Ostatnio napływają do mnie pytania Klientów w kategorii „umowa deweloperska” i „nowa ustawa deweloperska 2022r.”. Klienci (tym razem deweloperzy) proszą o wyjaśnienie, jakie prawa i obowiązki mają aktualnie inwestorzy na rynku pierwotnym nieruchomości ? W jaki sposób konstruować umowy ? Którą umowę w danym momencie wybrać ? I wiele wiele innych ❓❓❓
Warto dowiedzieć się, jak zabezpieczyć swoje interesy a jednocześnie zachować ustawowe standardy ochrony praw nabywców (mieszkań czy domów).
Jeśli trapią Cię podobne problemy 👉 to w tym artykule dowiesz się, co powinna zawierać umowa deweloperska ? Jakie zobowiązania biorą na siebie deweloperzy względem nabywców ? Jakie obowiązki informacyjne spoczywają na deweloperach ? Czy można stosować klauzule waloryzacyjne ?
Znajdziesz odpowiedzi na wiele pytań dotyczących obowiązków deweloperów w świetle tzw. nowej ustawy deweloperskiej 2022r. Minął rok od wprowadzenia istotnych zmian, zatem warto uporządkować wiedzę 🙂
Aby uprościć wyszukiwanie najbardziej interesujących Cię informacji, napisałam artykuł w formie zebranych pytań moich Klientów i odpowiedzi, w których zwracam uwagę na najistotniejsze problemy. Liczę, że w ten sposób szybko i sprawnie odnajdziesz konkretne zagadnienia.
No to zaczynamy, w duchu zasady ➡ kto pyta, nie błądzi 😀
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska jest jedną z umów objętych regulacją nowej ustawy (tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; w dalszej części wpisu będę ją nazywać w skrócie nowa ustawa deweloperska albo u.o.p.n.f.). Jak pewnie już wiesz, ustawa weszła w życie z dniem 1 lipca 2022r.
Możliwość zawarcia tej umowy dotyczy wyłącznie określonej konfiguracji podmiotowej: dewelopera i nabywcy. W efekcie ma ona charakter kwalifikowany podmiotowo i jednostronnie handlowy (art. 5 pkt 1 u.o.p.n.f.). Wykluczone, aby stroną tego konkretnego kontraktu był przedsiębiorca inny niż deweloper.
W art. 5 pkt 6 u.o.p.n.f. znajdziesz dokładną definicję umowy deweloperskiej. Treść umowy deweloperskiej charakteryzuje się szczególnymi obowiązkami stron, których nie znajdziesz w innych umowach branży budowlanej.
Dla porównania, z poprzednich wpisów możesz sprawdzić, co zawiera umowa o roboty budowlane albo umowa o dzieło.
Jakie zobowiązania dewelopera i obowiązki klienta ?
Obowiązki dewelopera polegają na połączeniu dwóch rodzajów świadczeń 👉 budowlanego i związanego z przewłaszczeniem nieruchomości na nabywcę:
🔶wymóg realizacji świadczenia budowlanego przez dewelopera; konieczność wybudowania budynku albo zabudowania nieruchomości gruntowej;
🔷 obowiązek polegający na przewłaszczeniu na nabywcę własności nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny).
Czyli w praktyce cel umowy sprowadza się do:
🟢 wybudowania i przeniesienia na nabywcę prawa własności wyodrębnionego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego
albo
🟡 zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,
lub
🔵 przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Jakie obowiązki ma nabywca nieruchomości?
Zobowiązanie nabywcy sprowadza się do świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa do nieruchomości 💰
Co ciekawe, ustawodawca zrezygnował z określania „cena”. W ten sposób podkreślił okoliczność, że obowiązek zapłaty jest ściśle powiązany z określonym zespołem zachowań dewelopera, prowadzących do powstania przedmiotu umowy. Ale w praktyce niewiele to zmienia 😉
Umowa deweloperska – czy jest bezpieczna?
Tak. Głównie dlatego, że zawierasz ją w formie aktu notarialnego. Treść umowy musi być zgodna z przepisami prawa. Nad całością czuwa notariusz, który jest gwarantem jej legalności. Pamiętaj, że wzór umowy deweloperskiej jest obowiązkowym elementem prospektu informacyjnego. Deweloper musi przygotować prospekt informacyjny przed rozpoczęciem sprzedaży. Nowa ustawa deweloperska obowiązująca od 1 lipca 2022 roku, znacznie rozszerzyła listę dokumentów, których nabywca może się domagać od dewelopera, gdy chce zawrzeć z nim nie tylko umowę deweloperską, ale nawet rezerwacyjną. Także bądź czujny! 🔔
Bezpieczeństwo umowy deweloperskiej wzmacnia obowiązek przedkontraktowy, który polega na przekazaniu osobie zainteresowanej zawarciem umowy kilku najważniejszych informacji. Jako deweloper, musisz ten obowiązek zrealizować przed zawarciem umowy i to na trwałym nośniku danych (art. 5 pkt 11 u.o.p.n.f.) 👉papier, dyski pamięci, płyty CD, DVD, pliki danych wysłanych w wiadomości e-mailowej.
Jakie informacje deweloper przekazuje przed zawarciem umowy?
Jeśli jesteś deweloperem, to przekazujesz informacje, które dotyczą głównie nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Koncentrują się one na okolicznościach związanych z gruntem i zagospodarowaniem przestrzennym terenu. A także dotyczą charakterystyki budynku, lokalu czy domu jednorodzinnego.
Zgodnie z ustawą, obowiązek informacyjny nie dotyczy danych w zakresie finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy. Na tym etapie nie musisz jeszcze informować o harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego ani warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej.
W przypadku umów, których stroną jest deweloper, znaczenie ma także okoliczność posiadania zgody wierzyciela hipotecznego (banku) na tzw. bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności na nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody. Z tego względu informacja ta została objęta obowiązkiem przewidzianym w art. 27 ust. 1 u.o.p.n.f. W dalszej części tego artykułu znajdziesz szczegóły o obciążeniach.
Przedkontraktowy obowiązek informacyjny uzupełnia wreszcie możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z wybranymi dokumentami. Zakres dokumentacji podlega zróżnicowaniu w zależności od tego, czy jest to umowa zawarta z deweloperem, czy inna (art. 26 ust. 1 i 2 u.o.p.n.f.). Poniżej rozwinęłam ten temat 👇🙂
Jeśli jesteś deweloperem, to pamiętaj! 🔺 Wszystkie dokumenty muszą być poprawnie przygotowane i przekazane przyszłemu nabywcy w sposób zgodny z nową ustawą.
Umowa deweloperska – co powinna zawierać ?
Przejdźmy do konkretów. Czyli treści umowy deweloperskiej. Regulacje ustawowe znajdziesz w art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej.
Nie wszystkie elementy wymienione w tym przepisie mają obligatoryjny (obowiązkowy) charakter. Trzeba jednak wiedzieć, co możesz pominąć, żeby pozostało to bez wpływu na ważność umowy i kwalifikację prawną 🙂
Osobiście uważam, że treść umowy deweloperskiej powinna zawierać wszystkie ustawowe składniki. W końcu zarówno Tobie jak i nabywcy zależy na tym, żeby transakcja była ważna i bezpieczna. Czyli ma zabezpieczać Twoje interesy z poszanowaniem praw nabywcy.
Zbiór postanowień wskazanych w art. 35 ust. 1 u.o.p.n.f. możemy potraktować jak „checklista umowy”, który pozwoli na zawarcie umowy dostatecznie chroniącej interes nabywcy. Czyli zgodnej z prawem.
Potraktuj to jak mapę drogową 👉 której celem jest bezpiecznie dotarcie do szczęśliwego odbioru końcowego nieruchomości 👌💰
Uporządkujmy dane. Postanowienia umowne możemy podzielić na poniższe grupy:
1️⃣ postanowienia konieczne; absolutne minimum;
2️⃣ zapisy pełniące funkcje informacyjne;
3️⃣ postanowienia określające sposób spełnienia świadczeń przez strony;
4️⃣ dodatkowe elementy w zakresie skutków niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Umowa deweloperska – jakie obowiązkowe punkty ?
Minimalny zakres umowy musi obejmować: określenie stron, wzajemnych świadczeń (obowiązków) oraz indywidualizację przedmiotu umowy.
Zatem do postanowień koniecznych zaliczymy wskazane w art. 35 ust. 1 pkt 19 u.o.p.n.f. zobowiązanie dewelopera do:
🔶 wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę
albo
🔷 przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość; lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
W tej grupie postanowień, znajduje się także element wskazujący na zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 8 u.o.p.n.f.). Przedmiotem tego świadczenia nabywcy, choć niejedynym, jest po prostu zapłata ceny za nabycie praw wynikających z umowy deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 2 u.o.p.n.f.) 💰
Umowa deweloperska – definicja
Bardzo ważne jest zaakcentowanie dwojakiego rodzaju charakteru świadczenia dewelopera ➡ do wybudowania i przewłaszczenia na nabywcę nieruchomości ⬅ ten element pozwala na zakwalifikowanie umowy i uznanie jej za deweloperską w rozumieniu art. 5 pkt 6 u.o.p.n.f.
W zamian za powyższe świadczenie, nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny.
Określenie przedmiotu umowy deweloperskiej, czyli charakterystyka mieszkania
Przejdźmy od teorii do praktyki 🙂. Przykład typowego zapisu umownego dotyczącego przedmiotu umowy brzmi tak:
㤠4
Przedmiotem umowy jest:
samodzielny lokal mieszkalny Nr 9 (dziewięć), składający się z: pokoju dziennego z aneksem kuchennym o powierzchni użytkowej 28 m2, łazienki o powierzchni użytkowej 9 m2, pokoju o powierzchni użytkowej 15 m2, pokoju o powierzchni użytkowej 18 m2, czyli o łącznej powierzchni użytkowej 70 m2 plus balkon o powierzchni 6,00m2 (niewliczony do powierzchni lokalu), położony na I piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wrzosowej w Mieście wraz z przynależnym do tego lokalu pomieszczeniem przynależnym Nr 9 (dziewięć) o powierzchni 8,00 m2, zatem łączna powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią przynależnej komórki wynosić będzie 78 m2 (siedemdziesiąt osiem metrów kwadratowych); układ pomieszczeń w lokalu wskazany został w załączniku graficznym do prospektu informacyjnego będącego integralną częścią niniejszego aktu notarialnego.
(…)”
Jak ustalić cenę sprzedaży nieruchomości?
Pozwolisz, że znowu posłużę się przykładem z praktyki:
㤠6.
- Podstawą określenia ceny Lokalu jest iloczyn wartości Powierzchni Rozliczeniowej według § 3 ust. 1 i 4, oraz ceny jednego metra kwadratowego powierzchni rozliczeniowej ustalonej w wysokości X zł (X złotych i sześćdziesięciu groszy) brutto za metr kwadratowy Powierzchni Rozliczeniowej, przy stawce ośmiu procent należnego podatku VAT.
- Cenę nabycia strony określają w wysokości XYZ (XYZ tysięcy złotych) brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie XY złotych i podatek VAT.
- Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. (…)”
Jakie są dalsze konieczne elementy umowy deweloperskiej?
Konieczne staje się także określenie składników, które doprecyzują przedmiot Twojej umowy. Dotyczą one:
🔹 określenia powierzchni i stanu prawnego nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (art. 35 ust. 1 pkt 3 u.o.p.n.f.);
🔸 położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy (art. 35 ust. 1 pkt 4 u.o.p.n.f.);
🔹 usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku (art. 35 ust. 1 pkt 5 u.o.p.n.f.);
🔸 powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper (art. 35 ust. 1 pkt 6 u.o.p.n.f.)
Jakie postanowienia umowy deweloperskiej o informacyjnym charakterze?
To jest druga grupa zapisów umownych. Wskazują one na okoliczności mogące mieć znaczenie dla możliwości spełnienia świadczeń przez strony umowy. Elementy te można prościej zakwalifikować jako oświadczenia dewelopera 🙂
Jakie są oświadczenia dewelopera ?
Rolę informacyjną odgrywa określenie w umowie kwestii dotyczącej pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy (art. 35 ust. 1 pkt 11 u.o.p.n.f.). Z jednej strony, uzyskanie pozwolenia na budowę albo dokonanie zgłoszenia w momencie zawierania umowy deweloperskiej nie stanowi przesłanki jej ważności. Ale okoliczność niespełnienia tych warunków może już wpłynąć na wykonanie zobowiązania i jego sposób.
Dlatego ta informacja daje nabywcy możliwość oceny, czy realizacja Twojej inwestycji zgodnie z umową jest realna. Skoro mowa o ochronie nabywcy, to jak się pewnie domyślasz, notariusz umieści w akcie te oświadczenia 😏
Do tej grupy postanowień, zakwalifikować można także oświadczenie nabywcy o otrzymaniu prospektu informacyjnego i zapoznaniu się z jego treścią. Wymóg umieszczenia tego oświadczenia pośród składników umowy wymienionych w art. 35 ust. 1 pkt 16 u.o.p.n.f. ma zmobilizować dewelopera do realizacji obowiązków przedkontraktowych, nałożonych na niego w związku z przygotowaniem umowy do zawarcia.
Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości
W przypadku, gdy przedsięwzięcie deweloperskie ma być prowadzone z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, znaczenia nabiera informacja o zgodzie banku (lub innego wierzyciela hipotecznego) na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności nieruchomości i przeniesienie jej własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody (art. 25 ust. 1 pkt 1 u.o.p.n.f.).
W obowiązującym stanie prawnym wymóg legitymowania się powyższą zgodą lub promesą wierzyciela hipotecznego stanowi obowiązek dewelopera rozpoczynającego sprzedaż (art. 25 u.o.p.n.f.). Uważaj 🔔 Brak tej zgody skutkuje przyznaniem nabywcy prawa do odstąpienia od umowy na zasadach przewidzianych w art. 43 ust. 5 u.o.p.n.f. 😣
Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości – umowa deweloperska
Informacyjny charakter ma też obowiązek wskazania w umowie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 35 ust. 1 pkt 15 u.o.p.n.f.). Ustalenie rzeczywistej powierzchni lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego stanowi podstawę dokonania ewentualnych rozliczeń między stronami. Dlatego określenie sposobu dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej ma duże znaczenie.
Co to jest norma PN-ISO 9836 ?
Najpierw uporządkujmy fakty 😏
Wcześniej zastosowanie miały zasady wykonywania pomiarów mieszkania określone poprzednią normą 👉 PN-ISO 9836:1997.
Następnie weszło w życie nowe rozporządzenie z dniem 19 września 2020r. Od tego dnia powszechnie obowiązującą normą w zakresie wyliczania powierzchni była 👉 PN-ISO 9836:2015-12.
A w zeszłym roku, Polski Komitet Normalizacyjny (w dniu 18 lipca 2022r.) opublikował kolejną wersję normy: PN-ISO 9836:2022-07. Zgodnie z brzmieniem w/w rozporządzenia, to właśnie ta norma powinna być stosowana w aktualnie tworzonych i składanych projektach.
Według tej normy m.in.:
-
- pomiarów pomieszczeń dokonuje się w wykończonym lokalu po ułożeniu tynków, tuż nad podłogą;
- wartości należy zapisywać w m2 do dwóch miejsc po przecinku;
- wnęki w ścianach przekraczające 0,1 m2 nie wliczają się do całkowitej powierzchni mieszkania;
- balkony, loggie i tarasy należy wykazać oddzielnie od metrażu mieszkania, jako powierzchnie zewnętrze niezamknięte ze wszystkich stron.
- elementy rozbieralne wlicza się do powierzchni użytkowej (rury, kanały, rozbieralne ścianki działowe – czyli wykonane w technologii lekkiej (g-k, płyta wiórowa).
- murowane ścianki działowe nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej – deweloperzy często to robią, co jest uznawane niezgodnie z normą PN-ISO-9836;
- powierzchnię użytkową na poddaszach liczymy od wysokości 1,9 m.
Drugą normą (starszą), z której stosowaniem wciąż możesz się spotkać, jest 👉 PN-70/B-02365. Głównymi różnicami w stosunku do normy PN-ISO 9836, jest wykonywanie pomiarów na etapie, w którym na ścianach nie ma jeszcze tynków oraz przeprowadzanie ich na wysokości 1 m nad podłogą, zamiast tuż nad nią.
Podsumowując, lepiej stosuj tą normę, która jest aktualna w chwili dokonywania pomiarów 👍🙂
