Zgodnie z obietnicą, kontynuuję cykl wpisów na blogu dotyczących jakości robót budowlanych ➡ gwarancja na roboty budowlane.
Wykonawcy i podwykonawcy powszechnie udzielają gwarancji na roboty budowlane dlatego warto sprawdzić:
Na czym w praktyce polega odpowiedzialność z tytułu gwarancji ❓
Jak skutecznie dochodzić uprawnień w przypadku nieprawidłowego wykonania prac ❓
Jak prawidłowo uregulować w umowie gwarancję, aby była skuteczna i bezpieczna dla obu stron ❓
Pamiętasz już, że w przypadku niewykonania lub niewłaściwego wykonania obiektu inwestorzy mają szereg uprawnień. Mogą dochodzić swoich roszczeń od wykonawców robót budowlanych na trzy sposoby:
1️⃣ domagać się klasycznego odszkodowania;
2️⃣ skorzystać z udzielonej w umowie gwarancji jakości;
3️⃣ wybrać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu /robót.
W poprzednim artykule szczegółowo omówiłam odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi 👍.
Jeżeli przeoczyłeś ten wpis, to wystarczy, że klikniesz w poniższy link:
Dziś przyszła pora na gwarancję jakości – zaczynamy ! 😃
Co to jest gwarancja jakości
Gwarancja na roboty budowlane to nic innego jak dodatkowa forma odpowiedzialności wykonawcy za wady rzeczy (głównie fizyczne). Występuje niezależnie od jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Uregulowana jest w kodeksie cywilnym wśród przepisów dotyczących umowy sprzedaży. Czyli podobnie jak rękojmia za wady.
🔸Odpowiedzialność gwarancyjna może mieć w praktyce szerszy zakres aniżeli odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Np. okres odpowiedzialności z tytułu gwarancji może być dłuższy od okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
🔹Może się również zdarzyć, że odpowiedzialność z gwarancji będzie się pokrywała z rękojmią. Np. zakresy odpowiedzialności, rodzaje uprawnień oraz okresy trwania odpowiedzialności będą takie same.
🔸 Czasem możesz się spotkać również z sytuacją, że gwarancja jakości będzie miała charakter zastępczy względem rękojmi. Np. wtedy, gdy strony wyłączyły w umowie rękojmię, a mimo to wykonawca udzielił gwarancji.
Oczywiście pamiętaj, że niedopuszczalne jest wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi wobec konsumentów (art. 558 § 1 k.c.). Również bezskuteczne będzie wyłączenie lub ograniczenie tej odpowiedzialności w razie podstępnego zatajenia wady przez wykonawcę (art. 558 § 2 k.c.).
Gwarancja na roboty budowlane
W umowie o roboty budowlane bardzo często wykonawca albo podwykonawca udziela gwarancji jakości 👷♂️👷♀️.
🔔 Co charakterystyczne, w przeciwieństwie do rękojmi, inwestor może skorzystać z uprawnień z tytułu gwarancji na roboty budowlane tylko wówczas, gdy została ona udzielona przez wykonawcę i wyłącznie w uzgodnionym zakresie.
Strony mogą dowolnie określić okres trwania gwarancji, procedurę zgłaszania usterek, rodzaj uprawnień, które przysługują inwestorowi w przypadku ich wystąpienia oraz skutki nieusunięcia wad.
Oświadczenie gwarancyjne powinno wskazywać, jakie cechy (właściwości) robót/ obiektu objęte są gwarancją jakości. Gwarancja może obejmować jakość wykonania całej rzeczy albo tylko jej określonych części (elementów) lub właściwości. Pewnie nie raz spotkasz się z zapisem w umowie o roboty budowlane, że wykonawca udziela gwarancji tylko na określone elementy / urządzenia / materiały.
W umowach, które przygotowuję dla Klientów często zamieszczam także klauzule o wykonaniu zastępczym. Robię to, na wypadek, gdyby wykonawcy / podwykonawcy nie przystąpili do usuwania wad w ramach gwarancji 👍.
Tak naprawdę możesz uregulować gwarancję na roboty budowlane w taki sposób, jak wymaga tego konkretna inwestycja / budowa. Korzystasz tutaj z tzw. swobody umów ( art. 353 (1) k.c.).
Zatem zgodnie z ogólną zasadą – to, co nie jest zabronione, jest dozwolone 😉.
Gwarancja jakości
Umowa gwarancji ma charakter jednostronnie zobowiązujący. Mówiąc wprost, tylko po jednej stronie powstanie zobowiązanie. W naszym przypadku po stronie wykonawcy / podwykonawcy robót budowlanych.
W zakresie wskazanym w umowie, wykonawca odpowiada względem inwestora / zamawiającego za jakość wykonanych robót. Oczywiście może się zdarzyć, że umowa z góry przewiduje, że nie tylko inwestor będzie mógł skorzystać z uprawnień z gwarancji.
📌Np. w przypadku budowy budynków wielorodzinnych albo osiedla domków jednorodzinnych często spotykam się z zapisem, że poza inwestorem uprawnieni z tytułu gwarancji są również nabywcy mieszkań / domów. W takiej sytuacji odpowiedzialność wykonawcy rozszerza się na większy krąg podmiotów.
Oczywiście strony mogą rozszerzyć albo ograniczyć obowiązki gwaranta. Wszystko w praktyce zależy od pozycji negocjacyjnej kontrahentów. Ten, kto ma większą siłę na rynku zwykle dyktuje warunki. Ale zawsze możesz skorzystać z pomocy radcy prawnego, który razem z Tobą usiądzie do stołu i będzie używał merytorycznych argumentów, żeby wywalczyć dla Ciebie jak najlepsze warunki 💪.
🔔Bez względu na zakres obowiązków z gwarancji, warto jeszcze podkreślić jedną kwestię. Otóż, dla odpowiedzialności gwaranta nie jest ważne to, że roboty / obiekt nie ma odpowiednich właściwości w chwili odbioru.
🔔 Istotne jest, aby brak tych właściwości wystąpił w okresie gwarancji, który liczysz od momentu dokonania odbioru robót / obiektu.
Kodeks cywilny a gwarancja w umowie o roboty budowlane
Dziś, w aktualnie obowiązującym kodeksie cywilnym nie znajdziesz przepisów, które regulują gwarancję na roboty budowlane. Kodeks cywilny reguluje tylko gwarancję przy sprzedaży 😕.
Mówiąc wprost, obecnie nie ma już odesłania do gwarancji przy sprzedaży w przypadku wad robót budowlanych.
‼ Ta niewątpliwa luka w prawie powinna być wypełniona zastosowaniem przepisów regulujących umowę sprzedaży. Czyli najlepiej stosować art. 577 i n. k.c. przez analogię. Oczywiście, o ile same postanowienia umowy o roboty budowalne dostatecznie nie regulują zasad odpowiedzialności wykonawcy, uprawnień inwestora oraz okresu trwania gwarancji.
🔔 Pamiętaj też, że wykonanie uprawnień z tytułu gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność wykonawcy / podwykonawcy z tytułu rękojmi. Zamawiający ma zatem możliwość wyboru, które z przysługujących mu uprawnień będzie dla niego bardziej korzystne. Przy czym, obie odpowiedzialności różnią się od siebie wieloma aspektami.
Pamiętać jednak należy, że wykonanie uprawnień z tytułu udzielonej gwarancji powoduje, iż bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu. Nastąpi to z dniem zawiadomienia wykonawcy / podwykonawcy o istnieniu wady.
Szczegóły znajdziesz w dalszej części artykułu 👇👇👇.
✳✳✳
Pobierz bezpłatny poradnik – dobra umowa o roboty budowlane
Jeśli chcesz sporządzić albo już podpisać gotową umowę o roboty budowlane lub podwykonawstwo, to koniecznie pobierz mój darmowy ebook ➡ „Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane? Poradnik krok po kroku ze wzorami klauzul umownych.”
Znajdziesz w nim:
☑ wzory najważniejszych klauzul umownych do wykorzystania „od zaraz”;
✅ niezbędne wyjaśnienia oraz
✅ praktyczne porady i wskazówki.
✳✳✳
Czy zawsze przysługuje nam gwarancja?
Nie chce się powtarzać, ale znowu cisną mi się na usta słowa ➡ dobra umowa o roboty budowalne czy podwykonawstwo to jest podstawa na każdej budowie. W przypadku gwarancji również się sprawdza 😊.
Zanim podpiszesz umowę, dokładnie przeanalizuj postanowienia składające się na treść oświadczenia gwarancyjnego.
Jeśli już na pierwszy rzut oka widzisz, że gwarancja jest słabo / źle / niewystarczająco uregulowana, to podejmij negocjacje jeszcze przed podpisaniem umowy. Uwierz mi, że przezorny naprawdę jest zawsze ubezpieczony na budowie 👍.
Samo uzyskanie ustnej deklaracji od wykonawcy / podwykonawcy, że „udziela gwarancji jakości” nie wystarcza by z góry ustalić, z jakich uprawnień będziesz mógł skorzystać w obliczu wystąpienia wady.
📌W praktyce oznacza to, że dopuszczalne prawnie jest zawarcie umowy o roboty budowlane, w której nie zostaną w ogóle przewidziane na rzecz inwestora jakiekolwiek uprawnienia gwarancyjne. Może się tak zdarzyć i to nie jest błąd.
Dlatego jeszcze raz podkreślę ➡ udzielenie gwarancji podlega zasadzie swobody umów.
🔔 Oznacza to, że w praktyce obrotu treść złożonego przez gwaranta oświadczenia może być przez niego swobodnie ukształtowana. Każdy wykonawca / podwykonawca, jako gwarant udziela gwarancji dobrowolnie i o treści sformułowanej na własnych warunkach.
Przy czym zawsze możliwe jest ich zmodyfikowanie w drodze negocjacji pomiędzy stronami. I do tego gorąco Cię zachęcam 👍.
Jeśli masz problem z oceną postanowień umowy o roboty budowlane / umowy podwykonawczej, którą przygotował Twój kontrahent, to zapraszam do kontaktu 📧☎.
Czasami krótka konsultacja z prawnikiem potrafi „otworzyć na oczy” i spojrzeć na treść umowy nieco realniej 😉.
Istota gwarancji w umowie o roboty budowlane
Wady fizyczne, które zazwyczaj są objęte zakresem gwarancji stanowią stan niezgodności rezultatu wykonanych robót z postanowieniami umowy. Taki wniosek wyciągniesz na podstawie definicji zawartej w kodeksie cywilnym.
W szczególności o wystąpieniu wady możesz mówić wtedy, gdy zrealizowane przez wykonawcę / podwykonawcę roboty nie mają właściwości, które zostały wprost wskazane w umowie albo powinny wynikać ze zgodności z normami i sztuką budowlaną.
Jeszcze inne właściwości wynikają z przeznaczenia danego obiektu / robót. Czasami wadą będzie również brak szczególnych właściwości, co do których wykonawca zapewnił inwestora. I na koniec – wada może powodować, że obiekt nie nadaje się do użytku w celu wskazanym w umowie przez inwestora, bądź obiekt jest zgłoszony do odbioru końcowego w stanie niezupełnym.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rodzaju wad fizycznych, mnóstwo informacji znajdziesz w artykule ⏩⏩⏩ rękojmia na roboty budowlane.
✳✳✳
Przeczytaj też koniecznie:
✳✳✳
W oświadczeniu gwarancyjnym (w umowie o roboty budowlane) określasz obowiązki gwaranta (wykonawcy) i uprawnienia inwestora na wypadek stwierdzenia wad robót / obiektu. Wykonawca może być zobowiązany w szczególności do zwrotu zapłaconego wynagrodzenia albo naprawy robót i zapewnienia innych usług (analogicznie zastosujesz tutaj art. 577 § 2 k.c.).
Określ również w gwarancji termin do wykonania powyższych obowiązków. Jeżeli taki termin nie został określony w umowie, to okres gwarancji wynosi 2 lata licząc od dnia odbioru robót.
Treść oświadczenia gwarancyjnego
Wiesz już, na czym polega istota gwarancji na roboty budowlane. A teraz garść praktycznych wskazówek 😃.
📌Przede wszystkim zwróć uwagę na treść art. 577(1) § 2 k.c. Stawia on wymogi, co do treści oświadczenia gwarancyjnego. Treść oświadczenia gwarancyjnego powinna zawierać co najmniej informacje potrzebne do realizacji uprawnień z gwarancji.
📌Ponadto, oświadczenie możesz złożyć w umowie albo w osobnym dokumencie np. w karcie gwarancyjnej.
Co powinno zawierać oświadczenie gwarancyjne ?
Skorzystaj z poniższej checklisty:
1️⃣ sformułuj oświadczenie o gwarancji w sposób jasny i zrozumiały;
2️⃣ wyraźne napisz, że w przypadku braku zgodności wykonanych robót/ obiektu z umową, inwestorowi z mocy prawa przysługują dodatkowe uprawnienia z tytułu rękojmi za wady i usterki robót budowlanych i / lub montażowych;
3️⃣ wpisz dokładną nazwę i adres gwaranta ( czyli wykonawcy / podwykonawcy, który udziela gwarancji);
4️⃣ opisz procedurę, której inwestor / zamawiający ma przestrzegać, aby móc skorzystać z gwarancji;
5️⃣ dokładnie wskaż w umowie, na co udzielasz gwarancji ( na cały przedmiot umowy / część robót budowlanych / montażowych);
6️⃣ pamiętaj o warunkach gwarancji ( okres trwania gwarancji / za jakie wady odpowiada wykonawca / w jaki sposób i w jakim terminie przystąpi do usunięcia wad / usterek / i inne).
To jest absolutne minimum. Zachęcam Cię żebyś bardziej szczegółowo uzgodnił wszystkie warunki i procedury w udzielonej gwarancji. Pamiętaj, że robisz to dla własnego bezpieczeństwa! 👍
W razie potrzeby, możesz się ze mną skontaktować w tej sprawie 🙂.
Jak skutecznie zawrzeć oświadczenie gwarancyjne w umowie o roboty budowlane ?
Poniżej przygotowałam dla Ciebie przykład najprostszej klauzuli umownej zawierającej oświadczenie gwarancyjne:
§ X Gwarancja na roboty budowlane
1.Wykonawca udziela Inwestorowi / Zamawiającemu gwarancji jakości na wykonane roboty budowlane stanowiące Przedmiot Umowy, na okres 5 lat, licząc od dnia odbioru końcowego, z wyłączeniem maszyn, opraw, urządzeń i elementów wyposażenia, na które gwarancja zostanie udzielona zgodnie z warunkami gwarancji ustalonymi przez producenta, a dokument gwarancji będzie przekazany Inwestorowi /Zamawiającemu.
2.Wykonawca jest zobowiązany do usunięcia wad (usterek) wykonanych prac, jeśli wady te (usterki) ujawnią się w ciągu okresu gwarancji.
3. Podmiotem uprawnionym do zgłaszania roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi jest Zamawiający. Zgłoszenia takie kierowane będą do siedziby Wykonawcy pisemnie, pocztą elektroniczną na adres: …………………………… lub telefonicznie na nr tel.: ……………………. .
4. W okresie gwarancji Wykonawca obowiązany jest do nieodpłatnego usuwania wad i usterek ujawnionych po odbiorze końcowym.
5. Strony postanawiają, że termin usunięcia przez Wykonawcę wad stwierdzonych w okresie gwarancyjnym wynosić będzie 14 dni, licząc od dnia zgłoszenia wady, chyba że strony postanowią inaczej.
6. Wykonawca zobowiązany jest do zawiadomienia na piśmie Inwestora o usunięciu wad oraz gotowości do dokonania odbioru wykonanych robót budowlanych uprzednio określonych jako wadliwe. Inwestor zobowiązuje się do przystąpienia do odbioru wykonanych prac w terminie 7 dni od daty otrzymania zawiadomienia.
7. Jeżeli Wykonawca nie usunie wad w terminie 14 dni od daty ich zgłoszenia przez Inwestora lub w innym terminie ustalonym przez Strony, Inwestor może zlecić usunięcie wad (usterek) stronie trzeciej na koszt Wykonawcy. W tym przypadku koszty usuwania wad będą pokrywane w pierwszej kolejności z wpłaconej kwoty będącej zabezpieczeniem należytego wykonania umowy.
Jeśli potrzebujesz pomocy w sformułowaniu porządnej i bardziej rozbudowanej klauzuli umownej dopasowanej do indywidualnych potrzeb Twojej inwestycji / robót budowlanych, to zapraszam do kontaktu ☎📧.
Gwarancja na roboty budowlane kodeks cywilny (k.c.)
Z powyższej części artykułu już wiesz, że kodeks cywilny dokładnie określa, jakie warunki formalne ma spełniać oświadczenie o udzieleniu gwarancji jakości.
Brak wypełnienia przez gwaranta wymogów stawianych przez przepisy art. 577 § 1 k.c. i art. 577(1) § 1 i 2 k.c. może doprowadzić do odpowiedzialności wykonawcy (podwykonawcy) na tzw. zasadach ogólnych. Czyli zdecydowanie szerszej odpowiedzialności aniżeli można uregulować w umowie 😕.
Powiem Ci szczerze, że nie warto ryzykować.
W razie popełnienia błędu przy formułowaniu klauzul umownych dotyczących gwarancji jakości, może dojść do zbiegu odpowiedzialności w dwóch reżimach prawnych – odpowiedzialności kontraktowa ( umowna) i deliktowa ( czyny bezprawne). A to już bardziej skomplikowana sprawa 😞.
Dlatego jeśli masz kłopot ze sformułowaniem umowy o roboty budowlane tak, aby bezpiecznie udzielić gwarancji i skutecznie określić procedurę realizacji ochrony wynikającej z gwarancji ➡ skonsultuj się z radcą prawnym. Doświadczony prawnik w branży budowlanej szybko i sprawnie wprowadzi odpowiednie zabezpieczenia do Twojej umowy 👍.
Umowa o roboty budowlane dokument gwarancyjny
Gwarancja zazwyczaj zawarta jest w treści umowy o roboty budowlane. Możesz jej również udzielić w odrębnym dokumencie (dokument gwarancyjny / karta gwarancyjna). Taki dokument gwarancyjny wykonawca co do zasady wydaje inwestorowi przy odbiorze robót 📃.
Zgodnie z art. 577(2) k.c. inwestor / zamawiający, jako uprawniony z gwarancji, może żądać od wykonawcy wydania oświadczenia gwarancyjnego utrwalonego na papierze lub innym trwałym nośniku (dokument gwarancyjny).
📌Taki dokument gwarancyjny czy kartę gwarancyjną wykonawca może wręczyć inwestorowi przy odbiorze końcowym. Przy czym z doświadczenia wiem, że już wcześniej przy zawieraniu umowy ustala się wzór takiego dokumentu. Jeśli otrzymasz taki wzór albo sam go przygotowujesz, to upewnij się, że zawiera wszystkie prawem wymagane elementy i skutecznie Cię zabezpiecza.
📌W przypadku realizacji robót budowlanych w sektorze prywatnym, wykonawcy najczęściej udzielają gwarancji jakości bezpośrednio w samej umowie. Wprowadzają po prostu odpowiednie klauzule. Natomiast w ramach zamówień publicznych spotkasz się raczej z osobnymi dokumentami gwarancyjnymi, których wzory niestety będą z góry narzucone.
Kiedy jesteśmy już „po gwarancji” ?
Gwarancja na roboty budowlane ➡ a co jeśli dokonałeś naprawy / wymiany uszkodzonych urządzeń czy materiałów i znowu pojawi się wada / usterka ?
Otóż, jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków wykonawca (gwarant) dostarczył inwestorowi zamiast rzeczy wadliwej – rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw objętych gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo.
📌 Zatem termin ten znowu rozpocznie biec od chwili, gdy wykonawca np. dostarczy nowe urządzenie (wolne od wad) lub dokona istotnych napraw ( art. 581 § 1 k.c.).
Kiedy naprawa jest istotna, a kiedy nieistotna?
W mojej praktyce zawodowej wtedy, gdy sprawy trafiają do sądu, to ocena, czy naprawa jest istotna, zależy od nakładu pracy niezbędnego do usunięcia wady.
Ponadto bierzemy pod uwagę rodzaj wady, a zwłaszcza liczy się fakt, jak ta wada wpływa na użyteczność całego obiektu / budynku ( tak np. stwierdza Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19.11.2014 r., I ACa 1046/14 👩⚖️👨⚖️).
Naprawa może być istotna również, gdy nakład pracy nie jest duży, ale bez usunięcia wady użyteczność rzeczy byłaby zmniejszona ( tak z kolei wyjaśnia Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 9.03.1973 r., I CR 63/73). 👨⚖️👩⚖️.
📌 Oczywiście najczęściej się zdarzy, że naprawiasz tylko jakiś określony zakres robót / wymieniasz tylko część urządzeń. W takiej sytuacji, gwarancja biegnie na nowo tylko w zakresie tych wymienionych urządzeń czy poprawionych robót, a nie w stosunku do całego przedmiotu umowy.
A co jeśli naprawiasz drobne usterki ?
No właśnie, a co jeśli naprawiasz jakieś drobne usterki ?
Otóż, w pozostałych wypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.
Dotyczy to drobnych nieistotnych napraw albo wymiany urządzeń, które nie mają dużego wpływu na cały obiekt ( art. 581 § 2 k.c.).
Realizacja ochrony gwarancyjnej
Gwarancja na roboty budowlane 👇.
Przejdźmy teraz do procedury realizacji obowiązków gwarancyjnych przez gwaranta (wykonawcę).
Z mojej praktyki wynika, że inwestor / zamawiający o silnej pozycji negocjacyjnej zadba o rozbudowaną procedurę ochrony gwarancyjnej. Będę z Tobą szczera. Sama wprowadzam w umowach wiele klauzul, które mobilizują wykonawcę do szybkiego i skutecznego usuwania usterek 👍😃.
A w przypadku braku niezbędnej współpracy, przewiduję w umowach rozwiązania, które umożliwiają inwestorowi usunięcie wad / usterek samodzielnie na koszt wykonawcy. Ponadto, zabezpieczam inwestorów tak, aby w przypadku poniesienia dodatkowych kosztów mogli od razu potrącić wykonawcy odpowiednie kwoty z różnych jego należności 💰💰💰.
Takie same zabezpieczenia wprowadzam, gdy moim Klientem jest generalny Wykonawca i zwraca się z prośbą o przygotowanie dobrej umowy o podwykonawstwo robót budowlanych.
Po prostu, warto ustalić szczegółowe procedury dochodzenia uprawnień z gwarancji. Im bardziej doświadczony prawnik, tym więcej będzie w stanie przewidzieć problemów w przyszłości 🤔.
Także nasza prawnicza praca przede wszystkim polega na realizacji zasady – „lepiej zapobiegać niż leczyć ” 😉👩⚕️.
Gwarancja na roboty budowlane – pomoc prawna
Co do zasady wykonawca, jako gwarant musi usunąć wadę na własny koszt i w ustalonych terminach. Oczywiście trzeba także uzgodnić w umowie sposób zgłaszania przez inwestora wad / usterek.
Ja już osobiście z moimi Klientami przeszłam wiele problemów, w tym sporów sądowych więc od razu wprowadzam w umowach mocne postanowienia mobilizujące wykonawców / podwykonawców do rzetelnej pracy.
📌Przewiduję naliczanie kar umownych w przypadku opóźnienia napraw za każdy kolejny dzień opóźnienia względem ustalonego terminu. Do tego proponuję skuteczne klauzule w ramach wykonania zastępczego i umownego potrącania.
📌Nie wspominając już o postanowieniach w zakresie kaucji gwarancyjnej / kwoty zatrzymanej na poczet zabezpieczenia należytego wykonania umowy / robót budowlanych.
Więcej praktycznych wskazówek znajdziesz tutaj:
⏹ Kaucja gwarancyjna – czym jest ? Kaucja gwarancyjna a kwota zatrzymana – czym się różnią ? Przykłady wzorów klauzul umownych regulujących kaucję gwarancyjną i kwotę zatrzymaną. O przypadkach, w których inwestor może zatrzymać kaucję gwarancyjną. A także, kiedy należy się zwrot kaucji gwarancyjnej – z odsetkami czy bez?
No dobrze, a co z terminami usuwania wad / usterek ❓
Spójrz proszę poniżej 👇👇👇
Terminy gwarancyjne
Zgodnie z art. 580 § 2 k.c. gwarant powinien wykonać obciążające go z tytułu gwarancji obowiązki w terminie wynikającym z oświadczenia gwarancyjnego. Jeżeli z oświadczenia gwarancyjnego nie wynika taki termin, gwarant powinien wykonać swoje obowiązki niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 14 dni.
W przypadku umowy o roboty budowlane termin ten może być jednocześnie zbyt długi i zbyt krótki. Wszystko zależy od rodzaju prac obarczonych wadami.
📌W przypadkach pilnych (np. wada powoduje zalanie budynki albo grozi pożarem) wady powinny być usuwane dosłownie w ciągu np. 24 godzin. Inne wady będą wymagały dłuższego okresu z przyczyn technicznych np. 3 dni. Jeszcze inne ze względu na konieczność zamówienia nowych urządzeń / materiałów / czy z przyczyn technologicznych wymagają 30 a nawet 60 dni naprawy.
📌 Zatem z praktycznego punktu widzenia, zarówno gwarant, jak i inwestor mają swój uzasadniony interes w tym, aby do treści oświadczenia gwarancyjnego wpisać dokładne zasady realizacji napraw. Najlepiej przewidując różne terminy na wykonanie prac naprawczych o różnej wadze i różnym poziomie skomplikowania organizacyjnego.
Uwierz mi, że wysiłek przy formułowaniu postanowień umownych przed zawarciem kontraktu, naprawdę się opłaci 💪.
Okres gwarancji i po gwarancji
Pamiętaj, że jeśli nie zastrzegłeś w umowie innego terminu, termin gwarancji wynosi 2 lata licząc od dnia, kiedy obiekt / front robót został inwestorowi oddany.
Czyli w praktyce termin gwarancji biegnie od dnia odbioru końcowego, który dla celów dowodowych powinien być stwierdzony w protokole odbioru końcowego.
Przeczytaj koniecznie:
⏹ Protokół odbioru robót. M.in. o tym, jak prawidłowo sporządzić protokół odbioru robót? Jakie są rodzaje odbiorów na budowie? Jakie skutki prawne wynikają z protokołu odbioru? I kiedy można odmówić odbioru? Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych – kiedy go sporządzić?
Zwróć uwagę, że ten 2-letni ustawowy okres gwarancji odnosi się tak naprawdę do umów sprzedaży. Tak jak powyżej wspomniałam, kodeks cywilny reguluje gwarancję jakości przy sprzedaży. Nie ma odrębnych regulacji dotyczących umowy o roboty budowlane. Najlepiej samemu o to zadbać 👍.
Czas trwania gwarancji na roboty budowlane
📌 W przypadku umowy o roboty budowlane taki krótki 2-letni ustawowy okres nie sprawdza się w praktyce. Pewnie masz podobne doświadczenia jak ja i wiesz, że okres gwarancji w branży budowlanej jest dłuższy. Tak standardowo przewiduje się w umowach zazwyczaj gwarancje pięcioletnie, a nawet dziesięcioletnie.
Przede wszystkim z perspektywy inwestora termin ustawowy nie będzie satysfakcjonujący. Dlatego kwestia ta powinna być przedmiotem dodatkowych negocjacji.
📌 Oczywiście z punktu widzenia wykonawcy, im krótszy termin tym lepiej. Przy czym, nie liczyłabym w praktyce na ustępstwa. Racjonalny i przewidujący inwestor na pewno wydłuży termin gwarancji co najmniej do terminu rękojmi, który ustawowo wynosi 5 lat.
Gwarancja na roboty budowlane w umowie
Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia zamawiającego w przypadku, gdy roboty / obiekt nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu.
Zakres odpowiedzialności z tytułu gwarancji określa w pierwszej kolejności umowa.
Zatem, jeśli zawarłeś warunki gwarancji w umowie o roboty budowlane, to w pierwszej kolejności obowiązują postanowienia umowy. Im lepiej uregulujesz zakres odpowiedzialności / rodzaje uprawnień / procedurę usuwania wad / okres gwarancji, tym lepiej zabezpieczysz swoje interesy na budowie 💪.
Jeżeli jednak, nie wprowadzisz do umowy stosownych postanowień, a ograniczysz się tylko do zapisu, że udzielasz gwarancji jakości na roboty – to obowiązują reguły z kodeksu cywilnego.
Bez względu na Twój wybór, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w odebranych przez inwestora robotach.
Co to oznacza w praktyce ❓
Odpowiedz znajdziesz poniżej 👇.
Gwarancja na roboty a przepisy prawa
Gwarancja na roboty budowlane – kodeks cywilny 👇👇👇.
Pojęcie wady należy tutaj utożsamiać z brakiem gwarantowanych właściwości, które wynikają z treści oświadczenia gwarancyjnego (art. 577 § 1), i nie należy go mylić z pojęciem wady fizycznej lub wady prawnej w reżimie odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
📌 Chodzi o wady, które istniały w obiekcie / froncie robót (choćby nie były widoczne) w momencie odbioru końcowego. A następnie te wady się ujawniły w okresie gwarancji.
Żeby mieć pewność, za co wykonawca odpowiada w ramach gwarancji i jakie są uprawnienia inwestora – trzeba wszystko porządnie uregulować w umowie o roboty budowlane.
To samo dotyczy umowy o podwykonawstwo. Generalny wykonawca również powinien mieć skuteczne „narzędzia prawne”, na wypadek wad spowodowanych przez podwykonawcę.
🔔 Wszystko po to, aby rozłożyć odpowiedzialność względem inwestora.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
⏹ umowa o podwykonawstwo robót budowlanych
⏺ umowa o podwykonawstwo w zamówieniach publicznych.
✳✳✳
Rękojmia i gwarancja na prace remontowe
A co w przypadku prac remontowych ❓
Przepisy dotyczycące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Sporne jest w naszym prawniczym środowisku, czy w przypadku remontu pojedynczego lokalu mieszkalnego czy użytkowego, również stosujemy te przepisy 😕😤.
Ja osobiście staram się interpretować prawo pod kątem czystej praktyki i bardziej życiowo aniżeli sztywno i literalnie.
📌 Na przykład stoję na stanowisku, że rodzaj wykonanych prac / robót decyduje o kwalifikacji umowy o dzieło albo umowy o roboty budowalne. I tego samego bym się w praktyce trzymała w przypadku remontu. Czyli priorytetowe znaczenie ma przedmiot umowy / przedmiot prac.
Ale i tak chcę Cię uczciwie uprzedzić, że wszystko będzie zależało od indywidualnego przypadku.
🔔 W każdym razie – kwestia gwarancji jakości jest prosta. Wykonawca dobrowolnie udziela gwarancji na zasadzie tzw. swobody umów. Zatem w umowie o prace remontowe również może jej udzielić.
W praktyce oznacza to, że jeśli (po remoncie) wady pojawią się w ciągu okresu gwarancyjnego, wykonawca ma obowiązek je usunąć bez dodatkowych kosztów dla inwestora.
Niezależnie od gwarancji, inwestor może skorzystać z rękojmi na prace remontowe na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Jest tam szereg skutecznych uprawnień i procedura ich dochodzenia.
📌 Oczywiście również w przypadku rękojmi, możesz wprowadzić modyfikacje w umowie. Przy czym nie wszystkie zmiany są dozwolone, zatem warto wcześniej skonsultować z radcą prawnym, jak skutecznie i bezpiecznie to zrobić 🙂.
Więcej na temat rękojmi znajdziesz tutaj.
Reklamacja prac remontowych
Jeśli nie uregulowałeś zasad odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji w umowie o prace remontowe, to wtedy korzystasz z ochrony ustawowej – kodeks cywilny.
🔔 Reklamację możesz złożyć zarówno w przypadku rękojmi jak i gwarancji. Reklamacja to nic innego jako zgłoszenie wady, wyznaczenie terminu i sposobu jej usunięcia.
Ważne, aby w reklamacji wskazać z jakiej ochrony korzystasz – z rękojmi czy z gwarancji.
📌 I tutaj praktyczna wskazówka. ➡ jeśli nie zawarłeś umowy na piśmie i nie dostałeś osobnego dokumentu gwarancji albo zawarłeś umowę, ale wykonawca nie udzielił gwarancji – to wtedy skorzystasz tylko z rękojmi.
Z mojego doświadczenia wynika, że łatwiej jest inwestorowi skorzystać z rękojmi. Zwłaszcza, gdy jest on osobą prywatną (nie prowadzi działalności gospodarczej i zleca remont swojego mieszkania czy domu). Jako konsument inwestor ma lepszą ochronę ustawową. Możesz sprawdzić szczegóły w tym w tym artykule ⏩⏩⏩ rękojmia na roboty budowlane ⏪⏪⏪.
🔔 Gwarancja na roboty budowlane, aby była naprawdę skuteczna musi być porządnie uregulowana w umowie. Potrzebujesz dobrych klauzul, które będą mobilizować wykonawcę pod rygorem kar umownych / odszkodowania.
Z kolei w sytuacji, gdy wykonawca będzie wyjątkowo oporny na współpracę, to umowa powinna dać Ci możliwość wprowadzenia wykonania zastępczego bez konieczności uzyskania zgody sądu 👍.
Umowa z wykonawcą podstawą do roszczeń
Dobra umowa o roboty budowalne / podwykonawstwo / prace remontowe a nawet umowa o dzieło na budowie – zapewnia spokojny sen zarówno w trakcie budowy jak i w okresie gwarancji.
Pamiętam, jak kilka lat temu trafił do mnie Klient, który zlecił pewnej spółce budowlanej budowę domu jednorodzinnego na swojej działce. Po odbiorze końcowym, dosłownie kilka miesięcy upłynęło i zaczęły się ujawniać wady 😞.
Dosłownie wychodziły na wierzch, jak grzyby po deszczu. I oczywiście te z grupy muchomorów. A na domiar złego -> rzeczywiście nadeszła jesień i Klient już z prawdziwą zgrozą oczekiwał zimy 😤.
Pamiętam, jak zgłosił pierwsze wady, a wykonawca spierał się, że to nie jego wina, tylko uwaga ➡ to wina pogody. Owszem pogoda nie sprzyjała, ale powiedzmy sobie szczerze. Jak budujemy dom, to chcemy znaleźć schronienie nie tylko w ciepły letni dzień, ale na każdą porę roku 😉.
Chcesz się dowiedzieć, jak rozwiązaliśmy problemy Klienta ❓
Spójrz poniżej pod obrazkiem.
Rękojmia i gwarancja na roboty budowlane – Historia z życia wzięta
Nasza umowa zabezpieczała Klienta na wypadek takich „sporów o racje” 👍.
Z pomocą zaprzyjaźnionego inżyniera budownictwa przygotowaliśmy listę wszystkich wad i uruchomiliśmy wykonanie zastępcze. Na koniec, na podstawie naszej umowy, naliczyłam kary umowne / koszty wykonania zastępczego. A nawet udało się dorzucić małe odszkodowanie w pewnym koniecznym zakresie 💰.
I teraz może powiesz tak ➡ ok, ale czy wykonawca zapłacił to wszystko ?
A może zapytasz inaczej ➡ ile trwał taki spór w sądzie ? I ile ten proces kosztował inwestora ?
Odpowiedź jest następująca 👇👇👇.
Pieniądze „wzięliśmy sami” od razu po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego w wezwaniu do zapłaty.
Jak to zrobiliśmy ❓
Dokonaliśmy potrącenia z kwotą określonego procenta wynagrodzenia wykonawcy, który zatrzymaliśmy w trakcie budowy, na wypadek takiej historii. Wszystko regulowała nasza umowa o roboty budowlane 😃.
Da się ? Da się! 👍
Brawa dla mojego przezornego Klienta, który pozwolił mi zabezpieczyć swoje interesy w umowie 👏😊.
Gwarancja, rękojmia, kary umowne
Umowa o roboty budowlane / podwykonawstwo. 👉 Jakie inwestor ma uprawnienia w przypadku wad/ usterek ❓
Jeśli wykonawca albo podwykonawca niewłaściwie / wadliwie wykonał umowę albo konkretne prace, to jako inwestor masz w zanadrzu kilka równoległych roszczeń:
🟢 Kara umowa –> jeśli masz dobrą umowę, to zazwyczaj wprowadzasz kary umowne celem zagwarantowania terminowego wykonania prac / usuwania wad i usterek. Jej wysokość zależy od ustaleń stron umowy. Obowiązek zapłaty kary umownej może być ustalony kwotowo poprzez wskazanie konkretnej sumy albo procentowo. Np. 0,3 % wynagrodzenia netto za każdy dzień opóźnienia usuwania wad/usterek.
🟡Rękojmia – > jedna z form ustawowej ochrony inwestora / nabywcy nieruchomości. Jest niezależna od winy oraz wiedzy wykonawcy oraz osób, za które on odpowiada. Uruchomisz ją nawet wtedy, gdy nie poniesiesz żadnej szkody wskutek zrealizowania przez wykonawcę przedmiotu z wadami.
🔵 Gwarancja -> w przeciwieństwie do rękojmi, gwarancja jest dobrowolną instytucją. Określa obowiązki gwaranta i uprawnienia inwestora w przypadku, gdy wybudowany obiekt / roboty nie mają właściwości określonych w oświadczeniu gwarancyjnym.
🟠 Odszkodowanie na zasadach ogólnych zawartych w kodeksie cywilnym -> tutaj musisz niestety udowodnić, jakie wady pojawiły się i jaką konkretnie szkodę spowodowały. Ponadto musisz wykazać związek przyczynowy pomiędzy tym nienależytym wykonaniem robót a powstaniem szkody.
Odszkodowanie zastawmy na boku ponieważ to bardziej skomplikowana droga dla inwestora. To już jest temat na inny artykuł 🙂.
Odnośnie kar umownych, naliczysz je niezależnie od innych uprawnień, gdy masz odpowiednie i skuteczne klauzule umowne 💰💰💰.
A co z gwarancją i rękojmią – czy możesz je zastosować równolegle ?
Odpowiedz poniżej 👇👇👇.
Rękojmia a gwarancja
🔔Inwestor może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności robót / obiektu z umową (tj. z rękojmi) niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.
Ponadto pamiętaj, że wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi.
Co to oznacza w praktyce ?
🔔Wykonanie przez inwestora uprawnień z tytułu gwarancji powoduje zawieszenie biegu terminu do wykonania uprawnień z tytułu niezgodności robót z umową (rękojmi) z dniem zawiadomienia wykonawcy o konkretnej wadzie. Dotyczy to sytuacji, gdy inwestor uruchomi ochronę z gwarancji, a wykonawca nie usunie wady (np. nie zareaguje na zawiadomienie).
W takiej sytuacji dojdzie do zawieszenia terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady lub wymianę uszkodzonego elementu na wolny od wad. Nastąpi to na podstawie art. 568 § 2 k.c. Przepis znajduje również odpowiednie zastosowanie do prawa złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub oświadczenia o obniżeniu wynagrodzenia (art. 568 § 3 k.c.).
🔔Termin przedawnienia przysługujący inwestorowi z tytułu roszczenia o usunięcie wady lub wymianę rzeczy / do odstąpienia od umowy lub obniżenia wynagrodzenia, biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.
📌Zatem możesz skorzystać najpierw z gwarancji i sprawdzić, czy wykonawca uczciwie podejdzie do sprawy. Jeśli nie, to spokojnie możesz uruchomić rękojmię.
Gwarancja, czy może rękojmia?
A może zastanawiasz się teraz, co będzie dla Ciebie lepsze ? Rękojmia czy gwarancja ?
W takim razie dokonajmy podsumowania:
Rękojmia na roboty budowlane – cechy charakterystyczne:
✅ Podstawa prawna: ustawa – odpowiednio przepisy art. 556–576 k.c. Co do zasady procedura dochodzenia uprawnień z rękojmi jest uregulowana w kodeksie cywilnym;
☑ Uprawnienia inwestora: żądanie naprawy, wymiany, obniżenia wynagrodzenia, prawo do odstąpienia od umowy;
✅ Czas trwania: 5 lat (od odbioru końcowego);
☑ Jak powstaje odpowiedzialność z rękojmi: z mocy samej ustawy. Jeśli zatem realizujesz prace w ramach umowy o dzieło albo umowy o roboty budowlane, to odpowiadasz z rękojmi na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego, chyba że w umowie dokonasz modyfikacji.
✅ Zalety: obejmuje szeroki zakres wad fizycznych. Nie musisz jej wprowadzać w umowie w postaci dodatkowych klauzul, a i tak działa z tzw. „automatu”. Daje zwiększoną ochronę w przypadku inwestora – konsumenta.
Gwarancja na roboty budowlane – najważniejsze cechy:
✅ Podstawa prawna: umowa (!). Udzielenie gwarancji ma charakter dobrowolny. Zakres odpowiedzialności wykonawcy powinien być za każdym razem określony w treści dokumentu stanowiącego o udzieleniu gwarancji. Czyli najczęściej w samej umowie o roboty budowlane;
☑ Uprawnienia inwestora: określone w treści udzielonej gwarancji. Zazwyczaj strony umowy o roboty budowlane przewidują wymianę ( np. wadliwych urządzeń / materiałów) albo naprawę konkretnych wad / usterek. Wszystko zależy od treści umowy;
✅ Czas trwania: jeżeli w umowie nie zastrzeżono innego terminu, to termin gwarancji wynosi 2 lata. Biegnie od dnia, kiedy nastąpił odbiór końcowy;
☑ Jak powstaje odpowiedzialność z gwarancji: na podstawie czynności prawnej. Czyli wykonawca musi udzielić gwarancji w umowie albo w osobnym dokumencie;
✅ Zalety: gwarancja jest dobrowolna. Strony decydują o zakresie odpowiedzialności i czasie trwania gwarancji.
FAQ
Ile lat gwarancji na roboty budowlane?
Jeśli nie zostanie to określone w treści oświadczenia, wówczas na podstawie przepisów kodeksu cywilnego przyjąć należy, że gwarancja obowiązywać będzie przez okres 2 lat. Gwarancja biegnie od dnia odbioru wybudowanego obiektu / zrealizowanych robót.
Ile wynosi gwarancja na budynek?
Bez względu na to, czy mówimy o budynku mieszkalnym wielorodzinnym czy jednorodzinnym, okres trwania gwarancji za każdym razem może być różny. Strony umowy o roboty budowlane ustalają czas trwania gwarancji na zasadzie swobody kontraktowej. Może to być 5 a nawet 10 lat.
Uwaga – > gwarancja na roboty budowlane a przepisy prawa 👇.
Jednak przyjmuje się, że jeśli nie zostanie określony w umowie okres, to wynosi on dwa lata od daty odbioru technicznego budynku / lokalu mieszkalnego (zgodnie z art. 577 § 4 kodeksu cywilnego).
✳✳✳
Przeczytaj również:
⏹ Umowa deweloperska – > wszystko, co powinieneś wiedzieć przed jej zawarciem.
⏹ Umowa rezerwacyjna – > na co zwrócić uwagę żeby zabezpieczyć swoje prawa na przyszłość.
✳✳✳
Co to jest rękojmia budowlana ?
Rękojmia a gwarancja na roboty budowlane.
Oprócz gwarancji, której wykonawca udziela w umowie albo osobnym dokumencie gwarancyjnym (np. karta gwarancyjna), inwestorowi przysługuje również rękojmia na roboty budowlane.
Rękojmia za wady w umowie o roboty budowlane stanowi szczególną formę ochrony inwestora/ zamawiającego. I jest całkowicie niezależna od winy i wiedzy wykonawcy, a nawet od wystąpienia szkody powstałej wskutek wydania przedmiotu z wadami.
W przypadku „rękojmi budowlanej” stosujemy odpowiednio przepisy o rękojmi sprzedaży, które znajdziesz w kodeksie cywilnym.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Michal Jarmoluk; Pixabay; Moondance; Peggy und Marco Lachmann-Anke; Glenov Brankovic.
✳✳✳
Tematem dzisiejszego artykułu jest rękojmia na roboty budowlane. Tym samym otwieram cykl wpisów na blogu dotyczących jakości robót budowlanych 
.
W końcu najważniejszym obowiązkiem wykonawcy / podwykonawcy jest realizacja robót z najwyższą zawodową starannością. A ponadto, zgodnie z obowiązującymi przepisami, normami technicznymi, standardami, zasadami sztuki budowlanej i zasadami wiedzy technicznej.
Oczywiście wykonawca jest również związany dokumentacją kontraktową oraz postanowieniami umowy o roboty budowlane / umowy o podwykonawstwo robót budowlanych.
Jeśli jesteś inwestorem, to poniżej dowiesz się, jakie masz uprawnienia w przypadku pojawienia się wad budowanego obiektu. I w jaki sposób możesz ich skutecznie dochodzić 
.
A jeśli jesteś wykonawcą albo podwykonawcą dowiesz się, jaki jest zakres twojej odpowiedzialności za wady robót. Nie zawsze problem tkwi po Twojej stronie. [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }