Dobra umowa o podwykonawstwo czy też umowa podwykonawcza to coraz częściej klucz do sukcesu już prawie każdej inwestycji budowlanej.
Dlaczego podwykonawcy są tak ważni na budowie?
Otóż, potrzeba angażowania podwykonawców w robotach budowlanych wynika z coraz większej specjalizacji i detalizacji usług poszczególnych przedsiębiorców budowlanych 👷♀️👷♂️
Dlatego ten artykuł przeznaczony jest dla generalnych wykonawców, podwykonawców oraz inwestorów. Każdy uczestnik inwestycji budowlanej powinien znać swoje prawa i obowiązki.
Dziś dowiesz się, czym się charakteryzuje umowa o podwykonawstwo?
Co powinna zawierać umowa podwykonawcza, aby się zabezpieczyć na wypadek nienależytego wykonania robót przez podwykonawcę? 👍
Z kolei jeśli jesteś podwykonawcą, to dowiesz się jakie masz prawa w relacji z generalnym wykonawcą i inwestorem.
Z jakich zabezpieczeń umownych możesz skorzystać żeby zagwarantować sobie zapłatę wynagrodzenia? 🙂
Umowa o podwykonawstwo roboty budowlane
Jak każde działanie mające związek z relacjami międzyludzkimi, również współpraca (generalnych) wykonawców z podwykonawcami może zawierać w sobie elementy konfliktu.
Wtedy niezbędne staje się duże doświadczenie, które pozwala na opanowanie sytuacji i pomyślne zarządzanie inwestycją budowlaną.
Co zrobić, aby ustrzec się przed ewentualnymi niesolidnymi podwykonawcami? A z drugiej strony ➡ co ma zrobić podwykonawca, aby zabezpieczyć się przed nierzetelnym albo niewypłacalnym generalnym wykonawcą?
Odpowiedź jest prosta 👉 dobra umowa o podwykonawstwo.
Jeśli masz porządnie sporządzoną umowę o roboty budowlane (umowę o dzieło/umowę o dostawę towarów czy usług), większość problemów jesteś w stanie rozwiązać na bieżąco, zamiast tracić czas na budowie albo co gorsze w sądzie 😟
Pobierz bezpłatny poradnik – dobra umowa o podwykonawstwo !
Jeśli chcesz sporządzić albo już podpisać gotową umowę o podwykonawstwo, to koniecznie pobierz mój darmowy ebook 
„Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane? Poradnik krok po kroku ze wzorami klauzul umownych.”
Znajdziesz w nim:
✅ wzory najważniejszych klauzul umownych do wykorzystania „od zaraz”;
☑ niezbędne wyjaśnienia;
☑ praktyczne porady i wskazówki.
Co więcej, bez względu na to, czy podpisujesz umowę jako generalny wykonawca czy podwykonawca, skorzystasz z moich wskazówek.
Aby otrzymać ebook wystarczy, że klikniesz tutaj i na samym dole zapiszesz się na mój Newsletter 
.
Nie zwlekaj i zabezpiecz swoje interesy na budowie ➡ podpisz dobrą umowę podwykonawczą.
Pojęcie podwykonawcy
Rozwój technologii w budownictwie powoduje, że powstaje coraz więcej nowych możliwości. Pojawią się nowe sposoby wykonywania kiedyś standaryzowanych elementów (np.: okna, drzwi, instalacje).
W rezultacie do każdego typu robót potrzebni są konkretni specjaliści. Stąd potrzeba angażowania podwykonawców.
Ale czy każdy zaangażowany przez generalnego wykonawcę podmiot, to podwykonawca?
Być może Cię zaskoczę, ale z prawnego punktu widzenia niestety nie 🤷♀️
Co ciekawe, ustawa prawo budowlane nie tylko pomija pojęcie „podwykonawca”, ale praktycznie nie posługuje się nawet pojęciem „wykonawcy”.
Otóż, uczestnikami procesu budowlanego, w rozumieniu prawa budowlanego są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub kierownik robót.
Umowa o podwykonawstwo kodeks cywilny
Kodeks cywilny również nie zawiera definicji podwykonawcy.
Jednakże w kolejnych przepisach przeczytasz, że w umowie o roboty budowlane zawartej między inwestorem a wykonawcą, strony te ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.
⚠To jest bardzo ważne, aby ustalić, które konkretnie podmioty na budowie są traktowane jako podwykonawcy w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Dlaczego?
Ponieważ tylko podwykonawcy, o których stanowi art. 647(1) k.c. korzystają ze szczególnych form zabezpieczenia swojego wynagrodzenia tkj. np. solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenia podwykonawcy czy gwarancja zapłaty.
Prawidłowa ocena prawna ważna jest nie tylko dla samego podwykonawcy, ale również dla generalnego wykonawcy i inwestora. Uprawnienia jednego podmiotu na budowie oznaczają obowiązki drugiego. Występuje tu klasyczna reakcja łańcuchowa.
Które podmioty na budowie to podwykonawcy w ścisłym tego słowa znaczeniu ❓ Znasz odpowiedź ❓
Spójrz proszę poniżej 👇.
Podwykonawcy w robotach budowlanych – przepisy kc
Aby dowiedzieć się, które podmioty są w rozumieniu kodeksu cywilnego uznane za podwykonawców, muszę sięgnąć do orzecznictwa 👩⚖️👨⚖️
Dla przykładu Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 3 lipca 2014 r. (I ACa 242/14) przedstawił sedno problemu:
Umowa z podwykonawcą spełniać będzie warunki umowy z podwykonawcą w rozumieniu art. 647(1) k.c., jeżeli prace wykonywane przez podwykonawcę prowadzić będą do wykonania danego obiektu, stanowiąc część składową finalnego rezultatu, przy czym w sensie prawnym umowa taka może zostać zakwalifikowana także jako umowa o dzieło (…).
(…) Dla przyjęcia, że mamy do czynienia z umową o podwykonawstwo robót budowlanych, istotne znaczenie mogą mieć także takie elementy, jak: związek powierzanych robót z rozwiązaniami technicznymi ujętymi w projekcie budowlanym obiektu budowlanego i pozwoleniu na budowę czy zinstytucjonalizowany nadzór nad jego wykonaniem (….).
Umowa z podwykonawcą
Z tego względu w orzecznictwie sądowym wyrażono pogląd, że w rozmienia art. 647 (1) k.c., nie są umowami o podwykonawstwo np. umowy zawierane przez generalnego wykonawcę z dostawcą maszyn czy urządzeń potrzebnych do realizacji robót budowlanych.
Nie są też umowami z podwykonawcami umowy zawierane przez wykonawcę z dostawcą materiałów budowlanych (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 października 2008 r., I CSK 106/08, OSNC 2009/3/64)”.
Kodeks cywilny podwykonawca
🔔Podsumowując, podwykonawcą jest podmiot wykonujący roboty budowlane.
Podwykonawcą nie jest natomiast podmiot, który dostarcza materiały, towary czy narzędzia, na podstawie umowy sprzedaży lub umowy dostawy.
🔺W tym miejscu muszę poczynić ważną uwagę 🔺
Omawiam dzisiaj przepisy kodeksu cywilnego. Inaczej sytuacja będzie wyglądała w przypadku prawa zamówień publicznych. Ale o tym przeczytasz w następnym moim artykule.
Co to jest umowa o podwykonawstwo?
W związku z powyższym 👉 skoro wiemy, który uczestnik procesu budowlanego to podwykonawca, to możemy ustalić czym jest umowa o podwykonawstwo.
Brzmienie art. 647(1) § 5 k.c. może wskazywać, że umowa z podwykonawcą powinna być umową o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 k.c. Ale trzeba zwrócić uwagę, że w przepisie art. 647 (1) k.c. mowa jest o robotach budowlanych wykonanych przez podwykonawcę a nie o umowie o roboty budowlane. Mały szczegół, ale istotny.
Jakie to ma znaczenie w praktyce?
Otóż wielu podwykonawców świadczy swoje usługi na rzecz wykonawcy nie na podstawie umowy o roboty budowlane, lecz na podstawie umowy o dzieło.
Moim zdaniem, podwykonawcy ci zasługują na ochronę wynikającą z art. 647(1) § 5 k.c. niemniej niż podwykonawcy świadczący swoje usługi na podstawie umowy o roboty budowlane.
Wszystko będzie zależało od przedmiotu umowy o podwykonawstwo 👇👇👇
Liczy się przedmiot umowy z podwykonawcą
Dlatego też, o tym czy mamy do czynienia z umową o podwykonawstwo decyduje to, czy rezultat świadczenia podwykonawcy składa się na obiekt stanowiący przedmiot umowy generalnego wykonawcy w ramach zawartej z inwestorem umowy o roboty budowlane.
Dla przykładu – Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2008 r. I CSK 106/08).
Tylko wtedy, gdy rezultat świadczenia podwykonawcy wchodzi w skład obiektu stanowiącego przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane, można usprawiedliwić nałożenie na inwestora obowiązku zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy, połączonego węzłem solidarności z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy przez wykonawcę.
Przedmiot umowy o podwykonawstwo
Umowa o podwykonawstwo (umowa podwykonawcza) zawierana jest przez generalnego wykonawcę z podwykonawcą, który jest wyspecjalizowanym przedsiębiorcą budowlanym.
Podwykonawca zobowiązuje się do wykonania konkretnych robót budowlanych, stanowiących część realizacji całego procesu inwestycyjnego.
Kolejną cechą charakterystyczną jest to, że w trakcie wykonania robót podwykonawca podlega kierownictwu generalnego wykonawcy.
Z kolei generalny wykonawca ponosi wobec inwestora odpowiedzialność za działania podwykonawców tak jak za swoich pomocników.
Dlaczego tak ważne jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy z podwykonawcą?
W praktyce kwalifikacja prawna umowy ma bardzo duże znaczenie.
🔔Wpływa np. na termin przedawnienia roszczeń o wynagrodzenie. Inny termin będzie w przypadku zawarcia z podwykonawcą umowy o roboty budowlane (3 lata dla przedsiębiorców), a inny dla umowy o dzieło (2 lata).
Umowa o podwykonawstwo w prawie i praktyce
Jeżeli dojdzie do sporu sądowego, to pamiętaj, że sąd w pierwszej kolejności dokona kwalifikacji rodzaju umowy z podwykonawcą, a możliwości jest kilka.
Dla przykładu, spójrz jak się wypowiedział Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 1 grudnia 2020r. ( III UK 492/19):
(…) O charakterze umowy o podwykonawstwo decydują jej cechy przedmiotowe z art. 647 i nast. k.c., a nie sam udział w procesie inwestycyjnym. Nie każda umowa zawierana z „podwykonawcą” staje się „automatycznie” umową o roboty budowlane (umową rezultatu). W zależności od tego, jak strony ułożą między sobą treść stosunku prawnego, umowa z „podwykonawcą” może być kwalifikowana jako umowa o dzieło (rezultatu) lub oświadczenie usług (zlecenia).
Jeśli nie wiesz, jaką zawrzeć umowę o podwykonawstwo, to zawsze możesz skonsultować się z prawnikiem 🙂
Pamiętaj, że o kwalifikacji umowy decyduje treść umowy, a nie jej nazwa.
🔔 Może się zdarzyć, że błędnie nazwiesz umowę np. o roboty budowlane, a w rzeczywistości okaże się, że to jest umowa o dzieło.
Co wtedy?
Będziesz miał np. krótszy termin przedawnienia roszczeń z tytułu wystawionej faktury.
Jaki zakres powinna zawierać umowa o podwykonawstwo?
Każda umowa o podwykonawstwo, powinna zawierać szczegółowe postanowienia określające:
🔷 strony umowy (prawnie umocowanych przedstawicieli)
🔶 przedmiot umowy o podwykonawstwo (zakres zadania)
🔷 miejsce i termin realizacji umowy przez podwykonawcę
🔶 procedurę odbiorów częściowych / końcowego / pogwarancyjnego
🔷 wysokość wynagrodzenia podwykonawcy
🔶 terminy i warunki zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy
🔷 gwarancję i rękojmię za wykonane roboty (okres; zakres; procedurę usuwania wad i usterek)
🔶 możliwość / brak możliwości angażowania dalszych podwykonawców
🔷 zabezpieczenie interesów stron na wypadek nienależytego realizowania umowy przez którąkolwiek ze stron (prawo do odstąpienia/kary umowne/wykonanie zastępcze/i inne ważne klauzule).
🔔 To jest takie absolutne minimum.
Im bardziej szczegółowo uregulujesz swoją umowę o podwykonawstwo, tym lepiej zabezpieczysz swoje interesy na budowie 👍
Naprawdę warto skorzystać z pomocy radcy prawnego (adwokata) specjalizującego się w robotach budowlanych. Co dwie głowy, to nie jedna 😉
Doświadczony prawnik pomoże Tobie przewidzieć, jakie napotkasz problemy na budowie. I od razu zaproponuje, jak się zabezpieczyć żeby wyjść obronną ręką 😊.
Możesz także skorzystać z gotowego wzoru umowy. Otrzymasz w bonusie porządny wzór protokołu odbioru robót. Wystarczy kliknąć w obrazek poniżej albo tutaj 👇👇👇
Jakie prawa podwykonawcy obejmuje umowa o podwykonawstwo?
Przede wszystkich każdy podwykonawca będzie miał prawa i obowiązki charakterystyczne dla strony umowy o roboty budowlane albo umowy o dzieło.
We wcześniejszych dwóch artykułach zebrałam wszystkie wiadomości, a dodatkowo porównałam obie umowy, aby w razie potrzeby ułatwić wybór.
Szczegóły znajdziesz poniżej:
⏹ Umowa o dzieło a umowa o roboty budowlane – jak je rozróżnić? O przypadkach zastosowania umowy o dzieło na budowie. O zasadach ustalania wynagrodzenia oraz możliwościach jego podwyższenia. Czy w umowie o dzieło na roboty budowlane również mamy do czynienia z gwarancją zapłaty i odpowiedzialnością solidarną inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy.
✳✳✳
Dodatkowo, jeśli jesteś podwykonawcą, to pamiętaj, że masz prawo zawalczyć o zabezpieczenie zapłaty swojego wynagrodzenia nie tylko od generalnego wykonawcy, ale również od inwestora.
Obecnie przesłankami wystąpienia odpowiedzialności solidarnej inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy jest: skuteczne zgłoszenie inwestorowi podwykonawcy ze wskazaniem zakresu powierzanych mu robót; brak sprzeciwu inwestora; wykonanie robót budowlanych przez podwykonawcę ( art. 647 (1) k.c.).
Zgłoszenie podwykonawcy nie jest wymagane tylko w przypadku, gdy generalny wykonawca wskaże w umowie z inwestorem konkretnego podwykonawcę oraz zakres wykonywanych przez niego robót.
Aby zapis w umowie był skuteczny, umowa o roboty budowlane (umowa o generalne wykonawstwo) musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności ⚠.
Przy spełnieniu tych przesłanek podwykonawca, któremu przysługuje wymagalne roszczenie o zapłatę wynagrodzenia w stosunku do generalnego wykonawcy, może także dochodzić zapłaty bezpośrednio od inwestora 🙂💰
Co to jest wymagalne roszczenie o zapłatę?
Co oznacza, że roszczenie podwykonawcy jest wymagalne ❓
Znaczy to tyle, że generalny wykonawca staje się zobowiązany do jego zapłaty. W praktyce, w momencie nadejścia terminu płatności wskazanego na fakturze roszczenie staje się wymagalne.
Jeżeli więc podwykonawca nie uzyska wynagrodzenia od generalnego wykonawcy w terminie jego wymagalności, może zażądać jego zapłaty od inwestora.
Wtedy inwestor będzie musiał zapłacić wynagrodzenie również podwykonawcy (nawet w sytuacji, gdy uregulował już swoją należność wobec generalnego wykonawcy).
🔔 Dlatego jeśli jesteś inwestorem, pamiętaj żeby w umowie o generalne wykonawstwo zabezpieczyć się przed ryzykiem podwójnej zapłaty.
Więcej szczegółów znajdziesz w moim poprzednim artykule 👇👇👇
✳✳✳
Umowa o podwykonawstwo – zmiana prawa wpływa na kształt umów – art. 647 (1) k.c.
Po zmianach art. 647(1) k.c. granice odpowiedzialności solidarne