Kontynuuję wątek umów zawieranych przez osoby pełniące samodzielne funkcje w budownictwie – dziś umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór.
Obok projektanta i kierownika budowy trzecim podmiotem, który zapewnia prawidłowe wykonanie robót jest inspektor nadzoru inwestorskiego 👷♂️👷♀️.
Jest to o tyle szczególna funkcja, że na jednej budowie będzie obowiązkowy udział inspektora nadzoru inwestorskiego, a innej pojawi się ze względu na dobrowolną decyzję inwestora.
Rolą inspektora nadzoru inwestorskiego jest nadzorowanie i kontrolowanie jakości oraz zgodności robót budowlanych z projektem, przepisami oraz wiedzą i standardami technicznymi. Jest to jedna z kluczowych postaci w procesie budowlanym (obok kierownika budowy), zapewniająca, że budowa przebiega bezpiecznie i efektywnie.
Inspektora nadzoru inwestorskiego nie należy mylić z inspektorem nadzoru budowlanego. Czyli urzędnikiem administracji publicznej, kontrolującym prawidłowość wykonania robót.
Inspektor nadzoru inwestorskiego to nie inżynier kontraktu
Ponadto, należy zaznaczyć wyraźną różnicę pomiędzy inspektorem nadzoru inwestorskiego a inżynierem kontraktu.
Zakres zadań inżyniera kontraktu jest znacznie szerszy, daleko wykracza poza zakres ustawowych obowiązków inspektora nadzoru. W przeciwieństwie do inspektora nadzoru inwestorskiego, którym co do zasady jest konkretna osoba fizyczna, inżynierem kontraktu zazwyczaj jest podmiot zbiorowy, składający się z wielu osób fizycznych będących specjalistami różnych branż.
Pojęcie i funkcja inżyniera kontraktu nie wynika z zapisów Prawa budowlanego (w przeciwieństwie do funkcji inspektora nadzoru). Lecz została wprowadzona przez Międzynarodową Federację Inżynierów-Konsultantów (w skrócie FIDIC).
Ten „zbiorowy” inżynier kontraktu jest na placu budowy reprezentowany przez inżyniera rezydenta, bądź też przez inspektorów nadzoru, stanowiących asystentów inżyniera kontraktu.
Umowa pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
O kluczowych ryzykach i zabezpieczeniach, o których musi pamiętać inspektor nadzoru inwestorskiego zawierając umowę o pełnienie swojej funkcji – opowiadałam w jednym z odcinków Podcastu Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa #Prawo Inżyniera.
Poruszyłam tam dwa wątki – umowy o nadzór inwestorski i umowy o pełnienie funkcji kierownika budowy.
Odcinek możesz przesłuchać tradycyjnie na dwóch platformach 🎧:
🔶 Youtube
🔷 Spotify
Pozostałe ważne zapisy umowne, klauzule zabezpieczające strony oraz przydatne wskazówki znajdziesz poniżej 👇👇👇.
Na których budowach zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowe
Zgodnie z art. 18 ust. 2 pr. bud., inspektor nadzoru inwestorskiego może zostać ustanowiony na budowie przez inwestora.
Niekiedy jednak ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego ma charakter obligatoryjny. Ma to miejsce wówczas, gdy właściwy organ w decyzji o pozwoleniu na budowę nałoży na inwestora taki obowiązek.
Przesłanką do ustanowienia obligatoryjnie inspektora nadzoru jest wysoki stopień skomplikowania obiektu lub robót budowlanych, bądź przewidywany wpływ na środowisko (art. 19 ust. 1 pr. bud.).
Przepis art. 19 ust. 2 pr. bud. zawiera upoważnienie (delegację) dla ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów obiektów budowlanych, przy realizacji których jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego.
Oraz listy obiektów budowlanych i kryteriów technicznych, jakimi powinien się kierować organ administracji architektoniczno-budowlanej podczas nakładania na inwestora obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego.
Czy ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest obligatoryjne w Polsce?
Zasadniczo przepis art. 19 ust. 1 pr. bud., wobec użycia w nim zwrotu „organ może w decyzji”, został sformułowany jako uprawniający organ do nałożenia na inwestora określonego obowiązku sprowadzającego się do ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. A ponadto obowiązku zapewnienia nadzoru autorskiego, a więc do wydania decyzji uznaniowej.
Uznaniowość ta, bynajmniej nie ma znaczenia dowolności. Została w istocie ograniczona przez zastrzeżenie, że nałożenie na inwestora wymienionych obowiązków powinno nastąpić w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.
Rozważając daną kwestię, a zwłaszcza mając na uwadze to, że związek realizacji budowy i wynikających stąd skutków wymaga, aby w procesie budowlanym obligatoryjnie brał udział zarówno inspektor nadzoru inwestorskiego, jak i projektant obejmujący realizację tego procesu nadzorem autorskim; właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę organ architektoniczno-budowlany podejmie w tym zakresie odpowiednie rozstrzygnięcie.
Bliższe wskazania w kwestii nałożenia obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego według ustawodawcy muszą być określone w rozporządzeniu wykonawczym – upoważnienie ustawowe stanowi przepis art. 19 ust. 2 pr. bud.
Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego
Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego sprowadzają się do:
1️⃣ monitorowania postępu robót,
2️⃣ dokumentowania wszystkich istotnych aspektów budowy,
3️⃣ komunikowania się z wykonawcami i inżynierami,
4️⃣ informowania inwestora o problemach i postępach w trakcie procesu budowlanego,
5️⃣ a także – na żądanie inwestora – kontrolowania rozliczeń budowy.
Przepis art. 25 pr. bud. uszczegóławia powyższe, stanowiąc o podstawowych obowiązkach INI:
🔶 reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
🔷 sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych i stosowania przy wykonywaniu tych robót wyrobów zgodnie z art. 10;
🔶 sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;
🔷 potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.
Uprawnienia inspektora nadzoru inwestorskiego
Oczywiście, aby rzetelnie i prawidłowo wykonywać swoją funkcję, inspektor nadzoru inwestorskiego został uzbrojony w określone uprawnienia.
Ma bowiem prawo:
🟢 wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych; przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych oraz informacji i dokumentów potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów, zgodnie z art. 10; a także informacji i dokumentów potwierdzających dopuszczenie do stosowania urządzeń technicznych;
🟡 żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Dobra umowa o pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego powinna solidnie zabezpieczać te uprawnienia.
A tak naprawdę wzmocnić i uzupełnić powyższe prawa, tak aby INI mógł:
➡️ realnie wpływać na prawidłowość realizacji robót.
➡️ realnie egzekwować od KB i KR usuwanie wad / usterek / błędów wykonawczych.
Umowa pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
Forma zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego
Co do zasady inspektor zawiera z inwestorem umowę o pracę albo umowę cywilnoprawną na pełnienie nadzoru inwestorskiego.
Wszystko zależy od tego, jaka jest skala współpracy pomiędzy inwestorem a INI i w jakiej formie prawnej INI występuje w obrocie gospodarczym.
Jeśli inspektor nadzoru inwestorskiego prowadzi działalność gospodarczą, to zazwyczaj zawiera umowę o pełnienie funkcji na daną inwestycję lub dłuższy okres (więcej inwestycji).
W drugim wariancie może się zdarzyć, że inwestorem jest większy podmiot prowadzący regularnie na dużą skalę działalność budowlaną, wtedy inspektor będzie zatrudniony na stałe na umowę o pracę.
Pamiętaj, że rodzaj umowy i fakt, czy INI jest pracownikiem czy przedsiębiorcą, istotnie wpływa na jego odpowiedzialność cywilną wobec inwestora.
Ale o tym przeczytasz i posłuchasz poniżej 👇.
Rodzaj umowy cywilnoprawnej na pełnienie nadzoru budowlanego
Przepis artykuł 25 pr. bud. już troszkę nam podpowiada jakiego rodzaju będzie to umowa.
I teraz z perspektywy sporów sądowych, podam taki przykład z praktyki. Często wydaje się inwestorowi, co oczywiście ma logiczne uzasadnienie, że inspektor nadzoru inwestorskiego odpowiada za rezultat.
Jeżeli ja na przykład buduję dom jednorodzinny, mam jakąś wymarzoną wizję tego domu, to czasami w procesach sądowych wychodzi na jaw, że oczekuję się od inspektora nadzoru inwestorskiego, żeby dokładnie ten dom wyglądał tak jak ja sobie wymarzyłam.
Czyli oczekujemy od niego rezultatu 😟.
Ale sądy jednoznacznie wskazują, że wychodząc z art. 25 pr. bud. i analizując obowiązki ustawowe, mamy ewidentnie umowę starannego działania. Inspektor nadzoru inwestorskiego czuwa nad jakością robót, nad ich zgodnością z przepisami, projektem, pozwoleniem i wiedzą techniczną.
Oczywiście dąży do rezultatu. Chce, żeby ten obiekt był wybudowany prawidłowo i jak najbardziej zbliżony do tego czego oczekuje inwestor.
Ale przede wszystkim jego obowiązkiem jest nadzór czyli czynność starannego działania przez cały okres pełnienia funkcji na danej inwestycji.
Dlatego konstruując umowę o nadzór inwestorski będziemy się posiłkować przepisami kodeksu cywilnego w zakresie umowy zlecenia.
I teraz z perspektywy starannego działania, jeżeli inspektor nadzoru inwestorskiego zawiera umowę w ramach swojej działalności gospodarczej, to artykuł 355 k.c. wskazuje nam, że tą należytą staranność będziemy oceniać z perspektywy zawodowego charakteru działalności 👷♂️👷♀️.
A to oznacza, że oczekujemy profesjonalizmu, odpowiedniej rzetelności i sumienności 👌.
Umowa z inspektorem nadzoru: co powinna zawierać
Dobra umowa o pełnienie funkcji kierownika budowy powinna określać między innymi:
1️⃣ Szczegółowy przedmiot świadczenia po stronie INI.
W praktyce nie wystarczy zapis:
Zleceniodawca zleca, a Zleceniobiorca przyjmuje do wykonania pełnienie pełnego nadzoru inwestorskiego w specjalności konstrukcyjno-budowlanej (dalej „Nadzór Inwestorski”) nad realizacją robót budowlanych (dalej „Roboty Budowlane”) wykonywanych w ramach inwestycji pod nazwą w przy ulicy (dalej „Inwestycja”), która ma być realizowana przez inwestora ……. , NIP ……., KRS ……… (dalej „Inwestor”) na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanym przez …….. w dniu ……r. w oparciu o zatwierdzony projekt budowlany, projekt techniczny i projekt wykonawczy-konstrukcyjny (w przypadku, gdy jest on wymagany przez przepisy prawa dla danej Inwestycji) oraz projekty przyłączy poszczególnych mediów.
To jest dobry początek. Ale to nie wystarcza.
Bowiem inwestorzy wykorzystują takie ogólne zapisy do nieuprawnionego ROZSZERZENIA obowiązków INI znacznie wykraczających poza istotę jego funkcji.
Coraz częściej spotykam się z próbą narzucenia na INI obowiązków charakterystycznych dla inwestora zastępczego 🤦♀️.
W dość krótkim czasie dostałam ostatnio do analizy kilka umów, które tylko z nazwy dotyczyły nadzoru inwestorskiego, a w praktyce sprowadzały się do typowej umowy o zastępstwo inwestycyjne.
Jeśli pełnisz funkcję INI i podpiszesz taką umowę, to pomyłka może Cię dużo kosztować. Ponieważ inwestor zastępczy to znacznie większa odpowiedzialność i ilość obowiązków, których zdecydowanie nie powinieneś brać na swoje barki 🙅♀️.
Sprawdź poniżej – pisałam już o roli inwestora zastępczego i szczegółach umów o zastępstwo inwestycyjne w dwóch wariantach ( przedstawicielskim i powierniczym) 👇👇👇
✳️✳️✳️
✳️✳️✳️
W praktyce KONIECZNE są odpowiednie zapisy = wyłączenia tego, co nie wchodzi w ustawowy zakres nadzoru daną budową.
Szczegółowa lista obowiązków i uprawnień
2️⃣ Szczegółowa lista obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego – obie strony muszą wiedzieć, kto za co odpowiada.
Oczywiście możesz przepisać treść art. 25 i 26 Pr. bud. Natomiast z perspektywy odpowiedzialności prawnej oraz możliwości skutecznego działania na budowie – potrzebujesz znacznie bardziej rozbudowanych zapisów.
Pamiętaj, że aby prawidłowo realizować obowiązki musisz mieć zapewnione konkretne współdziałanie inwestora / kierownika budowy / wykonawcy / projektanta.
A takie współdziałanie musi być odpowiednio zabezpieczone! 👍
3️⃣ Szczegółowa lista obowiązków inwestora – obie strony muszą wiedzieć, kto za co odpowiada.
Z mojej praktyki wynika, że inwestorzy nie zawsze mają odpowiednią wiedzę na temat tego, jakie obowiązki faktycznie spoczywają na inwestorze, kierowniku budowy, a jakie na inspektorze nadzoru inwestorskiego.
Stąd tendencja do nieuprawnionego mylenia obu funkcji oraz przerzucania swoich obowiązków na INI.
Brak wyraźnego wskazania za co odpowiada inwestor, może skutecznie uniemożliwić INI rzetelne pełnienie swojej funkcji na budowie.
Dlatego lepiej zadbaj o Twoje interesy na poziomie postanowień umowy ! 👍
Umowa pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
Dobra umowa z inspektorem nadzoru inwestorskiego
4️⃣ Wynagrodzenie i sposoby rozliczenia – kluczowe zapisy wymagające zabezpieczenia 💰.
Do wyboru masz trzy opcje – ryczałt; kosztorys; model mieszany.
5️⃣ Przypadki wyłączające / ograniczające odpowiedzialność cywilną INI.
Trzeba mieć dość specjalistyczną wiedzę prawną, aby nie popełnić błędu. Najlepiej skonsultuj z prawnikiem, zwłaszcza jeśli zamierzasz podpisać umowę z inwestorem prywatnym ( konsumentem).
6️⃣ Rozwiązanie umowy i rezygnacja z funkcji.
Każdy INI musi mieć zagwarantowane bezpieczne zejście z budowy w razie konieczności przedwczesnego zakończenia współpracy.
7️⃣ Postanowienia końcowe.
W nich warto zawrzeć pewne ważne klauzule, które spowodują, że w razie sporu strony skutecznie rozwiążą problem.
8️⃣ Klauzule RODO zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.
Dziś nikogo nie ominie ochrona danych osobowych.
✳️ Umowa z konsumentem – jeśli inwestorem jest osoba prywatna, dla której pełnisz funkcję nadzoru to pamiętaj, że umowa z konsumentem rządzi się innymi prawami.
Z konsumentem nie możemy stosować takich samych klauzul zabezpieczających INI w zakresie odpowiedzialności cywilnej, co z przedsiębiorcą.
Szczerze mówiąc, nigdy nie zdarzyło mi się, żeby któryś z moich Klientów zwrócił na to uwagę, że akurat potrzebuje wzór umowy dla konsumenta. Czyli inwestora prywatnego, który buduje dom jednorodzinny.
Mamy taką świadomość ogólnie w społeczeństwie, że ochrona konsumenta jeśli chodzi o budownictwo to bardziej dotyczy umów deweloperskich. Relacja 👉 deweloper – nabywca.
I rzeczywiście ustawa deweloperska w taki naprawdę znaczny, konkretny sposób tego konsumenta zabezpiecza.
Ale pamiętajmy także, że jako kierownik budowy czy inspektor nadzoru inwestorskiego podpisując umowę z takim prywatnym inwestorem również musimy zadbać o jego minimalną ustawową ochronę, która wynika z przepisów części ogólnej zobowiązań.
Odpowiedzialność cywilna inspektora nadzoru inwestorskiego
Zakres odpowiedzialności cywilnej INI będzie się różnił w zależności od formy prawnej, na podstawie której obejmuje nadzór konkretną budową.
Może to być umowa o pracę, albo umowa o pełnienie funkcji zawarta z INI, który jest przedsiębiorcą. To są dwie najpopularniejsze formy „zatrudnienia” INI.
Bardzo szczegółowo opisałam zakres odpowiedzialności cywilnoprawnej INI w dwóch poprzednich wpisach na blogu:
👉 odpowiedzialność cywilna inspektora nadzoru inwestorskiego.
Znajdziesz tam odpowiedzi na poniższe pytania:
🔸 kiedy obowiązek powołania inspektora wynika z przepisów prawa, a kiedy z decyzji inwestora ❓
🔹 jak artykuł 25 Prawa budowlanego wyznacza zakres tej funkcji ❓
🔸 czy art. 25 wyznacza granice odpowiedzialności cywilnej ❓
🔹 umowny a ustawowy zakres obowiązków.
🔸 rozszerzanie obowiązków inspektora w praktyce – ryzyka.
🔹 jak unikać ryzykownych zapisów w umowie ❓
🔸 jak kary umowne wpływają na odpowiedzialność inspektora ❓
🔹 miarkowanie kar umownych – kiedy można o to wnioskować ❓
🔸kto odpowiada, gdy szkoda nie wynika z błędu inspektora ❓
🔹 jak sąd ocenia prawidłowość nadzoru – rola biegłego ❓
🔸 jak inspektor może bronić się przed roszczeniami, gdy wina leży po stronie wykonawcy lub dokumentacji projektowej ❓
Umowa pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
👉 odpowiedzialność cywilna inspektora nadzoru inwestorskiego na etacie
Dowiesz się tam:
🔹 czy zatrudnienie inspektora nadzoru inspektorskiego na umowę o pracę wpływa na jego odpowiedzialność cywilną ❓
🔸 przesłanki odpowiedzialności cywilnoprawnej inspektora nadzoru inspektorskiego jako pracownika.
🔹 odpowiedzialność za szkody przy działaniu na wyraźne polecenie inwestora.
🔸 jak wygląda współodpowiedzialność inspektora nadzoru inwestorskiego z innymi uczestnikami procesu budowlanego ❓
🔹 pokrycie szkód przy współodpowiedzialności – jak to wygląda w praktyce ❓
🔸 terminy przedawnienia roszczeń odszkodowawczych.
🔹 roszczenia pracodawcy względem inspektora nadzoru zatrudnionego na umowę o pracę.
Umowa pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
Czy można ograniczyć odpowiedzialność cywilną inspektora nadzoru inwestorskiego ?
Ze względu na publicznoprawny charakter obowiązków INI i uprawnień określonych w ustawie prawo budowlane należy przyjąć, że umowa nie może ich wyłączyć lub ograniczyć.
Natomiast może je doprecyzować i rozszerzyć.
Właśnie z perspektywy odpowiedzialności cywilnej możesz dokonać modyfikacji w dwóch kierunkach:
1️⃣ Ograniczyć odpowiedzialność cywilną.
Uwaga – zgodnie z art. 473 k.c.
Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie. Zatem szkody z winy umyślnej nie wyłączysz. Aczkolwiek w przypadku profesjonalistów = INI , to będzie absolutna rzadkość.
2️⃣ Rozszerzyć odpowiedzialność cywilną.
Zgodnie z art. 473 k.c. możesz przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosisz.
I tutaj właśnie jest sedno problemu.
Jeśli nie masz szczegółowo i dobrze określonych obowiązków obu stron umowy, to możesz paść ofiarą rozszerzenia Twojej odpowiedzialności cywilnej na obszary, za które nie powinieneś odpowiadać 😠.
Dlatego tak ważna jest solidna umowa o pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego.
Wynagrodzenia i warunki płatności w umowie z inspektorem nadzoru
Wskazuję , że na pewno trzeba zabezpieczyć następujące kwestie:
🟢Precyzyjna wartość wynagrodzenia.
Myślisz sobie oczywiste, ale uwierz mi – zdarzają się spory również na tle stawki netto i brutto. Zwłaszcza w umowie z konsumentem ( dom jednorodzinny) – trzeba wyraźnie zaznaczyć, że mamy stawki netto, do których doliczymy podatek VAT wg stawki obowiązującej w chwili wystawienia faktury.
Naprawdę nie dla każdego to jest zrozumiałe.
Dla ciekawostki powiem Ci jeszcze, że precyzyjne określenie wynagrodzenia ryczałtowego to klucz do prawidłowego określenia kar umownych.
🟡 Wynagrodzenie ryczałtowe INI. Dobrze jest szczegółowo opisać sposób rozliczenia.
Np. płatność po zakończeniu wykonania danego etapu / inna stała częstotliwość.
🟠 Wizyty na budowie – od razu przykład:
Ryczałt obejmuje X wizyt, a każda kolejna jest dodatkowo płatna w wysokości XYZ .
Znowu mamy stawkę ryczałtową mnożoną przez ilość kolejnych wizyt.
🔵 Wynagrodzenie za dodatkowe usługi – np. na żądanie inwestora kontrolowanie rozliczeń budowy.
Warto przewidzieć, o ile wynagrodzenie wrośnie gdy dojdą w trakcie dodatkowe usługi.
Odnośnie dodatkowych usług zadbaj również o procedurę ich ustalania w toku inwestycji!
Wynagrodzenie inspektora nadzoru inwestorskiego – dodatkowe zapisy umowne
🔴 Czas trwania umowy w kontekście przestoju.
Zabezpiecz się! Odpowiednia klauzula waloryzacyjna, gdy budowa się przedłuża – będzie na wagę złota.
🟡 Rozważasz realizację dodatkowych usług, które stanowią de facto obowiązki inwestora na budowie. A może jeszcze nie wiesz, czy tak się stanie ?
Musisz przewidzieć aneks na piśmie, w którym uregulujesz rozliczenie dodatkowego wynagrodzenia.
Liczą się skuteczne procedury umowne!
Jak widzisz – cały czas zabezpieczam w umowie Twoje wynagrodzenie za rzeczywiście wykonane czynności i adekwatnie do nakładu pracy.
Sporządzając umowy dla INI zawsze koreluję obowiązki z wysokością wynagrodzenia.
Jeżeli obowiązek cyklicznie się powtarza ( np. wizyty na budowie / spotkania w siedzibie inwestora ), to określam ilość takich czynności w ramach uzgodnionego wynagrodzenia.
Trzeba się zabezpieczyć przed podpisaniem umowy. Później, gdy dojdzie do sporu o wynagrodzenie, nie licz na ustępstwa… 😟
Umowa pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
Rozwiązanie umowy z inspektorem nadzoru inwestorskiego
Aby skutecznie rozwiązać umowę o pełnienie nadzoru inwestorskiego sięgnij do art. 395 § 1 k.c.
Umożliwia on zastrzeżenie, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy.
W razie potrzeby prawo to wykonujesz przez jednostronne oświadczenie złożone drugiej stronie.
Jeśli skorzystasz z prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą.
To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
I teraz o czym musisz pamiętać żeby ta klauzula była ważna, skuteczna i dostosowana do realiów budowy ❓
Spójrz proszę poniżej 👇👇👇
Kiedy można odstąpić od umowy z inspektorem nadzoru inwestorskiego
Poniżej wskazówki dla Ciebie, aby Twoja klauzula odstąpienia od umowy była skuteczna.
🔶 Trzeba określić termin na skorzystanie z prawa odstąpienia.
Termin do złożenia tego jednostronnego oświadczenia o rozwiązaniu umowy. Czyli termin od każdego zdarzenia. Możemy osobno, a możemy zrobić jeden termin na przykład na wypadek rożnych zdarzeń.
Bez tego terminu klauzula będzie nieważna.
I w takiej sytuacji, jeżeli inspektor odstąpi od umowy, będzie przekonany, że nastąpił koniec pełnienia tej funkcji. A umowa dalej będzie biegła razem z wszystkimi konsekwencjami !
🔷 Precyzyjnie określamy przyczyny / zdarzenia uprawniające do rozwiązania umowy.
Np. nastąpiła przerwa w Robotach Budowlanych z przyczyn niezależnych od stron trwająca ponad 21 dni.
Np. Inwestor / KB nie podejmuje odpowiednich działań wskutek zgłoszenia przez INI żądania dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót / wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja może wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę;
DLATEGO właśnie zwracałam na początku uwagę na określenie obowiązków stron i terminy na ich realizację. Wszystko po to, aby mobilizować inwestora do współpracy i zabezpieczyć możliwości rozwiązania umowy, gdy ustalone terminy upłyną bezskutecznie.
🔶 Procedura odstąpienia.
Musisz określić – w jakiej formie składasz oświadczenie o odstąpieniu / czy z uzasadnieniem / itd. /
🔷 Skutki związane w zakończeniem pełnienia funkcji INI.
Potrzebujesz bezpiecznej procedury rezygnacji z funkcji oraz warunków rozliczenia wynagrodzenia do czasu zakończenia współpracy.
Jak bezpiecznie zrezygnować z funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego
Masz już uregulowane prawo odstąpienia od umowy – ok.
Ale musisz mieć jeszcze dodatkowe zabezpieczenie, aby móc zrezygnować z funkcji INI w uzasadnionych sytuacjach.
Ja wprowadzam do umów z KB i INI dodatkową rezygnację za wypowiedzeniem i bez wypowiedzenia. I podam Ci od razu ciekawy przykład.
❇️ Rezygnacja z funkcji INI za wypowiedzeniem
Przykład z mojego wzoru umowy:
Inspektor Nadzoru ma prawo złożyć rezygnację z pełnionej funkcji za wypowiedzeniem, z upływem 2 – tygodniowego okresu wypowiedzenia w przypadku braku możliwości wykonywania obowiązków i praw inspektora nadzoru określonych w przepisach Prawa budowlanego
❇️ Dodatkowo muszą być przewidziane w umowie przypadki, w których INI ma prawo natychmiast zrezygnować (bez wypowiedzenia).
Drugi przykład:
Inspektor Nadzoru ma prawo złożyć rezygnację z pełnionej funkcji bez wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym) w sytuacji:
-
braku dostępu do dokumentacji budowy (w szczególności dziennika budowy);
-
(…)
Jak zabezpieczyć w umowie rezygnację z pełnienia funkcji inspektora nadzoru
Przy rezygnacji z funkcji INI zabezpieczasz sobie również prawidłowe zejście z budowy / opuszczenie terenu budowy.
🟢 Opcja nr 1
Robisz wpis do dziennika budowy, że rezygnujesz z pełnionej funkcji. Danego dnia o danej godzinie.
Najlepiej też określić stan budowy, który zostawiasz. Kluczowa będzie inwentaryzacja oczywiście.
I na poziomie umowy cywilnoprawnej dobrze tą procedurę inwentaryzacji zabezpieczyć i określić.
🔵 Opcja nr 2
Natomiast w sytuacji, w której inwestor nie udostępnia nam dziennika budowy albo nie potwierdza nam rezygnacji z funkcji. Zabezpieczamy się w umowie.
Czyli wprowadzamy uprawnienie wysłania stosownego oświadczenia listem poleconym do inwestora.
I tutaj uwaga!
Dobrze byłoby też wysłać to pismo do organów nadzoru budowlanego.
Czyli zabezpieczamy się również w zakresie odpowiedzialności zawodowej.
To jest absolutne minimum.
Dodatkowo stosuję jeszcze inne zabezpieczenia.
🟠 Np.
- klauzule dotyczące możliwości przerwania pełnienia funkcji (zdarzenia losowe);
- tryb zapewnienia zastępstwa INI w odpowiedni sposób i w uzasadnionych przypadkach.
Jeśli chcesz skorzystać z moich wzorów umów – zapraszam do kontaktu 😊.
Umowa pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
Inspektor nadzoru inwestorskiego a kierownik budowy
Dla KB i INI oczywistym jest zakaz łączenia tych funkcji.
Ale dla inwestorów już niekoniecznie. Uwierz mi, widziałam już takie alpejskie kombinacje, że włosy dębem stają na głowie 🤷♀️.
Do tego, jak już wspomniałam wcześniej, mylenie funkcji INI z inwestorem zastępczym…
Dlatego należy trąbić wszem i wobec, że art. 24 pr. stanowi zakaz zobowiązujący inwestora, że niedopuszczalne jest powoływanie przez niego tej samej osoby do sprawowania funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.
Jasne jest bowiem, że zadania tych uczestników procesu budowlanego są całkowicie odmienne i wymagają rozdzielenia funkcji.
Zwłaszcza nadzorcza funkcja inspektora nadzoru inwestorskiego, a w tym jego uprawnienie do wydawania poleceń kierownikowi budowy (art. 26 pkt 1 pr. bud.), całkowicie uniemożliwia łączenie obu tych funkcji.
Gdyby doszło jednak do takiego połączenia, nie można by wykluczyć zaistnienia sytuacji wysoce szkodliwych dla procesu budowlanego.
Uważaj w swojej umowie o pełnienie funkcji KB albo INI, czy inwestor nie zakamuflował połączenia obu rodzajów obowiązków.
Nie zawsze to jest oczywiste, ale zawsze to wpłynie na odpowiedzialność cywilną.
Dlaczego ważna jest dobra umowa o nadzór inwestorski ?
Umowa z INI tak jak medal – ma dwie strony.
🔷 Dla inwestorów współpraca z doświadczonym i kompetentnym inspektorem nadzoru jest inwestycją, którą procentuje nie tylko w trakcie budowy, ale nawet po zakończeniu.
Bowiem przynosi korzyści w postaci uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a następnie bezpiecznego korzystania z obiektu prywatnie bądź w celach inwestycyjnych.
🔶 Z perspektywy INI kluczowy jest zakres odpowiedzialności cywilnej i zawodowej.
Na płaszczyźnie umowy o nadzór inwestorski można się zabezpieczyć albo przeciwnie – rozszerzyć zakres obowiązków i wpaść w pułapkę niekorzystnych klauzul.
Jeśli jesteś INI prowadzącym działalność gospodarczą i podpiszesz niekorzystną umowę, to w sądzie nie będzie zmiłuj się.
Jako profesjonalista ponosisz odpowiedzialność za treść każdego postanowienia. A proces gospodarczy – uwierz mi – to wyższa szkoła jazdy pod kątem procedury i formalizmu.
Dlatego nie czekaj na spór na budowie 👉 zabezpiecz się przed złożeniem podpisu i przed objęciem funkcji.
Zbyt ważna jest Twoja rola na budowie żeby ryzykować!
Wzór umowy o nadzór inwestorski
Jeśli nie masz umowy a jesteś INI narażasz się na poważne konsekwencje prawne, finansowe i zawodowe.
Brak pisemnej umowy znacząco ogranicza możliwości inspektora w przypadku sporu o wysokość wynagrodzenia albo sposób jego rozliczenia.
Umowa ustna z INI rodzi poważne konsekwencje procesowe w sądzie. Zwłaszcza jeśli nie istnieją żadne dokumenty potwierdzające zakres wykonanej pracy:
– Problemy z udowodnieniem rzeczywistego zakresu obowiązków. W szczególności wtedy, gdy został rozszerzony albo doprecyzowany przez strony w drodze ustnych ustaleń.
– Brak podstaw do roszczeń sądowych – jeśli INI nie ma pisemnego dowodu na swoje zobowiązania, sąd może oddalić pozew w pewnej części zasadzając zbyt niskie i nieadekwatne do nakładu pracy wynagrodzenie.
– Ryzyko pracy za darmo. To jest najgorszy scenariusz, w którym inwestor może odmówić wypłaty wynagrodzenia, powołując się na brak formalnych ustaleń.
– Brak udowodnienia określonego zakresu obowiązków inwestora / wykonawcy / kierownika budowy i projektanta potrzebnych do terminowego i prawidłowego realizowania obowiązków INI.
To są w praktyce najczęstsze przedmioty sporów sądowych, gdy INI nie zapewni sobie solidnej umowy o pełnienie swojej funkcji.
Umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
Umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego.
Zapraszam Cię do współpracy! 😊
Mogę sporządzić dla Ciebie gotowy wzór umowy o pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego – do wielokrotnego użytku na lata.
Będziesz tylko zmieniać podstawowe zmienne zapisy:
🔶 dane drugiej strony
🔷 dane inwestycji
🔶 terminy
🔷 wysokość wynagrodzenia
Reszta będzie cały czas aktualna i przede wszystkim bezpieczna!
Przygotowuję wzory w dwóch wariantach tak żebyś miał spokojną głowę, gdy realizujesz obowiązki na rzecz inwestora konsumenta.
Jak już wiesz z tego artykułu, nie można niektórych postanowień stosować z konsumentami ponieważ niedozwolone klauzule umowne są nieskuteczne i w dodatku pod lupą UOKiK.
Także nie ryzykuj !
Zawalcz o swoje interesy prawne i finansowe – zadzwoń albo napisz do mnie 📞📧.
Lepiej się uczyć na cudzych błędach niż na własnych po szkodzie 😉.
Umowa pełnienie nadzoru inwestorskiego wzór
A może dostałeś wzór umowy do podpisu sporządzony przez inwestora, to zapraszam do skonsultowania treści pod kątem Twoich praw i obowiązków.
Czasami krótka konsultacja może spowodować, że unikniesz poważnego problemu na wypadek sporu z inwestorem.
Przestrzegam też przed najgorszą opcją – ustna umowa.
Nie ryzykuj objęciem funkcji INI wyłącznie na podstawie ustnych ustaleń.
Co prawda prawo budowlane ani przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umowy o pełnienie funkcji INI.
Jednakże z ogólnych przepisów prawa cywilnego, które mają zastosowanie do umowy z inspektorem nadzoru inwestorskiego wynika, że forma pisemna dla celów dowodowych będzie bezpiecznych rozwiązaniem 👍.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia pochodzą z: Unsplash; Pixabay; Pexels.
❇️❇️❇️
Umowa o prace projektowe wzór
Każda budowa zaczyna się od dobrego projektu dlatego dziś biorę pod lupę temat -> Umowa o prace projektowe wzór.
Jak napisać bezpieczną i solidną umowę o prace projektowe 
Jak zabezpieczyć interesy stron, które co prawna dążą do wspólnego celu, ale mają sprzeczne interesy prawne i ekonomiczne
Na co zwrócić uwagę w przypadku umowy o nadzór autorski
Pułapki w zapisach umowy dotyczące wynagrodzenia.
Jak się zabezpieczyć na etapie odbioru dokumentacji projektowej
Podwykonawstwo w umowie o prace projektowe – o czym musi pamiętać projektant
Jak w umowie uregulować kwestie wypowiedzenia umowy bądź odstąpienia od niej
Prawa autorskie w kontekście umowy o prace projektowe.
O tych zagadnieniach miałam przyjemność porozmawiać w kolejnym odcinku podcastu #Prawo Inżyniera na zaproszenie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa ➡ O czym musi pamiętać projektant? | #PrawoInżyniera 53 
.[Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }