To są szczegóły, o które należy zadbać w chwili negocjowania warunków umowy (przed złożeniem podpisów). Ponieważ w razie sporu, decydować będą ogólne zasady zawarte w kodeksie cywilnym, wspólne dla wszystkich umów. A to oznacza, że bez uwzględnienia specyfiki pracy na budowie.

Ty, jako przedsiębiorca budowlany wiesz najlepiej, za co powinieneś odpowiadać, a za co nie. Dlatego zachęcam do modyfikacji w umowie zasad odpowiedzialności w drodze uzgodnień stron👍

Odpowiedzialność za wady robót

Odpowiedzialność za wady robót

Odpowiedzialność za wady budynku uregulowana jest w sposób szczególny i dotyczy poniższych przypadków 👇

  • Gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części. Jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń (art. 655 k.c.)
  • W przypadku wad fizycznych lub prawnych obiektu stosuje się przepis art. 638 k.c. Wady te muszą istnieć w chwili odbioru obiektu, a inwestor dokonując odbioru nie może o nich wiedzieć. Wadą fizyczną obiektu może być np. brak elementów, właściwości, czy cech budynku, które miał mieć zgodnie z projektem, czy wymogami prawa budowlanego. Do wad fizycznych i prawnych obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.

Jeśli obiekt ma wadę, inwestor może skorzystać z całego wachlarza uprawnień. Najczęściej stosowane w praktyce to:

oświadczenie o odstąpieniu od umowy (art. 560 § 1 k.c.),

oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia (560 § 1 k.c.),

żądanie usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.).

Terminy w umowie o roboty budowlane

Strony w umowie powinny określić najważniejsze terminy. Czyli te, z którymi związana jest ich odpowiedzialność za wykonanie wzajemnego zobowiązania ⏰. Warto zatem ustalić:

  • termin przekazania terenu budowy 👉 początek odpowiedzialności wykonawcy za szkody, jakie mogą powstać na terenie budowy;
  • termin rozpoczęcia robót przez wykonawcę 👉 początek odpowiedzialności wykonawcy za niedochowanie terminu. Pod rygorem np. naliczania kar umownych;
  • termin zakończenia robót przez wykonawcę 👉 odpowiedzialność wykonawcy za niedochowanie terminu. Pod rygorem np. naliczania kar umownych albo odstąpienia od umowy;
  • termin odbioru końcowego robót 👉 odpowiedzialność wykonawcy za niedochowanie terminu. Pod rygorem np. naliczania kar umownych albo odstąpienia od umowy 👉początek odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi/gwarancji;
  • termin usunięcia ewentualnych wad wykrytych przy odbiorze  👉 odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi/gwarancji;
  • termin płatności wynagrodzenia  👉 odpowiedzialność inwestora za rozliczenie robót;
  • termin odbioru pogwarancyjnego 👉 koniec odpowiedzialności z tytułu rękojmi/gwarancji.

Forma umowy

Zgodnie z przepisem art. 648 § 1 k.c. umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie. A wymagana dokumentacja budowlana powinna stanowić jej część składową.

Im bardziej szczegółowa jest dokumentacja techniczna, którą załączysz to umowy, tym większa gwarancja zapłaty wynagrodzenia adekwatnego do  zrealizowanych robót. A z drugiej strony, większa gwarancja dla inwestora zrealizowania inwestycji budowlanej w sposób umożliwiający sprawne uzyskania pozwolenie na użytkowanie.

Umowa o roboty budowlane przedawnienie

Roszczenia stron wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się na zasadach ogólnych.  Oznacza to, że zastosowanie ma art. 118 k.c. Czyli termin przedawnienia wynosi 6 lat, a w odniesieniu do roszczeń związanych z działalnością gospodarczą –  3 lata.

Co to w praktyce oznacza? Jeśli jesteś przedsiębiorcą budowlanym – wykonawcą, podwykonawcą, inwestorem – to Twoje roszczenia majątkowe przedawniają się z upływem 3 lat od daty ich wymagalności.

Umowa o roboty budowlane pomoc prawna

Zastanawiasz się jak prawidłowo zabezpieczyć swoje interesy na budowie ?

Chcesz wprowadzić odpowiednie klauzule umowne, ale masz problem z ich sformułowaniem ?

A może potrzebujesz profesjonalnej analizy gotowego wzoru umowy, który zaproponował Twój kontrahent ?

Zapraszam do kontaktu 😊

Lepiej wszystko szczegółowo uregulować w momencie, gdy relacje stron są przyjazne i spokojne, czyli przed złożeniem podpisów na umowie.

Warto skorzystać z bieżącej nawigacji prawnika, który od początku będzie czuwał nad pokonywaniem przez Ciebie poszczególnych etapów robót. I to w taki sposób, żebyś podążał trasą prosto do celu. A w razie przeszkód na tej drodze – żeby zaufana osoba pokierowała ruchem celem uniknięcia kolizji interesów (postępowania sądowego).

Na co dzień zajmuję się kompleksową obsługą prawną inwestorów, generalnych wykonawców i podwykonawców. Dlatego rozumiem, z jakimi problemami i obawami się zmagasz.

Jeśli potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej przy umowie o roboty budowlane, to zapraszam do współpracy 🙂.

FAQ

Na czym polega umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane jest umową odpłatną i polega na osiągnięciu przez wykonawcę konkretnego celu –  oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei  inwestor ma obowiązek dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Jaka umowa na roboty budowlane?

Podstawowym kryterium rozróżnienia umowy o roboty budowlane od innych jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań Prawa budowlanego.

Jeśli zatem zlecasz albo wykonujesz roboty budowlane polegające na budowie, przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego – to wtedy powinieneś zawrzeć umowę o roboty budowlane. Przy czym jedna uwaga! Remont musi polegać na odtworzeniu stanu pierwotnego istniejącego budynku, a nie tylko na bieżącej konserwacji.

Do czego zobowiązuje się wykonawca w umowie o roboty budowlane?

W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. A inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót  oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przedmiotem umowy o roboty budowlane może być również wykonanie remontu istniejącego już budynku / lokalu.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę o roboty budowlane?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie.

Forma pisemna nie została zastrzeżona pod rygorem nieważności.

Czy umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie?

Ustną umowę w pewnych przypadkach należy również uznać za ważną i obowiązującą.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Przede wszystkim należy określić przedmiot umowy, podstawowe wzajemne prawa i obowiązki stron. Ponadto, wysokość i zasady zapłaty wynagrodzenia oraz najważniejsze terminy (przekazania terenu budowy; rozpoczęcia robót przez wykonawcę; zakończenia robót przez wykonawcę; odbioru końcowego robót; usunięcia wad wykrytych przy odbiorze, jeśli takie będą; płatności wynagrodzenia).

Kto z kim zawiera umowę o roboty budowlane?

Stronami umowy są inwestor (zamawiający) i wykonawca albo wykonawca generalny i podwykonawca.

Mogą nimi być osoby fizyczne, prawne i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.

Przepisy kodeksu cywilnego nie nakładają na żadną ze stron wymogu bycia przedsiębiorcą.

Kiedy umowa o roboty budowlane?

Cechy charakterystyczne dla umowy o roboty budowlane: przedmiotem umowy jest przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych; w umowie przewidziano wymóg projektowania i zindywidualizowany nadzór.

Jeżeli taką usługę zlecasz albo przyjmujesz do wykonania, to Twoją umowę należy kwalifikować jako umowę o roboty budowlane.

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane w sytuacji, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem bądź ukończeniem robót. A opóźnienie tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie.

Ponadto, inwestor może odstąpić jeżeli wykonawca realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową. A inwestor wezwał go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczył mu w tym celu odpowiedni termin, który upłynął bezskutecznie.

Wykonawca może odstąpić wtedy, gdy inwestor nie współpracuje w zakresie potrzebnym do wykonania robót. A wykonawca wyznaczył mu odpowiedni termin do podjęcia określonych działań pod rygorem odstąpienia od umowy.

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

Zdjęcia: Photo by Milo Bunnik on Unsplash; Photo by Daniel McCullough on Unsplash; Photo by Deb Dowd on UnsplashPixabay; Photo by Andre Taissin on Unslplash ; Photo by Ketut Subiyanto  on Pexels

***

Kto podpisuje umowę o roboty budowlane?

Treść każdego wzoru umowy zaczyna się od miejsca i daty zawarcia umowy oraz danych stron. Jednakże najważniejsze jest to, kto podpisuje umowę o roboty budowlane.

Już na etapie negocjowania warunków umowy, poznajesz osoby decyzyjne po stronie Twojego kontrahenta, ale czy zwracasz uwagę na istotny szczegół – czy rozmawiasz z osobą, która jest prawnie umocowanym reprezentantem strony [Czytaj dalej…]

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

Katarzyna Sabynicz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Sabynicz w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    Komentarze (0)

    { 0 komentarze… dodaj teraz swój }

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Sabynicz w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: