Zmiana przepisów 4 grudnia 2025r.
Dziś zmieniają się przepisy o ochronie wynagrodzenia podwykonawców, czyli odpowiedzialność solidarna inwestora i wykonawcy/generalnego wykonawcy.
Dlatego przygotowałam kompleksowo artykuł w całości poświęcony temu zagadnieniu z uwzględnieniem nowelizacji z dnia 4 grudnia 2025r.
Bez względu na to, jaką rolę pełnisz na budowie dobrze, abyś zapoznał się z nowymi regułami solidarnej odpowiedzialności inwestora. Taka wiedza przyda się zarówno bezpośrednio zainteresowanemu podwykonawcy, jak i podmiotom, które tą odpowiedzialność względem niego ponoszą 👍.
Odpowiedzialność solidarna inwestora i wykonawcy
Być może jesteś uczestnikiem takiej sytuacji, z którą ja się spotykam na co dzień jako prawnik przedsiębiorców budowlanych:
GW: Dzień dobry pani mecenas. Dostaliśmy nakaz zapłaty z sądu. Razem z inwestorem mamy zapłacić solidarnie wynagrodzenie podwykonawcy. Chcielibyśmy się dogadać z podwykonawcą ponieważ był problem z odbiorem i należy mu się mniejsza kwota niż ta, o którą wystąpił.
Ja: Skoro jest szansa na ugodę, to zacznijmy szybko działać. Jeśli nie uda się wypracować kompromisu, to mamy tylko 2 tygodnie na zaskarżenie nakazu.
GW: I tu jest właśnie problem. Jak mamy działać, jak jest jeszcze inwestor, który nie chce słyszeć o żadnej ugodzie. Twierdzi, że nie ma obowiązku płacić. To jak teraz będzie? Możemy sami zawrzeć ugodę z podwykonawcą? Inwestor faktycznie nie odpowiada za wynagrodzenie naszego podwykonawcy? Jak to wygląda w praktyce ?
Ja: Spokojnie. Ustalmy po kolei wszystkie fakty. Zacznijmy od początku, od momentu, gdy podwykonawca pojawił się na tej budowie….
Solidarna odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy
Przejdźmy od razu do konkretów. Czyli omówienia przesłanek solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za wynagrodzenie podwykonawcy. W tym artykule dowiesz się między innymi:
Na czym polega odpowiedzialność solidarna?
🔹 Czy podwykonawca może żądać zapłaty od inwestora?
🔸 Jak zgłosić podwykonawcę inwestorowi?
🔹 Czy wykonawca ponosi odpowiedzialność za podwykonawcę?
🔸 Czy warunkiem solidarnego zobowiązania inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy jest akceptacja podwykonawcy przez inwestora?
Ponieważ konstruuję moje artykuły na blogu na zasadzie „kompleksowego wykonawstwa”, to na końcu znajdziesz również zagadnienia podatkowe.
Warto wiedzieć, jak dobrze „zaksięgować solidarną odpowiedzialność inwestora” 😉.
Jak uniknąć sporów o to, kto powinien uregulować zobowiązania wobec podwykonawcy?
Jeśli jesteś podwykonawcą, to dobrze się zabezpiecz „prawnie” na budowie. Może się bowiem zdarzyć, że wykonawca, z którym zawarłeś umowę, nie zapłaci Twojego wynagrodzenia mimo, że wszystko wykonałeś prawidłowo. Jeśli od początku zawalczysz o swoje prawa na budowie, to może się okazać, że sam będziesz decydował, kto zapłaci Twoje wynagrodzenie 👍.
Poniżej otrzymasz wskazówki, co i kiedy należy zrobić, aby zabezpieczyć zapłatę swojego wynagrodzenia 💰.
Jeżeli spełnisz zawczasu odpowiednie warunki, a potem będziesz zmuszony pójść do sądu, to będziesz wybierał kogo pozwać 👉generalnego wykonawcę czy inwestora. A może jednego i drugiego równocześnie ?
Oczywiście wyboru nie dokonuj na chybił trafił. Nie stosuj też zasady ➡ „entliczek pentliczek na kogo wypadnie na tego bęc” 😉.
Strategię procesową trzeba naprawdę dobrze przemyśleć. Ale bez obaw, akurat od rozwiązywania takich dylematów masz swojego prawnika. Niech on się martwi 😁.
Warunki powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora
Inwestorze i podwykonawco pamiętajcie ‼ Solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy „nie działa z automatu”. Nie wystarczy sam fakt, że generalny wykonawca zawarł umowę z inwestorem, a potem zlecił na dowolnych zasadach podwykonawstwo.
🔔 Aby inwestor odpowiadał solidarnie za wynagrodzenie podwykonawcy, to musi posiadać wiedzę na temat zakresu robót wykonywanych przez podwykonawcę i jednocześnie nie wnieść wobec tego podwykonawcy sprzeciwu.
Może nasuwa się Tobie teraz pytanie. To skąd inwestor ma wiedzieć o podwykonawcach ?
Zgodnie z art. 647 (1) k.c. wiedza inwestora może wynikać z dwóch źródeł:
✳ pisemnego zgłoszenia
bądź
✳ z umowy pomiędzy inwestorem a wykonawcą (generalne wykonawstwo inwestycji).
Chociaż jest to sporne, to w jednym z najnowszych orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że wiedzy inwestora nie można domniemywać np. z faktu, iż jego pracownicy widzieli podwykonawcę na terenie budowy (np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7.08.2020 r., V CSK 28/20).
Przy czym muszę Cię ostrzec ⚠
Z dalszej części artykułu przekonasz się, że w praktyce kwestia wiedzy inwestora może być różnie przez sądy interpretowana. Sprawy sądowe w przedmiocie solidarnej odpowiedzialności inwestora są naprawdę skomplikowane ➡ jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse, to zwróć się do doświadczonego radcy prawnego / adwokata o pomoc.
Ale wszystko po kolei.
Najpierw przejdźmy do omówienia każdego z dwóch wyżej wymienionych przypadków z osobna 👇.
Zgłoszenie podwykonawcy
1️⃣ Pierwsza sytuacja ➡ zgłoszenie podwykonawcy.
Zgłoszenie robót inwestorowi może zostać dokonane samodzielnie lub wspólnie przez wykonawcę i podwykonawcę. Zakres robót zgłoszonych inwestorowi i wykonywanych przez podwykonawcę musi mieścić się w zakresie robót uzgodnionych pomiędzy inwestorem a (generalnym) wykonawcą.
Do powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora konieczne jest, aby zgłoszenie nastąpiło przed przystąpieniem do wykonywania robót przez podwykonawcę.
🔻UWAGA🔻
Zgłoszenie dokonane po rozpoczęciu robót budowlanych przez podwykonawcę wpływa na zakres solidarnej odpowiedzialności inwestora. 👉 Ponosi on odpowiedzialność za roboty wykonane po dokonaniu zgłoszenia.
Umowa pomiędzy inwestorem a głównym wykonawcą
2️⃣ Przejdźmy teraz do drugiej sytuacji, w której odpowiedzialność solidarna inwestora jest zagwarantowana w umowie zawartej pomiędzy generalnym wykonawcą a inwestorem.
Otóż zgodnie z art. 647 (1) § 2 k.c. zgłoszenie podwykonawcy nie zawsze jest wymagane.
Kiedy nie trzeba zgłaszać podwykonawcy ?
Wtedy, gdy inwestor i wykonawca określili w umowie szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
🔔W tym przypadku trzeba spełnić jeszcze jeden warunek. Inwestor musi zawrzeć umowę z generalnym wykonawcą w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
✳✳✳
Przeczytaj też:
⏹ umowa o podwykonawstwo robót budowlanych
⏹ umowa o podwykonawstwo w zamówieniach publicznych.
✳✳✳
Co powinno zawierać takie zgłoszenie?
Zgłoszenie podwykonawcy powinno zawierać szczegółowy opis robót, które będzie wykonywał podwykonawca. Dzięki temu możliwe będzie zidentyfikowanie zakresu prac w ramach prac uzgodnionych z (generalnym) wykonawcą oraz określenie zakresu odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia.
Zgłoszenie powinno wskazywać również osobę podwykonawcy. To jest niezbędne do ewentualnego złożenia sprzeciwu przez inwestora. Chyba, że informacje te można uzyskać z publicznie dostępnych rejestrów.
Inwestor nie musi zostać poinformowany o treści innych ustaleń wynikających z umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Np. o wysokości wynagrodzenia, terminie wykonania prac czy zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy.
W jakiej formie dokonać zgłoszenia podwykonawcy?
🔔 Zgłoszenia podwykonawcy musisz dokonać w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
🔻 Uwaga 🔻
Jeśli tej formy nie zachowasz, to zgłoszenie będzie nieważne 😞
To teraz terminarz zgłoszenia, o czym trzeba pamiętać?
Wykonawca ma obowiązek niezwłocznie zgłosić podwykonawcę, najpóźniej przed przystąpieniem do wykonywania prac. W przeciwnym wypadku inwestor nie będzie ponosił solidarnej odpowiedzialności z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy.
Moja rada. 👉Jeśli jesteś podwykonawcą, to nie zwlekaj. Zgłoś się sam i zabezpiecz swoje interesy finansowe 👍.
Kiedy podwykonawca może samodzielnie dokonać zgłoszenia przedmiotu robót do inwestora?
Pamiętaj, że zgłoszenia przedmiotu robót do inwestora może dokonać każdy podwykonawca – samodzielnie.
Jeśli jesteś podwykonawcą to nie potrzebujesz zgody wykonawcy. Generalny wykonawca w ogóle nie musi uczestniczyć w procedurze zgłoszenia.
Mówiąc wprost, zgłoszenie przedmiotu robót jest indywidualnym uprawnieniem podwykonawców w procesie budowlanym. Co więcej, dokonanie tej czynności samodzielnie, zagwarantuje Ci zabezpieczenie uzyskania wynagrodzenia, gdy twój bezpośredni kontrahent zawiedzie.
Sprzeciw inwestora
Co do zasady, inwestor może uniknąć powstania swojej solidarnej odpowiedzialności.
W tym celu musi złożyć sprzeciw wobec wykonywania robót przez podwykonawcę. Uwaga ➡ aby sprzeciw był skuteczny musi zawierać określoną treść.
Pamiętaj 🔔. Sprzeciw nie może dotyczyć samego faktu powstania solidarnej odpowiedzialności.
Sprzeciw musi być w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Musi zostać doręczony zarówno podwykonawcy, jak i (generalnemu) wykonawcy. Podwykonawca i (generalny) wykonawca nie mogą w żaden sposób kwestionować zasadności sprzeciwu inwestora, z wyjątkiem jego wad formalnych.
Do dnia 4 grudnia 2025r. termin na złożenie sprzeciwu wynosił 30 dni.
Ustawowy termin to tzw. termin zawity.
Zatem nie można go przywrócić, jego bieg nie podlega zawieszeniu ani przerwaniu. Zgłoszenie sprzeciwu po tym terminie któremukolwiek z adresatów skutkuje nieważnością takiej czynności 😟.
Teraz w tym zakresie nastąpiła istotna zmiana przepisów. Spójrz poniżej 👇
Nowe zasady zgłaszania sprzeciwu wobec wykonywania robót budowlanych przez podwykonawcę
Odpowiedzialność solidarna inwestora – z dniem 4 grudnia 2025r. nastąpiła zmiana przepisu art. 647 (1) k.c.
W uzasadnieniu projektu nowelizacji ustawodawca wyjaśnił, że nowe zasady zgłaszania sprzeciwu inwestora stanowią odpowiedź na potrzeby rynku budowlanego. Umożliwia stronom większą elastyczność w ustalaniu terminów na złożenie sprzeciwu wobec udziału podwykonawcy w realizacji robót.
Jednocześnie nadal mamy zapewnioną ochronę podwykonawców poprzez zachowanie solidarnej odpowiedzialności inwestora. A to oczywiście ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu w branży budowlanej.
Wprowadzone zmiany pozwalają na dostosowanie warunków kontraktowych do realiów inwestycji. Jednocześnie nadal zapewnia ochronę interesów wszystkich uczestników procesu budowlanego.
Elastyczność z zachowaniem ochrony podwykonawców
Do tej pory inwestor dysponował sztywnym trzydziestodniowym terminem na złożenie sprzeciwu, liczonym od dnia dokonania zgłoszenia podwykonawcy przez wykonawcę.
Termin ten był niezmienny i niezależny od charakteru inwestycji. Dodatkowo jest tzw. termin zawity zatem zgłoszenie sprzeciwu po jego upływie nie odniosło skutku prawnego.
Aktualnie to się zmienia. Inwestor i wykonawca teraz mogą w umowie zastrzec termin krótszy. Czyli w praktyce harmonogram zgłoszenia i akceptacji podwykonawców będzie wreszcie dostosowywany do realiów konkretnego projektu.
Jeżeli strony umowy nie wprowadzą własnego krótszego terminu, to w dalszym ciągu będzie działała zasada, że inwestor składa sprzeciw w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia podwykonawcy.
Termin do wniesienia sprzeciwu będzie musiał być taki sam we wszystkich umowach dotyczących realizacji inwestycji
Dodatkowo ustawodawca zabezpieczył dalszych podwykonawców 👍.
Bowiem określony w umowie wykonawcy z podwykonawcą lub umowach z dalszym podwykonawcą termin na złożenie sprzeciwu nie może być krótszy od terminu określonego w umowie zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą).
Rozwiązanie to zapewnia spójność kontraktową łańcucha wykonawczego. Nadto, eliminujemy ryzyko narzucania podwykonawcom terminów uniemożliwiających realne zgłoszenie robót i uzyskanie braku sprzeciwu. Jednocześnie inwestor i wykonawca zyskują możliwość dynamicznego zarządzania zgłoszeniami podwykonawców, stosownie do potrzeb danej inwestycji.
Zyskujemy zatem najcenniejszy materiał budowlany – > CZAS.
Co nowe przepisy oznaczają w praktyce?
Pamiętaj, że w świetle nowych przepisów, ani inwestor z umowie z generalnym wykonawcą, ani generalny wykonawca w umowie o podwykonawstwo nie mogą ustanowić terminu na zgłoszenie sprzeciwu, który przekraczałby 30 dni.
Jeżeli taki termin zostałby ustanowiony, to zgodnie z art. 647(1) § 6 k.c. postanowienie będzie nieważne. W jego miejsce wejdzie zatem termin ustawowy – 30 dni.
Strony umowy o roboty budowlane nie mogą także całkowicie wyłączyć prawa do złożenia sprzeciwu.
Co w innych przypadkach?
Odpowiedzialność solidarna inwestora – rozpatrzmy taki przykład 👇.
Inwestor i generalny wykonawca nie zastrzegli w zawartej przez nich umowie indywidualnego terminu na zgłoszenie sprzeciwu. W takim przypadku zadziała reguła z ustawy – czyli termin 30 dni.
A co jeżeli później w kolejnej umowie między generalnym wykonawcą a podwykonawcą uzgodniono krótszy termin niż termin ustawowy ?
Wtedy solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę przewidziana w art. 647(1) § 1 k.c. powstanie po upływie terminu 30 dni od dnia dokonania zgłoszenia. Ponieważ nowy przepis przewiduje, że umowy podwykonawcze nie mogą przewidywać terminu krótszego niż ten określony w umowie inwestora z generalnym wykonawcą 👍.
Zastosowanie do zawartych już umów
UWAGA !
Ustawa weszła w życie z dniem 4 grudnia 2025 r.
Ale jej skutki obejmą również umowy zawarte przed tą datą.
I to może powodować pewien istotny problem.
Jeżeli dotychczas ( przed dniem 4.12.2025r.) umowy przewidywały krótszy termin aniżeli 30 dni, to takie postanowienie umowne było nieważne. Działał termin ustawowy 30 dni.
Jeśli teraz ustawa działa wstecz, to czy to oznacza, że takie nieważne zapisy staną się z dniem 4.12.2025r. nagle ważne i obowiązujące ?
Według jakich reguł ocenimy stany faktyczne sprzed nowelizacji ? Zgłoszone sprzeciwy nagle nabiorą mocy prawnej ?
Czas pokaże. Miejmy nadzieję, że w razie sporów sądy wypracują dobrą praktykę – odpowiadającą potrzebom rynku a nie zbędnemu formalizmowi.
Nowe przepisy – szansa czy zagrożenie?
Ja osobiście uznaję nowe przepisy jako dobry kierunek zmian.
Zgodnie bowiem z treścią uzasadnienia do projektu ustawy celem projektowanej regulacji jest umożliwienie stronom umowy o roboty budowlane uelastycznienia terminu na złożenie sprzeciwu wobec podwykonawcy. A jednocześnie zachowujemy funkcję ochronną przepisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora.
Ważne będzie tylko przeanalizowanie, w jakich przypadkach i jak skrócić termin zgłaszania sprzeciwu.
Trzeba również zachować spójność pomiędzy wszystkimi umowami żeby postanowienia były skuteczne.
Jak zawsze będzie się liczyła solidna i bezpieczna umowa na linii INW – GW oraz GW – PW i PW – DPW.
✳✳✳
Przeczytaj też koniecznie:
✳✳✳
Zakres odpowiedzialności inwestora
Odpowiedzialność inwestora obejmuje wyłącznie zapłatę wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane w zakresie, w jakim nie zostało ono zapłacone podwykonawcy przez (generalnego) wykonawcę.
Dlatego jeśli jesteś podwykonawcą, to uważaj, w jaki sposób formułujesz żądanie zapłaty żeby było ono skuteczne.
W jakim zakresie inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy?
Inwestor ponosi odpowiedzialność solidarną z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane.
Przepis ma na celu ochronę inwestora przed ponoszeniem odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy za roboty budowlane nieprzewidziane w zgłoszeniu podwykonawcy.
Wprowadzone rozwiązanie wyłącza odpowiedzialność inwestora za wszelkie inne roszczenia przysługujące podwykonawcy wobec wykonawcy poza roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia za wykonane i określone w zgłoszeniu roboty budowlane.
Dodatkowo odpowiedzialność jest ograniczona do konkretnie określonej kwoty. Czytaj poniżej 👇.
Kwotowe ograniczenie odpowiedzialności
Kwotowy zakres odpowiedzialności inwestora względem podwykonawcy ograniczony jest do wysokości wynagrodzenia ustalonego pomiędzy inwestorem a wykonawcą:
🔹 w zakresie robót zgłoszonych
albo
🔸 ustalonych umownie jako wykonywane przez podwykonawcę.
Kiedy inwestor nie odpowiada solidarnie za zapłatę wynagrodzenia?
Inwestor nie odpowie za wynagrodzenie podwykonawcy w szczególności w następujących sytuacjach:
1️⃣ brak zgłoszenia podwykonawcy;
2️⃣ zgłoszenie podwykonawcy, które nie spełnienia przesłanek z art. 647(1) k.c. ;
3️⃣ zgłoszenie w niewłaściwej formie;
4️⃣ sprzeciw inwestora w odpowiednim terminie ( ustawowym albo umownym).
Bezwzględne obowiązywanie przepisów
Dobra wiadomość dla podwykonawców 😃.
🔔 Przepis art. 647 (1) k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Co to oznacza w praktyce? Otóż, nie jest dopuszczalne ograniczenie bądź wyłączenie solidarnej odpowiedzialności uczestników procesu budowlanego ani modyfikacja zdarzeń warunkujących jej powstanie.
🔺Postanowienia umowne kształtujące relacje pomiędzy stronami umowy w odmienny sposób niż przewidziany w komentowanym przepisie są nieważne 🔺.
Kiedy inwestor będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy?
Podsumujmy. Jeśli jesteś podwykonawcą to pamiętaj.
W dwóch przypadkach powstaje odpowiedzialność solidarna inwestora:
🟢 Opcja typowa 👉 prawidłowe zgłoszenie podwykonawcy.
🔵 Opcja rzadziej spotykana 👉 tutaj mamy dwa warunki łącznie do spełnienia:
🔅 inwestor zawiera z wykonawcą umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności
➕
🔅 w w/w umowie, strony szczegółowo określają, które dokładnie roboty budowlane zostaną wykonane i przez którego konkretnie podwykonawcę.
A co z zastępstwem inwestycyjnym?
Spotkałeś się już na budowie z zastępstwem inwestycyjnym?
Może aktualnie jako podwykonawca masz problem z ustaleniem, który inwestor odpowiada solidarnie za Twoje wynagrodzenie – bezpośredni czy zastępczy?
A może jesteś inwestorem i zastanawiasz się jak zabezpieczyć swoje interesy na budowie ?
W każdej z wyżej wymienionych sytuacji, warto zasięgnąć porady prawnej żeby ustalić, jak w danym konkretnym przypadku wyglądają Twoje prawa i obowiązki. Bowiem przepisy prawa nie regulują treści umowy o zastępstwo inwestycyjne 😕.
Analiza oraz sporządzenie takiej umowy wymaga specjalistycznej wiedzy prawnej w zakresie inwestycji budowlanych.
Zastępstwu inwestycyjnymi poświęciłam już dwa odrębne artykuły. Problem jest złożony bowiem trzeba się przyjrzeć dwóm przypadkom – zastępstwo bezpośrednie oraz zastępstwo pośrednie (tzw. powiernicze).
W tym artykule po krótce zasygnalizuję Ci problem zastępstwa bezpośredniego. Otóż zastępca bezpośredni działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez inwestora.
Mówiąc wprost, pełni on funkcje w imieniu i na rzecz inwestora i sam nigdy nie staje się stroną umów. W takim przypadku adresatem roszczeń zawsze będzie inwestor główny.
✳✳✳
Przeczytaj także:
✳✳✳
To zagadnienie coraz częściej sprawia kłopoty obu stronom
Jeśli jesteś podwykonawcą, a na Twojej budowie jest zastępstwo inwestycyjne, to musisz prawidłowo ustalić, który z inwestorów jest solidarnie odpowiedzialny za Twoje wynagrodzenie 💰. Zwłaszcza, jeśli będziesz musiał wystąpić do sądu o zapłatę.
Pomyłka może spowodować, że powództwo zostanie oddalone 👩⚖️👨⚖️.
Jeśli zbliża się termin przedawnienia, to taki błąd może skutkować całkowitym brakiem możliwości uzyskania wynagrodzenia 😭.
Dla przykładu dość często przywoływana sprawa przed Sądem Najwyższym 👇.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2016 r. (sygn. akt. II CSK 118/16). Zgodnie z tym wyrokiem, jeżeli w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego udzielanie zgody wykonawcy na zawarcie umowy z podwykonawcą (art. 647(1) § 2 k.c.), zgoda inwestora zastępczego powoduje odpowiedzialność inwestora bezpośredniego przewidzianą w art. 647(1) § 5 k.c.
Odpowiedzialność solidarna w procesie budowlanym
Wiesz już, że odpowiedzialność solidarna oznacza, że podwykonawca może dochodzić zapłaty wynagrodzenia za zrealizowane roboty budowlane. I to zarówno od wykonawcy (generalnego wykonawcy), jak i inwestora.
Jeśli spełniasz wyżej opisane przesłanki, to możesz żądać całości lub części zapłaty od w/w osób łącznie lub od każdej z osobna 🙂.
Chyba zgodzisz się ze mną, że podwykonawca słusznie został objęty ochroną ustawodawcy. Ale uważaj ‼ Co do zasady stosunek prawny wiąże tylko strony konkretnej umowy, a więc w tym przypadku podwykonawcę oraz wykonawcę (generalnego wykonawcę). Stroną umowy podwykonawczej nie jest inwestor. Inwestor związany jest odrębną umową zawartą z generalnym wykonawcą.
🔺Dlatego, aby dochodzić odpowiedzialności solidarnej musisz zawczasu się zabezpieczyć. Najlepiej zawalczyć o swoje prawa na etapie zawierania swojej umowy, jeszcze przed rozpoczęciem robót.
Odpowiedzialność inwestora w świetle przepisów 647 (1) k.c.
W kodeksie cywilnym znajdziesz jeden konkretny przepis, który ma tutaj zastosowanie – art. 647 (1) k.c.
Przepis artykułu 647 (1) k.c. już się zmieniał na przełomie lat – ważna zmiana nastąpiła z dniem 01.06.2017r.
Dziś z dniem 4 grudnia 2025r. ustawodawca znowu dokonał nowelizacji więc w celu uporządkowania wiedzy, poniżej mam dla Ciebie aktualną pełną treść przepisu.
To ważne, aby zawsze ustalić taką „wersję przepisów”, która obowiązuje w Twojej konkretnej sprawie. A jak wiesz, w naszym kraju przepisy lubią się często zmieniać. Czasami niestety zdarza się, że te zmiany wyskakują jak królik z kapelusza w najmniej oczekiwanym momencie🐇.
Jak po zmianie z dnia 4 grudnia 2025r. brzmi art. 647 (1) kc?
Aktualnie, po nowelizacji z dnia 4.12.2025r., art. 647 (1) k.c. brzmi:
§ 1. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
§ 2. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
§ 3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2.
§ 4. Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa w § 1, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 5. Przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.
§ 6. Postanowienia umowne sprzeczne z treścią § 1-5 są nieważne.
Czy inwestor odpowiada solidarnie za zwrot kaucji gwarancyjnej?
To jest bardzo ciekawe zagadnienie.
Jeżeli rzeczywiście mamy do czynienia z kaucją 👉 inwestor nie odpowiada za zwrot tej kaucji.
Ale wcześniej należy ustalić, czym jest kaucja gwarancyjna? W celu udzielenia fachowej odpowiedzi, posłużę się dla przykładu wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 21 lipca 2021 r. (sygn. akt: I AGa 36/21):
Dla zrealizowania kaucji gwarancyjnej, która podobnie jak umowa gwarancyjna nie jest uregulowana kodeksowo, a tylko fragmentarycznie w niektórych ustawach, wymaga się, aby kwota kaucji znalazła się w aktywach uprawnionego do kaucji i pozostawała w nich tak długo, aż zajdą przesłanki do jej zwrotu na rachunek drugiej strony.
Kaucja ma bowiem charakter zobowiązania kauzalnego, akcesoryjnego i noszącego cechy depozytu nieprawidłowego, a także kojarzonego z czynnościami o charakterze powierniczym. Dający kaucję przekazuje określoną kwotę pieniędzy na rachunek biorącego, a biorący jest uprawniony do zaspokojenia swoich interesów w przypadku niespełnienia świadczenia w terminie przez zobowiązanego lub do zwrotu kaucji w razie spełnienia tego świadczenia.
Uwaga ‼ O charakterze zatrzymanej części wynagrodzenia nie decyduje przy tym jedynie użycie przez strony pojęć „kaucja gwarancyjna”, „kaucja na zabezpieczenie”. Często w umowie pojawia się bowiem określenie „kaucji gwarancyjnej w postaci zatrzymania części wynagrodzenia” – a to już zupełnie inne zagadnienie.
Spójrz poniżej 👇.
Zatrzymanie części wynagrodzenia w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy o roboty budowlane
Z prawnego punktu widzenia, kaucja gwarancyjna to co innego niż zatrzymanie wynagrodzenia w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy. 🔔Także bądź ostrożny.
Różnica polega na tym, że w myśl utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego, zatrzymane środki na poczet kaucji stanowiące element wynagrodzenia podlegają reżimowi solidarnej odpowiedzialności Inwestora.
Jak wskazał w wyroku z dnia 12.09.2019 r. (sygn. akt: V CSK 324/18) Sąd Najwyższy:
Kaucją gwarancyjną nie jest zatrzymanie części wynagrodzenia należnego drugiej stronie, gdyż nie ma wówczas przekazania środków pieniężnych na rachunek uprawnionego z zabezpieczenia wykonania świadczenia. Taka sama sytuacja wystąpi, gdy zatrzymanie części wynagrodzenia nazwie się potrąceniem kwoty należnej do zabezpieczenia. W odniesieniu do umów o roboty budowlane jest to zatrzymanie części wynagrodzenia należnego podwykonawcom na rachunku wykonawcy z pozostawieniem odpowiedzialności jego wraz z inwestorem (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2018 r. I CSK 349/17, nie publ.; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2018 r. IV CSK 40/18, nie publ.).
Stosunkowo niedawno, w wyroku z dnia 11 maja 2022 r., sygn. akt I CSK 1526/22. Sąd Najwyższy po raz kolejny wskazał, że inwestor ponosi w stosunku do podwykonawcy solidarną odpowiedzialność z wykonawcą za zapłatę zatrzymanej części wynagrodzenia na poczet zabezpieczenia.
Oczywiście trzeba na bieżąco śledzić orzecznictwo ponieważ stanowiska sądów się zmieniają 😕 W końcu od prawidłowej analizy prawnej Twojej umowy będzie zależało, czy otrzymasz wynagrodzenie za swoją ciężką prace.
🔺Wniosek jest taki, że w umowie liczy się każde słowo 🤔.
Szczegóły znajdziesz tutaj ⏩⏩⏩ kaucja gwarancyjna a kwota zatrzymana.
Czy dalszy podwykonawca również może żądać zapłaty wynagrodzenia przez inwestora?
Tak.
Wynagrodzenia od inwestora może żądać również dalszy podwykonawca.
Przepisy o solidarnej odpowiedzialności inwestora stosuje się odpowiednio do dalszych podwykonawców. Tylko oczywiście dalszy podwykonawca musi spełnić również wszystkie warunki dotyczące podwykonawcy, o których już powyżej przeczytałeś.
Pamiętaj również, że mówimy cały czas o podwykonawcach w rozumieniu kodeksu cywilnego. Czyli stricte o podmiotach realizujących roboty budowlane.
Solidarna odpowiedzialność inwestora – szczegóły
Problem rozróżnienia umowy o dzieło od umowy o roboty budowlane nie został jednolicie rozstrzygnięty ani w orzecznictwie sądów powszechnych, ani w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Pamiętasz z poprzedniego artykułu >>> umowa o dzieło, że w praktyce dużą trudność sprawia odróżnienie umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło ? A to niezwykle istotna kwestia z punktu widzenia dochodzenia wynagrodzenia z tytułu zapłaty za wykonane roboty w przypadku wystąpienia sporu pomiędzy stronami umowy.
Termin przedawnienia roszczeń z umowy o dzieło wynosi 2 lata, natomiast w przypadku umowy o roboty budowlane w razie zgłoszenia roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą – 3 lata.
Jeśli przeoczyłeś artykuł, w którym porównałam umowę o dzieło z umową o roboty budowlane, to znajdziesz go tutaj.
Znasz już przesłanki solidarnej odpowiedzialności w umowie o roboty budowlane. A jak wygląda sytuacja odpowiedzialności solidarnej inwestora przy umowie o dzieło?
Spójrz proszę poniżej 👇.
Odpowiedzialność solidarna inwestora – umowa o dzieło
Otóż, wszystko zależy od treści umowy o dzieło. W orzecznictwie nie ma pełnej zgody.
Ale ja osobiście stoję na stanowisku, że solidarna odpowiedzialność inwestora dotyczy określonego rodzaju prac ➡ robót budowlanych wykonanych przez podwykonawcę.
Moim zdaniem, ochroną będą objęci podwykonawcy realizujący roboty zarówno na podstawie umowy o roboty budowlane, jak i na podstawie umowy o dzieło.
Przy czym jest jedno ALE.
Kluczowe znaczenie ma to, czy rezultat świadczenia podwykonawcy spełnionego na podstawie umowy z wykonawcą składa się na obiekt stanowiący przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach zawartej z inwestorem umowy o roboty budowlane.
Jeśli jesteś podwykonawcą i masz zawartą umowę o dzieło, a generalny wykonawca mimo odbioru nie chce zapłacić za wykonaną pracę, nie poddawaj się. Daj sobie pomóc. Skorzystaj z porady prawnej i sprawdź, czy w Twoim przypadku można ściągnąć wynagrodzenia od inwestora 💰.
Bez względu na nazwę umowy, zawsze liczą się skutki.
Jeżeli prace podwykonawcy są elementem świadczenia wykonawcy generalnego wobec inwestora w ramach zawartej umowy o roboty budowlane, to ten ostatni ponosi solidarną odpowiedzialność (dla przykładu wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 16 maja 2019 r., sygn. akt XXVC 1885/15).
☎ Jeśli masz problem, to zapraszam do kontaktu.
Sprawdzę Twoją umowę i postaram się w Twoim imieniu „poprosić” inwestora o zapłatę 😁
Na podstawie dotychczasowych doświadczeń, wiem, że jest kilka argumentów, które zachęcą inwestora do rozliczenia dobrze wykonanej pracy 😉.
Umowy zawierane w trybie zamówień publicznych
Jeśli wykonujesz swoje prace jako podwykonawca w ramach zamówienia publicznego, to mam dla Ciebie dobrą wiadomość 🙂.
W obszarze prawa zamówień publicznych do dnia 24 grudnia 2013 r. umowy z podwykonawcami nie były pod szczególną uwagą zamawiającego, a ochronę podwykonawców regulowały opisane powyżej zasady solidarnej odpowiedzialności określone w kodeksie cywilnym.
Wskutek różnych nowelizacji, ustawodawca wreszcie dostrzegł problemy podwykonawców i zaproponował korzystne rozwiązanie.
W przeciwieństwie do przepisów kodeksu cywilnego, Prawo zamówień publicznych ma szerszy zakres zastosowania. Bowiem ochrona obejmuje zlecanie podwykonawcom nie tylko wykonania robót budowlanych, ale także umów podwykonawczych, których przedmiotem będą dostawy lub usługi.
Jednakże jest jeden warunek. 👉 te dostawy i usługi wchodzą w zakres zamówienia publicznego na roboty budowlane.
Odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy – zamówienia publiczne
Art. 465 Prawa zamówień publicznych (PZP) reguluje bezpośrednią zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy.
W przypadku umów, których przedmiotem są roboty budowlane, zamawiający dokonuje bezpośredniej zapłaty wymagalnego wynagrodzenia przysługującego podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy, który zawarł zaakceptowaną przez zamawiającego umowę o podwykonawstwo, której przedmiotem są roboty budowlane, lub który zawarł przedłożoną zamawiającemu umowę o podwykonawstwo, której przedmiotem są dostawy lub usługi.
Obowiązek zapłaty nastąpi w przypadku uchylenia się od zapłaty odpowiednio przez wykonawcę, podwykonawcę lub dalszego podwykonawcę.
Bezpośrednia zapłata obejmuje wyłącznie należne wynagrodzenie, bez odsetek, należnych podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy.
Wynagrodzenie obejmuje jedynie należności powstałe po zaakceptowaniu przez zamawiającego umowy o podwykonawstwo, której przedmiotem są roboty budowlane. Albo po przedłożeniu zamawiającemu poświadczonej za zgodność z oryginałem kopii umowy o podwykonawstwo, której przedmiotem są dostawy lub usługi.
Zamawiający, przed dokonaniem bezpośredniej zapłaty, jest obowiązany umożliwić wykonawcy zgłoszenie, pisemnie, uwag dotyczących zasadności bezpośredniej zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy.
Zamawiający informuje o terminie zgłaszania uwag w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia tej informacji. W uwagach nie można powoływać się na potrącenie roszczeń wykonawcy względem podwykonawcy niezwiązanych z realizacją umowy o podwykonawstwo.
Odpowiedzialność solidarna – korzyści dla inwestora
Czy są jakieś korzyści dla inwestora w związku z ustawową odpowiedzialnością solidarną? 🤔 Sądzę, że tak.
Najważniejsze jest ograniczenie kwotowe odpowiedzialności inwestora do wartości robót powierzonych podwykonawcy.
Ustawodawca zrezygnował też z obowiązku przedstawiania (w związku z dokonywanym zgłoszeniem) obszernej dokumentacji inwestorowi.
Ponadto, aktualnie można elastycznie uregulować termin na złożenie sprzeciwu.
W razie braku zapisów umownych mamy nadal termin 30 dni. To jest takie ustawowe minimum. Resztę możesz doprecyzować w umowie.
Jeśli inwestor ma dobrze sporządzoną umowę z generalnym wykonawcą, to finalnie uniknie podwójnej zapłaty wynagrodzenia 🙂.
⚠ Warunkiem jest jednak porządna umowa ⚠.
✳✳✳
#markawłasna #autopromocja
GOTOWY WZÓR UMOWY dla wykonawców robót budowlanych wraz z instrukcją.
Wystarczy uzupełnić we wskazanych miejscach typowe zmienne zapisy, takie jak opis przedmiotu robót/ wysokość wynagrodzenia / wysokość kar umownych czy terminy realizacji itp.
Prosty i przejrzysty wzór umowy, dedykowany dla małych i średnich przedsiębiorców budowlanych, którzy nie realizują dużych inwestycji wymagających skomplikowanych i szczegółowych zapisów umownych.
Zawiera zabezpieczenia podstawowych praw i obowiązków Stron umowy o roboty budowlane. Interesy Stron zostały odpowiednio wyważone.
Wzór jest uniwersalny, do wielokrotnego wykorzystania.
Dodatkowo otrzymasz BONUS! Sprawdź tutaj albo klikając w obrazek 
.
Odpowiedzialność solidarna – korzyści dla inwestora w świetle prawa zamówień publicznych
Przepis art. 465 PZP wprowadza bufor bezpieczeństwa celem zminimalizowania ryzyka podwójnej zapłaty.
Zamawiający przed dokonaniem bezpośredniej zapłaty jest obowiązany umożliwić wykonawcy zgłoszenie pisemnie uwag dotyczących zasadności bezpośredniej zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy.
Zamawiający informuje o terminie zgłaszania uwag, nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia tej informacji. W uwagach nie można powoływać się na potrącenie roszczeń wykonawcy względem podwykonawcy niezwiązanych z realizacją umowy o podwykonawstwo.
W przypadku zgłoszenia uwag dotyczących zasadności bezpośredniej zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy w terminie wskazanym przez zamawiającego zamawiający może:
1️⃣ nie dokonać bezpośredniej zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy, jeżeli wykonawca wykaże niezasadność takiej zapłaty, albo
2️⃣ złożyć do depozytu sądowego kwotę potrzebną na pokrycie wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszego podwykonawcy w przypadku istnienia zasadniczej wątpliwości zamawiającego co do wysokości należnej zapłaty lub podmiotu, któremu płatność się należy, albo
3️⃣ dokonać bezpośredniej zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy, jeżeli podwykonawca lub dalszy podwykonawca wykaże zasadność takiej zapłaty.
W przypadku dokonania bezpośredniej zapłaty podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy zamawiający potrąca kwotę wypłaconego wynagrodzenia z wynagrodzenia należnego wykonawcy.
Odpowiedzialność solidarna inwestora w praktyce
Jeśli jesteś inwestorem, to muszę Cię ostrzec 👉 nie zawsze bez oficjalnego zgłoszenia podwykonawcy będziesz chroniony.
Spójrz na jedno z najnowszych orzeczeń Sądu Najwyższego – postanowienie z dnia 13 lipca 2023 r. (I CSK 4136/22):
Zgody czynnej dorozumianej inwestor może udzielić przez czynności faktyczne, np. przez tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy, dokonywanie wpisów w dzienniku budowy, odbieranie wykonanych przez niego robót i podobne czynności, zaznaczając jednocześnie, że wiedza inwestora o podwykonawcy i przedmiocie powierzonych mu umownie zadań może pochodzić z dowolnego źródła.
‼Drogi inwestorze pamiętaj‼ O ile dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora potrzebna jest aktywność wykonawców oraz podwykonawców, o tyle w przypadku ewentualnego postępowania sądowego, to na Tobie będzie spoczywał ciężar dowodu, że taka odpowiedzialność nie powstała.
Wniosek z tego taki, że diabeł tkwi w szczegółach. A fundamenty do ewentualnego procesu sądowego trzeba budować już na etapie zawierania umowy. Uwierz mi, przezorność popłaca 👍.
***
Posłuchaj PODCASTU:
⏹ Odpowiedzialność inspektora nadzoru inwestorskiego
⏹ Kierownik budowy a odpowiedzialność cywilna – co warto wiedzieć?
⏺ Projektant: prawa, obowiązki i odpowiedzialność
***
Solidarna odpowiedzialność inwestora oraz wykonawcy – ryzyko podwójnej zapłaty po stronie inwestora
Przepisy kodeksu cywilnego i prawa zamówień publicznych chronią podwykonawców. I słusznie.
Podwykonawcy mają słabszą pozycję na budowie względem silniejszych – generalnego wykonawcy i inwestora. Dlatego zasługują na ochronę 🙂
Ale inwestor również musi dbać o swoje prawa i interesy. Musi się zabezpieczyć przed podwójną zapłatą ➡ raz na rzecz generalnego wykonawcy, a drugi raz na rzecz podwykonawcy, któremu generalny nie przekazał pieniędzy za wykonaną pracę.
Jeśli inwestor przez swoje zachowanie wyrażone na zewnątrz, w szczególności wobec wykonawcy i podwykonawcy, akceptuje realizację wyodrębnionej części robót budowlanych objętych umową z wykonawcą przez przedstawionego mu i jasno zidentyfikowanego podwykonawcę, to warunkiem powstania odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy za wynagrodzenie należne podwykonawcy nie jest przedłożenie mu egzemplarza umowy podwykonawczej.
Jeśli nie ulega wątpliwości, iż inwestor mógł realnie zażądać okazania mu tej umowy, mógł zapoznać się z jej treścią oraz wyrazić swój ewentualny sprzeciw wobec powierzenia określonej części robót temu właśnie podwykonawcy.*
Zachowanie inwestora akceptującego realizację określonych, znanych mu i wyodrębnionych zadań przez określonego i znanego inwestorowi podwykonawcę, z którym inwestor uzgadniał kwestie dotyczące przebiegu tych robót oraz terminu ich wykonania, dając wyraz woli kontynuowania przez niego określonych robót budowlanych, nie może być interpretowane jedynie jako „wiedza” inwestora, niestanowiąca przejawu jego zgody na zawarcie umowy podwykonawczej z wynikającymi z tej zgody konsekwencjami.*
* tak: Postanowienie SN z dnia 13 lipca 2023 r. (I CSK 4136/22).
🔺 Dlatego będę się do znudzenia powtarzać. Każdy uczestnik na budowie musi o siebie zawalczyć na etapie zawierania umowy. Przepisy dają pewien zakres ochrony, owszem. Ale nic tak Cię nie zabezpieczy na budowie, jak dobra umowa o roboty budowalne🔺
🔔 Każdy przypadek trzeba przeanalizować indywidualnie. Nie postępuj pochopnie. Zawsze możesz skorzystać z pomocy radcy prawnego (adwokata) żeby ocenić swoją sytuację i dobrać odpowiednie środki ochrony prawnej.
Podstawa prawna roszczenia regresowego inwestora wobec wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy
Podstawową kwestią, w przypadku skierowania roszczeń regresowych do wykonawcy, jest ustalenie kwoty, której zwrotu może dochodzić inwestor. Odpowiedzialność inwestora ma charakter solidarny, ale jest to szczególny rodzaj solidarności.
Wyjątkowy charakter odpowiedzialności inwestora polega na tym, że płacąc wynagrodzenie podwykonawcy, inwestor w rzeczywistości spełnia jednak cudzy dług (dług wykonawcy).
Dlatego Inwestor powinien mieć zagwarantowane prawo dochodzenia od wykonawcy całości zapłaconego bezpośrednio podwykonawcom wynagrodzenia, wraz z odsetkami ustawowymi, do których zapłaty zobowiązany był wykonawca. A nie jest to w praktyce takie proste i oczywiste 😟
Pomimo szczegółowego uregulowania zasad odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy, przepisy kodeksu cywilnego dotyczące stricte umowy o roboty budowlane nie precyzują zasad rozliczenia roszczenia regresowego pomiędzy inwestorem a wykonawcą.
Brak regulacji szczególnej obliguje do znalezienia podstawy prawnej takich rozliczeń w przepisach ogólnych kodeksu cywilnego. A tutaj niestety w orzecznictwie mamy spór, co do postawy prawnej roszczenia regresowego.
Po krótce poniżej zwrócę Twoją uwagę na sedno problemu 👇
Podstawa prawna roszczenia regresowego – rozbieżność stanowisk
Na potrzeby artykułu tylko w skrócie zasygnalizuję problem. Natomiast każdy przypadek w praktyce trzeba przeanalizować indywidualnie. Jeśli jesteś inwestorem musisz być ostrożny i działać w sposób zachowawczy.
Sądy pozostają w sporze, dlatego ogólnie rzecz ujmując możemy wyodrębnić trzy stanowiska w zakresie roszczenia regresowego inwestora:
🔅 Pierwszy pogląd – podstawa prawna w art. 376 k.c. Jednakże tutaj jest problem ponieważ regulacja z art. 376 § 1 k.c. jest nieprzystosowana do rozliczeń regresowych między inwestorem a generalnym wykonawcą. Stosowanie art. 376 k.c. wprost do odpowiedzialności inwestora może prowadzić do rezultatów nie do zaakceptowania. Bowiem zgodnie z art. 376 k.c., jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu tylko w częściach równych 😠.
☀ Drugi pogląd – część judykatury wskazuje na możliwość potrącenia przez inwestora przysługującej mu wierzytelności (z tytułu zwrotu wynagrodzenia uiszczonego na rzecz podwykonawcy) z wierzytelnością wykonawcy (o zapłatę wynagrodzenia przewidzianego w umowie o roboty budowlane). Przyjmuje się bowiem, że poprzez spełnienie przez inwestora świadczenia ciążącego na wykonawcy, inwestor i wykonawca stają się względem siebie dłużnikami i wierzycielami, co z kolei uzasadnia potrącenie przez inwestora swojej wierzytelności z wierzytelnością wykonawcy z tytułu zapłaty za roboty budowlane. Tutaj problem polega na tym, czy zostało cokolwiek do potrącenia 😟.
🔅Trzeci pogląd – judykatura niejednokrotnie poszukiwała podstawy do możliwości dochodzenia przez inwestora roszczenia regresowego od wykonawcy, a która umożliwia mu uzyskanie regresu w pełnej wysokości, w art. 518 § 1 pkt 1 k.c. Poprzez zapłatę wynagrodzenia bezpośrednio podwykonawcy inwestor wchodzi w prawa zaspokojonego wierzyciela i może domagać się zwrotu od generalnego wykonawcy. Tylko tutaj trzeba wykazać łańcuszek powiązań pomiędzy podmiotami spełniający przesłanki art. 647 (1) k.c.
Jak inwestor może uniknąć podwójnej zapłaty?
Mój osobisty pogląd brzmi ➡ nie ryzykuj. Każda z powyższych koncepcji jest sporna i uwierz mi, że przeciwnik procesowy będzie miał pole do popisu. Analiza orzecznictwa wydanego na gruncie art. 376 § 1 k.c., czy też art. 518 § 1 pkt 1 k.c. prowadzi do wniosku, że w istocie podstawa prawna do wzajemnych rozliczeń inwestora i wykonawcy nie została przyjęta w sposób jednolity. Co więcej, każda ze stosowanych podstaw prawnych posiada określone nieścisłości, które nie odpowiadają w pełni charakterowi roszczenia regresowego inwestora wobec wykonawcy.
🔔 Dlatego jeśli chcesz uniknąć podwójnej zapłaty, to stwórz odpowiednie regulacje w umowie. Z punktu widzenia inwestora wydaje się to być bowiem jedynym pewnym rozwiązaniem zapewniającym odzyskanie całości zapłaconego podwykonawcy wynagrodzenia, niezależnie od przyjętej podstawy prawnej.
Odpowiedzialność solidarna inwestora – klauzule umowne
Uregulowanie wprost w umowie o roboty budowlane, że w przypadku ziszczenia się konkretnych przesłanek, inwestor jest uprawniony do żądania od wykonawcy całości zapłaconego na rzecz podwykonawcy wynagrodzenia, pozwoli uniknąć niepewności i ewentualnych negatywnych dla inwestora skutków zastosowania ogólnych zasad rozliczeń pomiędzy dłużnikami solidarnymi.
Dlatego nie zostawiaj ustawodawcy ochrony swoich interesów na budowie. Działaj zachowawczo. 👉 Ureguluj szczegółowo w umowie, kiedy i na jakich zasadach spłacisz podwykonawców żeby nie płacić podwójnie. Lepiej zapobiegać niż leczyć 👍.
Odpowiedzialność solidarna inwestora – zagadnienia podatkowe
Jako radca prawny cały czas przekonuję się, że przepisy podatkowe żyją swoim życiem w oderwaniu od pozostałych dziedzin prawa. Krótko mówiąc, prawo podatkowe sprawia, że jako podatnicy często czujemy, że żyjemy w jakimś Matrixie 😵🥴.
Jeśli jesteś inwestorem i dokonałeś zapłaty bezpośrednio podwykonawcy, to uważaj! Niech Twój księgowy pięć razy się zastanowi zanim zaksięguje taką operację.
Otóż pojawia się tutaj problem kosztów podatkowych. Chodzi o to, czy inwestor ma prawo pomniejszyć swój przychód o kwotę zapłaconą podwykonawcom ?
Fiskus od dawna trzymał się rękami i nogami tezy, że należność uregulowana w ramach solidarnej odpowiedzialności nie może być kosztem uzyskania przychodu .😟 Do dziś urzędnicy skarbowi bronią tego stanowiska jak niepodległości.
Z kolei z nowszych wyroków sądów administracyjnych wynika, że inwestor może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatek poniesiony w ramach solidarnej odpowiedzialności, w części, w jakiej nie został mu on zwrócony przez generalnego wykonawcę.
Jak zatem walczyć z Fiskusem i jakich użyć argumentów ?
Wszystko zależy od szczegółów konkretnej sprawy i będziesz musiał za każdym razem to przeanalizować ze swoim księgowym.
Niemniej jednak, poniżej zostawiam dla Ciebie pewną wskazówkę 👇👇👇.
Solidarna odpowiedzialność inwestora a koszty uzyskania przychodu
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wyjaśnił, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT kosztem uzyskania przychodów może być jedynie koszt poniesiony przez podatnika. Musi on odnosić się do konkretnej operacji gospodarczej i być zarachowany w księgach rachunkowych na podstawie faktury lub innego dowodu.
Taki wniosek – zdaniem organu – płynie również z art. 15 ust. 4e ustawy o CIT, który dotyczy momentu rozpoznania kosztów uzyskania przychodu. Zgodnie z tym przepisem za dzień poniesienia kosztu uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych na podstawie otrzymanej faktury lub rachunku. A zatem – jak podkreślił dyrektor KIS – dla uwzględnienia wydatku w kosztach konieczne jest wystawienie na rzecz podatnika faktury (lub innego dokumentu) i ujęcie wydatku w księgach tego podatnika.
Wydając tę interpretację, fiskus stwierdził, że poniesiony przez inwestora wydatek nie ma definitywnego charakteru, bo może zostać zwrócony przez generalnego wykonawcę. Dla przykładu – interpretacja z dnia 11 maja 2020r. (0111-KDIB2-1.4010.51. 2020.1.BJ.
Zatem jeśli masz drogę otwartą do dochodzenia regresu od Generalnego Wykonawcy, to raczej nie wygrasz z Fiskusem.
Inaczej będzie, gdy zapłacone wynagrodzenie w ramach odpowiedzialności solidarnej będzie stanowiło definitywny wydatek niepodlegający zwrotowi przez Generalnego Wykonawcę 👇.
Kiedy zapłata przez inwestora na rzecz podwykonawcy stanowi koszt podatkowy?
Żeby nie tracić czasu od razu podam przykład jednego z nowszych korzystnych dla inwestorów orzeczeń – Wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2024 r., sygn. akt: II FSK 339/22:
Jeżeli zatem przy prowadzeniu działalności gospodarczej przez stronę, zaistnieją warunki solidarnej odpowiedzialności, wynikającej z art. 6471 § 5 Kc, wydatek powstały z tej odpowiedzialności jest kosztem uzyskania przychodu. Wydatek ten nie różni się niczym od innych kosztów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Służy nadto zabezpieczeniu źródła przychodów, gdyż umożliwia kontynuację inwestycji, która przychody ma generować, a także ogranicza straty związane z ewentualną upadłością generalnego wykonawcy i zaprzestaniem świadczenia przez niego usług budowlanych.
Omawiane wydatki nie będą przy tym stanowiły dwukrotnie kosztów podatkowych spółki, gdyż we wniosku o wydanie interpretacji wskazała ona w ramach stanu faktycznego sprawy, że wydatki ponoszone na rzecz podwykonawców „zostaną potrącone z kolejnymi zobowiązaniami spółki” względem generalnego wykonawcy bądź też spółka wydatki te „potrąci w przyszłości z wynagrodzenia” generalnego wykonawcy.
Wobec powyższego uznać należy, że spółka jako inwestor może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 updop wydatki poniesione na zapłatę określonych kwot na rzecz podwykonawców w ramach solidarnej odpowiedzialności z generalnym wykonawcą za należności dotyczące wykonanych przez podwykonawców usług budowlanych, pośrednio na rzecz spółki jako inwestora. W tej sytuacji nie ma zastosowania zasada, w świetle której do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się wydatków ponoszonych za inne podmioty
😓 Z mojego doświadczenia wynika, że inwestorzy popełniają wiele błędów księgowych w zakresie rozliczenia bezpośredniej zapłaty podwykonawcom. Włącznie z pomysłem wątpliwych korekt faktur na linii generalny wykonawca – podwykonawca 😵.
Uważaj ‼ Nie wymyślaj rozwiązań pochopnie. Musisz być czujny jak ważka. Fiskus czai się za każdym rogiem 😉.
✳✳✳
Pytania i odpowiedzi
Jaka jest odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy?
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót. Chyba, że inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
Zgłoszenie podwykonawcy nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
Czy podwykonawca może żądać zapłaty od inwestora?
Podwykonawca może żądać zapłaty bezpośrednio od inwestora, jeśli został prawidłowo i w odpowiednim terminie zgłoszony. Aby zgłoszenie było ważne i skuteczne należy je doręczyć inwestorowi w odpowiednim czasie i w formie pisemnej.
Do powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora konieczne jest, aby zgłoszenie nastąpiło przed przystąpieniem do wykonywania robót przez podwykonawcę.
Czy inwestor odpowiada za odsetki?
Inwestor ponosi odpowiedzialność solidarną z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy za wykonane roboty budowlane. Odpowiedzialność inwestora jest ograniczona do wysokości należności głównej. Nie obejmuje zaś odpowiedzialności za terminowe dokonanie zapłaty przez wykonawcę, odsetek za opóźnienie powstałych po stronie wykonawcy.
Czy zamawiający może nie wyrazić zgody na podwykonawcę?
Zgodnie z art. 464 PZP, Zamawiający, w terminie określonym zgodnie z art. 437 ust. 1 pkt 2, zgłasza w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, zastrzeżenia do projektu umowy o podwykonawstwo, której przedmiotem są roboty budowlane, w przypadku gdy:
1) nie spełnia ona wymagań określonych w dokumentach zamówienia;
2) przewiduje ona termin zapłaty wynagrodzenia dłuższy niż 30 dni od dnia doręczenia wykonawcy, podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy faktury lub rachunku.
3) zawiera ona postanowienia niezgodne z art. 463.
Zamawiający, w terminie określonym zgodnie z art. 437 ust. 1 pkt 2, zgłasza w formie pisemnej pod rygorem nieważności sprzeciw do umowy o podwykonawstwo, której przedmiotem są roboty budowlane, w przypadkach, które wskazałam powyżej.
Brak sprzeciwu do przedłożonej umowy o podwykonawstwo, której przedmiotem są roboty budowlane, w terminie określonym zgodnie z art. 437 ust. 1 pkt 2, uważa się za akceptację umowy przez zamawiającego.
Co jeśli wykonawca nie zgłosił podwykonawcy?
Jeśli podwykonawca nie został zgłoszony wraz ze szczegółowym zakresem realizowanych prac albo został zgłoszony nieprawidłowo – wówczas inwestor uniknie odpowiedzialności solidarnej.
Zatem najbezpieczniej dla podwykonawcy będzie samemu się zgłosić na piśmie przed rozpoczęciem robót.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Photo by Jerome Govender on Pexels; Waldemar on Unsplash; kalhh on Pixabay; Troy Mortier on Unsplash; 2541163 on Pixabay; aymane jdidi on Pixabay; Richard Duijnstee on Pixabay; Lukas on Pexels; Pete Linforth on Pixabay; Sebastian Molina on Unsplash
✳✳✳
#markawłasna #autopromocja
GOTOWY WZÓR UMOWY dla wykonawców robót budowlanych wraz z instrukcją.
Wystarczy uzupełnić we wskazanych miejscach typowe zmienne zapisy, takie jak opis przedmiotu robót/ wysokość wynagrodzenia / wysokość kar umownych czy terminy realizacji itp.
Prosty i przejrzysty wzór umowy, dedykowany dla małych i średnich przedsiębiorców budowlanych, którzy nie realizują dużych inwestycji wymagających skomplikowanych i szczegółowych zapisów umownych.
Zawiera zabezpieczenia podstawowych praw i obowiązków Stron umowy o roboty budowlane. Interesy Stron zostały odpowiednio wyważone.
Wzór jest uniwersalny, do wielokrotnego wykorzystania.
Dodatkowo otrzymasz BONUS! Sprawdź tutaj albo klikając w obrazek 
.
✳✳✳
Odpowiedzialność inspektora nadzoru inwestorskiego PODCAST
Odpowiedzialność inspektora nadzoru inwestorskiego podcast – zapraszam na kolejny odcinek 
.
Za nami już dwa wywiady, których miałam przyjemność udzielić na zaproszenie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa:
#PrawoInżyniera 22 | Projektant: prawa, obowiązki i odpowiedzialność
Dzisiaj podzielę się z Tobą praktyczną dawką wiedzy o odpowiedzialności cywilnej w zakresie pełnienia trzeciej samodzielnej funkcji – inspektora nadzoru inwestorskiego.
W tym odcinku podacstu #Prawo Inżyniera rozmawiałam z panem Filipem Pachla (Wiceprezesem Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, Profesorem Politechniki Krakowskiej) o tym:
kiedy obowiązek powołania inspektora wynika z przepisów prawa, a kiedy z decyzji inwestora.
jak artykuł 25 Prawa budowlanego wyznacza zakres tej funkcji.
w jaki sposób unikać ryzykownych zapisów w umowie.
jak kary umowne wpływają na odpowiedzialność inspektora.
jak inspektor może bronić się przed roszczeniami, gdy wina leży po stronie wykonawcy lub dokumentacji projektowej.
Możesz posłuchać naszej rozmowy na dwóch platformach.
Wystarczy, że klikniesz w grafikę poniżej albo w jeden z poniższych linków: 
Zapraszam! [Czytaj dalej…].
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }