Dzisiaj temat, który spędza sen z powiek wielu przedsiębiorcom budowlanym – jednostronny odbiór robót przez wykonawcę.
To jest problem, który doskwiera wielu generalnym wykonawcom i podwykonawcom. A ponieważ zbliża się koniec roku, co często oznacza również koniec wielu inwestycji budowlanych ➡ to spieszę z pomocą wszystkim wykonawcom 👍.
Jeśli nurtują Cię poniższe pytania, to koniecznie przeczytaj ten artykuł i dowiedz się:
🔶 Co ma zrobić wykonawca, gdy inwestor odmawia odbioru ?
🔷 Jak w takiej sytuacji wystawić fakturę ?
🔶 Czy wszystkie wady/usterki uprawniają do odmowy odbioru ?
🔷 Odbiór robót to w praktyce prawo czy obowiązek inwestora ?
🔶 Czy jednostronny odbiór wymaga protokołu dla swojej skuteczności ?
Przekonaj się, że nie jesteś bezradny i zastosuj od zaraz praktyczne wskazówki.
Być może teraz jesteś zdenerwowany i szukasz z desperacją sposobu na uzyskanie zapłaty, a kontrahent wstrzymuje odbiór 😞.
Doskonale znam ten problem.
Sprawdź poniżej, w jakich sytuacjach i w jaki sposób możesz wystawić fakturę mimo uporu inwestora do odbioru Twoich robót 💪.
Wszystko przedstawiam w oparciu o konkretne przypadki z praktyki.
Na czym polega odbiór robót budowlanych?
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę.
Na początek kilka słów o charakterze prawnym odbioru robót budowlanych.
Z punktu widzenia prawnika, skwituję to tak ➡ odebranie przedmiotu świadczenia przez inwestora bez zgłoszenia zastrzeżeń stanowi wykonanie zobowiązania przez wykonawcę.
Jednocześnie zwracam uwagę, że zarówno w umowie o dzieło, jak i o roboty budowlane odbiór w swojej treści oznacza nie tylko fizyczne przejęcie przedmiotu świadczenia (spełnienie świadczenia wykonawcy). Ponadto, odbiór wyraża w sposób wyraźny lub dorozumiany aprobatę dla zrealizowanych robót 👍.
Teza ta znajduje odzwierciedlenie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25.06.2014 r., w którym SN przesądził, że odbiór jest jednostronną czynnością zamawiającego z dorozumianym przejawem woli przyjęcia dzieła i uznania świadczenia za wykonane 🙂.
Istota odbioru robót budowlanych
Przełóżmy powyższe wnioski na skutki prawne odbioru 👇.
Przez czynność odebrania następuje przejęcie obiektu przez inwestora. W tym również kosztów i ryzyka związanych z jego posiadaniem.
Z kolei po stronie wykonawcy rozpoczyna się odpowiedzialność za ewentualne wady obiektu, które mogą się ujawnić w okresie gwarancji czy rękojmi.
W każdym razie, odbiór następuje po stwierdzeniu przez inwestora prawidłowości wykonania obiektu.
Zatem odbiór obiektu stanowi moment przełomowy w stosunkach pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Inwestor potwierdza wykonanie zobowiązania ze strony wykonawcy i jednocześnie otwiera mu prawo do żądania wynagrodzenia 💰💰💰.
Odbiór robót budowlanych to obowiązek, a nie przywilej
Jeśli zastanawiasz się, czy odbiór jest prawem czy obowiązkiem inwestora, to rozwiewam Twoje wątpliwości 👇.
Zarówno w umowie o dzieło, jak i w umowie o roboty budowlane dokonanie odbioru stanowi obowiązek inwestora.
Obowiązek ten powinien jednak być rozpatrywany przy uwzględnieniu funkcji aprobacyjnej dokonywanego odbioru. Cechą charakterystyczną umowy o roboty budowlane (a także umowy o dzieło) jest to, iż akceptacja przedmiotu świadczenia wykonawcy może nastąpić dopiero po jego wykonaniu. Więc w praktyce właśnie w trakcie odbioru.
📌Zatem w najprostszym układzie zdarzeń – dokonując odbioru – inwestor / zamawiający oświadcza, że przyjmuje obiekt bez zastrzeżeń. Tym samym wyraża aprobatę dla zrealizowanych przez wykonawcę robót. A to w konsekwencji oznacza, że wykonawca wykonał w pełni zadanie.
📌 A jeżeli wystąpi sytuacja przeciwna – brak aprobaty inwestora – wtedy uznajemy, że nie doszło do odbioru obiektu.
Pewnie teraz zadasz pytanie – kiedy inwestor może odmówić odbioru, a kiedy odmowa jest nieuzasadniona ❓
Odpowiedź znajdziesz w dalszej części artykułu 😃.
Odbiór jednostronny
Czy jednostronny odbiór robót przez wykonawcę zawsze wiąże się z koniecznością sporządzenia protokołu odbioru ❓
Szczegółową odpowiedź i argumenty znajdziesz w poniższej części artykułu. Ale już w tym miejscu zaznaczam, że odbiór to nie to samo co protokół odbioru.
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują obowiązku sporządzania protokołu odbioru obiektu / robót. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby dokonać odbioru wyłącznie w formie fizycznego oddania i odbioru obiektu.
Ale po co ryzykować ❓
Tym bardziej, że w piśmiennictwie i orzecznictwie przyjmuje się, że protokół obioru stanowi pokwitowanie wykonania robót / wybudowania obiektu.
Dlatego zdecydowanie (a nawet stanowczo) doradzam, abyś zawsze zadbał o protokół. Co więcej protokół musi być sporządzony porządnie.
W końcu stanowi namacalny dowód realizacji robót i ich jakości. A z punktu widzenia Twoich interesów finansowych dużo łatwiej otwiera drogę do zapłaty.
Przejdźmy zatem do praktycznych wskazówek odnośnie protokołu jednostronnego odbioru 👇👇👇.
Co to jest jednostronny protokół odbioru robót budowlanych i kiedy go sporządzać?
Wszystkie odbiory rządzą się prostą zasadą 👇.
Procedura odbioru przedmiotu świadczenia z umowy o roboty budowlane zakłada uczestnictwo przy tej czynności wykonawcy, który wydaje i przekazuje wykonany przedmiot świadczenia oraz inwestora, na którym spoczywa obowiązek jego odebrania, wynikający bezpośrednio z art. 647 k.c.
Proste ? W idealnym układzie, tak. Jednak w praktyce bywa różnie 😕.
Przy obecnym boomie budowlanym i narzucanym wykonawcom tempie prowadzonych robót coraz częściej instytucja odbioru przedmiotu umowy o roboty budowlane jest wykorzystywana przez jedną ze stron kontraktu.
📍 Wykonawca jest w o tyle trudnym położeniu, że zabiegając w pospiechu o kontrakt niekiedy nie doszacuje swoich robót albo obniży stawkę ze względu na dużą konkurencję.
Zatem bywa, że wykonawca, chcąc wydłużyć termin realizacji robót lub chcąc wymusić na inwestorze dopłaty do wykonanych robót, nie staje do umówionego terminu oddania przedmiotu umowy.
📍 Oczywiście problem może się pojawić również po drugiej stronie. Inwestor może błędnie rozplanować koszty budowy albo co gorsza stracić finansowanie.
Wtedy to inwestor unika dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z powodu braku środków na zapłatę wykonawcy za zrealizowane przez niego roboty.
W takich właśnie sytuacjach na ratunek przychodzi ➡ odbiór jednostronny.
Czyli w uzasadnionych przypadkach, gdy od dokonania takiego odbioru uzależniona jest wypłata na rzecz wykonawcy wynagrodzenia za zrealizowany przedmiot umowy 👉 wykonawca ma prawo do samodzielnego dokonania czynności odbioru robót z wszystkimi jego skutkami.
Definicja i cel jednostronnego protokołu odbioru robót
Z odbiorem jednostronnym możesz mieć do czynienia w odniesieniu do każdego typu odbiorów (częściowy / końcowy /(po)gwarancyjny) . Chociaż jeśli mam być z Tobą szczera, to z natury rzeczy najczęściej będzie on połączony z odbiorem końcowym obiektu.
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę obiektu będzie miał miejsce wtedy, gdy inwestor ( po upływie terminu do odbioru i zazwyczaj bezskutecznym, dodatkowym wezwaniu do dokonania odbioru przez wykonawcę) uchyla się od jego dokonania.
Na przykład nie staje w ogóle do odbioru robót. Albo zjawia się na nim, lecz odmawia podpisania dwustronnego protokołu zdawczo-odbiorczego blokując wypłatę należnego wykonawcy wynagrodzenia za zrealizowany zakres / przedmiot umowy 😤.
Wykonawca wobec takiej postawy inwestora ma prawo sporządzić jednostronny protokół odbioru robót / przedmiotu umowy. Stwierdzi w nim wykonanie zadania zgodnie z umową / sztuką budowlaną / przepisami prawa 👍.
Finalnie wykonawca będzie miał prawo rozliczyć wynagrodzenie za wykonane przez siebie prace zgodnie z harmonogramem rzeczowo-finansowym przewidzianym w umowie 💰💰💰.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Odmowa odbioru z uwagi na wady
Odmowa odbioru wiążę się zazwyczaj z wykryciem wad / usterek.
🔔 Jednakże jest taki rodzaj wad, które nie uprawniają do odmowy odbioru robót. Mam na myśli wady nieistotne.
Pamiętaj, że odbiór robót jest obowiązkiem zamawiającego / inwestora. A postanowienie umowne, które uzależnia prawo wykonawcy od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru, uznać należy za nieważne, jako sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 k.c. Taki wniosek wypływa m.in. z uzasadnienia wyroku SA w Warszawie z 3.08.2017 r., I ACa 689/16.
Zatem, gdy pojawią się wady nieistotne ( usterki / niedoróbki umożliwiające korzystanie z obiektu) to odmowa odbioru jest niezasadna.
🔔 Mówiąc wprost, nieistotne wady świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Wyłącznie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, rzutując tym samym na wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za ich wykonanie.
Wady nieistotne oznaczają natomiast wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości. Zatem uruchamiają uprawnienia zamawiającego / inwestora z tytułu rękojmi lub gwarancji.
Inwestor może odmówić odbioru robót
Jedynie wady istotne uprawniają inwestora / zamawiającego do odmowy odbioru robót / obiektu.
🔔 Obowiązek dokonania odbioru prac zgłoszonych przez wykonawcę i dokonanie za nie zapłaty nie ma charakteru bezwzględnego. Pamiętaj, że inwestor może odmówić odbioru, gdy w wykonanych robotach występują tego rodzaju wady, że należy je oceniać jako niewykonanie umowy przez wykonawcę, co oznacza także, że wykonawcy nie przysługuje zapłata wynagrodzenia. Dla przykładu, taki wniosek płynie z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 3.11.2017 r., I ACa 292/16.
Na gruncie umowy o roboty budowlane możesz przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót.
Czyli wyłącza normalne ich wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna).
🔔 I w takich sytuacjach odmowa odbioru jest w pełni zasadna i konieczna.
Dlaczego inwestor uchyla się od odbioru robót budowlanych?
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę – podsumujmy.
Wyłącznie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, rzutując tym samym na wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za ich wykonanie.
Wady nieistotne oznaczają natomiast wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, determinując zaktualizowanie uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi lub gwarancji.
W kontekście uchylania się od odbioru pamiętaj również, że jako wykonawca masz prawo do odbiorów częściowych. Wprost stanowi o tym ustawa.
A konkretnie art. 654 k.c. ➡ W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.
Jeśli zatem z umowy nie wynika nic innego, to masz prawo oddawać roboty częściami i żądać zapłaty. Nieuzasadniona odmowa uprawnia Cię również do jednostronnego odbioru częściowego 👍.
✳✳✳
Przeczytaj także:
✳✳✳
Podstawy do odmowy odbioru robót budowlanych
Jak już wiesz z powyższej części artykułu, w przypadku wad istotnych inwestor może odmówić odbioru.
W przypadku pozostałych wad / usterek, jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, to inwestor zobowiązany jest dokonać ich odbioru. A ewentualnie w protokole z tej czynności należy poczynić ustalenia co do ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia.
‼ Dlatego zwracam Twoją uwagę na ważną kwestię 👇👇👇.
Otóż, wykluczenie w umowie istnienia jakiejkolwiek wady w chwili oddania budynku do zwykłego użytku, narusza równowagę między inwestorem a wykonawcą. Pozostawiając tego ostatniego w niepewności co do wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków.
Powyższe stanowisko należy uznać obecnie za dominujące w sądach. (Np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2013 r., II CSK 476/12).
Przypadki, w których można zastosować jednostronny protokół odbioru robót budowlanych
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę.
Bardzo często w praktyce zajmuję się sprawami, w których wykonawca domaga się zapłaty swojego wynagrodzenia za rzeczywiście ukończone roboty, a inwestor oponuje tylko z jednego powodu ➡ brak podpisania protokołu odbioru.
Nawet na etapie procesu sądowego, inwestorzy podnoszą zarzut naruszenia warunków umowy. Wskazują, że zgodnie z umową miał nastąpić protokolarny odbiór dwustronny stanowiący podstawę do wystawienia faktury.
Albo idą jeszcze dalej…. 😤
Zastrzegają w umowie, że zapłata wynagrodzenia za wykonane roboty nastąpi na podstawie faktury oraz protokołu odbioru podpisanego bez żadnych uwag / zastrzeżeń.
W ten sposób inwestorzy blokują albo odwlekają zapłatę wynagrodzenia by zyskać na czasie.
Sądy na szczęście od dawna są dość zgodne w tym temacie 👩⚖️👨⚖️. I rozstrzygają na korzyść wykonawców.
Spójrz proszę na poniższy przykład z praktyki 👇.
Jednostronny odbiór robót budowlanych – orzecznictwo
Dla przykładu fragment wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 marca 2006 r. I ACa 1900/05:
W art. 647 k.c. akcentowany jest obowiązek odbioru obiektu (robót) przez inwestora, który – co wynika z treści tego przepisu – uwarunkowany jest jego oddaniem przez wykonawcę (zgłoszeniem robót do odbioru). W takim działaniu wykonawcy mieści się bowiem deklaracja nie tylko co do tego, iż roboty zostały wykonane, ale także, że nastąpiło to zgodnie z umową.
Jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, odstąpienie od umowy, a co za tym idzie – rzutują na kwestie wymagalności roszczenia o wynagrodzenie za wykonane roboty, przy czym zważywszy na charakter robót budowlanych, gdy poszczególne roboty mają charakter robót oddzielnych, uprawnienia te odnoszą się tylko do tej części robót, do których wady się odnoszą.
Wady zaś nieistotne oznaczają wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, rzutując na uprawnienie inwestora, który może domagać się ich usunięcia w oznaczonym terminie bądź obniżenia wynagrodzenia.
Zatem wykonawcy nie są bezradni i mogą skutecznie zawalczyć o swoje wynagrodzenie! 💪
Z pomocą przychodzi ➡ jednostronny odbiór robót przez wykonawcę.
Jednostronny odbiór – zabezpiecz się odpowiednio w umowie
Zawsze to powtarzam Klientom i na moim blogu – porządna umowa na budowie to podstawa.
Naprawdę. Nie żartuję. Nie przesadzam.
Najlepiej z góry w umowie zabezpieczyć prawo do jednostronnego odbioru. Z mojego doświadczenia wynika, że znacznie częściej inwestorzy dbają o taki zapis dla siebie. Nic nie stoi wtedy na przeszkodzie, aby zaproponować równolegle uprawnienie po stronie wykonawcy 🙂.
Wystarczy określić w jakich przypadkach wykonawca ma prawo do jednostronnego odbioru. Zazwyczaj wymaga to po prostu wskazania procedury zgłoszenia gotowości do odbioru, terminu na przystąpienie inwestora do czynności, a w braku stawiennictwa – określenie sposobu sporządzenia jednostronnego protokołu przez wykonawcę.
Jak to zrobić w praktyce ❓
Poniżej przykład 👇.
✳✳✳
Sprawdź koniecznie co zawiera porządna umowa o roboty budowlane:
⏺ umowa o podwykonawstwo w zamówieniach publicznych
✳✳✳
Odbiór robót budowlanych. Kluczowa jest umowa
Jak skonstruować prostą klauzulę uprawniającą do jednostronnego odbioru robót ❓
W najprostszej wersji, wystarczy, że dopiszesz w umowie (w miejscu poświęconym procedurze odbioru) taki zapis:
W sytuacji, gdy Inwestor odmówi odbioru albo nie stawi się na odbiór, Wykonawca jest uprawniony do dokonania odbioru jednostronnego, który wywołuje skutki równoważne do odbioru dokonanego przez obie strony umowy.
Warto również określić prawo sporządzenia jednostronnego protokołu, który będzie zawierał odpowiednie zapisy.
To jest kluczowe z punktu widzenia nie tylko udokumentowania samego odbioru i możliwości wystawienia faktury. Ponadto, protokół umożliwia stwierdzenie jakości. A to wpływa już szerzej na uprawnienie z tytułu np. nienależytego wykonania / gwarancji / rękojmi.
