Umowa przedwstępna

W dzisiejszym artykule znajdziesz ważne informacje i praktyczne wskazówki dotyczące kolejnego etapu transakcji sprzedaży / zakupu mieszkania albo domu 👉 umowa przedwstępna.

Wcześniej omawiałam inne dwa kontrakty na rynku pierwotnym nieruchomości, które znajdziesz tutaj >>>> umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską.

Dziś pora na umowę przedwstępną. Bardzo popularną w obrocie nieruchomościami. Ponieważ często udzielam porad w tym zakresie oraz przygotowuję projekty tych umów, to poniżej podzielę się swoimi doświadczeniami z praktyki.

Umowa przedwstępna dość często kojarzy się z krótką umową, która zawiera tylko absolutne minimum. Nic bardziej mylnego. Również w umowie przedwstępnej możesz się odpowiednio zabezpieczyć 🙂👍.

Pamiętam, jak kiedyś zadzwonił do mnie przerażony Klient, którego zaniepokoiła treść przygotowanej przez drugą strony umowy przedwstępnej. Ewidentnie poczuł się zbombardowany nadmiarem zapisów w swojej umowie 😵😠.

Historia z życia wzięta

Nasza rozmowa brzmiała w skrócie tak:

Klient: Dzień dobry pani mecenas, potrzebuję pilnie pomocy. Chcemy kupić  z żoną mieszkanie. Wszystko już uzgodnione, ale załatwiamy kredyt więc zdecydowaliśmy się najpierw na umowę przedwstępną. Sprzedający zaproponował, że przygotuje szkic. Przedwczoraj wysłał mi na maila projekt i od momentu jak otworzyłem ten plik, to nie mogę spać. Jakiś koszmar 😧.

Ja: Spokojnie. Pomogę Panu przejrzeć treść tej umowy przedwstępnej  i wytłumaczę, co oznacza każdy zapis. Jeżeli cokolwiek będzie się wiązało z ryzykiem dla Pana, to oczywiście zaproponuję zmiany. Poradzimy sobie.

Klient:  Tutaj to chyba trzeba wszystko zmienić. Zostałem wprowadzony w błąd. Chciałem podpisać umowę przedwstępną, a dostałem plik na ponad 20 stron. Jakieś kary umowne, służebności, a nawet odstąpienie od umowy. Przecież nie można odstąpić od umowy przedwstępnej, prawda? Strasznie się zdenerwowałem. Żona jest już tak wystraszona, że chce się wycofać.

Najbardziej boimy się tego, że weźmiemy kredyt a sprzedający potem odstąpi i nałoży na nas kosmiczne kary pieniężne. Jak Pani myśli ? Musimy rezygnować, prawda? Nie ma na co czekać 😱.

Ja: Spokojnie. Proszę mi przesłać mailem projekt tej umowy przedwstępnej. Sprawdzę całą treść. Umówimy się na konsultację w kancelarii i jednoznacznie Panu podpowiem, co należy zrobić. Dopóki Pan niczego nie podpisał, nie ma powodu do zdenerwowania. W umowie przedwstępnej mogą być dodatkowe zapisy więc to jeszcze niczego nie przekreśla.

Klient: No może i tak. Nie mam pojęcia. Umówmy się od razu na konsultację bo ja już cały osiwieje. Mamy dwa dni na decyzję, a ja prędzej zawału dostanę. Niby trafiła się okazja. Dobra cena. Super lokalizacja. Wszyscy mówili – ani się człowieku nie zastanawiaj bo przepadnie. A teraz koledzy w pracy mnie straszą, że to jakieś oszustwo i pójdę z torbami 😓😭.

🔅🔅🔅

Po przeczytaniu tekstu umowy okazało się, że to naprawdę była umowa przedwstępna. Tylko rozbudowana o dodatkowe elementy, które miały zagwarantować obu stronom, że niebawem dojdzie do finalizacji sprzedaży mieszkania.

Wprowadziłam stosowne zmiany na korzyść Klienta. Zaproponowałam formę aktu notarialnego. I dziś Klient nie tylko cieszy się z przeprowadzki do spokojnej i zielonej okolicy😀

Co więcej, opowiada tą historię jako anegdotę i przestrogę, że warto zwrócić się o pomoc zamiast rwać włosy z głowy 😊.

Dzisiaj i Ty przekonasz się, że długie umowy wcale nie oznaczają z góry kłopotów. Po prostu nie podpisuj niczego pochopnie 🔔

Sprawdź umowę i zawalcz o swoje prawa 💪

Skorzystaj z pomocy przy redagowaniu swojej umowy i zagwarantuj sobie spokojny sen.

Poniżej znajdziesz praktyczne odpowiedzi na wiele pytań. W szczególności: Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży? Jakie są skutki nie zawarcia umowy przyrzeczonej? W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną? Czy i kiedy umowa przedwstępna się przedawnia? Kto ponosi koszty jej zawarcia? Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania? I inne.

Zaczynamy 🤩.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest uregulowana przede wszystkim w art. 389-390 k.c. Jest to bardzo ciekawy rodzaj umowy ponieważ ma  uniwersalne zastosowanie. Zawarcie umowy przedwstępnej poprzedzać może dojście do skutku nie tylko najbardziej znanych Tobie umów kodeksowych. Np. umowy sprzedaży czy umowy najmu nieruchomości.

Czy wiesz, że…

Umowa przedwstępna może poprzedzać umowy sprzedaży również innych rzeczy, a nawet umowy o zgoła odmiennej naturze, regulowanych przepisami często spoza zakresu prawa cywilnego 🤔 Np. umowę o pracę, umowę spółki handlowej czy umowę o zarząd nieruchomości wspólnej.

Ponadto umowa przedwstępna ma zastosowanie w prawie spadkowym (np. może poprzedzać umowę o zrzeczenie się dziedziczenia), czy w prawie rodzinnym (np. może poprzedzać umowę majątkową małżeńską.

Zatem, co do zasady, strony różnych umów mogą być zainteresowane zawarciem w pierwszej kolejności umowy przedwstępnej. Zwykle dzieje się tak wtedy, gdy z różnych przyczyn nie są w stanie zawrzeć jeszcze umowy definitywnej.

Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna (nazywana między nami prawnikami -> pactum de contrahendo) jest umową, której celem jest przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy (umowy przyrzeczonej, zwanej też definitywną lub ostateczną).

Innymi słowy: umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona pozostają względem siebie w związku przyczynowym, tworząc ciąg umów.

Ponadto, art. 390 § 1 k.c. przesądza, że umowa przedwstępna może mieć dwojaki charakter:

🔷 jednostronnie zobowiązujący. Wtedy tylko jedna ze stron ma obowiązek zawarcia umowy

albo

🔶 dwustronnie zobowiązujący. Wtedy obie strony są nawzajem zobowiązane do złożenia oświadczeń o zawarciu umowy przyrzeczonej.

Kiedy zawiera się umowę przedwstępną?

Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej powstaje wówczas, gdy strony z przyczyn faktycznych lub prawnych nie są jeszcze gotowe do związania się umową definitywną. Mimo to, chcą zawarcie tej umowy prawnie zagwarantować na przyszłość.

Np. jedna ze stron nie ma jeszcze wystarczającej sumy do pokrycia ceny sprzedaży. Innym razem, strona nie uzyskała jeszcze wymaganych zezwoleń albo czeka na odbiór dokumentów urzędowych potrzebnych do zawarcia umowy definitywnej.

Umowa przedwstępna – kiedy jest nieważna?

Ważność umowy przedwstępnej uzależniona jest od zawarcia w jej treści tzw. istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, bez których określenia nie mogłaby ona dojść do skutku.

Czyli musisz zamieścić w umowie przedwstępnej istotne postanowienia (w naszym prawniczym języku nazywane – essentialia negotii) tej konkretnej umowy, którą zamierzasz w przyszłości zawrzeć. Przekładając powyższe na ludzki język. Aby umowa przedwstępna była ważna musi zawierać konieczne i charakterystyczne elementy umowy, do której zawarcia prowadzi 👍.

⚠ Elementami tymi będzie na ogół ściśle określenie przedmiotu umowy oraz świadczeń (czyli obowiązków) stron ⚠.

Oprócz tych istotnych elementów (od których zależy ważność umowy przedwstępnej) strony mogą w jej treści określić także elementy dodatkowe, których ustalenie nie jest niezbędne dla powstania zobowiązania z umowy przyrzeczonej. Np. określenie okresu i zakresu odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu gwarancji. Albo wskazanie przyczyn wypowiedzenia np. umowy przyrzeczonej najmu; itd. itp.

Przekształcenie nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną

Możesz się również spotkać z takim dość skomplikowanym pojęciem prawnym  ➡ „konwersja nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną”. Co to oznacza i kiedy ma zastosowanie?

Otóż, w bardzo wyjątkowych sytuacjach dopuszcza się przekształcenie nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną. Konwersja nieważnej umowy ostatecznej w ważną umowę przedwstępną jest dopuszczalna, chyba że co innego wynikałoby z woli stron.

🔔 Dlatego pamiętaj. Aby przekształcić nieważną umowę przyrzeczoną w umowę przedwstępną musi wystąpić zgodny zamiar stron oraz zgodność interesów.

📌📌📌

UWAGA

Zwykle sytuacje nieważności umowy definitywnej wiążą się z brakiem określonej formy umowy.

Co wtedy?

Odpowiadając, posłużę się przykładem 👉. Jeśli umowa przeniesienia własności jest nieważna z powodu braku formy aktu notarialnego, to nie można jej uznawać za umowę przedwstępną w zwykłej pisemnej formie, gdyż strony miały intencję zawarcia tego konkretnego typu umowy ze skutkiem rozporządzającym. Z powodu rozbieżności woli stron nie można wtedy przekształcić umowy definitywnej w umowę przedwstępną.

Jeżeli masz obawy co do typu Twojej umowy, a podejrzewasz, że jest nieważna, to zwróć się o pomoc do radcy prawnego.

Na podstawie zapisów Twojej umowy i okoliczności, w których ją zawarłeś, prawnik oceni szanse na jej przekształcenie w umowę przedwstępną.

Może wszystko da się jeszcze złożyć w logiczną całość 🙂

Pozwól sobie pomóc w tej łamigłówce.

Treść umowy przedwstępnej

Do obowiązkowych postanowień należy zaliczyć: wskazanie umowy, którą dana umowa przedwstępna poprzedza oraz istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.

Każda umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jak już wiesz  👉 w przeciwnym razie umowa przedwstępna jest nieważna. Treść umowy przedwstępnej musi być zatem odniesiona do treści umowy przyrzeczonej.

Przejdźmy do konkretnych przypadków  👇.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Zamierzasz w przyszłości zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości ?  Wtedy treść Twojej umowy przedwstępnej powinna określać dokładny przedmiot sprzedaży  (precyzyjny opis np. mieszkania) oraz cenę sprzedaży.

W umowie przedwstępnej możesz też zamieścić dodatkowe zastrzeżenia umowne takie, jak: warunek, zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia. Stosuje się wobec nich konkretne przepisy regulujące poszczególne zastrzeżenia.

⏳Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej. Będzie ona ważna bez jego określenia, a wyznaczenie terminu nastąpi wtedy według regulacji art. 389 § 2 k.c.

📆Termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest tak zwanym zdarzeniem przyszłym i pewnym. Możesz go oznaczyć kalendarzowo lub przez opisanie danego zdarzenia, które ma nastąpić.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży?

Podsumowując, wzór umowy przedwstępnej sprzedaży domu / mieszkania powinien zawierać:

🔸 Data i miejsce zawarcia umowy. Data zawarcia umowa może okazać się bardzo istotna w braku określenia terminu zawarcia umowy definitywnej. Pamiętaj, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

🔹 Strony umowy. Mogą nimi być osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną. Pamiętaj, aby dokładnie zidentyfikować strony włącznie z podaniem nr PESEL / NIP / KRS.

🔸 Przedmiot sprzedaży. W praktyce przedmiot sprzedaży powinien być szczegółowo opisany, by nie było żadnych wątpliwości co do jego identyfikacji. Np. w przypadku nieruchomości wpisz dokładnie jakie prawo masz nabyć ( własność / współwłasność / użytkowanie wieczyste). Opisz też dokładną lokalizację nieruchomości, powierzchnię, nr księgi wieczystej, itd.

🔹 Cena sprzedaży. W umowie musi być określona cena sprzedaży wyrażona w jednostkach pieniężnych. Brak jej podania w umowie, skutkuje potraktowaniem czynności prawnej jako umowy darowizny.

🔸 Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto go precyzyjnie określić. Zgodnie z brzmieniem art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

🔹Podpisy stron. Dopilnuj, aby osoby uprawnione podpisały się pod umową. Jeśli np. nieruchomość sprzedaje spółka prawa handlowego – osoby ujawnione w KRS. A jeśli np. kupujesz nieruchomość od współwłaścicieli, aby wszyscy przystąpili do zawarcia umowy.

Zadatek czy zaliczka?

🔸 Zadatek / zaliczka. To są elementy fakultatywnie, ale zwykle strony je wpisują. Uważaj, którą opcją wybierasz. Następstwa wpłacenia zadatku i zaliczki są zgoła odmienne. Zgodnie z regułą cywilistyczną, zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. A jeżeli sama zadatek dała, to może żądać sumy dwukrotnie wyższej 💰💰.

Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu. Więcej o różnicach znajdziesz w moim poprzednim wpisie 👉 zadatek a zaliczka.

Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

Podpisując umowę przedwstępną na zakup nieruchomości zwykle kupujący przekazuje sprzedającemu jakąś określoną kwotę pieniężną. Tak jak wyżej zasygnalizowałam, istotne jest, aby zdecydować, jaki charakter ma mieć wpłacona kwota pieniężna.

Staniesz więc przed ważnym wyborem: zaliczka czy zadatek?

Często klienci dowolnie nazywają wpłaconą kwotę pieniężną albo wręcz używają określeń zadatek i zaliczka zamiennie jako synonimy. Nic bardziej mylnego 😓.

Rodzaj wpłaty przy umowie przedwstępnej pełni decydującą rolę w sytuacjach, w których z jakichś przyczyn nie sfinalizujesz sprzedaży. Oczywiście z obu rozwiązań możesz skorzystać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.

Jednak zaliczka i zadatek mają zupełnie inne skutki w razie niewykonania umowy przez którąś ze stron.

Dlatego dokonaj wyboru świadomie i rozważnie 🔔.

Różnica między zadatkiem i zaliczkę przy przedwstępnej umowie sprzedaży

Podstawowa różnica jest następująca 👇.

Zaliczka jest po prostu kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży. Zatem wpłacenie zaliczki nie stanowi de facto żadnego zabezpieczenia dla żadnej ze stron na wypadek niewywiązania się przez drugą stronę z obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Niezależnie od tego, z jakiego powodu nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, wpłacona kwota podlega zwrotowi na rzecz kupującego.

Zadatek daje większą gwarancję realizacji umowy zarówno przez sprzedawcę, jak i kupującego. Pełni jednocześnie funkcję odszkodowawczą i „ochronną”. W art. 394 k.c., co do zasady w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej sytuacja wygląda tak:

 🟢 Gdy kupujący nie wywiąże się z umowy z własnej winy, traci wpłacony zadatek na rzecz sprzedającego (100% zadatku przepada). Np. kupujący wpłacił zadatek w wysokości 5 tysięcy, to przepada 5 tysięcy 💰.

 🔵 Gdy to sprzedający będzie winny niepodpisaniu umowy sprzedaży, wówczas musi zwrócić kupującemu dwukrotność kwoty wpłaconej tytułem zadatku (200% zadatku do zwrotu). Np. kupujący wpłacił zadatek w wysokości 5 tysięcy, należy mu się zwrot 10 tysięcy 💰💰.

Więcej szczegółów o tym, co w danej chwili wybrać – zadatek czy zaliczkę – znajdziesz tutaj.

W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna sprzedaży nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Kodeks cywilny nie narzuca konkretnej formy umowy. Może być zatem zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Wszystko zależy od woli stron.

Umowa przedwstępna – forma pisemna czy akt notarialny

W przypadku zakupu nieruchomości, jeśli jesteś już w pełni zdecydowany, to  powinieneś nalegać na akt notarialny. W ten sposób otrzymasz gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma bowiem skutek silniejszy, o czym dowiesz się w dalszej części wpisu 🙂.

Jak sporządzić umowę przedwstępną?

Jeżeli decydujesz się na zwykłą formę pisemną, to wzór umowy przedwstępnej może przygotować dla Ciebie radca prawny albo adwokat.

Właściwie to bez względu na formę, możesz skorzystać z pomocy radcy prawnego, który pomoże Ci przygotować wzór umowy przedwstępnej zgodnie z przepisami prawa, twoimi oczekiwaniami i przede wszystkim bez klauzul niedozwolonych.

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?

Tak. Umowa przedwstępna sprzedaży np. domu czy mieszkania zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy czym, w konkretnych przypadkach, gdy umowa finalna ma być zawarta w formie szczególnej (akt notarialny), niewykonanie umowy przedwstępnej niespełniającej wymogów tej formy (czyli np. podpisanej jedynie w formie pisemnej zwykłej), rodzi słabsze skutki dla osoby domagającej się zawarcia umowy przyrzeczonej. Zobacz poniżej 👇.

Skutki podpisania umowy przedwstępnej

Po złożeniu podpisów na umowie przedwstępnej, strony powinny dążyć do zawarcia umowy docelowej. Czyli umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zatem stronom zależy na sprzedaży / zakupie konkretnej nieruchomości, to rozsądniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Dzięki temu masz większe gwarancje dojścia umowy przyrzeczonej do skutku.

W innych przypadkach, gdy strony przyjmują do wiadomości fakt, że do umowy przyrzeczonej może nie dojść, wystarczająca powinna być umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej. 🔔 Tylko pamiętaj, że warto treść umowy wzbogacić o zapisy czyniące ewentualne odszkodowanie bardziej realnym. Przepisy dają  stronom prawo, aby w treści umowy samodzielnie określić zakres odszkodowania.

No dobrze. To przejdźmy teraz do szczegółów. Art. 390 k.c. normuje skutki zawarcia umowy przedwstępnej i wprowadza ich podział na słabsze (§ 1) i silniejsze (§ 2). Spójrz proszę poniżej  👇

Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym

Umową przedwstępną o skutku silniejszym jest taka umowa, która spełnia wymagania co do ważności umowy przyrzeczonej. A w szczególności wymogi dotyczące jej formy (art. 390 § 2 k.c.). Umowa taka rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze określone w art. 390 § 1 k.c., ale również ten silniejszy skutek 👉 czyli roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Wybór pomiędzy realizacją tych roszczeń należy do uprawnionego. Czyli w praktyce wygląda to tak 👇

Umowa przedwstępna kupna domu

Przykład ➡ umowa przedwstępna sprzedaży / kupna domu.

Załóżmy, że umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej dla umowy finalnej. W przypadku obrotu nieruchomościami jest nią akt notarialny. Druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli umowy sprzedaży). Wtedy Ty, jako poszkodowany, możesz żądać odszkodowania albo dochodzić zawarcia umowy definitywnej sprzedaży przed sądem.

Uwaga!

Ważne, aby dobrze przemyśleć, z którego uprawnienia chcesz skorzystać.

🔔Otóż, prawomocny wyrok przyznający odszkodowanie albo nawet dobrowolna zapłata takiego odszkodowania przyjęta przez uprawnionego niweczą roszczenie o zawarcie umowy. To samo zadziała odwrotnie ‼ Mianowicie, skuteczna realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, wykluczy roszczenia odszkodowawcze.

Także musisz się zdecydować, co wybierasz. Jak to w życiu  ➡ wóz albo przewóz 🚛 😉.

Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym

Umową przedwstępną o skutku słabszym jest umowa, która nie spełnia wymagań co do ważności umowy przyrzeczonej. A zwłaszcza jej wymogom co do formy (art. 390 § 1 k.c.). W razie uchylenia się od wykonania takiej umowy przez stronę zobowiązaną, stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze 💰.

🔔 Ale uwaga!

Odszkodowanie jest tutaj ograniczone do tzw. ujemnego interesu umownego. Czyli będąc w takiej sytuacji, nie otrzymasz klasycznego pełnego odszkodowania. Możesz jednak żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś przez to, że liczyłeś na zawarcie umowy przyrzeczonej. Poniżej szczegóły odnośnie tego odszkodowania.

Mam też dobrą wiadomość 🙂

Strony mogą wprowadzić do umowy odmienną regulację. Mianowicie wolno im rozszerzyć obowiązek odszkodowawczy do tzw. dodatniego interesu umownego. Czyli rozszerzyć odszkodowanie. Ponadto można zastrzec zadatek (art. 394 k.c.) lub karę umowną (art. 483 k.c.).

Moim zdaniem, nie budzi wątpliwości, że zadatek i kara umowna są skutecznie zastrzeżone, nawet jeśli ich wartość przewyższa wysokość szkody w ramach ujemnego interesu umownego.

Odszkodowanie – co warto wiedzieć?

No dobrze. To rozszyfrujmy hasło 👉odszkodowanie w zakresie tzw. ujemnego interesu umownego.

W praktyce wygląda to tak. Masz zawartą umowę przedwstępną na sprzedaż mieszkania. Druga strona odmówiła zawarcia umowy definitywnej sprzedaży. W takim przypadku masz roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniosłeś przez to, że liczyłeś na zawarcie umowy. Czyli możesz domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej.

W szczególności wchodzą tutaj w grę wszelkie koszty i wydatki poniesione w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Np. wydatki poniesione na uzyskanie różnego typu zaświadczeń niezbędnych do okazania przy umowie finalnej lub/i  koszty doradztwa prawnego. Czyli wydatki, które poniosłeś przygotowując się do finalizacji transakcji z umowy przedwstępnej 🙁.

W powyższej sytuacji, co do zasady, nie możesz domagać się wyrównania szkody związanej z brakiem przeniesienia na Ciebie danej nieruchomości 😞.

Oczywiście w granicach prawa, możesz te zasady naprawienia szkody zmodyfikować. Z pomocą radcy prawnego czy adwokata będziesz w stanie dostosować treść umowy do własnych potrzeb i interesów 🙂.

Wykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej

Wykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej polega na zawarciu umowy przyrzeczonej. Czyli należy złożyć odpowiednie oświadczenia woli, które w praktyce wieńczy Twój podpis pod umową.

Jak wiesz z powyższej części tego artykułu, termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie zawsze jest wyznaczony.  Co jeśli strony nie określiły tego terminu? Kiedy należy wykonać umowę przedwstępną?

W braku oznaczenia w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, strona uprawniona w umowie jednostronnie zobowiązującej może wyznaczyć odpowiedni termin. Natomiast w przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej, każda ze stron może określić taki termin. Przy czym za wiążący uznaje się ten, który został wyznaczony wcześniej. Czyli kto pierwszy ten lepszy 🏃‍♀️🏃‍♂️.

Za odpowiedni należy poczytywać termin, który jest dostosowany do specyfiki danej umowy przyrzeczonej i uwzględnia normalny czas potrzebny do jej zawarcia. Określenie terminu, który nie jest odpowiedni, powoduje nieważność takiego określenia 😒.

Termin jest wyznaczany przez jednostronne oświadczenie woli, które jest składane drugiej stronie. Nie wymaga ono żadnej formy. Przy czym stwierdzenie to dotyczy także umowy modyfikującej umowę przedwstępną przez wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

⛔ Jeżeli strony nie wyznaczą tego terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, roszczenia z tej umowy gasną. Jest to termin zawity czyli wygaśnięcie dotyczy nie tylko roszczenia o zawarcie umowy, ale także roszczenia odszkodowawczego.

🔔Pamiętaj! Terminem zawitym ograniczone jest wyłącznie uprawnienie do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej

Podsumowując. Jeżeli druga strona umowy przedwstępnej uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, to ustawodawca przewiduje dwa rozwiązania.

🟠 Po pierwsze, uprawniony może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej.

🟢Po drugie, uprawniony może dochodzić naprawienia szkody poniesionej w nadziei na zawarcie umowy przyrzeczonej. Tzw. słabszy skutek.

Roszczenia te są względem siebie alternatywne. Wybór pomiędzy nimi należy do uprawnionego. Ale uwaga!  Aby zrealizować roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi spełniać wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. W szczególności wymagania co do formy.

Co się stanie, jeśli kupujący nie dostanie kredytu?

Przyczyny nie zawarcia umowy przyrzeczonej mogą być bardzo różne.

Będą to przypadki zarówno umyślnego, jak i nieumyślnego bezprawnego (bezpodstawnego) nierealizowania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Również niezrealizowania go w określonym terminie.

Dotyczy ono też niepodejmowania czynności koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej. Np. nie uzyskania niezbędnych do tego dokumentów. Albo brak podania informacji niezbędnych do przygotowania projektu umowy. Również brak ustalenia terminu i miejsca zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co jeśli przyczyną jest brak uzyskania kredytu?

W takiej sytuacji, wszystko zależy od tego, czy w umowie przedwstępnej zawarto odpowiednie zapisy. Np. umowa może przewidywać, że jeśli kupujący nie dostanie kredytu, nie musi zawierać umowy przyrzeczonej. I dodatkowo jest zwolniony z ewentualnych konsekwencji. Innym razem w umowie można zastrzec np. zadatek i określić, że w przypadku braku kredytu zadatek podlega zwrotowi albo przepadkowi.

Jeśli chcesz się zabezpieczyć, musisz odpowiednie sformułować swoją umowę 👍.

Umowa przedwstępna, a inne umowy

Umowa przedwstępna do dopiero pewien etap transakcji. Dla przykładu na rynku pierwotnym, możesz zawrzeć umowę przedwstępną, która będzie dopiero drugim krokiem do nabycia wymarzonego mieszkania czy domu. Bowiem umowę przedwstępną może poprzedzać umowa rezerwacyjna. Z kolei po umowie przedwstępnej pojawi się umowa deweloperska.

Uporządkujmy zatem Twoją dotychczasową wiedzę 👇.

Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona

Umowa przedwstępna różni się od umowy przyrzeczonej tym, że umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia kolejnej umowy w przyszłości. Czyli stanowi taki etap przygotowawczy do tej właściwej i definitywnej umowy.

Natomiast umowa przyrzeczona określa już w sposób ostateczny prawa i obowiązki stron, które prowadzą do osiągnięcia zamierzonego przez nie celu majątkowego albo szerzej gospodarczego. Bowiem najczęściej umowa przyrzeczona to umowa sprzedaży / kupna nieruchomości.

Umowa przedwstępna i umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Możesz się jeszcze spotkać z innym rodzajem umowy uregulowanej w art. 156 k.c.– zobowiązująca do przeniesienia własności.

Najpierw podobieństwa. Umowa przedwstępna, podobnie jak umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawierane są zwykle wtedy, gdy ze względu na przeszkody faktyczne lub prawne, niezwłoczne zawarcie umowy definitywnej jest niemożliwe bądź znacznie utrudnione. Mimo to strony chcą zapewnić, że określona umowa zostanie w przyszłości zawarta.

Teraz różnice. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Z kolei umowa przedwstępna może być sporządzona w formie aktu notarialnego dla wywołania określonych skutków prawnych.

Umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności przenosi własność danej rzeczy na nabywcę, jeśli chodzi o rzecz oznaczoną co do tożsamości, jak w przypadku nieruchomości.

Czyli w uproszczeniu 👇.

🔷 Jeśli strony zawrą umowę przedwstępną (z art. 389k.c.), to zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę sprzedaży nieruchomości (umowę przyrzeczoną).

🔶 Z kolei wtedy, gdy strony zawrą umowę zobowiązującą do przeniesienia własności konkretnej nieruchomości ( z art. 156 k.c.), to umowa taka wywiera podwójny skutek. Zobowiązuje do przeniesienia własności i jednocześnie własność tę przenosi. Z chwilą zawarcia takiej umowy własność rzeczy oznaczonej co do tożsamości (np. nieruchomości) przechodzi na nabywcę, tzn. następuje skutek rzeczowy.

Umowami zobowiązującymi do przeniesienia własności ( z art. 156 k.c.) są np. umowa sprzedaży, darowizny albo zamiany.

Umowa przedwstępna i umowa deweloperska

Umowa deweloperska – cechy:

 🔸uregulowana jest w tzw. nowej ustawie deweloperskiej.

 🔹 zobowiązania stron są następujące 👉. Deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności na osobę, która kupuje nieruchomość, jednak dopiero po tym, kiedy inwestycja dobiegnie końca. W zamian nabywca ma uiścić świadczenie pieniężne na poczet nabycia tego tytułu. Właściwa finalizacja transakcji nastąpi dopiero po wybudowaniu obiektu.

 🔸 treść umowy. W umowie deweloperskiej zamieszcza się zapisy na temat ceny lokalu, dat rozpoczęcia i ukończenia prac, terminu przeniesienia własności oraz kary za niewywiązanie się z ustaleń. Właśnie ta ostatnia informacja jest najważniejsza. Obecnie prawo wymaga, aby deweloper wskazał konkretny moment, w którym planowany zakup nieruchomości będzie możliwy. Wszystko po to, aby budowa nie przeciągała się w czasie.

 🔹 inwestor ma obowiązek założyć rachunek powierniczy. Środki z niego są przeznaczone na zwrot funduszy w sytuacji, gdy deweloper lub bank ogłosi upadłość. Albo wtedy,  gdy jedna ze stron odstąpi od umowy deweloperskiej.

 🔸 musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna cechy:

🔹 scharakteryzowana jest w kodeksie cywilnym. Znajdziemy tam informacje na temat wysokości zaliczki albo zadatku; terminu przeniesienia tytułu własności lokalu oraz konsekwencji odstąpienia od ustaleń.

🔸 określa postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej. Np. umowy przeniesienia własności nieruchomości.

🔹 forma umowy przedwstępnej nie została narzucona. Ale dla zabezpieczenia interesów stron zalecam formę aktu notarialnego.

🔸 treść umowy przedwstępnej powinna zawierać informacje takie jak:

• • określenie stron i przedmiotu umowy;
  • sposób uiszczenia zaliczki lub zadatku;
  • cenę i termin przeniesienia praw własności podczas zawierania umowy przyrzeczonej;
  • konsekwencje odstąpienia od umowy przez obie strony.

Podsumowanie

Są dwie główne różnice między powyżej opisywanymi umowami. Po pierwsze, dotyczą innych przedmiotów: umowa przedwstępna opisuje obiekt, który istnieje, a umowa deweloperska – obiekt, który dopiero powstanie.

W związku z powyższym, drugą różnicą jest data przeniesienia tytułu własności. Budowa lokalu / domu trwa zazwyczaj kilka lat. Taki też okres obejmuje umowa deweloperska. Tymczasem umowa przedwstępna najczęściej dotyczy krótszego czasu, na przykład kilku miesięcy lub nawet tygodni.

Umowa przedwstępna z deweloperem – na co zwrócić uwagę?

Co do zasady, zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej jest dopuszczalne przez prawo. Chociaż sama umowa sprzedaży nieruchomości, tj. umowa przyrzeczona, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Problemy mogą się jednak pojawić, jeżeli jedna ze stron (nabywca lub sprzedawca nieruchomości) będzie chciała się wycofać z transakcji już po zawarciu umowy przedwstępnej. Wtedy zwykła forma pisemna uniemożliwia drugiej stronie dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Także poza samą treścią, zwróć również uwagę na formę zawarcia umowy przedwstępnej  z deweloperem.

Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna – czym się różnią?

Uważaj, aby pochopnie nie podejmować decyzji, którą umowę wybrać – przedwstępną czy rezerwacyjną.  Możesz nie tylko nie osiągnąć wcześniej zamierzonego celu. Co gorsza błąd może doprowadzić Cię do poważnych strat finansowych.

Dlatego warto wcześniej skonsultować swoją transakcję z prawnikiem, który specjalizuje się zagadnieniach szeroko rozumianego prawa nieruchomości.

W tym miejscu zwrócę ogólnie uwagę na zasadnicze różnice:

 Umowa przedwstępna cechy:

⏹ uregulowana jest w k.c.

⏺ jest zobowiązaniem dalej idącym. Jej celem jest zawarcie umowy przyrzeczonej.

⏹ zawierana jest w zwykłej formie pisemnej (ze skutkiem słabszym). Albo w formie kwalifikowanej – np. akt notarialny ( ze skutkiem silniejszym).

⏺ strony mogą ustalić obowiązek zapłaty zaliczki albo zadatku. Wysokość takich wpłat nie jest ograniczona  w przepisie.

Umowa rezerwacyjna cechy:

✳ uregulowana jest w tzw. nowej ustawie deweloperskiej.

❇ jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

✳ zawiera się ją w formie pisemnej pod rygorem nieważności 🔺. Mówiąc wprost, jeśli nie zawrzesz jej na piśmie to będzie nieważna.

❇ strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić obowiązek poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Pamiętaj! Zgodnie z aktualnym stanem prawnym wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego), określonej w prospekcie informacyjnym.

Porozumienia w toku negocjacji, umowa ramowa

Porozumienia, których dokonujesz w trakcie negocjacji nie wiążą się z obowiązkiem zawarcia umowy przyrzeczonej.

W toku negocjacji strony uzgadniają zazwyczaj najpierw najbardziej istotne postanowienia przyszłej umowy. A dopiero w następnej kolejności negocjują elementy mniej doniosłe.

Strony mogą określić i realizować dowolnie plan negocjacji, dostosowując go na bieżąco do swoich potrzeb. Mogą także przechodzić z jednego trybu zawierania umowy do innego.

Najczęściej dotyczy to zamiennego stosowania trybu ofertowego i negocjacji.

Rozpoczęciu negocjacji często towarzyszą różnego typu wstępne deklaracje i dokumenty. Np. listy intencyjne, protokoły uzgodnień czy porozumienia wstępne.

Nie mając mocy wiążącej w kwestii zawarcia umowy docelowej, stanowią one formę wyrażenia intencji stron w zakresie dążenia do osiągnięcia kompromisu. Potwierdzają wolę prowadzenia negocjacji lub wprowadzają zasady ich organizacji i przebiegu.

Negocjowana umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji.

Materia i zakres negocjacji są uzależnione od ich uczestników. Aby określone zagadnienie stało się przedmiotem negocjacji, musi ono zostać przedstawione co najmniej przez jedną ze stron i właściwie zakomunikowane.

Umowa ramowa a umowa przedwstępna – różnice

Umowa ramowa określa warunki zawarcia określonych umów w przyszłości. Oznacza to więc, że zapisane jest tam, jaka będzie ich treść (a przynajmniej jakiś jej wycinek). A także ustanowiony zostaje obowiązek zawarcia takich umów.

Umowa ramowa może zostać uznana za umowę przedwstępną. Ale tylko wtedy, gdy zostaną spełnione przesłanki, co do ważności umowy przedwstępnej.

No cóż. Jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach 😉.

Czy umowa przedwstępna się przedawnia

Wszystkie roszczenia z umowy przedwstępnej – zarówno o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz odszkodowanie, jak i pozostałe ewentualne roszczenia. Np. z tytułu kary umownej czy zapłaty podwójnego zadatku – przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.

Dzień zawarcia umowy przyrzeczonej może wynikać z treści umowy przedwstępnej albo może zostać wyznaczony przez jej stronę (art. 389 § 2 k.c.). Uwaga 🔔. Nie przedawnia się w ten sposób, lecz na zasadach ogólnych, roszczenie o zwrot zaliczki na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta – jako roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego .

Umowa przedwstępna kupna mieszkania

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może być zawarta zarówno w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Aktualnie, chcąc kupić mieszkania od dewelopera częściej będziesz zawierał umowy rezerwacyjne a następnie umowę deweloperską. Na rynku wtórnym w praktyce strony zwykle zawierają umowę przedwstępną a potem umowę sprzedaży nieruchomości.

Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku.

Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna mieszkania?

Umowa przedwstępna mieszkania może okazać się niezbędna w sytuacji, gdy nabywca chce dokonać zakupu mieszkania lub domu na kredyt. Ale z jakiegoś powodu nie może przystąpić do transakcji od razu. Dla sprzedającego umowa jest zabezpieczeniem, że do sprzedaży dojdzie, jeśli nie pojawią się inne nieprzewidziane okoliczności. Kupującego zabezpiecza to, że sprzedający wstrzyma się z transakcją do określonego momentu (np. podpisania umowy kredytowej).

Tym samym umowa przedwstępna zakupu mieszkania zabezpiecza interesy obu stron umowy 🙂.

Co daje umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt?

Najczęściej z zakupem wymarzonego lokum wiąże się konieczność ubiegania o kredyt. Oczywiście mam na myśli szczególny kredyt – hipoteczny.

Pamiętaj, że umowa rezerwacyjna jakkolwiek jest przydatna i warto ją zawrzeć z przyczyn już wyżej wymienionych, niestety nie wystarczy, aby móc dostać kredyt. Banki po prostu jej nie honorują. To jest ważna informacja 😒.

Bezpieczny kredyt 2%

A teraz druga ważna i praktyczna wskazówka. Dotyczy rozpoczęcia oficjalnej procedury ubiegania się o tzw. Bezpieczny Kredyt 2%. Oczywiście w ramach programu Pierwsze Mieszkanie – w celu pokrycia kosztów zakupu mieszkania np. z rynku pierwotnego.

W tym przypadku musisz złożyć do wniosku m.in. umowę przedwstępną z deweloperem w formie aktu notarialnego. Albo umowę rezerwacyjną lub deweloperską (w przypadku budowy zakończonej) wraz z prospektem informacyjnym i szkicem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Więcej na temat kredytu 2% i umowy rezerwacyjnej znajdziesz tutaj.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania na kredyt stanowi zabezpieczenie przede wszystkim dla nabywcy, który o taki kredyt się stara. Kupujący powinien bowiem dążyć do umieszczenia w umowie zapisu, który zwalnia go z roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy jednak nie uzyska on kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.

Zapamiętaj!

Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej dla umowy ostatecznej (czyli w tym wypadku – w formie aktu notarialnego), to bez umieszczenia w umowie odpowiednich zapisów każda ze stron umowy przedwstępnej może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co trzeba sprawdzić przed zawarciem umowy przedwstępnej mieszkania?

Poniżej checklista, którą warto odhaczyć sprawdzając treść umowy przedwstępnej przed jej zawarciem. Jeżeli Twój kontrahent przygotowuje treść umowy, to poproś o przesłanie jej projektu na co najmniej kilka dni przed złożeniem podpisów. Oto, co musisz tam sprawdzić:

– czy przewidziane zostały zdarzenia, w których można odstąpić od umowy. To jest  ważne zwłaszcza w przypadku osób, które chcą kupić mieszkanie na kredyt. Zwróć uwagę której stronie przysługuje prawo odstąpienia.

– czy umowa przewiduje kary umowne. Kto / kiedy / w jakiej wysokości je zapłaci.

– status prawny samej nieruchomości. Czy osoba, z którą masz podpisać umowę  to faktycznie właściciel mieszkania. Sprawdź, czy lokal nie został obciążony służebnościami lub/i hipotekami; Ustal, czy nie ma innych osób posiadających tytuł prawny do nieruchomości.

– czy jest ustalony termin zawarcia umowy ostatecznej i termin przekazania nieruchomości nabywcy.

– cena – sposób / termin jej zapłaty.

– czy umowa przewiduje zaliczkę czy zadatek.  Warunki ewentualnego zwrotu / przepadku wpłaconej kwoty.

– sprawdź opis mieszkania – metraż / pomieszczenia przynależne.

W przypadku każdej umowy obowiązuje zasada. Przezorny zawsze ubezpieczony 👍😌.

Także bądź ostrożny! Nie daj się nabrać na piękne oczy. Nawet jeśli będą tak niewinne, jak te poniżej 😁😉.

Lista dokumentów do przedłożenia przez sprzedającego

Najczęściej sprzedający musi przedłożyć poniższe dokumenty gwarantujące bezpieczną transakcję:

✴ odpis księgi wieczystej;

✳ wypis z rejestru gruntu;

✴ wypis z rejestru budynków / lokali;

✳ zaświadczenie od wspólnoty / spółdzielni o braku zaległości;

✴ zaświadczeni o braku zameldowanych osób w lokalu;

✳ czasami – zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku / darowizny.

Jeśli jesteś po stronie kupującego, to dopilnuj aby sprzedający przedłożył te dokumenty. Sprawdź dokładnie ich treść! 🔔 To ważne.

Umowa przedwstępna najmu lokalu

Pamiętasz jak na samym początku artykułu napisałam, że umowa przedwstępna to dość elastyczna instytucja? Możesz ją zastosować nie tylko w przypadku transakcji na rynku nieruchomości. Umowa przedwstępna może również poprzedzać np. umowę o zrzeczenie się dziedziczenia albo umowę majątkową małżeńską. I wiele innych.

Na rynku nieruchomości też nie musisz się ograniczać z umową przedwstępną tylko w przypadku sprzedaży / zakupu domu czy mieszkania.

Możesz zawrzeć umowę przedwstępną także w przypadku najmu lokalu  🙂. W takim przypadku wynajmujący zobowiązuje się, że wynajmie mieszkanie najemcy. A najemca deklaruje, że wywiąże się z zobowiązania w postaci wykonania postanowień umowy najmu.

Umowa przedwstępna – aspekt prawny

Najważniejsze konsekwencje prawne dotyczą skutków nie zawarcia umowy przedwstępnej. A one jak już wiesz z wcześniejszej części tego artykułu zależą w dużej mierze od formy zawarcia umowy.

Jeżeli zawrzesz umowę przedwstępną  w zwykłej formie pisemnej, to wtedy, gdy jedna strona będzie chciała się wycofać z transakcji, druga strona będzie mogła domagać się (od uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej) jedynie naprawienia szkody. I owo odszkodowanie co do zasady jest ograniczone.  Mam tutaj na myśli koszty i wydatki, jakie strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, np. koszty sporządzenia umowy przedwstępnej czy doradztwa prawnego.

W praktyce takie odszkodowanie może być niestety tylko symboliczne wobec prawdziwej straty😢. Dlatego trzeba w umowie się zabezpieczyć 👇.

Zaleta aktu notarialnego

Jeżeli z kolei umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, to uprawniony może domagać się od drugiej strony zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej). I to nawet gdyby druga strona chciałaby się wycofać z transakcji.

Wtedy należy skierować do sądu odpowiednie powództwo przeciwko kontrahentowi, który wycofał się z transakcji. Wydane w jego następnie orzeczenie sądu zastąpi umowę przyrzeczoną przenoszącą własność nieruchomości 👍.

🔺Jeśli masz taki problem, to nie zwlekaj z decyzją!

Roszczenia z umowy przedwstępnej (roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej lub o naprawienie szkody) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona (właściwa) miała być zawarta.

Oznacza to, że po upływie rocznego terminu Sąd nie uwzględni Twojego żądania ⛔.

Czy umowa przedwstępna może być wpisana do księgi wieczystej?

Jeżeli zawierasz umowę przedwstępną  w formie aktu notarialnego i chcesz jeszcze lepiej się zabezpieczyć, to notariusz może złożyć wniosek o ujawnienie w księgi wieczystej faktu zawarcia Twojej umowy.

W ten sposób publicznie zamanifestujesz, że masz roszczenia wobec właściciela konkretnej nieruchomości. Wynikające z samego faktu zawarcia z nim umowy przedwstępnej.

Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna może wiązać się z dodatkowymi kosztami. Ich ostateczna wysokość zależy od kilku czynników.  Między innymi od tego, w jakiej formie ją zawierasz, po której jesteś stronie i jakie dokumenty musisz zgromadzić. Przejdźmy do konkretnych wskazówek praktycznych 👇.

Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania u notariusza?

Jeśli decydujesz się na zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, to musisz się liczyć się z wyższymi kosztami. Ich wysokość zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości. Koszt czynności notarialnych wiąże się z obowiązkiem zapłaty tzw. taksy notarialnej. Co ciekawe, przepisy regulują tylko maksymalną wysokość taksy.

Zatem w różnych kancelariach notarialnych te stawki mogą się różnić. W każdym razie maksymalną ich wysokość narzuca ustawodawca. Zatem możesz troszkę ponegocjować z notariuszem 😉😁

Z mojego doświadczenia wynika, że taksa notarialna w przypadku umowy przedwstępnej jest niższa niż ta pobierana od definitywnej umowy sprzedaży.

Jeśli zaproponujesz notariuszowi zawarcie umowy ostatecznej w jego kancelarii, to powinniście dojść do konsensusu w zakresie jej wysokości.

Do kosztów notarialnych musisz doliczyć jeszcze opłatę za wypisy aktu notarialnego.

Kto płaci u notariusza za umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania – kupujący czy sprzedający?

Prawdę mówiąc mam różne doświadczenia z tym, która strona płaci u notariusza za umowę przedwstępną.

Gdybym miała coś uogólnić, to pokusiłabym się o takie stwierdzenie. W przypadku umowy z deweloperem bardzo często koszty notariusza są rozłożone. Czyli obie strony pokrywają po połowie koszty.

Z kolei na rynku wtórnym, częściej koszty notarialne ponosi w całości kupujący.

W każdym razie, ja proponuję klientom podział kosztów pół na pół. I staram się to jakoś dyplomatycznie przeforsować 😊.

Jaką kwotę musisz zgromadzić, zanim podpiszesz umowę przedwstępną?

Poza taksa notarialną i opłatami za wypisy aktów notarialnych, sprzedający musi jeszcze zgromadzić dokumenty, które powyżej już wymieniłam. Opłata za zaświadczenia urzędowe jest co do zasady jednolicie uregulowana i wynosi 17,00zł za każdy dokument.

Opłaty za wypis i wyrys z ewidencji gruntów / budynków jest już droższy. I zależy od wersji (elektronicznej lub papierowej). Ceny wahają się w przedziale od 40 zł nawet do 150 zł.

Z kolei kupujący zazwyczaj musi się liczyć z zapłatą zaliczki bądź zadatku najczęściej w wysokości 10 -20 % ceny zakupu nieruchomości.

Umowa przedwstępna – na co uważać?

Powyżej wymieniłam w punktach, co powinieneś sprawdzić w treści swojej umowy przedwstępnej. Ponadto, zwróć jeszcze proszę uwagę na obciążenia nieruchomości. Bez względu na to, czy jesteś sprzedającym czy kupującym warto uporządkować księgę wieczystą przed zakupem / sprzedażą – zwłaszcza w dziale III i IV.

🔺🔔 Obciążenia, które powinny zapalić w Twojej głowie lampkę, to służebności gruntowe ( np. przechodu / przejazdu / drogi koniecznej ), czy służebności przesyłu. I oczywiście hipoteki.

Dokładnie sprawdź księgę wieczystą (KW). Jeśli nie rozumiesz pewnych zapisów albo nie wiesz w jaki sposób sprawdzić poszczególne działy KW, to skonsultuj z prawnikiem stan prawny nieruchomości. Niespodzianki w księdze wieczystej mogą spowodować przykre konsekwencje 😟.

Podsumowanie – najważniejsze informacje

Umowę przedwstępną regulują de facto dwa przepisy kodeksu cywilnego – art. 389 i 390 k.c. Ale jak widzisz, jest jeszcze mnóstwo niuansów rozsianych w innych przepisach, a nawet innych ustawach. W zależności od Twoich potrzeb, oczekiwań i planów oraz od tego, na jakim jesteś etapie w przygotowaniach do sprzedaży / zakupu nieruchomości – Twoja umowa może mieć różny kształt.

Począwszy od formy, przez zaliczkę / zadatek, kary umowne aż do uprawnienia do jej odstąpienia.

Jedyny stały element każdej umowy przedwstępnej to konieczność  określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.

Pewne jest również to, że roszczenia z każdej umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Problemy z umową przedwstępną? Moja kancelaria radcy prawnego może Ci pomóc!

Moim głównym celem zawodowym i jednocześnie pasją jest obsługa prawna wszelkich zagadnień związanych z nieruchomościami. Pomagam zarówno osobom fizycznym, które prywatnie uczestniczą w transakcjach, jak i podmiotom gospodarczym, które budują / sprzedają / kupują czy wynajmują nieruchomości.

Jeśli potrzebujesz pomocy, np. w zredagowaniu albo sprawdzeniu treści umowy przedwstępnej. Albo trafiłeś na nieuczciwego kontrahenta, który nie chce się wywiązać z umowy przedwstępnej. A może nie wiesz co wybrać zaliczkę czy zadatek w umowie przedwstępnej. Bądź masz inne pytania w zakresie transakcji na rynku nieruchomości – Zapraszam do kontaktu 🙂.

Umowa przedwstępna  –  najczęstsze pytania

Na czym polega umowa przedwstępna ?

Umowa przedwstępna jest umową, której celem jest przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy (umowy przyrzeczonej, zwanej też definitywną lub ostateczną).

Innymi słowy, umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona pozostają względem siebie w związku przyczynowym, tworząc ciąg umów.

Art.390 § 1 k.c. przesądza, że umowa przedwstępna może mieć charakter:

🔸 jednostronnie zobowiązujący. Wtedy tylko jedna ze stron ma obowiązek zawarcia umowy.

albo

 🔹 dwustronnie zobowiązujący. Wtedy obie strony są nawzajem zobowiązane do złożenia oświadczeń o zawarciu umowy przyrzeczonej.

Ile się płaci przy umowie przedwstępnej?

Jeśli zawierasz umowę przedwstępną sprzedaży domu czy mieszkania w zwykłej formie pisemnej, to nie ponosisz kosztów.

Z kolei wtedy, gdy notariusz przygotowuje umowę przedwstępną (a potem umowę przyrzeczoną), wysokość taksy notarialnej będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Do tego notariusz może doliczyć koszt za sporządzenie wniosku o ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej, opłatę sądową od wpisu do księgi wieczystej oraz koszt za wydanie wypisów aktu notarialnego.

Pamiętaj! Wysokość taksy notarialnej może zostać obniżona, jeśli u jednego notariusza będą podpisywane oba dokumenty: umowa przedwstępna kupna nieruchomości i umowa przyrzeczona. Wtedy notariusz najczęściej dzieli cenę na dwie części, płatne w dwóch transzach — przy podpisywaniu każdej z umów.

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?

Tak. Umowa przedwstępna sprzedaży np. domu czy mieszkania zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy czym, konsekwencje prawne zależą najczęściej od formy, w której zawarłeś umowę.

Jeżeli podpiszesz umowę przedwstępną  nieruchomości  jedynie w formie pisemnej zwykłej, rodzi ona słabsze skutki dla osoby domagającej się zawarcia umowy przyrzeczonej. Mianowicie, konieczność zapłaty odszkodowania.

Natomiast, jeśli zawrzesz umowę przedwstępną nieruchomości w formie aktu notarialnego, to taka umowa rodzi silniejsze skutki prawne.  W przypadku, w którym druga strona umowy odmówi dobrowolnego zawarcia umowy przyrzeczonej, możliwe jest doprowadzenie do przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym celu należy wnieść do sądu pozew o zastąpienie wyrokiem sądu oświadczenia woli drugiej strony umowy.

Co trzeba wiedzieć przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną na zakup nieruchomości, to w pierwszej kolejności musisz sprawdzić:

– czy przewidziane zostały zdarzenia, w których można odstąpić od umowy. To jest  ważne zwłaszcza w przypadku osób, które chcą kupić mieszkanie na kredyt. Zwróć uwagę której stronie przysługuje prawo odstąpienia;

–  czy umowa przewiduje kary umowne – kto / kiedy / w jakiej wysokości je zapłaci;

– status prawny samej nieruchomości. Czy osoba, z którą masz podpisać umowę to faktycznie właściciel mieszkania. Sprawdź, czy lokal nie został obciążony służebnościami lub/i hipotekami. Ustal, czy nie ma innych osób posiadających tytuł prawny do nieruchomości;

– czy jest ustalony termin zawarcia umowy ostatecznej i termin przekazania nieruchomości nabywcy;

– cena – sposób / termin zapłaty;

– czy umowa przewiduje zaliczkę czy zadatek. Warunki zwrotu / przepadku wpłaconej kwoty;

–  opis mieszkania – metraż / pomieszczenia przynależne;

– zapisy w księdze wieczystej nieruchomości.

Czy musi być zadatek w umowie przedwstępnej?

Podpisując umowę przedwstępną na zakup nieruchomości zwykle kupujący przekazuje sprzedającemu jakąś określoną kwotę pieniężną. Istotne jest, aby zdecydować, jaki charakter ma mieć wpłacona kwota pieniężna.

Staniesz przed ważnym wyborem: zaliczka czy zadatek?

Zaliczka jest po prostu kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży. Zatem wpłacenie zaliczki nie stanowi de facto żadnego zabezpieczenia dla żadnej ze stron na wypadek niewywiązania się przez drugą stronę z obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Niezależnie od tego, z jakiego powodu nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, wpłacona kwota podlega zwrotowi na rzecz kupującego.

Instytucje zadatku reguluje art. 394 k.c. Daje on większą gwarancję realizacji umowy zarówno przez sprzedawcę, jak i kupującego. Pełni jednocześnie funkcję odszkodowawczą i „ochronną”. Więcej na temat różnic znajdziesz w tutaj >>>> zadatek a zaliczka.

Czy umowę przedwstępną muszą podpisać wszyscy kupujący / sprzedający ?

Co do zasady umowę przedwstępną podpisują wszyscy właściciele mieszkania jako sprzedający oraz wszyscy docelowi właściciele po stronie kupujących. Jeżeli którąkolwiek ze stron reprezentuje pełnomocnik, to wyraźnie to zaznacz. A następnie podaj dane stron transakcji z adnotacją – „reprezentowana (y) przez ” i wpisz szczegółowe dane pełnomocnika oraz dokumentu pełnomocnictwa.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, tak samo, jak w przypadku umowy sprzedaży (kupna) nieruchomości muszą podpisać się na niej wszyscy właściciele, lub ich pełnomocnicy. Inaczej umowa przedwstępna nie będzie ważna. Dlatego tak istotne jest prześledzenie ksiąg wieczystych i sprawdzenie ilu właścicieli ma konkretna nieruchomość, by uniknąć nieporozumień i problemów.

Katarzyna Sabynicz
radca prawny

 

Zdjęcia: geralt on Pixabay; Olav Ahrens Røtne on Unsplash; geralt on Pixabay; Mari Helin on Unsplash; geralt on Pixabay; Tumisu on Pixabay; charlesdeluvio on Unsplash; Mateusz Dach on Pexels; geralt on Pixabay.

***

Umowa rezerwacyjna

Zgodnie z zapowiedzą tematem dzisiejszego artykułu jest umowa rezerwacyjna. Poniżej dowiesz się o ważnych zagadnieniach.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna ? Ile taka umowa kosztuje i kiedy powinno się ją zawrzeć ? Ile wynosi opłata rezerwacyjna i kiedy podlega zwrotowi ? Na co warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej na mieszkanie ?

Jak skorzystać z Programu Bezpieczny Kredyt 2%? [Czytaj dalej…]