W dzisiejszym artykule znajdziesz ważne informacje i praktyczne wskazówki dotyczące kolejnego etapu transakcji sprzedaży / zakupu mieszkania albo domu 👉 umowa przedwstępna.
Wcześniej omawiałam inne dwa kontrakty na rynku pierwotnym nieruchomości, które znajdziesz tutaj >>>> umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską.
Dziś pora na umowę przedwstępną. Bardzo popularną w obrocie nieruchomościami. Ponieważ często udzielam porad w tym zakresie oraz przygotowuję projekty tych umów, to poniżej podzielę się swoimi doświadczeniami z praktyki.
Umowa przedwstępna dość często kojarzy się z krótką umową, która zawiera tylko absolutne minimum. Nic bardziej mylnego. Również w umowie przedwstępnej możesz się odpowiednio zabezpieczyć 🙂👍.
Pamiętam, jak kiedyś zadzwonił do mnie przerażony Klient, którego zaniepokoiła treść przygotowanej przez drugą strony umowy przedwstępnej. Ewidentnie poczuł się zbombardowany nadmiarem zapisów w swojej umowie 😵😠.
Historia z życia wzięta
Nasza rozmowa brzmiała w skrócie tak:
Klient: Dzień dobry pani mecenas, potrzebuję pilnie pomocy. Chcemy kupić z żoną mieszkanie. Wszystko już uzgodnione, ale załatwiamy kredyt więc zdecydowaliśmy się najpierw na umowę przedwstępną. Sprzedający zaproponował, że przygotuje szkic. Przedwczoraj wysłał mi na maila projekt i od momentu jak otworzyłem ten plik, to nie mogę spać. Jakiś koszmar 😧.
Ja: Spokojnie. Pomogę Panu przejrzeć treść tej umowy przedwstępnej i wytłumaczę, co oznacza każdy zapis. Jeżeli cokolwiek będzie się wiązało z ryzykiem dla Pana, to oczywiście zaproponuję zmiany. Poradzimy sobie.
Klient: Tutaj to chyba trzeba wszystko zmienić. Zostałem wprowadzony w błąd. Chciałem podpisać umowę przedwstępną, a dostałem plik na ponad 20 stron. Jakieś kary umowne, służebności, a nawet odstąpienie od umowy. Przecież nie można odstąpić od umowy przedwstępnej, prawda? Strasznie się zdenerwowałem. Żona jest już tak wystraszona, że chce się wycofać.
Najbardziej boimy się tego, że weźmiemy kredyt a sprzedający potem odstąpi i nałoży na nas kosmiczne kary pieniężne. Jak Pani myśli ? Musimy rezygnować, prawda? Nie ma na co czekać 😱.
Ja: Spokojnie. Proszę mi przesłać mailem projekt tej umowy przedwstępnej. Sprawdzę całą treść. Umówimy się na konsultację w kancelarii i jednoznacznie Panu podpowiem, co należy zrobić. Dopóki Pan niczego nie podpisał, nie ma powodu do zdenerwowania. W umowie przedwstępnej mogą być dodatkowe zapisy więc to jeszcze niczego nie przekreśla.
Klient: No może i tak. Nie mam pojęcia. Umówmy się od razu na konsultację bo ja już cały osiwieje. Mamy dwa dni na decyzję, a ja prędzej zawału dostanę. Niby trafiła się okazja. Dobra cena. Super lokalizacja. Wszyscy mówili – ani się człowieku nie zastanawiaj bo przepadnie. A teraz koledzy w pracy mnie straszą, że to jakieś oszustwo i pójdę z torbami 😓😭.
🔅🔅🔅
Po przeczytaniu tekstu umowy okazało się, że to naprawdę była umowa przedwstępna. Tylko rozbudowana o dodatkowe elementy, które miały zagwarantować obu stronom, że niebawem dojdzie do finalizacji sprzedaży mieszkania.
Wprowadziłam stosowne zmiany na korzyść Klienta. Zaproponowałam formę aktu notarialnego. I dziś Klient nie tylko cieszy się z przeprowadzki do spokojnej i zielonej okolicy😀
Co więcej, opowiada tą historię jako anegdotę i przestrogę, że warto zwrócić się o pomoc zamiast rwać włosy z głowy 😊.
Dzisiaj i Ty przekonasz się, że długie umowy wcale nie oznaczają z góry kłopotów. Po prostu nie podpisuj niczego pochopnie 🔔
Sprawdź umowę i zawalcz o swoje prawa 💪
Skorzystaj z pomocy przy redagowaniu swojej umowy i zagwarantuj sobie spokojny sen.
Poniżej znajdziesz praktyczne odpowiedzi na wiele pytań. W szczególności: Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży? Jakie są skutki nie zawarcia umowy przyrzeczonej? W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną? Czy i kiedy umowa przedwstępna się przedawnia? Kto ponosi koszty jej zawarcia? Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania? I inne.
Zaczynamy 🤩.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna jest uregulowana przede wszystkim w art. 389-390 k.c. Jest to bardzo ciekawy rodzaj umowy ponieważ ma uniwersalne zastosowanie. Zawarcie umowy przedwstępnej poprzedzać może dojście do skutku nie tylko najbardziej znanych Tobie umów kodeksowych. Np. umowy sprzedaży czy umowy najmu nieruchomości.
Czy wiesz, że…
Umowa przedwstępna może poprzedzać umowy sprzedaży również innych rzeczy, a nawet umowy o zgoła odmiennej naturze, regulowanych przepisami często spoza zakresu prawa cywilnego 🤔 Np. umowę o pracę, umowę spółki handlowej czy umowę o zarząd nieruchomości wspólnej.
Ponadto umowa przedwstępna ma zastosowanie w prawie spadkowym (np. może poprzedzać umowę o zrzeczenie się dziedziczenia), czy w prawie rodzinnym (np. może poprzedzać umowę majątkową małżeńską.
Zatem, co do zasady, strony różnych umów mogą być zainteresowane zawarciem w pierwszej kolejności umowy przedwstępnej. Zwykle dzieje się tak wtedy, gdy z różnych przyczyn nie są w stanie zawrzeć jeszcze umowy definitywnej.
Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna (nazywana między nami prawnikami -> pactum de contrahendo) jest umową, której celem jest przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy (umowy przyrzeczonej, zwanej też definitywną lub ostateczną).
Innymi słowy: umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona pozostają względem siebie w związku przyczynowym, tworząc ciąg umów.
Ponadto, art. 390 § 1 k.c. przesądza, że umowa przedwstępna może mieć dwojaki charakter:
🔷 jednostronnie zobowiązujący. Wtedy tylko jedna ze stron ma obowiązek zawarcia umowy
albo
🔶 dwustronnie zobowiązujący. Wtedy obie strony są nawzajem zobowiązane do złożenia oświadczeń o zawarciu umowy przyrzeczonej.
Kiedy zawiera się umowę przedwstępną?
Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej powstaje wówczas, gdy strony z przyczyn faktycznych lub prawnych nie są jeszcze gotowe do związania się umową definitywną. Mimo to, chcą zawarcie tej umowy prawnie zagwarantować na przyszłość.
Np. jedna ze stron nie ma jeszcze wystarczającej sumy do pokrycia ceny sprzedaży. Innym razem, strona nie uzyskała jeszcze wymaganych zezwoleń albo czeka na odbiór dokumentów urzędowych potrzebnych do zawarcia umowy definitywnej.
Umowa przedwstępna – kiedy jest nieważna?
Ważność umowy przedwstępnej uzależniona jest od zawarcia w jej treści tzw. istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, bez których określenia nie mogłaby ona dojść do skutku.
Czyli musisz zamieścić w umowie przedwstępnej istotne postanowienia (w naszym prawniczym języku nazywane – essentialia negotii) tej konkretnej umowy, którą zamierzasz w przyszłości zawrzeć. Przekładając powyższe na ludzki język. Aby umowa przedwstępna była ważna musi zawierać konieczne i charakterystyczne elementy umowy, do której zawarcia prowadzi 👍.
⚠ Elementami tymi będzie na ogół ściśle określenie przedmiotu umowy oraz świadczeń (czyli obowiązków) stron ⚠.
Oprócz tych istotnych elementów (od których zależy ważność umowy przedwstępnej) strony mogą w jej treści określić także elementy dodatkowe, których ustalenie nie jest niezbędne dla powstania zobowiązania z umowy przyrzeczonej. Np. określenie okresu i zakresu odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu gwarancji. Albo wskazanie przyczyn wypowiedzenia np. umowy przyrzeczonej najmu; itd. itp.
Przekształcenie nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną
Możesz się również spotkać z takim dość skomplikowanym pojęciem prawnym ➡ „konwersja nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną”. Co to oznacza i kiedy ma zastosowanie?
Otóż, w bardzo wyjątkowych sytuacjach dopuszcza się przekształcenie nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną. Konwersja nieważnej umowy ostatecznej w ważną umowę przedwstępną jest dopuszczalna, chyba że co innego wynikałoby z woli stron.
🔔 Dlatego pamiętaj. Aby przekształcić nieważną umowę przyrzeczoną w umowę przedwstępną musi wystąpić zgodny zamiar stron oraz zgodność interesów.
📌📌📌
UWAGA
Zwykle sytuacje nieważności umowy definitywnej wiążą się z brakiem określonej formy umowy.
Co wtedy?
Odpowiadając, posłużę się przykładem 👉. Jeśli umowa przeniesienia własności jest nieważna z powodu braku formy aktu notarialnego, to nie można jej uznawać za umowę przedwstępną w zwykłej pisemnej formie, gdyż strony miały intencję zawarcia tego konkretnego typu umowy ze skutkiem rozporządzającym. Z powodu rozbieżności woli stron nie można wtedy przekształcić umowy definitywnej w umowę przedwstępną.
Jeżeli masz obawy co do typu Twojej umowy, a podejrzewasz, że jest nieważna, to zwróć się o pomoc do radcy prawnego.
Na podstawie zapisów Twojej umowy i okoliczności, w których ją zawarłeś, prawnik oceni szanse na jej przekształcenie w umowę przedwstępną.
Może wszystko da się jeszcze złożyć w logiczną całość 🙂
Pozwól sobie pomóc w tej łamigłówce.
Treść umowy przedwstępnej
Do obowiązkowych postanowień należy zaliczyć: wskazanie umowy, którą dana umowa przedwstępna poprzedza oraz istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.
Każda umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jak już wiesz 👉 w przeciwnym razie umowa przedwstępna jest nieważna. Treść umowy przedwstępnej musi być zatem odniesiona do treści umowy przyrzeczonej.
Przejdźmy do konkretnych przypadków 👇.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Zamierzasz w przyszłości zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości ? Wtedy treść Twojej umowy przedwstępnej powinna określać dokładny przedmiot sprzedaży (precyzyjny opis np. mieszkania) oraz cenę sprzedaży.
W umowie przedwstępnej możesz też zamieścić dodatkowe zastrzeżenia umowne takie, jak: warunek, zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia. Stosuje się wobec nich konkretne przepisy regulujące poszczególne zastrzeżenia.
⏳Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej. Będzie ona ważna bez jego określenia, a wyznaczenie terminu nastąpi wtedy według regulacji art. 389 § 2 k.c.
📆Termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest tak zwanym zdarzeniem przyszłym i pewnym. Możesz go oznaczyć kalendarzowo lub przez opisanie danego zdarzenia, które ma nastąpić.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży?
Podsumowując, wzór umowy przedwstępnej sprzedaży domu / mieszkania powinien zawierać:
🔸 Data i miejsce zawarcia umowy. Data zawarcia umowa może okazać się bardzo istotna w braku określenia terminu zawarcia umowy definitywnej. Pamiętaj, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
🔹 Strony umowy. Mogą nimi być osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną. Pamiętaj, aby dokładnie zidentyfikować strony włącznie z podaniem nr PESEL / NIP / KRS.
🔸 Przedmiot sprzedaży. W praktyce przedmiot sprzedaży powinien być szczegółowo opisany, by nie było żadnych wątpliwości co do jego identyfikacji. Np. w przypadku nieruchomości wpisz dokładnie jakie prawo masz nabyć ( własność / współwłasność / użytkowanie wieczyste). Opisz też dokładną lokalizację nieruchomości, powierzchnię, nr księgi wieczystej, itd.
🔹 Cena sprzedaży. W umowie musi być określona cena sprzedaży wyrażona w jednostkach pieniężnych. Brak jej podania w umowie, skutkuje potraktowaniem czynności prawnej jako umowy darowizny.
🔸 Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto go precyzyjnie określić. Zgodnie z brzmieniem art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
🔹Podpisy stron. Dopilnuj, aby osoby uprawnione podpisały się pod umową. Jeśli np. nieruchomość sprzedaje spółka prawa handlowego – osoby ujawnione w KRS. A jeśli np. kupujesz nieruchomość od współwłaścicieli, aby wszyscy przystąpili do zawarcia umowy.
Zadatek czy zaliczka?
🔸 Zadatek / zaliczka. To są elementy fakultatywnie, ale zwykle strony je wpisują. Uważaj, którą opcją wybierasz. Następstwa wpłacenia zadatku i zaliczki są zgoła odmienne. Zgodnie z regułą cywilistyczną, zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. A jeżeli sama zadatek dała, to może żądać sumy dwukrotnie wyższej 💰💰.
Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu. Więcej o różnicach znajdziesz w moim poprzednim wpisie 👉 zadatek a zaliczka.
Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?
Podpisując umowę przedwstępną na zakup nieruchomości zwykle kupujący przekazuje sprzedającemu jakąś określoną kwotę pieniężną. Tak jak wyżej zasygnalizowałam, istotne jest, aby zdecydować, jaki charakter ma mieć wpłacona kwota pieniężna.
Staniesz więc przed ważnym wyborem: zaliczka czy zadatek?
Często klienci dowolnie nazywają wpłaconą kwotę pieniężną albo wręcz używają określeń zadatek i zaliczka zamiennie jako synonimy. Nic bardziej mylnego 😓.
Rodzaj wpłaty przy umowie przedwstępnej pełni decydującą rolę w sytuacjach, w których z jakichś przyczyn nie sfinalizujesz sprzedaży. Oczywiście z obu rozwiązań możesz skorzystać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.
Jednak zaliczka i zadatek mają zupełnie inne skutki w razie niewykonania umowy przez którąś ze stron.
Dlatego dokonaj wyboru świadomie i rozważnie 🔔.
Różnica między zadatkiem i zaliczkę przy przedwstępnej umowie sprzedaży
Podstawowa różnica jest następująca 👇.
Zaliczka jest po prostu kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży. Zatem wpłacenie zaliczki nie stanowi de facto żadnego zabezpieczenia dla żadnej ze stron na wypadek niewywiązania się przez drugą stronę z obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Niezależnie od tego, z jakiego powodu nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, wpłacona kwota podlega zwrotowi na rzecz kupującego.
Zadatek daje większą gwarancję realizacji umowy zarówno przez sprzedawcę, jak i kupującego. Pełni jednocześnie funkcję odszkodowawczą i „ochronną”. W art. 394 k.c., co do zasady w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej sytuacja wygląda tak:
🟢 Gdy kupujący nie wywiąże się z umowy z własnej winy, traci wpłacony zadatek na rzecz sprzedającego (100% zadatku przepada). Np. kupujący wpłacił zadatek w wysokości 5 tysięcy, to przepada 5 tysięcy 💰.
🔵 Gdy to sprzedający będzie winny niepodpisaniu umowy sprzedaży, wówczas musi zwrócić kupującemu dwukrotność kwoty wpłaconej tytułem zadatku (200% zadatku do zwrotu). Np. kupujący wpłacił zadatek w wysokości 5 tysięcy, należy mu się zwrot 10 tysięcy 💰💰.
Więcej szczegółów o tym, co w danej chwili wybrać – zadatek czy zaliczkę – znajdziesz tutaj.
W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna sprzedaży nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Kodeks cywilny nie narzuca konkretnej formy umowy. Może być zatem zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Wszystko zależy od woli stron.
Umowa przedwstępna – forma pisemna czy akt notarialny
W przypadku zakupu nieruchomości, jeśli jesteś już w pełni zdecydowany, to powinieneś nalegać na akt notarialny. W ten sposób otrzymasz gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma bowiem skutek silniejszy, o czym dowiesz się w dalszej części wpisu 🙂.
Jak sporządzić umowę przedwstępną?
Jeżeli decydujesz się na zwykłą formę pisemną, to wzór umowy przedwstępnej może przygotować dla Ciebie radca prawny albo adwokat.
Właściwie to bez względu na formę, możesz skorzystać z pomocy radcy prawnego, który pomoże Ci przygotować wzór umowy przedwstępnej zgodnie z przepisami prawa, twoimi oczekiwaniami i przede wszystkim bez klauzul niedozwolonych.
Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?
Tak. Umowa przedwstępna sprzedaży np. domu czy mieszkania zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przy czym, w konkretnych przypadkach, gdy umowa finalna ma być zawarta w formie szczególnej (akt notarialny), niewykonanie umowy przedwstępnej niespełniającej wymogów tej formy (czyli np. podpisanej jedynie w formie pisemnej zwykłej), rodzi słabsze skutki dla osoby domagającej się zawarcia umowy przyrzeczonej. Zobacz poniżej 👇.
Skutki podpisania umowy przedwstępnej
Po złożeniu podpisów na umowie przedwstępnej, strony powinny dążyć do zawarcia umowy docelowej. Czyli umowy sprzedaży nieruchomości.
Jeżeli zatem stronom zależy na sprzedaży / zakupie konkretnej nieruchomości, to rozsądniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Dzięki temu masz większe gwarancje dojścia umowy przyrzeczonej do skutku.
W innych przypadkach, gdy strony przyjmują do wiadomości fakt, że do umowy przyrzeczonej może nie dojść, wystarczająca powinna być umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej. 🔔 Tylko pamiętaj, że warto treść umowy wzbogacić o zapisy czyniące ewentualne odszkodowanie bardziej realnym. Przepisy dają stronom prawo, aby w treści umowy samodzielnie określić zakres odszkodowania.
No dobrze. To przejdźmy teraz do szczegółów. Art. 390 k.c. normuje skutki zawarcia umowy przedwstępnej i wprowadza ich podział na słabsze (§ 1) i silniejsze (§ 2). Spójrz proszę poniżej 👇
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym
Umową przedwstępną o skutku silniejszym jest taka umowa, która spełnia wymagania co do ważności umowy przyrzeczonej. A w szczególności wymogi dotyczące jej formy (art. 390 § 2 k.c.). Umowa taka rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze określone w art. 390 § 1 k.c., ale również ten silniejszy skutek 👉 czyli roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Wybór pomiędzy realizacją tych roszczeń należy do uprawnionego. Czyli w praktyce wygląda to tak 👇
Umowa przedwstępna kupna domu
Przykład ➡ umowa przedwstępna sprzedaży / kupna domu.
Załóżmy, że umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej dla umowy finalnej. W przypadku obrotu nieruchomościami jest nią akt notarialny. Druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli umowy sprzedaży). Wtedy Ty, jako poszkodowany, możesz żądać odszkodowania albo dochodzić zawarcia umowy definitywnej sprzedaży przed sądem.
Uwaga!
Ważne, aby dobrze przemyśleć, z którego uprawnienia chcesz skorzystać.
🔔Otóż, prawomocny wyrok przyznający odszkodowanie albo nawet dobrowolna zapłata takiego odszkodowania przyjęta przez uprawnionego niweczą roszczenie o zawarcie umowy. To samo zadziała odwrotnie ‼ Mianowicie, skuteczna realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, wykluczy roszczenia odszkodowawcze.
Także musisz się zdecydować, co wybierasz. Jak to w życiu ➡ wóz albo przewóz 🚛 😉.