Dzisiaj pora na ważny temat ➡ rękojmia a gwarancja dewelopera w kontekście nowej ustawy deweloperskiej.
Tym samym zamykam (na jakiś czas) cykl wpisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji za wady budowanych obiektów / robót budowlanych.
Przeoczyłeś poprzednie dwa artykuły ?
Jeśli chcesz uzupełnić wiedzę o wiele praktycznych wskazówek, to zapraszam do lektury:
Tymczasem dziś w szczegółach przedstawiam odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkań / budynków.
🔔 Nowa ustawa deweloperska wiele zmieniła w zakresie odpowiedzialności za wady.
📌Dlatego, jeśli zamierzasz zainwestować w własne cztery kąty na ryku pierwotnym albo już jesteś właścicielem domu / lokalu mieszkalnego od dewelopera i mierzysz się z problemem wad / usterek ➡ to ten artykuł jest dla Ciebie.
📌 Zapraszam również do lektury deweloperów ➡ warto sprawdzić, jaki jest zakres odpowiedzialności z tytułu realizowanych inwestycji w świetle nowej ustawy deweloperskiej.
Jeśli jesteś przedsiębiorcą, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, to musisz pamiętać o wielu obowiązkach, które masz względem nabywców. Tym bardziej, że Twoimi klientami w przeważającej mierze są konsumenci.
Nabywco! Deweloperze!
Z tego artykułu dowiesz się między innymi:
Kiedy deweloper odpowiada na zasadach nowej ustawy a kiedy z tytułu rękojmi z kodeksu cywilnego ❓
Jakie wady podlegają rękojmi ❓
Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera ❓
Ile trwa rękojmia deweloperska ❓
Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki z tytułu rękojmi ❓
Co obejmuje gwarancja deweloperska ❓
Ile lat deweloper odpowiada za budynek ❓
Usiądź wygodnie (najlepiej) z filiżanką / kubkiem dobrej kawy i startujemy ! ☕
Skanska Park Skandynawia – rękojmia dewelopera
Rękojmia a gwarancja dewelopera – przypadek z życia wzięty.
Kojarzysz ten temat ?
W mediach pojawiły się niedawno doniesienia o inwestycji deweloperskiej znanego i renomowanego dewelopera – Skanska.
Sprawa dotyczy osiedla „Park Skandynawia” w Warszawie.
Niestety nabywcy mieszkań zaczęli podnosić wiele zarzutów odnośnie jakości wybudowanych lokali🤔 .*
Jak donoszą portale internetowe, jednym z głównych zarzutów ma być brak właściwego zaplanowania i zorganizowania dróg dojazdowych.*
Okazuje się, że problem ze szlabanami i drogami dojazdowymi nie dotyczy jedynie mieszkańców bloków, ale również sąsiadujących wspólnot. Drogi, które zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miały zostać wykupione przez dzielnicę, prawdopodobnie wciąż pozostają własnością prywatną.*
Zatem pojawi się pewnie problem służebności gruntowych / drogi. A to są istotne i skomplikowane zagadnienia prawne, które często prowadzą do konfliktów między mieszkańcami i administracją 😞.*
* bezprawnik.pl
Skanska Park Skandynawia – wady / usterki deweloperskie ?
Ponadto, media donoszą, że część mieszkańców zwraca uwagę na brak obiecanych wózkowni. W dokumentach dewelopera, które dostępne były na początku sprzedaży, miała widnieć informacja o dostępności tych pomieszczeń w każdym budynku 😕.*
Co więcej, jakość wykonania budynków prawdopodobnie pozostawia wiele do życzenia. Mieszkańcy zgłaszają liczne usterki, w tym problemy z balkonami oraz elewacją.
Wielu z nich zapewne czuje rozgoryczenie jeżeli rzeczywiście brak jest odpowiedniej reakcji ze strony dewelopera😒😟 .*
Skargi mieszkańców takich nowobudowanych bloków uświadamiają, że problemy z jakością niektórych deweloperskich inwestycji w Polsce nadal jest poważny. A to później uderza w całe środowisko deweloperów, również tych rzetelnych i solidnych 😔.
Sprawdźmy zatem, za co konkretnie odpowiada deweloper i jak sytuacja zmieniła się w kontekście nowej ustawy deweloperskiej 👇.
Ustawa deweloperska – najważniejsze zapisy
Pamiętaj, że aktualnie obowiązuje już ustawa z dnia 20 maja 2021r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „ustawa deweloperska”).
🔔W ramach krótkiego przypomnienia ➡ nowe przepisy zasadniczo obowiązują od 1.07.2022r. Wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie, których sprzedaż rozpoczęła się po tym czasie, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą.
Te zaś, które zostały rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowej ustawy, mogły być realizowane według starych przepisów do końca czerwca 2024r. (przy uwzględnieniu wybranych przepisów nowej ustawy deweloperskiej).
Z dniem 1 lipca 2024r. skończył się okres przejściowy i każda umowa deweloperska musi już być tworzona według nowych przepisów.
Oczywiście biorąc pod uwagę przepisy przejściowe, trzeba będzie każdy przypadek dokładnie przeanalizować. Ale skupmy się dzisiaj na tym, co zmieniło się z puntu widzenia odpowiedzialności dewelopera za wady wybudowanych domów i lokali mieszkalnych.
Przede wszystkim, zgodnie z art. 1 pkt 7, nowa ustawa deweloperska określa zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie.
Co to oznacza dla Ciebie w praktyce ❓
Odpowiedź znajdziesz poniżej 👇.
Ustawa deweloperska a kodeks cywilny – rękojmia za wady
Powyższa regulacja zawarta w art. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej wskazuje, że zasadniczym momentem, w którym nabywca powinien dokonać wykrycia i zgłoszenia wad, jest moment odbioru lokalu. Zasady odbioru i zgłaszania wad są uregulowane w dalszej części ustawy – o czym będzie mowa poniżej.
Od razu zaznaczam, że gdy wady lokalu ujawnią się później niż przy okazji jego odbioru, nabywca nie pozostanie bezradny. Po prostu wtedy nabywca skorzysta z kodeksu cywilnego a konkretnie z dwóch regulacji, w zależności od rodzaju umowy zawartej z deweloperem:
1️⃣ 556 k.c. i n. – zgodnie z nimi, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
2️⃣ 471 k.c. – odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy ( odpowiedzialność kontraktowa).
🔔 I teraz ważna uwaga!
Zgodnie z prezentowanym w doktrynie stanowiskiem, w przypadku, gdy do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę doszło w wykonaniu umowy deweloperskiej (albo innej, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 albo ust. 2 u.o.p.n.f.), odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych – odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i n. k.c.).
Wobec braku w przepisach nowej ustawy deweloperskiej stosownego odesłania do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wady w tym reżimie.
Tym samym przepisy o rękojmi za wady przy sprzedaży znajdą zastosowanie tylko wobec wad zgłoszonych po przeniesieniu własności, na podstawie umowy sprzedaży, o której mowa w art. 3 i 4 u.o.p.n.f., ewentualnie poprzedzających je umów przedwstępnych. ( tak: A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, WKP 2023).
‼ Zatem zanim będziesz zgłaszać wady/ usterki musisz najpierw ustalić, z której podstawy prawnej możesz skorzystać.
Sprawa nie jest prosta, ale pamiętaj, że radca prawny pomoże Ci skutecznie w walce o Twoje prawa 😃.
Rękojmia od dewelopera. Czym jest i co obejmuje?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Zatem, w świetle nowej ustawy, ustawodawca skoncentrował się na procedurze odbiorowej. Niestety nie zawarł przepisów odsyłających nas do stosowania do umów deweloperskich przepisów o rękojmi przy sprzedaży (zawartych w kodeksie cywilnym).
W praktyce oznacza to niestety, że tym samym ustawodawca pozbawił nabywców roszczeń z rękojmi wobec dewelopera w przypadku umów deweloperskich. Oczywiście roszczenia z rękojmi to nie jedyne przysługujące nabywcy z tytułu wad i usterek. Nabywcy będą mieli inne uprawnienia.
Co innego w przypadku zawarcia z deweloperem umowy sprzedaży, ewentualnie poprzedzających je umów przedwstępnych. W tych przypadkach, nabywca dalej skorzysta z rękojmi 👍.
Zgodnie z art. 556 k.c. odpowiedzialność z tytułu rękojmi to odpowiedzialność za wadę rzeczy sprzedanej. W naszym przypadku będzie to odpowiedzialność za wady sprzedawanego przez dewelopera domu jednorodzinnego / lokalu mieszkalnego.
Pamiętaj, że odpowiedzialność ta wynika wprost z ustawy, a nie z zawartej umowy sprzedaży👍 .
Co więcej, odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest uzależniona od wystąpienia po stronie kupującego szkody wskutek zawarcia lub wykonania umowy sprzedaży (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28.11.2007 r., V CNP 124/07, LEX nr 483295).
Wystarczającą przesłanką takiej odpowiedzialności jest istnienie wady.
No dobrze, to o jakich wadach mowa przy rękojmi ?
Spójrz proszę poniżej 👇👇👇.
Rękojmia. Co to jest?
Wystarczającą przesłanką, aby powstała odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest istnienie wady rozumianej jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową sprzedaży (wada fizyczna – art. 556(1) § 1 k.c. zdanie pierwsze).
Ponadto, wada rzeczy sprzedanej może także polegać na obciążeniu rzeczy prawem własności, czy też innym prawem przysługującym osobie trzeciej lub na istnieniu ograniczenia w korzystaniu z rzeczy lub rozporządzaniu nią wynikającego z decyzji administracyjnoprawnej lub orzeczenia właściwego organu państwowego. W przypadku sprzedaży praw, wada może polegać również na braku istnienia prawa sprzedanego (wada prawna – art. 556 (3) k.c.).
✳ Ciekawostka.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi może wystąpić również wówczas, jeżeli niezgodność rzeczy z umową (wada fizyczna) nie prowadzi do zmniejszenia wartości rzeczy (wystąpienia uszczerbku w majątku kupującego), a także wtedy, gdy polega na zwiększeniu jej wartości (wyrok SA w Białymstoku z 8.07.2016 r., I ACa 172/16, LEX nr 2081574).
Jak widzisz, rękojmia to bardzo silne i skuteczne narzędzie do walki w przypadku wad fizycznych i prawnych sprzedawanych przez deweloperów nieruchomości 👍.
Rękojmia nieruchomości
Przepisy o rękojmi zastosujesz do zawartych przez przedsiębiorców (w tym deweloperów) z konsumentami umów sprzedaży nieruchomości, ewentualnie poprzedzających je umów przedwstępnych.
Ochrona z rękojmi zaczyna się dopiero po przeniesieniu własności w wyniku dokonanej sprzedaży.
I trwa 5 lat od tego momentu.
Aby skutecznie dochodzić swoich uprawnień, musisz dokonać prawidłowego zgłoszenia wady w odpowiednim terminie od jej wykrycia. Musisz też wskazać, z którego reżimu odpowiedzialności korzystasz i zażądać konkretnego działania. Musisz po prostu dokonać wyboru, z którego uprawnienia chcesz skorzystać – czego domagasz się w związku z pojawieniem się wady.
Możliwości masz kilka, sprawdź w dalszej części artykułu 👇👇👇.
Tymczasem sprawdźmy jeszcze, jak wygląda drugi rodzaj odpowiedzialności dewelopera – z tytułu gwarancji.
Gwarancja dewelopera – jak długo trwa i czego dotyczy?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Gwarancja to zupełnie inny rodzaj odpowiedzialności. Polega na dobrowolnym oświadczeniu dewelopera, w którym określa on, co dokładnie, na jakich warunkach i w jakim okresie będzie objęte gwarancją jakości.
Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie tzw. oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamie.
🔔 Obowiązki gwaranta mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług.
Jeżeli została udzielona gwarancja, co do jakości rzeczy sprzedanej, poczytuje się w razie wątpliwości, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad. O ile oczywiście wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym.
Jeżeli nie zastrzeżono innego terminu, termin gwarancji wynosi 2 lata licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Nabywca może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową ( rękojmi) niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji (579 1 k.c.) 👍.
Co więcej, wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową (579 2 k.c.) 👍.
Co obejmuje gwarancja dewelopera?
Zatem warunki gwarancji muszą być opisane w oświadczeniu gwarancyjnym.
Najczęściej jest to po prostu odpowiednia klauzula umowna. Takie oświadczenie może być również złożone w oddzielnym dokumencie. Obie formy są prawidłowe i prawnie skuteczne, pod warunkiem, że zawierają elementy wskazane w 577 (1) k.c.
O szczegółach pisałam już tutaj ⏩⏩⏩ gwarancja na roboty budowlane.
W umowie mogą zostać uwzględnione również bardziej szczegółowe postanowienia:
🔸 rodzaje wad / usterek, które będą podlegać gwarancji;
🔹 terminy, w jakich nabywca musi zgłosić wady;
🔸 czas, jaki deweloper ma, aby rozpatrzyć zgłoszenie;
🔹skutki nieprzystąpienia przez dewelopera do usunięcia wad;
🔸 okres odpowiedzialności dewelopera.
Zachęcam Cię gorąco, aby ponegocjować i porządnie uregulować warunki gwarancji.
Jeśli nie czujesz się na siłach, to możesz wysłać na takie negocjacje swojego prawnika😉 .
Sama wiem z doświadczenia, że merytoryczne argumenty prawne szybciej docierają do deweloperów aniżeli zwykła wymiana zdań 😃.
Na jaki okres udzielana jest gwarancja dewelopera?
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Czas obowiązywania gwarancji może różnić się w zależności od dewelopera.
Gwarancja w przeciwieństwie do rękojmi nie jest tak rygorystycznie narzucona przez ustawodawcę. Daje to spore pole manewru w zakresie tzw. swobody umów.
Zwykle gwarancja trwa od 2 do 10 lat. Im bardziej solidny deweloper, który ma pewność co do wysokiej jakości wznoszonych obiektów, tym dłuższy okres. Przynajmniej tak wynika z mojej praktyki zawodowej.
Czy wiesz, że…..
Jeśli w trakcie trwania okresu gwarancji pojawi się usterka i zostanie naprawiona przez gwaranta, termin gwarancji rozpocznie się naliczać na nowo od chwili usunięcia wady 👍.
Okres ten może również się wydłużyć, jeśli w wyniku problemów z mieszkaniem, właściciel nie mógł z niego korzystać👍 .
Gwarancja dewelopera na poszczególne części budynku
Pamiętaj, że deweloperzy realizując swoje inwestycje również dostają gwarancje od producentów materiałów czy urządzeń. Ponadto, wykonawcy / podwykonawcy robót budowlanych udzielają gwarancji na całość albo poszczególne części budynków.
Dlatego zdarza się, że deweloperzy przenoszą na nabywców domów /mieszkań gwarancję na poszczególne elementy / części budynku udzielone przez wyżej wskazanych producentów / wykonawców.
Zwykle dotyczy to takich części jak stolarka okienna i drzwiowa, winda czy piece. Wtedy w razie pojawienia się problemów, należy zwrócić się bezpośrednio do producenta lub przedstawiciela handlowego danej firmy.
Czy takie rozwiązanie jest korzystne dla nabywców ? 🤔
Z mojego doświadczenia wynika, że taki poważny i duży klient jak deweloper bardzo często jest w stanie wynegocjować dużo korzystniejsze warunki gwarancji niż indywidualny klient, który jako prywatny inwestor buduje pojedynczy dom.
Zatem często może się zdarzyć, że nabywca na tym skorzysta 🙂.
Warto o wszystko pytać dewelopera
Rękojmia a gwarancja dewelopera.
Jak widzisz gwarancja ma charakter dobrowolny a przepisy kodeksu cywilnego dają dużą swobodę w jej uregulowaniu.
Dlatego warto wcześniej ustalić, co dokładnie i na jakich warunkach obejmuje gwarancja dewelopera. Dopytaj, poproś o wyjaśnienie wszystkiego co jest dla Ciebie niezrozumiałe albo wątpliwe.
Najlepiej zrób listę pytań i prześlij ją mailem albo zadbaj by wyjaśnienia / uszczegółowienia były udostępnione na piśmie.
Im więcej dowiesz się na początku współpracy i im więcej dokonasz wiążących ustaleń, tym lepiej zabezpieczysz swoje prawa na wypadek wad / usterek 👍.
Jak skorzystać z gwarancji dewelopera?
Jeżeli w lokalu