W tym artykule dowiesz się czym jest kaucja gwarancyjna. Czym się różni zatrzymana część wynagrodzenia od kaucji gwarancyjnej. Jak skutecznie uregulować w umowie kucję gwarancyjną albo kwotę zatrzymaną ?
Odpowiem również na pytania – kiedy inwestor może zatrzymać kaucję gwarancyjną? I czy inwestor odpowiada solidarnie za zwrot kaucji gwarancyjnej podwykonawcy?
Wszystkie informacje przedstawię na konkretnym przykładzie z praktyki.
Poznasz historię, która przytrafiła się pewnemu podwykonawcy i doprowadziła do potężnego procesu sądowego pomiędzy trzema podmiotami na raz 👩⚖️👨⚖️
Dlatego bez względu na to, czy jesteś inwestorem (zamawiającym), generalnym wykonawcą czy podwykonawcą warto przemyśleć, która forma zabezpieczenia będzie korzystniejsza na wypadek, gdyby doszło do takiego sporu.
🔔 Jeśli zamierzasz niebawem zawrzeć umowę o roboty budowlane i stoisz przed wyborem – kaucja gwarancyjna czy kwota zatrzymana (zatrzymana część wynagrodzenia), to pamiętaj! Twoja decyzja będzie miała duże znaczenie w praktyce.
Obie instytucje, mimo iż często traktowane zamiennie, różnią się od siebie w skutkach.
Historia z życia wzięta
Kilka lat temu skończył się pewien ciekawy spór.
Podwykonawca zawarł z generalnym wykonawcą umowę o roboty budowlane.
Przedmiotem robót była realizacja fasady wewnętrznej i zewnętrznej. W tym wytworzenie i zamontowanie okien, drzwi, ścian kurtynowych, świetlików, okładzin szklanych oraz pozostałych elementów elewacji w budowanym obiekcie w pewnym Porcie Lotniczym.
To była inwestycja naprawdę dużych rozmiarów.
Podwykonawca miał otrzymać wynagrodzenie, które ostatecznie ustalono na kwotę aż 14 997 000 złotych 😵😲
Zatrzymanie części wynagrodzenia a kaucja gwarancyjna
Strony ustaliły, że z tytułu zabezpieczenia roszczeń generalnego wykonawcy, podwykonawca zobowiązał się dostarczyć generalnemu wykonawcy w ciągu 10 dni od udzielenia zlecenia – nieodwołalnego, bezwarunkowego i płatnego na pierwsze żądanie zabezpieczenia należytego wykonania umowy, w wysokości 10% sumy zlecenia.
Ponadto, jako zabezpieczenie roszczeń z tytułu udzielonej rękojmi i gwarancji generalny wykonawca był uprawniony do zatrzymania z każdej faktury kwoty w wysokości 5% jej wartości.
Zwolnienie tych kwot miało nastąpić po dokonaniu odbioru prac przez inwestora i po zaakceptowaniu faktury końcowej. Ale nie wcześniej niż z chwilą otrzymania gwarancji bankowej.
Ponadto, jeszcze przed zawarciem umowy strony dopuściły możliwość złożenia gwarancji ubezpieczeniowej uznanego towarzystwa ubezpieczeń.
Zatem podwykonawca miał wybór pomiędzy rożnymi formami zabezpieczenia roszczeń generalnego wykonawcy.
Gwarancja ubezpieczeniowa należytego wykonania umowy oraz usuwania wad i usterek
Po kilku miesiącach współpracy, podwykonawca uzyskał gwarancję ubezpieczeniową.
Tj. gwarancję należytego wykonania umowy oraz właściwego usunięcia wad i usterek na rzecz generalnego wykonawcy.
Celem przedłożenia powyższej gwarancji było wyłączenie obowiązku zatrzymywania przez generalnego wykonawcę, tytułem zabezpieczenia roszczeń, 5% należnego podwykonawcy wynagrodzenia 🙂
Trudno się dziwić, podwykonawca chciał na bieżąco otrzymywać całe wynagrodzenie za swoją pracę.
Niestety nie wszystko poszło po jego myśli 😟
Rozwiązanie umowy pomiędzy generalnym wykonawcą a inwestorem – skutki dla podwykonawcy
Mniej więcej po roku od zawarcia umowy z podwykonawcą, doszło do rozwiązania umowy pomiędzy generalnym wykonawcą a inwestorem.
Generalny wykonawca odstąpił częściowo od umowy z inwestorem i zaprzestał realizacji kontraktu.
W konsekwencji doszło do wstrzymania robót przez podwykonawcę.
Strony dokonały inwentaryzacji i okazało się, że podwykonawca wykonał prawie 90% zakresu robót podstawowych. Pomimo tego, podwykonawca nie uzyskał w całości wynagrodzenia za wszystkie zrealizowane roboty😞
Co więcej, mimo że przedstawił gwarancję ubezpieczeniową, generalny wykonawca zatrzymał i nie wypłacił podwykonawcy 5% z kwot netto, objętych wystawionymi i uregulowanymi fakturami.
Sytuacja była więc nieciekawa.
Ale na szczęście, podwykonawca postanowił zawalczyć o swoje prawa z wykorzystaniem wszystkich dostępnych możliwości.
Czy trud się opłacił? Niebawem się dowiesz 🤔
Proces w sądzie przeciwko generalnemu wykonawcy i inwestorowi o zapłatę
W związku z brakiem rozliczenia oraz odzyskania kwoty zatrzymanego wynagrodzenia na poczet roszczeń z rękojmi i gwarancji, podwykonawca zażądał zapłaty zarówno od generalnego wykonawcy jak i inwestora.
Inwestor przystąpił do negocjacji.
Finalnie zawarł z podwykonawcą ugodę, w której zobowiązał się zapłacić podwykonawcy z tytułu solidarnej odpowiedzialności pozostałą część wynagrodzenia za wykonane roboty pomniejszoną o kwotę 5% zabezpieczenia.
Jednocześnie w ugodzie strony zastrzegły, że w zakresie zatrzymanej kwoty 5% wynagrodzenia, podwykonawca będzie żądał zapłaty od generalnego wykonawcy.
Ponieważ generalny wykonawca nie zwrócił kwoty zatrzymanej, podwykonawca skierował sprawę do sądu.
Przy czym, podwykonawca miał dobrze przygotowaną strategię procesową. Bowiem pozwał zarówno generalnego wykonawcę, jak i inwestora w ramach solidarnej odpowiedzialności.
Tym samym zwiększył swoje szanse na odzyskanie zatrzymanych pieniędzy 💰 👍
Kaucja gwarancyjna a kwota zatrzymana – odpowiedzialność inwestora
Bitwa toczyła się pomiędzy trzema podmiotami.
Strony długo walczyły w sądzie.
W stosunku do generalnego wykonawcy szybko udało się uzyskać korzystny wyrok.
Jednakże sprawa pomiędzy podwykonawcą a inwestorem trafiła aż do Sądu Najwyższego 😯
Jak myślisz – kto wygrał?
A może byłeś stroną podobnej sprawy? Jeśli tak, zachęcam Cię do podzielenia się swoimi doświadczeniami w komentarzu pod artykułem?
Rozstrzygnięcie sprawy, którą tutaj opisuję, pojawi się w dalszej części artykułu 👇
Tymczasem spójrz poniżej. Dowiesz się, co analizują sądy w sprawach o zwrot kwoty zatrzymanej/kaucji gwarancyjnej.
Przekonasz się, że wybór w umowie – kaucja gwarancyjna czy kwota zatrzymana – ma ogromne znaczenie w praktyce 🔔 Wpływa bowiem na zakres odpowiedzialności generalnego wykonawcy i inwestora. A tym samym wpływa na zakres uprawnień podwykonawcy.
No to lecimy po kolei 😃
Kaucja gwarancyjna a kwota zatrzymana
Powszechną praktyką w umowach o roboty budowlane jest stosowanie zabezpieczeń nazywanych „kaucją gwarancyjną” albo procentowo określoną „zatrzymaną częścią wynagrodzenia”.
Celem takich klauzul umownych jest zabezpieczenie należytego wykonania umowy lub/i mogących powstać w przyszłości roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji.
Obie instytucje są często mylone 😕
Strony czasami mają na myśli klasyczną kaucję gwarancyjną, a regulują w umowie kwotę zatrzymaną. Czyli określoną procentowo lub kwotowo wartość z każdej wystawionej przez generalnego wykonawcę (podwykonawcę) faktury, którą inwestor (generalny wykonawca) zatrzymuje na określony czas.
Celem zatrzymania jest oczywiście zabezpieczenie ewentualnych roszczeń inwestora z umowy o roboty budowlane.
Nie popełnij tego błędu!!! Skutki wprowadzenia do umowy kaucji gwarancyjnej albo kwoty zatrzymanej są odmienne. Inaczej przedstawia się również solidarna odpowiedzialność inwestora ⚠
Kaucja gwarancyjna – czym jest?
Kaucja gwarancyjna polega na tym, że dający kaucję przekazuje określoną kwotę na rachunek biorącego.
A biorący jest uprawniony wówczas zaspokoić w ramach tej kwoty swój interes. Oczywiście możliwość skorzystania z kaucji pojawia się wtedy, gdy świadczenie nie zostanie spełnione w terminie, lub zostanie wykonane niezgodnie z umową.
Innymi słowy, kwota kaucji musi się znaleźć w aktywach uprawnionego do kaucji. I musi pozostawać w nich tak długo, aż zajdą przesłanki do jej zwrotu na rachunek drugiej strony.
Mówiąc jeszcze prościej, aby dany przepływ środków został uznany za kaucję, niezbędnym jest, by osoba zobowiązana do jej uiszczenia dokonała fizycznego przeniesienia części swojego majątku do majątku przejmującego.
Przeniesienie środków pieniężnych musi nastąpić w konkretnie wskazanym celu oraz na uzgodnionych warunkach.
Czym jest kwota zatrzymana w umowie o roboty budowlane?
Drugim powszechnie stosowanym sposobem na zabezpieczenie należytego wykonania umowy o roboty budowlane jest tzw. kwota zatrzymana. Czyli mechanizm polegający na tym, że inwestor (generalny wykonawca) zatrzymuje część wynagrodzenia należnego wykonawcy (podwykonawcy). Następuje więc odroczenie terminu jego płatności na warunkach umownych.
W konsekwencji kwota zabezpieczenia regularnie wzrasta wraz z postępem robót.
W tym przypadku, nie dochodzi jednak fizycznie do przekazania środków pieniężnych na rachunek uprawnionego z zabezpieczenia inwestora (generalnego wykonawcy).
Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, zatrzymana kwota pozostaje dalej częścią należnego wykonawcy wynagrodzenia (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2019 r., sygn. V CSK 324/18).
Potrącenie kwoty zatrzymanej
Taka sama sytuacja wystąpi, gdy zatrzymanie części wynagrodzenia nazwiesz w umowie „potrąceniem” kwoty należnej z tytułu zabezpieczenia.
Polega ono na potrąceniu pewnej części wynagrodzenia wykonawcy. Przeważnie jest to ok. 5%-10% z każdej kolejnej faktury częściowej.
Jakie to rodzi skutki?
Otóż, inwestor jest zobowiązany do dokonania bezpośredniej zapłaty (zwrotu kwoty zatrzymanej) na rzecz podwykonawcy w przypadku, gdy po zakończeniu okresu zabezpieczenia generalny wykonawca nie zwróci tych kwot podwykonawcy.
‼ W przypadku sporu, inwestor poniesie solidarną odpowiedzialność z generalnym wykonawcą, co do zatrzymanej kwoty wynagrodzenia podwykonawcy.
Kaucja gwarancyjna przepisy
Niestety przepisy nie regulują instytucji kaucji gwarancyjnej czy kwoty zatrzymanej.
Ale nie martw się! To nie jest problem 😊
W ramach określonej w art. 353 (1) k.c. zasady swobody umów, strony mogą w różny sposób regulować sposoby zabezpieczenia wykonania umowy.
Po prostu kaucja gwarancyjna, podobnie jak umowa gwarancyjna nie jest uregulowana kodeksowo.
Dlatego nie znajdziesz w kodeksie cywilnym żadnych przepisów odnośnie kaucji gwarancyjnej w umowie o roboty budowlane.
Żeby nie być gołosłowną – spójrz na przykład z orzecznictwa 👇.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 września 2019 r. V CSK 324/18 Sąd Najwyższy przypomniał, że:
(…) umowa o udzielenie gwarancji jako taka nie posiada ani definicji ustawowej, ani jednolitego określenia w praktyce obrotu gospodarczego, gdyż zależy ona od treści oświadczeń woli stron. Do wyjątków należy ustawowe przewidzenie umowy gwarancyjnej i wówczas może być ona nawet uważana za umowę nazwaną. Takim wyjątkiem jest umowa gwarancji bankowej, określona w przepisach prawa bankowego (…).
Dlatego jeśli chcesz dokonać wyboru pomiędzy zabezpieczeniami i prawidłowo sformułować klauzule umowną, powinieneś skorzystać z pomocy radcy prawnego/adwokata.
Doświadczony prawnik odpowiednio zabezpieczy Twoje interesy w zależności od tego, którą jesteś stroną – inwestorem/generalnym wykonawcą/podwykonawcą 😃
Kaucja gwarancyjna – przykład z praktyki sądowej
Dlaczego tak ważne jest precyzyjnie określenie w umowie, czy strony wybierają kaucję gwarancyjną czy kwotę zatrzymaną?
Ponieważ w przypadku sporu w sądzie, wszystko będzie zależało od szczegółów Twojej umowy.
Liczy się, co w danym konkretnym przypadku strony zapisały.
Znaczenie ma również to, w jaki sposób strony uregulowały zwrot zabezpieczenia albo możliwość skorzystania z zabezpieczenia.
Przykład z praktyki sądowej.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2018 roku (sygn. akt I CSK 349/17) wskazał, że:
Posłużenie się przez strony w umowie pojęciami „kaucja gwarancyjna”, „kaucja na zabezpieczenie”, „kaucja z tytułu dobrego wykonania umowy” itp. nie przesądza, że w okolicznościach sprawy doszło do zawarcia umowy kaucji we wspomnianym znaczeniu. Zbliżone funkcje do kaucji może bowiem realizować regulacja umowna odraczająca termin zapłaty części wynagrodzenia. W razie powstania po stronie zamawiającego wierzytelności związanej z nienależytym wykonaniem umowy, wierzytelność ta może podlegać kompensacie z wierzytelnością wykonawcy z tytułu wynagrodzenia. Ocena, jakiego rodzaju zabezpieczenie strony uzgodniły posługując się pojęciem „kaucja”, powinna być dokonywana in casu i wymaga dokonania wykładni oświadczeń woli, uwzględniającej całokształt postanowień umownych.
Klauzule w umowach o roboty budowlane
Wspomniana przeze mnie zasada swobody umów umożliwia Tobie i Twojemu kontrahentowi wprowadzenie odpowiedniej klauzuli do umowy o roboty budowlane.
W zależności od woli stron, masz taki wybór:
🔷Kaucja gwarancyjna 👉 tutaj musisz tak sformułować zapisy w umowie, aby doszło do przekazania określonej kwoty z rachunku generalnego wykonawcy na rachunek inwestora. Innymi słowy, musi dojść do technicznego przesunięcia środków z majątku generalnego wykonawcy do majątku inwestora. Przy czym środki te nie mogą stanowić części należnego podwykonawcy wynagrodzenia.
Taka sama zasada dotyczy umowy zawartej pomiędzy podwykonawcą a generalnym wykonawcą.
🔶Kwota zatrzymana na zabezpieczenie należytego wykonania umowy 👉 tutaj musisz uregulować, jaka konkretnie kwota albo jaki procent wynagrodzenia umownego będzie zatrzymywany przez inwestora z wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy. Najczęściej przyjmuje się mechanizm sukcesywnego zatrzymywania stałego procentu z kwoty wynagrodzenia umownego.
Taka sama zasada dotyczy umowy zawartej pomiędzy podwykonawcą a generalnym wykonawcą.
Na koniec określasz, w jakich przypadkach inwestor może skorzystać z kaucji gwarancyjnej albo kwoty zatrzymanej.
I oczywiście, w jaki sposób nastąpi zwrot kaucji albo kwoty zatrzymanej w sytuacji, gdy nie ziszczą się przesłanki do skorzystania z tych zabezpieczeń przez inwestora.
✳✳✳
Przeczytaj też koniecznie:
✳✳✳
Umowa o roboty budowlane – kaucja gwarancyjna, a kwota zatrzymana
Przykłady prostych klauzul z mojej praktyki 😊:
🟢 Fragment klauzuli ➡ kaucja gwarancyjna:
Dla zabezpieczenia należytego wykonania Umowy, tytułem kaucji gwarancyjnej Wykonawca wnosi zabezpieczenie w formie przelewu na rachunek bankowy Inwestora nr ……… kwoty w wysokości 5% wartości wynagrodzenia umownego netto, w terminie do 7 dni od podpisania Umowy.
🟠 Fragment klauzuli ➡ kwota zatrzymana:
Zapłata każdej faktury częściowej i faktury końcowej pomniejszona będzie o 5% należnej z tytułu tej części kwoty. Kwoty powyższe będą zatrzymane na warunkach wskazanych poniżej w Umowie. Zatrzymanie nastąpi tytułem zabezpieczenia roszczeń Inwestora wynikających z należytego wykonania Umowy oraz gwarancji i rękojmi za wady.
Uwaga‼
Od tego należy zacząć, a następnie uregulować zasady zwrotu/zatrzymania odpowiedniej z kwot.
Wszystko musi być przejrzyste i szczegółowo opisane w umowie żeby w razie sporu klauzule umowne rzeczywiście zabezpieczały Twoje interesy finansowe.
Radca prawny/adwokat, który specjalizuje się w robotach budowlanych, może dokonać wyboru za Ciebie i wprowadzić stosowne klauzule umowne dopasowane konkretnie do Twoich potrzeb.
Jeżeli potrzebujesz pomocy, to zapraszam do kontaktu 🙂☎
Różnice w zabezpieczeniach
Podsumujmy teraz zasadnicze różnice 👇
Zatrzymanie części wynagrodzenia polega na tym, że inwestor zatrzymuje część wynagrodzenia należnego wykonawcy z tytułu zabezpieczenia np. roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji. Czyli inwestor odracza termin jego płatności.
W przypadku, gdy pojawi się wada/usterka, której wykonawca nie usunie, inwestor zaspokaja swoje roszczenie dokonując potrącenia z uprzednio zatrzymanego wynagrodzenia.
Jeżeli wykonawca zrealizuje kontrakt prawidłowo – kwota wynagrodzenia zostanie zwolniona i zwrócona wykonawcy przez inwestora (po upływie uzgodnionego terminu)
🔔 Pamiętaj! Tutaj masz cały czas do czynienia z wynagrodzeniem za roboty budowlane 💰
Kaucja gwarancyjna w umowie o roboty budowlane
Kaucja gwarancyjna polega natomiast na tym, iż należne wynagrodzenie zostaje w całości uiszczone na rzecz inwestora.
Po prostu niezależnie od rozliczenia wynagrodzenia, wykonawca przekazuje określoną kwotę jako „kaucję” na rzecz inwestora. Np. na zabezpieczenie roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi.
Jeżeli wykonawca nie wywiąże się ze swoich obowiązków w przypadku ujawnienia się wady/usterki, to inwestor zaspokaja swoje roszczenia bezpośrednio z kaucji.
Jeżeli wykonawca odpowiednio usunie wady/usterki i minie termin gwarancji/rękojmi, to inwestor zwraca kwotę kaucji
🔔 Pamiętaj! Tutaj kaucja gwarancyjna to osobna kwota – to nie jest wynagrodzenie za roboty budowlane‼
Zatrzymanie części wynagrodzenia a kaucja gwarancyjna
A teraz wracamy do historii naszego podwykonawcy, który jest bohaterem dzisiejszego wpisu 🙂
Sąd I instancji wydał wyrok zaoczny uwzględniający powództwo w całości w stosunku do generalnego wykonawcy.
Z kolei oddalił powództwo w stosunku do inwestora.
Sąd uznał, że z zawartej ugody stron wynikało, że wprawdzie zatrzymane kwoty w wysokości 5% wartości faktur stanowią nadal wynagrodzenie, nie mając charakteru gwarancji należytego wykonania umowy.
Jednakże podwykonawca zobowiązał się dochodzić ich od generalnego wykonawcy.
W ten sposób podwykonawca miał wyłączyć odpowiedzialność inwestora 😠
Podwykonawca nie poddał się jednak i zaskarżył wyrok 💪
Sąd Apelacyjny niestety oddalił apelację podwykonawcy, przy czym z zupełnie innych powodów.
Mianowicie, Sąd Apelacyjny uznał, że strony ustanowiły w umowie tak naprawdę kaucję gwarancyjną, a zatem wygasło roszczenie o zapłatę wynagrodzenia.
Jak widzisz sądy zafundowały biednemu podwykonawcy prawdziwy rollercoaster 🙃
Według Sądu Apelacyjnego, kwota zatrzymanego wynagrodzenia nie jest już wynagrodzeniem tylko kaucją gwarancyjną. Zatem w tym zakresie nie występuje solidarna odpowiedzialność generalnego wykonawcy i inwestora.
A roszczeń może podwykonawca dochodzić już tylko od generalnego wykonawcy 😤
Ponadto Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że w ugodzie z inwestorem, podwykonawca zrezygnował z dochodzenia od inwestora kwoty kaucji. Jak widzisz, sprawa wydawała się beznadziejna.
Podwykonawca na szczęście dalej się nie poddawał 👍! Zuch! 😊Złożył skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.
Wcale się nie dziwię, że podwykonawca konsekwentnie i z determinacją dążył do celu. Zazwyczaj cierpliwość popłaca…. 😓🙂
Co było dalej?
Na końcu artykułu poznasz treść wyroku.
Tymczasem kilka słów o wspomnianej tutaj odpowiedzialności solidarnej inwestora 👇.
Odpowiedzialność inwestora
Czy inwestor ostatecznie odpowiadał wobec podwykonawcy za zwrot kwoty zatrzymanej? Czy też udało się inwestorowi zwolnić z odpowiedzialności ? Jak myślisz?
Finalnie główną osią sporu był właśnie zakres odpowiedzialności solidarnej inwestora.
Jeśli chcesz poznać szczegóły na temat odpowiedzialności solidarnej inwestora, to koniecznie przeczytaj:
Tymczasem wróćmy do naszej historii.
Zobacz jakich argumentów użył podwykonawca 👇
Jak odzyskać kaucję gwarancyjną od inwestora ?
Otóż podwykonawca twierdził, że zatrzymane kwoty wynagrodzenia za roboty budowlane z tytułu zabezpieczenia roszczeń z rękojmi i gwarancji stanowią kaucję zabezpieczającą i są objęte zakresem przedmiotowym solidarnej odpowiedzialności inwestora.
Ponadto, zarzucił w skardze kasacyjnej, że Sąd Apelacyjny błędnie przyjął, że podwykonawca w ugodzie z inwestorem zwolnił go z obowiązku zapłaty kwoty zatrzymanej przez generalnego wykonawcę.
Czy podwykonawca miał rację?
Za chwilkę przeczytasz, co na to wszystko powiedział Sąd Najwyższy. A może znasz już odpowiedź?
W tym miejscu podpowiem jeszcze, że odpowiedzialność solidarna inwestora zależy od kwalifikacji zapisów umownych.
Mówiąc prościej:
🔅 zatrzymane środki na poczet kaucji stanowiące część wynagrodzenia podlegają reżimowi solidarnej odpowiedzialności inwestora.
🔅 a w przypadku kaucji gwarancyjnej inwestor nie ponosi odpowiedzialności solidarnej.
🔺 Zatem bądź ostrożny w regulowaniu swoich praw i obowiązków w umowie o roboty budowlane. Nie traktuj obu rodzajów zabezpieczeń zamiennie 🤔
Kaucja gwarancyjna, a roboty budowlane
Z mojej praktyki wynika, że w przypadku umowy o roboty budowlane najczęściej strony wybierają instytucję zatrzymania części wynagrodzenia na zabezpieczenie należytego wykonania umowy oraz roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji.
Dzięki takiemu rozwiązaniu, generalny wykonawca (podwykonawca) nie wykłada z góry własnych środków finansowych na zabezpieczenie.
Często pojawia się również alternatywa dla generalnego wykonawcy (podwykonawcy) ➡ tak jak w przypadku historii, którą dziś przedstawiam.
Mianowicie, umowa przewiduje, że inwestor przestanie zatrzymywać stałe kwoty z wynagrodzenia, jeżeli generalny wykonawca przedstawi odpowiednią gwarancję bankową albo ubezpieczeniową.
Umowa przewiduje wtedy warunki takiej gwarancji.
Kiedy inwestor może zatrzymać kaucję gwarancyjną?
Pamiętaj proszę jeszcze o jednej kwestii 👇
Warto szczegółowo uregulować w umowie o roboty budowlane, w jakich konkretnie przypadkach inwestor będzie uprawniony zatrzymać przedmiot zabezpieczenia.
Opisz dokładnie, co kaucja gwarancyjna albo kwota zatrzymana będzie zabezpieczać ➡ należyte wykonanie umowy lub/i roszczenia z rękojmi i gwarancji.
Wskaż jednoznacznie, jak będzie wyglądała procedura zgłaszania i usuwania ewentualnych wad/usterek.
Na koniec określ, jaka kwota i kiedy będzie zwrócona, jeśli nie dojdzie do przypadków skorzystania przez inwestora z kaucji gwarancyjnej/kwoty zatrzymanej.
Warto też w tym samym miejscu uregulować procedurę wykonania zastępczego w kontekście możliwości skorzystania przez inwestora z zatrzymanej kwoty/kaucji gwarancyjnej.
✳✳✳
Chcesz poznać szczegóły na temat wykonawstwa zastępczego – przeczytaj koniecznie:
✳✳✳
Ponieważ brak jest przepisów, które precyzyjnie normowałyby kaucję gwarancyjną, to należy poświęcić trochę miejsca w umowie.
W przeciwnym razie, brak regulacji umownej może się stać źródłem przyszłych sporów pomiędzy stronami.
Im dokładniej tym lepiej
Osobiście doradzam żeby jak najbardziej szczegółowo określić przypadki, w których inwestor może skorzystać z kaucji gwarancyjnej/kwoty zatrzymanej.
Bardzo często dochodzi do sporów dotyczących zatrzymania kaucji gwarancyjnej w przypadku wystąpienia istotnych wad obiektu w okresie gwarancyjnym.
Dla przykładu, brak jednoznacznego zastrzeżenia, że kaucja zostanie zatrzymana przez inwestora w razie jego odstąpienia od umowy z powodu istotnych wad obiektu, może spowodować problemy 😞
Wątpliwości mogą być następujące. Czy w ramach obowiązku zwrotu świadczeń w przypadku odstąpienia od umowy, nie należy również zwrócić kaucji? Co w przypadku, gdy strony nie przewidziały możliwości odstąpienia w części tylko wyłącznie w całości?
Dlatego bądź przezorny‼
Skonsultuj z prawnikiem, jak zabezpieczyć swoje prawa w umowie o roboty budowlane🔔
Pamiętaj! Każdy z uczestników inwestycji budowlanej – inwestor/generalny wykonawca/podwykonawca – ma sprzeczne interesy.
Jeśli jakiś zapis jest korzystny dla jednej strony, to należy sprawdzić, jakie ryzyko niesie dla drugiej.
Czasem jeden błąd powoduje efekt domina i wszystko zaczyna się walić. Dlatego dobra umowa na budowie to podstawa! 👍😃
Zwrot kaucji gwarancyjnej – z odsetkami czy bez?
Zwykle w przypadku kaucji gwarancyjnej udzielanej na zabezpieczenie roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji, umowa przewiduje ewentualny zwrot zdeponowanych u inwestora pieniędzy dopiero po upływie pięcioletniego okresu rękojmi bądź gwarancji.
Zazwyczaj strony nie wspominają ani słowem, czy kaucja podlega oprocentowaniu.
Gdy umowa milczy, szanse wykonawcy na uzyskanie odsetek za lata przetrzymywania kaucji są niestety niewielkie 😟
Dlaczego? Ponieważ w świetle przepisu art. 359 § 1 k.c. ➡ odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu.
Dlatego jeśli chcesz otrzymać odsetki od zdeponowanej u inwestora kaucji gwarancyjnej, to musisz dokładnie opisać w umowie, o jakich odsetkach mowa i jak będą naliczane. Znowu trzeba wprowadzić odpowiednią klauzulę umowną.
Zwrot kaucji gwarancyjnej/kwoty zatrzymanej – rozstrzygnięcie sporu
No dobrze. Dobrnęliśmy do finału sprawy… 😊
Wracamy do historii podwykonawcy z początku artykułu. To co? Masz już pomysł na rozwiązanie sprawy? Czy inwestor odpowie razem z generalnym wykonawcą za zwrot kwoty zatrzymanej czy jednak nie? Kto wygrał spór?
The winner is…….. Poooooodwykooonawca!!! 🎆🎉🍾
W wyroku z dnia 4 grudnia 2019 r. I CSK 577/18 Sąd Najwyższy słusznie przyznał rację podwykonawcy, wyjaśniając:
Jednakże dla zrealizowania kaucji gwarancyjnej, która podobnie jak umowa gwarancyjna nie jest uregulowana kodeksowo, a tylko fragmentarycznie ma miejsce w niektórych ustawach, wymaga się, aby kwota kaucji znalazła się w aktywach uprawnionego do kaucji i pozostawała w nich tak długo, aż zajdą przesłanki do jej zwrotu na rachunek drugiej strony. (…) Dający kaucję przekazuje określoną kwotę pieniędzy na rachunek biorącego, a biorący jest uprawniony do zaspokojenia swoich interesów w przypadku niespełnienia świadczenia w terminie przez zobowiązanego lub do zwrotu kaucji w razie spełnienia tego świadczenia.
Z tych względów za kaucję gwarancyjną nie może zostać uznane zatrzymanie części wynagrodzenia należnego drugiej stronie, gdyż nie ma wówczas przekazania środków pieniężnych na rachunek uprawnionego z zabezpieczenia wykonania świadczenia. Taka sama sytuacja wystąpi, gdy zatrzymanie części wynagrodzenia nazwie się potrąceniem kwoty należnej do zabezpieczenia. W odniesieniu do umów o roboty budowlane jest to pozostawienie części wynagrodzenia należnego podwykonawcom na rachunku wykonawcy z utrzymaniem jego odpowiedzialności wraz z inwestorem (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2018 r. I CSK 349/17, nie publ.; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2018 r. IV CSK 40/18, nie publ.). (….)
Z wyjaśnień udzielonych przez pełnomocnika strony pozwanej na rozprawie przed Sądem Najwyższym wyniknęło, że zamiarem pozwanego przystępującego do ugody, czyli Protokołu uzgodnień było zwolnienie się od odpowiedzialności solidarnej z tytułu wynagrodzenia należnego podwykonawcy. W sprawie nie zostało jednak zauważone, że stosownie do art. 6471 § 6 k.c. takie postanowienie umowne byłoby nieważne.
Tutaj znajdziesz całe uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2019 r. I CSK 577/18.
Potrzebujesz pomocy prawnika do spraw budowlanych – zapraszam do kontaktu
Spory w zakresie zwrotu kaucji gwarancyjnej/kwoty zatrzymanej są dość skomplikowane.
🔅 Zawłaszcza, gdy dotyczy to roszczeń podwykonawcy. Jeśli jesteś podwykonawcą, to zadbaj o takie zapisy w umowie, aby móc w razie potrzeby dochodzić swoich roszczeń wobec generalnego wykonawcy i inwestora jednocześnie.
🔅Jeśli jesteś inwestorem, to zabezpiecz się żeby skutecznie skorzystać z kaucji gwarancyjnej/kwoty zatrzymanej w przypadku nienależytego wykonania umowy/wystąpienia wad w okresie gwarancji i rękojmi. Albo w przypadku konieczności odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy. Możesz też zabezpieczyć się w stosunku do generalnego wykonawcy na wypadek dochodzenia przez jego podwykonawców odpowiedzialności solidarnej.
🔅 Z kolei, jeśli jesteś generalnym wykonawcą to pamiętaj, że jesteś po środku. Żeby nie powiedzieć, że czasem jesteś w środku prawdziwego cyklonu tropikalnego🥴😵 Z jednej strony, w umowie z inwestorem zabezpiecz zwrot swojej kaucji/kwoty zatrzymanej. Z drugiej strony, zapewnij sobie skuteczną możliwość skorzystania z zabezpieczenia na wypadek, gdyby Twój podwykonawca popełnił błąd, którego nie będzie chciał dobrowolnie naprawić.
W każdym z przypadków warto przed złożeniem podpisu, skonsultować umowę z radcą prawnym/adwokatem.
Możesz też, organizując plac budowy albo front swoich robót, od razu przewidzieć jakieś małe „zaplecze prawne” 😉
Wtedy w razie problemów, będziesz miał na stałe dodatkowego pomocnika (prawnego) na budowie. Takiego od zadań specjalnych… 😁
Pytania i odpowiedzi
❓❓❓
Co to jest kaucja gwarancyjna?
Kaucja gwarancyjna w przypadku umowy o roboty budowlane polega na tym, że wykonawca przekazuje określoną kwotę na rachunek inwestora (zamawiającego) w celu zabezpieczenia roszczeń np. z gwarancji i rękojmi.
Czy kaucja gwarancyjna jest zwrotna?
Kaucja gwarancyjna ma charakter zwrotny.
Inwestor (zamawiający) zatrzymuje ją na okres gwarancji i rękojmi.
Po upływie oznaczonego okresu następuje zwrot kaucji na rachunek wykonawcy. Chyba że wystąpiły przypadki, w których inwestor miał prawo zaspokoić swoje roszczenia z kwoty kaucji gwarancyjnej.
Czy kaucja gwarancyjna się przedawnia?
Roszczenie wykonawcy (podwykonawcy) o zwrot niewykorzystanej kwoty kaucji jako zobowiązanie o charakterze pieniężnym ulega przedawnieniu.
Czy inwestor odpowiada za zwrot kaucji gwarancyjnej?
To zależy od zapisów umowy o roboty budowlane.
Jeżeli w umowie jest rzeczywiście uregulowana kaucja gwarancyjna, to inwestor nie ponosi odpowiedzialności solidarnej.
A jeżeli w umowie strony uzgodniły zatrzymywanie środków na poczet kaucji stanowiących część wynagrodzenia podwykonawcy, to wtedy inwestor odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za zwrot tych środków.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Photo by 27707 on Pixabay; Sasun Bughdaryan on Unsplash; Karolina Grabowska on Pexels; Sora Shimazaki on Pexels; Mohamed Hassan on Pixabay; Gerd Altmann on Pixabay; Redd F on Unsplash; Solihin Kentjana on Pixabay.
***
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora
Wygrana sprawa w sądzie na korzyść wykonawcy
Dzisiaj zajmiemy się bardzo praktycznym problemem, który często trafia do sądu 
odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora.
Warto wiedzieć kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowalne?
W jakich sytuacjach można złożyć odpowiednie oświadczenie żeby skutecznie rozwiązać umowę?
Odpowiem na te pytania, na przykładzie historii Klienta.
Mój Klient (generalny wykonawca) był pozwanym w takim procesie i po długiej batalii wygrał sprawę w sądzie.
We wrześniu 2023r. uprawomocnił się wyrok w naszej sprawie budowlanej.
Klient odetchnął z ulgą ponieważ uniknął zapłaty kary w wysokości (wg stanu na dzień wydania wyroku) łącznie ok. 1.500.000,00zł
[Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }