Dzisiaj temat, który spędza sen z powiek wielu przedsiębiorcom budowlanym – jednostronny odbiór robót przez wykonawcę.
To jest problem, który doskwiera wielu generalnym wykonawcom i podwykonawcom. A ponieważ zbliża się koniec roku, co często oznacza również koniec wielu inwestycji budowlanych ➡ to spieszę z pomocą wszystkim wykonawcom 👍.
Jeśli nurtują Cię poniższe pytania, to koniecznie przeczytaj ten artykuł i dowiedz się:
🔶 Co ma zrobić wykonawca, gdy inwestor odmawia odbioru ?
🔷 Jak w takiej sytuacji wystawić fakturę ?
🔶 Czy wszystkie wady/usterki uprawniają do odmowy odbioru ?
🔷 Odbiór robót to w praktyce prawo czy obowiązek inwestora ?
🔶 Czy jednostronny odbiór wymaga protokołu dla swojej skuteczności ?
Przekonaj się, że nie jesteś bezradny i zastosuj od zaraz praktyczne wskazówki.
Być może teraz jesteś zdenerwowany i szukasz z desperacją sposobu na uzyskanie zapłaty, a kontrahent wstrzymuje odbiór 😞.
Doskonale znam ten problem.
Sprawdź poniżej, w jakich sytuacjach i w jaki sposób możesz wystawić fakturę mimo uporu inwestora do odbioru Twoich robót 💪.
Wszystko przedstawiam w oparciu o konkretne przypadki z praktyki.
Na czym polega odbiór robót budowlanych?
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę.
Na początek kilka słów o charakterze prawnym odbioru robót budowlanych.
Z punktu widzenia prawnika, skwituję to tak ➡ odebranie przedmiotu świadczenia przez inwestora bez zgłoszenia zastrzeżeń stanowi wykonanie zobowiązania przez wykonawcę.
Jednocześnie zwracam uwagę, że zarówno w umowie o dzieło, jak i o roboty budowlane odbiór w swojej treści oznacza nie tylko fizyczne przejęcie przedmiotu świadczenia (spełnienie świadczenia wykonawcy). Ponadto, odbiór wyraża w sposób wyraźny lub dorozumiany aprobatę dla zrealizowanych robót 👍.
Teza ta znajduje odzwierciedlenie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25.06.2014 r., w którym SN przesądził, że odbiór jest jednostronną czynnością zamawiającego z dorozumianym przejawem woli przyjęcia dzieła i uznania świadczenia za wykonane 🙂.
Istota odbioru robót budowlanych
Przełóżmy powyższe wnioski na skutki prawne odbioru 👇.
Przez czynność odebrania następuje przejęcie obiektu przez inwestora. W tym również kosztów i ryzyka związanych z jego posiadaniem.
Z kolei po stronie wykonawcy rozpoczyna się odpowiedzialność za ewentualne wady obiektu, które mogą się ujawnić w okresie gwarancji czy rękojmi.
W każdym razie, odbiór następuje po stwierdzeniu przez inwestora prawidłowości wykonania obiektu.
Zatem odbiór obiektu stanowi moment przełomowy w stosunkach pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Inwestor potwierdza wykonanie zobowiązania ze strony wykonawcy i jednocześnie otwiera mu prawo do żądania wynagrodzenia 💰💰💰.
Odbiór robót budowlanych to obowiązek, a nie przywilej
Jeśli zastanawiasz się, czy odbiór jest prawem czy obowiązkiem inwestora, to rozwiewam Twoje wątpliwości 👇.
Zarówno w umowie o dzieło, jak i w umowie o roboty budowlane dokonanie odbioru stanowi obowiązek inwestora.
Obowiązek ten powinien jednak być rozpatrywany przy uwzględnieniu funkcji aprobacyjnej dokonywanego odbioru. Cechą charakterystyczną umowy o roboty budowlane (a także umowy o dzieło) jest to, iż akceptacja przedmiotu świadczenia wykonawcy może nastąpić dopiero po jego wykonaniu. Więc w praktyce właśnie w trakcie odbioru.
📌Zatem w najprostszym układzie zdarzeń – dokonując odbioru – inwestor / zamawiający oświadcza, że przyjmuje obiekt bez zastrzeżeń. Tym samym wyraża aprobatę dla zrealizowanych przez wykonawcę robót. A to w konsekwencji oznacza, że wykonawca wykonał w pełni zadanie.
📌 A jeżeli wystąpi sytuacja przeciwna – brak aprobaty inwestora – wtedy uznajemy, że nie doszło do odbioru obiektu.
Pewnie teraz zadasz pytanie – kiedy inwestor może odmówić odbioru, a kiedy odmowa jest nieuzasadniona ❓
Odpowiedź znajdziesz w dalszej części artykułu 😃.
Odbiór jednostronny
Czy jednostronny odbiór robót przez wykonawcę zawsze wiąże się z koniecznością sporządzenia protokołu odbioru ❓
Szczegółową odpowiedź i argumenty znajdziesz w poniższej części artykułu. Ale już w tym miejscu zaznaczam, że odbiór to nie to samo co protokół odbioru.
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują obowiązku sporządzania protokołu odbioru obiektu / robót. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby dokonać odbioru wyłącznie w formie fizycznego oddania i odbioru obiektu.
Ale po co ryzykować ❓
Tym bardziej, że w piśmiennictwie i orzecznictwie przyjmuje się, że protokół obioru stanowi pokwitowanie wykonania robót / wybudowania obiektu.
Dlatego zdecydowanie (a nawet stanowczo) doradzam, abyś zawsze zadbał o protokół. Co więcej protokół musi być sporządzony porządnie.
W końcu stanowi namacalny dowód realizacji robót i ich jakości. A z punktu widzenia Twoich interesów finansowych dużo łatwiej otwiera drogę do zapłaty.
Przejdźmy zatem do praktycznych wskazówek odnośnie protokołu jednostronnego odbioru 👇👇👇.
Co to jest jednostronny protokół odbioru robót budowlanych i kiedy go sporządzać?
Wszystkie odbiory rządzą się prostą zasadą 👇.
Procedura odbioru przedmiotu świadczenia z umowy o roboty budowlane zakłada uczestnictwo przy tej czynności wykonawcy, który wydaje i przekazuje wykonany przedmiot świadczenia oraz inwestora, na którym spoczywa obowiązek jego odebrania, wynikający bezpośrednio z art. 647 k.c.
Proste ? W idealnym układzie, tak. Jednak w praktyce bywa różnie 😕.
Przy obecnym boomie budowlanym i narzucanym wykonawcom tempie prowadzonych robót coraz częściej instytucja odbioru przedmiotu umowy o roboty budowlane jest wykorzystywana przez jedną ze stron kontraktu.
📍 Wykonawca jest w o tyle trudnym położeniu, że zabiegając w pospiechu o kontrakt niekiedy nie doszacuje swoich robót albo obniży stawkę ze względu na dużą konkurencję.
Zatem bywa, że wykonawca, chcąc wydłużyć termin realizacji robót lub chcąc wymusić na inwestorze dopłaty do wykonanych robót, nie staje do umówionego terminu oddania przedmiotu umowy.
📍 Oczywiście problem może się pojawić również po drugiej stronie. Inwestor może błędnie rozplanować koszty budowy albo co gorsza stracić finansowanie.
Wtedy to inwestor unika dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z powodu braku środków na zapłatę wykonawcy za zrealizowane przez niego roboty.
W takich właśnie sytuacjach na ratunek przychodzi ➡ odbiór jednostronny.
Czyli w uzasadnionych przypadkach, gdy od dokonania takiego odbioru uzależniona jest wypłata na rzecz wykonawcy wynagrodzenia za zrealizowany przedmiot umowy 👉 wykonawca ma prawo do samodzielnego dokonania czynności odbioru robót z wszystkimi jego skutkami.
Definicja i cel jednostronnego protokołu odbioru robót
Z odbiorem jednostronnym możesz mieć do czynienia w odniesieniu do każdego typu odbiorów (częściowy / końcowy /(po)gwarancyjny) . Chociaż jeśli mam być z Tobą szczera, to z natury rzeczy najczęściej będzie on połączony z odbiorem końcowym obiektu.
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę obiektu będzie miał miejsce wtedy, gdy inwestor ( po upływie terminu do odbioru i zazwyczaj bezskutecznym, dodatkowym wezwaniu do dokonania odbioru przez wykonawcę) uchyla się od jego dokonania.
Na przykład nie staje w ogóle do odbioru robót. Albo zjawia się na nim, lecz odmawia podpisania dwustronnego protokołu zdawczo-odbiorczego blokując wypłatę należnego wykonawcy wynagrodzenia za zrealizowany zakres / przedmiot umowy 😤.
Wykonawca wobec takiej postawy inwestora ma prawo sporządzić jednostronny protokół odbioru robót / przedmiotu umowy. Stwierdzi w nim wykonanie zadania zgodnie z umową / sztuką budowlaną / przepisami prawa 👍.
Finalnie wykonawca będzie miał prawo rozliczyć wynagrodzenie za wykonane przez siebie prace zgodnie z harmonogramem rzeczowo-finansowym przewidzianym w umowie 💰💰💰.
Odmowa odbioru z uwagi na wady
Odmowa odbioru wiążę się zazwyczaj z wykryciem wad / usterek.
🔔 Jednakże jest taki rodzaj wad, które nie uprawniają do odmowy odbioru robót. Mam na myśli wady nieistotne.
Pamiętaj, że odbiór robót jest obowiązkiem zamawiającego / inwestora. A postanowienie umowne, które uzależnia prawo wykonawcy od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru, uznać należy za nieważne, jako sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 k.c. Taki wniosek wypływa m.in. z uzasadnienia wyroku SA w Warszawie z 3.08.2017 r., I ACa 689/16.
Zatem, gdy pojawią się wady nieistotne ( usterki / niedoróbki umożliwiające korzystanie z obiektu) to odmowa odbioru jest niezasadna.
🔔 Mówiąc wprost, nieistotne wady świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Wyłącznie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, rzutując tym samym na wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za ich wykonanie.
Wady nieistotne oznaczają natomiast wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości. Zatem uruchamiają uprawnienia zamawiającego / inwestora z tytułu rękojmi lub gwarancji.
Inwestor może odmówić odbioru robót
Jedynie wady istotne uprawniają inwestora / zamawiającego do odmowy odbioru robót / obiektu.
🔔 Obowiązek dokonania odbioru prac zgłoszonych przez wykonawcę i dokonanie za nie zapłaty nie ma charakteru bezwzględnego. Pamiętaj, że inwestor może odmówić odbioru, gdy w wykonanych robotach występują tego rodzaju wady, że należy je oceniać jako niewykonanie umowy przez wykonawcę, co oznacza także, że wykonawcy nie przysługuje zapłata wynagrodzenia. Dla przykładu, taki wniosek płynie z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 3.11.2017 r., I ACa 292/16.
Na gruncie umowy o roboty budowlane możesz przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót.
Czyli wyłącza normalne ich wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna).
🔔 I w takich sytuacjach odmowa odbioru jest w pełni zasadna i konieczna.
Dlaczego inwestor uchyla się od odbioru robót budowlanych?
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę – podsumujmy.
Wyłącznie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, rzutując tym samym na wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za ich wykonanie.
Wady nieistotne oznaczają natomiast wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, determinując zaktualizowanie uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi lub gwarancji.
W kontekście uchylania się od odbioru pamiętaj również, że jako wykonawca masz prawo do odbiorów częściowych. Wprost stanowi o tym ustawa.
A konkretnie art. 654 k.c. ➡ W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.
Jeśli zatem z umowy nie wynika nic innego, to masz prawo oddawać roboty częściami i żądać zapłaty. Nieuzasadniona odmowa uprawnia Cię również do jednostronnego odbioru częściowego 👍.
✳✳✳
Przeczytaj także:
✳✳✳
Podstawy do odmowy odbioru robót budowlanych
Jak już wiesz z powyższej części artykułu, w przypadku wad istotnych inwestor może odmówić odbioru.
W przypadku pozostałych wad / usterek, jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, to inwestor zobowiązany jest dokonać ich odbioru. A ewentualnie w protokole z tej czynności należy poczynić ustalenia co do ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia.
‼ Dlatego zwracam Twoją uwagę na ważną kwestię 👇👇👇.
Otóż, wykluczenie w umowie istnienia jakiejkolwiek wady w chwili oddania budynku do zwykłego użytku, narusza równowagę między inwestorem a wykonawcą. Pozostawiając tego ostatniego w niepewności co do wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków.
Powyższe stanowisko należy uznać obecnie za dominujące w sądach. (Np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2013 r., II CSK 476/12).
Przypadki, w których można zastosować jednostronny protokół odbioru robót budowlanych
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę.
Bardzo często w praktyce zajmuję się sprawami, w których wykonawca domaga się zapłaty swojego wynagrodzenia za rzeczywiście ukończone roboty, a inwestor oponuje tylko z jednego powodu ➡ brak podpisania protokołu odbioru.
Nawet na etapie procesu sądowego, inwestorzy podnoszą zarzut naruszenia warunków umowy. Wskazują, że zgodnie z umową miał nastąpić protokolarny odbiór dwustronny stanowiący podstawę do wystawienia faktury.
Albo idą jeszcze dalej…. 😤
Zastrzegają w umowie, że zapłata wynagrodzenia za wykonane roboty nastąpi na podstawie faktury oraz protokołu odbioru podpisanego bez żadnych uwag / zastrzeżeń.
W ten sposób inwestorzy blokują albo odwlekają zapłatę wynagrodzenia by zyskać na czasie.
Sądy na szczęście od dawna są dość zgodne w tym temacie 👩⚖️👨⚖️. I rozstrzygają na korzyść wykonawców.
Spójrz proszę na poniższy przykład z praktyki 👇.
Jednostronny odbiór robót budowlanych – orzecznictwo
Dla przykładu fragment wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 marca 2006 r. I ACa 1900/05:
W art. 647 k.c. akcentowany jest obowiązek odbioru obiektu (robót) przez inwestora, który – co wynika z treści tego przepisu – uwarunkowany jest jego oddaniem przez wykonawcę (zgłoszeniem robót do odbioru). W takim działaniu wykonawcy mieści się bowiem deklaracja nie tylko co do tego, iż roboty zostały wykonane, ale także, że nastąpiło to zgodnie z umową.
Jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, odstąpienie od umowy, a co za tym idzie – rzutują na kwestie wymagalności roszczenia o wynagrodzenie za wykonane roboty, przy czym zważywszy na charakter robót budowlanych, gdy poszczególne roboty mają charakter robót oddzielnych, uprawnienia te odnoszą się tylko do tej części robót, do których wady się odnoszą.
Wady zaś nieistotne oznaczają wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, rzutując na uprawnienie inwestora, który może domagać się ich usunięcia w oznaczonym terminie bądź obniżenia wynagrodzenia.
Zatem wykonawcy nie są bezradni i mogą skutecznie zawalczyć o swoje wynagrodzenie! 💪
Z pomocą przychodzi ➡ jednostronny odbiór robót przez wykonawcę.
Jednostronny odbiór – zabezpiecz się odpowiednio w umowie
Zawsze to powtarzam Klientom i na moim blogu – porządna umowa na budowie to podstawa.
Naprawdę. Nie żartuję. Nie przesadzam.
Najlepiej z góry w umowie zabezpieczyć prawo do jednostronnego odbioru. Z mojego doświadczenia wynika, że znacznie częściej inwestorzy dbają o taki zapis dla siebie. Nic nie stoi wtedy na przeszkodzie, aby zaproponować równolegle uprawnienie po stronie wykonawcy 🙂.
Wystarczy określić w jakich przypadkach wykonawca ma prawo do jednostronnego odbioru. Zazwyczaj wymaga to po prostu wskazania procedury zgłoszenia gotowości do odbioru, terminu na przystąpienie inwestora do czynności, a w braku stawiennictwa – określenie sposobu sporządzenia jednostronnego protokołu przez wykonawcę.
Jak to zrobić w praktyce ❓
Poniżej przykład 👇.
✳✳✳
Sprawdź koniecznie co zawiera porządna umowa o roboty budowlane:
⏺ umowa o podwykonawstwo w zamówieniach publicznych
✳✳✳
Odbiór robót budowlanych. Kluczowa jest umowa
Jak skonstruować prostą klauzulę uprawniającą do jednostronnego odbioru robót ❓
W najprostszej wersji, wystarczy, że dopiszesz w umowie (w miejscu poświęconym procedurze odbioru) taki zapis:
W sytuacji, gdy Inwestor odmówi odbioru albo nie stawi się na odbiór, Wykonawca jest uprawniony do dokonania odbioru jednostronnego, który wywołuje skutki równoważne do odbioru dokonanego przez obie strony umowy.
Warto również określić prawo sporządzenia jednostronnego protokołu, który będzie zawierał odpowiednie zapisy.
To jest kluczowe z punktu widzenia nie tylko udokumentowania samego odbioru i możliwości wystawienia faktury. Ponadto, protokół umożliwia stwierdzenie jakości. A to wpływa już szerzej na uprawnienie z tytułu np. nienależytego wykonania / gwarancji / rękojmi.
Co jednak jeśli Twoja umowa nie przewiduje jednostronnego odbioru robót?
Jeżeli umowa milczy to i tak masz prawo do odbioru i wypłaty wygrodzenia! 🤗
Obowiązek inwestora do odbioru zabezpiecza przepis art. 647 k.c.
👨⚖️👩⚖️ Dodatkowo z pomocą przychodzi Sąd Najwyższy. W orzeczeniu z dnia 7 kwietnia 1998 r. (II CKN 673/97), SN wskazał, że:
Jeśli wykonawca zgłosił wykonanie robót, to obowiązek ich odbioru jest niezależny nawet od kwestionowania ich jakości. Odmowa jego spełnienia nie może być elementem szantażu ze strony inwestora.
W takiej sytuacji, wykonawca jest uprawniony do dokonania jednostronnego odbioru. A to z kolei stanowi podstawę wstawienia faktury opartej na sporządzonym przez siebie kosztorysie powykonawczym.
Inwestor nie wstawił się na odbiór mimo wezwania wykonawcy
Skutki działań inwestora, który nie staje do czynności odbiorowych, zwykle mają na celu pokrzywdzenie wykonawcy. Ale zwróć uwagę, że finalnie uderzają również w samego inwestora.
🔔 Nie stając bowiem do odbioru robót zgłoszonych przez wykonawcę, inwestor blokuje możliwość protokolarnego stwierdzenia istnienia prawidłowości wykonanego przedmiotu umowy.
🔔 Co więcej, pozbawia siebie prawa do domagania się naprawy ewentualnych usterek oraz wydania przedmiotu umowy wolnego od wad.
Zatem zgadzam się ze stanowiskiem, że stawiennictwo do odbioru przez inwestora jest nie tylko jednym z jego obowiązków ustawowych czy umownych. Przede wszystkim odbiór leży w jego interesie.
Dlatego (powyżej podane) orzeczenie Sądu Najwyższego słusznie narzuca obowiązek stawiennictwa inwestora do odbioru przedmiotu umowy o roboty budowlane. Niezależnie od tego, czy przedmiot ten posiada wady oraz dokonania aprobującego, warunkowego albo negującego aktu odbioru.
Pamiętaj, że bezpodstawne uchylenie się inwestora od formalnego odbioru obiektu nie zwalnia inwestora od zapłaty wynagrodzenia. Zwłaszcza, gdy rozpoczął już korzystać z obiektu.
Przeciwnie, takie działanie inwestora uprawnia wykonawcę do domagania się zapłaty! 😃
Problem rozwiąże jednostronny odbiór robót przez wykonawcę 💪.
Jak poprawnie sporządzić jednostronny protokół odbioru robót?
Wróćmy jeszcze do praktyki z sali sądowej 👇.
Otóż, w tym wyroku z dnia 7 kwietnia 1998r. Sąd Najwyższy podniósł jeszcze jedną ważną regułę, dotyczącą dokonania jednostronnego odbioru.
Przeprowadzenie takiej czynności będzie możliwe jedynie wówczas, gdy od dokonania takiego odbioru uzależniona jest wypłata na rzecz wykonawcy wynagrodzenia za zrealizowany przedmiot umowy.
‼ Zatem, aby przystąpić do sporządzenia jednostronnego protokołu musisz spełnić trzy przesłanki:
1️⃣ zgłosiłeś do oddania obiekt (roboty);
2️⃣ inwestor bezpodstawnie uchyla się od dokonania odbioru (albo wręcz nie stawia się na odbiór);
3️⃣ od dokonania odbioru uzależniona jest wypłata wynagrodzenia za zrealizowany obiekt / roboty.
Elementy, które powinien zawierać jednostronny protokół odbioru robót budowlanych
Jestem zwolenniczką sporządzania porządnych i szczegółowych protokołów odbioru – bezcenne dowody w sądzie. A czasami nawet pozwalają uniknąć sporu w sądzie 😃.
Spójrz co ja wpisuję do jednostronnych protokołów 👇.
Protokół odbioru wykonanych robót powinien mieć formę pisemną oraz zawierać:
- tytuł dokumentu – protokół odbioru częściowego / końcowego / pogwarancyjnego,
- datę i miejsce odbioru (sporządzenia protokołu),
- datę zgłoszenia prac do odbioru;
- informację dot. terminów wykonania prac, tj. czy został dotrzymany, czy przekroczony;
- przedmiot umowy o roboty budowlane,
- datę zawarcia umowy oraz jej numer,
- dane wykonawcy (podwykonawcy),
- dane inwestora (generalnego wykonawcy),
- dane osób upoważnionych do dokonania odbioru, jeżeli strony nie dokonują odbioru osobiście,
- zakres prac, który podlega odbiorowi (najczęściej w formie listy),
- podpisy obu stron umowy,
- oświadczenie przekazania robót / obiektu oraz jego odbioru – z zastrzeżeniami / bez zastrzeżeń.
Sposób i termin przekazania jednostronnego protokołu odbioru robót budowlanych wykonawcy
Zazwyczaj umowa reguluje procedury odbiorów – sposób zgłaszania gotowości do odbioru / terminy stawiennictwa stron na odbiór / konsekwencje braku stawiennictwa / rodzaje odbiorów i szczegóły dotyczące protokołu odbioru.
Dobra umowa o roboty budowlane przewiduje jeszcze przypadki uprawniające obie strony do jednostronnego odbioru.
Bez względu na to, czy masz wszystkie elementy w umowie czy nie, pamiętaj, że masz jeszcze obowiązek doręczenia jednostronnego protokołu drugiej stronie.
Najlepiej zrobić to w sposób wypracowany przez strony w praktyce. Jeśli brak praktyki albo masz wątpliwości, to najlepiej doręczyć w klasyczny sposób pocztą albo osobiście.
Nie zwlekaj z tym. Tym bardziej, że protokół uprawnia do wystawienia faktury.
Jakie są skutki prawne i konsekwencje jednostronnego protokołu odbioru robót?
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę wywołuje doniosłe skutki prawne i finansowe.
Kluczową kwestią są rozliczenia finansowe między stronami umowy o roboty budowlane 💰💰💰.
📌 Jedną z konsekwencji spisania protokołu odbioru jest upłynięcie terminu do naliczania kar umownych za opóźnienia/zwłokę w realizacji zadania. A także przejęcie przez inwestora odpowiedzialności za szkody na terenie budowy.
📌 Z drugiej strony przy odbiorze końcowym startuje odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi i gwarancji za wady i usterki.
📌 Z odbiorami wiąże się też zwrot kaucji zatrzymanej na poczet należytego wykonania umowy (częściowy zwrot ➡ odbiór końcowy; zwrot reszty ➡ odbiór pogwarancyjny).
Jeśli nie sporządzisz prawidłowego protokołu odbioru, to niektóre uprawnienia osłabisz, inne stracisz.
To jest efekt domina – jedno zdarzenie uruchamia cały szereg zdarzeń następujących po sobie i wynikających jedno z drugiego.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
⏹ Kaucja gwarancyjna – czym jest ? Kaucja gwarancyjna a kwota zatrzymana – czy się różnią ? Przykłady wzorów klauzul umownych regulujących kaucję gwarancyjną i kwotę zatrzymaną. O przypadkach, w których inwestor może zatrzymać kaucję gwarancyjną. A także, kiedy należy się zwrot kaucji gwarancyjnej – z odsetkami czy bez?
✳✳✳
Skutki jednostronnego protokołu odbioru robót budowlanych dla wykonawcy
Przede wszystkim jednostronny protokół końcowy potwierdza, że wykonawca zrealizował umowę w całości. Tym samym uprawnia wykonawcę do wystawienia faktury i rozliczenia wynagrodzenia.
Ponadto, data dokonania przez strony odbioru końcowego jest terminem, od którego zazwyczaj ustalasz początek biegu terminów gwarancyjnych wskazanych w umowie albo okresu rękojmi. W tym okresie wykonawca ma obowiązki w zakresie usuwania wad / usterek spełniających określone przesłanki.
Jeśli odbiór końcowy ma miejsce po terminie umownym, to aktualizuje się prawo inwestora do naliczania kar umownych czy też odszkodowania z tytułu opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy przez wykonawcę.
Skutki jednostronnego protokołu odbioru robót budowlanych dla inwestora
Przede wszystkim skutkiem prawidłowego jednostronnego protokołu jest obowiązek inwestora do wypłaty wynagrodzenia – zapłaty faktury wykonawcy.
Jednakże, w określonych przypadkach instytucja jednostronnego odbioru obiektu, poza opisanymi powyżej skutkami, będzie miała doniosłe znaczenie dla ochrony interesów inwestora.
🔔Niekiedy dla inwestora będzie bardziej opłacalne dokonać jednostronnego odbioru obiektu nawet z wadami. Będzie mógł od tego momentu dysponować obiektem. Np. inwestor może wydać jego część lub całość nabywcy albo najemcy i uniknąć kar umownych lub roszczeń odszkodowawczych z tytułu opóźnienia (wynikających z umowy łączącej inwestora z nabywcą / najemcą).
Jednostronny odbiór obiektu może zatem stanowić środek ochrony prawnej nie tylko wykonawcy, lecz również inwestora 😃.
Możliwość zgłoszenia zastrzeżeń i roszczeń vs jednostronny protokół odbioru robót budowlanych
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę – dalsze uwagi 👇.
Wiedz, że odbiór końcowy nie zawsze będzie oznaczał aprobatę inwestora co do zrealizowanych przez wykonawcę robót budowlanych. Co więcej, protokół odbioru końcowego ma służyć inwestorowi głównie po to, aby spisać wszelkie ewentualne wady, które przesądzają o (nie)należytym wykonaniu zobowiązania.
🔔 Fakt sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru robót nie pozbawia inwestora uprawnienia do zgłoszenia zastrzeżeń w wykonanych robotach oraz żądania usunięcia wad / usterek.
Kluczowy jest tutaj obowiązek doręczenia jednostronnego protokołu inwestorowi, który ma prawo do ustosunkowania się do zawartych w nim postanowień. Jednakże istotne będzie to, czy zgłoszone wady / usterki / zastrzeżenia są uzasadnione i rzeczywiste.
To z kolei otwiera drogę do ustosunkowania się wykonawcy do zgłoszonych wad. W przypadku procedury jednostronnego odbioru / zgłaszania zastrzeżeń / odpowiedzi na zgłoszone wady czy usterki – niezbędna może się okazać pomoc prawna 🦸♀️ 😉.
✳✳✳
Przeczytaj koniecznie:
⏹ Odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Ustawowe i umowne podstawy prawa odstąpienia od umowy przez inwestora (zamawiającego) i wykonawcę. Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Skutki odstąpienia w zakresie rozliczenia zaliczki czy zapłaty umownej. Praktyczne wskazówki i przykłady.
✳✳✳
Protokół nie zamyka drogi do zgłaszania wad
W świetle orzecznictwa sądowego dokonanie odbioru obiektu otwiera inwestorowi możliwość dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady. Zatem wady można i powinno się zgłaszać, jak tylko się ujawnią – nawet po protokolarnym odbiorze.
Podam Ci kolejny przykład z praktyki 👇👇👇.
W wyroku z dnia 1.12.2006r. Sąd Najwyższy przyjął, że:
podpisanie przez inwestora protokołu odbioru stanowi swego rodzaju pokwitowanie spełnienia świadczenia ze strony wykonawcy, co uzasadnia domniemanie faktyczne, że oddany obiekt wykonany został zgodnie z umową, ale jest to domniemanie, które można obalić przez wykazanie, że umowa nie została wykonana lub wykonana nienależycie. W żadnym razie nie można zgodzić się z tezą, że sporządzenie protokołu odbioru pozbawia inwestora roszczeń w stosunku do wykonawcy związanych z wykonaniem robót niezgodnie z umową i nakłada na inwestora obowiązek zapłaty pełnego wynagrodzenia niezależnie od tego, czy ustalony w umowie zakres robót został wykonany oraz czy roboty zostały wykonane należycie.
✳✳✳
✳✳✳
Odbiór może nastąpić nawet bez spisania protokołu
Odbiór robót może nastąpić także przez czynność faktyczną.
Nie spisałeś protokołu ❓ Przeoczyłeś, zapomniałeś, nie wiedziałeś ❓
A teraz inwestor już korzysta z obiektu ❓ Prowadzi w nim działalność albo wynajął całą / cześć powierzchni ❓
Spokojnie. Mam tu dla Ciebie gotowe rozwiązanie.
Odbiór może nastąpić nie tylko bez dokumentu w postaci protokołu odbioru. Może nastąpić również w sposób dorozumiany 😃.
Odbiór jako oświadczenie woli może być złożone zarówno w sposób wyraźny, jak i dorozumiany.
📌Np. rozpoczęcie korzystania z obiektu bez zgłoszenia jakichkolwiek zastrzeżeń wobec wykonawcy stanowić będzie odbiór obiektu dokonany przez tzw. czynności konkludentne. Czyli dorozumiane – np. poprzez uzewnętrznione zachowanie / działanie.
📌Z podobną sytuacją będziemy mieć do czynienia w przypadku dokonania przez inwestora ostatecznego rozliczenia wynagrodzenia wykonawcy. To także oznacza dokonanie odbioru.
Protokół może być wyłącznym dowodem odbioru
To co zrobić, pisać te protokoły jednostronne czy ich nie pisać ❓ Oto jest pytanie 🤔.
Powiem tak – jeśli masz możliwość, to spisz!
Tylko zrób to porządnie według powyżej wymienionych wskazówek. Dokument nawet jednostronny to zawsze dowód na piśmie. Nawet dokument prywatny jest dowodem i jeśli jego treść pokryje się z zeznaniami świadków czy stron, to jesteś już w domu.
A jeśli nie ma świadków / nie jesteś w stanie ich powołać – to wtedy jedynym kluczowym dowodem będzie ten protokół. W zestawieniu z innymi dokumentami, Twój prawnik raczej będzie w stanie wygrać dla Ciebie sprawę 😉.
Należy podkreślić, że odbiór pełni ważną funkcję dokumentacyjną, co ma zasadnicze znaczenie w wymiarze dowodowym. W praktyce przyjmuje się, że protokół obioru stanowi pokwitowanie spełnienia świadczenia przez wykonawcę. Przykład – wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24.02.2005 r., I ACa 1533/04.
Brak odbioru nie wstrzymuje zapłaty – Podsumowanie i wnioski
Kluczowym problemem jest rozwiązanie kwestii uchylania się przez inwestora od dokonania odbioru obiektu w celu „odroczenia” płatności wynagrodzenia wykonawcy.
Kwestia ta była przedmiotem uwag Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 17.02.2000r. podkreślił, że w sytuacji, gdy wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za wykonane roboty uzależniona jest od protokolarnego odbioru, decydujące znaczenie ma nie tylko sporządzenie tego protokołu.
Ponadto, w razie jego braku lub odsunięcia tej czynności w czasie, istotne są także przyczyny, które to spowodowały. W sytuacji bowiem, gdy zamawiający z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie.
Zatem takie zachowanie zamawiającego pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który jest uprawniony do żądania wynagrodzenia. A jego roszczenie staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór winien nastąpić.
UWAGA!
🔔 Uwzględniając aprobującą funkcję odbioru, należałoby zasygnalizować także problem przyjęcia przez inwestora świadczenia wykonawcy z zastrzeżeniem uzupełniającego dokonania naprawy lub z zastrzeżeniem obniżenia wynagrodzenia z powodu wad obiektu.
W piśmiennictwie wskazuje się, że tego typu zastrzeżenia kwalifikowane są jako warunek zawieszający, od którego spełnienia zależy aprobata świadczenia dłużnika przez wierzyciela, czyli właściwy odbiór.
W razie wątpliwości, doświadczony prawnik w sprawach budowlanych podpowie Ci rozwiązanie 🙂.
✳✳✳
Przy okazji przeczytaj też:
✳✳✳
Potrzebujesz pomocy w odbiorze robót budowlanych?
Coraz częściej można spotkać się z sytuacją, w której inwestor stosuje swoisty szantaż nie stawiając się na odbiór przedmiotu umowy zgłaszany przez wykonawcę 😞.
Inwestor jako strona dominującą nad wykonawcą przy negocjacjach dotyczących treści umowy o roboty budowlane, forsuje jej postanowienia w taki sposób, aby uzależnić wypłatę wynagrodzenia należnego wykonawcy jedynie wtedy, gdy protokół końcowy jest bezusterkowy i podpisany przez obydwie strony.
W celu przeciwdziałania takim praktykom ze strony inwestora, wykonawca może posłużyć się instytucją jednostronnego odbioru 👍.
Jednak zdaję sobie sprawę z wielu trudności, które napotkasz na swojej drodze jako wykonawca / podwykonawca. Jeśli potrzebujesz pomocy w dokonaniu skutecznego jednostronnego odbioru, to zapraszam Cię do kontaktu 😊.
Nie musisz czekać w nieskończoność z wystawieniem faktury i uzyskaniem zapłaty. Nawet jeśli Twoja umowa przewiduje restrykcyjne zasady w tym zakresie, to niektóre klauzule umowne mogą być nieskuteczne bądź wręcz nieważne 💪.
W razie potrzeby możesz skorzystać z mojego doświadczenia na budowie i sprawdzonych rozwiązań 🦸♀️.
A uwierz mi, jestem już zaprawiona w takim boju 😉. Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę to stały punkt mojej praktyki zawodowej.
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę
Najczęstsze Pytania
Czy protokół odbioru może być jednostronny?
W przypadku, gdy inwestor niezasadnie odmawia odbioru albo nie stawia się na odbiór, wykonawca będzie miał prawo dokonać jednostronnego odbioru, jeżeli od niego uzależniona jest wypłata należnego mu wynagrodzenia. Ponadto, umowa o roboty budowlane może przewidywać procedurę odbioru z zastrzeżeniem dokonania jednostronnego odbioru w określonych przypadkach.
Na czym polega odbiór robót budowlanych?
Przez czynność odebrania następuje przejęcie obiektu przez inwestora, w tym kosztów i ryzyka związanych z jego posiadaniem, oraz rozpoczęcie ponoszenia odpowiedzialności przez wykonawcę za wady obiektu. Odbiór następuje po stwierdzeniu przez inwestora prawidłowości wykonania obiektu.
Czy protokół odbioru robót jest konieczny?
Odbiór najczęściej jest dokumentowany protokołem odbioru sporządzanym przy udziale obydwu stron umowy. Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują jednak obowiązku sporządzania protokołu odbioru obiektu. W piśmiennictwie przyjmuje się, że protokół obioru stanowi pokwitowanie wykonania umowy,
Najczęściej protokół odbioru to jedyny dowód na pokwitowanie realizacji robót / obiektu. A to stanowi udokumentowaną podstawę do wystawienia faktury.
Kiedy inwestor może odmówić odbioru robót?
Jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót czy odstąpienie od umowy, a co za tym idzie – rzutują na kwestie wymagalności roszczenia o wynagrodzenie za wykonane roboty. Przy czym zważywszy na charakter robót budowlanych, gdy poszczególne roboty mają charakter robót podzielnych, uprawnienia te odnoszą się tylko do tej części robót, do których wady się odnoszą.
Wada istotna to taka, która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót. Wyłącza normalne ich wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna).
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: S. Tsuchiya; Wynand van Poortvliet; Kelly; Oberholster Venita; Gerd Altmann; SHOX art.; RDNE Stock project;
✳✳✳
Rękojmia a gwarancja dewelopera
Dzisiaj pora na ważny temat 
rękojmia a gwarancja dewelopera w kontekście nowej ustawy deweloperskiej.
Tym samym zamykam (na jakiś czas) cykl wpisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji za wady budowanych obiektów / robót budowlanych.
Przeoczyłeś poprzednie dwa artykuły ?
Jeśli chcesz uzupełnić wiedzę o wiele praktycznych wskazówek, to zapraszam do lektury:
Tymczasem dziś w szczegółach przedstawiam odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkań / budynków.
Nowa ustawa deweloperska wiele zmieniła w zakresie odpowiedzialności za wady.[Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }