Katarzyna Sabynicz

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcy prawnego i specjalizuję się w doradztwie prawnym i reprezentacji w sprawach sądowych, których przedmiotem jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, spory o własność i podziały majątkowe oraz obsługa prawna przedsiębiorców z branży budowlanej i pokrewnych.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się! Sklep

Kaucja gwarancyjna

Katarzyna Sabynicz20 grudnia 2023

W tym artykule dowiesz się czym jest kaucja gwarancyjna. Czym się różni zatrzymana część wynagrodzenia od kaucji gwarancyjnej. Jak skutecznie uregulować w umowie kucję gwarancyjną albo kwotę zatrzymaną ?

Odpowiem również na pytania – kiedy inwestor może zatrzymać kaucję gwarancyjną? I czy inwestor odpowiada solidarnie za zwrot kaucji gwarancyjnej podwykonawcy?

Wszystkie informacje przedstawię na konkretnym przykładzie z praktyki.

Poznasz historię, która przytrafiła się pewnemu podwykonawcy i doprowadziła do potężnego procesu sądowego pomiędzy trzema podmiotami na raz 👩‍⚖️👨‍⚖️

Dlatego bez względu na to, czy jesteś inwestorem (zamawiającym), generalnym wykonawcą czy podwykonawcą warto przemyśleć, która forma zabezpieczenia będzie korzystniejsza na wypadek, gdyby doszło do takiego sporu.

🔔 Jeśli zamierzasz niebawem zawrzeć umowę o roboty budowlane i stoisz przed wyborem – kaucja gwarancyjna czy kwota zatrzymana (zatrzymana część wynagrodzenia), to pamiętaj! Twoja decyzja będzie miała duże znaczenie w praktyce.

Obie instytucje, mimo iż często traktowane zamiennie, różnią się od siebie w skutkach.

Kaucja gwarancyjna

Historia z życia wzięta

Kilka lat temu skończył się pewien ciekawy spór.

Podwykonawca zawarł z generalnym wykonawcą umowę o roboty budowlane.

Przedmiotem robót była realizacja fasady wewnętrznej i zewnętrznej. W tym wytworzenie i zamontowanie okien, drzwi, ścian kurtynowych, świetlików, okładzin szklanych oraz pozostałych elementów elewacji w budowanym obiekcie w pewnym Porcie Lotniczym.

Czytaj dalej >>>

2 komentarze

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora

Katarzyna Sabynicz25 listopada 2023

Wygrana sprawa w sądzie na korzyść wykonawcy

Dzisiaj zajmiemy się bardzo praktycznym problemem, który często trafia do sądu ➡ odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora.

Warto wiedzieć kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowalne?

W jakich sytuacjach można złożyć odpowiednie oświadczenie żeby skutecznie rozwiązać umowę?

Odpowiem na te pytania, na przykładzie historii Klienta.

Mój Klient (generalny wykonawca) był pozwanym w takim procesie i po długiej batalii wygrał sprawę w sądzie.

We wrześniu 2023r. uprawomocnił się wyrok w naszej sprawie budowlanej.

Klient odetchnął z ulgą ponieważ uniknął zapłaty kary w wysokości (wg stanu na dzień wydania wyroku) łącznie ok. 1.500.000,00zł‼ (należności głównej wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od połowy września 2018r.) 😵

Jakich użyliśmy argumentów? Co przekonało Sąd do wydania wyroku na korzyść mojego Klienta? Dlaczego odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora okazało się nieskuteczne?

Wszystkiego dowiesz się w dalszej części wpisu 🤔

✳✳✳

Przy okazji, wspomnę, że wcześniej napisałam dość długi i wyczerpujący artykuł o odstąpieniu od umowy zarówno przez inwestora, jak i wykonawcę.

Omówiłam tam praktycznie wszystkie podstawy prawne i skutki ustawowego i umownego prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło.

Jeśli chcesz pogłębić wiedzę, to przeczytaj koniecznie:

⏹ Odstąpienie od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło. Ustawowe i umowne podstawy prawa odstąpienia od umowy przez inwestora (zamawiającego) i wykonawcę. Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Skutki odstąpienia w zakresie rozliczenia zaliczki czy zapłaty umownej.

✳✳✳

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane w praktyce

Z kolei dziś przedstawiam historię mojego Klienta. Przekonasz się, jak w praktyce wygląda spór sądowy w sprawie o odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.

W tym artykule znajdziesz wiele praktycznych wskazówek oraz odpowiedzi m.in. na takie pytania:

Kiedy inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane? Jak skutecznie odstąpić od umowy z winy wykonawcy? Do czego zobowiązuje się inwestor w umowie o roboty budowlane? Jak wykonawca może się bronić w sprawie o zapłatę kary umownej za nieuzasadnione odstąpienie od umowy ?

No to ruszamy od razu z kopyta 😉.

Kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowlane?

Kiedy jest możliwe odstąpienie od umowy o roboty budowlane ?

Historia z życia wzięta

Spór pomiędzy stronami rozpoczął się w okresie letnim 2018r. Sprawa trafiła do sądu rok później.

Zgodnie z treścią umowy, przedmiotem robót była budowa obiektu w trybie zamówienia publicznego. W rzeczywistości wykonawca miał do realizacji dwa zadania ➡ budowa nowego obiektu i remont starego obiektu.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Jak zlecić wykonanie zastępcze?

Katarzyna Sabynicz25 września 2023

Dzisiaj pora na garść praktycznych informacji i odpowiedzi na często nurtujące moich Klientów pytanie ➡ jak skutecznie zlecić wykonanie zastępcze?

Z doświadczenia wiem, że potrzeba wykonania zastępczego zwykle pojawia się już w krytycznym momencie. Wtedy, gdy po pierwsze nie masz już czasu do namysłu. A po drugie, wisi nad Tobą widmo kar umownych, do których naliczania ma prawo Twój kontrahent 😱.

Jeśli jesteś inwestorem bądź generalnym wykonawcą, to pewnie miałeś już w praktyce podobny problem. Termin realizacji robót budowlanych zbliża się dużymi krokami, a wykonawca lub podwykonawca jest daleko… w lesie. Albo jest jeszcze gorzej – wykonuje zadanie nieprawidłowo i nie da sobie nic powiedzieć 😣.

Sytuacja zazwyczaj jest wtedy stresująca, wymagająca szybkiego i skutecznego działania. 🔔Pamiętaj jednak, że wykonanie zastępcze rządzi się „swoimi prawami” (czytaj –> „Twoimi obowiązkami”). Dlatego warto zawczasu uporządkować wiedzę żeby w razie potrzeby zrzucić z siebie ciężar kłopotów, a nie generować nowych 🙂👍.

W tym artykule dowiesz się czym jest wykonanie zastępcze? Jak je prawidłowo zlecić?  Kiedy możliwe jest wykonanie zastępcze? Kto płaci za wykonanie zastępcze? Jak rozliczyć wykonanie zastępcze? A także, co w danym momencie wybrać – wykonanie zastępcze czy odstąpienie od umowy?

A na koniec w bonusie, znajdziesz wskazówki dla swojego księgowego .👉 Znajdziesz odpowiedź na pytanie – jak podatkowo rozliczyć wykonanie zastępcze?

No to co? Lecimy z tym koksem? 😃

Wykonanie zastępcze roboty budowlane

Czym jest wykonanie zastępcze?

Inwestycja budowlana to zwykle skomplikowany i złożony proces, na który składają się przeróżne roboty podzielone na poszczególne etapy.

Zwłaszcza przy budowach dużych obiektów (np. handlowych) zachodzi konieczność zaangażowania wielu podmiotów, którzy specjalizują się  w różnych (czasem bardzo wąskich) zakresach.

Czytaj dalej >>>

15 komentarzy

Umowa przedwstępna

Katarzyna Sabynicz29 sierpnia 2023

W dzisiejszym artykule znajdziesz ważne informacje i praktyczne wskazówki dotyczące kolejnego etapu transakcji sprzedaży / zakupu mieszkania albo domu 👉 umowa przedwstępna.

Wcześniej omawiałam inne dwa kontrakty na rynku pierwotnym nieruchomości, które znajdziesz tutaj >>>> umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską.

Dziś pora na umowę przedwstępną. Bardzo popularną w obrocie nieruchomościami. Ponieważ często udzielam porad w tym zakresie oraz przygotowuję projekty tych umów, to poniżej podzielę się swoimi doświadczeniami z praktyki.

Umowa przedwstępna dość często kojarzy się z krótką umową, która zawiera tylko absolutne minimum. Nic bardziej mylnego. Również w umowie przedwstępnej możesz się odpowiednio zabezpieczyć 🙂👍.

Pamiętam, jak kiedyś zadzwonił do mnie przerażony Klient, którego zaniepokoiła treść przygotowanej przez drugą strony umowy przedwstępnej. Ewidentnie poczuł się zbombardowany nadmiarem zapisów w swojej umowie 😵😠.

Umowa przedwstępna

Historia z życia wzięta

Nasza rozmowa brzmiała w skrócie tak:

Klient: Dzień dobry pani mecenas, potrzebuję pilnie pomocy. Chcemy kupić  z żoną mieszkanie. Wszystko już uzgodnione, ale załatwiamy kredyt więc zdecydowaliśmy się najpierw na umowę przedwstępną. Sprzedający zaproponował, że przygotuje szkic. Przedwczoraj wysłał mi na maila projekt i od momentu jak otworzyłem ten plik, to nie mogę spać. Jakiś koszmar 😧.

Ja: Spokojnie. Pomogę Panu przejrzeć treść tej umowy przedwstępnej  i wytłumaczę, co oznacza każdy zapis. Jeżeli cokolwiek będzie się wiązało z ryzykiem dla Pana, to oczywiście zaproponuję zmiany. Poradzimy sobie.

Klient:  Tutaj to chyba trzeba wszystko zmienić. Zostałem wprowadzony w błąd. Chciałem podpisać umowę przedwstępną, a dostałem plik na ponad 20 stron. Jakieś kary umowne, służebności, a nawet odstąpienie od umowy. Przecież nie można odstąpić od umowy przedwstępnej, prawda? Strasznie się zdenerwowałem. Żona jest już tak wystraszona, że chce się wycofać.

Najbardziej boimy się tego, że weźmiemy kredyt a sprzedający potem odstąpi i nałoży na nas kosmiczne kary pieniężne. Jak Pani myśli ? Musimy rezygnować, prawda? Nie ma na co czekać 😱.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Umowa rezerwacyjna

Katarzyna Sabynicz17 sierpnia 2023

Zgodnie z zapowiedzą tematem dzisiejszego artykułu jest umowa rezerwacyjna. Poniżej dowiesz się o ważnych zagadnieniach. Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna ? Ile taka umowa kosztuje i kiedy powinno się ją zawrzeć ? Ile wynosi opłata rezerwacyjna i kiedy podlega zwrotowi ? Na co warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej na mieszkanie ? Jak skorzystać z Programu Bezpieczny Kredyt 2% ?

Z poprzedniego wpisu już wiesz czym jest umowa deweloperska. Teraz warto dowiedzieć się, jak zgodnie z nową ustawą deweloperską zawierać umowy rezerwacyjne. Jeśli jesteś deweloperem, to znajdziesz poniżej praktyczne wskazówki w zakresie Twoich praw i obowiązków względem nabywców.

Jeśli jesteś z kolei przyszłym nabywcą i chcesz kupić mieszkanie / dom u dewelopera, to dowiesz się na czym polega umowa rezerwacyjna i jakie są skutki jej podpisania.

Przy okazji naszła mnie taka mała refleksja 😁

Dzisiaj na rynku pierwotnym możesz zarezerwować swoje wymarzone mieszkanie. Sam decydujesz i sam wybierasz 👍. W czasach PRL-u lokatorzy starali się o przydział w nowo budowanych blokach. Pewnie kojarzysz słynny film Stanisława Barei pt. „Alternatywy 4” z mistrzowską obsadą naszych polskich komediowych gwiazd. Tak nawiasem mój ulubiony 😊.

Przypomniała mi się taka scena. Zdzisław Kołek ( grany przez Jerzego Kryszaka) i Zygmunt Kotek (równie świetna rola Kazimierza Kaczora) dostali przydział na to samo mieszkanie w nowym bloku przy ul. Alternatywy 4. Nie byli zachwyceni zakwaterowaniem w jednym lokum, co przyczyniło się do wielu zabawnych perypetii 🤣.

Dziś czasy się oczywiście zmieniły. Nie musimy już „stać w kolejce po mieszkanie”. Jednak, gdy decydujesz się na transakcję na rynku pierwotnym, warto się zorientować jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie rezerwacyjnej żeby dostać „przydział u dewelopera” na mieszkanie zgodne z opisem z prospektu i oczywiście bez niechcianego sublokatora 😉.

No dobrze. A teraz na poważnie. Zobaczmy na co zwrócić uwagę, aby od umowy rezerwacyjnej płynnie przejść do przewiezienia walizek do nowego lokum.

Umowa rezerwacyjna

Czym jest umowa rezerwacyjna i czemu służy?

Umowa deweloperska (albo inne umowy wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4 ustawy deweloperskiej), może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

W uproszczeniu, umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy deweloperem, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży – zwaną dalej „rezerwującym”. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Umowa deweloperska

Katarzyna Sabynicz29 lipca 2023

Ostatnio napływają do mnie pytania Klientów w kategorii „umowa deweloperska” i „nowa ustawa deweloperska 2022r.”. Klienci (tym razem deweloperzy) proszą o wyjaśnienie,  jakie prawa i obowiązki mają aktualnie inwestorzy na rynku pierwotnym nieruchomości ? W jaki sposób konstruować umowy ? Którą umowę w danym momencie wybrać ? I wiele wiele innych ❓❓❓

Warto dowiedzieć się, jak zabezpieczyć swoje interesy a jednocześnie zachować ustawowe standardy ochrony praw nabywców (mieszkań czy domów).

Jeśli trapią Cię podobne problemy 👉 to w tym artykule dowiesz się, co powinna zawierać umowa deweloperska ? Jakie zobowiązania biorą na siebie deweloperzy względem nabywców ? Jakie obowiązki informacyjne spoczywają na deweloperach ? Czy można stosować klauzule waloryzacyjne ?

Znajdziesz odpowiedzi na wiele pytań dotyczących obowiązków deweloperów w świetle tzw. nowej ustawy deweloperskiej 2022r. Minął rok od wprowadzenia istotnych zmian, zatem warto uporządkować wiedzę 🙂

Aby uprościć wyszukiwanie najbardziej interesujących Cię informacji, napisałam artykuł w formie zebranych pytań moich Klientów i odpowiedzi, w których zwracam uwagę na najistotniejsze problemy. Liczę, że w ten sposób szybko i sprawnie odnajdziesz  konkretne zagadnienia.

No to zaczynamy, w duchu zasady ➡ kto pyta, nie błądzi 😀

umowa deweloperska definicja

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest jedną z umów objętych regulacją nowej ustawy (tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; w dalszej części wpisu będę ją nazywać w skrócie nowa ustawa deweloperska albo u.o.p.n.f.). Jak pewnie już wiesz, ustawa weszła w życie z dniem 1 lipca 2022r.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Prawo budowlane 2023. Część II

Katarzyna Sabynicz26 czerwca 2023

Poniżej znajduje się ciąg dalszy tematu 👉 Prawo budowlane 2023. Pierwszą część artykułu znajdziesz tutaj.

Kontynuujemy wątek postępującej cyfryzacji procesu budowlanego.

W tej części artykułu znajdziesz odpowiedzi na dalsze ważne pytania, w szczególności:

Na czym polega rozbudowa portalu e-Budownictwo? Jak działają rejestry SOPAB, c-KOB, e-CRUB, CEEB, e-SNRWB, RWDZ? Czy coś się  zmieniło przy rozbiórkach? Co się kryje pod planowanym wprowadzeniem  nowych definicji – przydomowy schron i ukrycie doraźne? Co już funkcjonuje, a które zmiany są dopiero na etapie projektów?

Nie traćmy więc czasu i żwawym krokiem przeskoczmy do części drugiej nowelizacji – Prawo budowlane 2023 😀

Prawo budowlane 2023

Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego

Kolejnym ważnym krokiem w procesie cyfryzacji budownictwa i zmian w prawie budowlanym jest wprowadzenie elektronicznej książki obiektu budowlanego (zwanej w skrócie system e-KOB).

Może już wiesz, że od 1 stycznia 2023 r. weszły w życie nowe przepisy Prawa budowlanego regulujące kompleksowo prowadzenie książki obiektu budowlanego. W tym elektronicznie w systemie o nazwie – Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (systemie c-KOB).

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Prawo budowlane 2023. Część I

Katarzyna Sabynicz31 maja 2023

Tym razem postaram się usystematyzować prawa i obowiązki uczestników budowy w kontekście nowelizacji 👉 Prawo budowlane 2023. Pewnie zgodzisz się ze mną, że każda inwestycja wiąże się przede wszystkim z szeregiem administracyjnych formalności. Decyzje, pozwolenia, projekty uzgodnione z odpowiednimi służbami / organami itd.

Dokument goni dokument. I to dosłownie od początku do końca budowy.

Jak tak dalej pójdzie, jednym z materiałów budowlanych będzie papier do drukarki  😉 Swoją drogą, byłaby to ciekawa pozycja w kosztorysie.

Na szczęście, żeby tego uniknąć, ustawodawca proponuje cyfryzację procesu budowlanego.

Myślę, że warto zawczasu dowiedzieć się: gdzie i jak załatwić najważniejsze formalności? Na czym polega rozbudowa portalu e Budownictwo? Co zawierają systemy SOPAB, c-KOB, eCRUB, CEEB, e-SNRWB, RWDZ? Jak ma wyglądać w przyszłości budowa domu  bez pozwolenia na budowę?

W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na powyższe pytania i wiele innych. Dowiesz się, jak dużo istotnych zmian już pojawiło się w roku 2023 i co nas jeszcze czeka w przyszłości.

Czy nowe prawo budowlane 2023 rzeczywiście uprości proces budowlany?

Czy zmiany ułatwią Tobie i Twoim kontrahentom szybsze załatwienie niezbędnych spraw urzędowych ?

Nowe prawo budowlane 2023

Sprawdźmy zatem, co nowego w „prawie” piszczy 😊

Nowe Prawo budowlane 2023 – jednolity tekst ustawy do pobrania! Co zmienia nowelizacja?

Niedawno w dzienniku ustaw opublikowano jednolity tekst ustawy >>>>> Prawo budowlane.

Rok 2023 zaskoczy Cię jeszcze nie raz.  Przewidywane są m.in. następujące zmiany w prawie budowlanym:

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Umowa o dzieło

Katarzyna Sabynicz30 kwietnia 2023

Z tego artykułu dowiesz się czym różni się umowa o dzieło od umowy o roboty budowlane.

Inspiracją było zlecenie mi do przygotowania następującej usługi 👇

Klient: Pani mecenas, proszę o przygotowanie wzoru umowy o dzieło dla podwykonawców z branż instalacyjnych w ramach naszej nowej inwestycji w Gliwicach.

Ja: Dlaczego akurat umowy o dzieło a nie standardowo o roboty budowlane?

Klient: Znajomy instalator wczoraj mi podpowiedział, że elektryka to mały wycinek całego zadania więc można sobie uprościć i wybrać umowę o dzieło. To pomyślałem, że może uprościmy wszystkie roboty instalacyjne i przygotujemy wzór krótkiej umowy o dzieło? Co Pani na to?

Ja: Chciałabym móc odpowiedzieć, że ja na to jak na lato (śmiech). Ale na poważnie. Przy tak dużej ilości dokumentacji projektowej i standardów technicznych tego obiektu, umowa o dzieło nie przejdzie. Także ułatwmy sobie życie i podpiszmy jednak umowę o roboty budowlane 😉

Kiedy umowa o dzieło w branży budowlanej?

W tym wpisie, poznasz konkretne przykłady zastosowania umowy o dzieło na budowie. Jednocześnie omówię kolejno przepisy regulujące prawa i obowiązki stron umowy o dzieło. Przekonasz się, że to nie tytuł umowy, który wpisaliście z kontrahentem w nagłówku, decyduje o rodzaju umowy.

Znaczenie ma bowiem treść, zakres zadania i oczywiście przepisy prawne ( nie tylko te, które znajdziesz w kodeksie cywilnym).

No to startujemy!

Umowa o dzieło

Umowa o dzieło a umowa o roboty budowlane – jak je rozróżnić?

Umowa o roboty budowlane stanowi umowę nazwaną, której konstrukcja zbliżona jest do konstrukcji umowy o dzieło.  Również znajdziesz ją w przepisach kodeksu cywilnego. Co ciekawe, zawiera odesłanie do stosowania w niektórych nieuregulowanych kwestiach przepisów o umowie o dzieło.

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

Zadatek a zaliczka

Katarzyna Sabynicz26 marca 2023

Historia, która przydarzyła się mojemu Klientowi w zeszłym roku, idealnie potwierdza, że zadatek a zaliczka to dwa różne pojęcia. Jakkolwiek dla większości osób wydają się tożsame i używają ich jak słowa bliskoznaczne. To różnice są bardzo duże a skutki dowolnego wpisywania tych słów w umowie, mogą się okazać dość dotkliwe.

To trochę tak jak z solą i cukrem. Na pierwszy rzut oka wyglądają tak samo. Ale jak zastosujesz je dowolnie i np. wsypiesz  do kawy czy herbaty sól zamiast cukru, to przykry efekt odczujesz od razu.

Podobnie jest z zadatkiem i zaliczką.

Zadatek a zaliczka

O tym właśnie przekonał się mój Klient. A rozmowa brzmiała tak…

Czytaj dalej >>>

Komentarze (0)

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →