Katarzyna Sabynicz

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcy prawnego i specjalizuję się w doradztwie prawnym i reprezentacji w sprawach sądowych, których przedmiotem jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, spory o własność i podziały majątkowe oraz obsługa prawna przedsiębiorców z branży budowlanej i pokrewnych.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Umowa przedwstępna

Katarzyna Sabynicz29 sierpnia 2023

W dzisiejszym artykule znajdziesz ważne informacje i praktyczne wskazówki dotyczące kolejnego etapu transakcji sprzedaży / zakupu mieszkania albo domu 👉 umowa przedwstępna.

Wcześniej omawiałam inne dwa kontrakty na rynku pierwotnym nieruchomości, które znajdziesz tutaj >>>> umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską.

Dziś pora na umowę przedwstępną. Bardzo popularną w obrocie nieruchomościami. Ponieważ często udzielam porad w tym zakresie oraz przygotowuję projekty tych umów, to poniżej podzielę się swoimi doświadczeniami z praktyki.

Umowa przedwstępna dość często kojarzy się z krótką umową, która zawiera tylko absolutne minimum. Nic bardziej mylnego. Również w umowie przedwstępnej możesz się odpowiednio zabezpieczyć 🙂👍.

Pamiętam, jak kiedyś zadzwonił do mnie przerażony Klient, którego zaniepokoiła treść przygotowanej przez drugą strony umowy przedwstępnej. Ewidentnie poczuł się zbombardowany nadmiarem zapisów w swojej umowie 😵😠.

Umowa przedwstępna

Historia z życia wzięta

Nasza rozmowa brzmiała w skrócie tak:

Klient: Dzień dobry pani mecenas, potrzebuję pilnie pomocy. Chcemy kupić  z żoną mieszkanie. Wszystko już uzgodnione, ale załatwiamy kredyt więc zdecydowaliśmy się najpierw na umowę przedwstępną. Sprzedający zaproponował, że przygotuje szkic. Przedwczoraj wysłał mi na maila projekt i od momentu jak otworzyłem ten plik, to nie mogę spać. Jakiś koszmar 😧.

Ja: Spokojnie. Pomogę Panu przejrzeć treść tej umowy przedwstępnej  i wytłumaczę, co oznacza każdy zapis. Jeżeli cokolwiek będzie się wiązało z ryzykiem dla Pana, to oczywiście zaproponuję zmiany. Poradzimy sobie.

Klient:  Tutaj to chyba trzeba wszystko zmienić. Zostałem wprowadzony w błąd. Chciałem podpisać umowę przedwstępną, a dostałem plik na ponad 20 stron. Jakieś kary umowne, służebności, a nawet odstąpienie od umowy. Przecież nie można odstąpić od umowy przedwstępnej, prawda? Strasznie się zdenerwowałem. Żona jest już tak wystraszona, że chce się wycofać.

Najbardziej boimy się tego, że weźmiemy kredyt a sprzedający potem odstąpi i nałoży na nas kosmiczne kary pieniężne. Jak Pani myśli ? Musimy rezygnować, prawda? Nie ma na co czekać 😱.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Umowa rezerwacyjna

Katarzyna Sabynicz17 sierpnia 2023

Zgodnie z zapowiedzą tematem dzisiejszego artykułu jest umowa rezerwacyjna. Poniżej dowiesz się o ważnych zagadnieniach. Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna ? Ile taka umowa kosztuje i kiedy powinno się ją zawrzeć ? Ile wynosi opłata rezerwacyjna i kiedy podlega zwrotowi ? Na co warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej na mieszkanie ? Jak skorzystać z Programu Bezpieczny Kredyt 2% ?

Z poprzedniego wpisu już wiesz czym jest umowa deweloperska. Teraz warto dowiedzieć się, jak zgodnie z nową ustawą deweloperską zawierać umowy rezerwacyjne. Jeśli jesteś deweloperem, to znajdziesz poniżej praktyczne wskazówki w zakresie Twoich praw i obowiązków względem nabywców.

Jeśli jesteś z kolei przyszłym nabywcą i chcesz kupić mieszkanie / dom u dewelopera, to dowiesz się na czym polega umowa rezerwacyjna i jakie są skutki jej podpisania.

Przy okazji naszła mnie taka mała refleksja 😁

Dzisiaj na rynku pierwotnym możesz zarezerwować swoje wymarzone mieszkanie. Sam decydujesz i sam wybierasz 👍. W czasach PRL-u lokatorzy starali się o przydział w nowo budowanych blokach. Pewnie kojarzysz słynny film Stanisława Barei pt. „Alternatywy 4” z mistrzowską obsadą naszych polskich komediowych gwiazd. Tak nawiasem mój ulubiony 😊.

Przypomniała mi się taka scena. Zdzisław Kołek ( grany przez Jerzego Kryszaka) i Zygmunt Kotek (równie świetna rola Kazimierza Kaczora) dostali przydział na to samo mieszkanie w nowym bloku przy ul. Alternatywy 4. Nie byli zachwyceni zakwaterowaniem w jednym lokum, co przyczyniło się do wielu zabawnych perypetii 🤣.

Dziś czasy się oczywiście zmieniły. Nie musimy już „stać w kolejce po mieszkanie”. Jednak, gdy decydujesz się na transakcję na rynku pierwotnym, warto się zorientować jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie rezerwacyjnej żeby dostać „przydział u dewelopera” na mieszkanie zgodne z opisem z prospektu i oczywiście bez niechcianego sublokatora 😉.

No dobrze. A teraz na poważnie. Zobaczmy na co zwrócić uwagę, aby od umowy rezerwacyjnej płynnie przejść do przewiezienia walizek do nowego lokum.

Umowa rezerwacyjna

Czym jest umowa rezerwacyjna i czemu służy?

Umowa deweloperska (albo inne umowy wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4 ustawy deweloperskiej), może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

W uproszczeniu, umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy deweloperem, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży – zwaną dalej „rezerwującym”. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Umowa deweloperska

Katarzyna Sabynicz29 lipca 2023

Ostatnio napływają do mnie pytania Klientów w kategorii „umowa deweloperska” i „nowa ustawa deweloperska 2022r.”. Klienci (tym razem deweloperzy) proszą o wyjaśnienie,  jakie prawa i obowiązki mają aktualnie inwestorzy na rynku pierwotnym nieruchomości ? W jaki sposób konstruować umowy ? Którą umowę w danym momencie wybrać ? I wiele wiele innych ❓❓❓

Warto dowiedzieć się, jak zabezpieczyć swoje interesy a jednocześnie zachować ustawowe standardy ochrony praw nabywców (mieszkań czy domów).

Jeśli trapią Cię podobne problemy 👉 to w tym artykule dowiesz się, co powinna zawierać umowa deweloperska ? Jakie zobowiązania biorą na siebie deweloperzy względem nabywców ? Jakie obowiązki informacyjne spoczywają na deweloperach ? Czy można stosować klauzule waloryzacyjne ?

Znajdziesz odpowiedzi na wiele pytań dotyczących obowiązków deweloperów w świetle tzw. nowej ustawy deweloperskiej 2022r. Minął rok od wprowadzenia istotnych zmian, zatem warto uporządkować wiedzę 🙂

Aby uprościć wyszukiwanie najbardziej interesujących Cię informacji, napisałam artykuł w formie zebranych pytań moich Klientów i odpowiedzi, w których zwracam uwagę na najistotniejsze problemy. Liczę, że w ten sposób szybko i sprawnie odnajdziesz  konkretne zagadnienia.

No to zaczynamy, w duchu zasady ➡ kto pyta, nie błądzi 😀

umowa deweloperska definicja

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest jedną z umów objętych regulacją nowej ustawy (tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; w dalszej części wpisu będę ją nazywać w skrócie nowa ustawa deweloperska albo u.o.p.n.f.). Jak pewnie już wiesz, ustawa weszła w życie z dniem 1 lipca 2022r.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Prawo budowlane 2023. Część II

Katarzyna Sabynicz26 czerwca 2023

Poniżej znajduje się ciąg dalszy tematu 👉 Prawo budowlane 2023. Pierwszą część artykułu znajdziesz tutaj.

Kontynuujemy wątek postępującej cyfryzacji procesu budowlanego.

W tej części artykułu znajdziesz odpowiedzi na dalsze ważne pytania, w szczególności:

Na czym polega rozbudowa portalu e-Budownictwo? Jak działają rejestry SOPAB, c-KOB, e-CRUB, CEEB, e-SNRWB, RWDZ? Czy coś się  zmieniło przy rozbiórkach? Co się kryje pod planowanym wprowadzeniem  nowych definicji – przydomowy schron i ukrycie doraźne? Co już funkcjonuje, a które zmiany są dopiero na etapie projektów?

Nie traćmy więc czasu i żwawym krokiem przeskoczmy do części drugiej nowelizacji – Prawo budowlane 2023 😀

Prawo budowlane 2023

Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego

Kolejnym ważnym krokiem w procesie cyfryzacji budownictwa i zmian w prawie budowlanym jest wprowadzenie elektronicznej książki obiektu budowlanego (zwanej w skrócie system e-KOB).

Może już wiesz, że od 1 stycznia 2023 r. weszły w życie nowe przepisy Prawa budowlanego regulujące kompleksowo prowadzenie książki obiektu budowlanego. W tym elektronicznie w systemie o nazwie – Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (systemie c-KOB).

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Prawo budowlane 2023. Część I

Katarzyna Sabynicz31 maja 2023

Tym razem postaram się usystematyzować prawa i obowiązki uczestników budowy w kontekście nowelizacji 👉 Prawo budowlane 2023. Pewnie zgodzisz się ze mną, że każda inwestycja wiąże się przede wszystkim z szeregiem administracyjnych formalności. Decyzje, pozwolenia, projekty uzgodnione z odpowiednimi służbami / organami itd.

Dokument goni dokument. I to dosłownie od początku do końca budowy.

Jak tak dalej pójdzie, jednym z materiałów budowlanych będzie papier do drukarki  😉 Swoją drogą, byłaby to ciekawa pozycja w kosztorysie.

Na szczęście, żeby tego uniknąć, ustawodawca proponuje cyfryzację procesu budowlanego.

Myślę, że warto zawczasu dowiedzieć się: gdzie i jak załatwić najważniejsze formalności? Na czym polega rozbudowa portalu e Budownictwo? Co zawierają systemy SOPAB, c-KOB, eCRUB, CEEB, e-SNRWB, RWDZ? Jak ma wyglądać w przyszłości budowa domu  bez pozwolenia na budowę?

W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na powyższe pytania i wiele innych. Dowiesz się, jak dużo istotnych zmian już pojawiło się w roku 2023 i co nas jeszcze czeka w przyszłości.

Czy nowe prawo budowlane 2023 rzeczywiście uprości proces budowlany?

Czy zmiany ułatwią Tobie i Twoim kontrahentom szybsze załatwienie niezbędnych spraw urzędowych ?

Nowe prawo budowlane 2023

Sprawdźmy zatem, co nowego w „prawie” piszczy 😊

Nowe Prawo budowlane 2023 – jednolity tekst ustawy do pobrania! Co zmienia nowelizacja?

Niedawno w dzienniku ustaw opublikowano jednolity tekst ustawy >>>>> Prawo budowlane.

Rok 2023 zaskoczy Cię jeszcze nie raz.  Przewidywane są m.in. następujące zmiany w prawie budowlanym:

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Umowa o dzieło

Katarzyna Sabynicz30 kwietnia 2023

Z tego artykułu dowiesz się czym różni się umowa o dzieło od umowy o roboty budowlane.

Inspiracją było zlecenie mi do przygotowania następującej usługi 👇

Klient: Pani mecenas, proszę o przygotowanie wzoru umowy o dzieło dla podwykonawców z branż instalacyjnych w ramach naszej nowej inwestycji w Gliwicach.

Ja: Dlaczego akurat umowy o dzieło a nie standardowo o roboty budowlane?

Klient: Znajomy instalator wczoraj mi podpowiedział, że elektryka to mały wycinek całego zadania więc można sobie uprościć i wybrać umowę o dzieło. To pomyślałem, że może uprościmy wszystkie roboty instalacyjne i przygotujemy wzór krótkiej umowy o dzieło? Co Pani na to?

Ja: Chciałabym móc odpowiedzieć, że ja na to jak na lato (śmiech). Ale na poważnie. Przy tak dużej ilości dokumentacji projektowej i standardów technicznych tego obiektu, umowa o dzieło nie przejdzie. Także ułatwmy sobie życie i podpiszmy jednak umowę o roboty budowlane 😉

Kiedy umowa o dzieło w branży budowlanej?

W tym wpisie, poznasz konkretne przykłady zastosowania umowy o dzieło na budowie. Jednocześnie omówię kolejno przepisy regulujące prawa i obowiązki stron umowy o dzieło. Przekonasz się, że to nie tytuł umowy, który wpisaliście z kontrahentem w nagłówku, decyduje o rodzaju umowy.

Znaczenie ma bowiem treść, zakres zadania i oczywiście przepisy prawne ( nie tylko te, które znajdziesz w kodeksie cywilnym).

No to startujemy!

Umowa o dzieło

Umowa o dzieło a umowa o roboty budowlane – jak je rozróżnić?

Umowa o roboty budowlane stanowi umowę nazwaną, której konstrukcja zbliżona jest do konstrukcji umowy o dzieło.  Również znajdziesz ją w przepisach kodeksu cywilnego. Co ciekawe, zawiera odesłanie do stosowania w niektórych nieuregulowanych kwestiach przepisów o umowie o dzieło.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Zadatek a zaliczka

Katarzyna Sabynicz26 marca 2023

Historia, która przydarzyła się mojemu Klientowi w zeszłym roku, idealnie potwierdza, że zadatek a zaliczka to dwa różne pojęcia. Jakkolwiek dla większości osób wydają się tożsame i używają ich jak słowa bliskoznaczne. To różnice są bardzo duże a skutki dowolnego wpisywania tych słów w umowie, mogą się okazać dość dotkliwe.

To trochę tak jak z solą i cukrem. Na pierwszy rzut oka wyglądają tak samo. Ale jak zastosujesz je dowolnie i np. wsypiesz  do kawy czy herbaty sól zamiast cukru, to przykry efekt odczujesz od razu.

Podobnie jest z zadatkiem i zaliczką.

Zadatek a zaliczka

O tym właśnie przekonał się mój Klient. A rozmowa brzmiała tak…

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Odstąpienie od umowy

Katarzyna Sabynicz28 lutego 2023

W tym wpisie dowiesz się, kiedy i na jakiej podstawie skuteczne jest odstąpienie od umowy.

W zależności od rodzaju zadania na budowie wchodzą w grę dwa rodzaje umów. Warto więc zasięgnąć kompleksowej wiedzy w zakresie odstąpienia od umowy o roboty budowlane i od umowy o dzieło😊

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Z mojego poprzedniego wpisu  >>> umowa o roboty budowlane <<<  już wiesz, że strony mogą skorzystać z różnych form rozwiązana umowy.

Wszystko zależy od przyczyny oraz od tego, czy mają odpowiednie regulacje w umowie, czy też nie.

Wtedy, gdy pojawia się problem na budowie, oczywiście najbardziej pożądanym sposobem zakończenia współpracy byłoby porozumie stron.

Wtedy od razu ustalasz warunki zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty.

Niemniej jednak, z mojej praktyki zawodowej wynika, że w spornych sytuacjach najczęściej do rozwiązania umowy dochodzi poprzez złożenie przez jedną ze stron oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Odstąpienie od umowy

Jednym z głównych tematów porad prawnych, których udzielam przedsiębiorcom budowlanym jest odpowiedź na pytanie, kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Protokół odbioru robót

Katarzyna Sabynicz11 lutego 2023

W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na kolejne pytania. M.in. Jak prawidłowo sporządzić protokół odbioru robót? Jakie są rodzaje odbiorów na budowie?  Jakie skutki prawne wynikają z protokołu odbioru? I kiedy można odmówić odbioru?

Z mojego poprzedniego wpisu już wiesz, że umowa o roboty budowlane powinna być tak sporządzona żebyś zmierzał prostą drogą do celu. 👉 Od zawarcia umowy do odbioru i rozliczenia budowy.

Pewnie zgodzisz się ze mną, że czasami zanim dotrzesz do mety, to musisz pokonać bieg z przeszkodami 🎠

Być może nie raz uczestniczyłeś w sytuacji, w której już jakiś czas temu znalazł się jeden z moich klientów (wykonawców), który wykazywał naprawdę anielską cierpliwość wobec inwestora.

Ale jak wiadomo – wszystko ma swoje granice.

Gdy klient doszedł już do ściany, zadzwonił do mnie z prośbą o pomoc. Rozmowa w skrócie przebiegała tak:

Klient: mamy problem z odbiorem. Ręce już opadają.

Ja: jakieś większe usterki / wady ?

Klient: Nie, skąd. Po raz trzeci wyznaczyliśmy termin na odbiór końcowy a inwestor nie dojechał.  Raz odwołał bo był na urlopie. Drugi raz miał nagły wyjazd służbowy. A teraz czekaliśmy pół godziny. Zadzwoniliśmy, a on twierdzi, że na śmierć zapomniał i jest w trasie, gdzieś na drugim końcu Polski.

Ja: istnieją jakieś realne powody, dla których unikałby tego odbioru?

Klient: zawsze spóźniał się z zapłatą więc znowu gra na czas. Nic nowego. Co robimy?

Ja: odbiór jednostronny. Zaraz zacznę przygotowywać dokumenty.

Protokół odbioru robót

Problem stary jak świat. Na szczęście w umowie o roboty budowlane możesz wszystko szczegółowo uregulować. I zadbać o to, by po należycie wykonanej pracy nastąpił odbiór i zapłata 👍

Ale zacznijmy od początku!

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Umowa o roboty budowlane

Katarzyna Sabynicz29 stycznia 2023

Umowa o roboty budowlane – czym jest?

Umowa o roboty budowlane należy do grupy tzw. umów nazwanych.

Co to w praktyce oznacza?

Otóż, w zasadniczej części jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym w specjalnie przeznaczonej dla niej części (Tytuł XVI, art. 647 k.c. – 658 k.c.).

Zatem, jeśli wykonujesz bądź zlecasz wykonanie robót, które wpisują się w kodeksową definicję umowy o roboty budowlane, to nawet jeśli użyjesz innej nazwy swojej umowy ( kontrakt budowlany; umowa na realizację inwestycji budowlanej/zlecenie usługi budowalnej/wykonanie domu jednorodzinnego), to z prawnego punktu widzenia Twoja umowa będzie zakwalifikowana jako umowa o roboty budowlane.

To ma bardzo istotne znaczenie.

Często, przy sporach pomiędzy przedsiębiorcami budowlanymi, klienci przynoszą umowy o różnych nazwach.

Najczęściej w tytułach pojawia się słowo „zlecenie usługi xyz”, co powoduje, że w sytuacjach spornych, strony takiej umowy odwołują się do zasad umowy zlecenia, a to jest zupełnie inny typ umowy, który jest inaczej uregulowany w przepisach.

Dlatego pamiętaj. Bez względu na to, jak nazwiesz swoją umowę, to i tak decydujące znaczenie ma przedmiot, który w ramach tej umowy strony realizują.

Jeśli przedmiot Twojej umowy wpisuje się w definicję art. 647 k.c., to Twoja umowa jest umową o roboty budowlane. I w razie problemów, zastosowanie będą miały przepisy umiejscowione w konkretnej części kodeksu cywilnego ➡ Tytuł XVI, art. 647 k.c. – 658 k.c.).

Umowa o roboty budowlane

Na czym polega umowa o roboty budowlane?

Zastanawiasz się na czym polega umowa o roboty budowlane? – już spieszę z wyjaśnieniem 😊

Podstawowe obowiązki Stron

Kiedy Twoja umowa będzie umową o roboty budowlane, a nie np. umową zlecenia czy umową o dzieło? Definicja zawarta w art. 647 k.c. brzmi:

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

← Poprzednie wpisy