Katarzyna Sabynicz

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcy prawnego i specjalizuję się w doradztwie prawnym i reprezentacji w sprawach sądowych, których przedmiotem jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, spory o własność i podziały majątkowe oraz obsługa prawna przedsiębiorców z branży budowlanej i pokrewnych.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Umowa rezerwacyjna

Katarzyna Sabynicz17 sierpnia 2023

Zgodnie z zapowiedzą tematem dzisiejszego artykułu jest umowa rezerwacyjna. Poniżej dowiesz się o ważnych zagadnieniach. Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna ? Ile taka umowa kosztuje i kiedy powinno się ją zawrzeć ? Ile wynosi opłata rezerwacyjna i kiedy podlega zwrotowi ? Na co warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej na mieszkanie ? Jak skorzystać z Programu Bezpieczny Kredyt 2% ?

Z poprzedniego wpisu już wiesz czym jest umowa deweloperska. Teraz warto dowiedzieć się, jak zgodnie z nową ustawą deweloperską zawierać umowy rezerwacyjne. Jeśli jesteś deweloperem, to znajdziesz poniżej praktyczne wskazówki w zakresie Twoich praw i obowiązków względem nabywców.

Jeśli jesteś z kolei przyszłym nabywcą i chcesz kupić mieszkanie / dom u dewelopera, to dowiesz się na czym polega umowa rezerwacyjna i jakie są skutki jej podpisania.

Przy okazji naszła mnie taka mała refleksja 😁

Dzisiaj na rynku pierwotnym możesz zarezerwować swoje wymarzone mieszkanie. Sam decydujesz i sam wybierasz 👍. W czasach PRL-u lokatorzy starali się o przydział w nowo budowanych blokach. Pewnie kojarzysz słynny film Stanisława Barei pt. „Alternatywy 4” z mistrzowską obsadą naszych polskich komediowych gwiazd. Tak nawiasem mój ulubiony 😊.

Przypomniała mi się taka scena. Zdzisław Kołek ( grany przez Jerzego Kryszaka) i Zygmunt Kotek (równie świetna rola Kazimierza Kaczora) dostali przydział na to samo mieszkanie w nowym bloku przy ul. Alternatywy 4. Nie byli zachwyceni zakwaterowaniem w jednym lokum, co przyczyniło się do wielu zabawnych perypetii 🤣.

Dziś czasy się oczywiście zmieniły. Nie musimy już „stać w kolejce po mieszkanie”. Jednak, gdy decydujesz się na transakcję na rynku pierwotnym, warto się zorientować jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie rezerwacyjnej żeby dostać „przydział u dewelopera” na mieszkanie zgodne z opisem z prospektu i oczywiście bez niechcianego sublokatora 😉.

No dobrze. A teraz na poważnie. Zobaczmy na co zwrócić uwagę, aby od umowy rezerwacyjnej płynnie przejść do przewiezienia walizek do nowego lokum.

Umowa rezerwacyjna

Czym jest umowa rezerwacyjna i czemu służy?

Umowa deweloperska (albo inne umowy wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4 ustawy deweloperskiej), może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

W uproszczeniu, umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy deweloperem, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży – zwaną dalej „rezerwującym”. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Pamiętaj, że od  dnia 1.07.2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska. Czyli ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – w skrócie u.o.p.n.f.

Jedną z najistotniejszych zmian jest określenie zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej. Do tej pory umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach prawa i funkcjonowała jako tzw. umowa nienazwana prawa cywilnego. Zainteresowani zawierali ją zgodnie z zasadą swobody umów. Często zapisy były niekorzystne dla słabszej strony – czyli rezerwującego.

Dlatego celem ustawodawcy uchwalającego nową ustawę deweloperską było wzmocnienie pozycji nabywcy wobec dewelopera. I w ten sposób umowa rezerwacyjna stała się nową umową nazwaną prawa cywilnego 🙂.

Uzasadniono to m.in. dotychczasowym brakiem po stronie dewelopera ustawowego obowiązku doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego. Pobieraniem przez deweloperów tzw. opłat rezerwacyjnych opiewających czasami na zbyt wysokie kwoty. Nie mówiąc już o ryzyku utraty pieniędzy wpłaconych przez nabywcę z tytułu „rezerwacji wybranej nieruchomości”.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest i kiedy warto się na nią zdecydować?

Zgodnie z art. 29 ust. 2 u.o.p.n.f. przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Tak określony przedmiot umowy nie odbiega znacząco od dotychczasowej praktyki zawierania umów rezerwacyjnych.

Niektórzy podają pod wątpliwość, czy umowa rezerwacyjna będzie mogła być dalej łączona w jednym dokumencie z elementami innych rodzajów umów. Np. razem ze zobowiązaniem stron do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej albo z umową przedwstępną. Potrzeba czasu, aby ujednolicić reguły stosowania nowych przepisów.

Natomiast, co istotne. Z art. 29 ust. 1 u.o.p.n.f. wynika, że sporządzenie umowy rezerwacyjnej nie będzie obowiązkowe i może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna – forma

Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Mówiąc wprost, jeśli nie zawrzesz jej na piśmie to będzie nieważna 😟.

Kiedy warto zawrzeć umowę rezerwacyjną?

Rezerwacją mieszkania u dewelopera interesują się najczęściej osoby, które np. potrzebują więcej czasu na podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości. Innym razem potrzeba dłuższego czasu wynika z oczekiwania na potwierdzenie w banku swoich szans na uzyskanie kredytu hipotecznego.

W takich sytuacjach umowa rezerwacyjna będzie dobrym rozwiązaniem.

Korzyści dla konsumentów

🔷Wiedz, że umowa rezerwacyjna przynosi ogromne korzyści dla zainteresowanych mieszkaniami. Dlaczego? Jeśli jesteś konsumentem, to podpisujesz ją często na etapie tzw. dziury w ziemi. Możesz się z tej umowy wycofać ponieważ nie podpisałeś jeszcze umowy głównej (tj. umowy deweloperskiej).

🔶 Z kolei, kiedy potrzebujesz jeszcze czasu do namysłu, czy na pewno chcesz kupić dane mieszkanie, dzięki umowie rezerwacyjnej wiesz, że wybrane przez Ciebie mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu.

🔷 Warto też zrobić rezerwację z uwagi na duży popyt (atrakcyjność) mieszkań z rynku pierwotnego. Często deweloperzy budują w bardzo dobrej lokalizacji. Jeśli do tego ceny nie są zbyt wygórowane, to nowe lokale mogą szybko znikać z rynku 🤔

Korzyści dla deweloperów

🔶 Jeśli jesteś deweloperem, to korzyścią z umowy rezerwacyjnej jest odpowiednie uregulowanie zwrotu  oraz zatrzymania opłaty rezerwacyjnej. W wielu okolicznościach deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie będzie zobowiązany do dokonania zwrotu. O ile oczywiście umowa rezerwacyjna nie stanowi inaczej 🔔.

Powyższe okoliczności braku zwrotu opłaty rezerwacyjnej nie mogą stanowić zdarzeń, za które Ty jako deweloper ponosisz odpowiedzialność ⚠.  Ale spokojnie! Z pomocą prawnika jesteś w stanie zabezpieczyć się zgodnie z prawem.

🔷 Z punktu widzenia rezerwującego ryzyko braku zwrotu opłaty rezerwacyjnej stanowi dostateczną motywację dla rozważnego podjęcia decyzji o rozwiązaniu umowy rezerwacyjnej. Ustawowe określenie okoliczności dokonania zwrotu ma bowiem za zadanie przeciwdziałać sytuacjom nadużywania tego instrumentu przez rezerwujących.

W przeciwnym razie, rezerwujący mogliby czasowo blokować zakres nieruchomości oferowanych przez Ciebie do sprzedaży. Po prostu zawieraliby wiele takich umów rezerwacyjnych i to bez konsekwencji prawnych.

Umowa rezerwacyjna na mieszkanie

Jakie są rodzaje umów rezerwacyjnych?

Wśród umów rezerwacyjnych możesz wyróżnić dwa rodzaje:

🟢 zwykłe umowy rezerwacyjne 👉. Tutaj celem jest rezerwacja mieszkania dla potencjalnego nabywcy, w ściśle określonym czasie. Taki kontrakt nie rodzi zobowiązania podpisania umowy przedwstępnej albo deweloperskiej;

🟣 umowy rezerwacyjne z elementami umowy przedwstępnej 👉. Tutaj celem jest zabezpieczenie na wypadek, gdyby jedna ze stron uchyliła się od wykonania zobowiązania.

Poniżej znajdziesz najważniejsze różnice obu tych umów.

Pamiętaj, żeby przed podpisaniem ustalić z deweloperem, jakie macie oczekiwania i jaki rodzaj umowy Was interesuje 🔔

Zwykła umowa rezerwacyjna

Pierwszy typ umowy to zwykła umowa rezerwacyjna. Możesz się spotkać również z innym jest nazewnictwem  ➡ czysta umowa rezerwacyjna albo klasyczna rezerwacyjna.

Jej cechą charakterystyczną jest fakt, że nie zawiera elementów umowy przedwstępnej.  Mówiąc po ludzku 👉 w treści takiej umowy strony nie zobowiązują się do zawarcia dalszych umów. Takich, które mają doprowadzić do sprzedaży nieruchomości przez dewelopera i jej zakupu przez klienta.

Czyli mimo poczynionej rezerwacji mieszkania czy domu, zarówno potencjalny nabywca, jak i deweloper mogą w każdej chwili wycofać się z takiej „zarezerwowanej transakcji”.

Umowa rezerwacyjna posiadająca elementy umowy przedwstępnej

Możesz się również spotkać z pewnego rodzaju „mixem dwóch rodzajów umów”. Umowa rezerwacyjna plus umowa przedwstępna. Każda z nich jest szczegółowo uregulowana w innym akcie prawnym. Pierwszą znajdziesz w nowej ustawie deweloperskiej. A o drugiej przeczytasz w kodeksie cywilnym.

Jeżeli zdecydujesz się na ten rodzaj umowy rezerwacyjnej, to skorzystaj z pomocy radcy prawnego (albo adwokata), który pomoże w odpowiedni sposób połączyć elementy obu umów. W szczególności w tym przypadku zabezpieczenie Twoich praw i interesów wymaga wiedzy specjalistycznej.

To jest tak jak z przepisem na ciasto. Musisz w odpowiedni sposób połączyć składniki żeby nie wyszedł zakalec. W końcu taki „prawny zakalec” może Cię kosztować nie tylko ból żołądka, ale też konsekwencje finansowe 😢💰.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej to zdecydowanie większe zobowiązanie niż w przypadku klasycznej umowy rezerwacyjnej. Jeśli ją zawrzesz, to zobowiązujesz się do podpisania tzw. umowy przyrzeczonej, czyli do sprzedaży / zakupu nieruchomości ( w zależności którą jesteś stroną).

Z drugiej strony taka umowa to lepsza gwarancja, że dojdzie do sprzedaży zarezerwowanego mieszkania. Taki rodzaj umowy będzie już bowiem zawierał wskazanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności oraz uzgodnioną cenę. A ponadto, terminy i harmonogram płatności oraz termin, w którym mieszkanie zostanie przekazane kupującemu.

Jakie informacje powinien deweloper przekazać nabywcy przed zawarciem umowy?

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż nieruchomości, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt ten wraz z załącznikami powinien zostać nieodpłatnie doręczony m.in. osobie zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej.

Ale to nie koniec obowiązków informacyjnych. Spójrz poniżej 👇.

Obowiązki informacyjne związane z umową rezerwacyjną

W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek poinformować rezerwującego o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. I trzeba to zrobić w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego konkretnie dotyczy zmiana.

Jest to bardzo istotna kwestia, ponieważ przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej, deweloper nie miał obowiązku przedstawiania rezerwującemu prospektu informacyjnego przedsięwzięcia 🔔.

Wykonanie tego obowiązku przez dewelopera pozwala rezerwującemu na ponowną ocenę sytuacji prawno-faktycznej, w obliczu dokonanych zmian. Z kolei niezrealizowanie tej powinności przez dewelopera stanowić będzie podstawę do dokonania przez niego zwrotu opłaty rezerwacyjnej (art. 34 ust. 1 pkt 3 u.o.p.n.f.) 🔺.

Przewidziany w art. 33 ust. 1 u.o.p.n.f. obowiązek informacyjny dotyczy tych modyfikacji w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, które deweloper wprowadził w okresie związania umową rezerwacyjną. O zmianach należy poinformować w sposób umożliwiający zidentyfikowanie ich treści i zakresu.

Obowiązkowi temu deweloper może zadośćuczynić poprzez przesłanie:

1️⃣ aneksu do prospektu informacyjnego albo zmiany załącznika, w których wskazane są aktualne dane i informacje,

2️⃣ prospektu informacyjnego lub załącznika w nowej wersji, w której dokonane modyfikacje podlegają łatwej identyfikacji. Np. przesłanie dokumentu, w którym zmiany zostały odpowiednio podkreślone albo wprowadzone w tzw. trybie śledzenia zmian.

Obowiązki informacyjne dewelopera

Zmiany prospektu informacyjnego niewymagające poinformowania

Obowiązki informacyjne dewelopera wobec rezerwującego nie powstają w zakresie zmian prospektu informacyjnego, związanych z ujawnianiem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n.f. A także w zakresie roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.

Wyłączenie to zostało wprowadzone z uwagi na specyfikę procesu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego (zadania inwestycyjnego), w ramach którego w nieprzerwany niemal sposób strony zawierają umowy. W konsekwencji roszczenia z nich wynikające podlegają ciągłemu i sukcesywnemu ujawnianiu w księgach wieczystych.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Poniżej znajdziesz takie absolutne minimum zapisów, które musi zawierać Twoja umowa rezerwacyjna:

🔹 strony, miejsce i datę zawarcia umowy;

🔸 cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;

🔹 wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1 u.o.p.n. O ile taka opłata została przewidziana przez strony;

🔸 okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

🔹  określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

🔸 określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni i układu pomieszczeń;

🔹 określenie rodzaju i powierzchni części / pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego ( np. garaż ).

Umowa rezerwacyjna może zawierać dodatkowe postanowienia, które odpowiednio zabezpieczą Twoje interesy. I to bez względu na to, którą jesteś stroną 🙂.

Mimo, że umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania czy domu jest zawierana na dość krótki okres (czasem nawet kilka tygodni ), to nie lekceważ jej wagi.

Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej

Do istoty umowy rezerwacyjnej należy jej zawarcie na czas określony. Z reguły będzie to okres kilku tygodni, niekiedy nawet miesięcy.

Przy czym stronom pozostawiono swobodę w zakresie oznaczenia czasu trwania umowy rezerwacyjnej. Określenie tego okresu może nastąpić poprzez wskazanie daty, w której umowa wygaśnie, albo poprzez określenie czasu, na jaki została zawarta (np. 3 miesiące).

Czynnikiem ograniczającym pełnię swobody w tym zakresie jest sytuacja, gdy rezerwujący zamierza zaciągnąć kredyt hipoteczny na sfinansowanie nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Okoliczność ta wpływa znacząco na ustalony przez strony czas związania się umową rezerwacyjną. Po prostu  odpowiednio go wydłuża 👇.

Umowa rezerwacyjna a kredyt hipoteczny

W tej sytuacji ustawodawca nakazuje, żeby wziąć pod uwagę okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej  (o której mowa w art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 23.03.2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami)  albo przyrzeczenia udzielenia kredytu (art. 3 ust. 1 tej ustawy).

Co do zasady kredytodawca oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego w 21. dniu od dnia otrzymania wniosku o udzielenie kredytu. Chyba, że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej. W terminie tych 21 dni od złożenia wniosku ocenie podlega zdolność kredytowa oraz nieruchomość, finansowana za pomocą kredytu albo stanowiąca przedmiot jego zabezpieczenia.

Kredytodawca w powyższym czasie podejmuje też decyzję odnośnie tego, czy jest zainteresowany udzieleniem wnioskowanego kredytu. W praktyce okazuje się, że termin ustawowy 21 dni  jest często niewystarczający na dopełnienie tych wszystkich działań. Tym samym należy go traktować jako absolutne minimum.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?

W przypadku każdej umowy rezerwacyjnej (nie tylko na zakup mieszkania) obie strony powinny precyzyjnie sprawdzić treść umowy przed złożeniem podpisu. Przede wszystkim musisz zadbać o precyzyjne i szczegółowe uregulowanie trzech zagadnień:

🟢 opłata rezerwacyjna.

Zadbaj o szczegółowe zapisy w zakresie wysokości tej kwoty oraz zdarzeń, w których opłata rezerwacyjna przepada albo podlega zatrzymaniu.

🟡 opis przedmiotu umowy i pomieszczeń przynależnych.

Wskaż dokładny metraż lokalu i kondygnacji, na której się znajduje. Te same zasady zastosuj w zakresie tzw.  przynależności (np. komórki lokatorskiej, ogródka, miejsc parkingowych i miejsc postojowych). Brak precyzji może oznaczać konieczność podpisania umowy deweloperskiej na zakup lokalu, ale np. z innym rozkładem pomieszczeń lub na innym piętrze budynku.

🟣 kary umowne na rzecz dewelopera.

Doprecyzuj postanowienia o wysokości kar umownych i przypadkach, w których będą naliczane. Zadbaj, aby klauzule umowne były zgodne z prawem. Błędne zapisy mogą spowodować przykre konsekwencje Dla Ciebie 🔔.

I to zarówno gdy jesteś  deweloperem 👉Ryzyko niedozwolonych klauzul umownych, za które Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nalicza wysokie kary finansowe. A także, gdy jesteś nabywcą 👉 Uważaj żeby przypadki ich naliczania rzeczywiście ograniczały się do zawinionych przez Ciebie sytuacji.

Umowa rezerwacyjna na zakup domu

Umowa rezerwacyjna na zakup domu

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być również zakup domu jednorodzinnego, wolnostojącego, w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej. Powinieneś zwrócić uwagę na te same elementy, które opisałam powyżej w przypadku umowy rezerwacyjnej na zakup mieszkania. W szczególności regulacje dotyczące opłaty rezerwacyjnej; opisu wybranego domu i części przynależnych (np. garaż ); kar umownych.

⚠ Ponadto zwróć uwagę na zapis o wielkości działki oraz rodzaju prawa własności, które nabędziesz 👉wyłączna własność czy współwłasność w konkretnym udziale.

Umowa rezerwacyjna podpisywana na zakup działki

Przy okazji wspomnę, że działki budowlane także mogą podlegać rezerwacji. Chociaż to jest rzadkość. Po prostu czasami może się zdarzyć, że działka jest w świetnej lokalizacji albo po okazyjnej cenie a osoba zainteresowana jej zakupem, z różnych powodów nie może z miejsca dokonać zakupu czy zawrzeć umowy przedwstępnej.

Najczęściej powodem jest brak środków finansowych. Wtedy umowa rezerwacyjna pozwoli na czasowe wyłączenie działki z oferty sprzedaży, a jednocześnie Ty zyskasz czas na zgromadzenie całej kwoty 🙂.

Pamiętaj, aby szczegółowo taką działkę opisać w umowie rezerwacyjnej. Przede wszystkim wpisz dokładną jej lokalizację, numer identyfikacyjny i powierzchnię. A jeśli to możliwe również numer księgi wieczystej. Przed zakupem możesz zlecić prawnikowi sprawdzenie tej księgi wieczystej. Czasami kryją się tam naprawdę przykre niespodzianki 😟.

Umowa rezerwacyjna a pozostałe umowy związane z kupnem nieruchomości

Zakup nieruchomości u dewelopera wiąże się z większą ilością umów niż tylko rezerwacyjna. Powyżej omówiłam dwie wersje samej umowy rezerwacyjnej ➡ zwykłą oraz opcję z elementami umowy przedwstępnej.

Niemniej jednak, najczęściej spotkasz się także z innymi umowami. Np. klasyczna umowa przedwstępna sprzedaży domu czy mieszkania; umowa kredytowa; czy wreszcie umowa deweloperska, której szczegóły omówiłam tutaj.

Co dokładnie różni umowę rezerwacyjną od pozostałych rodzajów umów? Poniżej znajdziesz niezbędne informacje, które pomogą Ci wstępnie ocenić, które z nich zawrzeć  żeby najlepiej zabezpieczyć swoje interesy 😊.

No to lecimy po kolei 👇.

Czym się różni umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej ?

Pamiętaj, że umowy rezerwacyjnej nie należy utożsamiać z umową przedwstępną. Mimo, że zawierane są one na podobnym etapie, tj. poprzedzającym zawarcie m.in. umowy deweloperskiej, to zasadniczo się różnią.

Umowa przedwstępna służy przygotowaniu umowy definitywnej, której niezwłoczne zawarcie z uwagi na przeszkody faktyczne albo prawne jest utrudnione lub niemożliwe. Przyczyną posłużenia się w pierwszej kolejności umową przedwstępną jest często konieczność doprecyzowania treści umowy w zakresie elementów nieistotnych (np. wysokości kar umownych). Inną  przyczyną może być czynnik  zewnętrzny. Np. zawarcie umowy definitywnej jest w danej chwili dla nabywcy niedogodne z przyczyn ekonomicznych.

Z kolei konstrukcja umowy rezerwacyjnej znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy zawarcie umowy właściwej jest niemożliwe z uwagi np. na brak dostępu do źródła finansowania przez nabywcę.

Uwaga!

Zasadnicza różnica wyraża się jednak w celu tych umów i treści wynikających zobowiązań. W przypadku umowy przedwstępnej jej przedmiotem jest zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Natomiast w odniesieniu do umów rezerwacyjnych jest to czasowe wyłączenie ze sprzedaży określonego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 29 ust. 2 u.o.p.n.f.).

Umowa przedwstępna jest opisana w art. 389 k.c. i art. 390 k.c. , a w zakresie zadatku – w art. 394 k.c. Określenie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności ma ogromne znaczenie. Jeżeli nie zostanie on wskazany w umowie, wówczas umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wskazanym przez stronę uprawnioną do wystąpienia z żądaniem jej podpisania.

⚠ A jeżeli obydwie strony są do tego uprawnione, wtedy strony wiąże termin wskazany w oświadczeniu, które zostało złożone jako pierwsze. W przypadku uchylania się przez jedną stronę od jej podpisania, druga strona może dochodzić odszkodowania za szkodę, którą mogła ponieść, licząc na finalizację zakupu nieruchomości.

Kolejna różnica to  forma, w której powinna zostać podpisana umowa przedwstępna. Może zostać zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.  Wybór należy do stron umowy. Warto przy tym pamiętać, że podpisanie umowy w formie aktu notarialnego daje nam większe możliwości dochodzenia swoich praw. I to nie tylko w kwestiach finansowych, ale również w kontekście możliwości dochodzenia od drugiej strony umowy jej wykonania przed sądem, gdyby pojawiła się taka konieczność 👩‍⚖️👨‍⚖️.

Umowa rezerwacyjna a umowa kredytowa

Umowa rezerwacyjna a umowa kredytowa

Najczęściej z zakupem wymarzonego lokum wiąże się konieczność ubiegania o kredyt. Oczywiście mam na myśli szczególny kredyt – hipoteczny.

🔴 Pamiętaj, że umowa rezerwacyjna jakkolwiek jest przydatna i warto ją zawrzeć z przyczyn już wyżej wymienionych, niestety nie wystarczy, aby móc dostać kredyt. Banki po prostu jej nie honorują. To jest ważna informacja 😒.

A teraz druga ważna i praktyczna wskazówka. Dotyczy rozpoczęcia oficjalnej procedury ubiegania się o tzw. Bezpieczny Kredyt 2% w ramach programu Pierwsze Mieszkanie w celu pokrycia kosztów zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. W tym przypadku musisz złożyć do wniosku m.in. umowę przedwstępną z deweloperem w formie aktu notarialnego albo umowę rezerwacyjną lub deweloperską w przypadku budowy zakończonej wraz z prospektem informacyjnym i szkicem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Umowa rezerwacyjna a deweloperska i przedwstępna – czym się różnią?

Pora na małe podsumowanie 😊.

Umowa rezerwacyjna, przedwstępna i deweloperska –  podstawowe różnice:

🟠 Umowa rezerwacyjna.

Jak sama nazwa mówi, prowadzi do rezerwacji na czas określony wybranego przez klienta mieszkania. Po jej zawarciu, deweloper wycofuje to konkretne mieszkanie z oferty. Czyli wybrane lokum jest zaklepane 😉. Umowę tę regulują przepisy rozdziału 5 nowej ustawy deweloperskiej ( art. 29-34 ).

🟢 Umowa przedwstępna.

Może być zawarta nie tylko w przypadku zakupu mieszkania u dewelopera. Również na ryku wtórnym strony ją zawierają żeby zagwarantować sobie dojście do finalizacji sprzedaży / zakupu nieruchomości. Tutaj istotne jest zobowiązanie jednej lub dwóch stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Najlepiej jak z góry strony określą termin zawarcia umowy definitywnej.

🔵 Umowa deweloperska.

To jest umowa, w której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, który dopiero wybuduje. Innymi słowy, umowa deweloperska dotyczy obiektu, który ma dopiero powstać. Szczegóły znajdziesz tutaj. A umowa przedwstępna dotyczy obiektu, który już istnieje.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska. Jak przejść od jednej do drugiej?

Jak już wiesz z tego wpisu, celem zawierania umów rezerwacyjnych jest nic innego jak zarezerwowanie na pewien czas konkretnego  mieszkania czy domu. A co potem?

Naturalną konsekwencją podpisania umowy rezerwacyjnej z deweloperem będzie zawarcie w przyszłości umowy deweloperskiej. Ta ostatnia doprowadzi do uzyskania w oznaczonym momencie prawa własności do nieruchomości.

Oczywiście pomiędzy umową rezerwacyjną a deweloperską może być jeszcze zawarta umowa przedwstępna. Wszystko zależy od tego, na jakim etapie będą strony, gdy dobiegnie końca umowa rezerwacyjna. Czasem po prostu potrzeba więcej czasu na przygotowanie treści umowę deweloperskiej i wtedy warto się zabezpieczyć umową przedwstępną.

Bez obaw. Z pomocą prawnika bez problemu ocenisz, która z umów w danym momencie będzie dla Ciebie najlepsza 🙂.

Umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym i wtórnym – podobieństwa i różnice

Umowę rezerwacyjną możesz zawrzeć zarówno w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i z wtórnego. Jej podpisanie służy czasowemu wyłączeniu konkretnej nieruchomości ze sprzedaży. Dzięki temu kupujący może zyskać czas na przygotowanie się do transakcji.

Podstawowa różnica to wymogi formalne dotyczące treści.

👉 Na rynku pierwotnym umowa rezerwacyjna musi być sporządzana według przepisów zawartych w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Czyli w skrócie zwanej nową ustawą deweloperską. Jej regulacje obowiązują od 1 lipca 2022r.

👉 Z kolei na rynku wtórnym umowy rezerwacyjne podpisywane mogą być w swobodny sposób (na tzw. zasadzie swobody umów).  Zazwyczaj podpisywana jest w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych nieruchomości, które mogą bardzo szybko zniknąć z rynku. Tutaj również wchodzą w grę umowy rezerwacyjne z elementami umowy przedwstępnej.

Jeśli mam być szczera, to w praktyce na rynku wtórnym znacznie częściej podpisuje się od razu przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna a Program Bezpieczny Kredyt 2%

Od 1 lipca 2023 r. rząd uruchomił program Bezpieczny Kredyt 2%. W ramach tej oferty nabywcy mogą liczyć na to, że deweloper nie sprzeda wybranego mieszkania aż do czasu zaciągnięcia Bezpiecznego Kredytu 2% przez klienta, a także nie zmieni do tego czasu ceny nieruchomości. Deweloperzy także zapewniają, że w razie nieuzyskania kredytu zwrócą klientowi w całości wpłaconą opłatę rezerwacyjną 💰.

Tego rodzaju oferty są oczywiście atrakcyjne z punktu widzenia klientów. Trzeba jednak uważać na pewne pułapki. Po pierwsze wiele z takich rezerwacji oferowanych jest nie na podstawie umowy rezerwacyjnej, lecz przedwstępnej lub wręcz od razu deweloperskiej.

Po drugie, deweloperzy mogą w takich umowach zastrzec dodatkowe warunki zwrotu opłaty wstępnej, w praktyce uniemożliwiające jej odzyskanie ⚠.

Bezpieczny kredyt 2%

Bezpieczny kredyt na kupno mieszkania z rynku pierwotnego – jakie dokumenty ?

Jeśli chcesz zaciągnąć tzw. Bezpieczny kredyt 2 % w celu pokrycia kosztów zawarcia mieszkania z rynku pierwotnego, to zapamiętaj!  Do wniosku trzeba załączyć takie dokumenty jak:

  • umowę przedwstępną z deweloperem w formie aktu notarialnego albo 👇
  • umowę rezerwacyjną lub deweloperską w przypadku budowy zakończonej wraz z prospektem informacyjnym i szkicem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego;
  • wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera albo wydruk z CEIDG z numerem NIP i REGON dewelopera;
  • pełnomocnictwo osób zajmujących się reprezentowaniem dewelopera;
  • decyzję o pozwoleniu na budowę / zaświadczenie o zakończeniu budowy / zaświadczenie o samodzielności lokalu bądź zgłoszenie zakończenia prac budowlanych;
  • dokumenty potwierdzające wniesienie wkładu własnego;
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości, z której nieruchomość kupowana przez Ciebie ma zostać wyodrębniona;
  • wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów.

Bezpieczny kredyt na kupno mieszkania z rynku wtórnego – jakie dokumenty?

A teraz pora na wykaz dokumentów potrzebnych by zaciągnąć Bezpieczny kredyt 2 % na kupno nieruchomości mieszkalnej z rynku wtórnego. Troszkę się różni od tego z rynku pierwotnego.

Do wniosku musisz złożyć:

  1. umowę przedwstępną podpisaną ze sprzedającym – w formie umowy cywilnoprawnej lub w formie aktu notarialnego;
  2. odpis z księgi wieczystej nieruchomości. A jeśli lokal jej nie posiada, to powinieneś zdobyć zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej dla lokalu;
  3. dokument potwierdzający prawo własności zbywcy nieruchomości;
  4. zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami;
  5. wycenę nieruchomości – może być dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego z banku.

Wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania – co powinien zawierać?

Pamiętaj, aby sprawdzić, czy wszystkie ustawowe elementy znalazły się w Twojej umowie rezerwacyjnej  mieszkania.

Wzór powinien uwzględniać: 👇

🔸 dane osobowe rezerwującego;

🔹 dane dewelopera lub dane osobowe przedstawiciela dewelopera;

🔸 ustaloną cenę nieruchomości;

🔹 kwotę ustalonego zadatku lub zaliczki (jeśli taka opłata rezerwacyjna została omówiona wcześniej);

🔸 datę i miejsce zawarcia umowy rezerwacyjnej;

🔹 charakterystykę nieruchomości stanowiącej przedmiot rezerwacji. Nieruchomość nią objęta powinna być precyzyjnie oznaczona, aby nie było najmniejszych wątpliwości co do tego, gdzie się znajduje, jaki ma metraż i w jakim jest stanie. Warto tez sprawdzić, na jakich warunkach możesz odstąpić od umowy rezerwacyjnej i czy masz do czynienia z umową zwykłą, czy też z umową rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości.

🔸 okres trwania rezerwacji. Powinieneś mieć dokładnie określony czas, w jakim deweloper nie sprzeda i nie zaoferuje zarezerwowanego lokalu czy domu innej osobie.

🔹 termin zawarcia następnej umowy (umowy deweloperskiej), jeśli takie zobowiązanie jest poczynione;

🔸 oświadczenie dewelopera o stanie prawnym lokalu.

Na Twoją szczególną uwagę zasługują w umowie rezerwacyjnej wszystkie elementy kosztowe 💰. Ich wysokość, rodzaj i to, czy podlegają zwrotowi, jeśli umowa deweloperska  nie zostanie podpisana w następstwie zawarcia rezerwacji.

Wsparcie prawnika na etapie przygotowywania się do podpisania umowy rezerwacyjnej może okazać się nieocenione ze względu na dużą swobodę w jej konstruowaniu.

Wzór umowy rezerwacyjnej na zakup mieszkania

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna nie jest konieczna do przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości. Mimo tego, w niektórych sytuacjach warto ją podpisać. Jakie to przypadki:

🔵 znalazłeś wymarzone mieszkanie, które cieszy się dużym zainteresowaniem wśród kupujących. Trzeba łapać okazję, ale Ty potrzebujesz więcej czasu do namysłu w kwestii jego zakupu;

🟢 nie masz pewności, czy dostaniesz kredyt hipoteczny, bo jeszcze nie przystąpiłeś w ogóle do jego załatwiania. Dzięki umowie zyskasz na to czas i dopiero gdy uzyskasz promesę kredytową, będziesz mógł podjąć decyzję o zawarciu umowy deweloperskiej.

A kiedy umowa rezerwacyjna to zły pomysł?

Jeśli jesteś nabywcą i kupujesz mieszkanie za gotówkę albo masz już potwierdzenie, że dostaniesz kredyt hipoteczny i jesteś zdecydowany na transakcję. Wtedy nie masz co sobie zaprzątać głowy umową rezerwacyjną.

Po prostu od razu przejdź do podpisania umowy deweloperskiej. A nawet jeśli pewne nieistotne szczegóły jeszcze wymagają doprecyzowania, to wtedy wybierz umowę przedwstępną. I to najlepiej zawrzyj ją w formie aktu notarialnego 🔔.

Dlaczego wtedy umowa rezerwacyjna to zły pomysł? Ponieważ umowa rezerwacyjna nie gwarantuje tego, że deweloper sprzeda Ci mieszkanie. Zatem podpisz od razu umowę deweloperską albo przedwstępną.

Ile kosztuje umowa rezerwacyjna?

Umowę rezerwacyjną zawierasz w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art.30 ust. 1 ustawy deweloperskiej).

Zatem nie wymaga ona wizyty u notariusza. Samo podpisanie takiej umowy nie jest płatne 😊.

Rezerwacja mieszkania ile kosztuje ?

Koszty umowy rezerwacyjnej mogą jednak wynikać z konieczności wpłacenia tzw. opłaty rezerwacyjnej. Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny mieszkania określonej w prospekcie informacyjnym.

Taka opłata nie musi być w ogóle pobierana. Nie ma prawnego obowiązku jej ustanowienia w umowie. W praktyce jednak najczęściej klient musi ją uiścić. W takim przypadku opłata powinna być później zaliczona na poczet ceny zakupu nieruchomości 💰.

Jakie są konsekwencje niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej?

Rozpatrzmy kilka sytuacji.

🔅 Potencjalny nabywca nieruchomości (rezerwujący) rozmyśli się i zrezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej. W takim przypadku opłata rezerwacyjna przepada na rzecz dewelopera. Przyjmuje się, że nie doszło do podpisania przyrzeczonej umowy z winy osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości.

🔅 Druga sytuacja. Deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej polegającego na czasowym wyłączeniu z oferty sprzedaży tego podmiotu nieruchomości, której dotyczy umowa rezerwacyjna. Np. zawrze umowę deweloperską z inną osobą niż ta, z którą zawarł umowę rezerwacyjną. Wtedy uwaga!  Opłata rezerwacyjna ulega zwrotowi nabywcy w podwójnej wysokości.

🔅Trzeci przypadek. Potencjalny nabywca nieruchomości nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej co do sfinansowania nabycia nieruchomości.  Zatem nie może zawrzeć umowy deweloperskiej. Wtedy opłata rezerwacyjna jest zwracana nabywcy.

To jest ważna zmiana w stosunku do dotychczasowej praktyki, którą deweloperzy stosowali przed wejściem w  życie nowej ustawy deweloperskiej. Opłaty rezerwacyjnej były wcześniej zatrzymywane przez deweloperów. Teraz zgodnie z ustawą następuje ich zwrot.

🔅 Czwarty przykład. Podpisałeś umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej. Jeśli nie doszło do jej zawarcia z winy drugiej strony, jako poszkodowany możesz dodatkowo dochodzić odszkodowania przed sądem. Będziesz musiał w takim przypadku wykazać, że poniosłeś szkodę i udowodnić, że istnieje związek tej szkody z niewykonaniem umowy.

Czy można rozwiązać umowę rezerwacyjną?

Co po podpisaniu umowy rezerwacyjnej?

W prawidłowym toku zdarzeń, po umowie rezerwacyjnej powinieneś zawrzeć umowę deweloperską na warunkach opisanych w umowie rezerwacyjnej (cena, określenie nieruchomości). A na samym końcu podpisujesz umowę przenoszącą własność wybranej  nieruchomości.

Sekwencja zdarzeń jest następująca:

1️⃣ Wariant prosty:

Umowa rezerwacyjna  ➡ umowa deweloperska ➡ umowa przenosząca własność.

2️⃣ Wariant złożony:

Umowa rezerwacyjna  ➡ umowa przedwstępna  ➡ umowa deweloperska ➡ umowa przenosząca własność.

Wszystko zależy od indywidualnych potrzeb i sytuacji obu stron 🙂.

Umowa rezerwacyjna a nowa ustawa deweloperska

Podsumowując. Przepisy obowiązujące od 1 lipca 2022 r. wprost wskazują, co umowa rezerwacyjna powinna zawierać.

Wprowadzenie powyższych zmian w istotny sposób wpłynęło na zwiększenie bezpieczeństwa interesów prawnych i ekonomicznych rezerwujących. Nowa ustawa deweloperska określa m.in. maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% ceny lokalu lub domu. Wprowadza również wymóg zawierania umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Gwarancje ustawowe to jednak nie wszystko. Aby zminimalizować ryzyko związane z zakupem nieruchomości, pamiętaj o czynnościach, które każdy nabywca powinien przeprowadzić we własnym zakresie. Przede wszystkim zweryfikuj dewelopera, jego doświadczenie na rynku, referencje od dotychczasowych kupujących, itd.

Działaj zgodnie z maksymą 👉 Przezorny zawsze  ubezpieczony.

Co w przypadku „nowej inwestycji”?

Od 1 lipca 2022 r. umowa rezerwacyjna jest uregulowana w nowej ustawie deweloperskiej. Jednak zgodnie z przepisami przejściowymi, do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej stosuje się co do zasady ustawę starą.

Szczegóły dotyczące okresu, w których stosujesz stare czy nowe przepisy znajdziesz w moim poprzedni wpisie>>>> umowa deweloperska.

Co to w praktyce oznacza ❓

Otóż w przypadku „nowego przedsięwzięcia deweloperskiego”, treść umowy rezerwacyjnej określają przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Czyli zasady, o których pisałam w poprzednim artykule. W szczególności dotyczy to formy zawarcia umowy ➡ musi być na piśmie pod rygorem nieważności.

Ponadto, deweloper ma obowiązek  doręczyć nabywcy bezpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na czas określony. Może przewidywać (i najczęściej przewiduje) obowiązek uiszczenia opłaty rezerwacyjnej.

Opłata rezerwacyjna nie może wynosić więcej niż 1% ceny mieszkania. Jej zwrot albo przepadek następuje na zasadach poniżej opisanych w tym artykule.

Umowa rezerwacyjne - stare inwestycje

Co w przypadku „starej inwestycji”?

W poprzednio obowiązującej ustawie deweloperskiej (ustawie z dnia 16.09.2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) nie było zapisów odnośnie umowy rezerwacyjnej. Zawieranie umowy rezerwacyjnej było dopuszczalne na tzw. zasadzie swobody umów.

Treść umowy rezerwacyjnej w tym przypadku zależała od praktyki danego dewelopera. Umowa rezerwacyjna mogła być zawarta nie tylko w formie pisemnej. Dlatego czasem zdarzało się, że strony zawierały ją nawet w formie e-mail. Chociaż z mojej praktyki wynika, że na szczęście większość deweloperów wybierało formę umowy na piśmie.

W przypadku „starych inwestycji”, jeżeli umowa rezerwacyjna przewiduje zawarcie docelowo umowy deweloperskiej, to deweloper ma obowiązek doręczyć nabywcy  bezpłatnie – na jego  żądanie i na trwałym nośniku – prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

Umowa rezerwacyjna może przewidywać (zwykle przewiduje) obowiązek uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. W przypadku „starej inwestycji” nie ma prawnego limitu jej wysokości. Chociaż ja doradzam klientom żeby to było symboliczne 1%. Zbyt wysoka opłata jest po prostu ryzykowna dla dewelopera 😟.

Opłata rezerwacyjna – wysokość, zaliczka a zadatek

Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.

⚠ Pamiętaj, że zgodnie z aktualnym stanem prawnym wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej  (czy innych wskazanych w ustawie).

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Dokonuje tego nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Uwaga!

➡ W stanie prawnym obowiązującym do dnia 30 czerwca 2022r. to, czy opłata rezerwacyjna jest zaliczką czy zadatkiem zależy od tego, jaki charakter nadały jej strony w umowie rezerwacyjnej.

➡ Od 1 lipca 2022r. po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna będzie miała charakter mieszany. Jest ona bowiem zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości. Poza tym może być zwrócona –  co przypomina zaliczkę. A w określonych sytuacjach jej zwrot nastąpi w podwójnej wysokości – co przypomina zadatek.

Jeśli chcesz więcej poczytać na temat zadatku i zaliczki, to sporo informacji znajdziesz tutaj.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

 🟢 rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;

 🟣 deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4 , nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, które polega na czasowym wyłączeniu nieruchomości ze sprzedaży. Wtedy opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości 💰💰;

 🟠 deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego;

 🔵 w przypadku, gdy umowa sprzedaży została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości . Wtedy opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości 💰💰.

Opłaty rezerwacyjna - kiedy zwrot ?

Rozwiązanie umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna z deweloperem oparta jest o zasadę swobody kontraktowania. Szczegóły kontraktu zależą od jego stron, z zaznaczeniem nienaruszania zasad współżycia społecznego. Dlatego tak ważne jest, abyś dokładnie sprawdził wzór umowy zanim ją podpiszesz. Szczególną uwagę trzeba poświęcić zapisom dotyczącym odstąpienia od podpisanej umowy rezerwacyjnej 🔔.

W umowach rezerwacyjnych deweloperzy zwykle nie przyznają nabywcom domów czy mieszkań  korzystnego prawa do odstąpienia. Dość powszechnie w umowach znajdziesz zapis, że jeżeli nabywca zechce od niej  odstąpić, to będzie musiał liczyć się z utratą kaucji wpłaconej na konto dewelopera.

Dlatego zwykle proponowanym rozwiązaniem jest zapis, żeby deweloper poniósł karę w wysokości zwrotu podwójnej wartości kaucji, jeżeli to on zdecyduje się odstąpić od umowy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów chce uregulować stan prawny z korzyścią dla nabywców.

Postuluje się, aby nakazać deweloperom podpisywanie tylko takich umów rezerwacyjnych, w których sankcji przepadku opłaty rezerwacyjnej przez nabywcę w razie odstąpienia przez niego od umowy będzie towarzyszyła sankcja obowiązku zapłaty przez dewelopera dwukrotności opłaty rezerwacyjnej, gdy to deweloper odstąpi od umowy.

Jak widzisz odstąpienie jest dość skomplikowane i wymaga sięgnięcia do przepisów kodeksu cywilnego. Musisz uważać na postanowienia dotyczące sposobu i skutków rozwiązania umowy rezerwacyjnej. Warto zawalczyć o swoje prawa  💪.

Umowa rezerwacyjna – na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę?

W interesie osób, które są zainteresowane nabyciem nieruchomości od dewelopera, najczęściej  leży poprzedzenie umowy sprzedaży domu czy mieszkania – umową rezerwacyjną. Zgodnie z obowiązującymi przepisami  sytuacja prawna przyszłych nabywców jest dużo korzystniejsza aniżeli w przypadku zawarcia umowy sprzedaży bez poprzedzania jej umową rezerwacyjną.

Zanim jednak złożysz podpis, to zastosuj poniższe wskazówki:

  1. Przeczytaj uważnie wszystkie cechy wybranej nieruchomości.
  2. Poproś o prospekt informacyjny wraz z załącznikami. A następnie dokładnie się zapoznaj z jego treścią.
  3. Upewnij się, że termin rezerwacji jest dla Ciebie odpowiedni.
  4. Przeanalizuj dokładnie wysokość, sposób zapłaty i rozliczenia opłaty rezerwacyjnej.
  5. Sprawdź, czy umowa zawiera kary umowne – jaka wysokość i sposób ich naliczania.
  6. Sprawdź, czy umowa przewiduje przypadki jej rozwiązania – na jakich zasadach.
  7. Jeśli po przeczytaniu umowy, masz wątpliwości co do któregokolwiek elementu z tej listy – warto zasięgnąć porady prawnej.

Umowa rezerwacyjna prawnik

Umowa rezerwacyjna prawnik

Zamiast samodzielnej analizy treści umowy rezerwacyjnej możesz skorzystać z pomocy radcy prawnego (adwokata).

Zakup / sprzedaż nieruchomości to kosztowna inwestycja. Bardzo często środki finansowane pochodzą z kredytu hipotecznego. Dlatego warto rozwiać wszelkie obawy czy wątpliwości. Jeżeli w projekcie Twojej umowy którykolwiek z wyżej wymienionych punktów (nr 1 – 7) jest dla Ciebie niezrozumiały, to nie ryzykuj.  Sprawdzenie umowy przez specjalistę może Cię ustrzec przed niekorzystnymi skutkami 👍.

Dlatego, jeśli chcesz żeby ktoś Cię odciążył od obowiązku sporządzenia umowy zgodnie z przepisami i Twoimi interesami – serdecznie zapraszam do kontaktu 🙂.

Warto wiedzieć

Co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania ?

Umowa rezerwacyjna mieszkania jest umową, którą najczęściej zawiera deweloper z osobą zainteresowaną zakupem domu lub mieszkania (czyli z „rezerwującym”). Celem umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie ze sprzedaży wybranej nieruchomości. Innymi słowy, deweloper zobowiązuje się, że nie zawrze umowy dotyczącej określonego domu / mieszkania z innym klientem.

Ile wynosi opłata rezerwacyjna za mieszkanie?

Według aktualnie obowiązujących przepisów wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Ponadto, opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej (czy innych wskazanych w ustawie).

Ile czasu trwa umowa rezerwacyjna?

Zgodnie z aktualnymi przepisami, umowa rezerwacyjna musi być zawarta na czas określony. A ponadto, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej.

Na co uważać przy umowie rezerwacyjnej?

Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej sprawdź przede wszystkim następujące postanowienia:

  • cenę lokalu mieszkalnego;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej;
  • okres, na jaki lokal mieszkalny będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oraz powierzchni i układu pomieszczeń;
  • określenie rodzaju i powierzchni części / pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego ( np. garaż );
  • kary umowne na rzecz dewelopera.

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

 

Zdjęcia: Photo by jaxel on Pixabay; Pexels on Pixabay; Giulia May on Unsplash; Pixabay on Pexels; Towfiqu barbhuiya on Unsplash; Mikhail Nilov on Pexels; nattanan23 on Pixabay; geralt on Pixabay; maitree rimthong on Pexels; FotoKacper on Pixabay

***

Umowa deweloperska

Ostatnio napływają do mnie pytania Klientów w kategorii „umowa deweloperska” i „nowa ustawa deweloperska 2022r.”. Klienci (tym razem deweloperzy) proszą o wyjaśnienie,  jakie prawa i obowiązki mają aktualnie inwestorzy na rynku pierwotnym nieruchomości ? W jaki sposób konstruować umowy ? Którą umowę w danym momencie wybrać ? I wiele wiele innych ❓❓❓

Warto dowiedzieć się, jak zabezpieczyć swoje interesy a jednocześnie zachować ustawowe standardy ochrony praw nabywców (mieszkań czy domów) [Czytaj dalej…]

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

Katarzyna Sabynicz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Sabynicz w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    Komentarze (0)

    { 0 komentarze… dodaj teraz swój }

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Sabynicz w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: