Inwestor zastępczy

Dzisiaj temat, który kilkukrotnie przewinął się w moich ostatnich konsultacjach z Klientami ➡ inwestor zastępczy na budowie.

Temat jest dość szeroki dlatego podzieliłam go na dwie części.

Część pierwsza dotyczy zagadnień ogólnych, które budzą wątpliwości na etapie podejmowania decyzji, czy warto skorzystać z inwestora zastępczego.

Zatem dziś dowiesz się:

🔶 Kim w praktyce jest inwestor zastępczy w budownictwie?

🔷 Jakie aspekty prawne, finansowe i organizacyjne należy wziąć pod uwagę?

🔶 Czym w praktyce rożni się inwestor zastępczy od inżyniera kontraktu/inspektora nadzoru inwestorskiego?

🔷 Jakie mamy rodzaje zastępstwa inwestycyjnego na budowie?

🔶 Sprawdź, jakie korzyści wynikają z zaangażowania inwestora zastępczego. Czy są jakieś zagrożenia?

Im więcej zawczasu pozyskasz wiedzy, tym łatwiej będzie zdecydować, czy inwestor zastępczy to dla Ciebie dobre rozwiązanie 😃

Zebrałam wszystkie najważniejsze informacje z praktyki. Kierując się również orzecznictwem wynikającym z różnych sporów i problemów, na gruncie zastępstwa inwestycyjnego na budowie.

A już w kolejnym artykule dowiesz się jaką umowę zawrzeć z inwestorem zastępczym i co powinna zawierać, aby była skuteczna i bezpieczna 👍

Kim jest inwestor zastępczy

Zacznę od tego, że przepis art. 17 pr. bud. zawiera zamknięty katalog uczestników procesu budowlanego.

Uczestnikami procesu budowlanego, w rozumieniu ustawy prawo budowlane są wyłącznie:

1) inwestor;

2) inspektor nadzoru inwestorskiego;

3) projektant;

4) kierownik budowy lub kierownik robót.

Dziś interesuje nas zagadnienie inwestora zastępczego. Jak widzisz nie ma takiego uczestnika w Prawie budowlanym.

Podejmując próbę zdefiniowania pojęcia inwestora zastępczego w związku z brakiem definicji legalnej takiego podmiotu, najpierw nakreślę, kto jest inwestorem w świetle Prawa budowlanego.

Spośród czterech wyżej wymienionych uczestników niewątpliwie inwestor jest najistotniejszy. Bez inwestora nie można w ogóle mówić o istnieniu procesu budowlanego.

Orzeczenia sądów administracyjnych wskazują jednak, że identyfikacja inwestora uzależniona jest od etapu realizacji inwestycji. Na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestorem będzie podmiot planujący realizować dane zamierzenie budowlane.

Natomiast na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie zrealizowanego już obiektu inwestorem będzie podmiot mający interes prawny w doprowadzeniu do możliwości użytkowania budynku.

A jaką (w tym wszystkim) rolę odegra inwestor zastępczy ❓

Inwestor zastępczy a zapisy prawa

Pojęcie inwestora czy inwestora zastępczego nie zostało zdefiniowane w przepisach obowiązującego prawa. Z pomocą przychodzi orzecznictwo sadów administracyjnych ⚖

Sądy wyraźnie wskazują, że rolą inwestora zastępczego jest co do zasady całościowa organizacja i koordynacja działań wszystkich uczestników przedsięwzięcia inwestycyjnego, zastępując w tym zakresie inwestora bezpośredniego. To właśnie całokształt świadczeń / obowiązków przesądza o tym, że usługi zarządzania procesem inwestycyjnym są świadczeniem kompleksowym.

W związku z powyższym, w doktrynie wskazuje się, że inwestor, który uzyskał pozwolenie na budowę, może w drodze umowy cywilnoprawnej przekazać w całości lub w części obowiązki inwestora wyspecjalizowanemu, prowadzącemu działalność w tym zakresie, inwestorowi zastępczemu. Zakres tych obowiązków determinuje rodzaj i treść umowy.

Jego rola nie jest ściśle zdefiniowana w prawie polskim, ale opiera się na Polskiej Normie PN-ISO 6707–2:2000, która określa inwestora zastępczego jako jednostkę organizacyjną działającą odpłatnie w imieniu zamawiającego.

Inwestor zastępczy może być zaangażowany w proces inwestycyjny od etapu projektowania do realizacji prac budowlanych. Tym samym obejmując szeroki zakres obowiązków, takich jak koordynacja prac nad projektem budowlanym czy wykonawczym. Ponadto, nadzór nad wykonaniem i odbiorem robót budowlanych, czy też zarządzanie planem bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Ciekawostka!

Dla przykładu, warto spojrzeć na regulacje zawarte w Ustawie z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 ⚽

Należy zwrócić szczególną uwagę na przepis art. 13 ust. 1 i 2, który zawiera regulacje dotyczące spółek celowych, ściślej, przedmiotu ich działalności.

W przywołanym przepisie wskazano, że przedmiotem ich działalności jest przede wszystkim zastępcze wykonywanie zadań inwestora i zadań nadzoru inwestorskiego w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

A propos zastępstwa….

Co by było, gdyby Polska na Mistrzostwach Europy wpuściła na boisko „zastępczą reprezentację” ? Może to byłby klucz do sukcesu ? 🤣

Oczywiście żartuję.

Wiadomo – > Poolskaaaa Białoczeeerwoni! Trzeba wierzyć, że wszystko jest możliwe ⚽🏆. Wiara czyni cuda 😉

Inwestor zastępczy a inżynier kontraktu

Z czym Ci się kojarzy pojęcie inżyniera kontraktu?

Większości pewnie z umowami FIDIC, tak?

No i słusznie. Pojęcie „Inżynier Kontraktu” wywodzi się ze standaryzowanych umów FIDIC (Międzynarodowej Federacji Inżynierów Konsultantów ds. Inżynierii Budowlanej). Według nich Inżynier Kontraktu jest niezależnym i niezawisłym ekspertem. Jego rolą jest nadzór nad wykonaniem projektu budowlanego w oparciu o umowy FIDIC.

Obowiązki inżyniera kontraktu obejmują monitorowanie harmonogramu, kontrolę jakości prac oraz zarządzanie ryzykiem. A także współpracę z wykonawcami i rozwiązywanie sporów. Jego główna rola polega na zapewnieniu, że prace budowlane są realizowane zgodnie z umową, specyfikacjami technicznymi i przepisami prawa 👍

Z kolei inwestor zastępczy, to podmiot (czasem konkretna osoba), który przejmuje rolę inwestora głównego w procesie realizacji projektu budowlanego. Oznacza to, że inwestor zastępczy ponosi odpowiedzialność za rozliczenie budowy, zarządzanie i nadzór nad projektem. Chociaż formalnie nie jest właścicielem nieruchomości lub obiektu budowlanego.

Możesz spotkać się również z określeniami – „deweloper zastępczy” lub „inwestor zewnętrzny”.

Inwestor zastępczy a nadzór inwestorski

Nadzór inwestorski jest usługą świadczoną najczęściej przez konkretne osoby będące Inspektorami Nadzoru Inwestorskiego.

Nadzór inwestorski zlecany jest zwykle dla zadania budowlanego / budowy obiektu, gdzie w czasie jego realizacji występuje najczęściej kilka ze sobą powiązanych branż. Np. przy budowie obiektów handlowych występują zwykle branże: konstrukcyjno – budowlana (konstrukcja budynku, wykończenia), elektryczna (instalacje elektryczne), sanitarna (instalacje wodne, cieplne, wentylacja), zagospodarowanie terenu ( parkingi ) i inne.

Nadzór inwestorski obejmuje stałe monitorowanie postępu prac budowlanych (zgodnie z projektem oraz określonymi standardami jakości). A także przestrzeganie standardów bezpieczeństwa i higieny pracy, minimalizując ryzyko wypadków i incydentów. Zapewnia szczegółową dokumentację dotyczącą postępu prac, zmian w projekcie oraz innych istotnych wydarzeń.

Inspektor nadzoru inwestorskiego a inwestor zastępczy

Podsumujmy 👇

Rola inspektora nadzoru zdecydowanie różni się od roli inwestora zastępczego.

Inspektor nadzoru inwestorskiego jest odpowiedzialny stricte za bieżącą kontrolę techniczną budowy. Jego rola polega na zapewnieniu, że prace budowlane są wykonywane zgodnie z dokumentacja projektową, normami budowlanymi oraz przepisami prawa. Inspektor nadzoru sprawdza jakość materiałów i robót budowlanych.

Działa w imieniu inwestora, dbając o prawidłowe i bezpieczne wykonanie robót budowlanych.

Zadania inwestora zastępczego są bardziej kompleksowe. Obejmują szerszy zakres zróżnicowanych obowiązków oraz większy zakres odpowiedzialności. Szczegóły znajdziesz poniżej 👇

✳✳✳

Przeczytaj także:

⏹ Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę. Co ma zrobić wykonawca, gdy inwestor odmawia odbioru ? Jak w takiej sytuacji wystawić fakturę ? Czy wszystkie wady/usterki uprawniają do odmowy odbioru ? Odbiór robót to w praktyce prawo czy obowiązek inwestora ? Czy jednostronny odbiór wymaga protokołu dla swojej skuteczności ? Sprawdź, w jakich sytuacjach i w jaki sposób wykonawca może wystawić fakturę mimo uporu inwestora do odbioru robót. 

✳✳✳

Kto może być inwestorem zastępczym

W praktyce inwestorem zastępczym może być zarówno osoba fizyczna, jak i inny podmiot. Nie masz obowiązku angażowania przedsiębiorstwa, które np. działa w formie powszechnie występujących spółek prawa handlowego.

Bez względu na to, komu zdecydujesz się powierzyć tą funkcję, zadbaj o wybór takiej osoby lub podmiotu, który rzeczywiście specjalizuje się w obsłudze inwestycyjnej. Liczy się wiedza i doświadczenie. Proces budowlany to naprawdę skomplikowana inwestycja.

Ponadto zadbaj o porządną umowę 👉już niebawem pojawi się na moim blogu artykuł dotyczący treści skutecznej i bezpiecznej umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Umowa z inwestorem zastępczym

Celem nawiązania współpracy z inwestorem musisz zawrzeć porządną umowę cywilnoprawną zwaną umową o zastępstwo inwestycyjne.  W odpowiednio sporządzonej umowie, Ty jako inwestor bezpośredni możesz scedować część swoich praw lub obowiązków na inwestora zastępczego.

Oczywiście umowa szczegółowo ureguluje zakres obowiązków i odpowiedzialności inwestora zastępczego, ale w tym miejscu pamiętaj, że punktem wyjścia będą Twoje prawa i obowiązki jako inwestora bezpośredniego, które wynikają z przepisów prawa budowlanego.

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy. Z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

1️⃣ opracowania projektu budowlanego i (stosownie do potrzeb) innych projektów,

2️⃣ objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,

3️⃣  opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

4️⃣ wykonania i odbioru robót budowlanych,

5️⃣ w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych

– przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych (art. 18 ust. 1 Pr. bud.) 👷‍♀️👷‍♂️

Jakie są rodzaje umów o zastępstwo inwestycyjne?

Do wyboru masz dwa modele zastępstwa inwestycyjnego:

🔹 zastępstwo bezpośrednie

oraz

🔸 zastępstwo pośrednie (powiernicze).

Oba rodzaje różni sposób umocowania inwestora zastępczego oraz jego możliwości działania.

Są one realizowane na podstawie dwóch rodzajów umów o zastępstwo inwestycyjne – powiernicze albo przedstawicielskie (którego źródłem jest pełnomocnictwo).

Przez umowę o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych lub wykonania usług w zakresie przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego, zapewnienia należytego jego przebiegu oraz rozliczenia inwestycji.

🔔 Umowa o zastępstwo inwestycyjne nie jest jednak umową o dzieło lub inną nazwaną umową przewidzianą w kodeksie cywilnym. Dlatego do jej sporządzenia będziesz potrzebował profesjonalnej pomocy prawnej.

Czym jest zastępstwo powiernicze?

Przejdźmy po krótce do każdego z modeli zastępstwa inwestycyjnego.

Inwestor zastępczy może działać jako tzw. zastępca pośredni – na zasadzie stosunku powiernictwa. W tym przypadku inwestor zastępczy (jako zastępca pośredni) działa na rzecz inwestora, lecz w imieniu własnym.

Dlatego w tym modelu zastępstwa inwestycyjnego musisz dokonać cesji praw i obowiązków z umów, które zawarłeś jako inwestor bezpośredni. Mówiąc wprost, musisz przenieść swoje prawa i obowiązku z tych umów na inwestora zastępczego.

Później, kolejne umowy, na podstawie umowy powiernictwa, będą zawierane bezpośrednio przez inwestora zastępczego 👍

Czym jest zastępstwo pełnomocnicze?

Inwestor zastępczy może również działać jako tzw. zastępca bezpośredni – na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez inwestora bezpośredniego.

Dokument pełnomocnictwa powinien precyzować, w jakim zakresie przedmiotowym oraz ewentualnie w jakim czasie pełnomocnik (zastępca inwestycyjny) może działać.

W tym przypadku, inwestor zastępczy pełni funkcję w imieniu i na rzecz inwestora.

Zatem sam nigdy nie staje się stroną umów. Stroną umów cały czas pozostaje inwestor bezpośredni.

✳✳✳

Przeczytaj koniecznie:

⏹ Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora. Czyli o mojej wygranej sprawie w sądzie na korzyść Klienta – generalnego wykonawcy. Dowiesz się jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane. Poznasz również argumenty, od których zależy zapłata kary umownej przy odstąpieniu od umowy przez inwestora. Jeśli jesteś inwestorem – dowiesz się, jakich błędów należy unikać przy odstąpieniu od umowy z wykonawcą.

✳✳✳

Zastępstwo inwestycyjne w praktyce

Instytucja „inwestora zastępczego” w praktyce i w uproszczeniu polega na tym, że w określonym zakresie inwestor zastępczy będzie zastępował „inwestora właściwego”.

🔔 Zakres, w jakim inwestor zastępczy reprezentuje inwestora właściwego, wynika z zawartej między nimi umowy. Zatem wszelkie roszczenia regulowane są wyłącznie na drodze cywilnej. Pamiętaj, że prawo budowlane nie ma żadnego zastosowania do relacji na linii inwestor bezpośredni – inwestor zastępczy.

🔔 Pamiętaj również, że w praktyce wszystkie czynności podejmowane przez inwestora zastępczego są i tak podejmowane na rzecz i na ryzyko inwestora właściwego. W końcu to inwestor właściwy / bezpośredni oczekuje na konkretny rezultat w postaci wybudowania gotowego obiektu.

🔔 Powierzając inwestorowi zastępczemu reprezentowanie swoich interesów na budowie, inwestor właściwy powinien zagwarantować sobie maksimum bezpieczeństwa przez dokładne sprawdzenie i prawidłowe sporządzenie umowy.

Zacznij zatem od precyzyjnego zakreślenia obowiązków 👇👇👇

Zakres obowiązków inwestora zastępczego

W dużym skrócie można powiedzieć, że  zadaniem inwestora zastępczego jest finalne doprowadzenie do zrealizowania inwestycji budowlanej.

Począwszy od fazy projektu aż do zakończenia i rozliczenia całej budowy, inwestor zastępczy gwarantuje całkowite zabezpieczenie interesów inwestora na wszystkich etapach procesu budowlanego.

W ramach umowy o zastępstwo inwestycyjne najczęściej spotkasz się z zobowiązaniem do realizacji następujących czynności:

• zawiadomienie organu architektoniczno-budowlanego o rozpoczęciu budowy;
• zgłaszanie projektantowi wszelkich zastrzeżeń do projektu i dokonanie niezbędnych uzgodnień i wyjaśnień;
• nadzór budowlany – nadzór inwestorski przy realizacji inwestycji nad wszystkimi branżami, zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane i innymi obowiązującymi przepisami;
• skompletowanie dokumentacji oraz pozyskiwanie pozwolenia na budowę;
• dokonywanie zawiadomień i zgłoszeń – które wymagają przepisy prawa,;
• nadzorowanie procesu budowlanego – w tym dostawa materiałów i urządzeń, których dostarczenie leży w obowiązkach inwestora właściwego;
• wykonywanie nadzoru inwestorskiego w trakcie realizacji inwestycji;
• dokonywanie odbiorów częściowych i końcowych budynków -odbiorów technicznych i prób instalacji /  innych urządzeń;
• potwierdzenie faktyczne wykonanych robót oraz usunięcia wad;
• nadzór nad zapewnieniem bezpieczeństwa i przestrzegania przepisów p. poż, bhp, przez wszystkich uczestników procesu realizacji inwestycji budowlanej podczas całego procesu realizacji inwestycji;
• przygotowanie dokumentów do odbioru końcowego inwestycji;
• powiadomienie wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego o terminie odbioru końcowego.

Dodatkowe obowiązki inwestora zastępczego

W zależności od rodzaju i wielkości inwestycji (stopnia skomplikowania robót i ilości zaangażowanych wykonawców/podwykonawców), musisz porządnie doprecyzować wszystkie obowiązki inwestora zastępczego.

Dlatego w umowach o zastępstwo inwestycyjne często pojawiają się dalsze obowiązki, tkj.:

• przeprowadzenie i organizacja przetargu na wybór i zawieranie umów z wykonawcami robót budowlanych (ewentualnie wybór generalnego wykonawcy i zawarcie z nim umowy);
• dokonywanie rozliczeń z generalnym wykonawcą / wykonawcami poszczególnych robót;
• sprawdzanie dokumentów finansowo-rozliczeniowych oraz przekazywanie informacji inwestorowi dotyczących zapotrzebowania na środki finansowe;
• kontrola stanu zatrudnienia podwykonawców i rozliczeń generalnego wykonawcy pod kątem solidarnej odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy wobec podwykonawców, za zobowiązania powstałe w związku z realizowanymi przez nich robotami;
• organizacja i prowadzenie regularnych narad dot. budowy i spotkań koordynacyjnych;
• udział w procesie uzyskiwania wszelkich koniecznych decyzji, pozwoleń, opinii i uzgodnień organów administracji publicznej.

Czego nie wolno inwestorowi zastępczemu

Inwestor zastępczy – czego mu nie wolno ?

Na wstępie nasuwają się oczywiste kwestie wynikające chociażby z uczciwych praktyk handlowych. Inwestor zastępczy powinien dbać o interesy finansowe inwestora właściwego w sposób rzetelny, przejrzysty i uczciwy.

A to oznacza, że nie może dokonywać jakiś zbędnych wydatków, albo przekraczających wysokość nakładów ustalonych w dokumentacji inwestycji. Nie wolno mu także korzystać z pieniędzy inwestora bezpośredniego we własnym interesie.

Ponadto, musisz zadbać o zabezpieczenia umowne, aby egzekwować również inne obowiązki a co za tym idzie, wyciągać w razie potrzeby konsekwencje prawne / finansowe ewentualnych zaniedbań.

Przejdźmy zatem do odpowiedzialności inwestora zastępczego 👇👇👇

Odpowiedzialność inwestora zastępczego

W związku z faktem, że umowa o zastępstwo inwestycyjne to umowa cywilnoprawna, to przede wszystkim inwestor zastępczy odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności określonych umową.

W przypadku niezachowania należytej staranności w wykonywaniu zobowiązań umownych, inwestor zastępczy ponosi odpowiedzialność cywilnoprawną za szkodę inwestora bezpośredniego powstałą w ich wyniku.

Oczywiście może się bronić, ale musi udowodnić, że powstałe szkody wystąpiły mimo wykonywania przez niego starannie swoich obowiązków i nie mógł ich usunąć ani zapobiec ich skutkowi.

Odpowiedzialność prawna

Odpowiedzialność prawna inwestora zastępczego, o której powyżej wspomniałam, to nic innego jak klasyczna odpowiedzialność kontraktowa. Szczegóły reguluje kodeks cywilny i umowa.

W przypadku, gdy działania inwestora zastępczego prowadzą do opóźnień lub błędów w realizacji inwestycji, może on zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej, co może wiązać się z koniecznością wypłaty odszkodowań lub kar umownych.

Oczywiście chcąc taką odpowiedzialność wyegzekwować musisz wykazać szkodę, zawinione działanie inwestora zastępczego oraz związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy nimi.

Dlatego bardzo ważne są postanowienia umowne, które w razie problemów ułatwią drogę do odszkodowania albo wręcz umożliwią od razu skorzystać  z odpowiednich zabezpieczeń z góry przewidzianych na wypadek konkretnych błędów.

Doświadczony prawnik pomoże Ci wybrać odpowiednie instytucje – zabezpieczenia.

Dlatego zanim zaczniesz „uwijać sobie gniazdko” warto skorzystać chociaż z konsultacji prawnej. I sprawdzić, jakie masz uprawnienia 💪

Odpowiedzialność finansowa

Odpowiedzialność finansowa inwestora zastępczego ogranicza się do zakresu obowiązków, które wynikają z umowy.

Inwestor zastępczy nie jest odpowiedzialny za bezpośrednie finansowanie inwestycji. Niemniej, musi dopilnować, aby roboty były wykonywane zgodnie z harmonogramem i rozliczane zgodnie z budżetem 💰

W przypadku, gdy inwestor zastępczy nie dopełni swoich obowiązków, może to prowadzić do dodatkowych kosztów dla inwestora bezpośredniego. A to również może skutkować roszczeniami finansowymi wobec inwestora zastępczego.

🔔W kontekście nieprzewidzianych wydatków czy ponadprogramowych wydatków trzeba także pamiętać o ewentualnych roszczeniach podwykonawców. Jeśli inwestor zastępczy zawiera umowy z generalnym wykonawcą, to powinien zabezpieczyć interesy inwestora właściwego na wypadek odpowiedzialności solidarnej za wynagrodzenie podwykonawców.

✳✳✳

Przeczytaj też:

⏹ Odpowiedzialność solidarna inwestora. Kiedy i do jakiej kwoty odpowiada inwestor za wynagrodzenie podwykonawcy. O tym, czy brak zgłoszenia podwykonawcy chroni inwestora przez solidarną odpowiedzialnością. Do jakiej wysokości wynagrodzenia odpowiada inwestor. Odpowiedzialność solidarna inwestora w świetle prawa zamówień publicznych.

⏹ Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe. Jak rozliczyć roboty dodatkowe❓Kiedy nie należy się wynagrodzenie za roboty dodatkowe❓ Kiedy wynagrodzenie jest ryczałtowe❓ Czy roboty dodatkowe wymagają aneksu do umowy❓ Czym się różni wynagrodzenie ryczałtowe od kosztorysowego❓ Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe – jak uniknąć sporu o zapłatę❓ Przejdźmy od razu do praktyki (…).

✳✳✳

Odpowiedzialność etyczna

Tak jak już wyżej nadmieniłam. Poza regulacjami umownymi i odpowiedzialnością cywilnoprawną, jeszcze należy dbać o uczciwe praktyki handlowe na budowie.

Inwestor zastępczy powinien unikać konfliktów interesów, zadbać o transparentne komunikowanie się z inwestorem bezpośrednim i innymi stronami procesu inwestycyjnego oraz stawiać dobro całego projektu jako priorytet.

W praktyce powinien również starać się wypracować porozumienie w przypadku sporów.

Ja np. doradzam organizowanie systematycznie narad na budowie. Wtedy najlepiej kontroluje się całą inwestycję, wyłapuje się na bieżąco przeszkody, reaguje się w porę i rozwiązuje problemy. A także gasi pożary wynikające z temperamentu poszczególnych wykonawców 😉

Kompleksowa obsługa inwestycji budowlanej

Inwestor zastępczy powinien zapewnić kompleksową obsługę inwestycji budowlanej. Czyli dbać o przestrzeganie przepisów, kompletować odpowiednią dokumentację oraz kontrolować  jakość wykonania poszczególnych prac.

Dobrze, aby zlecić mu również ubieganie się w imieniu inwestora o pozyskanie zgód oraz pozwoleń na budowę. W zakresie budowlanym, czyli samej realizacji, inwestor zastępczy realizuje szeroko rozumiany nadzór inwestorski, uwzględniając przy tym dostawy materiałów oraz weryfikację ich właściwości użytkowych.

Doświadczeni inspektorzy wiedzą, jakie wyroby budowlane są zgodne z założeniami projektowymi, a które uznać za wadliwe. Wiedzą także co można zastąpić i ewentualnie jakim innym materiałem. W przypadku zaawansowanych umów, inwestor zastępczy może być odpowiedzialny też za rozliczanie się z wykonawcami poszczególnych robót.

Dlatego dość dużo jest szczegółów do uregulowania w umowie.

Jakie są zadania inwestora zastępczego

Inwestor zastępczy zajmuje się wszystkimi działaniami związanymi z inwestycją.

Może to obejmować:

🔸 Organizację przetargów na wybór wykonawców/generalnego wykonawcy.

🔹 Nadzór nad opracowaniem projektu budowlanego.

🔸 Kontrola postępu robót budowlanych.

🔹 Kontrola jakości realizowanych prac.

🔸 Bieżące zarządzanie planem bezpieczeństwa na budowie.

🔹 Nadzór nad realizacją robót zgodnie z przepisami prawa/normami technicznymi/sztuką budowlaną.

Korzyści wynikające ze współpracy

Jak widzisz, decyzja o skorzystaniu z usług inwestora zastępczego może być korzystna w wielu sytuacjach, szczególnie biorąc pod uwagę różne aspekty – finansowe, czasowe, organizacyjne, doświadczenie i  kompetencje.

Przede wszystkim inwestor zastępczy sprawdzi się wtedy, gdy inwestor właściwy nie działa w branży budowlanej, nie posiada odpowiedniej wiedzy technicznej ani organizacyjnej, aby sprostać przeprowadzeniu skomplikowanych inwestycji budowlanych.

🔔 Pamiętaj jeszcze o bieżącej kontroli nad  „relacjami cywilnoprawnymi ” pomiędzy INW -> GW -> PW. Tutaj również trzeba się wykazać doświadczeniem oraz odpowiednim zapleczem prawnym.

Zatem pierwsza zasada w budownictwie, którą zalecam stosować ➡ mierz siły na zamiary! 👍

Nikt nie zna się na wszystkim. Ty te żnie musisz. Od tego są fachowcy i solidne bezpieczne umowy, które z nimi zawierasz!

No to co  ❓ Brać tego inwestora zastępczego czy nie brać  ❓ 🤔

Inwestorstwo zastępcze – kiedy warto się na nie zdecydować?

Poniżej w szczegółach podpowiadam, co warto wziąć pod uwagę decydując się na inwestora zastępczego.

Kluczem do sukcesu będzie niewątpliwie takie uregulowanie umowy o zastępstwo inwestycyjne, które zagwarantuje Tobie (inwestorowi właściwemu) bieżące raportowanie stanu budowy.

Inwestor zastępczy powinien przez cały czas sprawnie współpracować z inwestorem bezpośrednim, tj.:

🔹 informować o przebiegu prac, w szczególności o ewentualnych nieprawidłowościach;

🔸 uprzedzać o zagrożeniu w dotrzymywaniu terminów;

🔹 konsultować / ustalać  z nim ewentualne zmiany i przesunięcia w harmonogramie;

🔸 uzgadniać konieczność zmian w zakresie robót ( zamienne, dodatkowe);

🔹 w razie potrzeby uzyskać zgody na modyfikacje sposobu wykonywania poszczególnych czynności.

Aspekty finansowe

Jakie możesz odnieść korzyści finansowe ❓

Profesjonalista jest w stanie efektywniej zarządzać budżetem, negocjować ceny z wykonawcami i dostawcami, a także unikać błędów i opóźnień, które zwykle przynoszą straty finansowe.

Inwestor zastępczy może również pomóc w uzyskaniu lepszych warunków finansowych 💰

Doświadczony podmiot ma już odpowiednie kontakty i potrafi wywalczyć dobre warunki 💪

Aspekty czasowe

Inwestor zastępczy na budowie – czy możesz zyskać na czasie ❓

Owszem, możesz.

Jeśli inwestor zastępczy ma odpowiednie doświadczenie, to będzie skutecznie mobilizował wykonawców, aby ukończyli zadanie w terminie.

Jeśli ma do tego solidne zaplecze prawne, to zabezpieczy Twoje interesy na poziomie umów z poszczególnymi wykonawcami.

Obsługa prawna przydaje się na każdej budowie – doświadczony prawnik wie jakich użyć argumentów żeby zachęcić do kompromisu / przyspieszenia robót / zawarcia korzystnego aneksu dla inwestora zgodnie z bieżącymi zmianami sytuacji – np. roboty dodatkowe / roboty zamienne / i inne.

✳✳✳

Potrzebujesz solidnej umowy na budowie – przeczytaj koniecznie:

⏹ umowa o roboty budowlane – jak się skutecznie zabezpieczyć ?

⏺ umowa o dzieło na budowie – o czym decyduje wybór rodzaju umowy z wykonawcą ?

⏹ umowa o  podwykonawstwo robót budowlanych  – na co zwrócić szczególną uwagę ?

⏺ umowa o  podwykonawstwo w zamówieniach publicznych – prawa i obowiązki na gruncie ustawy PZP. 

✳✳✳

Aspekty organizacyjne

A co z organizacją na budowie ❓

Inwestor zastępczy przejmuje na siebie całość lub część obowiązków związanych z organizacją i nadzorem nad projektem. A to pozwala inwestorowi bezpośredniemu na skupienie się na innych aspektach swojej działalności lub osobistych obowiązkach.

Z mojej praktyki wynika, że często inwestor właściwy to podmiot, który zajmuje się zupełnie inną branżą. Po prostu chcąc zainwestować środki w nieruchomości decyduje się na budowę określonego obiektu, po to by czerpać profity.  Np. budowa pod  wynajem.

W takiej sytuacji prowadząc swoją działalność (spoza branży budowlanej), inwestor właściwy często nie ma czasu ani zaplecza by zorganizować budowę i kontrolować jej przebieg.

Zagrożenia związane z zaangażowaniem inwestora zastępczego

Jak w każdej branży, również w tym przypadku postaraj się wyeliminować pewne ryzyka, które jesteś w stanie ocenić przy wyborze odpowiedniego podmiotu.

Zagrożenia zazwyczaj wynikają w następujących obszarach:

1️⃣Koszty – umowa o zastępstwo inwestycyjne to dodatkowy wydatek;

2️⃣ Doświadczenie – jeśli inwestor zastępczy nie ma odpowiednich kwalifikacji / doświadczenia może to prowadzić do błędów i opóźnień;

3️⃣ Potencjalne konflikty interesów  – inwestor zastępczy może mieć własne interesy, które nie zawsze są zgodne z interesami inwestora głównego;

4️⃣ Ograniczona kontrola nad procesem decyzyjnym – inwestor zastępczy podejmuje wiele kluczowych decyzji w imieniu inwestora głównego, co może prowadzić do sytuacji, w której inwestor główny straci kontrolę nad inwestycją;

5️⃣ Słaba umowa o zastępstwo inwestycyjne – problem  z odpowiedzialnością inwestora zastępczego;

6️⃣ Brak zaplecza prawnego po stronie inwestora zastępczego – ryzyko zawierania umów z generalnym wykonawcą czy innymi wykonawcami bez odpowiednich zabezpieczeń prawnych (ryzyko finansowe).

Wpływ inwestora zastępczego na koszty i cenę inwestycji

Podsumowując, możemy pokusić się o wniosek, że solidny i doświadczony inwestor zastępczy ma znaczący wpływ na koszty i przebieg  inwestycji.

Jego wiedza i doświadczenie może się skutecznie przyczynić do optymalizacji kosztów poprzez efektywne zarządzanie procesem inwestycyjnym, unikanie błędów projektowych i wykonawczych, które mogłyby generować dodatkowe wydatki.

Co do wynagrodzenia inwestora zastępczego tutaj musisz dokonać bieżącego rozeznania rynku i porównać oferty. Często stanowi ono procent od wartości robót budowlanych albo wartości całej inwestycji. Zwykle kwoty różnią się w zależności od skomplikowania projektu i zakresu obowiązków.

W każdym razie wynagrodzenie zazwyczaj podlega indywidualnej wycenie – zapewne możesz negocjować.

Czy warto zatrudnić inwestora zastępczego?

Każdy przypadek będzie wymagał indywidulanej oceny. Jeśli stoisz teraz przed decyzją, czy samodzielnie realizować swoją inwestycję, czy powierzyć całą organizację inwestorowi zastępczemu, to zrób wcześniej listę plusów i minusów.

Przeanalizuj swoją sytuację pod kątem powyższych aspektów. Potraktuj moje wskazówki jak checklistę do odhaczenia i sprawdź czy więcej zyskasz, czy też więcej zagrożeń odkryjesz.

Jeśli zaczniesz szukać konkretnego podmiotu, któremu potencjalnie powierzysz funkcję inwestora zastępczego, to poproś o wzór umowy o zastępstwo inwestycyjne i czas na spokojnie zapoznanie się z jego treścią. Skonsultuj z radcą prawnym, czy umowa jest bezpieczna i czy spełnia Twoje oczekiwania.

A może sam będziesz mógł zaproponować projekt umowy – w trakcie konsultacji prawnej dowiesz się, który rodzaj umowy o zastępstwo inwestycyjne będzie dla Ciebie korzystniejszy. Prawnik przygotuje również wzór zgodny z aktualnym stanem prawnym i uwzględniający Twoje interesy na budowie.

Jeśli potrzebujesz pomocy – zapraszam do kontaktu 📧📞

Inwestor zastępczy – doświadczenie w pokonywaniu wyzwań

Odpowiednie doświadczenie w każdej branży procentuje. Wiadoma sprawa.

W przypadku inwestora zastępczego również warto sprawdzić, jakie kompetencje ma osoba, której powierzasz swoją inwestycję do prowadzenia / organizacji / kontroli i nadzoru.

Jeśli inwestorem zastępczym jest podmiot (np. spółka) warto dopytać, kto konkretne i z jakimi uprawnieniami będzie faktycznie wykonywał zastępstwo inwestycyjne.

Oczywiście liczy się również rodzaj i ilość poprzednich procesów budowlanych, które dany kandydat na inwestora zastępczego ma już za sobą.

Akurat w przypadku inwestycji budowlanych przydaje się wielowymiarowa wiedza i doświadczenie – inwestor mierzy się bowiem z ryzykiem finansowym / technicznym / prawnym / procedurami administracyjnymi 🤔

✳✳✳

Przeczytaj koniecznie – jak skorzystać z rękojmi i gwarancji na roboty budowlane 👇

⏹ Rękojmia na roboty budowlane – jakie zasady znajdą zastosowanie? Jakie inwestor ma uprawnienia? Co to jest wada fizyczna i prawna w kontekście umowy o roboty budowlane? Na jakich zasadach odpowiada wykonawca z tytułu rękojmi ?  Kiedy wykonawca może odmówić usunięcia wady? Kiedy inwestor traci uprawnienia z rękojmi ?

⏹ Gwarancja na roboty budowlane – Na czym w praktyce polega odpowiedzialność z tytułu gwarancji ? Jak skutecznie dochodzić uprawnień w przypadku nieprawidłowego wykonania prac ? Jak prawidłowo uregulować w umowie gwarancję, aby była skuteczna i bezpieczna dla obu stron ? W oświadczeniu gwarancyjnym (w umowie o roboty budowlane) określasz obowiązki gwaranta (wykonawcy) i uprawnienia inwestora na wypadek stwierdzenia wad robót / obiektu (…).

✳✳✳

Ile kosztuje wynajęcie inwestora zastępczego?

Koszt wynajęcia inwestora zastępczego będzie się różnił w zależności od rodzaju inwestycji / stopnia skomplikowania całego procesu budowlanego. Zapewne w różnych częściach kraju będą także występowały wahania stawek. Na wysokość honorarium wpływa także poziom kompetencji zatrudnionych przez inwestora zastępczego specjalistów / ekspertów.

Niemniej jednak, przeważnie wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi kilka procent całkowitej wartości inwestycji albo wartości samych robót budowlanych. Wszystko zależy od zakresu obowiązków zawartych w umowie o zastępstwo inwestycyjne.

Inwestor zastępczy – kilka słów podsumowania

Mam nadzieję, że ten artykuł przybliżył temat inwestora zastępczego wszystkim osobom, które zastanawiają się czy będą w stanie samodzielnie sprostać wyzwaniom konkretnej inwestycji budowlanej.

Liczę, że moje wskazówki będą dla Ciebie przydatne przy ocenie korzyści i zagrożeń wynikających z powierzenia Twojej budowy podmiotowi zewnętrznemu, który w Twoim zastępstwie pokieruje procesem inwestycyjnym rzetelnie i profesjonalnie.

Niebawem na blogu pojawi się część druga tego wątku – umowa o zastępstwo inwestycyjne.

Dowiesz się jak sporządzić umowę z inwestorem zastępczym żeby była bezpieczna i skuteczna. A także na co zwrócić uwagę, gdy otrzymasz gotowy projekt umowy do podpisu.

Zapraszam zatem do śledzenia dalszych wpisów na blogu! 😃

A tymczasem, jeśli już masz pytania bądź potrzebujesz analizy projektu umowy o zastępstwo inwestycyjne albo sporządzenia wzoru takiej umowy – możesz skorzystać z mojej pomocy.

Napisz albo zadzwoń do mnie!  📞📧

 FAQ

❓❓❓

Co to jest inwestor zastępczy?

Inwestor zastępczy, to podmiot (czasem osoba), który przejmuje rolę inwestora głównego w procesie realizacji projektu budowlanego. Oznacza to, że inwestor zastępczy ponosi odpowiedzialność m.in. za zarządzanie i nadzór nad realizacją projektu, chociaż formalnie nie jest właścicielem nieruchomości lub obiektu budowlanego.

Możesz spotkać się również z innymi określeniami – „deweloper zastępczy” lub „inwestor zewnętrzny”.

Ile zarabia inwestor zastępczy?

Przeważnie wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi określony procent całkowitej wartości inwestycji albo wartości samych robót budowlanych. Wszystko zależy od rodzaju inwestycji, stopnia skomplikowania projektu oraz zakresu obowiązków uzgodnionych w umowie o zastępstwo inwestycyjne.

Czy inwestor zastępczy może być wykonawcą?

Rolą inwestora zastępczego jest co do zasady całościowa organizacja i koordynacja działań wszystkich uczestników przedsięwzięcia inwestycyjnego, zastępując w tym zakresie inwestora bezpośredniego.

Szczegółowy zakres obowiązków reguluje umowa o zastępstwo inwestycyjne, w której strony ustalają czy będzie to zastępstwo bezpośrednie czy zastępstwo powiernicze.

W praktyce inwestorem zastępczym może być taki podmiot, który zdobył doświadczenie jako profesjonalny wykonawca robót budowlanych.

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

 

Zdjęcia: Hiba Ghouich; Mohamed Hassan; Ahmad Ardity; Mabel Amber; Dee; Michal Jarmoluk

 

✳✳✳