W tym wpisie dowiesz się, kiedy i na jakiej podstawie skuteczne jest odstąpienie od umowy.
W zależności od rodzaju zadania na budowie wchodzą w grę dwa rodzaje umów. Warto więc zasięgnąć kompleksowej wiedzy w zakresie odstąpienia od umowy o roboty budowlane i od umowy o dzieło😊
Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?
Z mojego poprzedniego wpisu >>> umowa o roboty budowlane <<< już wiesz, że strony mogą skorzystać z różnych form rozwiązana umowy.
Wszystko zależy od przyczyny oraz od tego, czy mają odpowiednie regulacje w umowie, czy też nie.
Wtedy, gdy pojawia się problem na budowie, oczywiście najbardziej pożądanym sposobem zakończenia współpracy byłoby porozumie stron.
Wtedy od razu ustalasz warunki zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty.
Niemniej jednak, z mojej praktyki zawodowej wynika, że w spornych sytuacjach najczęściej do rozwiązania umowy dochodzi poprzez złożenie przez jedną ze stron oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Jednym z głównych tematów porad prawnych, których udzielam przedsiębiorcom budowlanym jest odpowiedź na pytanie, kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?
Przechodząc od ogółu do szczegółu, odstąpić od umowy można:
🔵 w wypadkach określonych w umowie;
🔵 gdy wystąpią zdarzenia uregulowane w ustawie:
🔹 na zadach ogólnych ( przepisy, które stosujemy do większości umów);
🔹 na zasadach szczególnych ( w przypadku umowy o roboty budowlane stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o dzieło).
Ponadto sytuacje, w których możesz skorzystać z prawa odstąpienia zależą również od tego, po której stronie umowy występujesz.
Inne będą przesłanki do odstąpienia dla inwestora, a inne dla głównego wykonawcy, czy też podwykonawcy.
To ważne, aby prawidłowo i skutecznie złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Zakończenie współpracy w ten jednostronny sposób ma doniosłe skutki prawne i jest przedmiotem wielu (niestety skomplikowanych) procesów sądowych.
Ustawowe prawo odstąpienia od umowy
W zakresie prawa do odstąpienia od umowy o roboty budowlane, kodeks cywilny oferuje dwa rozwiązania:
🔷 przepisy ogólne, czyli takie, które mają zastosowanie do różnych zobowiązań umownych (art. 491, 493, 495 § 2 k.c.); opcja uniwersalna;
🔷 niektóre przepisy dotyczące umowy o dzieło (art. 635, 636, 644 k.c.), które znajdą zastosowanie na mocy specjalnego odesłania z art. 656 § 1 k.c. ; opcja dedykowana specjalnie umowie o roboty budowlane.
Ten podział na przepisy ogólne i przepisy szczególne, możesz porównać z narzędziami w swoich pracach budowlanych. Niektóre są uniwersalne i wykonasz z ich pomocą kilka rożnych robót (np. wiertarko-wkrętarka).
Inne są przeznaczone do jednej konkretnej roboty – np. koparka. W zależności od rodzaju prac dopierasz właściwy sprzęt.
Tak samo przy odstąpieniu od umowy ➡ raz narzędzie uniwersalne, innym razem szczególnego zastosowania.
Najpierw zajmijmy się skrzynką z uniwersalnymi narzędziami 👉 przepisy ogólne.
Odstąpienie od umowy na wypadek zwłoki
Umowa o roboty budowlane może zostać rozwiązana na podstawie art. 491 § 1 k.c.
W przypadku zwłoki jednej ze stron w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy wzajemnej, po bezskutecznym upływie wyznaczonego jej przez drugą stronę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy.
Jak z powyższego wynika, aby skutecznie odstąpić od umowy, muszą być spełnione poniższe warunki:
🔶 zwłoka jednej strony w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej oraz
🔶 złożenie przez drugą stronę oświadczenia obejmującego dwa elementy:
🔸 wyznaczenie odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania zobowiązania,
➕
🔸 zagrożenie, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.
No to po kolei. Kluczowe jest tutaj wystąpienie zwłoki.
Co należy rozumieć przez zwłokę?
Ze zwłoką mamy do czynienia wówczas, gdy strona nie wykonuje swojego świadczenia z przyczyn od niej zależnych.
Zwłoka to jest takie opóźnienie, za które strona odpowiada, a nie opóźnienie wynikające z przyczyn, na które nie miała wpływu.
Przykład 👇
Jeżeli jesteś wykonawcą i nie realizujesz w terminie robót ponieważ:
- Twój pracownik za późno zamówił materiał i dostawa nastąpiła z opóźnieniem ➡ występuje zwłoka
- nie udostępniono Tobie na czas frontu robót ponieważ inny wykonawca się opóźnił ➡ brak zwłoki.
Jeśli Twój kontrahent popadł w zwłokę w zakresie swoich obowiązków na budowie, to musisz złożyć stosowne oświadczenie.
Najlepiej zrobisz, jeśli wyślesz pismo na adres jego siedziby.
W tym oświadczeniu wyznaczasz dodatkowy termin, który musi być odpowiedni.
Co to znaczy odpowiedni termin?
W praktyce sądowej, za odpowiedni uważa się taki termin, w którym biorąc pod uwagę rodzaj świadczenia, dłużnik ma realną możliwość dopełnienia wszystkich czynności niezbędnych do jego należytego spełnienia.
O tym, czy termin jest odpowiedni decydować powinny kryteria o charakterze obiektywnym.
Dlatego nie wyznaczaj pochopnie zbyt krótkiego terminu ponieważ może się okazać, że odstąpiłeś od umowy przedwcześnie i nieskutecznie 😥
Wyznacz taki termin, który każdy, kto znalazłby się na miejscu Twojego kontrahenta jest w stanie dotrzymać i wykonać swoje obowiązki prawidłowo.
W piśmie koniecznie należy zaznaczyć, iż niezastosowanie się do wezwania skutkować będzie odstąpieniem od umowy.
Po bezskutecznym upływie dodatkowego wyznaczonego terminu możesz skorzystać z prawa do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Oświadczenie takie wywołuje skutek z chwilą, gdy dotrze do drugiej strony.
Winno zostać złożone w formie dokumentowej (najlepiej pismo wysłane na adres siedziby kontrahenta).
To jest bardzo ważne, aby odstąpienie było stwierdzone pismem.
Obowiązuje w tym zakresie zasada uregulowana w art. 77 § 2 i 3 k.c.:
§ 2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.
§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
A co jeśli umowa została zawarta ustnie?
Oczywiście odradzam takich praktyk. Nie mając spisanej umowy na piśmie bardzo ryzykujesz.
Jeżeli jednak do takiej sytuacji doszło, to uwaga 🔻
Odstąpienie od umowy rodzi konieczność rozliczenia się przez strony. To zwykle prowadzi do sporów a nawet postępowania sądowego.
Dlatego oświadczenie o odstąpieniu nawet przy ustnej umowie powinno mieć każdorazowo formę pisemną.
W razie problemu musisz mieć dowody w sprawie.
Z odstąpienia od umowy o roboty budowlane z powodu zwłoki może skorzystać zarówno inwestor, jak i wykonawca czy podwykonawca.
Odstąpienie od umowy na wypadek niemożliwości świadczenia
Art. 493 § 1 k.c. określa skutki prawne tzw. następczej niemożliwości spełnienia jednego ze świadczeń wzajemnych. Spowodowanej okolicznościami, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana.
Chodzi tu zatem o niemożliwość świadczenia powstałą po zawarciu umowy. Wskutek niezachowania należytej staranności przez zobowiązanego lub osoby, za których działania lub zaniechania zobowiązany odpowiada jak za swoje własne.
Zobowiązanie jest niemożliwe wówczas, gdy obiektywnie nikt nie może go wykonać i niemożliwość ta jest trwała.
W takiej sytuacji, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Albo od umowy odstąpić.
Jeżeli strona skorzystała z drugiego z uprawnień wskazanych w art. 493 § 1 k.c., tj. odstąpiła od umowy, zobowiązanie wygasa. W konsekwencji nie ma obowiązku spełniać swojego świadczenia. Przysługuje jej natomiast na zasadach ogólnych roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Prawo do odstąpienia przysługuje również w sytuacji, gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi.
Innymi słowy, umowy nie da się zrealizować z przyczyn niezależnych stron. Jeżeli nie można zarzucić stronie winy w tym, że świadczenie stało się niewykonalne, będzie ona wolna od zobowiązania.
Takie sytuacje to rzadkość. Zwykle występują wówczas, gdy niemożliwość spełnienia świadczenia została spowodowana działaniami podjętymi przez organy władzy państwowej.
Np. w dobie koronawirusa pojawiały się różnego rodzaju ograniczenia bądź zakazy, które uniemożliwiały obiektywnie realizację niektórych zobowiązań.
Jeżeli świadczenie stało się niemożliwe z przyczyn, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi – zobowiązanie wygasa.
Skutek w postaci uwolnienia od zobowiązania powstaje od momentu, gdy nastąpiła niemożliwość.
Zobowiązanie w takim przypadku wygasa w całości, tj. wygasają oba wzajemne zobowiązania. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe również druga strona jest wolna od obowiązku.
Zobowiązanie jednej ze stron jest częściowo niemożliwe
Ale może się zdarzyć, że zobowiązanie jednej ze stron jest niemożliwe, tylko częściowo.
Co wtedy?
Wtedy druga strona może odstąpić od umowy na podstawie przepisu art. 495 k.c.
Odstąpienie od umowy jest ograniczone tylko do sytuacji, gdy częściowe spełnienie świadczenia nie miałoby znaczenia dla strony z uwagi na właściwości zobowiązania bądź na cel umowy, o którym druga strona wiedziała.
Akurat przy robotach budowlanych zwykle częściowe wykonanie robót może nie mieć dla strony znaczenia. Np. wtedy, gdy przedmiotem umowy jest budowa obiektu.
Jeśli wystąpi częściowa niewykonalność robót, to inwestor będzie mógł odstąpić od umowy. Odstąpienie na tej podstawie obejmuje całą umowę.
Na tych podstawach umowa na wykonanie prac budowlanych może zostać zakończona zarówno wówczas, gdy oświadczenie takie złoży inwestor, jak i wykonawca.
Znalezienie w praktyce przykładu niemożliwości świadczenia przy robotach budowlanych jest bardzo trudne.
Dlatego uczulam żeby z dużym dystansem podchodzić do tej możliwości rozwiązania umowy.
Czasem logika podpowiada, że coś jest niemożliwe, a realia mogą zaskoczyć.
📌
Dla przykładu, mała ciekawostka ze świata zwierząt.
Bazyliszek płatkogłowy (czworonożna jaszczurka). Uwierzysz, że potrafi chodzić po powierzchni wody na dwóch tylnych nogach? Spójrz na tego małego spryciarza.
Jak widać na wyżej załączonym filmie ➡ coś z pozoru niemożliwego staje się czasem całkiem możliwe 😃
Odstąpienie od umowy w razie opóźnienia wykonawcy (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 kc)
Pora na przepisy szczególne 👉 narzędzia specjalnego użytku.
Opóźnienie w realizacji robót zachodzi wtedy, gdy nie zostaje dotrzymany termin oddania zleconego zadania.
Jednakże przepisy prawa umożliwiają inwestorowi reakcję na wcześniejszym etapie ➡ w sytuacji gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót na tyle, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je ukończyć w czasie umówionym.
W takiej sytuacji inwestorowi przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego.
W ten sposób inwestor trzyma rękę na pulsie. Może kontrolować terminowość wykonywania robót budowlanych.
Przepis art. 635 w zw. z art. 656 k.c. upoważnia inwestora do odstąpienia od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania obiektu.
W mojej ocenie inwestor może odstąpić od umowy również w przypadku, gdy nawet upłynął już oznaczony w umowie termin jej wykonania.
Z tego przepisu może również skorzystać generalny wykonawca, który powierzył zadanie podwykonawcy, a ten opóźnia się z rozpoczęciem/zakończeniem robót.
Aby skutecznie odstąpić od umowy z wykonawcą lub podwykonawcą, muszą być spełnione dwa warunki:
🔷 po stronie wykonawcy (podwykonawcy) musi istnieć opóźnienie z rozpoczęciem bądź wykończeniem obiektu.
Powodami opóźnienia mogą być zarówno okoliczności zawinione, jak i niezawinione przez wykonawcę (podwykonawcę).
Trzeba jednak pamiętać, że nie mogą to być okoliczności obciążające samego zamawiającego, np. niedostarczenie materiałów w umówionym terminie lub brak dostarczenia dokumentacji niezbędnej do realizacji robót;
➕
🔷 wykonawca ( podwykonawca) opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła na tyle, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je ukończyć w czasie umówionym;
Jak ocenić to prawdopodobieństwo?
Należy racjonalnie i obiektywnie ustalić, kiedy zadanie byłoby możliwe do ukończenia gdyby wykonawca (podwykonawca) pracował starannie i prawidłowo.
Należy także uwzględnić, czy do wykonania robót potrzebne są np. jakieś dostawy i w jakim terminie byłyby one zrealizowane, gdyby wykonawca w odpowiednim czasie złożył zamówienie).
UWAGA 🔔
Jeżeli wykonawca nie spełnia świadczenia z powodu braku potrzebnego do wykonania dzieła współdziałania zamawiającego (inwestora), to nie zachodzi przesłanka opóźnienia się wykonawcy, warunkująca prawo zamawiającego do odstąpienia od umowy.
Inwestor nie może skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane, jeżeli przyczyny opóźnienia leżą po jego stronie.
Uważam, że prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy może istnieć także w razie niewykonania w terminie poszczególnych etapów robót.
Skorzystanie z prawa odstąpienia w tym przypadku wymaga ostrożności i realnej oceny sytuacji na budowie.
Ocena, czy nadszedł już odpowiedni moment by skutecznie i bezpiecznie odstąpić, zwykle wymaga specjalistycznej wiedzy prawniczej. Błąd może wiele kosztować. Poniżej przykład z życia wzięty 👇
Polimex Mostostal wygrał proces z Katowicami o 40 mln zł w sprawie budowy Międzynarodowego Centrum Kongresowego
Być może kojarzysz głośny proces na śląsku w sprawie zerwania umowy na budowę Międzynarodowego Centrum Kongresowego w Katowicach (MCK).
Sprawa spolaryzowała opinię publiczną z uwagi na ryzyko utraty przez miasto Katowice finansowania z Unii Europejskiej.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w sprawie odstąpienia od umowy na budowę Międzynarodowego Centrum Kongresowego zapadł 5 marca 2020.
Sąd zasądził na rzecz wykonawcy (Polimex – Mostostal) kwotę aż 40,4 mln zł 😲
Stan faktyczny sprawy 👇
Jak donoszą media, miasto Katowice we wrześniu 2012r. zerwało kontrakt opiewający na 252 mln zł na budowę MCK.
Umowę zawarto w październiku 2011 roku z Polimexem-Mostostal. Podawanym w prasie zarzutem było nieprzestrzeganie harmonogramu inwestycji.
Urząd miasta miał tłumaczyć, że dalsza współpraca z wykonawcą, który miał poważne problemy finansowe, a także spore opóźnienia w harmonogramie realizacji, pozwalała z dużym prawdopodobieństwem (wręcz graniczącym z pewnością) stwierdzić, że ukończenie budowy obiektu w terminie było niemożliwe.*
Być może na pierwszy rzut sprawa wydawała się oczywista, ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach.
Okoliczności niezależne od wykonawcy 👇
Media podają, że Polimex Mostostal bronił się faktem, że termin zakończenia budowy (maj 2013r.) nie mógł zostać dotrzymany przez szereg przyczyn nie spowodowanych przez wykonawcę.
Związanych z występowaniem na terenie budowy gruntu zanieczyszczonego metalami ciężkimi. Opóźnionym uzdatnieniem części terenu budowy polegającym na likwidacji istniejących szybów kopalni. Brakiem możliwości prowadzenia prac ziemnych i konstrukcyjnych ze względu na nieodłączenie czynnych sieci i instalacji podziemnych. Brakiem prawidłowego i kompletnego projektu wykonawczego. Zarówno podziemne sieci jak i skażona ziemia, a także szyby górnicze miały skutecznie zatrzymać roboty.*