Umowa pełnienie funkcji kierownika budowy

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy to jeden z kluczowych dokumentów, gdy zaczyna się budowę.

✳ Z jednej strony uregulowanie obowiązków i uprawnień kierownika leży w interesie inwestora.

Solidne kierownictwo zapewni kontrolę nad prawidłową realizacją robót, co z oczywistych względów wpłynie nie tylko na jakość wykonania obiektu, ale również na dopełnienie obowiązków administracyjno – prawnych celem uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

✳ Z drugiej strony porządna umowa to zabezpieczenie interesów prawnych i finansowych kierownika budowy.

Z doświadczenia wiem, że kierownik budowy to jedna z najważniejszych osób, a często nienależycie zabezpieczona w zakresie swoje sytuacji prawnej na budowie. Solidne procedury umowne mogą znacząco wpłynąć na rzeczywisty zakres odpowiedzialności nie tylko cywilnej, ale również zawodowej.

Bowiem nakładają również określone obowiązki na pozostałych uczestników procesu inwestycyjnego rozkładając m.in. ciężar dowodowy w ewentualnym postępowaniu sądowym.

O najważniejszych ryzykach umowy o pełnienie funkcji kierownika budowy miałam przyjemność rozmawiać w  kolejnym odcinku Podcastu Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa  #Prawo Inżyniera.

Jak napisać dobrą umowę dla kierownika budowy? | #PrawoInżyniera 52

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Odcinek możesz przesłuchać tradycyjnie na dwóch platformach 🎧:

🔶 Youtube

🔷 Spotify

Pozostałe ważne zapisy umowne, klauzule zabezpieczające strony oraz przydatne wskazówki znajdziesz poniżej 👇👇👇.

Zapraszam!

Jakie są podstawowe formy zatrudnienia kierownika budowy?

Będę z Tobą szczera.

Wybór odpowiedniej formy umowy zależy od charakteru projektu, zakresu współpracy i oczekiwań obu stron. I oczywiście od wymagań wynikających z przepisów prawa budowlanego.

Co więcej, wszystko zależy od tego, czy umowa o roboty budowlane przerzuca obowiązek zapewnienia kierownika budowy po stronie wykonawcy.

Co prawda zgodnie z art. 18 Pr. bud.,  do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie m.in. objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy.

Niemniej jednak w praktyce, zwłaszcza przy dużych inwestycjach to generalni wykonawcy zatrudniają na umowę o pracę kierowników budowy. Takie rozwiązanie ma swoje plusy z perspektywy wykonawcy 😉.

Natomiast, jeśli jesteś inwestorem to zdecydowanie polecam Ci osobiste zawarcie dobrej umowy z kierownikiem budowy, który np. prowadzi działalność gospodarczą i występuje w obrocie prawnym jako samodzielny podmiot.

Co taka porządna umowa powinna zawierać ❓

I dlaczego warto zadbać o swoje interesy z perspektywy każdej ze stron ❓

Wzór umowy o pełnienie funkcji kierownika budowy

Na co dzień udzielam sporo konsultacji kierownikom budowy.

Sprawdzam stosowane przez nich wzory umów i często wyłapuję nieważne bądź nieskuteczne klauzule umowne.

Oczywiście wtedy analizuję całość pod kątem odpowiedzialności prawnej i wprowadzam mnóstwo poprawek.

Druga opcja, którą częściej wybierają zarówno kierownicy budowy jak i inwestorzy, to zakup gotowego sprawdzonego w boju wzoru umowy, który osobiście sporządzam 👍.

Jeśli zaczynasz inwestycję i potrzebujesz takiej umowy z perspektywy inwestora, to zapraszam! 😊

Oczywiście jeśli jesteś kierownikiem budowy to tym bardziej zapraszam do współpracy !😃

Doskonale wiem z jakimi problemami zmaga się kierownik budowy i znam sprawdzone w praktyce sposoby, które zabezpieczą kierownika, gdy znajdzie się w centrum sporu pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

Uwierz mi, że czasami jedno zdanie bądź odpowiednie przeredagowanie zapisu umowy może odmienić perspektywę oceny Twojej odpowiedzialności za konkretny problem na budowie.

Umowa z kierownikiem budowy: co powinna zawierać?

Dobra umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy powinna określać między innymi:

1️⃣ Szczegółowy przedmiot świadczenia po stronie kierownika.

W praktyce nie wystarczy zapis:

Zleceniobiorca przyjmuje do wykonania kierowanie budową (dalej „Kierowanie Budową”) w związku z realizacją robót budowlanych (dalej „Roboty Budowlane”) wykonywanych w ramach inwestycji pod nazwą ………….. w …………… przy ulicy       (dalej „Inwestycja”), która ma być realizowana przez inwestora …….. , NIP ………, KRS ……….. (dalej „Inwestor”) na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (…)

To jest dobry początek. Ale to nie wystarcza.

Bowiem inwestorzy wykorzystują takie ogólne zapisy do nieuprawnionego ROZSZERZENIA obowiązków kierownika budowy znacznie wykraczających poza istotę jego funkcji.

W praktyce KONIECZNE są odpowiednie wyłączenia tego, co nie wchodzi w ustawowy zakres kierowania daną budową.

2️⃣ Szczegółowa lista obowiązków i uprawnień.

Oczywiście możesz przepisać treść art. 21a, 22 i 23 Pr. bud. Natomiast z perspektywy odpowiedzialności prawnej oraz możliwości skutecznego działania na budowie – potrzebujesz znacznie bardziej rozbudowanych zapisów.

Pamiętaj, że aby prawidłowo realizować obowiązki musisz mieć zapewnione konkretne współdziałanie inwestora / wykonawcy  / projektanta.

A takie współdziałanie musi być odpowiednio zabezpieczone!👍

3️⃣ Szczegółowa lista obowiązków inwestora – obie strony muszą wiedzieć, kto za co odpowiada.

Z mojej praktyki wynika, że inwestorzy nie zawsze mają odpowiednią wiedzę na temat tego, jakie obowiązki faktycznie spoczywają na kierowniku budowy. Stąd tendencja do przerzucania również swoich obowiązków na KB 😤.

Dlatego lepiej zadbaj o Twoje interesy w umowie.

Dobra umowa z kierownikiem budowy

4️⃣ Wynagrodzenie i sposoby rozliczenia – kluczowe zapisy wymagające zabezpieczenia 💰.

5️⃣ Przypadki wyłączające / ograniczające odpowiedzialność cywilną KB.

Trzeba mieć dość specjalistyczną wiedzę prawną, aby nie popełnić błędu.

6️⃣ Rozwiązanie umowy i rezygnacja z funkcji.

Każdy KB musi mieć zagwarantowane bezpieczne zejście z budowy w razie konieczności przedwczesnego zakończenia współpracy.

 7️⃣ Postanowienia końcowe.

W nich warto zawrzeć pewne ważne klauzule, które spowodują, że w razie sporu strony skutecznie rozwiążą problem.

 8️⃣ Klauzule RODO zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Zakres obowiązków kierownika budowy

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy – przejdźmy do szczegółów.

Podstawowy zakres obowiązków KB wynika z art. 22 Pr. bud.

Katalog obowiązków kierownika budowy został zredagowany w sposób otwarty.  A poza powyższym przepisem obowiązki te mogą również wynikać z innych przepisów. Np. art. 21a – plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie lub 45a pr. bud. – obowiązki kierownika budowy przed rozpoczęciem budowy lub rozbiórki.

Dlatego warto podzielić obowiązki kierownika budowy w zależności od etapu procesu budowlanego na trzy kategorie:

• obowiązki związane z przygotowaniem budowy,
• obowiązki związane z prowadzeniem budowy,
• obowiązki związane z zakończeniem budowy.

W zakresie ustawowo wskazanych obowiązków zauważ, że nie podlegają one żadnemu różnicowaniu z perspektywy realizowanej inwestycji.

Innymi słowy, obowiązują one każdego kierownika budowy. Bez względu na przedsięwzięcie budowlane, którym on kieruje. Pod kątem praktycznym natomiast należy zauważyć, że precyzyjny zakres obowiązków standardowo dookreślany jest w umowie łączącej inwestora z kierownikiem budowy albo umowy łączącej inwestora z generalnym wykonawcą zatrudniającym kierownika budowy.

Obowiązki kierownika na początku inwestycji

Zacznijmy od obowiązków związanych z przygotowaniem budowy:

🔷 protokolarne przejęcie od inwestora terenu budowy;

🔶zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi. A także stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego.

Teren budowy oznacza przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane, wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia na zaplecze budowy.

Protokół przekazania terenu budowy powinien zawierać: datę sporządzenia, oznaczenie stron i miejsca położenia terenu budowy. A także informacje dotyczące działań podjętych w związku z przygotowaniem procesu inwestycyjnego (np. prace geodezyjne, niwelacja terenu).

Warto też zamieścić informacje dotyczące stanu faktycznego terenu budowy. Np. pozostawienia pozostałości prac rozbiórkowych, stan powierzchni gruntu, opis istniejącej zieleni. I na koniec wskazujemy na źródło i możliwość poboru mediów niezbędnych do realizacji robót budowlanych.

W związku z przejęciem terenu budowy pozostaje obowiązek jego zabezpieczenia wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej.

Nie zapominajmy też o  podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego. Ustawodawca nie sprecyzował, na czym dokładnie polega owo zabezpieczenie. Jednakże w praktyce obowiązek ten realizowany jest przez nałożenie na generalnego wykonawcę robót budowlanych obowiązku zapewnienia ochrony terenu budowy.

Obowiązki kierownika w trakcie budowy

Lwia część, to obowiązki związane z prowadzeniem budowy. One trwają najdłuższej i dotyczą materii, która generuje najwięcej sporów na linii wykonawca – inwestor:

🔷 prowadzenie dokumentacji budowy.

🔶zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu w przypadkach określonych w art. 43 pr. bud.

🔷zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę i  przepisami. W tym techniczno-budowlanymi oraz dot. bezpieczeństwa i higieny pracy.

🔶 koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia:

            1️⃣ przy opracowywaniu technicznych lub organizacyjnych założeń planowanych robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów,                         które mają być wykonywane jednocześnie lub kolejno.

2️⃣  przy planowaniu czasu wymaganego do zakończenia robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów.

 🔷 koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zawartych w przepisach w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy (zgodnie z art. 21a ust. 3 pr. bud.). oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;

 🔶 niezbędne zmiany w informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Dalsze obwiązki kierownika budowy w trakcie realizacji robót

 🔷 podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym.

 🔶 zapewnienie przy wykonywaniu robót budowlanych stosowania wyrobów zgodnie z art. 10 pr. bud.

 🔷 wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłocznie zawiadomienia o tym właściwego organu.

 🔶zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem.

🔷 realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy.

🔶zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających.

🔷zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Obowiązki kierownika budowy po zakończeniu prac

Obowiązki związane z zakończeniem budowy. Równie ważne ponieważ decydują o uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i bezpiecznym korzystaniu z obiektu zgodnie z przeznaczeniem:

🔶  przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego.

🔷 zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy.

🔶 uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad.

🔷przekazanie inwestorowi oświadczenia o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami.

🔶przekazanie inwestorowi oświadczenia o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy. A także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Zakończenie robót – obowiązki kierownika budowy

Zakres obowiązków związanych z zakończeniem budowy sprowadza się do przygotowania dokumentacji powykonawczej. A także zgłoszenia obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika wraz z uczestnictwem w czynnościach odbioru.

I oczywiście zapewnienie usunięcia wad oraz przekazanie inwestorowi stosownych oświadczeń wskazanych w przepisach Prawa budowlanego.

Dokumentacja powykonawcza oznacza dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonywanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami wykonawczymi (art. 3 pkt 14 pr. bud.).

Natomiast pojęcie dokumentacji budowy obejmuje przede wszystkim pozwolenia na budowę wraz z projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowy, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, dokumenty geodezyjne i książkę obmiarów (art. 3 pkt 13 pr. bud.).

Dokumentacja powykonawcza ma istotne znaczenie z perspektywy zakończenia robót budowlanych i oddania obiektu budowlanego do użytkowania.

Z kolei warunkiem zakończenia robót budowlanych jest dokonanie odbiorów robót budowlanych. Bardzo ważna czynności i doskonałe źródło dowodowe w ewentualnych sporach budowlanych.

✳✳✳

Przeczytaj koniecznie:

⏺ protokół odbioru robót – co zawiera dobry protokół zdawczo – odbiorczy robót ? Jak go napisać i kto ma się pod nim podpisać ? Kiedy można odmówić odbioru i jak to uzasadnić ? Rodzaje protokołów odbioru w praktyce – częściowy, robót zanikających / podlegających zakryciu, końcowy,  gwarancyjny (…)

⏹ jednostronny protokół odbioru robót – Co ma zrobić wykonawca, gdy inwestor odmawia odbioru ? Jak w takiej sytuacji wystawić fakturę ? Czy wszystkie wady/usterki uprawniają do odmowy odbioru ? Odbiór robót to w praktyce prawo czy obowiązek inwestora ?  Czy jednostronny odbiór wymaga protokołu dla swojej skuteczności ?

✳✳✳

Uprawnienia kierownika budowy

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy  – uprawnienia KB.

Przepis art. 23 pr. bud. określa zakres publicznoprawnych uprawnień kierownika budowy. Katalog ten jest zamknięty i obejmuje dwa uprawnienia:

• prawo występowania do inwestora o zmiany rozwiązań projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy;
• prawo ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.

To jest tylko punkt wyjścia.

Jako kierownik budowy potrzebujesz znacznie więcej uprawnień cywilnoprawnych, aby móc zrealizować swoje obowiązki w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami szeroko pojętego prawa budowlanego i innymi wchodzącymi w zakres gałęzi prawa administracyjnego regulującego proces budowlany.

Pierwsze z uprawnień art. 23 Pr. bud. aktywuje się na gruncie administracyjnoprawnym wyłącznie w przypadkach uzasadnionych koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub w zakresie usprawnienia procesu budowlanego. Regulacje w tym zakresie wpływa z kolei na zakres odpowiedzialności kierownika budowy.

Drugie z uprawnień kierownika budowy dotyczy możliwości ustosunkowania się w dzienniku budowy do zawartych w nim zaleceń. W tym również do poleceń wydanych przez inspektora nadzoru inwestorskiego.

Dziennik budowy jest jednym z najważniejszych dokumentów w procesie budowlanym, który pozwala odtworzyć przebieg budowy. Dokonywanie stosownych wpisów w dzienniku budowy może mieć istotne znaczenie prawne. W tym zwłaszcza w kontekście ewentualnej odpowiedzialności kierownika budowy.

Należy zadbać o rzetelne wpisy do dziennika budowy 👉 doskonały materiał dowodowy.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Odpowiedzialność cywilna kierownika budowy

Zakres odpowiedzialności cywilnej KB będzie się różnił w zależności od formy prawnej,  na podstawie której KB obejmuje kierowanie konkretną budową.

Może to być umowa o pracę, albo umowa o pełnienie funkcji zawarta z KB, który jest przedsiębiorcą. To są dwie najpopularaniejsze formy „zatrudnienia” KB.

Bardzo szczegółowo opisałam zakres odpowiedzialności cywilnoprawnej KB w dwóch poprzednich wpisach na blogu:

✅ odpowiedzialność cywilna kierownika budowy.

Czyli:

1. Niebezpieczne zapisy i rozszerzanie odpowiedzialności.
2. Kierownik jako przedsiębiorca.
3. Odpowiedzialność deliktowa vs kontraktowa.
4. Kiedy odpowiedzialność może być wyłączona?
5. Zakres czasowy odpowiedzialności kierownika.
6. Gdy szkoda wynika także z winy inwestora.
7. Praktyczne porady: jak się bronić w procesie?

Odpowiedzialność cywilna kierownika budowy na etacie

✅  odpowiedzialność cywilna kierownika budowy na etacie.

W skrócie:

1. Działanie na polecenie pracodawcy.
2. Współodpowiedzialność kilku osób na budowie.
3. Sytuacje, gdy szkoda dotyczy osób trzecich.
4. Temat odpowiedzialności za jakość robót budowlanych – kto i jakim zakresie odpowiada?
5. Czy fakt, że do naprawienia szkody osoby trzeciej zobowiązany jest wyłącznie pracodawca, oznacza, że nie można żądać odszkodowania bezpośrednio od kierownika budowy?
6.  Odpowiedzialność kierownika budowy za jakość realizowanych przez wykonawcę robót budowlanych.

Tam znajdziesz wszystkie najważniejsze informacje oraz podstawy prawne z omówieniem.

I oczywiście praktyczne przykłady spraw z życia wziętych.  W tym wskazówki jak się zabezpieczyć jako KB 💪.

✳✳✳

Możesz też odsłuchać dwa odcinki Podcastu Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa,  w których opowiadam o powyższych wątkach:

#PrawoInżyniera 19 | Kierownik budowy a odpowiedzialność cywilna – co warto wiedzieć?

#PrawoInżyniera 31 | Odpowiedzialność cywilnoprawna kierownika budowy – cz. 2

✳✳✳

Czy można ograniczyć odpowiedzialność cywilną kierownika budowy ?

Pamiętaj o dwóch kwestiach – to ważne rozróżnienie.

Ze względu na publicznoprawny charakter obowiązków KB i uprawnień określonych w ustawie prawo budowlane należy przyjąć, że umowa nie może ich wyłączyć lub ograniczyć.

Natomiast może je doprecyzować i rozszerzyć.

Właśnie z perspektywy odpowiedzialności cywilnej możesz dokonać modyfikacji w dwóch kierunkach:

1️⃣ Ograniczyć odpowiedzialność cywilną.

Uwaga – zgodnie z art. 473 k.c.

Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie. Zatem szkody z winy umyślnej nie wyłączysz. Aczkolwiek w przypadku profesjonalistów = KB , to będzie absolutna rzadkość.

2️⃣ Rozszerzyć odpowiedzialność cywilną.

Zgodnie z art. 473 k.c. możesz przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosisz.

I tutaj właśnie jest sedno problemu.

Jeśli nie masz szczegółowo i dobrze określonych obowiązków obu stron umowy, to możesz paść ofiarą rozszerzenia Twojej odpowiedzialności cywilnej na obszary, za które nie powinieneś odpowiadać.

Dlatego tak ważna jest solidna umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy.

UWAGA!

Z konsumentem nie możemy stosować takich samych klauzul zabezpieczających KB w zakresie odpowiedzialności cywilnej, co z przedsiębiorcą.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Wynagrodzenia i warunki płatności w umowie z kierownikiem budowy

W odcinku 52. Podcastu #Prawo Inżyniera podaję „receptę” na solidne i bezpieczne uregulowanie wynagrodzenia KB.

Wskazuję , że na pewno trzeba zabezpieczyć następujące kwestie:

 🔶 Precyzyjna wartość wynagrodzenia. To o czym mówię na wstępie może Ci się wydawać oczywiste, ale uwierz mi – zdarzają się spory również na tle stawki netto i brutto. Zwłaszcza w umowie z konsumentem ( dom jednorodzinny) –  trzeba wyraźnie zaznaczyć, że mamy stawki netto, do których doliczymy podatek VAT wg stawki obowiązującej w chwili wystawienia faktury.

Po pierwsze nie dla każdego to jest zrozumiałe.

Po drugie to nam się przyda przy określaniu kar umownych.

 🔷 Wynagrodzenie ryczałtowe KB.  Dobrze jest szczegółowo opisać etapy i płatność.

Np. płatność po zakończeniu wykonania stropu nad  parterem / stanu surowego otwartego itd.

🔶  Wizyty na budowie – od razu przykład:

Ryczałt obejmuje X wizyt, a każda kolejna jest dodatkowo płatna w wysokości XYZ .

Krótko zwięźle i na temat.

 🔷 Wynagrodzenie za przygotowanie dokumentacji powykonawczej.

Ja stosuję stawki za Rbh. Możesz oczywiście ustalić ryczałt.

Wynagrodzenie kierownika budowy – dodatkowe zapisy umowne

 🔶 Czas trwania umowy w kontekście przestoju.

Zabezpiecz się!  Odpowiednia klauzula waloryzacyjna, gdy budowa się przedłuża – będzie na wagę złota.

 🔷 Rozważasz realizację dodatkowych usług, które stanowią de facto obowiązki inwestora na budowie. A może jeszcze nie wiesz, czy tak się stanie ?

Musisz przewidzieć aneks na piśmie, w którym uregulujesz rozliczenie dodatkowego wynagrodzenia.

Liczą się skuteczne procedury umowne!

Jak widzisz – cały czas zabezpieczam w umowie Twoje wynagrodzenie za rzeczywiście wykonane czynności i adekwatnie do nakładu pracy.

Sporządzając umowy dla KB zawsze koreluję obowiązki z wysokością wynagrodzenia.

Jeżeli obowiązek cyklicznie się powtarza ( np. wizyty na budowie / spotkania w siedzibie inwestora ), to określam ilość takich czynności w ramach uzgodnionego wynagrodzenia.

Trzeba się zabezpieczyć przed podpisaniem umowy. Później, gdy dojdzie do sporu o wynagrodzenie, nie licz na ustępstwa… 😟

Rozwiązanie umowy z kierownikiem budowy

Tutaj jest najwięcej błędów w umowach, które dostaję od KB do analizy 😩.

Pierwsza ważna kwestia – umowne prawo odstąpienia od umowy.

Art.  395. §  1 k.c. umożliwia  zastrzeżenie, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy.

Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.

W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą.

To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

I teraz o czym musisz pamiętać żeby ta klauzula była ważna, skuteczna i dostosowana do realiów budowy ❓

Spójrz proszę poniżej 👇.

Odstąpienie od umowy  z kierownikiem budowy

Skuteczna klauzula odstąpienia od umowy – wskazówki:

• Trzeba określić termin na skorzystanie z prawa odstąpienia. Termin do złożenia tego jednostronnego oświadczenia o rozwiązaniu umowy. Czyli termin od każdego zdarzenia. Możemy osobno, a możemy zrobić jeden termin na przykład na wypadek każdego z zdarzeń.

Bez tego terminu klauzula będzie nieważna. I w takiej sytuacji, jeżeli kierownik odstąpi od umowy, będzie przekonany, że nastąpił  koniec pełnienia tej funkcji. A umowa dalej będzie biegła razem z wszystkimi konsekwencjami ! 😵

• Precyzyjnie określamy przyczyny / zdarzenia uprawniające do rozwiązania umowy.

Np. nastąpiła niezawiniona przez Inwestora i Kierownika Budowy przerwa w Robotach Budowlanych trwająca ponad 14 dni, inna aniżeli zdarzenie w postaci Siły Wyższej.

Np. Inwestor nie podejmuje odpowiednich działań wskutek zgłoszenia przez Kierownika Budowy stanów zagrożenia bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w ramach procesu budowlanego;

DLATEGO właśnie zwracałam na początku uwagę na określenie obowiązków stron i terminy na ich realizację. Wszystko po to, aby mobilizować inwestora do współpracy i zabezpieczyć możliwości rozwiązania umowy, gdy ustalone terminy upłyną bezskutecznie.

• Procedura odstąpienia. 

Musisz określić – w jakiej formie składasz oświadczenie o odstąpieniu / czy z uzasadnieniem / itd. /

• Skutki związane w zakończeniem pełnienia funkcji KB.

Potrzebujesz bezpiecznej procedury rezygnacji z funkcji oraz warunków rozliczenia wynagrodzenia do czasu zakończenia współpracy.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Rezygnacja z funkcji kierownika budowy

Poza uregulowaniem prawa odstąpienia od umowy, musisz mieć dodatkowe zabezpieczenie, aby móc zrezygnować z funkcji KB w uzasadnionych sytuacjach.

Ja wprowadzam do umów dodatkową rezygnację za wypowiedzeniem i bez wypowiedzenia. I podam Ci od razu ciekawy przykład.

✳ Rezygnacja z funkcji KB za wypowiedzeniem

Np. Okres wypowiedzenia w ciągu dwóch tygodni w sytuacji, gdy zaistnieje konflikt między kierownikiem i wykonawcą albo kierownikiem i inspektorem nadzoru inwestorskiego albo kierownikiem i inwestorem.

Bardzo często kierownicy zgłaszają mi, że dochodzi do konfliktu. Zwykle poprzez wymuszanie na nich pewnego rodzaju działania, które są absolutnie niezgodne z przepisami.

Znasz ten problem ❓

Ulegając takim naciskom KB narażają się nie tyle na odpowiedzialność cywilną, co bardziej na odpowiedzialność zawodową. A uważam, że kierownik absolutnie nie może ryzykować swoimi uprawnieniami tylko dlatego, że umowa zawiera jakąś lukę albo przepisy czegoś nie regulują.

Więc zabezpieczam tutaj, że w razie takiego konfliktu kierownik ma prawo zrezygnować za wypowiedzeniem.

Czyli jest to też taka ochrona dla inwestora. 👉 Masz inwestorze  czas, żeby zapewnić nowego kierownika.

Rezygnacja z funkcji kierownika budowy bez wypowiedzenia

Natomiast muszą być przewidziane w umowie przypadki, w których KB ma prawo natychmiast zrezygnować (bez wypowiedzenia).

Na przykład z powodu braku dostępu do dziennika budowy albo projektu budowlanego.

Zdarza się to teraz niestety coraz częściej 😵.

I tu jest zawsze spore niebezpieczeństwo.

Co takiego powoduje inwestorem, że on ukrywa przed kierownikiem dziennik budowy ❓

No i tutaj pomysłów jest wiele. Niestety nieuczciwe praktyki i „kreatywność” po stronie inwestorów jest niebezpieczna.

Zatem jako KB musisz mieć odpowiednio skonstruowaną umowę 👇👇👇.

Rezygnacja z pełnienie funkcji kierownika budowy – zapisy w umowie

Przy rezygnacji z funkcji KB zabezpieczasz sobie również prawidłowe zejście z budowy  / opuszczenie terenu budowy.

🔶 Opcja nr 1

Robisz wpis do dziennika budowy, że rezygnujesz z pełnionej funkcji. Danego dnia o danej godzinie.

Najlepiej też określić stan budowy, który zostawiasz. Kluczowa będzie inwentaryzacja oczywiście.

I na poziomie umowy cywilnoprawnej dobrze tą procedurę inwentaryzacji zabezpieczyć i określić.

🔷Opcja nr 2

Natomiast w sytuacji, w której inwestor nie udostępnia nam dziennika budowy albo nie potwierdza nam rezygnacji z funkcji. Zabezpieczamy się w umowie.

Czyli wprowadzamy uprawnienie wysłania stosownego oświadczenia listem poleconym do inwestora.

I tutaj uwaga! Dobrze byłoby też wysłać to pismo do organów nadzoru budowlanego.

Czyli zabezpieczamy się w zakresie również odpowiedzialności zawodowej.

Ja robię jeszcze więcej niż powyższe minimum.

Wprowadzam klauzule dot. możliwości przerwania pełnienia funkcji (zdarzenia losowe).

Czy też tryb zapewnienia zastępstwa KB w odpowiedni sposób i w uzasadnionych przypadkach.

Jeśli chcesz skorzystać z moich wzorów umów – zapraszam do kontaktu 😊.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Obowiązki kierownika budowy ograniczoną umową – uwaga

Jak już wyżej napisałam.

Można w pewnym zakresie ograniczyć wyłącznie odpowiedzialność cywilnoprawną.

NIE MOŻNA wyłączyć ustawowych obowiązków KB.

I teraz jedna ważna sprawa. Pytanie, które zadano mi podczas wywiadu w podcaście PIIB.

Czy z Pani doświadczenia istnieją różnice w umowie, którą kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego zawiera z osobą prywatną ?

Tak.

I to jest  błąd, który chyba większość KB popełnia.

Szczerze mówiąc, nigdy nie zdarzyło mi się, żeby któryś z moich Klientów zwrócił na to uwagę, że akurat potrzebuje wzór umowy dla konsumenta. Czyli inwestora prywatnego, który buduje dom jednorodzinny.

Mamy taką świadomość ogólnie w społeczeństwie, że ochrona konsumenta jeśli chodzi o budownictwo to bardziej dotyczy umów deweloperskich. Relacja 👉 deweloper  – nabywca.

I rzeczywiście ustawa deweloperska w taki naprawdę znaczny, konkretny sposób tego konsumenta zabezpiecza.

Ale pamiętajmy także, że jako kierownik budowy czy inspektor nadzoru inwestorskiego podpisując umowę z takim prywatnym inwestorem również musimy zadbać o jego minimalną ustawową ochronę, która wynika z przepisów części ogólnej zobowiązań.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy zawarta z prywatnym inwestorem

Czyli przygotowując umowę sięgamy m.in. do art. 385 (1) k.c. , który mówi mniej więcej tak:

Uważaj na klauzule niedozwolone czy znane też powszechnie pod hasłem klauzule abuzywne.

Jakie to są klauzule?

To są postanowienia nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem, które określają jego prawa, obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Sam widzisz ile mamy nieostrych pojęć 🥴.

Zatem każdy pomysł będzie wymagał konsultacji prawnej celem uniknięcia zakazanych / nieskutecznych klauzul, nad stosowaniem których czuwa UOKiK i nakłady nie małe kary finansowe na przedsiębiorców.

Przykłady niedozwolonych klauzul umownych

Jedną z takich niedozwolonych klauzul jest ograniczanie albo wyłączanie odpowiedzialności cywilnoprawnej KB względem konsumenta – inwestora prywatnego.

Np. w kategorii określonych szkód  👉ograniczenie odpowiedzialności do jakiejś kwoty XYZ.

W przypadku przedsiębiorcy dobrze, możesz wprowadzić ograniczenie.

W przypadku konsumenta żaden zapis ograniczający kwotę, wysokość odszkodowania nie wchodzi w grę.

Jak uniknąć wpadki ❓

Jak kontrolować zapisy dla inwestora – przedsiębiorcy i inwestora – konsumenta ❓

Ja najczęściej przygotowuję dla kierowników czy dla inspektorów nadzoru po prostu dwa wzory umowy.

I uwierz mi.

Nawet jak nie wyczujesz różnicy, bo one są subtelne – to masz komfort, że oba wzory są dopuszczalne i zgodne z obowiązującym prawem.

Kierownik budowy a inspektor nadzoru inwestorskiego

Zgodnie z art.  24 ust. 1 pr. bud. łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest dopuszczalne.

Jasna sprawa ❓

Dla kierowników budowy tak. Dla inspektorów nadzoru inwestorskiego tak.

A dla inwestora – niekoniecznie. I stąd dochodzi do sporów i nieuprawnionego mieszania obu funkcji 😵.

Najczęściej wynika to z chęci wrzucenia na KB obowiązków i odpowiedzialności INI 😤.

Z punktu widzenia prawa cywilnego, rozszerzenie obowiązków KB o te, które stanowią albo przypominają obowiązki INI prowadzi do niebezpiecznego rozszerzenia odpowiedzialności cywilnej.

Dlatego bądź czujny jako KB i zawsze podaj inwestorowi argument z art. 24 prawa budowlanego, z którym nie można na budowie dyskutować.

Dlaczego umowa z kierownikiem budowy jest ważna?

No i jakie masz wnioski po lekturze tego wpisu ❓

Warto mieć dobrą umowę, czy może lepiej ryzykować bez umowy albo działać na podstawie umowy na szybko spisanej na budowie ❓

Oczywiście, żartuję.

Solidna umowa na budowie to podstawa. Dotyczy to również Ciebie jeśli jesteś KB albo inwestorem, który musi zadbać o kierowanie budową zgodnie z prawem.

Kierownik budowy to niezbędny profesjonalista, który swoją wiedzą, kompetencjami i zwykle sporym doświadczeniem daje rękojmię prawidłowego prowadzenia procesu budowlanego.

Jako zawodowiec masz szczególny rodzaj odpowiedzialności określonej przede wszystkim przepisami prawa administracyjnego.

Ponadto odpowiadasz cywilnie co zwykle sprowadza się na budowie do niemałych odszkodowań z uwagi na skalę szkód 💰💰💰.

Dlatego zabezpiecz się porządną umową, która w mądry sposób wprowadza praktyczne procedury, dzięki którym obronisz zarzuty w sądzie wtedy, gdy nie zawiniłeś a ktoś próbuje zrzucić na Ciebie ciężar swoich zaniedbań 💪.

Zapraszam Cię do kontaktu – porozmawiajmy o Twoich doświadczeniach na budowie i możliwych zabezpieczeniach umownych .

Efektem naszej rozmowy będzie później gotowy i solidny wzór umowy o pełnienie funkcji KB w wersji dla inwestora przedsiębiorcy i inwestora konsumenta. 👍

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Konsekwencje braku umowy z kierownikiem budowy dla inwestora

W zależności, którą jesteś stroną umowy konsekwencje braku jej zawarcia mogą być różne. Chociaż te zasadnicze będą się pokrywały.

Prawo budowlane nie precyzuje jednoznacznie, że kierownik budowy musi mieć pisemną umowę z inwestorem. W praktyce jednak jej zawarcie jest absolutnie zalecane z wyżej omówionych powodów.

Brak pisemnej umowy z kierownikiem budowy zwykle prowadzi do poważnych problemów prawnych, organizacyjnych i finansowych dla inwestora.

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, na inwestorze ciąży obowiązek zapewnienia kierownictwa budowy przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia.

Jeśli inwestor prowadzi roboty budowlane bez kierownika lub bez zawartej z nim umowy, organy nadzoru budowlanego mogą uznać to za naruszenie prawa i podjąć odpowiednie kroki administracyjne.

Między innymi:

🔶 Wysokie Kary finansowe.

🔷Nakaz uzupełnienia dokumentacji.👉Inwestor może zostać zobowiązany do natychmiastowego zatrudnienia kierownika budowy oraz nadrobienia zaległości w dokumentacji budowy.

🔶Postępowanie administracyjne.👉jeśli doszło do poważnych naruszeń, prawo przewiduje możliwość skierowania sprawy do organów administracyjnych, co może skutkować długotrwałym procesem i dodatkowymi kosztami.

🔷 Nakaz natychmiastowego wstrzymania robót budowlanych wydany przez inspektora nadzoru budowlanego.

🔶 Przeprowadzenie rozbiórki nieprawidłowo wykonanych elementów budynku. W skrajnych sytuacjach, gdy budowa była prowadzona bez KB i pojawiły się istotne uchybienia techniczne.

Konsekwencje braku umowy z kierownikiem budowy dla kierownika

Jeśli nie masz umowy a jesteś KB narażasz się na poważne konsekwencje prawne, finansowe i zawodowe.

Brak pisemnej umowy znacząco ogranicza możliwości kierownika budowy w przypadku sporu o wysokość wynagrodzenia albo sposób jego rozliczenia.

Umowa ustna z kierownikiem budowy rodzi poważne konsekwencje procesowe w sądzie. Zwłaszcza jeśli nie istnieją żadne dokumenty potwierdzające zakres wykonanej pracy:

🔷 Problemy z udowodnieniem rzeczywistego zakresu obowiązków. W szczególności wtedy, gdy został rozszerzony albo doprecyzowany przez strony w drodze ustnych ustaleń.

🔶 Brak podstaw do roszczeń sądowych – jeśli kierownik nie ma pisemnego dowodu na swoje zobowiązania, sąd może oddalić pozew w pewnej części zasadzając zbyt niskie i nieadekwatne do nakładu pracy wynagrodzenie.

🔷 Ryzyko pracy za darmo. 👉To jest najgorszy scenariusz, w  którym  inwestor może odmówić wypłaty wynagrodzenia, powołując się na brak formalnych ustaleń.

🔶 Brak udowodnienia określonego zakresu obowiązków inwestora / wykonawcy i projektanta potrzebnych do terminowego i prawidłowego realizowania obowiązków KB.

To są w praktyce najczęstsze przedmioty sporów sądowych, gdy KB nie zapewni sobie solidnej umowy o pełnienie swojej funkcji.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

Czy kierownik budowy może żądać zapłaty bez umowy?

Teoretycznie, oczywiście możesz żądać zapłaty bez umowy.

Natomiast  w praktyce czeka Cię długa batalia w sądzie i wynik bardzo niepewny.

Jeśli inwestor nie chce zapłacić, kierownik budowy musi udowodnić przed sądem, że faktycznie pełnił swoją funkcję i wykonał określone zadania. To jesteś w stanie wykazać różnymi dokumentami.

Natomiast co z wysokością wynagrodzenia ❓

Co ze sposobem rozliczenia ❓

A co jeśli musiałeś przedwcześnie zrezygnować z funkcji albo był przestój z winy inwestora czy wykonawcy i Twoje obowiązki się znacznie przedłużyły ❓

No niestety – bez umowy nie wykażesz w 100% takiej kwoty na jaką zasługujesz!

Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie wynagrodzenia, jako kierownik musiałbyś:

1. Prowadzić szczegółową korespondencję z inwestorem (np. e-maile ) dotyczące zakresu obowiązków i uzgodnień finansowych.
2. Dobrze udokumentować swoją pracę, np. poprzez robienie zdjęć, przechowywanie notatek.
3. Prowadzić sumienne dziennik budowy.
4. Zapewnić świadków w zakresie ustaleń finansowych.

Może być ciężko…. prawda ❓

Jakie dokumenty powinien zabezpieczyć kierownik budowy?

Jak już masz dobrą umowę o pełnienie funkcji KB, a widzisz, że na budowie źle się dzieje to nie czekaj na kłopoty tylko działaj prewencyjnie.

Aby ułatwić dochodzenie wynagrodzenia czy ochronę przed nieuzasadnionymi roszczeniami inwestora – kierownik budowy musi zadbać o dowody:

🔷Dziennik budowy – wpisy muszą potwierdzać zakres wykonanych obowiązków oraz stan budowy.

🔶Korespondencję z inwestorem – e-maile, wiadomości tekstowe, notatki z narad na  budowie, itd.  Są świetnym dowodem na brak współpracy albo wykazanie, że przyczyna problemu leży po stronie innego podmiotu na budowie.

🔷Protokół odbioru wykonanych robót – dowód na jakość / konieczność naprawienia usterek / wad / inne zaniedbania po stronie wykonawcy.

Dobra umowa dla kierownika budowy wzór

Nad dobrą umową o pełnienie funkcji kierownika budowy warto przysiąść i skorzystać  z pomocy doświadczonego prawnika.

Czasami latami kierownicy korzystają ze swojego prostego wzoru, a  potem  jedna większa inwestycja powoduje, że weryfikacja zapisów umownych w sądzie odbije się na kieszeni KB 💰.💰.💰.

Często też brak procedur mobilizujących inwestora do współpracy blokuje kierownika i stawia pod ścianą. Walka okazuje się ciężka i nieskuteczna, a  okoliczności rezygnacji z funkcji czy rozwiązania umowy rodzą wątpliwości.

Aby uniknąć często wielu podstawowych błędów warto zapewnić sobie jeden gotowy wzór umowy do wielokrotnego użytku, który na lata zabezpieczy działalność gospodarczą i dochód z należycie wykonanej pracy 👍.

Wzór umowy z kierownikiem budowy prawnik

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy.

Zapraszam Cię do współpracy!

Mogę sporządzić dla Ciebie gotowy wzór umowy o pełnienie funkcji kierownika budowy – do wielokrontego użytku na lata.

Będziesz tylko zmieniać podstawowe zmienne zapisy:

🔶 dane inwestycji

🔷 terminy

🔶 wysokość wynagrodzenia

Reszta będzie cały czas aktualna i przede wszystkim bezpieczna!

Przygotowuję wzory w dwóch wariantach tak żebyś miał spokojną głowę, gdy realizujesz obowiązki na rzecz inwestora konsumenta.

Jak już wiesz z tego artykułu, nie można niektórych postanowień stosować z konsumentami ponieważ niedozwolone klauzule umowne są nieskuteczne i w dodatku pod lupą UOKiK.

Także nie ryzykuj !

Zawalcz o swoje interesy prawne i finansowe – zadzwoń albo napisz do mnie 📞📧.

Lepiej się uczyć na cudzych błędach niż na własnych po szkodzie 😉.

Umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy

FAQ

Czy z kierownikiem budowy podpisuje się umowę?

Tak.

Co do zasady zawiera się umowę o pracę albo umowę cywilnoprawną na pełnienie funkcji kierownika budowy.

Wszystko zależy od tego, jaka jest skala współpracy pomiędzy inwestorem a kierownikiem budowy. Jeśli kierownik budowy prowadzi działalność gospodarczą to zazwyczaj zawiera się umowę o pełnienie funkcji na daną inwestycję lub dłuższy okres.

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, to inwestor zapewnia kierownika budowy. Niemniej jednak zdarza się w praktyce, ze umowę zawiera kierownik budowy również z wykonawcą jeśli umowa o roboty budowlane przewiduje, że wykonawca bierze się na siebie obowiązek zapewnienia kierowania budową.

Jakie są konsekwencje braku umowy z kierownikiem budowy?

Brak umowy rodzi wiele problemów prawnych, finansowych a czasami nawet administracyjnych.

Z perspektywy kierownika budowy największym ryzykiem jest zakres odpowiedzialności cywilnoprawnej, słabsza obrona przed nieuzasadnionymi roszczenia inwestora oraz brak skutecznej możliwości wyegzekwowania wynagrodzenia w wysokości adekwatnej do nakładu pracy.

Spory sądowe w sprawach o odszkodowanie przeciwko KB  za ewentualne błędy techniczne na budowie wymagają solidnej i szczegółowej umowy, aby ograniczyć odpowiedzialność tylko za przypadki, w których naprawdę kierownik odpowiada.

Czy umowa ustna z kierownikiem budowy jest ważna?

Prawo budowlane ani przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umowy o pełnienie funkcji kierownika budowy.

Dlatego nie jest przewidziana forma, od której zależy jej ważność.

Niemniej jednak z ogólnych przepisów prawa cywilnego, które mają zastosowanie do umowy z kierownikiem budowy wynika, że forma pisemna dla celów dowodowych będzie bezpiecznych rozwiązaniem.

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

Zdjęcia pochodzą z: Unsplash; Pixabay; Pexels. 

 

✳✳✳

Odpowiedzialność odszkodowawcza uczestników procesu budowlanego

Odpowiedzialność odszkodowawcza uczestników procesu budowlanego – temat gorący, gdy na budowie pojawi się spora szkoda a nie wiadomo do końca kto za nią odpowiada.

Opcji możemy mieć kilka:

 wykonawca

 projektant

 kierownik budowy

 inspektor nadzoru inwestorskiego

Każdy z nich może popełnić błąd prowadzący do szkody, ale co w sytuacji, gdy nie wiemy do końca kto ponosi odpowiedzialność ?

Jak dochodzić naprawienia szkody, gdy zawini kilka osób a trudno określić ich stopień przyczynienia się do szkody ?

I wreszcie ile czasu ma inwestor żeby dochodzić naprawienia szkody na budowie?

Zapraszam na szósty podsumowujący odcinek Podcastu Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, w którym miałam przyjemność udzielić kolejnego wywiadu w zakresie odpowiedzialności cywilnoprawnej osób pełniących samodzielne funkcje w budownictwie .[Czytaj dalej…]