W tym artykule dowiesz się czym jest kaucja gwarancyjna. Czym się różni zatrzymana część wynagrodzenia od kaucji gwarancyjnej. Jak skutecznie uregulować w umowie kucję gwarancyjną albo kwotę zatrzymaną ?
Odpowiem również na pytania – kiedy inwestor może zatrzymać kaucję gwarancyjną? I czy inwestor odpowiada solidarnie za zwrot kaucji gwarancyjnej podwykonawcy?
Wszystkie informacje przedstawię na konkretnym przykładzie z praktyki.
Poznasz historię, która przytrafiła się pewnemu podwykonawcy i doprowadziła do potężnego procesu sądowego pomiędzy trzema podmiotami na raz 👩⚖️👨⚖️
Dlatego bez względu na to, czy jesteś inwestorem (zamawiającym), generalnym wykonawcą czy podwykonawcą warto przemyśleć, która forma zabezpieczenia będzie korzystniejsza na wypadek, gdyby doszło do takiego sporu.
🔔 Jeśli zamierzasz niebawem zawrzeć umowę o roboty budowlane i stoisz przed wyborem – kaucja gwarancyjna czy kwota zatrzymana (zatrzymana część wynagrodzenia), to pamiętaj! Twoja decyzja będzie miała duże znaczenie w praktyce.
Obie instytucje, mimo iż często traktowane zamiennie, różnią się od siebie w skutkach.
Historia z życia wzięta
Kilka lat temu skończył się pewien ciekawy spór.
Podwykonawca zawarł z generalnym wykonawcą umowę o roboty budowlane.
Przedmiotem robót była realizacja fasady wewnętrznej i zewnętrznej. W tym wytworzenie i zamontowanie okien, drzwi, ścian kurtynowych, świetlików, okładzin szklanych oraz pozostałych elementów elewacji w budowanym obiekcie w pewnym Porcie Lotniczym.
To była inwestycja naprawdę dużych rozmiarów.
Podwykonawca miał otrzymać wynagrodzenie, które ostatecznie ustalono na kwotę aż 14 997 000 złotych 😵😲
Zatrzymanie części wynagrodzenia a kaucja gwarancyjna
Strony ustaliły, że z tytułu zabezpieczenia roszczeń generalnego wykonawcy, podwykonawca zobowiązał się dostarczyć generalnemu wykonawcy w ciągu 10 dni od udzielenia zlecenia – nieodwołalnego, bezwarunkowego i płatnego na pierwsze żądanie zabezpieczenia należytego wykonania umowy, w wysokości 10% sumy zlecenia.
Ponadto, jako zabezpieczenie roszczeń z tytułu udzielonej rękojmi i gwarancji generalny wykonawca był uprawniony do zatrzymania z każdej faktury kwoty w wysokości 5% jej wartości.
Zwolnienie tych kwot miało nastąpić po dokonaniu odbioru prac przez inwestora i po zaakceptowaniu faktury końcowej. Ale nie wcześniej niż z chwilą otrzymania gwarancji bankowej.
Ponadto, jeszcze przed zawarciem umowy strony dopuściły możliwość złożenia gwarancji ubezpieczeniowej uznanego towarzystwa ubezpieczeń.
Zatem podwykonawca miał wybór pomiędzy rożnymi formami zabezpieczenia roszczeń generalnego wykonawcy.
Gwarancja ubezpieczeniowa należytego wykonania umowy oraz usuwania wad i usterek
Po kilku miesiącach współpracy, podwykonawca uzyskał gwarancję ubezpieczeniową.
Tj. gwarancję należytego wykonania umowy oraz właściwego usunięcia wad i usterek na rzecz generalnego wykonawcy.
Celem przedłożenia powyższej gwarancji było wyłączenie obowiązku zatrzymywania przez generalnego wykonawcę, tytułem zabezpieczenia roszczeń, 5% należnego podwykonawcy wynagrodzenia 🙂
Trudno się dziwić, podwykonawca chciał na bieżąco otrzymywać całe wynagrodzenie za swoją pracę.
Niestety nie wszystko poszło po jego myśli 😟
Rozwiązanie umowy pomiędzy generalnym wykonawcą a inwestorem – skutki dla podwykonawcy
Mniej więcej po roku od zawarcia umowy z podwykonawcą, doszło do rozwiązania umowy pomiędzy generalnym wykonawcą a inwestorem.
Generalny wykonawca odstąpił częściowo od umowy z inwestorem i zaprzestał realizacji kontraktu.
W konsekwencji doszło do wstrzymania robót przez podwykonawcę.
Strony dokonały inwentaryzacji i okazało się, że podwykonawca wykonał prawie 90% zakresu robót podstawowych. Pomimo tego, podwykonawca nie uzyskał w całości wynagrodzenia za wszystkie zrealizowane roboty😞
Co więcej, mimo że przedstawił gwarancję ubezpieczeniową, generalny wykonawca zatrzymał i nie wypłacił podwykonawcy 5% z kwot netto, objętych wystawionymi i uregulowanymi fakturami.
Sytuacja była więc nieciekawa.
Ale na szczęście, podwykonawca postanowił zawalczyć o swoje prawa z wykorzystaniem wszystkich dostępnych możliwości.
Czy trud się opłacił? Niebawem się dowiesz 🤔
Proces w sądzie przeciwko generalnemu wykonawcy i inwestorowi o zapłatę
W związku z brakiem rozliczenia oraz odzyskania kwoty zatrzymanego wynagrodzenia na poczet roszczeń z rękojmi i gwarancji, podwykonawca zażądał zapłaty zarówno od generalnego wykonawcy jak i inwestora.
Inwestor przystąpił do negocjacji.
Finalnie zawarł z podwykonawcą ugodę, w której zobowiązał się zapłacić podwykonawcy z tytułu solidarnej odpowiedzialności pozostałą część wynagrodzenia za wykonane roboty pomniejszoną o kwotę 5% zabezpieczenia.
Jednocześnie w ugodzie strony zastrzegły, że w zakresie zatrzymanej kwoty 5% wynagrodzenia, podwykonawca będzie żądał zapłaty od generalnego wykonawcy.
Ponieważ generalny wykonawca nie zwrócił kwoty zatrzymanej, podwykonawca skierował sprawę do sądu.
Przy czym, podwykonawca miał dobrze przygotowaną strategię procesową. Bowiem pozwał zarówno generalnego wykonawcę, jak i inwestora w ramach solidarnej odpowiedzialności.
Tym samym zwiększył swoje szanse na odzyskanie zatrzymanych pieniędzy 💰 👍
Kaucja gwarancyjna a kwota zatrzymana – odpowiedzialność inwestora
Bitwa toczyła się pomiędzy trzema podmiotami.
Strony długo walczyły w sądzie.
W stosunku do generalnego wykonawcy szybko udało się uzyskać korzystny wyrok.
Jednakże sprawa pomiędzy podwykonawcą a inwestorem trafiła aż do Sądu Najwyższego 😯
Jak myślisz – kto wygrał?
A może byłeś stroną podobnej sprawy? Jeśli tak, zachęcam Cię do podzielenia się swoimi doświadczeniami w komentarzu pod artykułem?
Rozstrzygnięcie sprawy, którą tutaj opisuję, pojawi się w dalszej części artykułu 👇
Tymczasem spójrz poniżej. Dowiesz się, co analizują sądy w sprawach o zwrot kwoty zatrzymanej/kaucji gwarancyjnej.
Przekonasz się, że wybór w umowie – kaucja gwarancyjna czy kwota zatrzymana – ma ogromne znaczenie w praktyce 🔔 Wpływa bowiem na zakres odpowiedzialności generalnego wykonawcy i inwestora. A tym samym wpływa na zakres uprawnień podwykonawcy.
No to lecimy po kolei 😃
Kaucja gwarancyjna a kwota zatrzymana
Powszechną praktyką w umowach o roboty budowlane jest stosowanie zabezpieczeń nazywanych „kaucją gwarancyjną” albo procentowo określoną „zatrzymaną częścią wynagrodzenia”.
Celem takich klauzul umownych jest zabezpieczenie należytego wykonania umowy lub/i mogących powstać w przyszłości roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji.
Obie instytucje są często mylone 😕
Strony czasami mają na myśli klasyczną kaucję gwarancyjną, a regulują w umowie kwotę zatrzymaną. Czyli określoną procentowo lub kwotowo wartość z każdej wystawionej przez generalnego wykonawcę (podwykonawcę) faktury, którą inwestor (generalny wykonawca) zatrzymuje na określony czas.
Celem zatrzymania jest oczywiście zabezpieczenie ewentualnych roszczeń inwestora z umowy o roboty budowlane.
Nie popełnij tego błędu!!! Skutki wprowadzenia do umowy kaucji gwarancyjnej albo kwoty zatrzymanej są odmienne. Inaczej przedstawia się również solidarna odpowiedzialność inwestora ⚠
Kaucja gwarancyjna – czym jest?
Kaucja gwarancyjna polega na tym, że dający kaucję przekazuje określoną kwotę na rachunek biorącego.
A biorący jest uprawniony wówczas zaspokoić w ramach tej kwoty swój interes. Oczywiście możliwość skorzystania z kaucji pojawia się wtedy, gdy świadczenie nie zostanie spełnione w terminie, lub zostanie wykonane niezgodnie z umową.
Innymi słowy, kwota kaucji musi się znaleźć w aktywach uprawnionego do kaucji. I musi pozostawać w nich tak długo, aż zajdą przesłanki do jej zwrotu na rachunek drugiej strony.
Mówiąc jeszcze prościej, aby dany przepływ środków został uznany za kaucję, niezbędnym jest, by osoba zobowiązana do jej uiszczenia dokonała fizycznego przeniesienia części swojego majątku do majątku przejmującego.
Przeniesienie środków pieniężnych musi nastąpić w konkretnie wskazanym celu oraz na uzgodnionych warunkach.
Czym jest kwota zatrzymana w umowie o roboty budowlane?
Drugim powszechnie stosowanym sposobem na zabezpieczenie należytego wykonania umowy o roboty budowlane jest tzw. kwota zatrzymana. Czyli mechanizm polegający na tym, że inwestor (generalny wykonawca) zatrzymuje część wynagrodzenia należnego wykonawcy (podwykonawcy). Następuje więc odroczenie terminu jego płatności na warunkach umownych.
W konsekwencji kwota zabezpieczenia regularnie wzrasta wraz z postępem robót.
W tym przypadku, nie dochodzi jednak fizycznie do przekazania środków pieniężnych na rachunek uprawnionego z zabezpieczenia inwestora (generalnego wykonawcy).
Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, zatrzymana kwota pozostaje dalej częścią należnego wykonawcy wynagrodzenia (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2019 r., sygn. V CSK 324/18).
Potrącenie kwoty zatrzymanej
Taka sama sytuacja wystąpi, gdy zatrzymanie części wynagrodzenia nazwiesz w umowie „potrąceniem” kwoty należnej z tytułu zabezpieczenia.
Polega ono na potrąceniu pewnej części wynagrodzenia wykonawcy. Przeważnie jest to ok. 5%-10% z każdej kolejnej faktury częściowej.
Jakie to rodzi skutki?
Otóż, inwestor jest zobowiązany do dokonania bezpośredniej zapłaty (zwrotu kwoty zatrzymanej) na rzecz podwykonawcy w przypadku, gdy po zakończeniu okresu zabezpieczenia generalny wykonawca nie zwróci tych kwot podwykonawcy.
‼ W przypadku sporu, inwestor poniesie solidarną odpowiedzialność z generalnym wykonawcą, co do zatrzymanej kwoty wynagrodzenia podwykonawcy.
Kaucja gwarancyjna przepisy
Niestety przepisy nie regulują instytucji kaucji gwarancyjnej czy kwoty zatrzymanej.
Ale nie martw się! To nie jest problem 😊
W ramach określonej w art. 353 (1) k.c. zasady swobody umów, strony mogą w różny sposób regulować sposoby zabezpieczenia wykonania umowy.
Po prostu kaucja gwarancyjna, podobnie jak umowa gwarancyjna nie jest uregulowana kodeksowo.
Dlatego nie znajdziesz w kodeksie cywilnym żadnych przepisów odnośnie kaucji gwarancyjnej w umowie o roboty budowlane.
Żeby nie być gołosłowną – spójrz na przykład z orzecznictwa 👇.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 września 2019 r. V CSK 324/18 Sąd Najwyższy przypomniał, że:
(…) umowa o udzielenie gwarancji jako taka nie posiada ani definicji ustawowej, ani jednolitego określenia w praktyce obrotu gospodarczego, gdyż zależy ona od treści oświadczeń woli stron. Do wyjątków należy ustawowe przewidzenie umowy gwarancyjnej i wówczas może być ona nawet uważana za umowę nazwaną. Takim wyjątkiem jest umowa gwarancji bankowej, określona w przepisach prawa bankowego (…).
Dlatego jeśli chcesz dokonać wyboru pomiędzy zabezpieczeniami i prawidłowo sformułować klauzule umowną, powinieneś skorzystać z pomocy radcy prawnego/adwokata.
Doświadczony prawnik odpowiednio zabezpieczy Twoje interesy w zależności od tego, którą jesteś stroną – inwestorem/generalnym wykonawcą/podwykonawcą 😃.
Kaucja gwarancyjna – przykład z praktyki sądowej
Dlaczego tak ważne jest precyzyjnie określenie w umowie, czy strony wybierają kaucję gwarancyjną czy kwotę zatrzymaną?
Ponieważ w przypadku sporu w sądzie, wszystko będzie zależało od szczegółów Twojej umowy.
Liczy się, co w danym konkretnym przypadku strony zapisały.
Znaczenie ma również to, w jaki sposób strony uregulowały zwrot zabezpieczenia albo możliwość skorzystania z zabezpieczenia.
Przykład z praktyki sądowej.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2018 roku (sygn. akt I CSK 349/17) wskazał, że:
Posłużenie się przez strony w umowie pojęciami „kaucja gwarancyjna”, „kaucja na zabezpieczenie”, „kaucja z tytułu dobrego wykonania umowy” itp. nie przesądza, że w okolicznościach sprawy doszło do zawarcia umowy kaucji we wspomnianym znaczeniu. Zbliżone funkcje do kaucji może bowiem realizować regulacja umowna odraczająca termin zapłaty części wynagrodzenia. W razie powstania po stronie zamawiającego wierzytelności związanej z nienależytym wykonaniem umowy, wierzytelność ta może podlegać kompensacie z wierzytelnością wykonawcy z tytułu wynagrodzenia. Ocena, jakiego rodzaju zabezpieczenie strony uzgodniły posługując się pojęciem „kaucja”, powinna być dokonywana in casu i wymaga dokonania wykładni oświadczeń woli, uwzględniającej całokształt postanowień umownych.
Klauzule w umowach o roboty budowlane
Wspomniana przeze mnie zasada swobody umów umożliwia Tobie i Twojemu kontrahentowi wprowadzenie odpowiedniej klauzuli do umowy o roboty budowlane.
W zależności od woli stron, masz taki wybór:
🔷Kaucja gwarancyjna 👉 tutaj musisz tak sformułować zapisy w umowie, aby doszło do przekazania określonej kwoty z rachunku generalnego wykonawcy na rachunek inwestora. Innymi słowy, musi dojść do technicznego przesunięcia środków z majątku generalnego wykonawcy do majątku inwestora. Przy czym środki te nie mogą stanowić części należnego podwykonawcy wynagrodzenia.
Taka sama zasada dotyczy umowy zawartej pomiędzy podwykonawcą a generalnym wykonawcą.
🔶Kwota zatrzymana na zabezpieczenie należytego wykonania umowy 👉 tutaj musisz uregulować, jaka konkretnie kwota albo jaki procent wynagrodzenia umownego będzie zatrzymywany przez inwestora z wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy. Najczęściej przyjmuje się mechanizm sukcesywnego zatrzymywania stałego procentu z kwoty wynagrodzenia umownego.
Taka sama zasada dotyczy umowy zawartej pomiędzy podwykonawcą a generalnym wykonawcą.
Na koniec określasz, w jakich przypadkach inwestor może skorzystać z kaucji gwarancyjnej albo kwoty zatrzymanej.
I oczywiście, w jaki sposób nastąpi zwrot kaucji albo kwoty zatrzymanej w sytuacji, gdy nie ziszczą się przesłanki do skorzystania z tych zabezpieczeń przez inwestora.
✳✳✳
Przeczytaj też koniecznie:
✳✳✳
#markawłasna #autopromocja
GOTOWY WZÓR UMOWY dla wykonawców robót budowlanych wraz z instrukcją.
Wystarczy uzupełnić we wskazanych miejscach typowe zmienne zapisy, takie jak opis przedmiotu robót/ wysokość wynagrodzenia / wysokość kar umownych czy terminy realizacji itp.
Prosty i przejrzysty wzór umowy, dedykowany dla małych i średnich przedsiębiorców budowlanych, którzy nie realizują dużych inwestycji wymagających skomplikowanych i szczegółowych zapisów umownych.
Zawiera zabezpieczenia podstawowych praw i obowiązków Stron umowy o roboty budowlane. Interesy Stron zostały odpowiednio wyważone.
Wzór jest uniwersalny, do wielokrotnego wykorzystania.
Dodatkowo otrzymasz BONUS! Sprawdź tutaj albo klikając w obrazek 
.
Umowa o roboty budowlane – kaucja gwarancyjna, a kwota zatrzymana
Przykłady prostych klauzul z mojej praktyki 😊:
🟢 Fragment klauzuli ➡ kaucja gwarancyjna:
Dla zabezpieczenia należytego wykonania Umowy, tytułem kaucji gwarancyjnej Wykonawca wnosi zabezpieczenie w formie przelewu na rachunek bankowy Inwestora nr ……… kwoty w wysokości 5% wartości wynagrodzenia umownego netto, w terminie do 7 dni od podpisania Umowy.
🟠 Fragment klauzuli ➡ kwota zatrzymana:
Zapłata każdej faktury częściowej i faktury końcowej pomniejszona będzie o 5% należnej z tytułu tej części kwoty. Kwoty powyższe będą zatrzymane na warunkach wskazanych poniżej w Umowie. Zatrzymanie nastąpi tytułem zabezpieczenia roszczeń Inwestora wynikających z należytego wykonania Umowy oraz gwarancji i rękojmi za wady.
Uwaga‼
Od tego należy zacząć, a następnie uregulować zasady zwrotu/zatrzymania odpowiedniej z kwot.
Wszystko musi być przejrzyste i szczegółowo opisane w umowie żeby w razie sporu klauzule umowne rzeczywiście zabezpieczały Twoje interesy finansowe.
Radca prawny/adwokat, który specjalizuje się w robotach budowlanych, może dokonać wyboru za Ciebie i wprowadzić stosowne klauzule umowne dopasowane konkretnie do Twoich potrzeb.
Jeżeli potrzebujesz pomocy, to zapraszam do kontaktu 🙂☎
Różnice w zabezpieczeniach
Podsumujmy teraz zasadnicze różnice 👇
Zatrzymanie części wynagrodzenia polega na tym, że inwestor zatrzymuje część wynagrodzenia należnego wykonawcy z tytułu zabezpieczenia np. roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji. Czyli inwestor odracza termin jego płatności.
W przypadku, gdy pojawi się wada/usterka, której wykonawca nie usunie, inwestor zaspokaja swoje roszczenie dokonując potrącenia z uprzednio zatrzymanego wynagrodzenia.
Jeżeli wykonawca zrealizuje kontrakt prawidłowo – kwota wynagrodzenia zostanie zwolniona i zwrócona wykonawcy przez inwestora (po upływie uzgodnionego terminu)
🔔 Pamiętaj! Tutaj masz cały czas do czynienia z wynagrodzeniem za roboty budowlane 💰.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Kaucja gwarancyjna w umowie o roboty budowlane
Kaucja gwarancyjna polega natomiast na tym, iż należne wynagrodzenie zostaje w całości uis