Jawne ceny mieszkań od deweloperów – nowe obowiązki w świetle nowelizacji ustawy deweloperskiej z lipca 2025r.
W dniu 11 lipca 2025 r. weszła w życie ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2025.758).
Pewnie znasz tą nowelizację pod nazwą – ustawa o jawności cen mieszkań.
W uzasadnieniu projektu ustawy przeczytasz, że celem zmian jest „wprowadzenie regulacji gwarantujących zainteresowanym obywatelom rzetelną i aktualną informację o cenach oferowanych przez deweloperów”.
Ustawodawca chce „poprawić pozycję negocjacyjną potencjalnego nabywcy”.
Skutkiem zmiany prawa ma być „wyeliminowanie nieuczciwych praktyk deweloperów jakie są możliwe, gdy informacja o cenie nie jest powszechnie dostępna i gdy informacja ta jest nie jest ustandaryzowana”.
Założenia są słuszne.
Jednakże ustawa została uchwalona w zawrotnym tempie. Bez uwzględnienia uwag i wątpliwości ekspertów stanowi dziś poważne ryzyko dla branży deweloperskiej.
Przejdźmy zatem do szczegółów z konkretnymi przykładami 👍.
Jawność cen nieruchomości deweloperskich – nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025
Zbyt wiele wątpliwości interpretacyjnych może mieć istotny wpływ na nowe obowiązki po stronie deweloperów.
Kto będzie musiał sprostać nowym obowiązkom ❓
Czy tylko deweloperzy sensu stricte ❓
Od kiedy obowiązują obowiązki publikowania cen i przekazywania danych ❓
Jakie konkretnie obowiązki spoczywają na deweloperach ❓
W jaki sposób przygotować się do przekazywania danych do portalu dane.gov.pl ❓
Odpowiedzi na te pytania wcale nie są proste ani oczywiste. A naruszenie nowych regulacji wiązać się będzie z sankcją wymierzaną w trybie przepisów o ochronie konkurencji i konsumentów.
Przyjrzyjmy się z bliska najistotniejszym wątpliwościom zgłaszanym na etapie konsultacji i prac legislacyjnych między innymi przez Krajową Izbę Radców Prawnych oraz przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Cele nowych przepisów
Jawne ceny mieszkań od deweloperów.
Ustawodawca dostrzega na pierwotnym rynku nieruchomości nieuczciwe „chwyty marketingowe”. Przede wszystkim podawanie cen zaniżonych w stosunku do rzeczywistych dla zachęcenia potencjalnego klienta do podjęcia wstępnych zobowiązań dotyczących zawarcia umowy.
Inny przykład to zawyżanie cen wobec pojedynczych klientów. Np. w związku z trudnościami innych deweloperów z danej okolicy i okresowym załamaniem podaży.
Celem nowelizacji ma być ukrócenie takich praktyk.
Ustawodawca zakłada, że powyższe działania nie będą możliwe, jeżeli ceny będą podawane w miejscach powszechnie dostępnych. A wszystkie informacje o ich zmianach będą podawane od rozpoczęcia sprzedaży, aż do jej zakończenia.
Kogo obejmą nowe obowiązki?
Zgodnie z nowym przepisem (art. 19a ust. 1 i 4 ustawy deweloperskiej), obowiązki wprowadzone ustawą o jawności cen dotyczą:
🔶 deweloperów;
🔷 przedsiębiorców innych niż deweloperzy, gdy przedmiot umowy sprzedaży powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.
Ustawa deweloperska definiuje nam „dewelopera” jako przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie.
Dalej w art. 5 pkt 7 ustawy deweloperskiej znajdziesz definicję „przedsięwzięcia deweloperskiego”. Jest nim proces, w wyniku realizacji którego zostają przeniesione na rzecz nabywcy prawa wynikające z zawartej z nim przez dewelopera umowy deweloperskiej albo praw wynikających z jednej z umów, wskazanych w ustawie.
W pojęciu przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera się cały proces związany z rozpoczęciem, prowadzeniem robót budowlanych polegających na budowie lub przebudowie, aż do przeniesienia własności na nabywcę.
Czyli wszystkie czynności faktyczne i prawne wykonywane przez dewelopera w celu wybudowania lokalu mieszkalnego lub użytkowego bądź domu jednorodzinnego i przeniesienia własności tych nieruchomości na nabywcę.
Tym samym statusu dewelopera nie wyznacza rodzaj zawartej przez niego umowy (deweloperskiej), ale okoliczność realizowania przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Nowe obowiązki deweloperów
Jawne ceny mieszkań od deweloperów.
Z perspektywy nowych obowiązków ustawy o jawności cen, nie ma znaczenia czy deweloper prowadzi działalność w formie spółki prawa handlowego czy np. w ramach indywidualnej działalności gospodarczej.
Jeżeli jesteś przedsiębiorcą (bez względu na formę prawną) i realizujesz inwestycję deweloperską obejmującą np.:
1️⃣ budynek wielorodzinny;
2️⃣ osiedle domów jednorodzinnych;
3️⃣ tylko jeden dom,
i zawierasz umowy z nabywcami, to dotyczą Cię nowe obowiązki w zakresie jawności cen.
Ponadto, jeśli jesteś przedsiębiorcą, który zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie, oddał je do użytkowania i dopiero wówczas przystępujesz do sprzedaży ➡ również masz obowiązki związane z publikacją cen.
Na czym ma polegać jawność cen mieszkań
Sedno nowych przepisów ma na celu obowiązek deweloperów do publikacji na własnej stronie internetowej cen nieruchomości. Ponadto przepis art. 19a ustawy deweloperskiej wskazuje jeszcze więcej informacji / danych, o których dowiesz się w dalszej części artykułu.
W tym miejscu skupiam Twoją uwagę na podstawowym celu nowelizacji w zakresie konieczności ujawnienia cen w poniższy sposób.
Zatem jako deweloper i inny niż deweloper przedsiębiorca, o którym mowa powyżej, masz obowiązek padania informacji o:
🔷cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,
🔶 cenie pomieszczeń przynależnych, o których mowa w art. 2 ust. 4 ustawy deweloperskiej, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie, o której mowa w pkt 1,
🔷 innych niż określone w pkt 1 i 2 świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.
Podajesz ceny z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.
No dobrze.
Rozszyfrujmy po kolei na czym w praktyce polegają powyższe obowiązki 👇.
Obowiązek ujawniania cen mieszkań przez dewelopera – w ustawie o jawności cen mieszkań
Obowiązek ujawniania cen powstanie w różnych terminach.
Znowu wszystko zależy od tego, na jakim etapie procesu inwestycyjnego zawierasz umowy z nabywcami.
Ustawodawca wskazuje trzy przypadki:
1️⃣ rozpoczęcie sprzedaży na podstawie umów deweloperskich ➡ wtedy publikujesz ceny od dnia rozpoczęcia sprzedaży;
2️⃣ zawarcie umów rezerwacyjnych (przed umowami deweloperskimi) ➡ wtedy publikujesz ceny przed zawarciem umowy rezerwacyjnej;
3️⃣ rozpoczęcie sprzedaży po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie ➡ wtedy publikujesz ceny od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży.
Jawne ceny mieszkań od deweloperów – praktyczne przykłady
Podam Ci trzy przykłady w praktyce.
🟢 Deweloper zamierza prowadzić przedsprzedaż lokali mieszkalnych. Planuje zawierać z nabywcami umowy rezerwacyjne zanim ogłosi publicznie o gotowości do zawierania umów deweloperskich.
Obowiązek opublikowania cen powstanie przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej.
🟠 Deweloper rozpoczyna sprzedaż mieszkań lub domów w trakcie realizacji inwestycji i informuje publicznie o gotowości zawierania umów deweloperskich.
W tym przypadku, obowiązek publikowania cen powstanie od dnia rozpoczęcia sprzedaży.
🟡Deweloper ogłasza o rozpoczęciu sprzedaży po wybudowaniu i oddaniu do użytkowania budynku wielorodzinnego, ale nie zamierza zawierać umów przedwstępnych.
Tutaj obowiązek publikowania cen zaczyna się od dnia tego ogłoszenia.
Wątpliwe zasady ujawniania cen mieszkań jedynie na własnej stronie internetowej dewelopera
Polski Związek Firm Deweloperskich pismem z dnia 2 czerwca 2025r. zwrócił się z prośbą do Ministra Rozwoju i Technologii oraz Prezesa UOKiK o wyjaśnienie aż 11 zagadnień, które budzą poważne wątpliwości interpretacyjne.
W powyższym piśmie bardzo słusznie wskazano:
Jednocześnie wyraźnie podkreślamy, że branża deweloperska wykazuje pełną gotowość do rzetelnego, transparentnego i zgodnego z celami ustawodawcy stosowania nowych przepisów. Naszym priorytetem jest działanie w sposób przejrzysty i sprzyjający ochronie interesów nabywców. Niestety, wprowadzone regulacje, choć przyjmowane w dobrej wierze, budzą nadal szereg poważnych wątpliwości interpretacyjnych, które mogą mieć istotny wpływ na nowe obowiązki po stronie deweloperów.*
Między innymi jedno z nich dotyczyło pojęcia „własnej strony internetowej”.
Zasadnym i logicznym było pytanie deweloperów, czy:
obowiązek prowadzenia „własnej” strony internetowej, o którym mowa w art. 19a, będzie uznany za spełniony w przypadku, gdy deweloper posiada podstronę na stronie internetowej spółki dominującej albo spółki – członka grupy kapitałowej (w zakresie której domenę posiada ta spółka), bądź też gdy deweloperzy z grupy kapitałowej realizują ten obowiązek poprzez współwłasność głównej strony internetowej spółki dominującej, w której udziały mają wszystkie podmioty z grupy będące deweloperami w rozumieniu ustawy? Takie rozwiązanie wydaje się spójne z celem przepisów, jakim jest zapewnienie transparentności i dostępności informacji dla nabywców.*
Spróbujmy zatem rozszyfrować, co ustawodawca miał na myśli ❓
I jak to teraz realizować w praktyce ❓
Czym jest właściwie strona internetowa w rozumieniu nowelizacji ustawy deweloperskiej?
Przepis art. 19a ustawy deweloperskiej literalnie wskazuje, że deweloper publikuje ceny na „własnej stronie”.
Czy zatem musi być jej właścicielem ?
Moim zdaniem nie.
Liczy się to, czy konkretną stronę internetową możemy identyfikować z danym deweloperem.
Uważam, że nawet jeśli strona jest własnością innego podmiotu, a będą nie niej zamieszczone wszystkie wymagane ustawą informacje, które pozwalają na identyfikację konkretnego dewelopera i danego przedsięwzięcia plus będą na niej ujawniane ceny – to zostanie spełniony obowiązek.
Oczywiście, to Ty jako deweloper / przedsiębiorca, o którym mówi ustawa, ponosisz odpowiedzialność za dane, które publikujesz. Nie odpowie właściciel strony, jeśli jest to podmiot zewnętrzny.
Odpowiadasz Ty – jako podmiot, który publikuje swoje dane wymagane ustawą.
‼ Uwaga ‼
Pamiętaj, że we wszystkich materiałach reklamowych, ofertach sprzedaży i cennikach musisz podawać adres własnej strony, na której klienci znajdą wszystkie informacje dotyczące oferowanych przez Ciebie lokali / domów łącznie z ich cenami.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej a platformy ogłoszeniowe – wytyczne
Wiesz już, że ustawa nakłada obowiązek publikacji cen na własnej stronie.
Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby dodatkowo publikować oferty mieszkań czy domów również na platformach ogłoszeniowych. Czyli tak jak dotychczas.
Pamiętaj tylko o jednym ważnym obowiązku z art. 19 a ust. 3 ustawy deweloperskiej.
Jeśli zdecydujesz się na publikację na portalach ogłoszeniowych, to masz obowiązek podawać adres strony internetowej, na której znajdują się wszystkie dane wymagane ustawą o jawności cen.
‼ Informacja o adresie stronie musi być podawana we wszystkich reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców ‼
Przeczytaj koniecznie:
Jakie informacje deweloper musi zamieścić na stronie internetowej zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań?
Jawne ceny mieszkań od deweloperów ➡ przejdźmy teraz do szczegółów.
Deweloper ma obowiązek udostępniać na własnej stronie internetowej:
🔷 Część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego tego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Uwaga! Nie dotyczy deweloperów i przedsiębiorców realizujących sprzedaż gotowych lokali czy domów.
🔶 Informacje o deweloperze oraz przedsięwzięciu deweloperskim / zadaniu inwestycyjnym.
Publikujesz adres swojej siedziby, a w przypadku gdy jesteś osobą fizyczną – adres głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej. Adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż. Sposób kontaktu nabywcy z deweloperem. Lokalizację przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
🔷 Ceny lokali mieszkalnych / domów, w tym pomieszczeń przynależnych i innych świadczeń.
Szczegółowe informacje dotyczące cen podałam już wyżej w tym artykule. Pamiętaj, aby wszystkie podane przez Ciebie ceny uwzględniały podatek VAT.
Chodzi o ceny ofertowe a nie transakcyjne
No właśnie. Jako deweloper pamiętaj, że publikujesz tylko ceny ofertowe.
Nie masz obowiązku publikowania ceny, za którą ostatecznie sprzedałeś mieszkanie czy dom.
Zwracam też uwagę, że obowiązek publikacji cen nie dotyczy lokali niemieszkalnych. Jeśli prowadzisz sprzedaż np. apartamentów inwestycyjnych – nie będziesz miał obowiązku publikowania ich cen, o ile nie są one w rzeczywistości lokalami mieszkalnymi.
Pamiętaj, aby rzetelnie i transparentnie publikować informacje o cenach ponieważ podlegają one kontroli, o której przeczytasz dalej w tym artykule.
UOKIK będzie weryfikował wykonanie obowiązku publikowania cen.
Stąd uważaj, żeby ujawniać na stronie internetowej ceny wszystkich składników Twojej oferty.
Jawne ceny mieszkań od deweloperów w praktyce
Kilka uwag praktycznych o cenach, które będziesz publikować.
Art. 19a ust. 1-3 precyzuje w jaki sposób należy podać cenę do publicznej wiadomości.
Podajesz cenę m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy.
Czyli wskazujesz cenę całego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z prawem do gruntu. Będzie to iloczyn ceny za 1 m² powierzchni użytkowej oraz powierzchni tego lokalu lub domu.
Ponadto publikujesz cenę pomieszczeń przynależnych, o których mowa w art. 2 ust. 4 ustawy deweloperskiej. Jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie lokalu mieszkalnego / domu, o której mowa powyżej.
Ostatni punkt to obowiązek publikacji o innych niż określone powyżej świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.
Te świadczenia mogą być różne w odniesieniu do różnych inwestycji.
Dla przykładu podam, że najczęściej jest to udział w działce drogowej.
Terminy udostępniania informacji zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań
We wcześniejszej części tego artykułu podałam Ci trzy przypadki, od których zależy termin publikacji cen. Pora na szczegóły.
🔶 W przypadku rozpoczęcia sprzedaży w oparciu o umowy deweloperskie – publikujesz ceny od dnia rozpoczęcia sprzedaży.
Czyli w praktyce od kiedy ?
Sięgamy do art. 5 pkt. 12 ustawy deweloperskiej. Rozpoczęcie sprzedaży to podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz o gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
🔷 Zamierzasz zawierać umowy rezerwacyjne.
Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej, jeśli przed umowami deweloperskimi zamierzasz zawierać z klientami umowy rezerwacyjne, to przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej, masz obowiązek wykonać obowiązki związane z ujawnianiem cen.
Na tym etapie powinieneś już mieć prospekt informacyjny przedsięwzięcia oraz stronę internetową.
🔶 Rozpoczynasz sprzedaż po wybudowaniu i oddaniu do użytkowania budynku wielorodzinnego lub domów jednorodzinnych.
W takim przypadku, jeśli nie zawierasz umów przedwstępnych, to masz obowiązek publikowania cen od dnia tego ogłoszenia.
Do kiedy deweloper ma obowiązek publikowania cen?
Jawne ceny mieszkań od deweloperów.
Jeśli jesteś deweloperem, to masz obowiązek ujawniania cen mieszkań i domów oraz wykonywania innych przewidzianych ustawą obowiązków do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego.
Zatem ujawniasz na stronie internetowej informacje o cenach przez cały okres zawierania umów deweloperskich.
Aż do dnia, w którym zawarłeś ostatnią umowę przenoszącą własność lokalu, czy domu w wykonaniu zawartej umowy deweloperskiej dotyczącej realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego / zadania inwestycyjnego.
Czy publikowane ceny mieszkań będą aktualne?
Zgodnie z nowym art. 19a ust. 2 ustawy deweloperskiej, w przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych, o których mowa w ust. 1, deweloper, z dniem tej zmiany, uaktualnia informacje na stronie internetowej.
Co więcej aktualizacja wiąże się z koniecznością podania daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży.
Co to oznacza w praktyce ?
Publikujesz nowe ceny po zmianach. Wskazujesz datę zmiany. Jednocześnie pozostawiasz na stronie wszystkie dotychczasowe informacje o cenach, począwszy od dnia sprzedaży.
Masz jeszcze obowiązek publikowania informacji o cenach historycznych danego lokalu mieszkalnego ( domu jednorodzinnego / pomieszczenia przynależnego / praw niezbędnych do korzystania z tych nieruchomości). Możesz to realizować w sposób dowolny.
Pamiętaj jednak, aby forma przekazu była jasna, czytelna i zrozumiała. Nie może budzić wątpliwości potencjalnego nabywcy, czy powodować konieczności kontaktowania się nabywcy z Twoim biurem w celu ustalenia, która cena jest aktualna a która historyczna.
Czy wszystkie mieszkania będą objęte obowiązkiem?
Zgodnie z literalną treścią przepisów, nowe obowiązki dotyczą jedynie mieszkań / domów objętych ofertą publiczną. Czyli taką, którą deweloper kieruje do nieoznaczonego kręgu odbiorców.
Przykład 👇.
Może się zdarzyć, że deweloper przesyła do swoich dotychczasowych klientów informację, że mogą skorzystać z przedsprzedaży np. mieszkań w ramach nowej inwestycji.
Jeżeli deweloper kieruje informacje tylko do konkretnych odbiorców, a jednocześnie nie ogłosił oferty publicznie, to taka sytuacja nie stanowi rozpoczęcia sprzedaży.
A tym samym nie powinno też rodzić obowiązków związanych z publikowaniem cen.
Tylko pamiętaj, że taka interpretacja (chociaż logiczna), może być sprzeczna z celem ustawy, który zakłada transparentność całego procesu sprzedaży.
Wydaje się, że sprzedaż w ramach zamkniętych ofert nie jest objęta obowiązkiem jawności. Niemniej jednak może być uznana za obejście prawa.
Zatem doradzam ostrożność. Przynajmniej zanim nie wykształci się dobra praktyka.
Sprzedaż na rzecz klienta po najkorzystniejszej cenie zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań
Jawne ceny mieszkań od deweloperów – ważna uwaga ‼
W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób określony ustawą, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.
Dlatego uważaj, aby ceny na stronie internetowej były zawsze aktualne i zgodne z Twoją ofertą przy zawarciu umowy już z konkretnym nabywcą.
W praktyce okaże się, czy powstaną spory na tym tle i czy takie sprawy znajdą finał w sądzie.
Trudno w tej chwili przesądzać czy i w jakim trybie nabywca mógłby dochodzić roszczeń z tego tytułu.
Jaka korzyść dla nabywców mieszkań
Nowelizacja wprowadziła zatem bardzo korzystne rozwiązanie dla nabywców mieszkań w przypadku powyżej określonej rozbieżności cen.
Pojawia się jednak problem ze skorzystaniem z tego uprawnienia w praktyce.
Jako ciekawostkę wspomnę, że podobne rozwiązanie znajdziemy w ustawie z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz.U.2023.168).
Konkretnie w art. 5 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług dotyczy rozbieżności lub wątpliwości co do ceny.
W przypadku rozbieżności lub wątpliwości co do ceny za oferowany towar lub usługę konsument ma prawo do żądania sprzedaży towaru lub usługi po cenie dla niego najkorzystniejszej.
W razie odmowy dokonania przez sprzedającego sprzedaży towaru lub usługi po cenie określonej przez konsumenta w trybie art. 5 omawianej ustawy, przysługiwać będzie tryb ochrony na drodze sądowej.
W przypadku ustawy o jawności cen mieszkań / domów od dewelopera, musimy zaczekać na kierunek wykładni nowego uprawnienia nabywców.
Ustawa o jawności cen mieszkań – obowiązek przekazywania informacji o cenach do ministra
Dodatkowo jako deweloper masz obowiązek przekazywania danych publikowanych na stronie internetowej o cenach oraz ich zmianach do portalu dane.gov.pl.
Obowiązek raportowania cen ofertowych oraz ich zmian do portalu dane. gov.pl dotyczy zarówno deweloperów, jak i przedsiębiorców nie będących deweloperami, którzy podlegają obowiązkowi ujawniania cen na własnej stronie internetowej.
Należy zakładać, że nawet jednorazowa (pojedyncza) sprzedaż lokalu przez przedsiębiorcę nie będącego deweloperem wymagać będzie przesyłania danych o cenach.
Dane te muszą być przekazywane raz na dobę. Każdego dnia, bez wyjątków!
A nawet bez względu na to, czy w określonym dniu ceny ulegną zmianie, czy nie. Deweloper i tak będzie je musiał codziennie raportować.
Czy takie rozwiązanie jest słuszne ❓
Nie sądzę. Miejmy jednak nadzieję, że z czasem dobra praktyka spowoduje odpowiednie racjonalne zmiany w tym zakresie.
Przeczytaj koniecznie:
Przejrzystość dla kupujących, wyzwanie dla deweloperów
Jawne ceny mieszkań od deweloperów.
W jaki sposób deweloper ma przesyłać dane do portalu dane.gov.pl ?
Sposób udostępniania danych w portalu dane.gov.pl jest uregulowany w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 listopada 2022 r. w sprawie portalu danych (Dz. U. poz. 2415).
Przekazywanie przez deweloperów danych do portalu będzie odbywało się z wykorzystaniem panelu administracyjnego portalu dane.gov.pl.
Instrukcje znajdziesz w Przewodniku dla dostawców dostępnym w bazie wiedzy portalu.
Z uwagi na stopień skomplikowania przygotowania zarówno procesu opracowania danych jak i ich przesyłania za pośrednictwem panelu administracyjnego lub w sposób zautomatyzowany, musisz dysponować odpowiednim wparciem technicznym.
Jeśli obecnie prowadzisz sprzedaż – masz czas do 11 września 2025r. na rejestrację i przygotowanie się do przesyłania danych.
Odpowiedzialność za niedopełnienie obowiązków.
Zgodnie z art. 19a ust. 5 ustawy deweloperskiej naruszenie przewidzianych w art. 19a ust. 1-4 obowiązków, w szczególności dotyczących ujawniania cen i wymaganych informacji na stronie internetowej, ich uaktualniania, zawierania umów po najkorzystniejszej cenie zgodnie z ustawą będzie stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.
Zatem jak najszybciej trzeba założyć konto na portalu dane.gov.pl. Zapewnić stronę internetową, na której będą zamieszczone wszystkie ustawą wymagane dane.
Należy także regularnie raportować ceny do ministerstwa i aktualizować informacje o cenach w sposób wskazany w nowelizacji.
Krótko mówiąc! Trzeba stosować starą lekarską zasadę ➡ Lepiej zapobiegać, niż leczyć (po fakcie) 😉.
Co grozi za nieprzestrzeganie zasad?
Jawne ceny mieszkań od deweloperów.
Przejdźmy do szczegółów w zakresie sankcji.
Za naruszenie któregokolwiek z powyższych obowiązków, nawet jeśli będzie ono nieumyślne, Prezes UOKiK będzie mógł nałożyć na dewelopera i przedsiębiorcę nie będącego deweloperem wysoką karę.
Mianowicie, w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Ta sama sankcja dotyczy naruszenia obowiązku przekazywania danych do portalu dane.gov.pl. Wynika to z art. 19b ust. 4 ustawy deweloperskiej.
Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Zgodnie z art. 2 ustawy podmiot, który rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego albo rozpoczął sprzedaż przed dniem wejścia w życie ustawy o jawności cen, dostosuje się do wymogów wprowadzanych w art. 19a i art. 19b, w terminie 2 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.
Wtedy obowiązki należy realizować od dnia 11 września 2025 roku.
A jeżeli dopiero planujesz rozpocząć sprzedaż nowych inwestycji po 11 lipca 2025r., to będziesz zobowiązany stosować ustawę i wynikające z niej obowiązki od dnia rozpoczęcia sprzedaży.
Jawne ceny mieszkań od deweloperów. Jak przygotować się do zmian?
Nowe obowiązki będą wymagały przygotowania infrastruktury technicznej. Warto również pomyśleć o odpowiednich szkoleniach dla pracowników.
Kolejna kwestia to konieczność wdrożenia procedur, które umożliwiają automatyczne raportowanie i publikowanie danych cenowych.
Jak już wiesz z wcześniejszej części tego artykułu, przekazywanie przez deweloperów danych do portalu dane.gov.pl odbywa się z wykorzystaniem panelu administracyjnego portalu dane.gov.pl.
Niezbędne instrukcje znajdziesz w Przewodniku dla dostawców dostępnym w bazie wiedzy portalu.
Niewykluczone, że ilość stricte informatycznych obowiązków będzie wymagała zaangażowania wsparcia technicznego.
Przeczytaj koniecznie:
co zawiera dobra umowa o roboty budowlane ?
umowa o dzieło – kiedy możesz ją zastosować na budowie ?
umowa o podwykonawstwo robót budowlanych – praktyczne wskazówki.
Branża deweloperska – poparcie zmian z uwagami
Jawne ceny mieszkań od deweloperów.
Polski Związek Firm Deweloperskich w swoim piśmie do Ministra wskazał, iż „mając na uwadze interes zarówno przedsiębiorców, jak i konsumentów, a także dążenie do jak najbardziej transparentnego i prawidłowego funkcjonowania rynku nieruchomości, zwracamy się z pilną prośbą o udzielenie szczegółowych i jednoznacznych wyjaśnień w kluczowych kwestiach.”
Wcześniej wspomniałam, że prośba o wyjaśnienie dotyczyła pojęcia „własnej” strony internetowej.
Niemniej jednak wątpliwych zagadnień jest zdecydowanie więcej, m.in. w zakresie:
🔷 obowiązku udostępnienia dokumentu w postaci części ogólnej prospektu informacyjnego;
🔶 obowiązku publikacji „innych niż określone w pkt 1 i 2 świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność”.
Jakie konkretne świadczenia ustawodawca miał na myśli ?
🔷 obowiązku publikowania informacji o cenach historycznych danego lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub pomieszczenia przynależnego.
W jakiej formie ?
Czy dopuszczalne jest zarówno przedstawienie zmian cen w formie wykresu (np. liniowego, słupkowego), jak i publikacja zestawienia cen na wybrane dni, lub w formie tabelarycznej obejmującej kolejne daty aktualizacji ceny?
Wszystkie wątpliwości są uzasadnione.
Ustawa była uchwalana w zawrotnym tempie bez uwzględnienia istotnych uwag nie tylko branży deweloperskiej, ale także mojego samorządu Krajowej Izby Radców Prawnych a nawet Biura Legislacyjnego Sejmu i Senatu.
Wątpliwości po stronie deweloperów.
Część deweloperów zwraca również uwagę na problem z rozszyfrowaniem w praktyce pojęcia „ceny całej lub części nieruchomości, będących przedmiotem umowy”.
Czy dotyczy również ceny lokali zarezerwowanych ? Tutaj ceny mogą się różnić od cen mieszkań przedstawionych w pierwotnej ofercie.
Jakkolwiek słusznie deweloperzy zwrócili się do Ministra o wyjaśnienie wątpliwości i wskazanie sposobu prawidłowego wdrażania nowych obowiązków, to i tak jest jeden zasadniczy problem.
Oficjalne pismo czy stanowisko resortu zapewne nie będzie na tyle wyczerpujące, aby rozwiać wszystkie wątpliwości.
Co więcej takie pismo czy komunikat nie stanowi źródła obowiązującego prawa.
I to jest poważny problem.
Ponieważ nieprawidłowa interpretacja nowych przepisów i niewłaściwe wdrożenie obowiązków, naraża deweloperów na wysokie kary finansowe nałożone przez Prezesa UOKIK 😤.
Podsumowanie
Jawne ceny mieszkań o deweloperów. Podsumujmy.
Z jednej strony nowe regulacje może przyczynią się do zwiększenia konkurencyjności na rynku pierwotnym. To oczywiście wpłynie na większy wybór ofert i bardziej przejrzyste warunki ofertowe.
Z kolei większa konkurencja zwykle powoduje poprawę standardów wykończenia oferowanych nieruchomości.
Z drugiej strony, przed deweloperami kolejne wyzwania. A najgorsze jest to, że obowiązki zagrożone wysoką karą będą egzekwowane w oparciu o niejasne / nieprecyzyjne przepisy.
No cóż. Problem braku przejrzystego i spójnego prawa dotyka również przedsiębiorców innych branż 😥.
Jeśli potrzebujesz pomocy przy realizacji inwestycji deweloperskich, to zapraszam na konsultację 📧 ☎️.
Wystarczy kliknąć w poniższą grafikę i wybrać jedną opcję.
Zapraszam do kontaktu! 😃
Najczęstsze pytania i odpowiedzi
❓❓❓
Kiedy wejdzie w życie ustawa o jawności cen mieszkań?
Tzw. ustawa o jawności cen mieszkań weszła w życie 11 lipca 2025r.
Deweloper, który rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego albo rozpoczął sprzedaż przed dniem wejścia w życie ustawy o jawności cen, ma czas na dostosowanie do nowych obowiązków w ciągu 2 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.
Czyli obowiązki te musi stosować od 11 września 2025 roku.
A deweloper, który dopiero planuje rozpocząć sprzedaż nowych inwestycji po 11 lipca 2025 roku jest zobowiązany stosować ustawę i wynikające z niej obowiązki od dnia rozpoczęcia sprzedaży.
Gdzie będą publikowane ceny mieszkań od deweloperów ?
Deweloper będzie publikował ceny mieszkań / domów na własnej stronie internetowej.
We wszystkich materiałach reklamowych, ofertach sprzedaży i cennikach deweloperzy będą podawać adres własnej strony, na której klient znajdzie wszystkie informacje dotyczące oferowanych przez nich lokali / domów włącznie z ich cenami.
Czy ceny mieszkań od deweloperów będą aktualizowane ?
Zgodnie z nowym art. 19a ust. 2 ustawy deweloperskiej, w przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych, o których mowa w ust. 1, deweloper, z dniem tej zmiany, uaktualnia informacje na stronie internetowej.
Co więcej aktualizacja wiąże się z koniecznością podania daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży.
Katarzyna Sabynicz
radca prawny
Zdjęcia: Eziz Charyyev; Expect Best; AS Photography; Kostiantyn Li.
#markawłasna #autopromocja
GOTOWY WZÓR UMOWY dla wykonawców robót budowlanych wraz z instrukcją.
Wystarczy uzupełnić we wskazanych miejscach typowe zmienne zapisy, takie jak opis przedmiotu robót/ wysokość wynagrodzenia / wysokość kar umownych czy terminy realizacji itp.
Prosty i przejrzysty wzór umowy, dedykowany dla małych i średnich przedsiębiorców budowlanych, którzy nie realizują dużych inwestycji wymagających skomplikowanych i szczegółowych zapisów umownych.
Zawiera zabezpieczenia podstawowych praw i obowiązków Stron umowy o roboty budowlane. Interesy Stron zostały odpowiednio wyważone.
Wzór jest uniwersalny, do wielokrotnego wykorzystania.
Dodatkowo otrzymasz BONUS! Sprawdź tutaj albo klikając w obrazek 
.
Kary umowne roboty budowlane
Dzisiaj ruszam z cyklem wpisów ➡ Kary umowne roboty budowlane.
Czy oprócz kar umownych jest bardziej kontrowersyjne zagadnienie w umowach o roboty budowlane ?
Chyba nie 🤔.
No może, poza tematem 👉 wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe 😉.
Z mojej praktyki w zakresie (szeroko pojętych) kontraktów budowlanych wynika, że kary umowne to problem, którego nikt nie uniknie.
Pierwsze emocje pojawiają się, gdy negocjujemy z Klientem treść umowy o roboty budowlane ( generalne wykonawstwo / podwykonawstwo).
Następnie napięcie rośnie, gdy po zawarciu umowy startuje budowa i pojawią się przeszkody powodujące opóźnienia. Zwłaszcza opóźnienia w terminach pośrednich.
Prawdziwe apogeum to moment, gdy współpraca przestaje się układać i jedna ze stron albo obie strony decydują się na odstąpienie od umowy [Czytaj dalej…].
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }