Dzisiaj pora na ważny temat ➡ rękojmia a gwarancja dewelopera w kontekście nowej ustawy deweloperskiej.
Tym samym zamykam (na jakiś czas) cykl wpisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji za wady budowanych obiektów / robót budowlanych.
Przeoczyłeś poprzednie dwa artykuły ?
Jeśli chcesz uzupełnić wiedzę o wiele praktycznych wskazówek, to zapraszam do lektury:
Tymczasem dziś w szczegółach przedstawiam odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkań / budynków.
🔔 Nowa ustawa deweloperska wiele zmieniła w zakresie odpowiedzialności za wady.
📌Dlatego, jeśli zamierzasz zainwestować w własne cztery kąty na ryku pierwotnym albo już jesteś właścicielem domu / lokalu mieszkalnego od dewelopera i mierzysz się z problemem wad / usterek ➡ to ten artykuł jest dla Ciebie.
📌 Zapraszam również do lektury deweloperów ➡ warto sprawdzić, jaki jest zakres odpowiedzialności z tytułu realizowanych inwestycji w świetle nowej ustawy deweloperskiej.
Jeśli jesteś przedsiębiorcą, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, to musisz pamiętać o wielu obowiązkach, które masz względem nabywców. Tym bardziej, że Twoimi klientami w przeważającej mierze są konsumenci.
Nabywco! Deweloperze!
Z tego artykułu dowiesz się między innymi:
Kiedy deweloper odpowiada na zasadach nowej ustawy a kiedy z tytułu rękojmi z kodeksu cywilnego ❓
Jakie wady podlegają rękojmi ❓
Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera ❓
Ile trwa rękojmia deweloperska ❓
Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki z tytułu rękojmi ❓
Co obejmuje gwarancja deweloperska ❓
Ile lat deweloper odpowiada za budynek ❓
Usiądź wygodnie (najlepiej) z filiżanką / kubkiem dobrej kawy i startujemy ! ☕
Skanska Park Skandynawia – rękojmia dewelopera
Rękojmia a gwarancja dewelopera – przypadek z życia wzięty.
Kojarzysz ten temat ?
W mediach pojawiły się niedawno doniesienia o inwestycji deweloperskiej znanego i renomowanego dewelopera – Skanska.
Sprawa dotyczy osiedla „Park Skandynawia” w Warszawie.
Niestety nabywcy mieszkań zaczęli podnosić wiele zarzutów odnośnie jakości wybudowanych lokali🤔 .*
Jak donoszą portale internetowe, jednym z głównych zarzutów ma być brak właściwego zaplanowania i zorganizowania dróg dojazdowych.*
Okazuje się, że problem ze szlabanami i drogami dojazdowymi nie dotyczy jedynie mieszkańców bloków, ale również sąsiadujących wspólnot. Drogi, które zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miały zostać wykupione przez dzielnicę, prawdopodobnie wciąż pozostają własnością prywatną.*
Zatem pojawi się pewnie problem służebności gruntowych / drogi. A to są istotne i skomplikowane zagadnienia prawne, które często prowadzą do konfliktów między mieszkańcami i administracją 😞.*
* bezprawnik.pl
Skanska Park Skandynawia – wady / usterki deweloperskie ?
Ponadto, media donoszą, że część mieszkańców zwraca uwagę na brak obiecanych wózkowni. W dokumentach dewelopera, które dostępne były na początku sprzedaży, miała widnieć informacja o dostępności tych pomieszczeń w każdym budynku 😕.*
Co więcej, jakość wykonania budynków prawdopodobnie pozostawia wiele do życzenia. Mieszkańcy zgłaszają liczne usterki, w tym problemy z balkonami oraz elewacją.
Wielu z nich zapewne czuje rozgoryczenie jeżeli rzeczywiście brak jest odpowiedniej reakcji ze strony dewelopera😒😟 .*
Skargi mieszkańców takich nowobudowanych bloków uświadamiają, że problemy z jakością niektórych deweloperskich inwestycji w Polsce nadal jest poważny. A to później uderza w całe środowisko deweloperów, również tych rzetelnych i solidnych 😔.
Sprawdźmy zatem, za co konkretnie odpowiada deweloper i jak sytuacja zmieniła się w kontekście nowej ustawy deweloperskiej 👇.
Ustawa deweloperska – najważniejsze zapisy
Pamiętaj, że aktualnie obowiązuje już ustawa z dnia 20 maja 2021r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „ustawa deweloperska”).
🔔W ramach krótkiego przypomnienia ➡ nowe przepisy zasadniczo obowiązują od 1.07.2022r. Wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie, których sprzedaż rozpoczęła się po tym czasie, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą.
Te zaś, które zostały rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowej ustawy, mogły być realizowane według starych przepisów do końca czerwca 2024r. (przy uwzględnieniu wybranych przepisów nowej ustawy deweloperskiej).
Z dniem 1 lipca 2024r. skończył się okres przejściowy i każda umowa deweloperska musi już być tworzona według nowych przepisów.
Oczywiście biorąc pod uwagę przepisy przejściowe, trzeba będzie każdy przypadek dokładnie przeanalizować. Ale skupmy się dzisiaj na tym, co zmieniło się z puntu widzenia odpowiedzialności dewelopera za wady wybudowanych domów i lokali mieszkalnych.
Przede wszystkim, zgodnie z art. 1 pkt 7, nowa ustawa deweloperska określa zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie.
Co to oznacza dla Ciebie w praktyce ❓
Odpowiedź znajdziesz poniżej 👇.
Ustawa deweloperska a kodeks cywilny – rękojmia za wady
Powyższa regulacja zawarta w art. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej wskazuje, że zasadniczym momentem, w którym nabywca powinien dokonać wykrycia i zgłoszenia wad, jest moment odbioru lokalu. Zasady odbioru i zgłaszania wad są uregulowane w dalszej części ustawy – o czym będzie mowa poniżej.
Od razu zaznaczam, że gdy wady lokalu ujawnią się później niż przy okazji jego odbioru, nabywca nie pozostanie bezradny. Po prostu wtedy nabywca skorzysta z kodeksu cywilnego a konkretnie z dwóch regulacji, w zależności od rodzaju umowy zawartej z deweloperem:
1️⃣ 556 k.c. i n. – zgodnie z nimi, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
2️⃣ 471 k.c. – odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy ( odpowiedzialność kontraktowa).
🔔 I teraz ważna uwaga!
Zgodnie z prezentowanym w doktrynie stanowiskiem, w przypadku, gdy do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę doszło w wykonaniu umowy deweloperskiej (albo innej, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 albo ust. 2 u.o.p.n.f.), odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych – odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i n. k.c.).
Wobec braku w przepisach nowej ustawy deweloperskiej stosownego odesłania do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wady w tym reżimie.
Tym samym przepisy o rękojmi za wady przy sprzedaży znajdą zastosowanie tylko wobec wad zgłoszonych po przeniesieniu własności, na podstawie umowy sprzedaży, o której mowa w art. 3 i 4 u.o.p.n.f., ewentualnie poprzedzających je umów przedwstępnych. ( tak: A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, WKP 2023).
‼ Zatem zanim będziesz zgłaszać wady/ usterki musisz najpierw ustalić, z której podstawy prawnej możesz skorzystać.
Sprawa nie jest prosta, ale pamiętaj, że radca prawny pomoże Ci skutecznie w walce o Twoje prawa 😃.
Rękojmia od dewelopera. Czym jest i co obejmuje?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Zatem, w świetle nowej ustawy, ustawodawca skoncentrował się na procedurze odbiorowej. Niestety nie zawarł przepisów odsyłających nas do stosowania do umów deweloperskich przepisów o rękojmi przy sprzedaży (zawartych w kodeksie cywilnym).
W praktyce oznacza to niestety, że tym samym ustawodawca pozbawił nabywców roszczeń z rękojmi wobec dewelopera w przypadku umów deweloperskich. Oczywiście roszczenia z rękojmi to nie jedyne przysługujące nabywcy z tytułu wad i usterek. Nabywcy będą mieli inne uprawnienia.
Co innego w przypadku zawarcia z deweloperem umowy sprzedaży, ewentualnie poprzedzających je umów przedwstępnych. W tych przypadkach, nabywca dalej skorzysta z rękojmi 👍.
Zgodnie z art. 556 k.c. odpowiedzialność z tytułu rękojmi to odpowiedzialność za wadę rzeczy sprzedanej. W naszym przypadku będzie to odpowiedzialność za wady sprzedawanego przez dewelopera domu jednorodzinnego / lokalu mieszkalnego.
Pamiętaj, że odpowiedzialność ta wynika wprost z ustawy, a nie z zawartej umowy sprzedaży👍 .
Co więcej, odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest uzależniona od wystąpienia po stronie kupującego szkody wskutek zawarcia lub wykonania umowy sprzedaży (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28.11.2007 r., V CNP 124/07, LEX nr 483295).
Wystarczającą przesłanką takiej odpowiedzialności jest istnienie wady.
No dobrze, to o jakich wadach mowa przy rękojmi ?
Spójrz proszę poniżej 👇👇👇.
Rękojmia. Co to jest?
Wystarczającą przesłanką, aby powstała odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest istnienie wady rozumianej jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową sprzedaży (wada fizyczna – art. 556(1) § 1 k.c. zdanie pierwsze).
Ponadto, wada rzeczy sprzedanej może także polegać na obciążeniu rzeczy prawem własności, czy też innym prawem przysługującym osobie trzeciej lub na istnieniu ograniczenia w korzystaniu z rzeczy lub rozporządzaniu nią wynikającego z decyzji administracyjnoprawnej lub orzeczenia właściwego organu państwowego. W przypadku sprzedaży praw, wada może polegać również na braku istnienia prawa sprzedanego (wada prawna – art. 556 (3) k.c.).
✳ Ciekawostka.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi może wystąpić również wówczas, jeżeli niezgodność rzeczy z umową (wada fizyczna) nie prowadzi do zmniejszenia wartości rzeczy (wystąpienia uszczerbku w majątku kupującego), a także wtedy, gdy polega na zwiększeniu jej wartości (wyrok SA w Białymstoku z 8.07.2016 r., I ACa 172/16, LEX nr 2081574).
Jak widzisz, rękojmia to bardzo silne i skuteczne narzędzie do walki w przypadku wad fizycznych i prawnych sprzedawanych przez deweloperów nieruchomości 👍.
Rękojmia nieruchomości
Przepisy o rękojmi zastosujesz do zawartych przez przedsiębiorców (w tym deweloperów) z konsumentami umów sprzedaży nieruchomości, ewentualnie poprzedzających je umów przedwstępnych.
Ochrona z rękojmi zaczyna się dopiero po przeniesieniu własności w wyniku dokonanej sprzedaży.
I trwa 5 lat od tego momentu.
Aby skutecznie dochodzić swoich uprawnień, musisz dokonać prawidłowego zgłoszenia wady w odpowiednim terminie od jej wykrycia. Musisz też wskazać, z którego reżimu odpowiedzialności korzystasz i zażądać konkretnego działania. Musisz po prostu dokonać wyboru, z którego uprawnienia chcesz skorzystać – czego domagasz się w związku z pojawieniem się wady.
Możliwości masz kilka, sprawdź w dalszej części artykułu 👇👇👇.
Tymczasem sprawdźmy jeszcze, jak wygląda drugi rodzaj odpowiedzialności dewelopera – z tytułu gwarancji.
Gwarancja dewelopera – jak długo trwa i czego dotyczy?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Gwarancja to zupełnie inny rodzaj odpowiedzialności. Polega na dobrowolnym oświadczeniu dewelopera, w którym określa on, co dokładnie, na jakich warunkach i w jakim okresie będzie objęte gwarancją jakości.
Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie tzw. oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamie.
🔔 Obowiązki gwaranta mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług.
Jeżeli została udzielona gwarancja, co do jakości rzeczy sprzedanej, poczytuje się w razie wątpliwości, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad. O ile oczywiście wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym.
Jeżeli nie zastrzeżono innego terminu, termin gwarancji wynosi 2 lata licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Nabywca może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową ( rękojmi) niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji (579 1 k.c.) 👍.
Co więcej, wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową (579 2 k.c.) 👍.
Co obejmuje gwarancja dewelopera?
Zatem warunki gwarancji muszą być opisane w oświadczeniu gwarancyjnym.
Najczęściej jest to po prostu odpowiednia klauzula umowna. Takie oświadczenie może być również złożone w oddzielnym dokumencie. Obie formy są prawidłowe i prawnie skuteczne, pod warunkiem, że zawierają elementy wskazane w 577 (1) k.c.
O szczegółach pisałam już tutaj ⏩⏩⏩ gwarancja na roboty budowlane.
W umowie mogą zostać uwzględnione również bardziej szczegółowe postanowienia:
🔸 rodzaje wad / usterek, które będą podlegać gwarancji;
🔹 terminy, w jakich nabywca musi zgłosić wady;
🔸 czas, jaki deweloper ma, aby rozpatrzyć zgłoszenie;
🔹skutki nieprzystąpienia przez dewelopera do usunięcia wad;
🔸 okres odpowiedzialności dewelopera.
Zachęcam Cię gorąco, aby ponegocjować i porządnie uregulować warunki gwarancji.
Jeśli nie czujesz się na siłach, to możesz wysłać na takie negocjacje swojego prawnika😉 .
Sama wiem z doświadczenia, że merytoryczne argumenty prawne szybciej docierają do deweloperów aniżeli zwykła wymiana zdań 😃.
Na jaki okres udzielana jest gwarancja dewelopera?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Czas obowiązywania gwarancji może różnić się w zależności od dewelopera.
Gwarancja w przeciwieństwie do rękojmi nie jest tak rygorystycznie narzucona przez ustawodawcę. Daje to spore pole manewru w zakresie tzw. swobody umów.
Zwykle gwarancja trwa od 2 do 10 lat. Im bardziej solidny deweloper, który ma pewność co do wysokiej jakości wznoszonych obiektów, tym dłuższy okres. Przynajmniej tak wynika z mojej praktyki zawodowej.
Czy wiesz, że…..
Jeśli w trakcie trwania okresu gwarancji pojawi się usterka i zostanie naprawiona przez gwaranta, termin gwarancji rozpocznie się naliczać na nowo od chwili usunięcia wady 👍.
Okres ten może również się wydłużyć, jeśli w wyniku problemów z mieszkaniem, właściciel nie mógł z niego korzystać👍 .
Gwarancja dewelopera na poszczególne części budynku
Pamiętaj, że deweloperzy realizując swoje inwestycje również dostają gwarancje od producentów materiałów czy urządzeń. Ponadto, wykonawcy / podwykonawcy robót budowlanych udzielają gwarancji na całość albo poszczególne części budynków.
Dlatego zdarza się, że deweloperzy przenoszą na nabywców domów /mieszkań gwarancję na poszczególne elementy / części budynku udzielone przez wyżej wskazanych producentów / wykonawców.
Zwykle dotyczy to takich części jak stolarka okienna i drzwiowa, winda czy piece. Wtedy w razie pojawienia się problemów, należy zwrócić się bezpośrednio do producenta lub przedstawiciela handlowego danej firmy.
Czy takie rozwiązanie jest korzystne dla nabywców ? 🤔
Z mojego doświadczenia wynika, że taki poważny i duży klient jak deweloper bardzo często jest w stanie wynegocjować dużo korzystniejsze warunki gwarancji niż indywidualny klient, który jako prywatny inwestor buduje pojedynczy dom.
Zatem często może się zdarzyć, że nabywca na tym skorzysta 🙂.
Warto o wszystko pytać dewelopera
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Jak widzisz gwarancja ma charakter dobrowolny a przepisy kodeksu cywilnego dają dużą swobodę w jej uregulowaniu.
Dlatego warto wcześniej ustalić, co dokładnie i na jakich warunkach obejmuje gwarancja dewelopera. Dopytaj, poproś o wyjaśnienie wszystkiego co jest dla Ciebie niezrozumiałe albo wątpliwe.
Najlepiej zrób listę pytań i prześlij ją mailem albo zadbaj by wyjaśnienia / uszczegółowienia były udostępnione na piśmie.
Im więcej dowiesz się na początku współpracy i im więcej dokonasz wiążących ustaleń, tym lepiej zabezpieczysz swoje prawa na wypadek wad / usterek 👍.
Jak skorzystać z gwarancji dewelopera?
Jeżeli w lokalu ujawnią się wady, nabywca powinien niezwłocznie zgłosić je deweloperowi.
W celu dochodzenia roszczeń z tytułu gwarancji należy skierować pismo do dewelopera, w którym dokonasz zgłoszenia wady z odpowiednim opisem – najlepiej z dokumentacją zdjęciową.
W piśmie należy wskazać, że korzystasz z gwarancji i czego oczekujesz 👍.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Jak dochodzić roszczeń z tytułu gwarancji?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Deweloper powinien usunąć zgłoszoną usterkę lub wadę w terminie określonym w oświadczeniu gwarancyjnym, które przekazał klientowi. Zdarza się jednak, że w treści takiego pisma brakuje konkretnego terminu.
Co należy wówczas zrobić ?
Wtedy skorzystasz z kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w tej sytuacji gwarant powinien wykonać obowiązki niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 14 dni od zgłoszenia usterki.
Jeżeli deweloper nie chce usunąć usterki, bo upłynął okres gwarancji, warto rozważyć skorzystanie z rękojmi. W przypadku rękojmi obowiązują dłuższe terminy, ale również inne zasady, z którymi warto się zapoznać.
Czym różni się rękojmia od gwarancji dewelopera?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Gwarancja dewelopera często mylona jest z pojęciem rękojmi, co może prowadzić do nieporozumień.
Czym się charakteryzuje rękojmia:
✅ jedna z form ustawowej ochrony inwestora / nabywcy nieruchomości.
☑ jest niezależna od winy oraz wiedzy wykonawcy oraz osób, za które on odpowiada.
✅ uruchomisz ją nawet wtedy, gdy nie poniesiesz żadnej szkody wskutek zrealizowania przez wykonawcę przedmiotu z wadami.
Czym się charakteryzuje gwarancja:
☑ w przeciwieństwie do rękojmi, gwarancja jest dobrowolną instytucją. Musisz ją uregulować w odpowiedni sposób w umowie albo osobnym dokumencie gwarancyjnym,
✅określa obowiązki gwaranta i uprawnienia inwestora w przypadku, gdy wybudowany obiekt / roboty nie mają właściwości określonych w oświadczeniu gwarancyjnym.
☑ czasami może obejmować tylko części budynku albo konkretne urządzenia.
Co obejmuje rękojmia dewelopera?
Wiesz już jaka jest definicja odpowiedzialności z tytułu rękojmi w kontekście prawnym. Co to oznacza dla ciebie w praktyce?
Otóż, rękojmia dewelopera obejmuje:
1️⃣ wady fizyczne mieszkania,
2️⃣ wady fizyczne budynku lub jego części,
3️⃣ wady prawne nieruchomości.
A czym jest wada ?
To niepożądana / nieprawidłowa cecha nieruchomości, która wynika z błędu lub pomyłki.
W kontekście rękojmi, przede wszystkim zapamiętaj, że rękojmia chroni inwestora jedynie w przypadku, kiedy wada wynika z przyczyny tkwiącej w wybudowanym obiekcie.
Oznacza to, że już w chwili odbioru obiekt musi być wadliwy ➡ musi w nim tkwić przyczyna, która doprowadziła do powstania wady.
Co to oznacza w praktyce ?
Otóż, rękojmia na roboty budowlane nie będzie chroniła inwestora w przypadku powstania wady wskutek uszkodzenia czy też niewłaściwego użytkowania obiektu.
Więcej szczegółów na temat charakteru wad budowlanych znajdziesz tutaj ⏩⏩⏩ rękojmia na roboty budowlane.
Rękojmia za wady nieruchomości
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
W praktyce, gdy dochodzi do sporów sądowych, za wadę fizyczną uznajemy każde odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych oraz sprzecznych z zasadami wiedzy technicznej czy sztuki budowlanej.
Przede wszystkim możesz rozważać tutaj brak zachowania warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie chociażby norm:
🔹 bezpieczeństwa konstrukcji,
🔸 bezpieczeństwa pożarowego,
🔹 bezpieczeństwa użytkowania,
🔸 odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
🔹 ochrony przed hałasem i drganiami,
🔸 oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Przejdźmy teraz d zagadnień szczegółowych odnośnie rodzaju wad deweloperskich.
Wady fizyczne mieszkania
Wady fizyczne mieszkania, to stan, który jest niezgodny z umową. Istnieją już w dniu jego sprzedaży, więc nie są związane z normalnym lub niewłaściwym użytkowaniem przez nabywcę, naturalnym zużyciem i czasem eksploatacji.
W art. 556 (1) § 1 k.c. ustawodawca zawarł przykładowe wyliczenie sytuacji niezgodności z umową, które stanowią wadę fizyczną rzeczy.
Występuje ona w poniższych przypadkach:
🟢 braku właściwości rzeczy, jakie powinny wynikać z okoliczności lub z jej przeznaczenia (art. 556 (1) § 1 pkt 1 k.c.),
🟡 braku właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór (art. 556 (1) § 1 pkt 2 k.c.),
🔵 braku możliwości używania rzeczy do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (art. 556 (1) § 1 pkt 3 k.c.).
🟠 rzecz została wydana w stanie niezupełnym.
Co to oznacza w praktyce ?
Oto przykłady typowych wad fizycznych nieruchomości:
– krzywe ściany
– brak komórki lokatorskiej
– nierówne podłogi
– nieszczelne drzwi i okna
– problemy z wentylacją lokalu, co skutkuje nadmierną wilgocią
– nieprawidłowo położone płytki / fugi
Wady fizyczne budynku lub jego części
Oprócz wad fizycznych pojedynczego lokalu mieszkalnego mogą wystąpić wady fizyczne całego budynku lub jego części.
Przykłady:
- przeciekający dach,
- problemy z windą,
- brak spadku na balkonie, przez co woda nie spływa, a w rezultacie pojawia się wilgoć i pleśń.
Pamiętaj, że balkony / tarasy w poszczególnych mieszkaniach są tzw. “częściami wspólnymi nieruchomości”. To, że przeznaczone są do indywidualnego użytkowania każdego z lokatorów, nie świadczy o tym, że usterka dotyczy Twojego lokalu mieszkalnego.
Jakie masz wtedy możliwości ?
Jeżeli pojawią się wady fizyczne budynku / części budynku będące tzw. częścią wspólną całej nieruchomości, to roszczenia z tytułu rękojmi będziesz kierować do dewelopera za pośrednictwem Twojej wspólnoty mieszkaniowej, a nie samodzielnie.
Jeśli masz problem z ustaleniem, co jest częścią wspólną i jakie przysługują Ci uprawnienia – zapraszam do kontaktu ☎📧.
Wady istotne
Wada istotna jest ważnym pojęciem ponieważ pojawia się w ramach dwóch reżimów odpowiedzialności.
📌 Zgodnie z ustawą deweloperską, nabywca będzie mógł zrezygnować z zakupu mieszkania, gdy stwierdzi, że są w nim wady istotne, a dodatkowo potwierdzi to ekspertyza rzeczoznawcy budowlanego. Takie uprawnienie daje mu nowa ustawa deweloperska.
Szczegóły poznasz poniżej w miejscu, w którym omawiam procedurę odbioru.
📌 Drugi rodzaj odpowiedzialności to właśnie rękojmia uregulowana w kodeksie cywilnym. Jedynie w przypadku wystąpienia wad istotnych inwestor ma prawo odmówić odbioru. Ponadto, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy, jeżeli wada obiektu jest istotna (art. 568 § 1 k.c.).
Co to znaczy, że wada jest istotna?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, za istotny charakter wady należy wiązać taki stan, który zakłóca możliwości normalnego korzystania z rzeczy w zakresie jej podstawowych właściwości funkcjonalnych.
Na gruncie odpowiedzialności dewelopera, możesz przyjąć, że wada istotna jest tego rodzaju wadą, która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość.
Co obejmuje rękojmia dewelopera?
Klienci zazwyczaj dzwonią do mnie i mówią, że w mieszkaniach pojawiły się poważne wady.
Często okazuje się, że są to niedoróbki czy usterki, które z prawnego punktu widzenia stanowią jedynie drobne wady. Zatem ich usunięcie zwykle nie wymaga ani dużych nakładów finansowych, ani jakiegoś długiego czasu naprawy.
Dlatego zanim zaczniesz dochodzić swoich praw jako nabywca domu / mieszkania albo obawiasz się o zakres odpowiedzialności jako deweloper, skonsultuj ze swoim prawnikiem z czym masz do czynienia. Nie zawsze dany problem stanowi wadę w prawnym tego słowa znaczeniu.
W kontekście odpowiedzialności z tytułu rękojmi, należy wymienić następujące pojęcia:
1️⃣ wada prawna,
2️⃣ wada fizyczna,
3️⃣ wada istotna,
4️⃣ wada nieistotna,
5️⃣ wada trwała,
6️⃣ wada podstępnie zatajona.
🔔 Każde z tych pojęć uruchamia określony stopień odpowiedzialności dewelopera. Dlatego warto skonsultować z radcą prawnym, z jaką wadą masz do czynienia i jakie wynikają z niej uprawnienia.
Więcej o rodzajach wad z przykładami z praktyki dowiesz się tutaj ⏩⏩⏩ rękojmia na roboty budowlane.
Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Zatem istnieją sytuacje, w których nowy właściciel mieszkania nie ma prawa do dochodzenia roszczeń w stronę dewelopera z tytułu rękojmi.
Czasami to mogą być drobne małe niedoróbki, które nie kwalifikują się w ogóle jako wady w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Innym razem, wada może powstać na skutek naturalnego i prawidłowego zużycia materiału.
Jeszcze w innym przypadku, nabywca może dokonać na własną rękę zmian/ ulepszeń i spowodować swoim zaniedbaniem wadę.
Na koniec, nabywca może wywołać wadę niedbalstwem polegającym na zwykłej ludzkiej nieuwadze. Np. doprowadzi do zalania mieszkania albo uszkodzenia instalacji elektrycznej.
Przyjrzyjmy się powyższym przypadkom bliżej 👇👇👇.
Naturalne zużywanie się mieszkania
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Może się zdarzyć, że w konkretnej sprawie nie mamy do czynienia z wadą fizyczną, lecz z tzw. „zużyciem eksploatacyjnym”.
Co się kryje pod pojęciem „naturalne zużycie”, „zużycie eksploatacyjne”?
Nie znajdziesz w kodeksie definicji „naturalnego zużycia mieszkania”. Po prostu w każdym indywidualnym przypadku należy kierować się zdrowym rozsądkiem.
📌 Dla przykładu – ścieranie się / rysowanie podłóg – jeżeli wynika z normalnego użytku ( chodzenia / przesuwania i ustawienia mebli), to nie będzie to stanowiło wady.
📌 Tak samo odpryski / małe ubytki w ścianach spowodowane mimowolnym ocieraniem się / przemeblowaniem / dotykaniem dłońmi czy obecnością zwierząt w domu. To również nie są wady.
Uszkodzenia zaistniałe z winy nabywcy
Pamiętam, jak kilka lat temu mój Klient był wezwany do usunięcia wad w lokalu mieszkalnym polegającym na „przesuwaniu się” kabiny prysznicowej w łazience, co skutkowało dostaniem się wody w szczeliny. Następnie odbiło się to na płytkach / fugach / zawilgoceniu materiału itd.
Okazało się, że nabywca mieszkania po roku użytkowania łazienki wymienił na własną rękę kabinę, którą samodzielnie i źle zamontował. Już na miejscu, mój Klient stwierdził, że w ogóle kabina prysznicowa była dość „słabo” wykonana więc nie posłużyłaby nabywcy za długo 😒.
Na pytanie dlaczego nabywca wymieniał dobrą i solidną kabinę na inną, odpowiedź była zaskakująca…
Ponieważ „ta nowa kabina” była ładniejsza 😆.
Zatem wymienił ją wyłącznie ze względów estetycznych na gorszy produkt, a dodatkowo nieprawidłowo ją zamontował.
Chociaż o gustach się nie dyskutuje, to nasłuchałam się od mojego Klienta co nie miara 😏.
W każdym razie, ostatecznie wykazaliśmy, że nie mamy do czynienia z wadą, tylko powstały istotne uszkodzenia z winy nabywcy.
Zatem nie było mowy o odpowiedzialności z rękojmi 💪.
Rękojmia za wady prawne nieruchomości
Z wadą prawną nieruchomości będziesz miał do czynienia np. wtedy, gdy deweloper sprzeda Tobie mieszkanie/dom będące własnością osoby trzeciej.
Czasami może się okazać, że sprzedaż mieszkania/domy jest ograniczona wskutek orzeczenia sądu 👨⚖️👩⚖️.
Innym razem, tak jak pisałam wyżej w przypadku Skanska – Park Skandynawia, pojawia się problem służebności gruntowych / drogi.
Jeszcze w innym przypadku, mogą się pojawić obciążenia ciążące na nieruchomości, które nie są wpisane w księdze wieczystej.
Zatem przed zakupem wymarzonego domu / mieszkania trzeba najlepiej jak to możliwe sprawdzić stan prawny nieruchomości.
Ile trwa rękojmia dewelopera?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady, jeżeli usterka zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu wskutek umowy sprzedaży.
W tym okresie nabywca ma prawo domagania się usunięcia wady i doprowadzenie mieszkania do stanu zgodnego z umową w ramach rękojmi.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Okres rękojmi w odniesieniu do nieruchomości a data jej wydania
Pamiętaj, że 5 – letni okres rękojmi powinien zacząć biec od dnia wydania nieruchomości.
W praktyce nabywcy mają 5 lat na zgłoszenie wad zarówno lokalu mieszkalnego jak i części wspólnych budynku. A termin ten liczy się od podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Zazwyczaj z dniem zawarcia umowy nabywca otrzymuje klucze do mieszkania / domu i następuje już skuteczne przeniesienie posiadania.
Osobiście uważam, że najlepszym sposobem na jednoznaczne ustalenie daty rozpoczęcia okresu rękojmi jest moment dokonania odbioru technicznego mieszkania.
Spiszesz protokół, określisz stan techniczny i od tej daty biegnie 5- letni okres ochrony 👍.
No właśnie, a propos….
Odbiór techniczny ma ogromne znaczenie nie tylko w przypadku umowy sprzedaży, ale także w przypadku klasycznej umowy deweloperskiej.
Spójrz proszę poniżej 👇👇👇.
Odbiór techniczny domu lub mieszkania od dewelopera
Powyżej już zasygnalizowałam, że według nowej ustawy deweloperskiej, od dnia 1 lipca 2024r. mamy zmianę w zakresie odpowiedzialności za wady nieruchomości.
W przypadku, gdy do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę doszło w wykonaniu umowy deweloperskiej (albo innej, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 albo ust. 2 u.o.p.n.f.), odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych – odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i n. k.c.).
Wobec braku w przepisach nowej ustawy deweloperskiej stosownego odesłania do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wady w tym reżimie.
🔔 I tutaj właśnie ważny jest odbiór i przysługujące uprawnienia nabywców.
Odbiorowi podlega lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny będący przedmiotem jednej z tych umów. W odniesieniu do lokali mieszkalnych, odbiór dotyczyć będzie także pomieszczeń przynależnych.
Istota odbioru wyraża się w weryfikacji przedmiotu świadczenia dewelopera (domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego) z punktu widzenia jego zgodności z umową, projektem budowlanym, przepisami prawa budowlanego i zasadami wiedzy technicznej.
Protokół odbioru domu od dewelopera
Odbioru dokonuje się w obecności nabywcy i dewelopera. Nieważne jest postanowienie zastrzegające możliwość dokonania jednostronnego odbioru przez dewelopera.
Z odbioru sporządza się protokół, który nie zawsze jednak będzie miał charakter pokwitowania. Rolę, jaką odgrywa, potwierdza art. 41 ust. 3 u.o.p.n.f., stanowiąc, że służy on także zgłoszeniu przez nabywcę wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
📌 W protokole odnotujesz w szczególności fakt odmowy dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej / uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.
Protokół ma więc za zadanie odzwierciedlać poczynione w toku odbioru ustalenia, które przyjmują postać oświadczeń złożonych przez strony. Powinien również uwzględniać miejsce i czas dokonywania czynności. Protokół wymaga złożenia podpisów przez nabywcę i dewelopera albo ich przedstawicieli.
Konsekwencją dokonania odbioru może więc być akceptacja przedmiotu świadczenia dewelopera (w sytuacji braku wniesienia zastrzeżeń) albo stwierdzenie jego wadliwości.
W zależności od tego, czy wada jest istotna, czy nie – zróżnicowane będą procedury zgłaszania, usuwania wad oraz skutki z tym związane.
Uznanie i odmowa uznania wad przez dewelopera
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania powyższego protokołu, przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:
1️⃣ informację o uznaniu wad albo
2️⃣ oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.
Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w tym terminie uważa się, że uznał wady.
W przypadku, gdy deweloper odmówi uznania wad zgłoszonych do protokołu i brak jest porozumienia stron umowy, spór może zostać skierowany na drogę sądową 👨⚖️👩⚖️.
Przy czym trzeba zaznaczyć, że ciężar wykazania istnienia wady spoczywać będzie wówczas z reguły na nabywcy mieszkania / domu jednorodzinnego😔 .
W jakim terminie deweloper usuwa wady nieruchomości
Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w tym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Jeżeli deweloper nie usunie wad w tym drugim terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin.
Instrumentem mającym za zadanie uporządkowanie procedury reklamacyjnej jest wprowadzenie maksymalnie trzech terminów do usunięcia wady.
Nieusunięcie wady przez dewelopera w samodzielnie zakreślonym przez siebie dodatkowym terminie albo jego niewskazanie, w sytuacji gdy deweloper nie usunął wady w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu, uprawnia bowiem nabywcę do wyznaczenia kontrahentowi trzeciego terminu do usunięcia wad.
🔔 Po jego bezskutecznym upływie nabywca będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera (art. 41 ust. 8 u.o.p.n.f.).
Należy podkreślić, że uprawnienie w zakresie wykonania zastępczego nie dotyczy wad istotnych. Postępowanie z wadą istotną regulują przepisy art. 41 ust. 9–18 u.o.p.n.f. 👇👇👇
Odmowa odbioru lokalu przez nabywcę
Odmiennym zakresem uprawnień nabywca dysponuje w przypadku wad istotnych przedmiotu świadczenia dewelopera.
Jeśli stwierdzisz w protokole wadę istotną, to masz prawo odmówić dokonania odbioru. W takiej sytuacji, deweloper powinien oświadczyć, czy uznaje wadę za istotną, czy jej nie uznaje (art. 41 ust. 3 zdanie drugie u.o.p.n.f.).
Deweloper może więc uznać wadę za istotną, nie uznać wady w ogóle albo przyjąć jej nieistotny charakter. Przy czym powinien on już w protokole ustosunkować się do kwestii istotności wady.
Wyznaczenie ponownego terminu odbioru – nowa ustawa deweloperska
Powyżej omówione regulacje (art. 41 ust. 12–18 u.o.p.n.f.) znajdują zastosowanie zarówno w przypadku uznania, jak i nieuznania przez dewelopera wady za istotną. Nawet w sytuacji uznania wady za istotną działania dewelopera zmierzające do jej usunięcia wymagać będą ponownej weryfikacji ze strony nabywcy.
Po prostu przepisy ust. 12–18 u.o.p.n.f. odnoszą się również do kwestii ponownego odbioru przedmiotu świadczenia dewelopera i charakteru stwierdzonych ponownie wad.
Zgodnie z art. 41 ust. 12 u.o.p.n.f. w przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.
I co dalej ?
Powtórny odbiór – nowości z aktualnej ustawy deweloperskiej
Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.
Bieg terminu do odstąpienia od umowy ulega zawieszeniu do dnia przedstawienia przez nabywcę deweloperowi opinii rzeczoznawcy budowlanego.
W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy.
Jeżeli rzeczoznawca budowlany nie stwierdzi wady istotnej, to koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę 💰.
W sytuacji, gdy rzeczoznawca stwierdzi wadę istotną, koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera 💰.
Odpowiedzialność dewelopera za wady stwierdzone przez nabywcę w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę.
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Ustawodawca uregulował również kwestię wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę.
W odniesieniu do nich znajduje zastosowanie, przewidziana w art. 41 ust. 4–8 u.o.p.n.f., procedura ustosunkowywania się przez dewelopera do wad zgłaszanych przez nabywcę, a także terminów usuwania uznanych przez niego wad.
W praktyce oznacza to, że nabywca po stwierdzeniu w tym okresie wady powinien o niej poinformować dewelopera.
📌 Najlepiej zgłosić wady na piśmie, aby w przypadku ewentualnego sporu mieć dowód poinformowania dewelopera o ich stwierdzeniu. Jest to o tyle istotne, że bieg terminu do usunięcia wady rozpoczyna się z dniem ich zgłoszenia.
Nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej
Wiesz już, że rękojmia dotyczy tylko przypadków, gdy wady pojawiły się po przeniesieniu własności wskutek umowy sprzedaży.
Zgodnie z prezentowanym w doktrynie stanowiskiem, w przypadku gdy do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę doszło w wykonaniu umowy deweloperskiej odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych – odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy
W takiej sytuacji niezbędne będzie dochodzenie odszkodowania na tzw. zasadach ogólnych, a więc z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 k.c.) 💰💰💰.
Musisz tutaj wykazać trzy przesłanki ➡ szkodę, zawinione działanie dewelopera i związek przyczynowo skutkowy pomiędzy nimi.
🔔 Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych jest skomplikowane – będziesz tutaj potrzebował pomocy doświadczonego prawnika.
Jak zgłosić wady z tytułu rękojmi dewelopera?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Jeśli zauważysz techniczne usterki i wady mieszkania, szybko powiadom o nich dewelopera.
Zrób to na piśmie.
Wyślij list polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Będziesz miał dowód, że w terminie poinformowałeś sprzedawcę o niezgodności sprzedanego lokum. W zawiadomieniu dokładnie opisz wadę, miejsce jej wystąpienia i określ oczekiwania względem dewelopera. Dołącz też dokumentację w postaci zdjęć usterki.
🔔 Dokonaj wyboru uprawnienia, z którego chcesz skorzystać i zaznacz, że korzystasz z rękojmi.
Co będzie potem ? 👇
Prawa kupującego z tytułu rękojmi na mieszkanie
Deweloper ma 14 dni na odpowiedź na Twoje zawiadomienie o wadzie i zgłoszone roszczenie.
Jeśli w tym czasie nie otrzymasz żadnej wiadomości, to znak, że deweloper przyjął reklamację (zgłoszenie jest zasadne z mocy prawnej).
Czego możesz żądać w ramach odpowiedzialności z rękojmi ?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, rękojmia daje nabywcy następujące uprawnienia:
🔶 usunięcia wady;
🔷 wymiany rzeczy;
🔶 prawo odstąpienia od umowy;
🔷 prawo do żądania obniżenia ceny.
Wykonanie przez nabywcę tych uprawnień następuje poprzez dokonanie jednostronnej czynności prawnej, której adresatem jest deweloper.
Roszczenie o usunięcie wady – rękojmia a gwarancja dewelopera
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Korzystając z rękojmi, na początku możesz żądać usunięcia ujawnionej wady fizycznej na koszt dewelopera. Zgodnie z art. 561 § 2 k.c. deweloper powinien to zrobić “w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”.
Jeżeli jednak byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów, deweloper może odmówić usunięcia wady.
Jednak w takiej sytuacji, gdyby deweloper mógł odmówić usunięcia wady, nabywca nie pozostaje bezradny 💪.
Masz w zanadrzu pozostałe uprawnienia ➡ możesz żądać obniżenia wynagrodzenia albo od umowy odstąpić 👍.
✳✳✳
✳✳✳
Skutki wadliwego montażu rzeczy
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Zgodnie z art. 561 (1) k.c., jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, nabywca może żądać demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady.
W razie niewykonania tego obowiązku przez dewelopera, nabywca jest upoważniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo dewelopera.
A zatem mamy powyżej do czynienia z klasycznym wykonaniem zastępczym.
Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady
W przypadku, gdy nieruchomość posiada wadę, nabywca może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.).
Ale powyższe ograniczenie nie będzie miało zastosowania, jeżeli wada nieruchomości była już wcześniej naprawiana przez dewelopera albo deweloper nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
Uwaga ‼
Nabywca nie jest uprawniony do odstąpienia od umowy, jeżeli wada obiektu jest nieistotna (art. 568 § 1 k.c.).
Kiedy wada jest istotna ❓
Wyjaśniłam to już wcześniej – możesz zerknąć wyżej 👆👆👆.
Terminy dochodzenia od dewelopera uprawnień z tytułu rękojmi
Uwaga ‼
Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku.
Jeżeli zaś nabywca jest konsumentem, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat od oddania obiektu.
I jeszcze jedna ważna sprawa ‼
Jeżeli nabywcą jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na nabywcę.
Termin na złożenie deweloperowi oświadczenia o obniżeniu ceny zakupu mieszkania po wcześniejszym żądaniu naprawy wad
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Jeżeli nabywca zażądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady 🙂.
Zatem jedno roszczenie / uprawnienie, nie wyklucza drugiego 👍.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie, na co należy zwrócić uwagę przed zawarciem umowy na wymarzone lokum:
✳✳✳
Upływ terminu na zgłoszenie roszczeń do dewelopera na podstawie rękojmi
Jeśli przegapisz termin na sformułowanie w stosunku do dewelopera roszczeń – odpowiedzialność dewelopera wygasa 😟.
Deweloper nie będzie miał obowiązku realizacji uprawnień z rękojmi, a nabywca nie będzie miał szans na tej podstawie wygrać sprawy w sądzie.
W takiej sytuacji ratunkiem może być uprawnienie do dochodzenia odpowiedzialności umownej na zasadach ogólnych. W tym przypadku, terminy odpowiedzialności są zasadniczo dłuższe, ale dochodzenie roszczeń jest bardziej skomplikowane 🤔.
Dlatego warto żebyś skorzystał z pomocy doświadczonego prawnika.
Deweloper zataił wadę przed kupującym – terminy rękojmi nie obowiązują
Na koniec ostatni wyjątek, który zawierają przepisy.
Jeśli deweloper podstępnie zataił informacje o wadzie sprzedając nieruchomość, terminy na stwierdzenie istnienia wady nie obowiązują. Taka sytuacja będzie miała miejsce niezwykle rzadko. Niemniej jest ona prawdopodobna i możliwa.
Jeżeli okaże się, że wada rzeczywiście była podstępnie zatajona, to nabywca ma dodatkową ochronę prawną. Kodeks cywilny gwarantuje zachowanie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy mimo naruszenia terminów do zbadania rzeczy przez nabywcę lub do zawiadomienia sprzedającego o wadzie (art. 564 kc) 👍.
Wada podstępnie zatajona, to trudny temat.
Zazwyczaj ciężko ją będzie dostrzec nawet przy zachowaniu należytej staranności przy odbiorze. Jeszcze trudniej będzie wykazać, że została świadomie i celowo „zakamuflowana” 😔.
Zatem zbierz dowody i dobrze przeanalizuj swoją sytuację prawną.
Rękojmia a odszkodowanie
Oprócz usunięcia wady fizycznej przez dewelopera masz prawo do odszkodowania za poniesione szkody, które wynikły z jej istnienia.
Żeby dochodzić takiej rekompensaty, musisz łącznie wykazać:
✅ szkodę i jej wysokość,
✅ przyczynę szkody,
☑ związek pomiędzy przyczyną szkody a wadą (szkoda musi wynikać z błędu lub zaniedbania dewelopera).
Postępowanie odszkodowawcze może toczyć się niezależnie od roszczenia z tytułu rękojmi.
Zanim zdecydujesz się na dochodzenie odszkodowania, najlepiej skorzystaj z porady prawnej i dowiedz się, jakie należy podjąć kroki i w jakiej kolejności.
Rękojmia a gwarancja dewelopera – radca prawny
Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawie dochodzenia swoich roszczeń z tytułu wad / usterek w nieruchomości, którą nabyłeś od dewelopera, to zapraszam do kontaktu 📧☎.
Wtedy, gdy ujawniają się nieprawidłowości, dochodzenie swoich praw kosztuje właściciela wiele nerwów 😤😞.
Ponadto, teraz, gdy mamy nową ustawę deweloperską, skomplikowała się procedura skorzystania z odpowiedzialności w ramach rękojmi / nienależytego wykonania umowy.
Trzeba sporo cierpliwości, doświadczenia i specjalistycznej wiedzy żeby te wszystkie elementy układanki poskładać.
A może jesteś deweloperem, który mierzy się z żądaniami nabywców z powodu ujawnienia się wad / usterek / braków / niedoróbek ?
Jeśli tak, to również możesz skorzystać z mojego doświadczenia przy ocenie zakresu Twojej odpowiedzialności i znalezieniu odpowiedniego rozwiązania prawnego, aby nie utknąć na lata w długim procesie sądowym, którego wynik zwykle spędza sen z powiek.
Rękojmia a gwarancja dewelopera
FAQ
Ile trwa rękojmia deweloperska?
W świetle nowej ustawy deweloperskiej, przepisy o rękojmi za wady przy sprzedaży znajdą zastosowanie tylko wobec wad zgłoszonych po przeniesieniu własności, na podstawie umowy sprzedaży, o której mowa w art. 3 i 4 u.o.p.n.f., ewentualnie poprzedzających ją umów przedwstępnych.
Rękojmia w przypadku wad nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania zakupionego domu / mieszkania.
Wobec braku w przepisach nowej ustawy deweloperskiej stosownego odesłania do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi, w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wady z tytułu rękojmi. W tym przypadku, odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych – odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy.
Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?
Rękojmia dewelopera nie obejmuje (co do zasady) drobnych małych niedoróbek, które nie kwalifikują się w ogóle jako wady w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Ponadto nie obejmuje wad, które mogą powstać na skutek naturalnego i prawidłowego zużycia materiału.
Na koniec, rękojmia nie obejmuje sytuacji, gdy nabywca dokonał na własną rękę zmian/ ulepszeń i spowodował wadę swoim zaniedbaniem.
Jakie wady podlegają rękojmi?
Rękojmia dewelopera obejmuje w szczególności wady fizyczne mieszkania, które istnieją już w dniu jego sprzedaży. Zatem nie są związane z normalnym lub niewłaściwym użytkowaniem przez nabywcę, naturalnym zużyciem i czasem eksploatacji.
Np. krzywe ściany; brak komórki lokatorskiej; nierówne podłogi.
Oprócz wad fizycznych pojedynczego lokalu mieszkalnego mogą wystąpić wady fizyczne całego budynku lub jego części.
Np. przeciekający dach, problemy z windą.
Jak długo trwa gwarancja dewelopera?
Gwarancja, w przeciwieństwie do rękojmi, nie jest tak rygorystycznie narzucona przez ustawodawcę. Daje to spore pole manewru w zakresie tzw. swobody umów. Strony same ustalają okres odpowiedzialności w umowie deweloperskiej.
W praktyce, zazwyczaj gwarancja trwa od 2 do 10 lat.
Ile lat deweloper odpowiada za budynek?
W przypadku umowy sprzedaży, rękojmia dewelopera trwa 5 lat od dnia oddania domu / mieszkania.
Z kolei gwarancja udzielana jest dobrowolnie na okres, który strony uzgodnią w umowie.
Czy deweloper musi dać gwarancję?
W przeciwieństwie do rękojmi, gwarancja dewelopera jest dobrowolną instytucją. Musisz ją uregulować w odpowiedni sposób w umowie albo w osobnym dokumencie gwarancyjnym.
Ponadto, gwarancja powinna określać obowiązki gwaranta i uprawnienia inwestora w przypadku, gdy wybudowany obiekt / roboty nie mają właściwości określonych w oświadczeniu gwarancyjnym. Należy również ustalić okres trwania odpowiedzialności dewelopera z gwarancji.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Chris Lawton; Alex D’Alessio; Ivan Bandura; Syed Fahim Haider; iStrfry , Marcus; Harisankar Sahoo; cottonbro studio; Andrew Neel; Thirdman; Matthieu Rochette.
✳✳✳
Gwarancja na roboty budowlane
Zgodnie z obietnicą, kontynuuję cykl wpisów na blogu dotyczących jakości robót budowlanych ➡ gwarancja na roboty budowlane.
Wykonawcy i podwykonawcy powszechnie udzielają gwarancji na roboty budowlane dlatego warto sprawdzić:
Na czym w praktyce polega odpowiedzialność z tytułu gwarancji ❓
Jak skutecznie dochodzić uprawnień w przypadku nieprawidłowego wykonania prac ❓
Jak prawidłowo uregulować w umowie gwarancję, aby była skuteczna i bezpieczna dla obu stron ❓
Pamiętasz już, że w przypadku niewykonania lub niewłaściwego wykonania obiektu inwestorzy mają szereg uprawnień. Mogą dochodzić swoich roszczeń od wykonawców robót budowlanych na trzy sposoby [Czytaj dalej…]
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Świetny artykuł! Bardzo profesjonalne podejście do tematu. Wady deweloperskie to trudny temat i często nabywcy z góry się poddają nie wiedząc nawet jak skutecznie zgłosić problem. Teraz jeszcze weszła w życie ta nowa ustawa deweloperska i nawet nie wiedziałem, że w zależności od tego jaka umowa to jeszcze różna odpowiedzialność. Wreszcie znalazłem artykuł, który szczegółowo i fachowo wszystko opisuje. Przynajmniej wiem, że usuwanie wad nie jest prostą sprawą i samemu można sobie zaszkodzić. Cieszę się, że trafiłem na ten blog zanim zacząłem sam na własną rękę kombinować. Będę tu często zaglądać i pewnie niedługo sam skorzystam z usługi. Pozdrawiam
Dzień dobry Panie Adamie. Dziękuję za pozytywny komentarz. Bardzo się cieszę, że informacje okazały się dla Pana przydatne. Jeszcze większą mam radość z powodu faktu, że uniknął Pan przedwczesnych i pochopnych działań, które prawdopodobnie mogłyby zaszkodzić. W przypadku odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi trzeba rozważnie działać i zastosować odpowiednią podstawę prawną. Dlatego w razie potrzeby serdecznie zapraszam Pana do współpracy. Pozdrawiam