Wygrana sprawa w sądzie na korzyść wykonawcy
Dzisiaj zajmiemy się bardzo praktycznym problemem, który często trafia do sądu ➡ odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora.
Warto wiedzieć kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowalne?
W jakich sytuacjach można złożyć odpowiednie oświadczenie żeby skutecznie rozwiązać umowę?
Odpowiem na te pytania, na przykładzie historii Klienta.
Mój Klient (generalny wykonawca) był pozwanym w takim procesie i po długiej batalii wygrał sprawę w sądzie.
We wrześniu 2023r. uprawomocnił się wyrok w naszej sprawie budowlanej.
Klient odetchnął z ulgą ponieważ uniknął zapłaty kary w wysokości (wg stanu na dzień wydania wyroku) łącznie ok. 1.500.000,00zł‼ (należności głównej wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od połowy września 2018r.) 😵
Jakich użyliśmy argumentów? Co przekonało Sąd do wydania wyroku na korzyść mojego Klienta? Dlaczego odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora okazało się nieskuteczne?
Wszystkiego dowiesz się w dalszej części wpisu 🤔
✳✳✳
Przy okazji, wspomnę, że wcześniej napisałam dość długi i wyczerpujący artykuł o odstąpieniu od umowy zarówno przez inwestora, jak i wykonawcę.
Omówiłam tam praktycznie wszystkie podstawy prawne i skutki ustawowego i umownego prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło.
Jeśli chcesz pogłębić wiedzę, to przeczytaj koniecznie:
⏹ Odstąpienie od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło. Ustawowe i umowne podstawy prawa odstąpienia od umowy przez inwestora (zamawiającego) i wykonawcę. Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Skutki odstąpienia w zakresie rozliczenia zaliczki czy zapłaty umownej.
✳✳✳
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane w praktyce
Z kolei dziś przedstawiam historię mojego Klienta. Przekonasz się, jak w praktyce wygląda spór sądowy w sprawie o odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.
W tym artykule znajdziesz wiele praktycznych wskazówek oraz odpowiedzi m.in. na takie pytania:
Kiedy inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane? Jak skutecznie odstąpić od umowy z winy wykonawcy? Do czego zobowiązuje się inwestor w umowie o roboty budowlane? Jak wykonawca może się bronić w sprawie o zapłatę kary umownej za nieuzasadnione odstąpienie od umowy ?
No to ruszamy od razu z kopyta 😉.
Kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowlane ?
Historia z życia wzięta
Spór pomiędzy stronami rozpoczął się w okresie letnim 2018r. Sprawa trafiła do sądu rok później.
Zgodnie z treścią umowy, przedmiotem robót była budowa obiektu w trybie zamówienia publicznego. W rzeczywistości wykonawca miał do realizacji dwa zadania ➡ budowa nowego obiektu i remont starego obiektu.
Z kolei termin zakończenia robót został określony do końca maja 2019r. Przy czym, co istotne, termin wykonania całego przedmiotu umowy wraz z uzyskaniem decyzji pozwolenia na użytkowanie ustalono do końca lipca 2019r.
Zamawiający (gmina) zarzucał generalnemu wykonawcy znaczne opóźnienie oraz nienależyte wykonywanie robót budowlanych.
Zapomniał jednak, że jako strona umowy o roboty budowlane również miał szereg obowiązków, z których się nie wywiązał.
W trakcie pięcioletniej walki w sądzie przesłuchano wielu świadków, przeprowadzono dowód z opinii biegłego do spraw budownictwa. Strony na przemian podnosiły mocne argumenty. Opinia biegłego była przez nas kilkukrotnie kwestionowana.
W końcu stawką w tej bitwie była ponad milionowa kara umowna 😲😬
Kara umowna za odstąpienie od umowy w wysokości ok. 1.200.000,00zł należności głównej
Sąd musiał rozstrzygnąć, czy zamawiający miał prawo rozwiązać umowę z przyczyn leżących po stronie generalnego wykonawcy. A jeśli tak, to czy odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora było skuteczne i należy mu się kara umowna w wysokości ok. 1.200.000,00zł z odsetkami liczonymi praktycznie od połowy września 2018r.
Jak się pewnie domyślasz, mój Klient żył w dużym stresie 😧 Ryzyko zapłaty tak wysokiej kary umownej spędzało mu sen z powiek.
Okres, w którym toczyliśmy spór również nie sprzyjał 😟
W trakcie procesu sytuacja gospodarcza w kraju uległa pogorszeniu, ceny materiałów budowlanych poszybowały w górę, a przedsiębiorcy budowlani niejednokrotnie balansowali na granicy „być albo nie być”.
A tu z każdym dniem kwota, o którą walczył zamawiający rosła. W dodatku Klient był straszony odszkodowaniem za skutki opóźnienia w zakończeniu remontu starego obiektu. Po prostu koszmar 😭
Ciężko pracowaliśmy z Klientem żeby udowodnić przed sądem, jak w rzeczywistości wyglądał stan faktyczny. Musieliśmy przedłożyć dowody celem wykazania, że w sprawie nie spełniły się przesłanki umożliwiające odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora z winy wykonawcy.
Jakie są przesłanki odstąpienia od umowy o roboty budowlane ?
Jakie mieliśmy dowody i argumenty w naszej sprawie ?
Odpowiedzi znajdziesz poniżej 👇
Prawo odstąpienia w Kodeksie cywilnym
Kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowalne przez inwestora?
Jak skutecznie odstąpić od umowy?
Jeśli chcesz skorzystać z prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane, to co do zasady masz pod ręką dwa rodzaje przepisów.
W zależności od tego, którą stroną umowy jesteś, to możesz skorzystać z następujących opcji:
🔶 Przepisy ogólne:
1️⃣ art. 491 k.c. – odstąpienie od umowy z powodu zwłoki jednej ze stron
2️⃣ art. 493 k.c. – odstąpienie od umowy w przypadku niemożliwości świadczenia, za którą odpowiada strona zobowiązana
3️⃣ art. 495 § 2 k.c. – odstąpienie od umowy w przypadku niemożliwości świadczenia, za którą nie odpowiada żadna ze stron.
🔶 Przepisy szczególne ( regulacje z umowy o dzieło stosowane na zasadzie odesłania do umowy o roboty budowlane):
1️⃣ art. 635 k.c. – odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia wykonawcy
2️⃣ art. 636 k.c. – odstąpienie od umowy, gdy wykonawca realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową
3️⃣ art. 638 § 1 k.c. – odstąpienie od umowy w razie wystąpienia wad obiektu
4️⃣ art. 640 k.c. – odstąpienie od umowy przez wykonawcę z powodu braku koniecznego współdziałania zamawiającego / inwestora
5️⃣ art. 644 k.c. – odstąpienie od umowy przez zamawiającego w każdej chwili z obowiązkiem zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Sprawa budowlana mojego Klienta
W naszej sprawie Zamawiający wykorzystał dwie podstawy prawne – art. 635 i art. 636 k.c. w zw. z art. 656 k.c. Złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane w części obejmującej niezrealizowane na dzień odstąpienia prace.
Jako przyczynę odstąpienia wskazał bardzo duże opóźnienie w wykonywanych pracach, powodujące, że rzekomo nie było prawdopodobne ich zakończenie przez wykonawcę w umówionym terminie.
Przyczyną odstąpienia było również wykonywanie umowy w sposób sprzeczny z jej postanowieniami m.in. poprzez nieprawidłowe zabezpieczenie prac na dachu; niezapewnienie prawidłowego kierownictwa na budowie.
A ponadto – opóźnienia w remontowanym budynku oraz prowadzenie prac niezgodnie z przyjętym harmonogramem.
Dlaczego Zamawiający (gmina) przegrał walkę w sądzie?
Jakich argumentów użyliśmy w sprawie mojego Klienta?
Wszystkiego się dowiesz z dalszej części artykułu. Tymczasem poniżej garść praktycznych wskazówek 🙂
Ustawowe prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy/z winy wykonawcy
Przejdźmy zatem do konkretów.
Spośród wszelkich możliwych podstaw prawnych odstąpienia od umowy o roboty budowlane, dzisiaj zajmuję się konkretnie tymi, z których w praktyce najczęściej korzystają inwestorzy/zamawiający.
Poniżej poznasz wszystkie te przypadki w ustawie, które uprawniają inwestora/zamawiającego do odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy:
🟠 art. 491 k.c. – odstąpienie od umowy z powodu zwłoki
🟢 art. 635 k.c. – odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia wykonawcy
🟡 art. 636 k.c. – odstąpienie od umowy, gdy wykonawca realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową
🔵 art. 638 § 1 – odstąpienie od umowy w razie stwierdzenia wad obiektu.
Zobaczysz, co należy zrobić, aby rozwiązanie umowy było skuteczne. Dowiesz się, jakich błędów uniknąć.
Przy okazji przekonasz się, w jaki sposób my podważyliśmy odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora (zamawiającego) 🤔
Odstąpienie od umowy na wypadek zwłoki – art. 491 § 1 k.c.
Zgodnie z przepisem art. 491 § 1 k.c.:
1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
2. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.
Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane z powodu zwłoki wykonawcy?
Jeżeli jesteś inwestorem/zamawiającym i chcesz skutecznie odstąpić od umowy, musisz spełnić poniższe warunki:
- zwłoka* wykonawcy w realizacji robót budowlanych
- złożenie przez inwestora oświadczenia obejmującego dwa elementy:
wyznaczenie odpowiedniego dodatkowego terminu** do wykonania robót
➕
zagrożenie, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będziesz uprawniony do odstąpienia od umowy.
Słowniczek trudnych pojęć:
* Ze zwłoką mamy do czynienia wówczas, gdy strona nie wykonuje swojego świadczenia z przyczyn od niej zależnych. Zwłoka to jest takie opóźnienie, za które strona odpowiada.
** W praktyce sądowej, za odpowiedni uważa się taki termin, w którym biorąc pod uwagę rodzaj świadczenia, wykonawca ma realną możliwość dopełnienia wszystkich czynności niezbędnych do jego należytego spełnienia. O tym, czy termin jest odpowiedni decydować powinny kryteria o charakterze obiektywnym.
Po bezskutecznym upływie dodatkowego wyznaczonego terminu możesz skorzystać z prawa do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Dopilnuj, aby odstąpienie było złożone na piśmie. Zgodnie z zasadą – przezorny zawsze ubezpieczony 😊.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane (odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o dzieło)
Teraz pora na przepisy szczególne. Czyli przypadki, w których odstąpienie od umowy o roboty budowlane opierać się będzie na przepisach regulujących odstąpienie od umowy o dzieło.
Zgodnie bowiem z treścią art. 656 § 1 k.c. 👉 w sytuacji gdy inwestor zamierza odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu, stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.
Poniżej praktyczne wskazówki do każdej podstawy prawnej z osobna.
A na końcu będzie podsumowanie. Zobaczysz, z których podstaw skorzystał zamawiający w naszym procesie sądowym.
Odstąpienie w razie opóźnienia wykonawcy (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 kc)
Zgodnie z przepisem art. 635 k.c.:
Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.
Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane w razie opóźnienia wykonawcy?
Jeżeli jesteś inwestorem/ zamawiającym i chcesz skutecznie rozwiązać umowę o roboty budowlane z powodu opóźnień, musisz spełnić poniższe warunki:
- po stronie wykonawcy powstało opóźnienie* z rozpoczęciem bądź wykończeniem obiektu
➕
- wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła na tyle, że nie jest prawdopodobne**, że zdoła je ukończyć w czasie umówionym.
Słowniczek trudnych pojęć:
* Powodami opóźnienia mogą być zarówno okoliczności zawinione, jak i niezawinione przez wykonawcę (podwykonawcę). Pamiętaj, że nie mogą to być okoliczności obciążające inwestora. Np. niedostarczenie materiałów w umówionym terminie lub brak dostarczenia dokumentacji niezbędnej do realizacji robót.
** Co oznacza określenie „nie jest prawdopodobne”? Musisz racjonalnie i obiektywnie ustalić, kiedy zadanie byłoby możliwe do ukończenia, gdyby wykonawca pracował starannie i prawidłowo. Uwzględniasz np. termin realizacji koniecznych dostaw materiałów.
Odstąpienie w razie wadliwego wykonywania obiektu (art. 636 § 1 w zw. z art. 656 § 1 kc)
Zgodnie z art. 636 § 1 k.c.:
1. Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
2. Jeżeli zamawiający sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła.
Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane w razie wadliwego wykonywania obiektu?
Jeżeli jesteś inwestorem/zamawiającym i chcesz skutecznie rozwiązać umowę w przypadku wadliwej realizacji robót, musisz spełnić poniższe warunki:
- wykonawca wadliwie bądź sprzecznie z umową* realizuje roboty budowlane
- inwestor wzywa wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i jednocześnie wyznacza mu w tym celu odpowiedni termin**.
Słowniczek trudnych pojęć:
*Nieprawidłowość może stanowić zarówno odstępstwo od umowy (np. brak uczestniczenia w radach budowy). Może też zależeć od właściwości samych robót (np. wykonanie niezgodnie z dokumentacją projektową/prawidłową technologią).
** W praktyce sądowej, za odpowiedni uważa się taki termin, w którym biorąc pod uwagę rodzaj świadczenia, dłużnik ma realną możliwość dopełnienia wszystkich czynności niezbędnych do jego należytego spełnienia. O tym, czy termin jest odpowiedni decydować powinny kryteria o charakterze obiektywnym.
Odstąpienie od umowy a wykonanie zastępcze
Warto pamiętać jeszcze o jednej kwestii. Przepis art. 636 § 1 k.c. daje inwestorowi możliwość wyboru ➡ odstąpienie od umowy albo wykonanie zastępcze (wykonawstwo zastępcze).
Jeśli generalny wykonawca/podwykonawca źle wykonuje swój zakres robót i co gorsza, nie zamierza zmieniać swojego postępowania – nie bądź bierny. Poza odstąpieniem od umowy, masz jeszcze jedną opcję.
Możesz bowiem skorzystać z wykonania zastępczego. Czy też mówiąc potocznie – wykonawstwa zastępczego.
Wszystko sprowadza się do możliwości zlecenia określonego zakresu robót budowlanych podmiotowi z zewnątrz wtedy, gdy Twój kontrahent zawiódł i mimo Twojej interwencji nie zamierza naprawić swoich błędów.
Przy czym uważaj ‼
🔔Podstawowym warunkiem zastosowania wykonania zastępczego jest trwanie umowy między wykonawcą i inwestorem w chwili powierzenia poprawienia lub dalszego wykonywania robót budowlanych innemu (nowemu) wykonawcy.
Mówiąc wprost 👉 po dokonaniu odbioru robót nie skorzystasz już z wykonania zastępczego.
✳✳✳
Chcesz poznać szczegóły – przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Tymczasem wracamy do dalszych podstaw prawnych odstąpienia od umowy o roboty budowlane z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.
Odstąpienie w razie stwierdzenia wad obiektu (art. 638 § 1 w zw. z art. 656 § 1 kc)
Zgodnie z art. 638 k.c.:
1. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.
2. Jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, przepisy o gwarancji przy sprzedaży stosuje się odpowiednio.
Komentowany przepis stanowi odesłanie do