Umowa o zastępstwo inwestycyjne

Dzisiaj zgodnie z obietnicą ➡ umowa o zastępstwo inwestycyjne. Czyli kontynuujemy temat inwestora zastępczego na budowie.

Jeżeli przeoczyłeś poprzedni artykuł stanowiący wstęp do dzisiejszego wątku, to możesz nadrobić zaległości klikając w poniższy link:

⏹ Inwestor zastępczy – Kim w praktyce jest inwestor zastępczy w budownictwie? Jakie aspekty prawne, finansowe i organizacyjne należy wziąć pod uwagę? Czym w praktyce rożni się inwestor zastępczy od inżyniera kontraktu/inspektora nadzoru inwestorskiego? Jakie mamy rodzaje zastępstwa inwestycyjnego na budowie? Sprawdź, jakie korzyści wynikają z zaangażowania inwestora zastępczego. Czy są jakieś zagrożenia?

Jeżeli już podjąłeś decyzję o zaangażowaniu inwestora zastępczego, to teraz musisz podpisać odpowiednią umowę.

Rolą inwestora zastępczego jest co do zasady całościowa organizacja i koordynacja działań wszystkich uczestników przedsięwzięcia inwestycyjnego. Jego głównym zadaniem jest zastąpienie w tym zakresie inwestora bezpośredniego.

To właśnie całokształt świadczeń przesądza o tym, że usługi zarządzania procesem inwestycyjnym są świadczeniem kompleksowym.

Aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy prawne i finansowe potrzebujesz bezpiecznej i solidnej umowy o zastępstwo inwestycyjne. Do wyboru masz dwa warianty.

Poniżej dowiesz się, czym różnią się obie umowy i na co zwrócić uwagę zanim złożysz podpis pod treścią  którejkolwiek z nich.

Zakres umowy o zastępstwo inwestycyjne

Na początku nasuwa się pierwsze pytanie – Czy umowa o zastępstwo inwestycyjne jest uregulowana w kodeksie cywilnym ?

Otóż nie.

Kodeks cywilny mimo, iż zawiera zbiór wielu umów, to niestety nie reguluje umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Przy czym zgodnie z ogólną regułą, umowę o zastępstwo inwestycyjne zakwalifikujemy jako umowę o świadczenie usług. Będzie to miało miejsce w przypadku umowy opartej na przedstawicielstwie. A do takich umów, zgodnie z art. 750 k.c., stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.

Możemy również  uznać inwestora zastępczego jako zastępcę pośredniego – w przypadku umowy powierniczej. W takiej sytuacji, dokonuje on określonych czynności dla inwestora bezpośredniego, ale działa jednak we własnym imieniu. Czyli zbliżamy się do umowy komisu.

Brzmi skomplikowanie, ale za chwilę przekonasz się skąd wynika to rozróżnienie 👇👇👇.

Na czym polega umowa o zastępstwo inwestycyjne?

🔔 Pamiętaj, że umowa o zastępstwo inwestycyjne nie jest umową o wykonanie określonego w niej obiektu budowlanego. To nie jest umowa o roboty budowlane.  To jest umowa o wykonanie wszystkich niezbędnych czynności, które zgodnie z przepisami Prawa budowlanego obciążają na budowie inwestora.

🔔 Umowa o zastępstwo inwestycyjne nie jest również umową o dzieło.

Przedmiotem zobowiązania inwestora zastępczego nie będzie efekt końcowy w postaci gotowego budynku, tylko zobowiązanie do dokonywania czynności prawnych (zawierania umów) lub świadczenia usług, które zapewniają zrealizowanie konkretnego  przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Obowiązki inwestora zastępczego sprowadzają się do czynności prawnych (zawieranie umów) lub/i wykonywanie usług potrzebnych dla prawidłowego zrealizowania robót budowlanych na wszystkich etapach procesu budowlanego. A na koniec rozliczenie zakończonego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

W ramach umowy o zastępstwo inwestycyjne, inwestor zastępczy zobowiązuje się do starannego działania. Oczywiście powinien wykonywać swoje zobowiązanie w sposób rzetelny, aby doprowadzić do osiągnięcia celu, jakim jest wykonanie obiektu budowlanego.

Właśnie z powyższych względów, do umowy o zastępstwo inwestycyjne zastosujesz w pewnym zakresie odpowiednio przepisy o zleceniu a nie o dziele.

Liczy się staranne działanie, a nie – rezultat

Inwestor zastępczy (jak sama nazwa wskazuje) zastępuje inwestora przy czynnościach, które ten powinien osobiście wykonać zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za efekt tych prac. Wyjątek stanowi przypadek, w którym niewykonanie lub nienależyte wykonanie inwestycji jest wynikiem niezachowania przez inwestora zastępczego należytej staranności. Ale to już jest kwestia odpowiedzialności kontraktowej, której zakres musisz solidnie określić w umowie.

Pamiętaj, że rolę inwestora zastępczego mogą pełnić osoby fizyczne, osoby prawne, spółki prawa handlowego zajmujące się zastępowaniem inwestorów w procesie inwestycyjnym.

🔔 Skoro angażujesz podmiot, który w ramach swojej działalności zawodowej / gospodarczej pełni funkcje inwestora zastępczego, to masz prawo oczekiwać profesjonalizmu i doświadczenia. A to oczywiście wpływa na wyższy stopień odpowiedzialności cywilnej.

Dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne

Jakkolwiek umowa o zastępstwo inwestycyjne nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym, to w praktyce gospodarczej i sądowej wykształciły się dwa konkretne rodzaje:

🔶 umowa typu przedstawicielskiego albo pełnomocniczego;

🔷 umowa typu powierniczego.

Masz zatem do wyboru dwa modele zastępstwa inwestycyjnego:

🔶 zastępstwo bezpośrednie oraz

🔷 zastępstwo pośrednie (powiernicze).

Różnią się sposobem umocowania inwestora zastępczego oraz jego możliwościami działania.

Jeżeli zdecydujesz się na umowę powierniczą, to musisz ją starannie i szczegółowo opracować. W tym modelu inwestor dysponuje dużą samodzielnością więc należy wprowadzić odpowiednie zabezpieczenia. Możesz w niej zamieścić postanowienia nakładające np. obowiązek uzyskania zgody inwestora bezpośredniego na zawarcie umowy o generalne wykonawstwo określonej treści lub z konkretnym kontrahentem.

Pamiętaj, że szczegółowe i jednoznaczne określenie praw i obowiązków inwestora zastępczego leży w Twoim interesie prawnym i finansowym.

Dlatego warto zasięgnąć co najmniej konsultacji prawnej przed zawarciem takiej umowy.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego

Na początek umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego.

Czym się charakteryzuje ❓

Zastępca pośredni działa na rzecz inwestora, lecz w imieniu własnym. Inwestor zastępczy zawiera we własnym imieniu wszelkie umowy konieczne do realizacji inwestycji – ich stroną nie jest inwestor bezpośredni. W konsekwencji, egzekwowanie tych umów, dochodzenie roszczeń z nich wynikających, czy też dokonywanie zapłaty na rzecz kontrahentów pozostaje z reguły w gestii inwestora zastępczego.

Jeżeli jako inwestor zawarłeś już samodzielnie niektóre umowy, to w tym modelu zastępstwa inwestycyjnego niezbędne jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umów wiążących inwestora bezpośredniego. Dalsze umowy, na podstawie umowy powiernictwa, będą zawierane już przez inwestora zastępczego.

Ze względu na dużą samodzielność inwestora zastępczego i wiążące się z tym ryzyko, że wskutek jego zaniedbań inwestycja nie zostanie w terminie zrealizowana, w praktyce w umowach tego typu stosuje się różne klauzule mające zabezpieczyć interes inwestora bezpośredniego.

W przypadku inwestora zastępczego pośredniego on sam staje się stroną umów, a zatem jednocześnie adresatem roszczeń kontrahentów. Inwestor bezpośredni nie jest bowiem stroną w stosunkach umownych zawartych przez jego zastępcę na podstawie umowy powierniczej. Dlatego też inwestor zastępczy dochodzi ewentualnych roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, czy nienależytego wykonania umów i to on dokonuje wszelkich płatności na rzecz kontrahentów.

🔔 Osobiście doradzam, aby w umowie o zastępstwo inwestycyjne jednak przewidzieć zobowiązanie inwestora zastępczego do przeniesienia w drodze cesji na inwestora bezpośredniego wszelkich wierzytelności i uprawnień wynikających z umów z kontrahentami.

Cesja umożliwi mu dochodzenie w przyszłości ewentualnych roszczeń (np. z tytułu gwarancji, rękojmi, kar umownych) bezpośrednio od wykonawców. W ten sposób inwestor bezpośredni ma większe pole manewru w przyszłości.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego

Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego jest prostsza w swej konstrukcji.

Zastępca bezpośredni działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez inwestora. Dokument pełnomocnictwa powinien precyzować, w jakim zakresie przedmiotowym oraz ewentualnie w jakim czasie pełnomocnik (zastępca inwestycyjny) może działać.

Pełni on funkcje w imieniu i na rzecz inwestora i sam nigdy nie staje się stroną umów.

W konsekwencji, w tym przypadku umowy zawarte przez inwestora zastępczego są wiążące dla inwestora bezpośredniego. Bowiem stroną tych umów jest on, a nie inwestor zastępczy jak w przypadku umowy typu powierniczego.

Co to oznacza w praktyce ❓

Tutaj to inwestor bezpośredni zobowiązany jest spełniać wszelkie obowiązki wynikające z zawartych w jego imieniu umów, w tym regulować należności względem kontrahentów. Z drugiej strony, wykonawcy / generalny wykonawca odpowiada względem niego za właściwe wykonanie świadczeń wynikających z umowy. A to oznacza, że inwestor bezpośredni sam dochodzi roszczeń w stosunku do nich np. z rękojmi / gwarancji / kar umownych  itd.

W tym przypadku, nie jest konieczna uprzednia cesja praw z tych umów, tak jak ma to miejsce w umowach typu powierniczego. Istotnym jest, że inwestor zastępczy nie musi legitymować się pełnomocnictwem do działania od inwestora bezpośredniego, albowiem umocowanie do podejmowania czynności w jego imieniu wynika wprost z przepisów prawa.

Zastępca bezpośredni  (jako pełnomocnik)

Podsumujmy 👇.

W modelu umownym o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego:

 Inwestor zastępczy:

🔸 staje się pełnomocnikiem (art. 96 i n. kc) inwestora bezpośredniego;

🔹 (w imieniu inwestora bezpośredniego) nawiązuje stosunki prawne, z innymi podmiotami (wykonawcami);

🔸 stroną powyższych umów z wykonawcami  jest inwestor bezpośredni.

Inwestor bezpośredni:

🔹 nabywa prawa i obowiązki wobec wykonawców;

🔸 dochodzi ewentualnych roszczeń od swych  kontrahentów  = wykonawców;

🔹 bezpośrednio dokonuje zapłaty na rzecz kontrahentów;

🔸 odpowiada bezpośrednio wobec kontrahentów za terminową zapłatę za wykonane świadczenia.

Zastępca pośredni (działający na podstawie umowy powierniczej)

W modelu umownym o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego:

Inwestor zastępczy:

🔹 działa na rachunek dającego zlecenie inwestora bezpośredniego, lecz w imieniu własnym;

🔸 zawiera umowy niezbędne do realizacji procesu budowlanego (jest stroną tych umów);

🔹 dokonuje płatności na rzecz kontrahentów;

🔸 dochodzi roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, nienależytego wykonania zobowiązań itp.;

🔹na koniec przenosi na inwestora bezpośredniego uprawnienia wynikające z zawartych umów, tak by w przyszłości ten mógł dochodzić roszczeń odszkodowawczych, zwłaszcza z tytułu rękojmi za wady.

Inwestor bezpośredni:

🔸 nie odpowiada przed kontrahentami za terminową zapłatę.

🔹nie ponosi również bezpośrednio w stosunku do wykonawców odpowiedzialności za terminowe spełnienie innych świadczeń, jak dostarczenie dokumentacji projektowej, dokonywanie odbiorów, dostaw inwestorskich itp.;

🔸związany jest umową wyłącznie z inwestorem zastępczym i dokonuje płatności tylko na jego rzecz ( przekazuje mu środki finansowe na realizację inwestycji albo prawo dysponowania nimi).

Pamiętaj, że forma umowy powierniczej charakteryzuje się dużą samodzielnością inwestora zastępczego. Dlatego przed jej zawarciem inwestor bezpośredni powinien dobrze to przemyśleć i zadbać o odpowiednie skonstruowanie umowy.

Warto zawrzeć w umowie klauzule ograniczające swobodę kontraktowania inwestora zastępczego.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne w szerokim zakresie

Możesz się spotkać również z umową o zastępstwo inwestycyjne w szerokim zakresie. W tym wariancie, inwestor bezpośredni zobowiązuje się zabezpieczyć środki finansowe niezbędne do prawidłowego i terminowego wykonania zadania inwestycyjnego.

Jak sama nazwa wskazuje, tutaj inwestor zastępczy ma szeroki zakres działania, m.in:

🔹 uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

🔸 zapewnia prace geologiczne, geodezyjne i pomiarowe;

🔹 zamawia projekt budowlany ( w tym  zawiera umowy o jego wykonanie z wyspecjalizowanym podmiotem);

🔸 przekazuje na bieżąco projektantowi zastrzeżenia do projektu zgłaszane przez wykonawcę lub inwestora oraz dokonuje z nim stosownych wyjaśnień;

🔹 uzyskuje pozwolenie na budowę;

🔸 zawiera umowy o roboty budowlane z wykonawcami / GW;

🔹 zapewnia dostawy w takim zakresie, jaki będzie wynikał z umowy zawartej z wykonawcą w części dotyczącej dostaw inwestorskich oraz w terminach uzgodnionych pomiędzy inwestorem, inwestorem zastępczym i wykonawcą;

🔸 pełni  funkcję nadzoru inwestorskiego zgodnie z obowiązującymi przepisami;

🔹 sporządza / przykazuje inwestorowi niezbędne dokumenty do uruchomienia finansowania inwestycji;

🔸 dokonuje czynności odbiorów częściowych, końcowego, (po)gwarancyjnego;

🔹 uzyskuje pozwolenie na użytkowanie;

🔸 sprawdza szczegółowe rozliczenia lub kosztorysy powykonawcze przedkładane przez wykonawcę / wykonawców robót;

🔹 sprawdza faktury wykonawcy oraz dokumenty załączone do rozliczenia robót (inwestycji);

🔸 sporządza rozliczenie końcowe po inwestycji;

🔹dochodzi oraz egzekwuje od projektanta, dostawców i wykonawców należne odszkodowania lub kary umowne za nienależyte lub nieterminowe wykonanie zobowiązań umownych.

Inwestor bezpośredni ma w tym przypadku :

🔸zabezpieczyć środki finansowe niezbędne do prawidłowego i terminowego wykonania obiektu budowlanego (robót budowlanych);

🔹zapewnić środki finansowe na pokrycie kosztów przygotowania inwestycji do realizacji oraz kosztów dostaw maszyn i urządzeń w wypadkach wymagających znacznego wyprzedzenia w składaniu zamówień;

🔸 regulować faktury (sprawdzone i zatwierdzone przez inwestora zastępczego) w terminach wynikających z umowy z wykonawcą;

🔹 zapłacić wynagrodzenie za pełnienie funkcji inwestora zastępczego.

Zastępca bezpośredni a zastępca pośredni – różnice

 📌 Zastępca bezpośredni powinien wyłonić wykonawców na warunkach jak najbardziej korzystnych dla inwestora bezpośredniego. Warunki te powinny być wyraźnie wskazane w umowie o zastępstwo inwestycyjne.

Inwestor bezpośredni nabywa prawa i obowiązki, których źródłem są umowy zawierane przez inwestora zastępczego.

Inwestor zastępczy może również wyrażać, w imieniu inwestora bezpośredniego, zgodę na zawarcie umów z podwykonawcami. Ponadto inwestor zastępczy może składać różnego rodzaju oświadczenia woli w przedmiocie odbioru robót budowlanych, np. uznać roboty za wykonane prawidłowo albo  uzależnić  odbiór robót od usunięcia uchybień.

W zakres jego obowiązków zalicza się także dochodzenie ewentualnej odpowiedzialności za nienależycie wykonane prace budowlane. Oprócz czynności prawnych, inwestor zastępczy wykonuje ponadto wiele czynności faktycznych, jak np. rozliczanie wykonanych robót, zgłaszanie stwierdzonych wad i usterek.

📌 Z kolei zastępca pośredni (powierniczy) sam staje się stroną zawieranych umów. Prawa i obowiązki z tych umów muszą być na niego przeniesione w drodze odrębnej czynności prawnej. Dotyczy to przede wszystkim przedmiotu inwestycji.

Oczywiście nadal inwestor bezpośredni ma obowiązek pokryć wszystkie koszty. Innymi słowy inwestor bezpośredni nie wstępuje automatycznie w stosunki prawne, których stroną jest powierniczy inwestor zastępczy.

🔔 Podsumowując, zasadnicza różnica między tymi dwoma systemami zastępstwa polega na tym, że w przypadku inwestora zastępczego działającego jak pełnomocnik, wierzyciele mogą kierować swoje roszczenia do inwestora bezpośredniego, zaś w przypadku zastępcy pośredniego jest to niemożliwe. Chyba, że dojdzie do przejęcia długu przez inwestora bezpośredniego.

✳✳✳

Przeczytaj koniecznie:

⏹ Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę. Co ma zrobić wykonawca, gdy inwestor odmawia odbioru ? Jak w takiej sytuacji wystawić fakturę ? Czy wszystkie wady/usterki uprawniają do odmowy odbioru ? Odbiór robót to w praktyce prawo czy obowiązek inwestora ? Czy jednostronny odbiór wymaga protokołu dla swojej skuteczności ? Sprawdź, w jakich sytuacjach i w jaki sposób wykonawca może wystawić fakturę mimo uporu inwestora do odbioru robót. 

✳✳✳

Umowa o zastępstwo inwestycyjne z wyborem generalnego wykonawcy w trybie przetargu

W ramach umowy o zastępstwo inwestycyjne z wyborem generalnego wykonawcy w trybie przetargu, inwestor zastępczy zawiera umowy i zaciąga zobowiązania wobec wszystkich uczestników procesu budowlanego. W takich granicach, w jakich jest to niezbędne dla należytego przygotowania do wykonania zadania inwestycyjnego oraz do wykonania tego zadania.

Zastępca powinien wyłonić wykonawców na korzystnych warunkach, wskazanych w umowie o zastępstwo inwestycyjne, prowadząc negocjacje i organizując przetargi, ewentualnie dokonując jednostronnych czynności prawnych (np. organizując konkursy).

Konkurs lub przetarg powinien zostać przez niego przeprowadzony przy uwzględnieniu interesu inwestora bezpośredniego. Głównym celem  jest wyłonienie jak najlepszego kandydata na wykonawcę robót budowlanych. Powinno decydować doświadczenie i profesjonalizm, a nie tylko koszt realizacji robót.

Wypowiedzenie umowy o zastępstwo inwestycyjne

Strony umowy o zastępstwo inwestycyjne mogą przewidzieć prawo odstąpienia od umowy. Bardzo często spotykam się z tym w praktyce. Takie umowne prawo odstąpienia jest szczegółowo uregulowane poprzez wskazanie przypadków, w których jedna albo obie strony mogą rozwiązać umowę. Zazwyczaj z prawem odstąpienia wiąże się również kara umowna stanowiąca określony procent wynagrodzenia.

Niemniej jednak, może się zdarzyć, że strony nie przewidziały prawa odstąpienia. Czy w takim przypadku można umowę rozwiązać i w jakich okolicznościach ❓

Otóż można skorzystać z  prawa wypowiedzenia umowy o zastępstwo inwestycyjne na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

Powyżej wyjaśniłam, że zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się, że umowa o zastępstwo inwestycyjne jest umową o świadczenie usług, do której – zgodnie z art. 750 k.c. – stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.

I właśnie powyższa konkluzja przychodzi nam z pomocą 👍.

Jak wynika z art. 746 k.c., każda ze stron umowy zlecenia może ją wypowiedzieć w każdym czasie. Dający zlecenie powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia. W razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom. A jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę. Przyjmujący zlecenie – w wypadku gdy zlecenie jest odpłatne, a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu – jest odpowiedzialny za szkodę.

Zgodnie z art. 746 § 3 k.c., nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów. W razie wypowiedzenia, dający zlecenie powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki poczynione do chwili wypowiedzenia i zwolnić go z zaciągniętych zobowiązań (art. 742 k.c.).

Przyjmujący zlecenie jest natomiast zobowiązany do złożenia sprawozdania z dotychczasowych czynności i wydania dającemu zlecenie wszystkiego, co uzyskał dla niego przy wykonywaniu zlecenia, chociażby w imieniu własnym (art. 740 k.c.).

Kiedy można wypowiedzieć umowę o zastępstwo inwestycyjne ?

W orzecznictwie za ważny powód, o którym mowa w art. 746 § 3 k.c., uznaje się np. działanie przyjmującego zlecenie wbrew wskazówkom lub interesowi dającego zlecenie, uzasadnioną okolicznościami utratę zaufania do przyjmującego zlecenie czy uzasadnioną ocenę, że cel umowy nie zostanie osiągnięty z przyczyn leżących po stronie kontrahenta (np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 września 1998 r., I CKN 448/98, nie publ., z dnia 10 maja 2002 r., IV CKN 1043/00, nie publ., z dnia 14 maja 2002 r., V CKN 1030/00, Izba Cywilna 2002, nr 12, s. 41 i z dnia 4 kwietnia 2007 r., V CSK 2/07, nie publ.).

Art. 746 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do umowy o zastępstwo inwestycyjne, ponieważ umowa ta, podobnie jak umowa zlecenia, jest oparta na wzajemnym zaufaniu stron.

W jednym  z orzeczeń Sądu Najwyższego znajdziesz przykład uzasadniający rozwiązanie umowy przez wypowiedzenie na podstawie art. 746 k.c. Poniżej fragment uzasadnienia wyroku SN z dnia  11 lipca 2014 r. Sygn. akt III CSK 245/14:

Z ustaleń stanowiących podstawę zaskarżonego wyroku wynika, że Gmina w swoim oświadczeniu z dnia 3 kwietnia 2008 r. powołała się na utratę zaufania do skarżącego, spowodowaną brakiem lojalności i zaniedbywaniem przez niego swoich obowiązków oraz że przyczyny te wystąpiły. Sąd Apelacyjny stwierdził, że w związku z tym zaistniały ważne powody do wypowiedzenia umowy. Pomimo nieprecyzyjnego w tym zakresie uzasadnienia wyroku, nie powinno więc budzić wątpliwości, że w ocenie Sądu Apelacyjnego umowa o zastępstwo inwestycyjne wygasła, na skutek jej wypowiedzenia przez Gminę.

✳✳✳

Przeczytaj koniecznie:

⏹ Odstąpienie od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło. Ustawowe i umowne podstawy prawa odstąpienia od umowy przez inwestora (zamawiającego) i wykonawcę. Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Skutki odstąpienia w zakresie rozliczenia zaliczki czy zapłaty umownej.

✳✳✳

Jak przebiega finansowanie inwestycji realizowanej przez inwestora zastępczego

Inwestor zastępczy może otrzymać upoważnienie do reprezentowania inwestora głównego również w kontaktach z urzędami, instytucjami finansowymi oraz innymi podmiotami zewnętrznymi. Zatem może aktywnie uczestniczyć także w pozyskiwaniu środków finansowania inwestycji, którą realizuje dla bezpośredniego inwestora.

Ponadto, bardzo często umowy o zastępstwo inwestycyjne przewidują bieżące raportowanie.  Np. raporty comiesięczne zawierające informacje o stanie zaawansowania inwestycji, analizę zgodności terminów wykonywania robót z przyjętym harmonogramem, informację o kosztach w zakresie zgodności z przyjętymi założeniami oraz harmonogramem wymagalności płatności, ocenę wykonawców, ocenę jakości wykonywanych robót i występujących głównych problemów.

Istotne są zarówno częściowe raporty rozliczeniowe składane w ustalonym terminie od zakończenia danego etapu inwestycji określonego w harmonogramie, jak i raport rozliczenia końcowego.

Inwestycja finansowana jest najczęściej z rachunku bankowego inwestora bezpośredniego, który upoważnia inwestora zastępczego do dysponowania tym rachunkiem w granicach umownej kwoty. Nabywcą faktur poszczególnych wykonawców / dostawców jest inwestor bezpośredni.

Inwestor bezpośredni ponosi odpowiedzialność za brak środków finansowych na realizację inwestycji. Odpowiada również w zakresie odsetek za zwłokę czy opóźnienie w zapłacie na rzecz wykonawców, przestój w robotach budowlanych czy inne zależne od niego przeszkody.

To w jakim zakresie odpowiada inwestor zastępczy ❓

Odpowiedzialność inwestora zastępczego wobec inwestora bezpośredniego

Inwestor zastępczy nie może korzystać ze środków finansowych przekazanych mu przez inwestora bezpośredniego na inny cel niż określony w umowie. Inwestor zastępczy ma obowiązek wydania inwestorowi bezpośredniemu korzyści, które przy wykonywaniu umowy dla niego uzyskał.

Może także żądać zwrotu wydatków poniesionych dla należytego wykonania umowy. Wszystkie kwestie powinna szczegółowo regulować umowa o zastępstwo inwestycyjne. W sytuacji, gdy brak postanowień umownych sięgniesz do przepisów o zleceniu.

W związku z faktem, że umowa o zastępstwo inwestycyjne to umowa cywilnoprawna, to przede wszystkim inwestor zastępczy odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności określonych umową. Czyli klasyczna odpowiedzialność kontraktowa, o której stanowi art. 471 k.c.:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Podstawą odpowiedzialności inwestora zastępczego względem inwestora bezpośredniego będzie powstanie szkody w jego majątku. Musi również istnieć związek przyczyno – skutkowy. Bowiem szkoda ma być wynikiem:

✅ niewykonania umowy ➡ całkowite niewywiązanie się z danego obowiązku umownego,

lub

✅ nienależytego wykonania zobowiązania ➡ może dotyczyć każdego obowiązku przyjętego przez inwestora zastępczego w ramach kontraktu.

Adresaci roszczeń w procesie inwestycyjnym

Rozkład odpowiedzialności względem uczestników procesu inwestycyjnego będzie zależał od rodzaju umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Odpowiedzialność inwestora bezpośredniego występuje więc wtedy, gdy zastępuje go inwestor zastępczy, występujący w jego imieniu jako jego przedstawiciel (zastępstwo o charakterze przedstawicielskim). W takiej sytuacji stroną umowy jest inwestor bezpośredni i on ponosi odpowiedzialność względem wykonawców i podwykonawców.

Natomiast w przypadku umowy o zastępstwo inwestycyjne o charakterze powierniczym to inwestor zastępczy ponosi odpowiedzialność względem wykonawców i podwykonawców. Inwestor bezpośredni nie jest bowiem stroną w stosunkach umownych zawartych przez jego zastępcę na podstawie umowy powierniczej.

Dlatego też inwestor zastępczy dochodzi ewentualnych roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, czy nienależytego wykonania umów i to on dokonuje wszelkich płatności na rzecz kontrahentów.

✳✳✳

Przeczytaj także:

⏹ Rękojmia na roboty budowlane – jakie zasady znajdą zastosowanie? Jakie inwestor ma uprawnienia? Co to jest wada fizyczna i prawna w kontekście umowy o roboty budowlane? Na jakich zasadach odpowiada wykonawca z tytułu rękojmi ?  Kiedy wykonawca może odmówić usunięcia wady? Kiedy inwestor traci uprawnienia z rękojmi ?

⏹ Gwarancja na roboty budowlane – Na czym w praktyce polega odpowiedzialność z tytułu gwarancji ? Jak skutecznie dochodzić uprawnień w przypadku nieprawidłowego wykonania prac? Jak prawidłowo uregulować w umowie gwarancję, aby była skuteczna i bezpieczna dla obu stron? W oświadczeniu gwarancyjnym (w umowie o roboty budowlane) określasz obowiązki gwaranta (wykonawcy) i uprawnienia inwestora na wypadek stwierdzenia wad robót / obiektu (…).

⏹ Rękojmia a gwarancja dewelopera – Nowa ustawa deweloperska wiele zmieniła w zakresie odpowiedzialności dewelopera za wady. Kiedy deweloper odpowiada na zasadach nowej ustawy a kiedy z tytułu rękojmi z kodeksu cywilnego?  Jakie wady podlegają rękojmi?  Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera? Ile trwa rękojmia deweloperska? Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki z tytułu rękojmi? Co obejmuje gwarancja deweloperska? Ile lat deweloper odpowiada za budynek? 

✳✳✳

Czy brak winy inwestora zastępczego w powstaniu szkody wyłącza jego odpowiedzialność?

Rozpatrzmy dwie sytuacje 👇.

📌 Najpierw odpowiedzialność inwestora zastępczego za staranne wykonywanie swoich obowiązków.

Zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Zatem przesłanki odpowiedzialności inwestora zastępczego to niewykonanie / nienależyte wykonanie umowy ➡ wina ➡ szkoda.

📌 Jest jeszcze druga strona medalu czyli odpowiedzialność inwestora zastępczego (względem bezpośredniego) za działania wykonawców.

Zgodnie z art. 474 k.c., za działania lub zaniechania określonych osób trzecich (tj. wykonawców, którym inwestor zastępczy powierza realizację robót) inwestor zastępczy odpowiada na zasadzie ryzyka.

📌 Ponadto odpowiedzialność inwestora zastępczego może być przez ustawę lub czynność prawną ukształtowana w inny jeszcze sposób, tj. surowiej bądź łagodniej w porównaniu ze wskazanymi wyżej regułami ogólnymi.

Odpowiedzialność za działania (zaniechania) podwykonawców inwestora zastępczego

Inwestor zastępczy powierzając realizację inwestycji wykonawcom / podwykonawcom odpowiada również za ich błędy. Przy czym, w takim przypadku jego zakres odpowiedzialności jest szerszy. Odpowiada bowiem na zasadzie ryzyka. Tego rodzaju odpowiedzialność ma charakter zdecydowanie ostrzejszy i wynika z mocy przepisów ustawy – art. 474 k.c.

Istota odpowiedzialności na zasadzie ryzyka polega na tym, że inwestor zastępczy nie uniknie odpowiedzialności wykazując brak swojej winy, w szczególności brak winy w wyborze lub nadzorze. Odpowiedzialność ta występuje również, gdy inwestor zastępczy nie miał możliwości kontroli tych osób i nadzoru nad nimi.

Dłużnik jest odpowiedzialny za działania i zaniechania osób, o których mowa w art. 474 k.c. „jak za własne działanie lub zaniechanie”. Taka konstrukcja prawna oznacza, że działania lub zaniechania osób trzecich są niejako przypisywane dłużnikowi, tj. z punktu widzenia wierzyciela jest tak, jakby to sam dłużnik działał lub dopuścił się określonych zaniechań.

W takiej sytuacji, sposobem na uniknięcie odpowiedzialności przez inwestora zastępczego jest wykazanie, że osoba trzecia (podwykonawca) nie ponosi winy za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Czy inwestor zastępczy może wyłączyć swoją odpowiedzialność za podwykonawców?

Inwestor zastępczy może zwolnić się z odpowiedzialności, wykazując, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było spowodowane okolicznościami, które wyłączyłyby jego odpowiedzialność, gdyby sam zobowiązanie wykonywał.

Celem uniknięcia odpowiedzialności, inwestor zastępczy winien wykazać, że osoba trzecia (podwykonawca) nie ponosi winy za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Poza zakresem odpowiedzialności na podstawie art. 474 k.c. pozostaje działanie osoby trzeciej podjęte bez wiedzy i woli dłużnika. Inwestor zastępczy nie odpowiada zatem za działania i zaniechania osób, podejmujących czynności bez jego upoważnienia (bez jego wiedzy i woli).

Uwaga ‼

Przepis ten nie może stanowić podstawy do pociągnięcia dłużnika do odpowiedzialności za działania podwładnych, gdy działania te nie pozostają w zakresie powierzonych im czynności albo gdy dotyczą działań, które zostały dokonane przy okazji, z wykorzystaniem sposobności oraz okoliczności sprzyjających dokonaniu we własnym imieniu i na swój własny rachunek.

Oczywiście inwestor zastępczy powinien zadbać również o odpowiednie zapisy w umowach, które sam zawiera z wykonawcami / podwykonawcami. Osobiście doradzam, aby w umowie między inwestorem zastępczym a podwykonawcą zastrzec możliwość dochodzenia przez inwestora zastępczego od podwykonawcy roszczeń regresowych na wypadek pociągnięcia inwestora zastępczego do odpowiedzialności na zasadzie art. 474 k.c. wobec inwestora bezpośredniego.

✳✳✳

Przeczytaj też :

⏩Umowa o podwykonawstwo ➡ dobra umowa o podwykonawstwo czy też umowa podwykonawcza to coraz częściej klucz do sukcesu już prawie każdej inwestycji budowlanej.

⏩ Umowa z podwykonawcą  w ramach zamówień publicznych ➡ na rynku zamówień publicznych należy w szczególny sposób uregulować relacje pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcami, Sprawdź szczegóły!

✳✳✳

Odpowiedzialność solidarna inwestora zastępczego za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom robót budowlanych

W zakresie omawianego problemu istotna jest kwestia solidarnej odpowiedzialności inwestora zastępczego i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcom.

Przede wszystkim kluczowe jest to, do kogo powinni się zgłosić podwykonawcy o zapłatę swoich faktur – do inwestora głównego, czy zastępczego ?

Musimy rozpatrzeć dwa modela zastępstwa inwestycyjnego:

🟢 Zastępstwo w modelu przedstawicielskim – „Jeżeli w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego udzielanie zgody wykonawcy na zawarcie umowy z podwykonawcą (art. 647(1) § 2 k.c.), zgoda inwestora zastępczego powoduje odpowiedzialność inwestora bezpośredniego przewidzianą w art. 647(1) § 5 KC” (orzecznictwo Sądu Najwyższego);

🟡 Zastępstwo w modelu powierniczym – tutaj wystąpi odpowiedzialność inwestora zastępczego za wynagrodzenie podwykonawców ponieważ ż inwestor zastępczy zaciąga zobowiązania we własnym imieniu (choć na rachunek inwestora bezpośredniego). Podwykonawcy nie mogą skutecznie kierować roszczeń o zapłatę wynagrodzenia do inwestora bezpośredniego, dopóki nie przejmie on długu ciążącego na inwestorze zastępczym. Dopiero z chwilą przejęcia długu przez inwestora bezpośredniego powstaje jego odpowiedzialność za solidarną zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom.

Potrzebujesz więcej informacji o odpowiedzialności solidarnej 👇👇👇

⏹  Odpowiedzialność solidarna inwestora. Kiedy i do jakiej kwoty odpowiada inwestor za wynagrodzenie podwykonawcy. O tym, czy brak zgłoszenia podwykonawcy chroni inwestora przez solidarną odpowiedzialnością. Do jakiej wysokości wynagrodzenia odpowiada inwestor. Odpowiedzialność solidarna inwestora w świetle prawa zamówień publicznych.

Modele zastępstwa inwestycyjnego – podsumowanie

Zawierając umowę o zastępstwo inwestycyjne najpierw przemyśl, który typ umowy wybierasz. Jak widzisz, niesie on ze sobą szereg konsekwencji, w tym odmienne skutki w zakresie odpowiedzialności.

Wybór należy do inwestora bezpośredniego, który powinien kierować się przede wszystkim celem jaki chce osiągnąć, z uwzględnieniem ryzyka wiążącego się z każdą z form umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Następnie należy szczegółowo określić zakres obowiązków / zadań inwestora zastępczego. Dobra umowa o zastępstwo inwestycyjne powinna również zawierać szereg zabezpieczeń na rzecz  inwestora bezpośredniego w zakresie:

1️⃣ udziału podwykonawców w realizacji robót;

2️⃣ wynagrodzenia inwestora zastępczego;

3️⃣ rozliczenia poszczególnych etapów budowy plus końcowego rozliczenia z wykonawcami;

4️⃣ procedury raportowania przebiegu procesu inwestycyjnego oraz bieżących rozliczeń;

5️⃣ odpowiedzialności inwestora zastępczego (w tym kary umowne, zabezpieczenie należytego wykonania umowy);

6️⃣ rozwiązania umowy o zastępstwo inwestycyjne (przypadki uprawniające do odstąpienia / procedura / inwentaryzacja / sposób rozliczenia na wypadek przedwczesnego rozwiązania umowy).

Jeśli potrzebujesz pomocy przy analizie umowy o zastępstwo inwestycyjne, albo chcesz gotowy projekt bezpiecznej i solidnej umowy – napisz do mnie 📧 😀.

FAQ

Co oznacza inwestor zastępczy?

Inwestor zastępczy, to podmiot (czasem konkretna osoba), który przejmuje rolę inwestora głównego w procesie realizacji projektu budowlanego. Oznacza to, że inwestor zastępczy ponosi odpowiedzialność za rozliczenie budowy, zarządzanie i nadzór nad projektem. Chociaż formalnie nie jest właścicielem nieruchomości lub obiektu budowlanego.

Ile bierze inwestor zastępczy?

Koszt wynajęcia inwestora zastępczego będzie się różnił w zależności od rodzaju inwestycji / stopnia skomplikowania całego procesu budowlanego. Zapewne w różnych częściach kraju będą także występowały wahania stawek. Na wysokość honorarium wpływa także poziom kompetencji zatrudnionych przez inwestora zastępczego specjalistów / ekspertów.

Przeważnie wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi kilka procent całkowitej wartości inwestycji albo wartości samych robót budowlanych

Jaka umowa z inwestorem zastępczym?

Inwestor zastępczy może działać jako tzw. zastępca pośredni – na zasadzie stosunku powiernictwa. W tym przypadku inwestor zastępczy (jako zastępca pośredni) działa na rzecz inwestora, lecz w imieniu własnym.

Inwestor zastępczy może również działać jako tzw. zastępca bezpośredni – na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez inwestora bezpośredniego. Dokument pełnomocnictwa powinien precyzować, w jakim zakresie przedmiotowym oraz ewentualnie w jakim czasie pełnomocnik (zastępca inwestycyjny) może działać.

W tym przypadku, inwestor zastępczy pełni funkcję w imieniu i na rzecz inwestora.

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

Zdjęcia: Ricardo Gomez Angel; Riku Lu; Kampus Production; Kaboompics.com; Alexas_Fotos; Pixabay.