Zgodnie z zapowiedzą tematem dzisiejszego artykułu jest umowa rezerwacyjna. Poniżej dowiesz się o ważnych zagadnieniach. Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna ? Ile taka umowa kosztuje i kiedy powinno się ją zawrzeć ? Ile wynosi opłata rezerwacyjna i kiedy podlega zwrotowi ? Na co warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej na mieszkanie ? Jak skorzystać z Programu Bezpieczny Kredyt 2% ?
Z poprzedniego wpisu już wiesz czym jest umowa deweloperska. Teraz warto dowiedzieć się, jak zgodnie z nową ustawą deweloperską zawierać umowy rezerwacyjne. Jeśli jesteś deweloperem, to znajdziesz poniżej praktyczne wskazówki w zakresie Twoich praw i obowiązków względem nabywców.
Jeśli jesteś z kolei przyszłym nabywcą i chcesz kupić mieszkanie / dom u dewelopera, to dowiesz się na czym polega umowa rezerwacyjna i jakie są skutki jej podpisania.
Przy okazji naszła mnie taka mała refleksja 😁
Dzisiaj na rynku pierwotnym możesz zarezerwować swoje wymarzone mieszkanie. Sam decydujesz i sam wybierasz 👍. W czasach PRL-u lokatorzy starali się o przydział w nowo budowanych blokach. Pewnie kojarzysz słynny film Stanisława Barei pt. „Alternatywy 4” z mistrzowską obsadą naszych polskich komediowych gwiazd. Tak nawiasem mój ulubiony 😊.
Przypomniała mi się taka scena. Zdzisław Kołek ( grany przez Jerzego Kryszaka) i Zygmunt Kotek (równie świetna rola Kazimierza Kaczora) dostali przydział na to samo mieszkanie w nowym bloku przy ul. Alternatywy 4. Nie byli zachwyceni zakwaterowaniem w jednym lokum, co przyczyniło się do wielu zabawnych perypetii 🤣.
Dziś czasy się oczywiście zmieniły. Nie musimy już „stać w kolejce po mieszkanie”. Jednak, gdy decydujesz się na transakcję na rynku pierwotnym, warto się zorientować jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie rezerwacyjnej żeby dostać „przydział u dewelopera” na mieszkanie zgodne z opisem z prospektu i oczywiście bez niechcianego sublokatora 😉.
No dobrze. A teraz na poważnie. Zobaczmy na co zwrócić uwagę, aby od umowy rezerwacyjnej płynnie przejść do przewiezienia walizek do nowego lokum.
Czym jest umowa rezerwacyjna i czemu służy?
Umowa deweloperska (albo inne umowy wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4 ustawy deweloperskiej), może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.
W uproszczeniu, umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy deweloperem, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży – zwaną dalej „rezerwującym”. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Pamiętaj, że od dnia 1.07.2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska. Czyli ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – w skrócie u.o.p.n.f.
Jedną z najistotniejszych zmian jest określenie zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej. Do tej pory umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach prawa i funkcjonowała jako tzw. umowa nienazwana prawa cywilnego. Zainteresowani zawierali ją zgodnie z zasadą swobody umów. Często zapisy były niekorzystne dla słabszej strony – czyli rezerwującego.
Dlatego celem ustawodawcy uchwalającego nową ustawę deweloperską było wzmocnienie pozycji nabywcy wobec dewelopera. I w ten sposób umowa rezerwacyjna stała się nową umową nazwaną prawa cywilnego 🙂.
Uzasadniono to m.in. dotychczasowym brakiem po stronie dewelopera ustawowego obowiązku doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego. Pobieraniem przez deweloperów tzw. opłat rezerwacyjnych opiewających czasami na zbyt wysokie kwoty. Nie mówiąc już o ryzyku utraty pieniędzy wpłaconych przez nabywcę z tytułu „rezerwacji wybranej nieruchomości”.
Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest i kiedy warto się na nią zdecydować?
Zgodnie z art. 29 ust. 2 u.o.p.n.f. przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Tak określony przedmiot umowy nie odbiega znacząco od dotychczasowej praktyki zawierania umów rezerwacyjnych.
Niektórzy podają pod wątpliwość, czy umowa rezerwacyjna będzie mogła być dalej łączona w jednym dokumencie z elementami innych rodzajów umów. Np. razem ze zobowiązaniem stron do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej albo z umową przedwstępną. Potrzeba czasu, aby ujednolicić reguły stosowania nowych przepisów.
Natomiast, co istotne. Z art. 29 ust. 1 u.o.p.n.f. wynika, że sporządzenie umowy rezerwacyjnej nie będzie obowiązkowe i może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej.
Umowa rezerwacyjna – forma
Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Mówiąc wprost, jeśli nie zawrzesz jej na piśmie to będzie nieważna 😟.
Kiedy warto zawrzeć umowę rezerwacyjną?
Rezerwacją mieszkania u dewelopera interesują się najczęściej osoby, które np. potrzebują więcej czasu na podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości. Innym razem potrzeba dłuższego czasu wynika z oczekiwania na potwierdzenie w banku swoich szans na uzyskanie kredytu hipotecznego.
W takich sytuacjach umowa rezerwacyjna będzie dobrym rozwiązaniem.
Korzyści dla konsumentów
🔷Wiedz, że umowa rezerwacyjna przynosi ogromne korzyści dla zainteresowanych mieszkaniami. Dlaczego? Jeśli jesteś konsumentem, to podpisujesz ją często na etapie tzw. dziury w ziemi. Możesz się z tej umowy wycofać ponieważ nie podpisałeś jeszcze umowy głównej (tj. umowy deweloperskiej).
🔶 Z kolei, kiedy potrzebujesz jeszcze czasu do namysłu, czy na pewno chcesz kupić dane mieszkanie, dzięki umowie rezerwacyjnej wiesz, że wybrane przez Ciebie mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu.
🔷 Warto też zrobić rezerwację z uwagi na duży popyt (atrakcyjność) mieszkań z rynku pierwotnego. Często deweloperzy budują w bardzo dobrej lokalizacji. Jeśli do tego ceny nie są zbyt wygórowane, to nowe lokale mogą szybko znikać z rynku 🤔
Korzyści dla deweloperów
🔶 Jeśli jesteś deweloperem, to korzyścią z umowy rezerwacyjnej jest odpowiednie uregulowanie zwrotu oraz zatrzymania opłaty rezerwacyjnej. W wielu okolicznościach deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie będzie zobowiązany do dokonania zwrotu. O ile oczywiście umowa rezerwacyjna nie stanowi inaczej 🔔.
Powyższe okoliczności braku zwrotu opłaty rezerwacyjnej nie mogą stanowić zdarzeń, za które Ty jako deweloper ponosisz odpowiedzialność ⚠. Ale spokojnie! Z pomocą prawnika jesteś w stanie zabezpieczyć się zgodnie z prawem.
🔷 Z punktu widzenia rezerwującego ryzyko braku zwrotu opłaty rezerwacyjnej stanowi dostateczną motywację dla rozważnego podjęcia decyzji o rozwiązaniu umowy rezerwacyjnej. Ustawowe określenie okoliczności dokonania zwrotu ma bowiem za zadanie przeciwdziałać sytuacjom nadużywania tego instrumentu przez rezerwujących.
W przeciwnym razie, rezerwujący mogliby czasowo blokować zakres nieruchomości oferowanych przez Ciebie do sprzedaży. Po prostu zawieraliby wiele takich umów rezerwacyjnych i to bez konsekwencji prawnych.
Jakie są rodzaje umów rezerwacyjnych?
Wśród umów rezerwacyjnych możesz wyróżnić dwa rodzaje:
🟢 zwykłe umowy rezerwacyjne 👉. Tutaj celem jest rezerwacja mieszkania dla potencjalnego nabywcy, w ściśle określonym czasie. Taki kontrakt nie rodzi zobowiązania podpisania umowy przedwstępnej albo deweloperskiej;
🟣 umowy rezerwacyjne z elementami umowy przedwstępnej 👉. Tutaj celem jest zabezpieczenie na wypadek, gdyby jedna ze stron uchyliła się od wykonania zobowiązania.
Poniżej znajdziesz najważniejsze różnice obu tych umów.
Pamiętaj, żeby przed podpisaniem ustalić z deweloperem, jakie macie oczekiwania i jaki rodzaj umowy Was interesuje 🔔
Zwykła umowa rezerwacyjna
Pierwszy typ umowy to zwykła umowa rezerwacyjna. Możesz się spotkać również z innym jest nazewnictwem ➡ czysta umowa rezerwacyjna albo klasyczna rezerwacyjna.
Jej cechą charakterystyczną jest fakt, że nie zawiera elementów umowy przedwstępnej. Mówiąc po ludzku 👉 w treści takiej umowy strony nie zobowiązują się do zawarcia dalszych umów. Takich, które mają doprowadzić do sprzedaży nieruchomości przez dewelopera i jej zakupu przez klienta.
Czyli mimo poczynionej rezerwacji mieszkania czy domu, zarówno potencjalny nabywca, jak i deweloper mogą w każdej chwili wycofać się z takiej „zarezerwowanej transakcji”.
Umowa rezerwacyjna posiadająca elementy umowy przedwstępnej
Możesz się również spotkać z pewnego rodzaju „mixem dwóch rodzajów umów”. Umowa rezerwacyjna plus umowa przedwstępna. Każda z nich jest szczegółowo uregulowana w innym akcie prawnym. Pierwszą znajdziesz w nowej ustawie deweloperskiej. A o drugiej przeczytasz w kodeksie cywilnym.
Jeżeli zdecydujesz się na ten rodzaj umowy rezerwacyjnej, to skorzystaj z pomocy radcy prawnego (albo adwokata), który pomoże w odpowiedni sposób połączyć elementy obu umów. W szczególności w tym przypadku zabezpieczenie Twoich praw i interesów wymaga wiedzy specjalistycznej.
To jest tak jak z przepisem na ciasto. Musisz w odpowiedni sposób połączyć składniki żeby nie wyszedł zakalec. W końcu taki „prawny zakalec” może Cię kosztować nie tylko ból żołądka, ale też konsekwencje finansowe 😢💰.
Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej to zdecydowanie większe zobowiązanie niż w przypadku klasycznej umowy rezerwacyjnej. Jeśli ją zawrzesz, to zobowiązujesz się do podpisania tzw. umowy przyrzeczonej, czyli do sprzedaży / zakupu nieruchomości ( w zależności którą jesteś stroną).
Z drugiej strony taka umowa to lepsza gwarancja, że dojdzie do sprzedaży zarezerwowanego mieszkania. Taki rodzaj umowy będzie już bowiem zawierał wskazanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności oraz uzgodnioną cenę. A ponadto, terminy i harmonogram płatności oraz termin, w którym mieszkanie zostanie przekazane kupującemu.
Jakie informacje powinien deweloper przekazać nabywcy przed zawarciem umowy?
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż nieruchomości, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt ten wraz z załącznikami powinien zostać nieodpłatnie doręczony m.in. osobie zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej.
Ale to nie koniec obowiązków informacyjnych. Spójrz poniżej 👇.
Obowiązki informacyjne związane z umową rezerwacyjną
W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek poinformować rezerwującego o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. I trzeba to zrobić w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego konkretnie dotyczy zmiana.
Jest to bardzo istotna kwestia, ponieważ przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej, deweloper nie miał obowiązku przedstawiania rezerwującemu prospektu informacyjnego przedsięwzięcia 🔔.
Wykonanie tego obowiązku przez dewelopera pozwala rezerwującemu na ponowną ocenę sytuacji prawno-faktycznej, w obliczu dokonanych zmian. Z kolei niezrealizowanie tej powinności przez dewelopera stanowić będzie podstawę do dokonania przez niego zwrotu opłaty rezerwacyjnej (art. 34 ust. 1 pkt 3 u.o.p.n.f.) 🔺.
Przewidziany w art. 33 ust. 1 u.o.p.n.f. obowiązek informacyjny dotyczy tych modyfikacji w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, które deweloper wprowadził w okresie związania umową rezerwacyjną. O zmianach należy poinformować w sposób umożliwiający zidentyfikowanie ich treści i zakresu.
Obowiązkowi temu deweloper może zadośćuczynić poprzez przesłanie:
1️⃣ aneksu do prospektu informacyjnego albo zmiany załącznika, w których wskazane są aktualne dane i informacje,
2️⃣ prospektu informacyjnego lub załącznika w nowej wersji, w której dokonane modyfikacje podlegają łatwej identyfikacji. Np. przesłanie dokumentu, w którym zmiany zostały odpowiednio podkreślone albo wprowadzone w tzw. trybie śledzenia zmian.
Zmiany prospektu informacyjnego niewymagające poinformowania
Obowiązki informacyjne dewelopera wobec rezerwującego nie powstają w zakresie zmian prospektu informacyjnego, związanych z ujawnianiem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n.f. A także w zakresie roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.
Wyłączenie to zostało wprowadzone z uwagi na specyfikę procesu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego (zadania inwestycyjnego), w ramach którego w nieprzerwany niemal sposób strony zawierają umowy. W konsekwencji roszczenia z nich wynikające podlegają ciągłemu i sukcesywnemu ujawnianiu w księgach wieczystych.
Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem?
Poniżej znajdziesz takie absolutne minimum zapisów, które musi zawierać Twoja umowa rezerwacyjna:
🔹 strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
🔸 cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
🔹 wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1 u.o.p.n. O ile taka opłata została przewidziana przez strony;
🔸 okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
🔹 określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
🔸 określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni i układu pomieszczeń;
🔹 określenie rodzaju i powierzchni części / pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego ( np. garaż ).
Umowa rezerwacyjna może zawierać dodatkowe postanowienia, które odpowiednio zabezpieczą Twoje interesy. I to bez względu na to, którą jesteś stroną 🙂.
Mimo, że umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania czy domu jest zawierana na dość krótki okres (czasem nawet kilka tygodni ), to nie lekceważ jej wagi.
Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej
Do istoty umowy rezerwacyjnej należy jej zawarcie na czas określony. Z reguły będzie to okres kilku tygodni, niekiedy nawet miesięcy.
Przy czym stronom pozostawiono swobodę w zakresie oznaczenia czasu trwania umowy rezerwacyjnej. Określenie tego okresu może nastąpić poprzez wskazanie daty, w której umowa wygaśnie, albo poprzez określenie czasu, na jaki została zawarta (np. 3 miesiące).
Czynnikiem ograniczającym pełnię swobody w tym zakresie jest sytuacja, gdy rezerwujący zamierza zaciągnąć kredyt hipoteczny na sfinansowanie nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Okoliczność ta wpływa znacząco na ustalony przez strony czas związania się umową rezerwacyjną. Po prostu odpowiednio go wydłuża 👇.
Umowa rezerwacyjna a kredyt hipoteczny
W tej sytuacji ustawodawca nakazuje, żeby wziąć pod uwagę okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej (o której mowa w art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 23.03.2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami) albo przyrzeczenia udzielenia kredytu (art. 3 ust. 1 tej ustawy).
Co do zasady kredytodawca oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego w 21. dniu od dnia otrzymania wniosku o udzielenie kredytu. Chyba, że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej. W terminie tych 21 dni od złożenia wniosku ocenie podlega zdolność kredytowa oraz nieruchomość, finansowana za pomocą kredytu albo stanowiąca przedmiot jego zabezpieczenia.
Kredytodawca w powyższym czasie podejmuje też decyzję odnośnie tego, czy jest zainteresowany udzieleniem wnioskowanego kredytu. W praktyce okazuje się, że termin ustawowy 21 dni jest często niewystarczający na dopełnienie tych wszystkich działań. Tym samym należy go traktować jako absolutne minimum.
Umowa rezerwacyjna mieszkania – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?
W przypadku każdej umowy rezerwacyjnej (nie tylko na zakup mieszkania) obie strony powinny precyzyjnie sprawdzić treść umowy przed złożeniem podpisu. Przede wszystkim musisz zadbać o precyzyjne i szczegółowe uregulowanie trzech zagadnień:
🟢 opłata rezerwacyjna.
Zadbaj o szczegółowe zapisy w zakresie wysokości tej kwoty oraz zdarzeń, w których opłata rezerwacyjna przepada albo podlega zatrzymaniu.
🟡 opis przedmiotu umowy i pomieszczeń przynależnych.
Wskaż dokładny metraż lokalu i kondygnacji, na której się znajduje. Te same zasady zastosuj w zakresie tzw. przynależności (np. komórki lokatorskiej, ogródka, miejsc parkingowych i miejsc postojowych). Brak precyzji może oznaczać konieczność podpisania umowy deweloperskiej na zakup lokalu, ale np. z innym rozkładem pomieszczeń lub na innym piętrze budynku.
🟣 kary umowne na rzecz dewelopera.
Doprecyzuj postanowienia o wysokości kar umownych i przypadkach, w których będą naliczane. Zadbaj, aby klauzule umowne były zgodne z prawem. Błędne zapisy mogą spowodować przykre konsekwencje Dla Ciebie 🔔.
I to zarówno gdy jesteś deweloperem 👉Ryzyko niedozwolonych klauzul umownych, za które Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nalicza wysokie kary finansowe. A także, gdy jesteś nabywcą 👉 Uważaj żeby przypadki ich naliczania rzeczywiście ograniczały się do zawinionych przez Ciebie sytuacji.
Umowa rezerwacyjna na zakup domu
Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być również zakup domu jednorodzinnego, wolnostojącego, w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej. Powinieneś zwrócić uwagę na te same elementy, które opisałam powyżej w przypadku umowy rezerwacyjnej na zakup mieszkania. W szczególności regulacje dotyczące opłaty rezerwacyjnej; opisu wybranego domu i części przynależnych (np. garaż ); kar umownych.
⚠ Ponadto zwróć uwagę na zapis o wielkości działki oraz rodzaju prawa własności, które nabędziesz 👉wyłączna własność czy współwłasność w konkretnym udziale.
Umowa rezerwacyjna podpisywana na zakup działki
Przy okazji wspomnę, że działki budowlane także mogą podlegać rezerwacji. Chociaż to jest rzadkość. Po prostu czasami może się zdarzyć, że działka jest w świetnej lokalizacji albo po okazyjnej cenie a osoba zainteresowana jej zakupem, z różnych powodów nie może z miejsca dokonać zakupu czy zawrzeć umowy przedwstępnej.
Najczęściej powodem jest brak środków finansowych. Wtedy umowa rezerwacyjna pozwoli na czasowe wyłączenie działki z oferty sprzedaży, a jednocześnie Ty zyskasz czas na zgromadzenie całej kwoty 🙂.
Pamiętaj, aby szczegółowo taką działkę opisać w umowie rezerwacyjnej. Przede wszystkim wpisz dokładną jej lokalizację, numer identyfikacyjny i powierzchnię. A jeśli to możliwe również numer księgi wieczystej. Przed zakupem możesz zlecić prawnikowi sprawdzenie tej księgi wieczystej. Czasami kryją się tam naprawdę przykre niespodzianki 😟.
Umowa rezerwacyjna a pozostałe umowy związane z kupnem nieruchomości
Zakup nieruchomości u dewelopera wiąże się z większą ilością umów niż tylko rezerwacyjna. Powyżej omówiłam dwie wersje samej umowy rezerwacyjnej ➡ zwykłą oraz opcję z elementami umowy przedwstępnej.
Niemniej jednak, najczęściej spotkasz się także z innymi umowami. Np. klasyczna umowa przedwstępna sprzedaży domu czy mieszkania; umowa kredytowa; czy wreszcie umowa deweloperska, której szczegóły omówiłam tutaj.
Co dokładnie różni umowę rezerwacyjną od pozostałych rodzajów umów? Poniżej znajdziesz niezbędne informacje, które pomogą Ci wstępnie ocenić, które z nich zawrzeć żeby najlepiej zabezpieczyć swoje interesy 😊.
No to lecimy po kolei 👇.
Czym się różni umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej ?
Pamiętaj, że umowy rezerwacyjnej nie należy utożsamiać z umową przedwstępną. Mimo, że zawierane są one na podobnym etapie, tj. poprzedzającym zawarcie m.in. umowy deweloperskiej, to zasadniczo się różnią.
Umowa przedwstępna służy przygotowaniu umowy definitywnej, której niezwłoczne zawarcie z uwagi na przeszkody faktyczne albo prawne jest utrudnione lub niemożliwe. Przyczyn